Author: Wen Wei

2025年下半年香港房价走势的关键因素引发市场罕见分歧，释放重要转向信号。摩根士丹利预测楼价将上涨2%，而莱坊王兆麒保守估计最多下跌3%。

林本利博士近期以550万港元购入高峰期估值770万港元的二手单位用于出租，回报率超3%；邵志尧博士则明确指出住宅价格已触底。

这种意见分化往往是价格拐点的前兆。笔者认为，在政府全面”撤辣”、放宽按揭贷款及减免印花税等政策支持下，楼价可止跌企稳，但能否转升取决于两大关键因素：

一、利率走势主导资金成本与投资意愿

香港利率1个月港元拆息（HIBOR）曾跌至三年新低的0.52845%，实际按揭利率低于3%。

若美联储下半年如预期降息0.5%-0.75%，将进一步减轻供房负担并刺激资金流入。目前香港住宅租金收益率已超过定期存款利率。

值得注意的是，特朗普强力推动的”大而美”法案在反对声中仍获通过，显示其影响力依然强劲，利率下行趋势或将加速。

二、开发商财务压力引发的价格战风险

高盛数据显示，开发商库存达正常水平两倍，待售新房约17,500套，未来18个月还将新增30,280套供应。

资金压力加剧的同时，商业物业价格持续下滑，直接削弱开发商融资能力，形成双重资金压力。

为此，香港测量师学会前会长余锦雄建议政府参照”盈富基金”模式设立收购基金，专门收购因财务困难急需出售的商业物业，避免恶性循环持续压价，缓解业主抛售潮。

若此类危机处理得当，开发商无需低价抛售住宅回笼资金，房价反弹空间将扩大；反之，价格战可能抑制二手市场回升。

其他支撑因素包括：

• 政策降低入市门槛（400万港元以下物业交易占比35.6%，上半年低价新房登记量激增76%）
• 租金连续五个月上涨形成”买比租划算”效应（中小户型租金上半年上涨2.1%）
• “高才通”计划带动刚需（人才流入推高住宅需求）

总的来说，预计下半年楼市将温和复苏，中小户型主导反弹，全年涨幅约5%。

上涨动能取决于降息幅度能否如期释放购买力，以及开发商库存压力会否引发恶性价格竞争。

投资者可重点关注核心区域优质中小户型，在政策与市场博弈中把握拐点机遇。

香港期房销售中普遍存在的”返佣”操作，近日因一起涉及上亿元的大型佣金纠纷再度引发社会关注。

这一现象虽有其复杂的市场成因，却逐渐暴露出对市场透明度与行业生态的深远影响。

事实上，佣金本是开发商支付给房地产中介，作为促成交易与提供专业服务的合理报酬。然而在当前操作模式下，这笔款项的功能已变得相当模糊。

在许多楼盘销售过程中，一个关键现实是：开发商往往在销售流程启动后，甚至临近签约阶段，才向合作中介机构公布最终的佣金安排细节。

这使得一线中介在前期服务客户时，难以就返佣空间给出明确承诺。与此同时，基于市场惯例或信息，买家在临近成交时要求返佣的情况也十分普遍。

面对客户”若不提供某个比例的返佣，就转向其他中介”的压力，房地产中介往往陷入两难：一方面已投入大量时间和专业服务；另一方面为促成交易、避免前功尽弃，并为达到业绩目标，有时不得不忍痛答应返佣要求。

这种”服务完成后被迫让利”的处境，实质上是对专业服务价值的侵蚀，也让许多尽心服务的从业者感到无奈。

这种普遍的返佣草早，虽然短期内可能刺激销售，但长期来看将会带来各种层面的问题。

当市场转冷时，开发商倾向选择不直接下调备案价格，而是通过提高支付给房地产中介的佣金比例，再默许房地产中介以”返佣”形式变相降价。

这种做法导致”明价暗折”，不动产登记中心的成交价维持高位，无法真实反映市场实际承接力。

这不仅可能误导公众对市场走势的判断，也为银行进行物业估值和审批按揭增添了复杂性，因为银行无法掌握扣除回佣后的实际交易价格。

长远来看，将损害市场价格机制的透明度与公信力。

面对这些挑战，单纯指责任何一方都非解决之道。

现行监管框架下，地产代理监管局主要规范中介行为，但对开发商制定及公布佣金政策的时机与方式，以及佣金最终流向买家的监管权限确实存在局限。

一手住宅物业销售监管局虽监督开发商销售流程，但佣金结构及其操作细节通常未被纳入强制公开披露的核心内容。

参考其他金融服务领域（如保险业）的监管经验，关键原则在于：明确禁止向客户返还佣金，并要求开发商在销售流程启动前完整公开佣金政策（包括支付给中介的基准与结构），这一做法值得业界深入探讨。

全国政协副主席梁振英指出”住宅市场关乎民生”，正说明解决这一问题的重要性。

这起亿元佣金纠纷是一个契机，促使各界正视现行模式的弊端，共同构建更透明、公平且可持续的期房销售制度。在此过程中，政府监管部门无疑扮演着关键角色

近日，香港前特首梁振英在社交平台呼吁商铺业主应果断降租以降低空置率，这一倡议直指香港商铺空置率达11.8%的四十年新高困境。

长期以来，业主拒绝降租的核心焦虑在于物业估值——商界立法会议员林健锋指出，大幅降租可能削弱银行按揭能力，而房地产信托基金（REITs）更因需分配九成收益给股东，陷入”降租即股价下跌”的恶性循环。

然而，这种思维已落后于现实。

差饷物业估价署数据显示，2024年底商铺空置率远超私人住宅的4.5%。

当西洋菜南街Swatch放弃月租154万港元的铺位、转租45万港元小店时，估值幻象已然崩塌。

坚守高租金的代价是关店潮汹涌来袭：

• 意大利披萨店JACOMAX因业主拒绝降租20%导致14年老店关闭
• Bossini马鞍山店张贴”高租无理”标语控诉
• 44年历史的海皇粥店
• 金装炖奶佬全线结业

这些都印证了梁振英的警示：在市场结构性变化下，”不降租策略”实为慢性自杀。

尤其港人北上消费年达557亿元，本地商铺却因租金枷锁失去转型空间。

作为租用十多个铺位的地产代理商，笔者亲历市场转向——八成业主接受20%-40%的降幅，拒降者最终失去租客。

JACOMAX店主离场后直言可在上环找到”更便宜、更好、更大”的替代铺位，凸显空置风险远大于降租损失。

更重要的是金融逻辑革新：银行已意识到有租客的商铺远胜空置铺位。业主担忧降租引发银行”call loan”（提前追贷），却忽略空置导致的零收入才是估值毒药。

合作银行明确表示，稳定租金流比账面估值更具信贷价值。梁振英呼吁的”社会结构性调整”，本质是向业主发出转型通牒。

降租非慈善，而是维系物业价值的生存策略。商铺重生的密钥终将属于看透估值幻象、拥抱现金流的务实者。

当”高租无理”的控诉标语满街可见，恰是市场机制最刺耳的警钟。况且，降低的租金也会为市场带来新需求，最终实现互利共赢，商铺市场才能重获新生！

美国对伊朗福尔多、纳坦兹和伊斯法罕核设施的轰炸标志着中东局势进入历史性升级阶段。尽管伊朗誓言“严厉报复”并向以色列发射导弹，但其实际反击能力受到多重制约。

军事代差显著：伊朗空军仍依赖老旧的F-14、米格-29等三代战机，防空系统电子战能力薄弱。面对美军B-2轰炸机和GBU-57钻地弹的突袭几乎无力招架，核设施遭袭暴露其防御漏洞。

历史经验显示，伊朗惯用“象征性报复”策略，如苏莱曼尼遇刺后仅对美军基地进行有限打击。此次同样避开美国目标，仅袭击以色列，延续“可控升级”模式。

国内结构性矛盾进一步削弱凝聚力：伊朗领袖哈梅内伊所属的阿塞拜疆族（占人口16%）与主体波斯族（61%）存在潜在矛盾，这种“少数统治多数”的权力结构加剧决策分歧。

此外，长期制裁导致经济萎缩、民众反战情绪升温，大规模军事动员阻力明显。

预计伊朗将以代理人战争（如胡塞武装袭扰红海航运、真主党跨境攻击以色列）和有限导弹打击为主要报复手段，全面封锁霍尔木兹海峡可能性极低。

这不仅需要突破美军第五舰队防御，还将重创其主要盟友中国的能源利益（该海峡承担中国75%油气进口），更可能采取“局部骚扰”替代方案。

美军深度介入中东，客观上为中国创造战略机遇：三艘航母调往中东导致亚太防务出现空隙，B-2轰炸机、“爱国者”反导系统等战略资源被迫分流，短期内难以同步推进印太围堵。

特朗普政府外交重心转向中东维稳（伊核谈判彻底破裂），削弱了对华经济施压的连贯性。

中东国家减少对美依赖，促进多元化合作战略，如沙特正与中国洽谈FX80无人机、红旗导弹等军购协议，并推动石油人民币结算，凸显中国地缘影响力提升。

中港经济受中东动荡冲击有限：核心支撑在于内地经济的韧性机制于联动屏障。在能源安全方面，中国原油进口多元化（俄罗斯占35%、沙特18%），伊朗仅占4%，90天战略储备可平抑短期油价波动。

即使霍尔木兹海峡中断，中俄原油管道（年输油3000万吨）和中巴陆路输油通道可部分替代。

香港金融根基稳固：港股70%市值来自内地企业，2024年内地赴港上市IPO募资占比超90%。楼市45%以上交易依赖内地买家，与内地经济联动性远超全球市场波动。

另外，风险传导隔离效应显著，中东冲突若推高全球避险情绪，反而有机会加速资本流入香港离岸人民币资产。

中国制造业韧性增强：能源成本上涨可通过绿点增量，如清洁能源（2023年占用电增量50%）和战略物资储备（如甲醇、硫磺）缓冲，预计中东冲突对中国GDP增长短期拖累仅0.3-0.5个百分点。

当前中东危机本质是美伊战略互相消耗的延续，伊朗受制于内外短板难以突破“象征性报复”框架，而美国战略资源分流为中国技术升级与区域合作提供了关键窗口期。

香港的繁荣始终依托内地经济稳健与资本开放进程，只要内地发展引擎持续运转，香港就能发挥“超级联系人”作用，将地缘震荡转化为巩固金融枢纽的机遇。

2025年6月，香港的士商会要求政府以每个500万港元高价回购的士牌照，声称网约车“非法载客”导致牌照价格暴跌（从2015年峰值723万港元跌至目前约195万港元）。

但特首李家超明确拒绝这一要求，强调网约车是全球发展趋势，同时指出业界长期独享专用停靠站、禁区接客等特权却未能善用优势。

市民更痛批业界“输打赢要”——在牌照炒卖暴利时未与社会共享收益，亏损后却要纳税人买单。

笔者亲身体验广州的士服务：扬手即停、车厢整洁、司机礼貌；反观香港的士拒载短途、随意加价、服务态度差等问题长期存在，2023年投诉量高达1.14万宗。

问题根源在于经营模式：司机各自为战缺乏统一管理，车主坐收租金忽视服务质量，高额牌照费推高运营成本，迫使司机”挑客”增收。

这种恶性循环导致客源不断流失。随着自动驾驶技术普及，“司机因素”将被移除，运营成本有望降低。

但这也将加剧竞争——百度“萝卜快跑”已获香港首张Robotaxi牌照，闲置私家车可转型为低成本自动驾驶网约车。若禁区接客特权向Robotaxi开放，的士的最后优势也将丧失。

不过，私家网约车在高峰时段会优先满足车主需求（如武汉实测显示高峰响应率骤降40%），这时的士“全天候公共交通”的价值就凸显出来。

平台可通过算法锁定医院、暴雨区域等高需求地点，启动“动态加价”机制，相信乘客愿意为“即时响应”支付溢价，这将成为的士新的收入增长点。

若业界仍固步自封，牌照价值恐如深圳般趋近于零（当地改为无偿发牌终结炒卖价值）。

行业重生必须从提升服务质量着手：推动车行整合为大型车队，统一服务标准；以“禁区接客权”换取政府电动化转型补贴；主动拥抱技术变革。

当自动驾驶消除司机成本后，的士的核心竞争力绝非牌照特权，而是其百年积淀的即时响应能力与人性化服务。

正如广州经验所示，只要服务到位，扬召的士仍是不可替代的刚需。高峰时段的供应稀缺性与服务稀缺性，正是的士重获定价权的双重支点。

与其寄望政府回购，不如以优质服务激活“动态溢价能力”，这才是维持牌照价值的终极保障。

香港房地产中介行业素以激烈竞争著称，其中”狼性文化”的管理模式更被视为行业常态。

这种文化强调弱肉强食、胜者为王，从业员必须具备极强的进攻性才能在市场中立足。

传统大型房地产中介公司正是这种文化的典型代表——高压的业绩指标、残酷的内部竞争，以及”适者生存”的管理哲学，迫使许多从业员不得不牺牲个人生活甚至健康来适应环境。

在香港房地产的黄金年代，旺盛的市场需求推动行业快速扩张。企业为抢占市场份额，普遍采用”狼性管理”，鼓励员工通过极端手段提升业绩，包括超时工作、高压推销，甚至恶性竞争。

这种将同事视为竞争对手的管理模式，虽然在短期内能提升业绩，却导致行业生态持续恶化。

当时社会整体经济条件有限，许多从业员并非出于职业热爱，而是因就业选择有限，才被迫投入这个高压环境艰难求生。

但随着香港社会经济发展，新一代职场价值观正在转变。现今的从业员不再单纯追求金钱回报，而是更加重视工作与生活的平衡，以及职业带来的成就感与幸福感。

过去那种”只问结果，不问过程”的狼性文化已与时代脱节。年轻人不愿为工作牺牲身心健康，企业若固守旧模式，不仅难以吸引人才，还会面临员工流失率居高不下的困境。

房地产中介行业要实现可持续发展，必须摒弃过时的狼性文化，建立更人性化的管理模式。

企业可以减少不必要的内部竞争，倡导合作共赢。以内地的贝壳找房平台为例，其通过科技创新改变了传统竞争模式，有效降低了行业内耗。

公司层面应建立更合理的薪酬体系，注重员工培训与职业发展。同时，行业也需要提升专业形象，让从业员感受到职业价值，而非仅是”为生存而战”。

笔者近期接触了河南知名零售企业胖东来，其”尊重员工尊严”、”保障人格发展”的管理理念令人印象深刻。

创始人于东来主张企业应给予员工适当的”自由”和”幸福感”，这一理念值得借鉴。

香港房地产行业的未来，不应再建立在弱肉强食的狼性文化基础上，而应探索更健康、可持续的发展模式。唯有如此，才能吸引真正的人才，在变化的市场中保持竞争力。