加拿大温哥华市政府预算案 明年拟加地税2.3%

温哥华市政府周四公布2016年草拟财政预算案及5年财务计划,内容包括增物业税2.3%,用作添置消防船和消防车,以及改善布拉德桥(Burrard Bridge)与推行多项社会房屋计划。

加拿大温哥华市政府预算案 明年拟加地税2.3%

市府表示,2.3%地税建议增幅,符合加拿大会议局(Conference Board of Canada)较早前所作出的通胀预测。

在该份12.64亿元建议运作财政预算及3.252亿元基建预算案中,包括建议投放1,160万元於增强服务,其中210万元会用来聘请11个职员, 清理建筑许可证积压个案,缩短等候时间;190万元添置消防船、消防车,以及市警的数码证据软件;100万元用於公园局的一卡通(OneCard)计划登 记。

在基建开支上,市府计划投放5,900万元於交通运输上,包括改善布拉德桥及扩大骑单车和行人网络。至於社会房屋及托儿方面,市府打算用3,050万元推行多项计划,诸如在新河流区(River District)提供社会房屋。

预料市议会将於12月15日,就新预算案进行表决。

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(据加西网)

英国央行欲涨息 低息​房贷时代或将终结

据《泰晤士报》报道称,  2015年12月,英国贷款置业者或将面对更高的房贷利息。

英国央行欲涨息 低息​房贷时代或将终结

英国央行英格兰银行 (Bank of England) 透露,为阻止信贷泡沫威胁金融市场正常运行,相关决策者正考虑提高利率。央行行长马克•卡尼(Mark Carney)承认,此举将导致贷款利率上升,银行会将成本转嫁给贷款者,他们不得不为某些种类的贷款支付更多利息。

2015年11月24日,央行首席经济学家安迪•哈德恩(Andy Haldane)参与英国国会财政委员会(Treasury Select Committee)会议。他表示:“(英国人的)个人贷款飙升,高于信用卡债务。过去一两年,某些种类的贷款成本跌幅巨大,最终将演变成金融问题。金融 政策委员会可能对此密切关注,我保证他们会的。”

2015年9月,银行发放的置业贷款涨幅近一成。同月,英格兰银行警告称,银行向买房出租者发放过多贷款会威胁金融稳定,还有可能导致房地产先繁荣后破裂。

英格兰银行表示,过度贷款购房会推高房价,自住购房者却不得不向银行申请更多贷款。一旦房价下跌,房主或降价出售房产,加剧房价下跌。

两周前,央行副行长乔恩•坎里夫爵士(Sir Jon Cunliffe)暗示,涨息措施是针对个人贷款和买房出租者。他未给出实施措施的时间表,但金融政策委员会将于2015年12月1日发布新政策。

2012年,金融危机使利率过低问题浮出水面,金融政策委员会采取措施控制信贷流动,并于2014年首次规定,若房贷超过借贷者收入4.5倍,则银行不予借款。

尽管央行行长卡尼未暗示个人住房按揭贷款会受到影响,但卡尼向国会议员表示,他担心家庭债务会因房价上升而增加。

他表示:“(英国)家庭债务已经很重了,我们看不到它会下降。实际上,我们会看到,由于房价上升,家庭债务还会加重。”

卡尼强调,对经济发展而言,涨息“是恰当的”。然而,2015年10月,英格兰银行暗示,未来一年内利率可能不会改变,而0.5%的利率已达新低。2008年,家庭负债率达到巅峰后开始回落,当年为家庭收入的1.55倍,至2015年为1.36倍。英格兰银行预计,家庭负债率将开始呈上涨趋势。在过去12个月,个人贷款和信用卡债务增长了约10%,年度增幅创下自2005年以来新高。

而各银行正做好准备应对涨息政策。

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(据英中网)

数据显示:中资1年花105亿美元在澳洲购房

世邦魏理仕最新数据显示,2015年1月到9月,在澳大利亚商业地产市场上,成交额超过1000万美元的交易资金升至34亿美元(约217亿元人民币),相比2014年同期增加了三倍多。

数据显示:中资1年花105亿美元在澳洲购房

中国买家2014年在澳大利亚买房花了约105亿美元(约670亿元人民币)。

近年来,悉尼和墨尔本等大城市房价快速上涨,不少当地居民望“房”兴叹,而中国买家被指是推高澳大利亚房价的购房群体。

根据澳大利亚统计局数据,2013年至2014财年,该局记录了大约48万套房产买卖交易,澳大利亚的平均房价从2013年9月的51.63万澳元(约234万元人民币),增长到2014年6月份的54.89万澳元(约249万元人民币)。

根据规定,外国投资者要经外国投资审查委员会的批准后才能购房,但只能购买新建房产,不得购买市场上现存的住宅物业。而拥有临时居民身份的外国投资者在获得批准后可以购买现房,但是他们必须在临时身份到期之后将购买的房产出售。

11月18日,澳大利亚财长莫瑞信发表声明说,由外国人违规购买的7套房产已被强制要求出售,其中包括一名中国买家去年在墨尔本花520万澳元(约合2350万元人民币)购买的豪宅。

面对国内舆论的压力,澳大利亚政府今年开始加大打击外国人违规购房的力度。

今年5月2日,澳大利亚出台了一部打击外国人违法购房行为的新法规,被指目标瞄准了以中国富翁为主的外来违法炒房的富人。这部新法律规定了判处违法购房外国人的刑期和罚金数额,刑期最高三年,个人类罚金最高可达12.8万澳元,企业类最高可达63.8万澳元。

澳大利亚政府给予已经违规买房的外国人截至今年12月1日的赦免期限,在此日期前主动向税务部门说明情况,可以免于处罚,但仍必须将违规购置的住宅出售。12月1日前没有主动坦白而一旦被查出,违规人员将面临刑事诉讼,并遭处9.8万美元罚款。

据澳大利亚《悉尼先驱晨报》报道,瑞士信贷银行(Credit Suisse)的报告中预计,未来6年内,中国买家还会在澳大利亚的住宅地产市场再投资423亿美元,与过去6年的200亿美元投资相比已经翻番。

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(据新快网)

美联储局下月利息走向 将影响加拿大楼市

加拿大房屋按揭利率於今年1月及7月因央行两次调低隔夜拆息率而降至历史新低,但随着5年固定按揭利率於两月前逆转上升20个基点後,加上外界估计美国联邦储备局下月会加息,令加拿大房屋按揭加息的压力增加,届时可能令全国二手楼买卖向下调。

士嘉堡一间道明加拿大信托分行内昨日摆出的息率。

 

多伦多道明银行经经济师Diana Petramala估计,若美国联储局加息,本国按揭利率或再升60至70个基点,而以目前加拿大人对按揭付款的敏感度来看,届时全国二手楼在未来半年的成交量可能因此下降10%至15%。

她续指,本国一些楼房市道最炽热、楼房价格最贵的地方如多伦多及温哥华,对房屋按揭利率变动更加敏感,若利率升高,楼房买卖所受影响便更大。

由於加拿大经济一直受美国经济影响,美加政府债券更是互为紧扣,而加拿大固定按揭利率又与加拿大政府债券息息相关;因此,即使加拿大央行维持隔夜拆息在历史新低,但因为外界预测美国联储局将於下月宣布加息,带动了加拿大固定按揭利率早在今年9月便开始逆转上升。

加拿大皇家银行一名按揭专家表示,假设一名按揭申请人向银行借款10万元,分25年摊还,每月供款,以折扣利率2.94厘计算,便要月供470.18元。

但若按揭利率上升60基点,其他条件不变下,利率便为3.54厘,月供便是501.39元,即申请人每月要多供31.21元。

但满地可银行高级经济师陈蔚纯表示,按揭利率是根据10年期国债利率厘定,後者可带动前者上升。

满银预计,明年央行将不会加息,但明年底的10年国债利率估计会由目前的1.7厘增至2.05厘;不过,这亦只是重回2014年的水平,相对於历史水平,10年国债利率仍处於低点。她估计,这对楼房市场仍不会有太大影响。

陈觉得,2017年下半年至2018年,按揭利率才有上升压力,届时央行加息比较明显,并带动10年国债利率上扬,在连锁反应下亦令按揭利率上升。

然而,明年楼房市场走势除受利率影响外,亦视乎其他外围因素,如加拿大经济情况及油价,若两者有所改善,都有利地产市场;又如目前楼房市场炽热主要仍靠亚洲的买家,万一中国政府继续收紧外汇管制,令中国资金不能外流,便可能影响加拿大楼房市道,但这一情况仍尚待观察。

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(据加拿大家园网)

加拿大高房价:使40%加拿大人去年至少1次为钱抓瞎

加拿大人的财务状况可谓捉襟见肘,债台高筑,宏利银行(Manulife Bank)每半年进行一次的调查显示,有接近40%的加拿大人,在过去一年里至少出现过一次为支付家庭开支而“挣扎”的情况。

加拿大高房价:使40%加拿大人去年至少1次为钱抓瞎

很多人生活在财务“悬崖”上

加拿大广播公司的Alexandra Posadzk报道说,有2372人接受了这一网上调查,他们的年纪在20-59岁,家庭年收入在5万加元以上。

在受访者中,38% 回答在过去一年里,至少有过一次为钱“抓瞎”,为了支付日常生活账单而不得不从信用贷款里提钱、依靠信用卡、动用紧急储蓄或退休储蓄、甚至去跟亲戚借钱。

在这38%的人中,4% 说过去一年里几乎月月缺钱,10%说一年中出现过几次财务紧张,24%说有过一次或两次这样的情况。

国民邮报报道说,加拿大宏利银行的总裁兼首席执行官Rick Lunny对此表示,看上去似乎有很多人生活在(财务)的边缘,若是一旦利率上涨,可能会有更多的人不得不采取更绝望的措施,这令人感到担心。

高房价是一大“罪魁祸首”

Rick Lunny说,这种情况,某种程度上要怪罪加拿大的高房价,抵押贷款吃掉了家庭收入的一大块,从而使人们没有多少钱可用于储蓄。

根据宏利银行的调查,加拿大房主们的抵押贷款额平均为 $175,000加元,在BC省和阿尔伯塔省更高,平均超过$200,000加元。

加拿大抵押贷款和住房公司说,人们的住房成本不应超过收入的30%,但加拿大统计局的数据表明,在2011年的时候,已经有超过1/4的加拿大家庭用于住房的开支超过了这一上限,而且自从2011年以来,加拿大房价已经再度上窜。

加拿大房价增长全球最快之一

最近来自丰业银行(Scotiabank)的一份报告说,2015年的第二季度,加拿大的平均房价比去年同期上涨8.2%,为世界上房价涨幅第4高 的国家,在此期间房价涨幅最高的是爱尔兰 (13.3%),其次是瑞典(10.5%),澳大利亚第三(8.3%),略高于加拿大的8.2%。

多伦多地区房价可用“暴涨”这个词来形容,多伦多星报的 Susan Pigg 本周三(11月25日)报道说,2005年大多伦多新建低层住宅的均价为38万7369加元/栋,2015年均价高达80万2376加元/栋。

房价飙升加重了人们的房贷负担,低利率也在推高加拿大人的其他债务,加拿大统计局今年9月报告说,人们的债务/可支配收入比已经达到164.6%,十五年前的这个比例为不到110%。

利率上涨的危险

在如此高的债务负担下,利率上升的时候人们怎么还债就成了让人不得不担心的问题。

宏利银行的首席执行官Rick Lunny 在一份声明中说,许多加拿大人所面临的挑战是,他们每个月的收入是相对不变的,但支出可以突然有大幅增加。

他说,在一旦缺钱的时候,动用自己的紧急储蓄或低利息的信用贷款还可以,若是在高利息的信用卡上积累债务,或者向家庭成员借钱,这就是在给自己的财务状况增加压力,在给亲戚们增加压力。

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(据加拿大家园网)

难以承受的加拿大房价 温哥华房租水平达危机程度

根据BC租房指数(BC Rental Housing Index)最新发布的结果,温哥华有25%的人一半的工资都被用作房租。

难以承受的加拿大房价 温哥华房租水平达危机程度

几乎所有人都能感觉到温哥华租金的高昂。“租金在涨,但是收入并没有同步增长。”BC非营利住房联盟(BC Non-Profit Housing Association)主任说。

“我认为,人们普遍觉得租房的人是服务员,某种程度上这是正确的。然而,如今我们发现,还有其他人:医疗健康工作者、社会工作者和建筑从业人员。”

在全国范围内,温哥华的房租也是最不能承受的。温哥华的房租水平已经达到了“危机”程度。高房租阻碍了人们住在温哥华,影响了劳动力的供应。

放眼加拿大温哥华地区,周边城市也没有好多少。本拿比、素里、列治文全都是重灾区。

专家呼吁政府对此问题引起重视,多建造一些可负担的出租房屋。

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(据加西网)

澳洲新郊区:悉尼奥林匹克公园建5千公寓和新的商业区

据《澳洲人报》报道,由Goodman Group集团部分持有的,靠近悉尼奥林匹克公园(Olympic Park)的旧工业地产将会成为悉尼的最新郊区,当地将建起逾5500套公寓和新的商业区。

澳洲新郊区:悉尼奥林匹克公园建5千公寓和新的商业区

新州规划和运输部将投入逾1.5亿澳元来建设Goodman Group集团的位于Lidcombe的Carter街工业区的交通设施,此外还将建学校和新的海滩保护区,来提升当地作为居住区的可行性。

规划厅厅长Robert Stokes说:“我们想建造一个充满活力的新社区,当中有能够满足人们需求的房子、基建和其他公共设施。”

据悉,当地离悉尼CBD仅17公里,靠近火车线、轮渡和正在规划的巴拉玛打(Parramatta)轻轨,在过去几个月已成为新州最大的都市翻新项目。

据了解,开发商Meriton以近2.5亿澳元购下了当地25%的地块,一中国集团JQZ则以两亿澳元购下旁边另一地块,有地产专家称,一中国开发商以6.6亿澳元购下了剩余地块。

分析人士称,此次宣布将不大可能会影响Goodman Group的股票。

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(据新快网)

专家预测未来五年内 纽约住宅出现新开发形式

随着纽约住宅房地产市场的日趋强劲,中国资金的快速涌入,目前纽约住宅楼市场库存越来越少。那么是不是这个局面会带动大量的住宅房地产的开发呢?专家们预测:不尽然。他们说,未来5年内开发地点会更加难找,住宅建筑只能向高层发展,而且还会有新的开发形式出现。

专家预测未来五年内 纽约住宅出现新开发形式

在近日结束的“美国亚裔地产协会”(AREAA)举办的地产峰会上,“炼金地产”(Alchemy Properties)总裁豪尔(Kenneth S Horn)说,虽然他看好纽约未来的住宅地产开发前景,但是他认为不会有大量的产品投放市场。为什么呢?他说:“因为在最近的股票和债务市场,我们发现住宅建筑方面有减缓的趋势。前2、3年房地产看好的时候,没有经验或者没有个人抵押的开发商都可以找到股东或者贷方,但是这个时代已经过去了。”因此他预测,在未来几年内,所有地产开发都会被推迟,因为资金提供者要观望市场的走向。豪尔认为,纽约的住宅建筑只能向高层发展,找开发地点会变得更困难。

“柯克兰阳光营销集团”(Corcoran Sunshine MarketingGroup)执行副总裁霍普(Gordon Hoppe)说,高层正符合亚洲买家的心意:“他们被那些楼房的充足光线和空气所吸引。”他说,未来也许会出现新的开发形式:“5年内,开发商会买下所有的(低)住宅,再和其它工程结合在一起改建,至于怎么样建设,会出现变化。”
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地产集团“森林城市拉特纳公司”(Forest City Ratner Companies)执行副总裁于苏西(Susi Yu)预测,新的开发形式会带给纽约地产更加繁荣的时期。“我感觉在未来的2、3年内,纽约住宅市场的价格会有一个调整。……可能会有新的密集地区需要分区,可能会激发新的开发形式,那是纽约令人兴奋的新时代。”

现在的纽约住宅市场除了低库存这个问题外,还存在着另外一个缺陷,就是没有足够高质量的学校与高级住宅相匹配。所以学校的地产开发有市场需求。“霍尔斯特德房地产公司”(Holstead Property)的合作仲介福尔布斯(Louise Phillips Forbes)说:“这是纽约市的一个大趋势,我们在未来十年内就会看到这件事。”

根据统计,来自中国的投资人在去年已经成为美国外国投资的第一位,占据外资总额的28%。对于那些有志在纽约住宅开发市场涉水的中国新手,专家们建议,因为开发业是个耗时长,不可预见因素多的领域,这些中国新手不妨从小项目做起。豪尔说:“你别一下就做50层的住宅,……你先从4个、6个单元的房子开始。因为你要准备犯错误。”于苏西和霍普都认为,对于刚刚到达纽约的中国开发商来说,找到一个良好的当地合作伙伴至关重要。

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8月CPI初值同比增0.2% 欧元区通胀低位徘徊

近期原油为首的大宗商品的下跌,增添了欧洲央行刺激欧元区通胀回升的难度,8月欧元区CPI初值同比仅增长0.2%,尽管好于预期的增长0.1%。

8月CPI初值同比增0.2% 欧元区通胀低位徘徊

剔除了能源与食品价格影响的核心CPI同比增长1.0%,持平7月创下的15个月新高,显示油价下跌抵消了其他商品和服务涨价的影响,令欧洲央行在刺激通胀上继续面临挑战。

巴克莱上周五报告称,预期欧洲央行行长德拉吉将在下周(即本周)的议息会议和新闻发布会上维持宽松立场,很可能坚持认为如果货币和金融条件进一步收紧,管理委员会仍有可用的政策工具。

华尔街见闻网站此前提及,由于人民币意外大幅贬值,导致欧元套息交易平仓和避险需求上升,欧元兑美元上周一一度升至1.1714,创下1月中旬以来新高。

摩根大通经济学家GregFuzes上周五报告称,欧元走强是过去几周众多的变化之一,暗示欧洲央行可能准备最早在年内就实施进一步的宽松政策:

如果市场环境和新兴市场前景不改善,那么欧洲央行在10月或12月放松政策的可能性是真实存在的;央行可能要么提升月度资产购置计划,要么将量化宽松承诺延长至2016年9月之后。

实际上,不只是欧元区,布伦特油价在过去两个月中下跌22%,给包括美国、日本在内的全球主要经济体的通胀前景都蒙上了阴影。日本统计局上周五表示,剔除食物的消费者物价指数与去年同期持平,为今年第三次跌至零的水平,令安倍经济学面临考验。

美国商务部(DOC)8月28日公布的数据显示,作为美联储为关注的通胀指标,美国7月核心消费支出(PCE)物价指数同比增长1.2%,低于1.3%的预期,也是连续第39个月低于美联储2%的目标。

不过,美联储副主席Stanley Fischer周六参加全球央行Jackson Hole会议时表示,有“充分理由”相信美国通胀率会企稳,朝美联储2%的通胀目标回升,在低通胀反弹时期也许可以逐步加息,不应等通胀达到2%了才开始收紧货币。

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(互联网资讯综合整理)

澳联储称:不急于降息 明年再说

据《每日电讯报》报道,澳联储并不急于降息。

澳联储称:不急于降息 明年再说

澳联储高层称,仍可能再降低官息,但将等到明年的第一个董事会议后再行动。

在Australian Business Economists(ABE)的晚餐上,澳联储行长史蒂文斯(Glenn Stevens)说:“如果降息真的有用的话,我很愿意这么做,但这肯定是最好的选择吗?我们会先冷静下来,观察经济情况再说。”

最近,澳洲经济好转,如失业率降到了6个月的低位,这些都使得降息机会大减。

而现在2%的官息是历史最低水平。

现在澳洲经济增长仍低于长期的平均水平,有人问道为什么还不降息。

史蒂文斯说这要看如何才能使经济好转,同时,他也承认,随着现钞汇率降低,降息对经济的影响正在减少。

他说,最近的降息已不能像上世纪90年代初那样有那么大影响(当年,官息从17%降到1993年的4.75%)。

ABE的一份调查显示,澳洲经济增长预计会提升,现钞汇率在明年将保持不变。

ABE委员会的绝大多数人认为,澳洲在未来两年进入衰退的可能性为20%,而最大的风险来自中国。

该委员会说道:“如果中国经济硬着陆,或人民币大幅贬值将会是很大的风险。”

史蒂文斯说如果澳洲真的进入衰退,这将比以往所经历的会带来更大震撼。据悉,澳洲上一次的经济衰退在24年前。

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(据新快网)