亚洲投资者

中資回撤亞洲投資者仍是最活躍的商業房產淨買家

今年上半年，亞洲投資者已成為最活躍的商業物業淨買家，其所購置的物業占目前全球基金處置資產的20%。與此同時，來自中國的海外投資金額卻在降低。

亞洲投資者，特別是來自中國香港、新加坡、日本和韓國的投資者，購買了占比高達五分之一，價值為63億美元的辦公樓、酒店和零售資產。這些資產的賣家是全球基金，也是商業房地產的最大淨賣家。根據國際房地產咨詢公司仲量聯行（JLL）提供的數據，全球基金在今年1至6月期間售出了總價值為315億美元的資產。

仲量聯行在一份報告中透露：“來自中國的境外投資減少，而市場上又加入了中國香港、新加坡和韓國的投資者。這些投資者不僅為市場提供了流動性，還反映了其所在地區的潛在買家數量巨大。”

仲量聯行表示，盡管來自中國大陸的境外投資有所減少，房地產投資數額相比去年同期還是增長了30%，在整個亞太地區同一時段內創下新紀錄的810億美元投資額中占據了很高的比例。

與此同時，地產大亨李嘉誠以51億美元的價格出售其名下最高的辦公大樓中環中心（The Center）。這筆交易讓香港在全球最活躍城市榜單上的排名從第十攀升至第三，並推動當地房地產交易額大幅上漲。今年上半年，香港房地產交易額增至146億美元，遠高於去年同期的58億美元。

香港還成為了亞太地區最活躍城市，其排名從2017年的第四位上升至第一位。

全世界最活躍城市的房地產投資額

“亞洲主要城市的強勁經濟增長提升了投資者對房地產行業的信心，”香港高力國際（Colliers International Hong Kong）資本市場和投資服務公司執行董事Reeves Yan說道。

新加坡和韓國投資者主導的交易數量增加，這對房地產市場的增長起到了支持作用。

“中國大陸投資放緩促使更為多樣化的資本來源湧入市場。在中國投資者撤回資金的同時，新加坡、日本和韓國的投資者在充分利用擴大海外房地產投資組合的機會，”商業地產經紀公司世邦魏理仕（CBRE）亞洲資本市場部門負責人Tom Moffat說道。

仲量聯行亞太資本市場部門主管Stuart Crow表示，由於核心市場定價壓力不斷加大且對衝成本持續上升，過去偏愛美國商業地產的亞洲投資者目前正在歐洲尋找投資機會。

“這種情況在韓國投資者身上表現得尤其明顯。與來自其他地區的投資者相比，韓國投資者進行風險對衝的可能性較大。事實上，2018年上半年，韓國在歐洲購買的物業數量是在美國購買的物業的兩倍，”Crow說。

世邦魏理仕的Moffat也認為美國房地產的銷售量會逐漸減少。

“韓國投資者在歐洲非常活躍，但他們已經減少了在美國的直接投資，並把注意力轉向美國的房地產債務投資，”他說道。

與此同時，他指出新加坡投資者正在把目光積極地投向美國和歐洲。

亞洲投資者也傾向於把資金放在離家更近的地方，包括首爾和上海。首爾和上海可以提供穩定的收入來源，因此有越來越多的投資者增大了對兩地商業房地產的投資。

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高力國際公司的Yan董事把韓國和日本歸入了最受歡迎的投資目的地，並稱高收益率是促使商業房地產買家采取行動的關鍵因素。

“盡管全球政治和經濟存在不確定性，亞太地區的房地產市場依然保持著良好的表現，”Crow說。

原文：南華早報
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

新加坡超越中國成為美國商業地產最大的亞洲投資者 | 美國

2017年新加坡取代了中國，成為美國商業地產最大的亞洲投資者。

根據Real Capital Analytics和高緯環球的數據，這是自2012年以來新加坡首次超越中國。由於監管機構打擊資本外流，中國投資者的交易量猛跌66％至59億美元。

新加坡超越中國和中國香港，躍升成為美國最大的亞洲房地產投資者

資料來源：Real Capital Analytics及高緯環球，統計包括美國各行各業超過2500萬美元的所有投資組合和獨立交易

“我們預計新加坡將繼續成為亞洲在美國房地產市場投資的單一最大來源，” 高緯環球亞太資本市場區域執行總監Priyaranjan Kumar說。他補充，資金可能流入數據中心，學生住宿和物流業。

主權財富基金GIC Pte占新加坡95億美元購買額的近四分之三，房地產投資包括曼哈頓華爾街60號大樓——這是德意志銀行（Deutsche Bank AG）美國總部的所在地，還有一些學生宿舍。

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房地產公司世邦魏理仕集團預計2018年將繼續出現類似的趨勢。亞太地區資本咨詢執行董事Yvonne Siew表示，新加坡的機構投資者將會在海外分散投資，而中國則維持資本管制。

下面列出了去年新加坡在美國最大的一些投資項目：

除GIC之外，新加坡的美國房產買家還包括開發商、房地產投資信托公司和物流公司。新加坡在美國的全球投資者排名中位居第三，在加拿大和法國之後。

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根據包括土地和已開發房產在內的數據，新加坡去年在全球商業地產上的投資增長了約40％，達到了284億美元，打破了2015年創下的紀錄。

2017年新加坡在海外的房地產投資創下新高

從上文可見，學生住宿已經成為了新加坡財團在海外最重要的投資標的之一。居外誠意推薦：英澳留學住宿新選擇——SCAPE新型留學公寓

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原文來源：彭博
責任編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

中國跨境房產投資者亞洲最活躍美國再膺最受歡迎投資地 | 美國

世邦魏理仕指出，中國成為亞洲區內最活躍的跨境房地產投資者。根據該行的最新數據顯示，內地投資者於去年投資達282億美元於海外房地產，按年上升47%。中國香港是繼美國之後，成為最吸引內地資金的投資地點。

寫字樓是最受亞洲投資者追捧的資產類別，去年亞洲跨境投資總額達606億美元，寫字樓資產占一半。以地域劃分的話，倫敦寫字樓連續兩年成為亞洲投資者首選，而紐約和中國香港則取代上海和悉尼，成為投資寫字樓的三甲之選。

世邦魏理仕中國香港資本市場部執行董事王振康表示，中國香港的寫字樓投資市場主要受中國的用家需求主導。去年10大跨境投資項目之一，中國光大銀行以12億美元收購大新金融中心，就是為了配合該集團於中國香港擴展業務。

他稱，中港兩地的股票市場互通機制建立之後，將會陸續看到更多內地銀行和金融機構在中國香港擴展業務。雖然北京政府收緊對跨境投資的規管，中國投資者仍然積極運用他們境外的資金投放在中國香港的房地產項目。

另外，中國香港去年跨境房地產投資金額由2015年約100億美元，降至去年的84億美元。

世邦魏理仕研究部指出，美國連續第二年成為最受亞洲資金歡迎的投資地，占總投資額的43%，緊隨其後的是歐洲、中東和非洲（EMEA）市場，占總額的27%，而區內投資總額亦上升至23%，較2015年的21%上升，顯示亞洲投資者較先前偏好把資金投放在區內。

報告中發現，紐約取代倫敦成為去年最受亞洲投資者歡迎的城市，首5位的城市依次為紐約、倫敦、中國香港、首爾和悉尼，但所占的投資份額由2015年的42%降至去年的37%，顯示投資者轉向分散地域投資。

世邦魏理仕亞太區研究部董事方興稱，在中國、新加坡、中國香港和南韓繼續成為區內主要的跨境投資資金來源地時，看到一些新趨勢在市場出現，例如印度和日本。日本跨境投資金額去年大幅上升，主要集中在美國市場。由於日本跨境投資金額基數較低，預期日本跨境投資金額將有顯著升幅。

（據信報財經新聞）

海外 | 買完國內買國外！上半年中國買家跨國投資房地產又暴增

買完國內買國外上半年中國買家跨國房地產投資又暴增了。

今年年初以來，國內某開發商在馬來西亞開發的一個項目每天接待大量購房者，他們多數來自國內，而項目日銷售額最高破億元人民幣。這是國內投資者進行跨國房地產投資的一個剪影。

有觀點認為，海外房產正在成為中國中產階層的“標配”。

世邦魏理仕一組數據顯示，2016年上半年中國跨境房地產投資額暴增。根據數據，亞洲投資者跨國房地產投資總額達270億美元，其中中國資本為投資主力，約占總額60%，共錄得海外房地產投資161億美元，比去年同期增長超過一倍，幾乎趕上去年全年投資總量。

對比世邦魏理仕此前發布的數據，2015年全年中國跨國房地產投資為176億美元，位列全球第二，同比增長41%。在去年的數據中，中國投資者海外投資足跡擴展到更多的全球門戶城市，來自倫敦、紐約、悉尼、巴黎等城市的不動產吸引投資增幅顯著。

鑒於美國經濟近年來的穩定走勢，上半年中國資本進一步加大了對美國市場尤其是其門戶城市的投資力度。第一財經記者梳理最新數據發現，美國仍是最受青睞投資目的地，270億美元總投資額中有約140億美元投向美國，占比52%。其中，約55億美元資金流入紐約，紐約已經取代倫敦成為最受亞洲投資者歡迎的目標城市。

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨預測，未來數年內，因經濟增長確定性較高，美國仍會是最受中國投資者青睞的海外房地產投資目的地之一。此外，澳大利亞的悉尼、日本的東京因為風險較小，預計也會是未來海外房地產投資的熱門區域。

第一財經記者發現，中國投資者跨國房地產投資中，50%的資金來源於保險公司，其中81%投向酒店類資產；其次，有23%的資金來自於大型企業。

今年上半年中國投資者跨國房地產投資活躍，投資額暴增，已接近去年全年總數。

中國投資者在各投資類別表現活躍，海外資產組合呈現多樣化的趨勢。中國資本偏好寫字樓物業，來自中國企業的資金有80%都投向該領域。整體而言，寫字樓仍是亞洲投資者的首選目標物業，47%的資金流入該資產類別；與此同時，中國投資者對酒店類資產的青睞持續升溫。在中國資本的帶動下，酒店類別吸引了33%的亞洲跨國資本，排名前三的酒店投資目的地分別是紐約、舊金山和芝加哥。

資產組合和大額投資（金額5億美元及以上）表現強勁，收購資產組合的比例由去年同期的29%上升至36%。上半年，世邦魏理仕監測的數據中，共錄得7宗交易大於5億美元的大額投資，占比45%。

今年上半年中國投資者跨國房地產投資活躍，投資額暴增，已接近去年全年總數。世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌認為，國內可交易核心資產標有限，通過資本全球配置分散本地市場風險、尋求更好的投資機會和收益，是中國資本跨國投資活躍的主要原因。

與國人進行跨國房地產投資同步，不少大型房企在完成全國化布局後、面臨規模增長瓶頸時，亦選擇“出海”尋求新的業務增長點。

標杆房企如萬科，在今年3月宣布，授權董事會主席及其轉授權人士利用多種投資工具進行海外房地產項目投資，包括但不限於夾層貸款。第一財經記者不完全統計發現，目前萬科的海外項目已超過20個，分布在美國、英國、新加坡等地。

碧桂園的出海歷史也已有數年。2011年12月，碧桂園開始進軍海外市場。2013年，碧桂園第一個海外開盤項目碧桂園金海灣，全年銷售金額近70億元人民幣，成為當年集團最大的銷售貢獻者。今年9月5日，碧桂園與英國伯明翰市簽署諒解備忘錄，擬將合作開發伯明翰及周邊地區的房地產項目。繼馬來西亞和澳大利亞之後，英國是碧桂園在海外涉足的第三個國家。

綜合目前多個房企海外項目的銷售情況，最大客流仍來自國內，房企出海與中國投資者跨國投資想伴隨，且互相成就。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，房企出海的主要瓶頸是市場需求，其住宅開發的客戶主要來自於國內，當地客戶相對較少。他認為，國內客戶導流考驗房企的營銷能力和人脈資源。

至於海外投資者在中國的投資活躍度，李凌表示，上半年國內投資者主導中國境內房地產投資市場，國外投資者繼續在中國尋求投資機遇，但投資步伐有所放緩。李凌預測，2016年下半年，投資者將會越加關注一線城市非核心商務區內交通便利的高品質甲級寫字樓，基本面良好的二線城市優質資產也越來越多地進入買家的視線。

（據一財網）

日本 | 亞洲投資者移民的黃金門戶──日本

政策需求，帶動投資商機

2011年3.11地震發生後，東京房價不跌反漲，顯示房價已跌無可跌，尤其日本首相安倍晉三的經濟政策，讓日本民眾心中再次找回信心。緊接著四年後的奧運將於日本東京舉辦，將帶動東京房地產市場更加火熱、房屋買賣競爭力道強烈。另外，日本因少子化及高齡化，產業出現人力短缺窘境，隨著“缺工”情形嚴重，一向被認為封閉的日本，也開始積極廣納海外人才。

首相安倍晉三在“產業競爭力會議”中提出“世界最短綠卡”，試圖向海外招來能夠肩負起第四次產業革命的優秀人才，並期望這些人才能在日“永久居住權”（同等類似於美國綠卡），一旦這些海外人才進駐日本，將帶動人口紅利成長，實際來看近幾年東京房價狂漲，也大都是因外國人購買契機。對海外人才有利的是，在日本買房投資相對容易，獲得日本永久居住權到底有什麼好處呢？

好處一：擁有在日本永久居住的權利，不用再頻繁更新簽證期限，只要不違法亂紀，你可在日本合法永久居住。

好處二：拿到永住權後依然是保有原國家公民資格，但是也可繼續在日本進修或者在子女在日本讀書，學術機構裡對於留學生學費減免等優惠措施依然可用。

好處三：和入日本國籍不同，拿到永居後回國探親、休假通行無阻，不需要再申請簽證。因此很多人計畫在日本買房，正是看好後續的漲幅與房屋需求。

海外人才在日本買房投資相對容易

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移民或永居量身規劃投資服務

由於中國房地產市場危機浮現，法治自由化的日本在社會環境、社會制度、教育都不錯，離中國也近。因此，世界各地的富人紛紛赴日搶購東京房地產，除了追求日本不動產安定的收益外，很多人目的是獲取相當於“綠卡”的日本“永住權”（即永久居留權）。

專攻日本房地產的 PVB 中國台灣地區總負責人陳雄英智提到，看准日本房市投報率 4％~12％，想要房產穩定收租而前往日本置產客戶群來自中國台灣、中國香港、大陸逐漸上升，人氣物業集中東京和大阪等地，有時也會有為了高回報率而選擇其他城市的投資客。許多投資客在看完房後立刻就拍板簽約，成為了整棟大樓的房東。

PVB 光是 2015~2016 年間成交量達 200 棟大樓以上，自 2008 年公司成立以來，幫助千名以上投資家成功成為整棟大樓的所有人。對此佳績陳雄英智表示，PVB 銷售前會針對投資人需求量身規劃及評估，以都營新宿線大島站整棟物件為例，5 層樓共 31 戶，買進時價格 3.9 億日幣，貸款 64%，投報率達 6%，投資人未來可享有租金收入、彙差及漲幅增值契機。

該案例在今年出售時已全數出租，每年租金收入扣除貸款償還額、管理費、水電、稅金等，尚有約日幣 500 多萬淨收入，投報率穩定。就彙差方面，該案件購入時彙率為 1：0.25，後續五年的漲幅升值值得期待。

PVB（Premium Value Bank）是 100％純日商的不動產資產管理公司，同時也是日本整棟中古投資用不動產買賣第一的公司，集團服務範圍包含不動產買賣，租賃，代管的一條龍服務。不同於一般仲介，PVB 同時是物件的屋主，投資開發團隊在第一步已先篩選過地段，挑選具投資潛力的中古物件，包含從自住的透天案型，到適合投資客的電梯公寓，甚至整棟公寓 / 商辦各種物件，接著鑒定內部裝潢需求，整修成適合出租的最佳狀態。後續的招租等住客服務，則統一由集團的物業管理部門負責，無須仲介費，並且提供租金保證，可以省掉投資人的麻煩，安心檢視投報成效與計畫。在日本法規的保護下亦能享有兩年物件的瑕疵擔保，更多一層保障。

（據鉅亨網）

亞洲投資者大舉進軍美國房產市場西雅圖房產為主要目標

地產行業雜誌RealEstate Reports透露中國香港Gaw Capital有意以7.25億美元的價格收購哥倫比亞大廈。

西雅圖成亞洲投資者主要目標

美國資本市場分析人士指出，這樁正在進行的交易也標著著亞洲投資者大舉進軍美國房地產業的市場趨勢。由一家名為Gaw Capital Partners中國香港公司領導的投資集團已經就購買西雅圖最高建築-哥倫比亞大廈達成協議，這意味著西雅圖房地產市場繼三藩市和洛杉磯後，成為亞洲投資者的主要目標市場。

亞洲商業地產投資者今年第一季度已經在美國花費了33億美元。哥倫比亞大廈的開發商於1989年將大廈以3.55億美元的價格賣給 Seafirst銀行，其繼任者美國銀行在1998年又以4.04億美元的價格轉手給Equity Office。在2007年金融危機爆發前，該大廈的最高價值為6.21億美元。

目前，哥倫比亞大廈的所有者，位於波士頓的Beacon Capital公司對收購案不予置評。而業界分析人士指出，亞洲投資者在西雅圖的投資行為已經持續數年，投資者的巨大興趣並不代表著巨大的成功。

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中國香港投資者去年投放491億港元海外置業

亞洲投資者對境外物業的投放越趨積極，世邦魏理仕2日發表最新研究顯示，2014年亞洲投資者跨境投資額接近3104億元港元，按年增長達23%，當中以中國香港、內地及新加坡為主要“水源”。

去年來自亞洲的資金之中，以新加坡約928億元居冠，按年增26.6%；其次是內地，涉及約788億元，按年增24.69%；中國香港亦貢獻達491億元，按年增31.25%。

中國香港投資者去年投放491億港元海外置業

以投資目的地來看，亞洲區內投放額高達936億元，按年增長達58%，增幅冠絕其他地區；至於在大洋洲的投資按年增33%達406億元，美洲增20%達694億元。

該行指出，去年內地及臺灣保險公司在全球物業市場中冒起，相信今年仍會持續在各地物色更多物業。而亞洲投資者仍然以鄰近地區為主要投資熱點，不過他們正逐漸將資金伸向更遠的城市如美國、歐洲等，相信今年這趨勢會更顯著。

同時，寫字樓仍然是不少投資者的至愛，占去年投資額逾5成。此外，投資者對酒店及工廈業的興趣亦與日俱增，去年占比約16%，按年增加5個百分點。