ZoeChan – Page 108

与葡萄牙房地产交易相关的税费

在葡萄牙，业主可以通过房地产经纪人或私人出售房地产。房地产经纪人的参与不是必不可少的。

业主选择通过房地产代理机构出售房产时应签订出售协议。已商定的销售佣金只反映了卖方的付款义务。在葡萄牙，买方支付佣金的情况并不常见。如果双方签署的协议中有相关规定，而且不受到卖方协议的限制，则买方有可能向房地产代理支付佣金。

根据各方的意愿，委托的价格和交易条件可以在不受法律限制的情况下达成一致。通常情况下，佣金不低于售价的3%。

尽管房产的出售和购买过程在操作上颇有难度，而且我们建议有关各方寻求法律帮助，但在出售/购买过程中不会强制要求各方雇佣律师。

如果一方或双方决定聘请律师，则通常情况下应向每位律师支付物业售价0.5%至1.5%的费用（若双方各自聘请律师）。

卖方在出售物业后必须履行一项义务——缴纳资本利得税。这是卖方在转让其资产时应缴纳的唯一一笔税款。

在计算资本利得税时需根据具体情况采用不同的公式。其中一项差异来自居民和非居民的身份。

非居民将按最终获利的25%税率纳税（《税法/CIRS》第71条）。

资本利得税

资本利得税（mais valias）与一项经济利益相关联，即交易产生的收益增量。

何时可获得这项收益？

一般来说，人们认为物业交易结束时，交易者就会获得这项收益。

出售物业时需计算正（负）资本利得税：正资本利得税源于购置价值和转让价值之间的正差额。

负资本利得税源于这两笔交易之间的负差额。

必须注意的一点是，物业购置价值必须根据货币贬值系数进行调整，还要加上资产増值所带来的其他费用和成本。

已获得的收益：

可以通过以下公式计算正（负）收益

MV/mv= VR – （VA x Coef.+ EV + DAQ + DAl），其中

VR – 销售价值
VA – 购置价值
Coef. – 货币贬值系数
EV – 増值成本
DAQ – 物业购置费用
DAI – 物业销售费用

购置价值：

《税法（IRS Code）》定义了物业的购置价值，并考虑了不同的所有权形式。

对于购置的房产而言，购置价值取决于税务局为确定交易税（IMT）而申报的价值。

货币修正：

若物业购置日期和出售日期的时间间隔超过24个月，则购置价值必须用相关法律（财政部条例，Portaria do Ministerio das Finanças）每年规定的货币贬值系数进行修正。这样做的目的是通过考虑货币贬值和通货膨胀等因素的影响，使物业的购置价值接近转让时的实际价值。

费用与成本：

除了购置价值之外，物业还可能会增加其他价值，如物业在出售之前的5年内经历了更换屋顶、安装空调、维修工程物业増值过程，这些过程产生的费用就是增加的价值。

《税法（Código do IRS）》没有规定具体的费用，所以税务管理局将其定义扩展为所有有利于物业的费用。

购置和出售带来的成本也会增加。此处的成本包括：运输税（IMT）、公证费和注册费以及房地产代理佣金。

示例一

（永久居民）

2008年4月，A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。

VR（转让价值）– 120000欧元
VA（购置价值）– 30000欧元
Coef.（货币贬值系数）– 1.4 （2008）
EV（増值费用）– 890欧元
DAQ（购置成本）– 0欧元
DAL（转让成本）– 5110欧元

MV/mv= 120000 欧元 -（30000 欧元x 1.4+6000 欧元）= 72000欧元

待合并价值= 72000×50%= 36000 欧元

示例二

（非居民）

2008年4月，A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。

MV/mv= 120000 欧元 -（30000 欧元x 1.4+6000 欧元）= 72000欧元

待合并价值= 72000×25%= 18000 欧元

葡萄牙房市概况

因为葡萄牙的经济危机和欧盟其他国家经济的不确定性，葡萄牙的房产市场遭受了严重的打击。

尽管如此，经济评论人士对葡萄牙的前景已经持有更加乐观的态度，并已经有初步的声明暗示最糟糕的时期已经过去。

尽管信心有所回升，但是英国皇家特许测量师学会（RICS）发布的一份关于葡萄牙的报告对其前景仍持谨慎态度。学会表示：“房价仍在下跌，但是下跌的速度是调查有史以来最慢的。”

虽然全国的房价下跌都在放缓，但是人们普遍认为葡萄牙的房地产总体上被低估了。里斯本的房产市场已经有了显著的复苏。自2013年3月以来，里斯本房产市场几乎成为寻求葡萄牙黄金签证的国际投资者需求的唯一受益方。

在里斯本，尽管以欧洲的标准衡量，拜沙（Baixa）和世博（Expo）等地区的房产价格仍然物有所值，但是价格已经大幅回升。快速的同比增长将需求扩散到了里斯本都市圈附近的地区，尤其是卡斯卡伊斯（Cascais）和伊斯托里尔（ Estoril），最近则扩散到了北部城市，特别是波尔图，以及南部的阿尔加维海岸，吸引了法国、俄罗斯和中国等新的投资者。

另一方面，英国皇家特许测量师学会的《葡萄牙房产市场调查报告（PHMS）》的最新数据显示，市场信心仍保持在高水平，新买家的咨询量和交易量都在增加。

特许测量师的最新报告称：PHMS的报告结果显示，销售活动继续升温，而价格似乎也更接近于稳定。在此背景下，人们对房产市场的信心继续增强。

“与此同时，现在的销售预期与调查历史上的任何时期相比（调查于2010年推出），都更为乐观。因此，全国信心指数上升了10个百分点，目前为+23，这是有记录以来的最高水平。”

RICS的高级经济学家乔什·米勒（Josh Miller）表示：“调查报告证实，房产价格正变得更加稳定，经济活动指标的回升应该会提供进一步的支持。”

随着买家重返市场，房产经纪重拾信心的迹象已十分明显。在SIL里斯本房产交易会上，参展商和国际游客的数量有所增加。

这种对国际市场的关注尤其有意义。2014年葡萄牙售出的房屋中，有五分之一都是被国际投资者买走的。葡萄牙房地产中介公司协会（APEMIP）表示，英国人仍在市场上占据主导地位，但是中国和法国已经迎头追赶，逐渐成为葡萄牙的主要买家。

传统上，葡萄牙的外国买家，特别是阿尔加维的外国买家，一直是来自北欧，英国、法国与德国，是他们买下了各种规模不一、价格也不一的房产。但是黄金签证计划等新的激励方案打开了新的市场，尤其是中国市场。

中国正在崛起的中产阶级现在正积极地将目光投向海外，增加自己的房产投资组合。而发放允许持有者进入申根区的签证的额外激励措施，使得葡萄牙成为投资者的首选目的地。

与葡萄牙黄金签证相关的外国投资比例，已经是去年的两倍多。也就是意味着葡萄牙通过该计划，已经获得超过10亿欧元的总投资。中国居民仍然是该项目的中流砥柱。该项目要求，无犯罪记录的非欧盟申请人需在房产上投资至少50万欧元，才可获得居留权。到目前为止，总投资额中近9.065亿欧元是来自房产市场。

百分之八十的黄金签证都发给了中国申请人，参加该计划的其他国籍申请人则包括来自巴西、俄罗斯、南非、安哥拉和莫桑比克的公民。“除了在促进经济活动，特别是在房产部门和民用建筑方面方面发挥了重要作用外，这项特别制度（……）还带来了财政收入的增加，以及维持了人们的工作，还催生了新的工作机会。”由副总理保罗·波尔塔斯（Paulo Portas）、外交部长鲁伊·马谢特（Rui Machete）和内政部长米格尔·马塞多（Miguel Macedo）办公室发表的政府声明如此表示。

由于黄金签证计划的条件，即购置的房产价格必须达到50万欧元，中国买家已经对高端市场形成了影响。

对于欧洲买家来说，也有一些颇具吸引力的条件，即非居住居住（NHR）计划。NHR计划几乎是肯定对欧盟买家产生了影响，促使他们选择葡萄牙而不是其他地方。阿尔加维的气候和国际化的生活方式会使其成为最受欢迎的地区。

在葡萄牙买房的流程是什么？

葡萄牙买房移民受到很多海外人士的关注，很多人前往葡国购买房产，获得海外移民身份。但是在葡萄牙购买房地产并不是一件容易的事情。很多购房人士为避免引起麻烦，会委托专业购房人士，从而购买到合适的房产。为了更顺利地购买到房产，在买房前有必要了解基本的购房流程。

1、分析建议和机会

查看葡萄牙房地产网站之后，人们能够进一步了解当地的房源以及具体的房型等等。这样可以根据自身的需求解决或开展业务。许多房地产对象是通过房地产代理商出售的，人们也应该受托为专门研究公寓的人寻找公寓、房屋或商业财产。根据他们提供的照片和视频，人们将可以评估葡萄牙房地产的真实前景。

2、前往葡国考察房产

房地产买家的实际存在是完成销售交易的前提。此外，前往葡萄牙将使人们有机会独立检查设施，甚至要求折扣。通常，葡萄牙卖家愿意做出让步。这样，购房人士将能够购买到性价比更高的房产。

3、进行法律尽职调查

前往葡萄牙购买房产，不可避免要委托专业律师和其它房产专业人士。律师要进行法律调查，检查卖方是否具有完成交易所需的全部文件。除此之外，专业人士被委托负责分析债务和其它义务（可能是房地产负担）等等。

4、获取个人税号

没有个人税号，人们将无法进行房产购买交易，无法在本地银行开立账户并在将来支付税款和水电费。要获得此号码，人们需要支付一定费用，通常为25欧元，具体按照实际费用为主。

5、签订初步合同

初步签订合同包含对即将进行的交易以及当事方所有责任的完整描述。签订合同后，人们必须向卖方支付定金。在葡萄牙，其大小从10％到30％不等。如果购房人士拒绝购买，则将无法偿还押金。当然，如果卖方终止合约，也将会造成实际损失。购房合同必须由公证人证明。

6、收集文件和准备购房资金

当购房人士选择好所要购买的房产后，就需要准备相关文件，并准备购房资金。为了节省时间和浪费精力，人们可以向专业律师收取论文收集费用。同时，人们可以开始开设银行帐户。为了使交易更快完成，可以委托专业机构并在同一家银行完成交易过程。

7、交易结束

申请人在获得所有必要的许可证和文件后，可以执行最负责任的步骤——签订合同。该文件必须由公证人检查。只有在全部完成交易过程后，购房人士才能将钱全部转给卖方，并获得所购房产的钥匙。

在购买房产过程中，买方还需要在地籍中进行权利登记，在大多数情况下，这一流程会委托专业律师。境外人士在购买葡萄牙房产前，有必要了解基本的买房流程，将能够顺利买到心仪的房产！

新冠疫情会影响海外高校对中国生源的录取吗？

作者：肖经栋

短期看，海外大学没有减少中国生源的动机；长期看，签证和经济问题可能会使中国申请海外大学的需求减少。

新冠肺炎疫情已经蔓延到了全球。这给已经有孩子在海外留学或者孩子即将留学的中国家庭带来焦虑和困扰，签证暂停、航班取消、学校停课等坏消息不断。目前，普遍比较受关注的问题是，疫情会不会影响海外大学对中国学生的录取。

截至3月中旬，英国、加拿大等英联邦大学的offer基本发放结束，美国大学本科RD阶段的offer尚在陆续发放过程中。我咨询了中国各地的国际学校和国际部，了解今年毕业生offer的发放情况。从大家的反馈情况来看，海外大学的offer发放情况和往年基本保持一致，并没有出现缩水现象。

比如中国规模最大的国际教育集团——枫叶教育集团，我从集团升学指导部门了解到，2020届高中毕业生共有2200多名，截至3月13日，拿到了预录offer总量为4803份，而去年同期为4248份。世界十强预录人数为130人，去年同期为113人。该集团今年高中毕业生总数比去年多100余人。从枫叶教育集团的申请数据可以看到，今年无论是预录offer总量还是名校录取均有增长，并没有看到疫情对海外大学录取造成冲击的现象。

有学校反馈说，海外大学积极协助中国学生解决问题。有海外大学通知，可以延迟提交高三（12年级）最终成绩单，有的可以接受在线语言考试Duolingo来替代托福/雅思成绩。这些政策体现出对中国学生的理解与支持。

在和学校交流当中，大家对offer发放并没有表现出担忧，更多是在担心签证和学生就读时间的影响。只是，这两个担忧的事情并不取决于海外大学，而是取决于各国政府的签证政策。

针对疫情蔓延的情况，今年毕业的高中生，有家长让孩子延期入学，或者就读国内的一些合作高校项目。而对目前高二（11年级）学生而言，托福/雅思、SAT等国际考试取消，会导致出分比较晚，会在一定程度上影响申请的进度。

要分析疫情是否会对海外大学录取中国学生产生影响，则需要从海外大学录取的机制切入加以解读。

首先，从美国大学来看，私立名校具有办学自主权，基本上不受政府的影响，其招生政策受到政府的干涉比较小。而国际化、多元化是其招生的重要策略，为此，疫情蔓延不大可能会使得这些学校取消或者减少录取中国学生，因取消录取国际生和其办学理念不符。

从夏校申请的反馈来看，如果疫情全面蔓延且持续不断，美国大学有可能考虑到学生因无法获得签证以及航班取消等原因，会存在减少录取包括中国学生在内的国际生源的可能，其考虑的并不是不愿意录取中国的学生，而是考虑到学生无法到校报到就读的问题。

其次，除极少数美国顶尖大学具备雄厚财力，并不看重学费收入外，大部分的美国大学要靠通过招收国际生缴纳的高额学费来缓解其财务压力。中国是美国大学最大的生源国，如果取消或者减少中国学生的录取，会让一些大学在财务上陷入困境，这也使得美国大学不会轻易采取取消或者减少中国学生录取的措施。

再来看英联邦大学的情况，英联邦国家将教育作为重要的产业来发展，为此对国际生的渴求不亚于美国的大学。从财务需求上来说，英联邦的大学更不可能或者更不愿意取消或者减少录取中国学生。

前面谈到，无论是办学理念还是本身财务需要，海外大学并没有取消或者减少录取中国学生的动力和动机。为此，即便疫情严重，并不会对海外大学录取中国学生产生根本性的冲击和影响力。不过，签证以及到校时间不是海外大学所能控制的事情。一旦签证长期无法办理，存在海外大学考虑到中国学生无法到校而不录取的可能性。但这估计并不会成为普遍现象，因为海外大学可以采取延迟入学或者网上授课等多种方式来解决这个问题。

但需要注意到的是，对海外大学尤其是美国的大学来说，碰到的糟糕事情是，今年以及接下来长期一段时间，中国学生本科出国留学人数很可能会不增反减。从宜校统计的数据来看，2019年，中国学生到海外读本科的人数为7.7万人，大学毕业生出国留学为12万余人，总量约20万。

美国历来是中国学生留学的首选国家。宜校统计到，2019年度，本科留学的中国学生中超过四成选择就读美国的大学。由于受到中美关系的影响，中国学生到美国留学的意愿削弱，虽然有部分学生转到英联邦国家留学，但总人数增速减缓，在今年很有可能出现不增反减的现象。

雪上加霜的是，由于疫情影响，中国经济受到冲击，给不少家庭的收入带来影响，进而使得有意愿和有能力支付高额留学费用的家庭数量会减少，导致2020年就读国际课程的高一学生数量进一步下降，这会给国际学校的招生带来比较大的压力。不过，也存在一种可能性是，由于中国国内经济陷入困境当中，就业机会减少，会使得今年的大学毕业生找工作比较困难，会导致部分学生选择出国留学，在大学生出国留学上，有可能会保持持平甚至略有增长。

按照发展的惯性，2020年中国本科留学人数就会出现下降的拐点，突如其来的新冠肺炎疫情则会进一步加剧下降。由于中国学生申请人数减少，这将会迫使海外大学重新评估中国作为最大生源国的风险性所在，采取拓展更多国家渠道或者减低录取中国学生的门槛。在这种情况下，海外大学会有可能减少录取中国学生的数量，但这种减少并非是海外大学的本意，而是因应中国生源数量下降所采取的对策。

因此，从短期来看，疫情并不会对海外大学录取中国学生产生大的影响，海外大学没有动力和动机减少中国学生的录取量。但从长期来看，由于本次疫情会让中国学生出国留学数量的下降速度加快，进而会导致海外大学被迫减少录取中国学生的数量。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘询美国移民、留学或房产投资的机会。

来源：FT中文网
责编：Zoe Chan

新冠疫情如何冲击全球房地产市场？这三点因素是关键

撰文：吴将

新冠病毒肺炎疫情——这只“黑天鹅”正在肆虐着全球金融市场，随着确诊总数不断猛增，加上美联储迫于压力一口气把利率降至零，市场上的恐慌情绪也被推至了高潮：股市、黄金、比特币、国债收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有现金才能让投资者的内心感到踏实。

在这样的大背景下，全球房地产市场又将何去何从呢？

分析认为，首先，旅行限制导致的海外买家交易量暴跌已不可避免，比如热门投资目的地泰国就深受其害；其次由于房地产行业周期较长，疫情对于房价的影响可能会延后，尚需时间来观察；最后美联储带头的又一轮降息潮虽然短期有利于房市，但也可能会埋下新一轮次贷风险的种子。

旅行限制使交易量陷入低谷

以泰国为例，该国是近年来十分受到国人喜爱的海外房地产投资目的地，一直在居外网Juwai.com的询盘量上高居全球第一。根据泰国官方统计数据，2018年中国买家总数超过所有海外买家一半之多，达到了57.6%。

由于受突发疫情的影响，中国暂停了所有赴海外的旅行团，而泰国方面也暂时取消了包括中国在内18个国家的落地签证，且即使入境也需要自我隔离14天，这不仅对当地旅游业，也对房地产市场带来了巨大冲击。

泰国房地产信息中心（REIC）代理主任维拉特卡普（Vichai Viratkapan）预计，今年上半年来自中国买家的交易量将减少5成，而全年的交易额将减少70亿泰铢（约合15亿人民币），约占总额的25%。

泰国FazWaz房地产集团业务发展总监比穆洪（Marciano Bijmohun）称，当地大量期房公寓项目正接近完工，但部分中国买家由于旅行限制而无法完成最后的交易，因此其中不少人要求退款或者推迟交易。他认为，未来数月这种情况会持续发生，并且将给当地开发商带来一定程度上的财政压力。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，受疫情影响，中国和其他亚洲国家买家的跨境房地产投资被按下了暂停键。短期内，交易数量减少，看房、购房活动停滞不可避免，但一旦疫情减弱，交易量的收缩或停滞不会持续太久。奇米尔补充说，中国买家在海外投资房产的驱动力仍将长期存在，疫情只是暂时抑制了这种需求。

此外，他还表示，疫情使得海外房产买家从以投资为主开始转向了投资加自住的趋势。此前东南亚房产的海外买家大多青睐一居室的小户型以便获得较高的租金回报率，但最近越来越多的人开始关注大户型，为了以后遇到特殊情况可以作为自住之用，因此购房目的地国家的公共卫生设施条件也被纳入了买家的考量范围。

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短期对海外房价的影响料将有限

疫情引发的交易量下降是否会给海外市场的房价带来冲击呢？

对此，德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示，房地产市场的周期要比股市长很多，交易量下降并不会马上导致房价下跌。通常这种情况下，大多数户主都会选择持有观望，而不是急于出手。如果疫情短期内得到控制，且之后经济得以快速复苏，预计整体房价不会受到太大影响。当然,他也补充道，万一情况失控，引爆全球经济危机，那么房地产市场也难以独善其身。

高纬环球分析师罗基（Rebecca Rockey）也认为：“现在预测疫情是市场的影响还太早，商业房地产市场不是股票市场，租金等基本面因素不会在一两天内就发生剧烈波动。”

不过，近期疫情在欧洲地区大暴发还是让房地产市场蒙上了一层阴影。据德国不动产银行Hypo最新公布的房地产景气指数下跌了10.5个点，跌至100.5点，低于100点则表示未来期望为负。

德国Hypo银行CEO巴特纳（Sabine Barthauer）表示，景气指数下降主要是受酒店行业的影响，新冠病毒的大流行迫使德国大量展会取消或延迟，这让当地的酒店房地产市场跌入了低谷。不过该银行的一份报告显示，目前写字楼市场的情绪相对稳定，迄今为止，对经济衰退的担忧似乎并未传导到酒店业之外的房市领域。

欧洲金融咨询公司Catella的投研经理比耶尔（Thomas Beyerle）表示，第一季度投资者出于谨慎考虑，可能会暂缓交易行为，但预计2020年整年的投资水平仍将高于平均水平。他预测，疫情可能会推动房地产行业数字化的进展。通过网络视频甚至VR看房可能会成为未来的新趋势。

无独有偶，IQI西澳大利亚分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示，疫情正让互联网和科技在销售过程中扮演的角色越来越重要。她提到，由于澳大利亚现在也对入境的人士做出了诸多限制，因此她现在主要通过图片和视频的方式与看房者直接沟通，大大减少了无法到现场看房所带来的麻烦。

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美联储降息是把双刃剑

另外一个会给房地产市场带来重大影响的因素则是全球央行的先后大幅降息。

美联储在不到半个月时间里将联邦基准利率下调了150个基点，至0.00%~0.25%的水平，并宣布将重启了量化宽松政策。

3月17日，美国银行网站上公布的最新房屋抵押房贷利率显示，10年期的固定利率为2.875%，20年与30年则都是3.375%，皆处于历史低位。

美国房地产咨询网站Realtor的首席经济学家黑尔（Danielle Hale）表示，在美联储大幅下调利率之后，抵押房贷利率预计将创下新低。她认为，较低的利率对房市有明显的刺激效果，“有些人可能会觉得现在需要入场或再次融资，因此他们不会错过，这将使未来的市场需求保持强劲”。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）也对第一财经记者表示，3月之前，美国华盛顿特区、波士顿等地区的房市都处于稳定上升的状态。“短期内，疫情可能会带来一些负面影响，但美联储下调利率的行为会刺激大量需求入场，这可以对冲房地产市场潜在的下行风险。”因为他认为，美国房市长期上涨的趋势不会改变。

美国NAR房产经纪协会最新的一项调查显示，只有16%的受访者表示疫情导致了购房者的兴趣明显减少，而78%的受访者则表示，购买兴趣没有发生重大变化。

根据美国抵押银行贷款协会（MBA）的数据显示，在3月初美联储降息50个基点后，之后的一周内，抵押贷款申请数量环比上一周猛增了79%，购房贷款申请数也增加了6%。

当然，并非所有人都持乐观态度。比如美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授沃切特（Susan Wachter）就曾警告称：“货币供应量的巨大增长” 直接导致了上一次美国住房泡沫和房贷危机。

在美国最炙手可热的房地产市场之一，加利福尼亚州的房地产经纪人协会下调了其2020年的预测，因为加州的房价和销量可能会受到疫情的打击。

达拉斯地区房地产经纪人莱曼（Aaron Layman）在网络上警告称，是美联储的“放水”行为支撑了房价。他称：“在过去几年中，抵押贷款的承保标准已经大大放松了，一家较小的贷方公司现在可以给一位FICO信用得分仅为640分（注：属于中低水平）的客户提供200万美元的贷款，这让人们想起了2000年初期的次贷泡沫时期。”

因此，他认为低利率正在造成房地产泡沫，并可能使市场陷入新一轮次贷危机的麻烦之中。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售海外房源，或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

如何在葡萄牙获得抵押贷款？

许多人在葡萄牙购买房产，会寻求用葡萄牙抵押贷款来为购房融资。

什么抵押贷款最适合你？

在决定哪种按揭产品最适合您时，需要考虑很多因素。和往常一样，分析你的个人和财务细节总是最好的重点，这样你就可以被证明为贷款的资格和负担能力。

虽然很多人只关注抵押贷款工具的定价，但重要的是要记住，还有其他因素需要研究。例如，一些银行对人寿保险有强制性要求，这样可以提高抵押贷款的成本，需要不方便的医疗，因此对于许多非居民来说，通常最好避免。

其他放款人可能拥有更具竞争力的利率，但借款水平上限，而其他放款人可能不提供固定利率产品。许多人不知道的一个重要方面是，银行会以不同的方式分析您对特定贷款金额的承受能力，有些银行会比其他人更强调某些类型的收入流，而有些银行可能不考虑租金例如，收入。总之，在寻求获得正式抵押贷款批准时，某些简介可能比其他银行更适合某些银行。

要记住的重要一点是，确保仔细查看您的数据，并尽可能获得一系列可能适合您的建议的选项。

按揭还款：

这是最常用的产品，通常以30年期限（申请人允许的年龄）结构，还款包括利息和部分未偿资本，以便在期限结束时适当偿还债务。

固定利率：

这使得客户可以选择1-15年期固定利率产品，然后恢复为可变利率还款。

贷款价值：

在葡萄牙，非居民的抵押贷款一般高达70%，因此客户应预算拥有大约30%的购买价格，由他们支配，外加税费成本。

对于居住在海外的葡萄牙国民，可以支付高达85%的购买价格，但必须持有葡萄牙护照或葡萄牙身份证。

贷款基本条件：

贷款的最高额度是房屋评估价格的75%（银行建议60%，这样会增加贷款成功可能性）。申请购房贷款时，银行需要给房产做价值评估；顺序是先提交贷款申请，申请通过后银行再做房产评估。最长贷款期限是30年，且贷款人年龄不可超过75岁。

抵押条件

目的
– 购买或建造物业和股权释放

获批率
– 高达85%符合资格

年龄
– 最多50岁，年龄不超过75岁;

有竞争力的利润
– 限时1.25%起

条件适用
– 1.70%至2.50%之间的标准利润率（取决于LTV和贷款金额）;

抵押流程

在拜访时会见抵押贷款顾问
讨论您的需求和可用选项
发送所需文档
抵押贷款审批
财产估价
最终批准
签署产权契约

资格认证流程

资格认证过程可能因银行而异，但一般来说，这取决于您偿还抵押贷款的能力。考虑到你目前的收入和在家里的未偿贷款或债务。常用的指标数字是35%的每月净工资应该能够支付你在葡萄牙预定的每月抵押贷款，以及你的每月抵押贷款和任何家庭债务。

请注意，所有银行都不同，因此应申报有关您个人情况的所有详细信息，以确保银行正确的符合您的要求。

按揭期权

高达 70% 的物业估价
最长期限：30年
完成时的最大年龄：80岁
最高利息期限：25年
在整个期限内促销点差最低为 1.15% = 特殊条件适用；
标准利润率在1.79%至3.60%之间（取决于LTV和贷款金额）;
抵押流程：6-8周

抵押文件清单

脱欧问题已明朗化减息有利英国楼市

远东发展推出位于英国伦敦金丝雀码头的全新高级住宅项目Aspen。该项目提供496个单位，当中包括开放式、一房、两房及三房单位，开放式单位平均面积约453平方尺，而一房、两房以及三房单位平均面积则约585、852及1080平方尺，售价由56.9万英镑起，平均尺价折合约人民币9050元起，已于2月中在伦敦当地开售，暂时已售出百多个单位。

伦敦金丝雀码头的全新高级住宅项目Aspen现正在居外网上出售，点击了解项目详情

远东发展董事总经理孔祥达表示，近期中国香港买家对海外楼盘反应热烈，早前推出位于布里斯班皇后码头的项目已卖出约85%。他指出，是次位于伦敦的新项目邻近铁路以及核心商业地带，亦是区内少有的混合式用途，当中包括住宅、酒店及商场，占计住宅项目可套现约40亿元，整个发展项目总发展价值约60亿元。

减息有利英国楼盘销售

他续指，现时英国脱欧问题已明朗化，海外买家的买楼意欲有所上升，加上英伦银行早前宣布减息，都有利英国楼盘的销售。

英伦银行在周三（3月11日）下午特别会议上，宣布减息半厘，旨在支持企业以及提升消费者信心，加上英国政府发表新一份预算案，决定向海外买家徵收2%的额外印花税，明年4月1日生效。相关文章：【定了！英国将在2021年4月实施2%海外买家税】

利安环球物业执行董事张肇麒认为，有很多港人一直希望购入英国物业，英国政府早前宣布加税已经加速港人赶尾班车买英国楼，加上近日英国再宣布减息，预计将有不少准买家抓紧最后入市机会。

张肇麒又指，自新型冠状病毒肺炎疫情爆发以来，公司推出了1对1客户查询的服务，早前的展销会人流比以往多，来自客户对海外物业的查询数字亦上升5成，更有以视像通话并成功进行电子签约的个案。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售英国房源，或致电 400-041-7515 谘询英国移民、留学或房产投资的机会。

来源：经济通中国站
责编：Zoe Chan

在葡萄牙买房是否永久产权？

在海外热门投资区域，葡萄牙买房移民无疑是最受中国年轻投资者欢迎的投资项目。超高性价比，买房安家加上5年后即使卖掉房子仍然拥有移民身份以及附带多种福利，简直让中国投资者爱不释手。今天，我们就一起看看葡萄牙房产的产权问题以及比起国内房产的其它优势。

1、70年产权 VS 永久产权

国内房产仅有70年的产权使用期。而葡萄牙是永久产权，不受国家政策影响，房产质量好，投资者买下房产后可以子子孙孙代代相传，成为一笔真正意义上的”不动产”。

在葡萄牙买房，公寓与别墅的产权是有区分的。如果在葡萄牙购置别墅，那别墅和所在土地均属于购房者，购房者享有世代传承及改建的权利。如果购房者有意愿、并征得附近邻居同意，即可重新建设自己的住宅。

与购置别墅不同，购置公寓的业主并不拥有全部建筑物。根据葡萄牙相关法律，部分公寓的部分建筑、走廊等都属于公共部分，不能擅自更改外观和用途。如果执意更改，需通过分层公寓的拥有者或其代表投票决定。

2、政策限购 VS 政策鼓励购买

当前国内实行限制购房的紧缩政策，银行放出的买房贷款利率极高，此举不但抑制了刚需买房者的买房需求，更使得楼市整体利益链受损，开发商、投资商、投资客炒房均同时出于萎缩状态。

为刺激经济发展，葡萄牙现在强力推出的黄金居留政策，投资50万欧元即可购置房产（套数、类型不限），即使5年后房产即使卖出仍可拥有身份。葡萄牙不仅允许三代移民，还降低居住天数为每年7天，几乎无移民监，可以享受葡萄牙教育医疗费等福利，且房产税率极低。

3、有限投资回报 VS 超高升值空间

中国房地产市场高速增长的黄金炒楼时期已经过去，当前的市场低迷期，投资有回报有限。虽然在大城市的房价和房租出租率虽然居高不下，但房地产投资利润空间已经极其有限。

而葡萄牙作为欧洲旅游度假胜地，其年接待量为总人口数两倍，大量的人口进出流动使得葡国房产不愁租不出去，年出租回报率高。当前其房价处于低位，随着其经济复苏的带来的连动效应，其临近大西洋黄金海岸的中高端房产投资升值空间极大。

4、房产精装 VS 毛坯房

国内房产多为毛坯房，即使是一些所谓的精装修房，最终效果与当初样板房也有一定差距，加之装修行业的”有口皆碑”，房屋着实不让人放心。而葡萄牙100%精装房，房屋效果与宣传的图片一致，交房即可入住。

5、房屋使用面积

在国内，房产占地面积和使用面积往往差距较大，买房是按照大头占地面积多少而进行付钱。在葡萄牙买房，只需付室内使用面积的钱，阳台和车库的面积无需额外付钱，都是赠送的。同等价格在中国买的房子要比国内大很多。

6、买房价格真实透明

葡萄牙买房明码标价，通过海外律师公证，直接找房地产开发商签订购房合。葡萄牙买房需要交纳税费明细，合同上清楚写明，不像国内会出现房产商临时变价或者中介额外模糊收取费用的情况。

7、买房附带福利，满足中国人多种投资需求

投资者获得移民身份后，其子女可报读欧洲名校，享受本地生低廉的学费待遇。在葡萄牙本地获得的学历可获得绝大多数世界名校的认可，可大大节约学生就读的时间及各种花费，享受世界最先进的教育资源和条件。

商业地产怎么投？蒙特利尔闹区物业经济、市场、潜力三步走︱居外精选

商业地产知多少？

商业地产项目在全球范围内遍地开花，越来越多的投资者把目光转向具有潜在投资价值的商业地产项目上。由于商业地产兼具“地产、商业、金融”三种特性，因此在选择投资项目的时候要从多个维度来考量——是否能吸引商铺入驻、招商引资该从哪里入手、消费群体的画像分析、投资风险评估等等。

枫叶国房产市场

无独有偶，加拿大的房产市场也见证了商业地产的崛起。商业地产代理商世邦魏理仕上个月的一份报告中指出，由于经济顺风和移民政策支持蓬勃发展的行业，今年加拿大的商业房地产投资可能达到创纪录的500亿美元，但它表示强劲的经济也带来了挑战负担能力和供应。同时，商业地产的总投资将比2019年增加约50亿美元，比2018年创纪录的水平增加约10亿美元。世邦魏理仕表示，温哥华的优质办公室租金在2018年至2019年期间上涨了20.9%，在蒙特利尔上升了14.2%，在多伦多上升了10.1%，而全国工业租金在两年之间上升了12.3%，为有记录以来的最大涨幅。

可见，强劲的经济发展为加拿大的商业地产市场提供了强有力的支撑。无论是用作办公室，还是打造成商场以及其他线下消费渠道，都具有不错的增值潜力。而蒙特利尔作为加拿大经济发展中心之一，其房产市场的交易活跃程度无疑是数一数二的。

闹区里的宝藏地产

有数据统计，在移民政策的支持下每年有多达两千名海外百万富翁移入魁北克。毫无疑问，随着百万富翁的增加，购房者对蒙特利尔的房产，特别是对商业地产的兴趣自然是增加了。枫叶国金黄的秋天给予了蒙特利尔特殊的魅力。城市的车水马龙和郁郁葱葱的自然美景相得益彰，“闹中取静”的美感自然也赋予了这座城市别样的商业投资魅力。

今天我就带大家前往蒙特利尔一处待售的大型商用物业，看看其背后有哪些投资价值。“攻城易守城难”的道理想必大家都懂，那么对于商业地产来说前期通过市场宣传、租金优惠等方式吸引商铺入驻并不算难事，然而如何维护好和商铺的关系并保证为他们带来持续的客流量可以说是长期向好发展的关键。

这座物业所在的位置属车流量较大的转角地段，可以清楚地看到蒙特利尔的街景。由于该物业位于蒙特利尔的主要商业中心之一——圣休伯特广场（Plaza St-Hubert），这里汇聚了400多家商店和专业服务供应商。因此据统计，该街区每天平均车流量为3.1万辆，每年有超过80万名游客来到此广场进行游玩。不仅如此，此物业距离地铁站仅48米，地产有三面靠近公共汽车站。优渥的地理位置为持续不断的客流提供了坚实的基础。无论是对上班族还是对消费者，通勤方面的便利往往是提升幸福感的必要条件之一。

该物业由业主出售，共有两个楼层，每层面积为5,000平方英尺（约464平方米），地下室面积约198平方米，总面积在11,346平方米左右。当然，您也可以加建第三层和夹层，将总面积再扩大1,776平方米。得益于其良好的地理位置和硬件设施，该地产适合开发为多种用途，包括店面、办公室、银行（皇家银行之前曾租用一楼），以及其他各种商业场所。自1956年以来，该物业的二楼一直由著名的LEROY珠宝店使用。不得不说，这是一处拥有巨大潜力的物业，绝对不容错过！

在配套设施方面，这栋物业也能称得上是一流的。其不仅采用了弹性屋顶涂层，还提供了700多个停车位以及配有供行动不便者自由出入的无障碍街道设施、火警探测器及报警系统。租户和用户可以使用商业街上的免费无线网络#maplaza，为高效办公和智能零售都提供了无限可能。同时，购入该物业也就意味着您拥有了中央暖气、浴室套房和24小时保安等配备。

此物业位于圣休伯特街（Rue Saint-Hubert）7139号，步行便利指数得分高达87分（满分为100分）。此地段的步行环境非常理想，您可以步行完成大多数日常事务。由于其位于商圈和学区，轻松愉快的氛围又给这栋地产加分不少。而您只需花费1,749万元人民币，就可以拥有它，为您的投资目录增砖添瓦！

如此高性价比的硬软件设施和地理位置优势让该物业成为开年来炙手可热的投资标的之一。无论是用于何种商业用途，都具备无穷的保值增值的潜力。再经过买家进一步的精准定位和包装之后，我相信该物业将在不久的将来成为蒙特利尔又一地标。想要了解更多关于该物业的信息就赶快点击https://www.juwai.com/52398823.htm。同时，居外热线400-041-7515也随时为您开放。

撰文：俞文
责编：Zoe Chan

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医疗服务已成投资移民重要考量新丶马丶泰表现亮眼

新冠肺炎的全球扩散，已经使其成为全球共同关注的突发公共卫生事件，为了避免疫情进一步的蔓延，全球各国也纷纷推出了管控措施和应对策略。其中和民众息息相关的除了出入境管控之外，随着输入性的患者增加和可能出现长期抗疫的情况，逐步将全部免费治疗新冠肺炎政策调整为收费治疗。

例如新加坡，在这次全球抗疫的“战争”中，无疑表现“亮眼”，尤其在疫情初期，凡是在新加坡确诊的新冠肺炎患者，无论国籍都可享有免费的医治。就在3月9日，新加坡卫生部宣布所有在新加坡接受新冠肺炎治疗的游客及短期探访证持有人，必须自己承担医疗费用。客观地说这样的做法非常容易理解，因为输入性的病例增速加快，为了确保医院治疗资源充足，保障新加坡公民和永久居民，长期签证持有者享有免费治疗，这个措施变更变得理所当然。

我们也可以发现全球推广的各国投资居留计划中，也将公共医疗纳入了项目设计之中，来确保申请家庭都能得到完善的配套医疗服务。我们参考全球健康安全指数（由核威胁倡议组织（NTI）和约翰霍普金斯大学健康安全中心（JHU）联合推出，并和《经济学人》智库一起开发），排名靠前的开放投资移民国家是哪些？

排名靠前的美国，英国、澳大利亚、加拿大、泰国，无疑在评估的六大标准中表现亮眼，完善的健康系统和先进的医疗技术保障了本国公民和永久居民对于健康的需求，但对于没有身份的游客或者短期访问者来说，高昂的医疗费用绝对是一个“噩梦”。

另一方面，如果你仅仅依赖公共医疗服务，可能无法满足你的全部医疗需求。因为大部分发达国家的医疗系统是根据患者病情的轻重缓急来进行排序治疗的，甚至有人开玩笑说，很多轻微病症并不是被医生治好的，是在医院的排队等待中自愈的。

所以除了享受公共医疗带来的保障之外，购买一份本地医疗保险甚至是一份国际健康保险绝对是有必要的。 前者能够在您和您家人经历病痛折磨时得到及时和周到的治疗，后者更是确保在世界范围内寻找最佳医疗服务时，能够承担与之而来高昂的医疗费用，国际健康保险几乎覆盖了全球范围内知名的医疗机构。尤其在目前全球经历疫情风暴，大部分国家面临这样挑战时，无法像中国一样及时创造奇迹——火神山、雷神山及大量的方舱医院。

另一个不得不提到的居留签证项目——马来西亚第二家园，这个项目在过去几年表现亮眼。尤其在2019年该国收到了7904宗申请，加上其极低的拒签率因素，我们得出马来西亚成为了世界上最大的投资居留计划。除了较低的投资门槛之外，该计划允许申请者将投资中一半的资金可以购房，子女教育和医疗也是成功的重要因素。

当您或您朋友考虑未来将家庭迁移到另一个国家时，如何保障自己的健康将是非常重要的一个评判标准，如果想了解更多投资移民的资讯，请持续关注我们。

来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan