尋覓人口紅利市場，中國房企瞄准印度，據澎湃新聞引述印度時報報導，碧桂園將與印度欽奈市房地產開發商 TVH 達成協議， 將投資 22 億盧布（約 2.3 億元人民幣）， 購買該市一高檔住宅區 14400 平方英尺（1.3 萬平方米）的土地，而透過這個協議案， TVH 將會是碧桂園在欽奈項目的合作夥伴，將獲得 20% 的項目股權。
碧桂園之所以鎖定印度市場，這等同兌現了今年 1 月，碧桂園集團總裁莫斌在中國香港受訪表示，希望能在 2017 年年底前，在印度投資。莫斌指出，印度人口幾乎超越中國，又是世界上經濟增長最快的國家，但印度城市發展卻落後中國 10 年。
莫斌強調，海外市場是碧桂園目前最重要的拓展方向，希望未來 3~5 年形成年投資 500 億元人民幣的規模。據 澎湃新聞報導指出，截至目前為止，碧桂園已經進軍馬來西亞、澳大利亞、印尼，目前也積極把印度、越南、美國等國家納入碧桂園的戰略當中。
（據鉅亨網）
近階段“一帶一路”沿線的投資事件此起彼伏，全球物業投資顧問第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善認為，中國房地產企業在“一帶一路”沿線的投資需緊隨國家戰略，東南亞將是近期值得中國房企重點考慮的區域。
周一稍晚他在接受媒體采訪時指出，“一帶一路”戰略的落地，基本上是交通、水、電等基礎設施項目先行，而且不會全面開花，初期會鋪開一些重點基建項目。中國房企可以選擇國家戰略投資的重點地區或城市跟進房地產投資。
“一帶一路是個國策，不單純是商業行為，沒有國家推動，沒有兩國合作基礎，是做不了的，所以對國策支持的地區和領域去投資，才會更安全一點。”他說。
他建議，房企在一帶一路的投資期限往往較長，不應單純發展住宅及商業地產，還應考慮能帶動當地經濟的項目，例如旅游地產、工業地產、物流園區等，這樣才能更好地與“一帶一路”國策相結合。
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萬達集團董事長王健林近日在“一帶一路”國際合作高峰論壇上發表演講，將加強對“一帶一路”的旅游投資，包括法國巴黎和印度哈裡亞納邦兩個項目。其中印度項目規劃制造業園區、文化旅游園區和居住園區，其中制造業和文化旅游園區占地超過70%，未來可創造超過10萬個就業崗位，是印度目前最大的投資項目。
過去幾年，隨著中國富裕人群不斷海外置業，萬達、綠地、萬科等國內房企亦在美國、澳大利亞、英國等發達國家投資和收購房地產項目。不過英國脫歐、美國大選等黑天鵝事件頻發後，海外房地產投資出現了一些不確定性。
“出於分散投資的目的，可以選擇一些有潛力、增長較快的地區做投資，增加自己投資組合的多樣性。”他表示，一帶一路沿線國家中，有基礎設施和經濟前景的地區，一定可以吸引更多的投資。
對於近階段中國房企可投資的區域，他傾向於發展相對成熟的東南亞地區。他說，中國企業對中亞國家相對比較陌生，對於當地的文化、宗教及政治環境都沒有那麼熟悉，在當地投資房地產的前景不太確定。
“大家對東南亞一直有投資需求… 只是一帶一路戰略將投資意願更加強化和清晰，更為看好當地的經濟發展前景。”他說。
（據路透）
買完國內買國外 上半年中國買家跨國房地產投資又暴增了。
今年年初以來，國內某開發商在馬來西亞開發的一個項目每天接待大量購房者，他們多數來自國內，而項目日銷售額最高破億元人民幣。這是國內投資者進行跨國房地產投資的一個剪影。
有觀點認為，海外房產正在成為中國中產階層的“標配”。
世邦魏理仕一組數據顯示，2016年上半年中國跨境房地產投資額暴增。根據數據，亞洲投資者跨國房地產投資總額達270億美元，其中中國資本為投資主力，約占總額60%，共錄得海外房地產投資161億美元，比去年同期增長超過一倍，幾乎趕上去年全年投資總量。
對比世邦魏理仕此前發布的數據，2015年全年中國跨國房地產投資為176億美元，位列全球第二，同比增長41%。在去年的數據中，中國投資者海外投資足跡擴展到更多的全球門戶城市，來自倫敦、紐約、悉尼、巴黎等城市的不動產吸引投資增幅顯著。
鑒於美國經濟近年來的穩定走勢，上半年中國資本進一步加大了對美國市場尤其是其門戶城市的投資力度。第一財經記者梳理最新數據發現，美國仍是最受青睞投資目的地，270億美元總投資額中有約140億美元投向美國，占比52%。其中，約55億美元資金流入紐約，紐約已經取代倫敦成為最受亞洲投資者歡迎的目標城市。
世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨預測，未來數年內，因經濟增長確定性較高，美國仍會是最受中國投資者青睞的海外房地產投資目的地之一。此外，澳大利亞的悉尼、日本的東京因為風險較小，預計也會是未來海外房地產投資的熱門區域。
第一財經記者發現，中國投資者跨國房地產投資中，50%的資金來源於保險公司，其中81%投向酒店類資產；其次，有23%的資金來自於大型企業。
今年上半年中國投資者跨國房地產投資活躍，投資額暴增，已接近去年全年總數。中國投資者在各投資類別表現活躍，海外資產組合呈現多樣化的趨勢。中國資本偏好寫字樓物業，來自中國企業的資金有80%都投向該領域。整體而言，寫字樓仍是亞洲投資者的首選目標物業，47%的資金流入該資產類別；與此同時，中國投資者對酒店類資產的青睞持續升溫。在中國資本的帶動下，酒店類別吸引了33%的亞洲跨國資本，排名前三的酒店投資目的地分別是紐約、舊金山和芝加哥。
資產組合和大額投資（金額5億美元及以上）表現強勁，收購資產組合的比例由去年同期的29%上升至36%。上半年，世邦魏理仕監測的數據中，共錄得7宗交易大於5億美元的大額投資，占比45%。
今年上半年中國投資者跨國房地產投資活躍，投資額暴增，已接近去年全年總數。世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌認為，國內可交易核心資產標有限，通過資本全球配置分散本地市場風險、尋求更好的投資機會和收益，是中國資本跨國投資活躍的主要原因。
與國人進行跨國房地產投資同步，不少大型房企在完成全國化布局後、面臨規模增長瓶頸時，亦選擇“出海”尋求新的業務增長點。
標杆房企如萬科，在今年3月宣布，授權董事會主席及其轉授權人士利用多種投資工具進行海外房地產項目投資，包括但不限於夾層貸款。第一財經記者不完全統計發現，目前萬科的海外項目已超過20個，分布在美國、英國、新加坡等地。
碧桂園的出海歷史也已有數年。2011年12月，碧桂園開始進軍海外市場。2013年，碧桂園第一個海外開盤項目碧桂園金海灣，全年銷售金額近70億元人民幣，成為當年集團最大的銷售貢獻者。今年9月5日，碧桂園與英國伯明翰市簽署諒解備忘錄，擬將合作開發伯明翰及周邊地區的房地產項目。繼馬來西亞和澳大利亞之後，英國是碧桂園在海外涉足的第三個國家。
綜合目前多個房企海外項目的銷售情況，最大客流仍來自國內，房企出海與中國投資者跨國投資想伴隨，且互相成就。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，房企出海的主要瓶頸是市場需求，其住宅開發的客戶主要來自於國內，當地客戶相對較少。他認為，國內客戶導流考驗房企的營銷能力和人脈資源。
至於海外投資者在中國的投資活躍度，李凌表示，上半年國內投資者主導中國境內房地產投資市場，國外投資者繼續在中國尋求投資機遇，但投資步伐有所放緩。李凌預測，2016年下半年，投資者將會越加關注一線城市非核心商務區內交通便利的高品質甲級寫字樓，基本面良好的二線城市優質資產也越來越多地進入買家的視線。
（據一財網）
中國房地產巨頭大連萬達集團（Dalian Wanda Group）正大肆在澳洲房地產市場擴張，該集團近日與廣東日東集團（Ridong Group）簽署協議，共同投資開發位於黃金海岸英聯邦運動會村（Commonwealth Games village）附近的一個價值數十億元的大型房地產項目。
《澳洲人報》獲悉，這是上述兩家公司在黃金海岸聯合開發的第二個項目。首個項目是在Surfers Paradise打造一個價值9.7億元的“珠寶”酒店及公寓綜合項目。市場預計第二個項目將比第一個項目還要大。
據悉，2013年，日東集團以2300萬元的價格購買了位於Nerang火車站附近的一塊45公頃的地皮。萬達集團與日東集團計劃在這塊地皮上開發新項目。據信，兩家公司旨在打造一個價值超過20億元的酒店、公寓及商業區的綜合項目，不過開發方案還需當地議會的審批。
Nerang 火車站附近的這塊地皮毗鄰2018年舉行的英聯邦運動會運動員村。澳洲建築業巨頭Grocon將在那裡建設一個可供6500名運動員及官員居住及休息的住所。
去年，中國億萬富豪王健林名下的萬達集團成立了澳洲分公司，由未上市的萬達中國香港（Wanda HK）及已在中國香港上市的萬達酒店開發公司（Wanda Hotel Development Company）共同經營。
聯邦貿易與投資部長羅布（Andrew Robb）近日向旅游業官員透露，萬達集團在澳洲的投資將從去年初步承諾的17億澳元增加至30億澳元。
2015年伊始，萬達集團就斥資4.25億元購買了位於悉尼環形碼頭的一處搶手物業——Gold Fields House office。
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隨著中國一、二線城市房市趨近飽和，去年來中國房企瞄准中國富人海外置業契機，加速海外布局，投資額數以百億計。美、加、澳洲自然是房企的投資熱地，亞洲的新加坡和馬來西亞也成爲新利潤增長點。居外帶你走遍中資不斷擴張的國際版圖，物色你的下一個置業新據點。
過去1個多月，澳大利亞人見證了中國房企的“有錢又任性”。在悉尼灣，萬達、複星瘋狂買樓，在當地的財經報紙版面，王健林、郭廣昌，以及早先就已來盤踞的張玉良、許家印等中國房企大佬，正成爲他們熟悉的面孔。
據報道，在海外市場，中國房企扮演起了類似“中國大媽”的角色。悉尼一幕僅是縮影，在紐約、倫敦這樣的世界大都會，中國房企身影頻現。
一組鮮活的數據，足以證明房企大佬們向全球進發的勃勃雄心。2014年，中國房企在海外房地産165億美元（約合1031億元人民幣）的投資額創下了曆史新高，這只是剛則開了個頭。在仲量聯行、萊坊國際等機構的預判中，到2020年，中國企業年均海外房地産投資總額可達500億美元，相當于人民幣 3112.75億元，與美國近兩年的海外投資額相當。
“遠征軍”正在擴容，以險資爲代表的一群新的投資者，正迅速掀起“不可預測”的新一輪浪潮。硬幣兩面，風險也無處不在。對于國際經驗匮乏的中國房企而言，能否自如地解決海外投資涉及的複雜的政治、彙率、人才等難題，還待檢驗。
掃貨節奏停不下來
中國房企海外“掃貨”的節奏，根本停不下來。
在綠地上海總部3741公裏外的馬來西亞新山市，綠地董事長張玉良剛剛又插上了一面投資紅旗。在海外市場，張玉良一直有著咄咄逼人的進取心。
“綠地正在接洽馬來西亞一個300億元産業園大單。”張玉良日前表示，這項新投資基本定下來了，和綠地馬來西亞住宅項目離得並不遠，周邊就是中國鄰居碧桂園、富力、雅居樂的項目。
海外並購狂人郭廣昌、王健林，此刻也沒有閑著。在南半球澳大利亞，郭廣昌麾下的複星國際1月26日剛剛收購了北悉尼一棟甲級辦公樓。這個可俯瞰悉尼港的大樓，北悉尼政府是主要租戶，可租面積達1.46萬平方米。
郭廣昌買樓，王健林要地。就在前一天1月25日，萬達以4.88億澳元（約24.17億人民幣）收購了悉尼兩棟樓，准備投資10億美元（約62.5 億人民幣）推倒重建成集文華酒店、住宅、零售于一體的綜合體，並命名爲悉尼1號。萬達是這麽解釋這個樓的好位置的：在我們這兒能看到悉尼歌劇院全景。
在悉尼當地的市場報告中，悉尼灣已經8年沒有新項目推出，悉尼1號有望賣出4.5萬美元／平方米的悉尼公寓最高價。這個項目，很有機會超越全世界最貴公寓英國倫敦海德公園1號5萬美元／平方米的均價。
在世界十大旅遊目的地之一的悉尼黃金海岸，萬達去年就已到達。去年8月，萬達以9億美元投建黃金海岸市珠寶三塔項目。王健林曾說過，萬達海外並購的思路，就是投五星級酒店綜合體以及文娛産業。除了澳大利亞，萬達酒店綜合體的腳步，已邁過倫敦、馬德裏、芝加哥、洛杉矶等城市。
相比樓上這些闊主，險資在海外房地産的收購力度毫不遜色。
2月1日，安邦保險宣布，以19.5億美元的價格獲得了紐約曼哈頓核心地標—紐約華爾道夫酒店的永久産權。同一時間刻度，中國平安以3.27億英鎊(約合30.54億人民幣)的價格在英國倫敦收購了一個辦公樓，這也是中國平安繼倫敦雙子塔之後收購的第二個海外項目。
中國土豪爲何偏愛歐美澳
漂洋過海，中國房企集結在異國登陸，這已成爲近幾年地産行業轉型的焦點之一。從萬達、綠地、碧桂園等千億軍團大舉收購，到悶聲發大財的中小房企跟風試水，中國“土豪”的足迹已遍布亞、非、歐、美四大洲。
來自萊坊國際的研究數據顯示，2009-2012年的4年內，中國對海外房地産投資逐年上漲，分別爲6億美元、15億美元、32億美元和48億美元。到2013年，房企大佬們向全球進發的雄心迸發，這一年的海外投資總額一躍達到128億美元。
這股投資熱潮，在馬年2014年到達一個新高度。在萊坊國際的預計中，去年中國房企海外投資總額達150億美元。而仲量聯行的統計數據則更高，去年，中國房地産投資在海外市場的投資額超165億美元（約合1031億元人民幣），這一金額比2013年增長了46%。
“海外投資的激增，使中國一躍成爲全球五大主要跨境資本來源地。”仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏告訴時代周報記者，去年在商業地産領域的投資金額超過112億美元（約合700億元人民幣），辦公樓和酒店資産成爲中國企業在海外投資最熱衷的選擇。
以投資物業來分類，商業地産投資的增長位居前列，增長幅度近50%。此外，房企去年在海外住宅開發的投資金額超過53億美元（約合331億元人民幣），比2013年增長了38%。
從投資區域來劃分，澳洲和歐洲成爲最受歡迎的投資目的地。“這兩個地方共吸引了超過55億美元的投資。去年澳洲成爲中國投資者最受青睐的新目標市場，中國流入澳洲的資本超過30億美元；另外還有約25億美元流入了美洲。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明表示。
從城市投資的偏好來看，倫敦2014年共吸引了40億美元（約合250億元人民幣）的中國投資。悉尼僅次于倫敦獲得了中國大部分的投資額，去年共吸引了中國企業22億（約合137.5億元人民幣）美元的投資。紐約、舊金山、洛杉矶、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億-15億美元（約合31 億-93億元人民幣）不等的中國投資。
爲何倫敦、悉尼和紐約成爲中國房企“下注”的熱門城市？這與歐洲經濟的複蘇帶動當地商業及辦公市場需求的增長有關。
中國資本最喜愛的物業是寫字樓，因爲管理起來簡單。在歐美經濟複蘇並開始向上的背景下，企業辦公需求的數量開始增長。與國內辦公樓3-5年的租約相比，國外辦公樓的租約更長。以倫敦爲例，當地甲級辦公樓的租期一般在7-10年，有的辦公樓租約期甚至長達十幾年。在如此長的租約期間，租金還可以有一定的約定上浮空間。由于有長期租約，其租金投資回報率是相當穩定而可觀的。
除了租金回報因素，中國企業在海外布局的城市地段的選擇上，重點關注的是商業發達城市最核心地段的物業。“在城市地段上有絕對優勢，這也有利于未來進行轉手，因此增加了投資物業的流通性。”領盛投資亞太區董事區炜邦說。
向海外市場要高利潤
在區炜邦看來，中國房企在海外促成一筆筆大宗交易，其中很重要的一個因素在于，海外市場潛在回報率比國內更加誘人。
據了解，中國房企海外拿地成本較低而售價較高，利潤空間較大。如馬來西亞新山碧桂園金海灣，拿地成本不到2000元/平方米，平均售價爲17650元/平方米，土地單價爲售價的10%左右，利潤空間較大。碧桂園首席財務官吳建斌此前就坦承，其海外業務的毛利率預計能達到35%，高于國內。
“目前，我們在美國所投幾個城市的項目，土地價格只占房價的二到三成；但國內土地價格至少占到房價的五六成甚至更多。”中國香港一家上市房企高層張偉（化名）說，從開發商做住宅開發的回報率情況來看，如果項目選址不出現太大的偏差，海外房地産開發的淨利潤率可達到17%左右，有的甚至會更高。
他們想得很明白，國內房地産遇冷，早已是不爭事實。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，2015年，房地産行業將淪爲中利行業，毛利率將低于30%，平均淨利潤率可能踩到10%的紅線。
朗詩集團董事長田明表示，從增長趨勢來看，像紐約、舊金山這樣的城市，在目前經濟已經開始向上的背景下，房價還有上升的空間。但國內樓市未來幾年仍處于去庫存狀態，房價下行的壓力很大。
“未來幾年，房企的利潤率可能還會進一步下滑。商人是逐利的，賺不到錢，肯定會尋找其中的原因並及時轉向。”田明說道。
事實上，單在房企及險資投資最多的商辦樓市場，海外房地産的租金回報也比國內市場更具有吸引力。
據萊坊國際的研究報告，目前北京和上海甲級寫字樓的回報率一般介于5%—6%之間。而這些城市的信貸成本卻相當高，通常在8%以上。這樣的回報率，對保險資金這樣的長期資本來說，租金成本不足以覆蓋利率成本。相比之下，盡管紐約、倫敦和悉尼的回報率只介于4%—6%之間，但其利率卻一直維持在較低水平，美國的資金成本可能低至3%。
據萊坊國際預計，倫敦、紐約和悉尼寫字樓的平均租金增長率分別爲16.3%、28.2%和22.3%。而國內的租金增長則小得多，以上海爲例，預計同期租金的增幅只有4.4%。
險資接力掀新一輪浪潮
“中國房企在海外投資動作頻繁，規模大且業態多樣，這背後是增厚規模和利潤空間的迫切需要。”宋延慶說，不少已經完成全國布局的房企受成長性所迫，要繼續保持每年銷售額15%以上的增長率，補倉壓力非常大。
不僅如此，“出海”作爲房企戰略選擇，已呈現對跨國經營和風險對衝的進一步需要。
萬科董事長王石近日的演講，從一個側面給出了答案。
1月30日，王石在倫敦商學院演講時透露，萬科將加大在海外房地産的布局力度，未來萬科15%—20%的業務會轉向海外房地産投資上。
“中國經濟整體現在面臨真正的轉型，而國內房地産市場很明顯是有泡沫的。但是泡沫未必會破，最擔心的是近期會不會再有貨幣政策刺激。”王石說，加大海外房地産投資，其中一部分原因也是爲了平衡國內房地産風險。
王石並不是孤單前行。去年11月底，王健林已公開萬達未來的投資布局，“七八年以後，萬達收入超過1000億美元，其中至少保持20%-30%的收入來自海外。”複星國際也還在歐美尋找合適的投資項目，爲了找到優質項目，他們還專門組建了美國投資團隊。
田明也說，朗詩將進一步加大在海外房地産布局的力度。“目前還處于摸索階段，未來朗詩海外房地産的占比可能達到我們業務量的15%—20%。”
在機構的報告中，中國房企主導下的中國海外投資，未來十年內會接連掀起海外投資熱潮，到2020年中國公司的年均海外房地産投資總額可達500億美元，相當于人民幣3112.75億元，與美國近兩年的海外投資額相當。
除了房企，一群新的投資者正迅速掀起“不可預測”的第四輪浪潮。據萊坊國際觀察，該群體不僅包含大型企業，也包括超高淨值人士、中小型國有企業和民營開發商。在大型企業中，迄今中國排行前20位的保險公司中僅有五分之一在海外有投資活動。但已有四成保險公司表示有興趣在海外投資。
“當有你的同行已經做了這些事情的時候，內部報批相對變得簡單多了。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明說，“這就好比，安邦買了某棟樓，其他保險公司也會跟風。不單單跟風，大家都想超越它的同行，在這樣的情況之下，我很期待在做一些創紀錄的交易。”
“險資手中的資金比開發商更加充裕，在海外‘掃樓’收購的力度更加顯得有揮金如土的感覺。”領盛投資亞太區董事區炜邦向時代周報記者說。
對外投資政策的顯著放寬，是險資大手筆的促進因素之一。例如，2013年對外投資審批門檻從1億美元提高至10億美元。2014年10月，商務部取消了先前大多數針對對外投資的審批程序。此外，保險公司獲准最多可將其30%的資産投資房地産，其總資産的15%可用于境外投資。2014年8月，中國保險行業的總資産達人民幣9.5萬億元（1.55萬億美元）。
保監會副主席周延禮在1月底透露，截至去年年底，中國保險業資金境外投資額爲239.55億美元（約合1497億元人民幣），只占當前保險業總資産大約1.44%。
險資正在蠢蠢欲動，有超過20家中國大陸和中國台灣地區的大型保險公司正在考慮進軍歐洲房地産。“我們預計，這些保險公司將在未來幾年陸續邁出海外投資的第一步。”夏飏飏表示。
試水與精耕的距離
硬幣兩面，風險也無處不在。
境外房地産開發多數爲輕資産運營，很多環節是外包，因此往往有大量合同關系。在協縱國際集團創始合夥人黃立衝看來，對于國際經驗匮乏的中國房地産企業而言，能否自如地解決海外投資涉及的複雜的政治、彙率、人才等難題，其實還未可知。
事實上，海外市場並不全是“藍海”，也面臨著較爲複雜的開發風險。中坤集團在冰島的項目就已擱淺，中航地産也因爲當地政府出爾反爾終止了斯裏蘭卡項目。
“房企出海的最大風險主要還是政策匹配問題。”中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，國外跟國內的開發模式不一樣，和當地政府的關系如何處理、土地的權屬也和國內有所不同，這是“房企出海”的最大障礙，其次才是經常提到的市場環境，“一定要找到合適的合作夥伴，符合當地政策環境。”
無論是萬科與美國頭號地産商鐵獅門的強強聯合，還是碧桂園與馬來西亞知名房産商大馬置地的親密無間，與當地企業合作的方式無疑是規避海外風險的聰明策略，可以有效地降低因中國企業對當地政策、人文環境不熟悉導致的投資風險。
然而，合作並不是萬能的，出海的中國房企勢必在所有權和經營權上做出讓步，難以在此類産品中加入中國房企的企業文化，對項目進行完善時也會增加投資成本，這些尴尬都需要化解。
除此，中國部分房企出海的機會型、投機性較重，特別是一些中小型房企的海外投資。公衍奎表示，他們的抗風險能力不高，的確需要格外謹慎。事實上，上世紀80年代，也曾出現過“日本買下美國”的壯景，然而隨著日本經濟泡沫的破裂，一切又回歸常態。往後，中國“航海家”們是否能夠成功避險，還需時間檢驗。
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據了解，除了開發商大舉“出海”外，險資也成了中國對外房地產投資的“主力軍”，而且投資標的規模相對較高。
“險資”晉升為去年中國對外房地產投資的活躍企業。2014年，除了開發商加碼海外投資力度之外，”險資”在忙於舉牌國內上市房企之際，對海外物業的投資動作也頗“猛”。
媒體記者從萊坊機構獲得的最新數據顯示，近年來中國對外房地產投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。這意味著中國對外房地產投資在6年間漲了24倍。
對此，萊坊機構相關負責人向記者透露，澳大利亞、英國和美國是中國開企業和高凈值人群最為關註的投資領域。此外，2014年，“險資”企業大舉進軍海外房地產業務，而且投資規模相對較高。
房企加碼海外業務投資
“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關註的三個市場。2013年中國流入這三個市場的資本較2012年增長了5倍。我們預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年的水平。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明向記者表示，其中，中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年按年增長超過60%。
萊坊認為，中國對外投資的首輪浪潮受主權財富基金投資各種優質資產以及銀行購置自用物業所帶動。而在第二輪浪潮中，大型開發商開始在海外市場開發物業項目，尋求多元化發展。直至當前推進的第三輪浪潮中，國內投資基金和保險公司正積極尋求核心及高回報的物業投資機會。
值得註意的是，如今第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及其對投資產品的要求較以往更多元化和難以預測。這些投資者包括超高凈值人士(UHNWIs)、中小型國有企業和民營開發商。
萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅透露，除了萬達、綠地等大型開發商積極拓展海外業務外，壹家中國內地的私人企業在澳大利亞對房地產的投資總額已經超過了碧桂園和綠地。
而對於中國對外房地產投資6年間暴增24倍迅猛增長的主要原因，王家明表示，“中國的政策環境推動投資者進行多元化的海外擴張；國內市場需求放緩；海外市場擁有更可觀的回報率。”
換言之，中國市場放緩(回報低、缺乏值得投資的項目和住宅市場淡靜)持續影響中國投資者和開發商。在中央政府鼓勵企業海外投資的政策刺激下，中國的機構投資者、銀行和開發商持續活躍在投資市場上。
事實上，國內樓市進入“白銀時代”後，利潤率不斷被壓縮，融資成本卻仍舊居高不下，而從海外資本市場來看，獲得貸款的利率相對較低，增厚了投資回報率。
以澳大利亞為例，王家明向記者透露，鑒於澳大利亞商業貸款額度能夠達到整體項目的70%，而且貸款成本在4%-5%之間，而在澳大利亞投資房產的回報率維持在6%-7%之間，因此不管中國企業手裏有多少現金，壹般也會選擇貸款方式投資。
“險資”出海投資迅猛
值得註意的是，在“出海”狙擊海外房地產業務的企業中，“險資”2014年的表現似乎更有看頭。
萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15家保險公司中，有4家已經在海外進行房地產投資，還有8家保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣布以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。
紀言迅指出，由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資，因此投資規模相對較大。此外，根據萊坊對中國海外投資的了解，前20家中國保險公司中有40%的公司正考慮拓展海外市場。由此可見，未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度。
關於中國的“險資”企業們看上了海外哪些業態的地產物業，王家明表示，“險資”出擊海外地產業務壹般投資寫字樓物業，近期酒店也成為“險資”重點考慮範圍。紀言迅補充道，“險資”投資海外地產主要集中在標準型建築，更註重風險和回報的平衡，同時也會考慮到同行競爭。
以陽光保險投資的悉尼喜來登酒店為例，其每年的租客率高達95%-99%，遠高於悉尼酒店市場平均85%的租客率水平，因此該類高端酒店是中國“險資”投資的主要目標。當然，當大舉投資門戶城市的物業市場之後，中國投資者也開始分散投資項目以實現多元化發展，包括由過去投資核心寫字樓和住宅開發到現在轉向開發休閑和工業等物業。
更為令市場關註的是，中國企業和投資者對外投資房地產業務的腳步頗有邁得更快之意。2015年1月份，萬達收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設壹個綜合性地標項目。另據消息人士向《證券日報》透露，復星集團與澳大利亞地產與基礎設施投資公管理公司Propertylink聯合宣布簽約收購澳大利亞壹宗辦公樓物業，且該項目是配置在復星旗下保險資產中的。
對此，王家明直言，“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。”此外，中國開發商的“出海”意願近年來確實表現得較為激進，據萊坊監測顯示，前20家開發商中，已有壹半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內，中國對外房地產投資的潛力很大。鑒於此，中國企業和投資者更要把控“出海”的風險。
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