Author: Joyce

海外房產投資現在越來越流行，而美國房產投資是所有海外房產投資中的大熱門，本文就為大家介紹一下在美國買房的13條建議，希望對您的美國房產投資與置業有所幫助。

13條建議助你成功投資美國房產，推薦房源：美國紐約新建公寓「公園廣場30號」

1、進行數據分析。制訂組合一個財務計劃，以確定你是否真的能夠負擔買房的費用。畢竟，僅僅因為目前是購買住房的好時機並不意味著它對你來說就是一個買房的好時機。重要的是要瞭解你能負擔得起多少錢的住房以及購置房產是否可能會妨礙你解決生活中其它的重要的財務問題。

2、存下20%錢用於支付首付。我並不是存下低於該金額的首付款的支持者（雖然聯邦住房管理局（FederalHousing Administration）允許如此）。確保你的首期付款資金是現金或現金等值賬戶的形式，這樣，市場變動就不會妨礙你的計劃。

3、使用相關媒體提供的非常好的「租房對比買房」計算器。租房在你的生活範圍裡可能仍然是一個更好的交易。

4、做一位知情買家。你不會只是因為房子的漂亮的照片被發布到網上就打算購買這所房子，但你還可以進行更多的價格研究。這就是說，再沒有什麼比和房屋附近的鄰居們聊聊以獲得「實地」情報更好的了。

5、索取一份你的信用報告的副本。如果你在過去的一段時間以來都沒有這樣做的話，請打開相關網站並申請獲得你的信用報考的免費副本。重要的是，在你開始進行按揭流程之前要先糾正報告中存在的任何錯誤。

6、獲得按揭貸款的預先核准。預先核準是一個對你的購房價格範圍的很好的全面檢查。銀行將會給任何有心跳的人提供資金的日子已經一去不復返了。著手進行此事的最佳方法是從請朋友轉介抵押貸款經紀人到對銀行和信用合作銀行貨比三家。請確保是在同等條件下進行比較，並詢問經紀人交易結束時的總成本。

你也應該知道，一旦你真正找到了房子，按揭貸款流程讓人痛苦的程度和牙根管治療的程度是一樣的，只是它需要更多的耐心，並且也沒有奴佛卡因（Novocain，譯者註：局部麻醉劑）。你將需要進行大量的文書工作和提前通知–當你距離交易結束越近時，將會出現越多的提供甚至更多的文件的要求。最終，你將需要其中詳細說明了你的貸款審批的條款的「承諾書」。

7、找一位代理人。差不多每個人都會對房地產經紀人有所抱怨，但我仍然認為獨自一人完成房屋購買的流程是很困難的。在一些市場上，買方經紀人是存在的，但是，經濟人們最重要的素質是誠實、經驗豐富、與其它代理人有良好的關係以及來自喜歡你的買家的良好推薦。請記住，大多數的代理人代表的是賣方，而不是買方。

8、聘請一位房地產律師。這你的生活中的一項重大交易，因此，當涉及到法律費用時，不要試圖省錢。即使你的抵押貸款公司提供了一位律師，你也要自己聘請一位以幫助你起草所有的文件並確保你的利益在流程的每一步中都獲得維護。

9、進行評估。評估將決定房產的市場價值，並最終將會被你的貸款人用來確定你的貸款金額。你擁有獲得一份評估報告副本的合法權利，並且也需要一份副本以供備案。

10、預約驗房。認為你已經找到了自己理想的房子？也許吧，但是，除非有一位工程師和你一起排查這所房屋，否則你可能會在一兩年後就要翻新房屋。如果在檢查房子的過程中出現了問題，不要被嚇壞；它往往可以通過簡單的價格調整而被解決。保護好自己是必須的，所以不要漏掉這重要的一步。

11、從一個合理的報價開始。該報價應該基於附近的在過去的六個月內售出的近似房屋的價格而制定。你的代理人將會在過程中為你提供幫助，但該報價應該包括你願意為這座房子所支付的價格，你的貸款條件以及比如特指如果在檢查過程中出現了任何問題會發生什麼事的不可預見的費用。

12、購買房屋業主保險。如果你是一名終身承租人，成本方面可能是一件令人驚奇的事情。請確保你瞭解投保結構和投保內容之間的差異。如果你正要購買一處靠近水源的房產，請確保你有一家可以幫助你加入國家洪水保險計劃的代理人。

13、在完成交易之前核對住房和城市發展部的聲明文件。政府文件提供了關於有關各方的基本細節以及大量的數字。難免會出現一些錯誤，這也就是為什麼讓你核對該聲明並確認一切是正確的至關重要的。

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借著奧巴馬醫改的東風，美國有更多老人能負擔得起養老院的費用，這也使得養老類商業地產(Senior Housing)供不應求。某些地區的養老社區甚至壹直“滿員”，需要排隊等待入住。地產開發商也將此視作是新的投資機會。隨著基金公司、私募進入市場，養老類地產價格走高，回報率從之前的兩位數跌落至7%-9%。

美國養老類地產已發展35年 體系與法規完善

養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了壹套完整的體系與法規。按照服務專業程度的不同，美國的養老類地產可以分為五種類型。

第壹類是Active Adult Communities and Senior Apartments，這類型養老地產主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動，豐富老人的生活。

第二類主要為老年人提供家政服務，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類地產大多是出租的為主。

第三類是比ILFs提供更多服務的Assisted Living Facilities，簡稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年癡呆癥)患者等沒有生活自理能力的老年人。

第四類可提供最高等級服務的社區，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務，出院後護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫療保險承擔(Medicare/Medicaid)。

第五類可以提供“壹站式”服務，可以說是以上4種類型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡稱為CCRCs。社區內既提供醫療服務，也提供家政、三餐服務等，可以算作是養老類地產中的“頂配”。

投資不足 美國養老類地產供不應求

1990年之後，養老類地產的供給就壹直處於下滑狀態。到2002年，新建養老地產較1999年下滑了近80%，這壹現象主要歸結於投資者目標轉移，資本輸入減少。在過去的幾年裏，開發商重新重視養老類地產，新開工項目如雨後春筍。然而，這些新項目仍不能完全滿足需求。

在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就壹直處於與穩步增長狀態。數據顯示，每年約有50萬人加入“65+大家庭”。根據美國統計局預測：2030年，美國65歲以上老人將占總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地產提供了發展契機，該市場將會從幕後走到臺前，成為主流地產開發項目之壹。

老年人口眾多 美國養老類地產市場潛力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，這些都將使養老需求產生巨大的缺口，美國養老類地產的潛力巨大。

首先是二戰後的嬰兒潮，也就是1946年-1964年出生的人口，為美國貢獻了8千多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的壹代。根據美國統計局數據顯示，這類人群占總人口的16.7%，每年支出達到2萬億美元。

然後是沈默的壹代，大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代，他們其中的大多數已經退休。

最偉大的壹代也就是1945年之前出生的人口，這壹代人屬於“二戰老人”，他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由於年事已高，這壹代人需要更專業的護理。

開發養老類地產需層層審批 存在運營、市場滲透風險

中國投資者進入該市場最大的挑戰就是獲得審批。養老類地產對專業要求相當之高，需要獲得聯邦、州政府的層層審批。其工作人員也必須有相關從業資格，因此初入市場的投資者往往會應接不暇。

此外，美國醫保政策也與該行業息息相關。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入來源就是政府醫療補助，因此他們也面臨諸多政策限制。

其他風險還包括運營風險、市場滲透風險等。投資者在涉足該市場之前壹定要做足功課。

建立品牌化老年公寓勢在必行

NAREIG商業地產部調查數據顯示，盡管養老類地產供不應求，但是大多數老人還是傾向於高服務質量的品牌社區。同時，在家庭年收入超過$75000美元的城市圈，老年公寓更受歡迎。在壹些中低收入地區，大多數老人仍然與子女居住，或者獨居。這點也從側面顯示出中產階級老人更願意、也更有經濟實力負擔老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓勢在必行。

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