Author: Joyce

過去幾年，中國富人已在紐約曼哈頓的奢華高樓大廈購買投資性房產或臨時住所。不過隨後，壹些中國買家已開始向東拓展，在長島投資，他們湧向北海岸（North Shore）黃金海岸（Gold Coast）的昂貴房產。

大量中國買家湧入美國長島買房，推薦房源：長島16室5臥5衛的豪宅

據《紐約時報》（New York Times）報道，壹些中國買家將資金投向他們視為低風險投資的房產，而另壹些則尋求壹處顯示身份地位的住房。當然還有壹些人則是因為子女在長島教育水平頗高的學校求學，他們購買房產長期居住。

中國買家在紐約長島掀起購買浪潮

長島郊區並不是唯壹壹處對中國購房者具有巨大吸引力的地方。全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）數據顯示，在全美至少46個州的房地產市場中，中國購買者不是第壹大海外購房群體就是第二大購買群體。

在紐約，頭條新聞總是聚焦，中國富人花費巨資在類似卡內基57號（One 57）這樣奢華的公寓購房上。然而，他們也在長島地區的高端房市掀起購買浪潮。納蘇縣（Nassau County）研究報告指出，2013年1月1日至2015年1月30日之間達成的136筆房地產交易中，37筆交易買主來自中國，在總交易中占比27%。該數據還不包括目前正在商談的交易。

中國買家湧向紐約東部的原因眾多，包括相對便宜的房價、教育水平較高的公立學校，以及該地區距離法拉盛（Flushing）、皇後區（Queens）和曼哈頓（Manhattan）華裔社區較近。從該地區前往海濱方便且空氣清新。

美國房產成中國富人“保險箱” 

丹尼爾·蓋爾·蘇富比國際物業（Daniel Gale Sotheby’s International Realty）經紀人安德魯·吳（Andrew Wu，音譯）對此表示，紐約市是壹座到處是高樓大廈的城市，與北京、上海很像。長島則有清新的空氣，居民較少，還位於海邊。“在中國擁有壹處房產是壹回事，但如果妳在美國的濱海區擁有壹座海景別墅，那麽這是身份的象征。”他說。

眾多房地產經紀人認為，中國人善於利用來自網絡或其它來源的信息，是非常精明的生意人。“中國人總是擔心自己的資金會壹夜之間消失。很多中國人將美國的房產視為‘保險箱’，誰也拿不走。” 蘇富比國際物業的銷售人員丹尼爾·常（Daniel Chang，音譯）說。

雖然中國買家大批湧入正在改變長島北岸各城鎮的外貌，但這是壹個比較平穩的改變過程。紐約州大頸鎮（Great Neck, N.Y.）利曼地產公司（Douglas Elliman）經紀人珍妮弗•羅（Jennifer Lo，音譯）稱，大頸鎮曾經是中東猶太人的聚集地，但很多中國人來到這裏，他們必須保持歡迎的態度。

不過，有些時候也會出現壹些小誤解。2014年，壹個中國家庭購買了壹處五居室的房產。交易壹達成，新房主就將鑰匙交給羅女士，並要求她幫著照看房產。

“他們告訴我，他們會回中國，兩年之內不回來美國。我問他們：那房子怎麽辦？花園怎麽辦？這個家庭的女主人建議我可以把草地改成水泥地，或改成籃球場。我只能向他們解釋，在長島，事情不是這麽解決的。”羅女士說。

當這個中國家庭回中國以後，羅女士幫他們找到壹個租客，保留了花園。

中國購房者“壹切為了子女”

壹大部分中國買家移居長島則是被這裏的公立學校所吸引，希望子女在這裏上學。羅女士表示，很多中國人希望子女獲得美國教育。中國的競爭很激烈，不管是富家子弟還是窮人家子女，進入小學都存在競爭。

在長島，中文學校已如雨後春筍壹般出現，在壹些公立學區中，超過壹半的學生是亞裔。這些亞裔學生有來自華裔家庭本土出生的學生，也有海外出生，後來移居美國的華裔學生。

特麗薩·王（Theresa Wang，音譯）來自成都市，她希望躲避成都的霧霾，也希望自己4歲的女兒甜甜（Tian Tian，音譯）獲得美國教育。王女士2013年在長島老維斯伯瑞（Old Westbury）購買了壹處房產。就像很多在長島購房的中國家庭壹樣，王女士的丈夫在中國工作，時不時來美國看妻女。

王女士的房產位於在全美享有盛譽的傑利科聯合自由學區（Jericho Union Free School District）。《美國新聞和世界報道》（U.S. News & World Report）數據顯示，該學區的高中在紐約州排名第13名。

蘇富比國際物業的經理芭芭拉·坎迪（Barbara Candee）表示，最近有壹處待售的房產，3對中國夫妻來看房，他們所知道的英語單詞只有壹個，即“傑利科學區”。“這是壹個賣點。”她說。

雖然王女士希望能夠居住在傑利科學區，但她也認為，對於自己和女兒來說，這個房產太大了。王女士的房屋面積超過7000平方英尺（約合650平方米），配備6個臥室；房屋外還有1個網球場和1個遊泳池。她也購買了壹些家具，為客廳的壁爐上搭配了壹張獵狗的油畫，在家庭多媒體娛樂室中安裝了高檔的視聽設備（她從來沒用過）。

“我第壹次看房就喜歡這個房子，但這對我們來說太大了。”王女士說。她希望能夠居住提供24小時保安的封閉式社區中，房屋面積大約為5000平方英尺（約合464平方米），這種房屋更易於打理。

中國買家在乎幸運數字

房屋的定價也需要斟酌，對中國人來說，數字“3”、“6”、“8”代表好運。“我們在沙點地區（Sands Point）有壹處待售房產，定價368萬美元。”吳女士說。選擇被認為是好運的房屋價格是吸引中國買家的壹種手段。

在綠野地區（Green Fields），中國風水是設計房屋的指導原則，這裏的房產售價都在500萬美元以上。例如，房地產開發商雷蒙德·哈凱米安（Raymond Hakimian）表示，中國房屋需要朝南，保證日照充足；房屋大門不能對著樓梯。

哈凱米安講述了壹對中國夫妻看房的經歷。“他們對看房有種著迷的情緒。他們帶著子女來看房，隨後這對夫妻的父親還帶著指南者來看房，碰巧這座房產朝北。雖然他們願意支付全價，但他們還是告訴我，這個房子朝向錯了。”他說。最終哈凱米安為他們重新建造了房子。

利曼地產公司在綠野地區（Green Fields）的地產經紀人羅伯塔·福伊爾施泰因（Roberta Feuerstein）也表示：“我們采取的營銷策略非常註重中國買家。”

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美國房市將在2015年迎來壹股暖風。

全美房地產經紀聯盟（National Association of Realtors）首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun） 向《第壹財經日報》記者提供的最新數據預期顯示，2015年美國房市將健康發展，成屋銷售將上升至530萬棟，超過2013年和2014年的水平。而且美國成屋銷售通常占房屋銷售總量的90%，主導著美國房市。

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勞倫斯同時預期，成屋銷售中間價格繼續穩中有升，但是漲幅將繼續放緩。2015年成屋銷售中間價將上升4%，而根據2014年12月公布的數據，去年11月美國成屋銷售中間價格與2013年同期相比上升5%，達到20.83萬美元。而在2013年11月，成屋銷售中間價格同比上升9.4%。

經濟復蘇拉動房市

保羅（化名）去年8月剛在壹家著名保險公司找到基金經理的工作。此前，由於整個基金行業的不景氣，他工作壹直不穩定，甚至在年中下崗。他告訴本報記者，當時，已經和現在的妻子開始談論起婚禮的事宜，失去收入來源後非常不安。然而，讓他高興的是，新的工作非常穩定，工資也超過每年10萬。

“找到工作後，我們的婚禮如期舉行。另外，我已經存了壹些錢，準備今年年中左右買房。”保羅告訴本報記者，“我們目前還住在丈母娘家。希望能早點搬出去。”

雖然去年年初的嚴冬放緩了美國經濟復蘇的步伐，GDP在2014年第壹季度甚至下降了1%，但是隨著天氣的轉暖，美國經濟迅速復蘇。標普首席美國經濟學家貝斯安（Beth Ann Bovino）在給客戶的報告中預測2015年美國的GDP增長將加速到3.1%。

勞倫斯也認為GDP在2015年將加速增長。“880萬個在經濟危機時期流失的工作崗位將全部恢復。我們看到更多的人願意主動辭職追求更高薪的工作。更高的工資和房租將促使美聯儲在2015年上半年加息。但是只要不斷有新的工作崗位產生，我們就不必擔心加息對房屋可承擔性的沖擊。”勞倫斯在提供的研究報告裏指出。

首次購房者回到房市

美國房市最近的最大變化就是，曾經壹度減少的首次購房者在去年12月兩房降低首付要求後回到房市。全美房地產經紀聯盟在去年年末公布的購房者背景調查報告顯示，首次購房者在截至2014年11月時僅占全部購房人數的33%，比2013年下降了5個百分點，使得2014年成為1987年以來比例最低的年度。自1981年以來，每年首次購房者的平均人數占全部購房者的40%。

根據報告，首次購房者的基本形象是平均年齡31歲、收入中位數為68300美元的人群。他們主要購買平均價格為16900美元、平均面積為145平方米的房子。勞倫斯在報告中指出，“47%的首次購房者表示貸款審批過程超出想象的艱難。減少苛刻的信貸條件和降低強制性房貸保險是提高首次購房者比例的必要手段。”

此外，97%的年輕購房者申請房屋貸款。正常銀行會要求購房者提供20%的首付，因為當銀行將房貸打包賣給“兩房”（房地美、房利美）時，兩房要求每個房貸都至少有20%的首付。而首付比例不低於5%的房貸還是有機會在購買私人房貸保險後也打包出售給兩房。但是申請過程非常艱難，對信用分數和文件的要求更高。

而聯邦房屋署（Federal Housing Administration）為低收入者提供擔保，允許購房者用最低3.5%的首付比例貸款，但是房屋價格和申請者的收入根據各地的水平受到壹定的限制，最重要的是聯邦房屋署的貸款擔保也不是免費的。在2014年有35%的首次購房者申請了聯邦房屋署擔保的低首付貸款，與2010年的56%相比有顯著下降。勞倫斯認為與房貸實際壞賬比例相比，聯邦房屋署的房貸擔保費太高了，阻止了首次購房者貸款的願望。

有鑒於此，房利美和房地美在去年12月9日聯合宣布，兩房將接受首付比例最低為3%的房屋貸款，大大降低了首付比例的要求。兩房的主管機構聯邦房屋貸款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾對媒體表示，“有很多信用良好、有足夠工資支付房貸的人因為沒有足夠的首付而無法獲得貸款。首付比例的高低不能代表還貸能力，我們需要看信貸歷史、收入等，全方位地評估貸款人的還貸水平。”3%是次貸危機前兩房允許的最低首付比例。

許多專家預期千喜世代（1978~2000年間出生）的人將逐步取代老去的“X世代”（二戰後出生的壹代）成為首次買房主力。由於二戰後嬰兒潮出生的人在1987~1993年間集中達到生育高峰，千喜世代是美國的人口又壹個小高峰。如今，千喜世代逐步進入首次買房大軍，加上更加容易的貸款將進壹步推高美國未來的房市。

住房庫存緊張有所緩解

除了貸款難以申請，無合適之房可買也是壓抑房市交易的壹大問題。根據最新的統計，美國2014年年末待售的成屋總共為209萬棟，比上年同期高5%。按照現行銷售速度需要5.1個月能銷售完畢，比上年同期待售成屋相當於4.8個月的銷售量稍長壹些。通常6個月的存銷比被視為健康的房市，短於6個月就表明待售住房庫存緊張。

勞倫斯認為住房庫存緊張是由於房產商信心不足、開工不足所致。根據全美房地產經紀聯盟統計，去年雖然消費者信心指數不斷上升，房產商信心指數卻出現下降。勞倫斯估計2014年新房動工數將僅為100萬棟，而在2015年，新房開工數有望上升到130萬棟。雖然動工數上升30%，勞倫斯認為這還是不能滿足需求的增長。他認為今年貸款條件放寬會激發人們的購房需求，大約需要150萬棟新房才能滿足。

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