Author: ZoeChan

巧用“以房養房”創造最大投資收益｜居外專欄

如果你曾有過在英國租房的經歷，就知道英國的房租價格十分高昂，由此也滋生了一群“職業房東”。

盡管相比起國內房價瘋漲的情況，英國的地產市場的增速一直屬於穩中有升的狀態，但是從租房回報率這個角度而言，英國卻是另外一番景像。

基於這種現實情況，今天我就將介紹給大家一個回報率極高的投資概念：“以房養房”。

｜什麼是以房養房？

如果你在國內是一個久經沙場的房產投資老手，那對“以房養房”的概念就不會太陌生。相較於國內市場，在英國的外國投資者更加青睞的，則是更加單純意義的“買房出租”，即租金收益能夠滿足銀行所需的償貸需求，投資者能夠選擇持續出租或者在待房屋溢價後出售，獲得一筆不菲的投資收益。

在英國，常見的以房養房（Buy-to-let）主要分為以下幾類。

  1. 只購買一套投資房

優勢：在租金足夠償還貸款及物業費、中介費、維修費等雜費的前提下，還能夠有盈利。（與國內不同的是，在英國購置投資房可以申請只還利息不還本金的貸款方式，且利率不會隨著購置房屋數量而上漲。詳見下文介紹。）

  1. 購買一套自住房，一套投資房

優勢：無論是全款或是貸款購買自住房，物業費都是一筆不小的日常開支。對於想常駐英國，且經濟來源在國內的買家，額外購置一套投資房是非常好的選擇。在投資房租金能穩定償還自身貸款利息和物業中介管理等雜費的情況下， 其余部分用來支持自住房的本息和日常開銷。

  1. 購買一套自住房，兩套投資房

優勢：通常貸款購買了一套自住房的海外業主會選擇再購入兩套投資房用於出租以支付自住房貸款的本息（在英國，自住房貸款不可只還利息）和三套房屋的物業費、中介管理費等雜費。相較於每個月從國內寄錢還款，以房養房的優勢更為突出，長期回報也更加可觀。

  1. 抵押貸款，利用房屋增值購置新房

優勢：房屋增值，利用抵押貸款（Re-Mortgage）取出增值的部分現金作為後續購房的首付。海外的現金買家采用這種投資方式無疑可以獲取更大的收益。

｜以房養房的投資真的靠譜嗎？

根據City A.M的報道，英國“以房養房“的投資者已經達到250萬人次，創造了新高。平均每個投資者擁有1.8套“buy-to-let”類型的房產，而倫敦則繼續成為以房養房投資者最強勁的市場。

房產中介Ludlow Thompson所出示的報告顯示，不斷增長的房東數量證明了“以房養房“這一投資模式的吸引力是巨大的，長期來看，仍舊是一個具有具有潛力的方向。

倫敦成為投資者的重點區域，最大的優勢是“貸款友好”，主要其次是“供需不平衡”。

｜獨特的貸款方式

前面說到英國的“以房養房“收益穩定，各類法律法規都比較完善，其中最值得一提的是英國獨特的貸款方式。

如果你是以出租房屋為目的買房（buy-to-let），你有兩種可以選擇的貸款方式。

一、本息償還貸款（Capital Repayment）

這種貸款方式與國內相似，即根據你的貸款金額和還款年限來計算你每個月的還款金額，本金和利息一起償付。貸款年利率會根據你選擇的“貸款套餐”有所不同，你能貸到的金額也會受到你的首付、資信情況和婚姻狀況的影響。

還款方式：每月還款金額包含利息和本金

最高貸款年限：30年

貸款優勢：隨著還款的進行，未清余額逐月減少，可以確保到還款年限時所有貸款都已還清。

二、貸款期內只支付利息（Interest Only）

這種貸款模式的意思是，在貸款期限內，每個月你只需要償還銀行利息，而在貸款結束的時候則需要一次性償還本金。若貸款到期未能償還所有本金，所抵押到房產將會被掛牌出售，賣房所得將會補齊所欠金額，剩余部分則歸貸款人所有。此類貸款只適用於投資房，不適用於自住房。

還款方式：每月只還利息

最高貸款年限：25年

貸款優勢：每月還款壓力小，投資房每月租金償還完利息之後還能獲得收益；首付投入小，此類投資房貸款按照租金計算可貸金額，在年薪不高的情況下，這種貸款方式所需首付比自住房貸款所需首付更少。

三、二次抵押貸款（Remortgage）

二次抵押貸款是將現有的貸款計劃換成另一項貸款計劃的行為，新舊貸款方案的對像是同一套房產。你可以選擇改成同一家貸款銀行的不同方案，也可以直接換另一家銀行。在開始貸款的前五年，銀行通常會提供一個利率相對較低的優惠套餐，但年限一過利率就會升高。而二次抵押貸款時不僅房產自身已經升值，所貸金額也減少了，所需貸款的比率因此降低，相應的利率從而變得更低。所以，近些年越來越多的人開始選擇這種靈活的方式來減小還款壓力。

這種模式聽上去很吃虧，也會比第一種本息償還的方式支付更多的利息，但是你每個月相對而言付出的利息是很少的，首先可以減輕你的月貸壓力，其次這個期間你的租金以及足夠償還你的每月利息，更重要的是，受到通貨膨脹的影響，今天你向銀行借的錢，10年之後已經貶值，而你購入的房屋在享受租金收入的同時，也溢價成功。此時如果你大可以選擇將該房出售，除掉銀行的本金，就是你的淨收益了。

我們做一個簡單的計算題，如果今日你看中了位於倫敦金融城的一套80萬英鎊的一居室，而你的首付只有35萬英鎊，加上印花稅54000英鎊。則你需要向銀行申請45萬的貸款，我們選擇10年貸款期限的Interest Only的貸款方式（年利率為1.69%-3.59%）。該區域的一居室住房租金約為2598英鎊/月（租金年增長率約2%），中介托管和房屋維護約為租金收入的14%，物業費每年約3000英鎊。貸款則你的前五年的實際收入和支出如下：

如果你在5年之後選擇出售該房屋，位於金融城的房屋按照近幾年的上漲趨勢，不管是Crossrail這條橫貫鐵路給這一地區帶來的極大的交通便利還是入住居民越來越多，生活越來越便利等因素，這一地區在5年之後的漲幅達到至少25%。

從上圖可以看出，你的首期投入僅有35萬英鎊，其余房屋出租過程中產生的費用，租金均可以幫你解決。在你覺得可以賣出的時候，僅僅五年時間，就賺到了22萬英鎊左右的收入，並且這一收入並不會給你每個月的現金流帶來壓力。以此趨勢在6至8年內可以回本，且淨賺20萬英鎊。

南埠廣場（South Quay Plaza）位於倫敦新金融城金絲雀碼頭的黃金地段，68層的高端房產臨水而建，全透明玻璃窗的設計，完美呈現絕佳河景。該區域生活設施配套齊全，交通四通八達，15分鐘內可以抵達城市機場，將於2018年開通的伊麗莎白線更增加了此區域房產的價值。
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｜需求大於供應的倫敦租房市場

隨著英國成為國內家長青睞的留學大國之一，來英國求學的學生數量連年增長，倫敦因為是政治經濟文化的聚集地，同時也擁有包含帝國理工學院、倫敦政治經濟學院、倫敦大學學院、倫敦藝術學院等頂尖高校，自然成為家長的首選。

除此之外，作為英國脫歐的後續影響之一，輿評家目前對於英國這一舉措的評價也愈發積極，認為英國離開經濟呈下滑曲線的歐盟是明智的自救措施。也有越來越多的來自歐盟和其他國家的年輕人來到倫敦尋求職業發展。逐漸發展起來的金絲雀金融中心就是其中很好的例證之一，阿裡巴巴、唯品會、網易等多個中國企業巨頭也紛紛選擇倫敦作為在英國乃至歐洲的辦公據點之一。

這些人群對於租房都是剛性需求，在保證了市場需求之後，我們來看看倫敦的租金價格。在高校雲集的南肯辛頓切爾西區域租金平均達到1800英鎊/月；在金融城，房屋租金也達到2000英鎊/月。

根據《The Telegraph》年初發出的新聞，倫敦已經連續三年成為“全歐洲最貴的城市”，一套位於叫好地段的三居室房租高達5368英鎊/月，相比巴黎的2747英鎊/月高出不少，同時也幾乎是英國其他主要城市租金的4倍（1427英鎊/月）。

｜“以房養房“的潛在風險

同所有的投資一樣，“以房養房“的風險也是存在的。除了你要注意自己的各類指出之外（稅費、房屋維護、中介托管等支出），房屋本身成為決定你的投資計劃是否成功的關鍵因素。

其中最為突出的風險在於，房屋貶值和維護成本的升高，倫敦的很多房屋年齡都比較大，各類設施老化嚴重，這一現像不僅僅使得房屋在租房市場上的議價能力受限，還會導致房屋維護費用大幅度增加。地區風險，房屋所在的區域發展對於租金價格、房價、供需情況都會帶來很大的影響。治安不好、經濟停滯的地區，房價自然也會停滯不前。相較而言，新建房屋在租賃環節優勢明顯，相對應的風險也較低。

同時，你做為一個房東要承擔的責任不僅僅是收租而已。解決租客的租住過程中產生的問題，續約，維修，保證房屋安全等問題，都屬於房東的義務範圍之內。出租房屋過程中還會產生一系列意想不到的摩擦，這些情況都需要房東出面處理。對於海外投資者來說，比較好的方式是直接進行中介托管，英國的房地產行業非常成熟，提供類似服務的中介也很多，良性競爭之下，中介托管費也都在合理的範圍之內，大多數中介也會自己合作的維護公司，定期對房屋進行檢查維護，為房東省去了很多後顧之憂。

英國的以房養房市場，總的來說盡管受到新出台印花稅的一定影響，仍舊是投資回報率高且穩定的的選擇之一。在這中間，選擇租金潛力巨大的區域，選擇保值升值快的優質項目，以及合適租住的房屋類型（一居室、二居室等），對自己利益最大的貸款方式都是投資要點。


責編：Zoe Chan

 


英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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私立學校和公立學校的選擇 美國人怎麽看？｜居外專欄

我的地產搭檔是個家庭背景極其優渥的美國人，她把她的兩個孩子從幼兒園起就送入最好的私立名校，壹路走來，小女兒完全證明了她的理論，現在哥倫比亞大學讀社會學博士。這種從小就要讀名校的家長在美國的中上層社會裏屬於保守派。美國雖然是個很年輕的國家，但它也有它的遊戲規則和傳統。我們壹般指這類家族幾代沿習傳統，甚至進入同壹所學校學習的家庭為藍血家庭。

我們平時指的美國夢，其實不包括這些嚴謹持續傳統的美國人。麻省波士頓地區因為是美國歷史最為悠久的區域，這些年也使我有機會接觸並認識壹些“藍血人”。這個團體禮貌但不熱情，壹般比較難接受外來者。

但是還有壹批中上層社會人，他們出於種種原因沒有那種骨子裏的高傲，而有著美國人的不拘小節與實際的心態。這壹類家長會選擇在孩子小的時候，送他們去體驗公立學校的教育制度，但在初中時，特別是高中再把孩子送入私校。他們覺得私立學校的師生比例要好於公立學校，在孩子進入青春期時尤其需要導師的關愛。另外，需要幫助孩子在中學建立起將來的關系網。我近30年來壹直與當年的壹些高中閨蜜保持聯系，同學遍布世界：有的在墨西哥大企業任律師，有的在歐洲時尚雜誌任總編，有的在非洲政府任職。朋友交的廣了，也會提升人的眼界與視野。

壹般美國中產階級的人比較實際的，會考慮選擇入住公立學校比較好的區域。這樣孩子也可以接受很好的教育。如若從成績來看，有些公立學校可能更勝於私立學校。麻省就有好幾家特別有名的公立學校，從壹定的排列測試來看超越了私立，例如波士頓市內的拉丁高中，也是全美最早的公立學校，今年又榮登US World and News Report《美國新聞與世界報道》麻省公立高中的冠軍。鑒於我們中國人比較實惠的生活習性，麻省的好學區內，華人的人口密度會比較高也是很自然的。

波士頓拉丁學校（Boston Latin School）

壹般美國家庭為孩子入學的考慮除了從自身的收入以及經濟條件的角度出發，還會更深入地從孩子自身的情況作出選擇。有的孩子在人氣旺的群體會如魚得水，那就適合在公立學校發展。有的孩子個性會比較內向，需要多壹點老師的關註和鼓勵，師生比例高的私校會更合適。有些孩子有壹定的特長，而可能在公校得不到相對應的課程的培養，等等。從這些可以看出大部分美國人考慮學校時，往往不壹定遵循排名，而是從實際角度出發，尋找具有針對性的合適選擇。

中國國內的家長如果考慮讓子女在美國上中學的話，也可以參考美國人的思路。最好根據孩子的個性、特點和發展需求，再加上家庭的經濟狀況，綜合考慮如何選擇學校。


責任編輯：Zoe Chan

 

美國資深教育顧問周依琰老師專欄全集

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清邁國際學校大全——一條直通世界名校的途徑！｜居外專欄

2017年清邁國際學校最大的變化是，國際學校從八所增加到了十所，其中潘雅頓從雙語學校，轉變成了國際學校；曼谷的新加坡國際，也在清邁開了分校。

同時提醒一下，部分家長考察學校前，直接預約入學考試，這樣會產生相應的考試費用。建議家長先考察，確定來清邁以後再申請會比較好。

清邁國際學校（CMIS）

課程美制，高中有AP課程，校區位置離古城不遠。CMIS 清邁國際學校是泰國最早的國際學校之一，同時有著相當有趣的歷史：它於1954年建校時僅有區區幾名學生，在當時被稱為“清邁兒童中心”，直到1985年才改為“Chiang Mai International School”（清邁國際學校）的新名稱，被確立為正式的國際學校，提供從幼兒園到8年級（Grade 8）的國際教育。從1990年代起，該校擴充了高中部。這座學校的校園環境一般，卻是一所相當受追捧的學校。想要進入這所學校，最大的問題是名額。由於這是一所隸屬於基督教長老會的學校，校方明確了部分優先招錄的學生種類，包括傳教士家庭，NGO組織家庭等，剩下給普通人的名額，就更有限了。目前，校方的說法是，中國孩子的比例控制是10%。其次是英語要求，除了幼兒園以外，中國過來的孩子，將會存在相當大的障礙。招生年齡從4歲開始。

普林國際學校（PTIS）

這是清邁目前為止，唯一一所提供小初高IB課程的學校，包含小學階段的PYP,初中階段的MYP，和高中階段的DP課程。PTIS普林國際學校發源於1990年代一所運營英語教程的泰國私立學校，在1997年泰國金融危機期間關閉，於2001年重開並最終成為一所國際學校。學校包含了除體育場館，游泳池這一類普通設施外，還包括高爾夫練習場，網球場，教學農場等設施，對中國家長而言的，是絕對的人氣學校之一。同樣，學校的名額和英語要求也是相當高的門檻，好在有排隊制度，通過了入學考試，可以排隊輪候。以前，學校對中國學生有比例限制，中途有一段時間放開過，現在又重新提出了比例限制，具體比例問過，但回答很模糊。招生年齡從3歲開始。除了正規的學校教育外，普林還提供英語強化教育，內部稱之為IEP（Intensive English Programme），給那種想在清邁上國際學校，但英語不過關，專門提高英語的課程。需要注意的是，IEP課程和最終能夠被普林普通國際班課程錄取之間，沒有必然聯系。

美國太平洋國際學校（APIS）

美制、部分IB太平洋國際學校成立於1997年，分為兩個校區。山下校區離古城不遠，現階段從幼小班到四年級，最終應該會開到六年級，招生年齡從18個月開始。山上校區距離古城約25公裡，現階段從三年級開始，這就意味著山上和山下校區，有部分年級是重合的。太平洋的小學階段，實施IB的PYP課程，中學階段也開始實施IB的MPY課程。相對於前兩所學校，入學門檻的英語要求，相對要低一些，名額也沒有那麼緊張，給許多想送孩子來清邁讀書的中國家長，提供了較好的機會。太平洋國際也提供入學前的英語強化課程，招生年齡在10-13歲，要求全住宿。山上校園空間和環境，也讓很多家長比較有好感。

NIS國際學校

成立於1993年，一所中規中矩的國際學校，美制，高中階段提供AP課程。NIS是得益於1991年教育法案頒布後應運而生的第一批國際學校。1993年當它成立伊始，僅有10名教師和39名學生，學校最初位於長康路（Chang Klan Road），很快獲得了成功，不久之後便需要更大的校舍，於是學校在2003年搬遷到位於3029公路旁的現址。2017年初開始，NIS的招生英語要求有所提高。到目前為止，名額也還不算特別緊張。校方偏向於將中國學生控制在15%左右，所以現在入校門檻也不算低。從2017年1月開始，學校提供入學前英語強化課程，招生對像為6-9歲。進入強化班的2年內，可以申請常規班的入學考試，考試合格，即可進入常規班。如果2年以後，還未能考入常規班，就必須離校。與其他學校不同的是，NIS正式入學後的英語提高班，是免費的，可以節約不少費用。招生年齡從3歲開始。

蘭納國際學校（LIST）

成立於1993年，英制。順便說一下，美制和英制在年級與年齡的對應區分。美制6周歲為Grade 1, 17歲上Grade 12， 然後畢業。英制是5歲上Year 1, 17歲上Year 13, 然後畢業。也就是說，兩種學制相差了一個年級，可以把英制Y1理解成美制K3（幼兒園大班）就比較簡單了，雖然並不完全准確。蘭納也是非常熱門的一所學校，基本上要找到一個學位，需要相當的運氣。同時，英語門檻也不低，用招生老師的話說，稍高一點年級，基本從中國國內直接進入，存在相當的困難，從其他雙語或國際學校轉入的比較多。

格蕾絲國際學校（GIS）

成立於1999年，美制，教會學校，最初的目標是服務於在清邁的傳教士家庭。現在的學生結構，有9成屬於傳教士家庭的孩子。高中階段，提供AP課程。這個學校與其他國際學校不同的一點，是不設置入學後的英語提高項目，按照招生老師的說法，是希望有意願申請者，能夠在其他國際學校，完成英語提高課程後，再轉入GIS。也因為如此，GIS的入學英語水平要求，也相當的高。招生最低年齡是5歲。看到上面照片的人，可能會說，這不是SBS的學校照片嗎？是的。GIS的原有校區，相傳因為某些問題，不能繼續使用。因此，租用了SBS半棟教學樓，作為自己的教學場所。學校網站介紹，正在開展募資的活動，什麼時候會有新校區，不得而知。

華麗（Varee）國際學校

課程：英制這是一所龐大私立學校的一部分，整個校區號稱有3000人之多，分為泰國課程，泰英雙語和國際部三個部分。國際部開始於2010年，從今年開始，陸續搬入一棟新建的教學樓，獨立於其他學生。目前為止，國際部還沒有畢業生，但泰國課程的班級，時常有不俗的表現，因此也頗受部分中國家長親睞。這所學校的入學考試的安排，是學校定某時間段集中考試，而不像其他學校根據家長的意願預約，所以有來旅游順便考試想法的家長，最好多提前一些時間，和學校約好。

德國基督教國際學校（CDSC）

課程：德制成立於1994年，課程教育內容基於黑森聯邦州，並以德國的其它各個聯邦州為增補。這所學校實在不受國人注意，所以目前為止還沒有實地確認過。不過德國大學偏低的留學費用，倒是有家長已經在關注。

潘雅頓國際學校（PIS）

課程：英制這是一所相當別具一格的學校，主張學生不光要學習，還要快樂的成長，整個校園，都相當貼近自然，教學理念有點類似於國內的華德福。校園內的活動範圍，基本都是草地，孩子們赤腳在園區內活動。學校還真的有一些農田，供孩子們體驗。2016年之前，這所學校還稱之為雙語學校，現在已經變更為國際學校了。招生從2歲開始，設有K1-Y7，共10個班級。這就意味著，在這所學校學習的孩子，Y7之後，需要尋找其他的學校就讀。需要提醒的是，招生老師回復學校考察的郵件，可能會稍晚於一般家長的預期，所以多提前一些時間預約比較好。

新加坡國際學校（SISB）

課程：新加坡及英制新加坡國際學校清邁校區是最近才開啟的一個學校，校址就在古城旁邊，擁有幼兒園和小學部，據說中學以後，需要到曼谷小區就讀。最低招生年齡為2歲曼谷校區開始於2001年。

蘭實大學雙語實驗學校清邁分校（SBS）

這是蘭實大學的附屬學校，據說曼谷校區已經辦了有十幾年，三年前在清邁開了分校區。這是一所英泰雙語學校，但之前的定位，似乎並不適合學校的發展，因此在2017年，有了辦學模式大動作。一方面往國際學校辦學模式靠攏，將英語的教學比例，從50%提高到了80%，將教學年歷也修改到靠攏國際學校，8月作為新學年的開始，而不是泰國學校傳統的5月。另一方面，大幅提高招生門檻的英語要求水平。為了配合這一大動作，還開展了學費半價的推廣活動。也就是說，2017學年及之前入學的學生，在校期間的後續的所有年級，學費半價。（注：將來取消日期不詳，是否有優惠，請務必向校方確認）

ABS雙語學校

其實，我一直覺得這是一所非常偉大的學校，因為，就算清邁所有的其他學校都拒絕你，還有它會接受你。許多學生通過它過渡，最終順利進入其他國際學校。這種甘當墊腳石的精神，不是所有人都有的。順便說一句，很多人對門檻稍低的學校，都頗有微詞，但我覺得，我們或許應該感恩，讓我們多一條可以選擇的道路。當然，或許ABS老板也會心有不甘，由於太多的學生過渡一下，就去了其他國際學校，於是有了籌備中的UNITY.這所學校的選址，原本計劃在GRACE的舊校址，最終還是因為問題太多，未能如願。於是，就在ABS的隔壁，搞了一塊地，自己建設，據說8月能如期開學，祝願他們一切順利。

其他雙語學校

1. VAREE

華麗除了本來的普通泰國課程教育的班級，以及國際班之外，也有雙語教學的班級，而且名聲頗好，據說進入的難度，高於國際班，未能有機會證實。

2. NAPA Chiang Mai School

這所學校就在NIS的背後，是同一個老板，院子相通，部分未能成功進入NIS的家長，對此有較高的興趣。

3. Sarasas Witaed Chiang Mai School

中國人圈子裡面，還沒有聽人談論過這所學校，是在一個偶然的機會，看到了該學校的網頁，英泰雙語。2008年從幼兒園擴展到小學，現有幼兒園到六年級，將來會一直辦到高中（12年級）。

幼兒園

不少家長帶孩子來清邁上學，其實只是在幼兒園階段的短期計劃，之後會回到國內上小學，應此，我們介紹三所專門的幼兒園。

1. Hana Christian International Kindergarten

這個幼兒園從2006年開園，到2008年轉為國際幼兒園，從幼托到K3有五個年級。幼兒園位置在皇家花園出口的一個轉盤路旁。聽一些家長傳過關於這個幼兒園一個故事，說曾經一個小小孩，剛到幼兒園時，哭了一整天，結果園中的助教老師輪流抱了一整天（消息未獲證實），在下算是頗有好感的幼兒園。

2. Sunshine Kindergarten School

這是一所雙語幼兒園，在中國家長中，人氣頗高。據某些家長傳出的信息，孩子的英泰雙語學習都不錯，口碑蠻好。地點在原GRACE在3028公路的出口旁邊，也就是不少人去過的黑森林餐廳的斜對面，當然，斜的優點遠。

3. Chiangmai Kiddee Daycare & Kindergarten

這其實不是一所正規的幼兒園，理解成全日托管更准確一些。地點不大，設施還算齊全，有雙語和英語的班級。為什麼要寫出來，因為去這間學校拜訪的時候，碰到有兩個家庭的孩子在這裡體驗，一個8周，一個12周。


責編：Zoe Chan

 


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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加稅也值得買！ 新加坡買房最值錢的3個地區

在投資角度而言，新加坡是海外買家投資熱點，私人住宅供應不多，並以海外投資者為主。

在新加坡長大及生活、從事當地物業買賣的代理師房產有限公司總裁孫魏克介紹指，私人物業分兩種，分別由政府管轄的物業及正式私人物業，前者與組屋類近，名為執行共管公寓（EC），僅限新加坡人認購；至於一般私人住宅物業則大部分不受限制，有地私宅除非，他指出：“有地私宅只有一個地方是例外，就是聖淘沙區。”

新加坡烏節路一帶，屬知名的旅游景點及購物街，備有大型商場。

雖然私人住宅分布不同地區，但孫魏克則建議海外人士留意3個地區外，亦要留意地契年期，因為樓價及回報都會有出入。“長遠投資來說，最好購買3寶地區物業，包括烏節路、濱海灣及聖陶沙區，有不少印尼人、馬來西亞人、華僑投資者，因為此3區非常方便。”他續解釋，這些地區相對較少組屋，屬於豪宅地區之一，所以價錢亦相對較高，但重申區內物業較其他區物業保值，形容“經得住大風雨”。

其次，新加坡物業設有永久地契和非永久地契，當中非永久地契亦有長短之分，如99年、999年，故樓價上亦有分野。“99年地契、999年地契、永久地契的物業價值，會有三成至五成的差別。”孫魏克則分析指，無論物業地契年期長短，若同樣位處同一條街道的話，租金亦相近，意味價錢較細的物業，收租回報相對較高。

值得留意，無論永久地契和非永久地契的物業，與香港一樣，須有80%業主同意，均可以由發展商收購，拆卸重建再出售。孫魏克舉例指，通常一些99年地契物業樓齡達40至50年左右，大部分業主均有意將物業集體出售予發展商，發展商購入後可透過補地價將地契重回99年，並透露：“永久地契物業都可以集體出售予發展商，但此類物業業主大多有感情因素，未必足夠達到八成要求。”

濱海灣地區是新加坡最負盛名的住宅和商業地段，該區的新建項目Marina One Residences 濱海盛景豪苑，現有1、2、3和4臥室單位和閣樓公寓可供選擇，售價約¥901萬-2,848萬 。居外物業編號：39990118 點擊查看房源信息

新加坡金管局亦在7月初時推出新措施“加辣”，調整額外買家印花稅（ABSD）。當中新加坡購買第二個住宅稅率由7%調升至12%，第三套房則由10%增至15%。其中針對海外買家，購買當地住宅的印花稅由原先15%，增加至20%。另外，以公司名義購買，印花稅則由舊有15%增至25%；若買方為發展商，更須額外繳稅5%。

對於海外投資者來說，孫魏克直言增加百分之5的印花稅對投資者一定有影響，並解釋指新加坡福利多，很多國民有樓住，加上本身私人住宅數目比例低，高印花稅率的目標就是投資者，指出：“在政府角度來看，投資者愈有錢，來新加坡居住、投資，就應該付出多一些。”在新措施下，新加坡國民首次置業繼續毋須繳付ABSD的稅款。

“新加坡綠化、城市規劃、醫療及教學都有非常多的好處，很多國家沒有新加坡般大的基礎建設及齊全。”孫魏克認為，新加坡基礎建設及配套齊全，其他國家難有，正如香港一樣，內地買家仍願意付30%的辣稅到香港投資，亦因如此，認為對於投資者來說，新加坡每一個優點值1%稅率，直言：“1個優點付稅1%是值得！”

新加坡政府早年預計到2030年，總人口將達650萬至690萬水平，預期約64%屬於永久居民。對於樓市去向，孫魏克認為2030年距離現時不遠，人口增加時，住宅數目不足以應付，物業需求下，故預期新加坡物業仍有一定穩定的升價空間。


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來源：香港經濟日報
責編：Zoe Chan

中美公司將東南亞視為新供應基地 越南成為貿易戰的主要受益者

針對中美公司開展的調查顯示，越南公司成為中美貿易戰的最大受益者之一。

中國和美國公司參加了此次調查。位於廣州的華南美國商會周一公布了該調查的數據。數據顯示，受中美貿易衝突影響，中美公司的市場份額遭受損失，而損失的市場份額被越南公司搶占。

除越南外，中國公司下滑的銷售還受到印度、美國和韓國公司的影響，而美國公司的勁敵除越南外則是德國和日本。

7月以來，美國總統特朗普對價值2500億美元的中國進口品征收懲罰性關稅，迫使中國對其產業政策的關鍵構成部分做出改變。對此，中國也對價值600億美元的美國進口品加征關稅。

接受美國商會此次調查的中國和美國公司都表示感受到了關稅帶來的消極影響，其中，美國公司對消極影響的感受要高於中國公司。雖然219家受訪公司中僅有20%表示銷售損失超過1000萬美元，但所有受訪公司都指出貿易衝突最大的影響就是公司盈利的削減。

由於兩國可能向對方征收更多的關稅，因此大多數受訪公司表示他們考慮將生產、組裝和供應轉向第三個國家，其中東南亞是首選（調查數據：9月21日至10月10日）。

部分公司已經開始這麼做了。例如，松下將汽車電子產品的生產從中國轉移至泰國、馬來西亞和墨西哥。中國的歌爾（一家負責蘋果無線耳機組裝的公司）向供應商表明其打算將部分生產工作轉移至越南。中國聚酯纖維生產商浙江海利得新材料股份有限公司耗資1.55億美元在越南建立工廠。

美國和中國公司都表示受貿易戰影響，其市場份額被越南競爭對手瓜分

美國商會調查顯示，近一半的受訪公司感到中美衝突的影響不僅僅體現在關稅上。例如，44%的公司表示，貨物清關速度變慢。38%的公司表示，進出口審查更為謹慎，許可證的批准周期變長。

幾周前，北京和上海的美國商會對430家成員也展開了一項類似調查工作。調查結果與此次調查不相上下。最大的區別在於，在幾周前的調查中，近2/3的受訪公司表示盡管新關稅出台，但尚未計劃將生產移出中國。

美國總統特朗普和中國主席習近平預計於11月在阿根廷舉辦的20國峰會期間會面，但兩國的貿易衝突並不會因此獲得突破性的進展。

此次華南美國商會調查顯示，超過一半的受訪公司認為貿易戰的影響將至少再持續一年。54%的美國公司表示，特朗普的關稅政策不會對美國公司帶來任何好處，也不會改善商業環境。而大部分的中國公司表示，關稅戰將會促使中國加快經濟轉型和升級。

鑒於貿易衝突的影響，亞洲開發銀行近期將其對亞洲的經濟增長預期從5.9%下調至5.8%，並指出各國受中美貿易衝突的影響程度不盡相同，因為全球供應鏈中的貿易重心發生轉移，生產相似產品的經濟體將從中受益，東南亞尤其如是。


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來源：日經亞洲評論
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

“百萬移民計劃”弦外音：距離加拿大從沒這麼接近過！｜居外專欄

當地時間11月1日，加拿大自由黨政府宣布全新的“百萬移民計劃”，該計劃勾勒了政府在2018-2020年各類移民政策的預期變化及目標接收的移民總數。

現任移民部長胡森（Ahmed Hussen）稱，這是加拿大“近期歷史上最具有野心的移民計劃”。

該計劃一次性公布了未來三年的配額數目，分別是：2018年31萬，2019年33萬，2020年34萬。其中一半以上為經濟類移民身份！具體分類見下表：

其中，關於經濟類別的配額，具體分配如下：

2018年的配額中，經濟類各類別比例如下圖：

加國移民政策2018連放大招

移民部長胡森在眾議院明確表示，未來幾年，加拿大每年的移民配額不會低於30萬，這是一個新的底線。

回顧以往，我們發現，聯邦政府的移民配額整體一直上行。過去幾十年來，加拿大每年接收移民約25萬人，現任自由黨上台後，從2016年開始，移民配額就大幅上漲到了30萬，而在“百萬移民計劃”中，這一數字將在三年內實現“三級跳”，並於2020年定格在34萬。相較此前的25萬，抬升幅度可謂驚人！

關注加拿大的朋友一定也注意到了，這並非2018年加拿大頭一次釋放移民政策利好。

10月11日，聯邦移民局正式實施新版移民入籍C-6法案，對居住時間和語言考試年齡限制等條件都有所放寬；不僅如此，為配合新政，移民局同時更改了入籍申請和入籍指引，取消移民紙的要求，且放寬了依親子女隨父母申請移民的年齡上限，從19歲上調至22歲！

每年增長的移民配額，移民局對待移民的開放態度，以及不斷推出的移民利好，未來加拿大成為較容易移民的國家是妥妥的啦!

加國移民政策慷慨為哪般？

相較於同處北美地區同為老牌移民國家卻在不斷收縮移民政策的美國，加拿大可謂是另一種畫風，對新移民極具親和力。

那麼，是什麼導致了加拿大屢屢放寬移民政策？長期來看，加拿大的開放態度會否有所轉變？

歸根結底，在於加拿大目前的兩大難題：勞動力短缺和人口老齡化問題。

勞動力短缺問題在加拿大相當嚴重！請看1990-2014年G7成員國勞動人口占比走勢圖，發達經濟國中，加拿大勞動力人口占總人口比例長期屬於較低水平，進入2000年後，更是墊底，徘徊在44%-46%之間。

之所以會出現這樣的局面，主要原因是1946-1965年出生的“嬰兒潮”一代集體退休養老。其中，第一批人已在 2011 年滿65歲退休。今年，出生於1953年的人面臨退休。在未來十年間，嬰兒潮一代將全部退出就業舞台，空置出大量就業崗位。

雪上加霜的是，嬰兒潮一代人留下的就業崗位乏人填補。請看上圖，加拿大年輕人口占比滑坡明顯，從1990年的七國中第二名下降到目前的第四，這意味著勞動力不僅現在短缺，未來更將青黃不接。

現如今有多少個空缺呢？

據加拿大勞動力市場調查報告顯示，全國私營企業第三季度總缺少36.17萬個勞動力，職位空缺率為2.8%。不列顛哥倫比亞省職位空缺率最高，有6萬個空缺職位，空缺率為3.4％。

這些數字還在不斷擴大中，加拿大要想維持其經濟的高速發展，勢必就要“借人”嘍。

借新人來解舊人的煩惱

自1960年以來，加拿大老年人占比持續走高。最新預測數據顯示，2036年加拿大老年人占比將達到23%-25%，2061年，24%-28%。屆時，加拿大可能會有1200萬老年人，兒童呢？只有800萬！

隨著老齡化問題加劇，越來越多的人從經濟貢獻者成長為福利享有者，這給現行的高保障的養老和醫療體系以致命威脅。專家預測，到2035年，有500萬加拿大人退休，就業人數卻不斷減少，不足以支持老年人和退休的人。到2045年，加拿大養老金支付需增加47%，而醫療資金成本需增加57%。

在破解老齡化難題方面，與當前美國和歐洲反移民傾向日益加劇相反，加拿大不斷放寬移民政策，希望通過移民，使醫療保健成本下降，抵消人口老齡化並資助社會保障系統。

2011年至2016年，加拿大共接收了大約120萬新移民，這些新移民在2016年占加拿大總人口的3.5％，其中71%的新移民年齡在35歲以下，從而有效緩解人口老齡化帶來的壓力。

或許是嘗到了新移民的甜頭，加拿大推出了三年百萬移民計劃，將“借人”速度提高了一倍。而且為了達到這一目標，加拿大政府不惜血本，因為實現上述3年計劃估計將花費聯邦政府4.4億加元。另外，移民局還將通過提高申請處理效率，來減少80%配偶資助申請的積壓，縮短移民申請進入程序的時間。

胡森這次很開心，他認為將錢花在移民身上物超所值。“移民是政府為國家經濟繁榮作出的重大投資，它將使所有加拿大人現在和未來受益。”

這樣的動力和干勁下，你說，加拿大移民政策還能不繼續寬松下去嗎？

“百萬移民計劃”的真相

本次移民計劃的真正亮點並不在配額年5%的增加上，而在於其是三年持續增長的連續性政策。

以往，加拿大政府會在每年年底發布下一年的移民總體配額，根據當年的經濟發展和政治要求進行調整，往往曝出巨大冷門。如取消已近有數萬申請者等候的聯邦投資移民，實施技術移民54新政、51新政，尤其是2015年全新推出的Express Entry的網上申請系統更是改變了經濟類移民申請的整體構架。

這次“百萬移民計劃”的發布，覆蓋了未來三年的移民政策和配額，所有移民類別保持不變，配額穩定增長。從另一方面來說，這，等於向全民釋放了一個重要信號，加拿大的移民政策正趨於穩定，以移民為代表的多元文化主義也必將是加拿大未來的長期基本國策。

這，也是加拿大聯邦政府唱出的最誠懇的一句，“加拿大歡迎你！” 歡迎聯系 外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


責編：Zoe Chan

 


外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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香港：原有樓市調控政策失靈 特首考慮限外地人購房

中國香港特區行政長官林鄭月娥上周表示，假如現時的香港樓市“辣招不再辣”或失去效用，可以再考慮其他政策措施；她並指可以再審視進壹步限制非香港居民購買住房的政策，而為保障香港人住房需求，不會排除任何方案。

林鄭月娥在上周出席立法會答問大會時，回應有關議員提到本港人口政策和樓市關系的問題。

“為應對香港樓價上升問題，再進壹步限制香港私人樓房賣給外來人，是可以去看，亦會不斷去看。”她稱。

“如（樓市）辣招不再辣或失去效果，是否有其他方法在樓房極度短缺時，再考慮其他政策措施？”林鄭月娥說。

政府自2009年起多次推出各項樓市措施，通過壓抑本地投資及外來需求及增加土地供應，冀為樓市降溫，但樓價持續上揚，最新數字顯示5月份全港私人住宅樓價指數已連續第19個月創新高。

此外，6月份繳交15%買家印花稅（適用於非香港永久居民買家）的宗數為340宗，雖然比5月份405宗低，但涉及稅款翻壹番至近17.2億港元，這反映外來投資者可能已在他們偏好的豪宅類物業再度活躍起來。

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有議員追問林鄭月娥何時會考慮限制外地人購買香港住宅時，林鄭月娥回應指，因現時樓市存在不少不明朗因素，市場往往會因壹些揣測而有所動靜，故此不適宜就樓市發展及政府政策說得太具體，以防部分人士會斷章取義或有所揣測。

但她強調，為保障香港人住房需求，政府不會排除任何方案，但需要審慎監察情況，在適當時候作出壹些回應。

仲量聯行：空置稅可穩樓市，惟亦有副作用

國際房地產服務商仲量聯行也於近日表示，香港政府對空置壹手住宅征收額外差餉（下稱“空置稅”），相信會對樓市起穩定作用，但同時亦會造成發展商傾向興建面積更小的單位，以令樓盤盡快賣完。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示，政府征收空置稅，發展商未來開售的新盤定價策略會以盡可能賣出更多單位為本，所以對市場會有穩定作用；此外，除非是超豪宅地，否則發展商未來投地的出價，亦可能會沒過往進取。

然而，空置稅亦會產生壹些副作用，該行預計發展商將會興建更多的小型單位，以減低新稅項帶來的額外風險，令單位總價維持在可負擔水平以保障銷售率。該行指，現時興建中的住宅平均面積已縮小至600平方尺，較2013年平均面積1,022平方尺大幅縮小四成。

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上月底， 香港政府公布六項房屋政策新措施，目標包括令資助出售房屋更能負擔、增加資助房屋供應並加強支援過渡性房屋供應、向空置的壹手私人住宅單位征收相當於樓價約5%的“額外差餉”，促使壹手私人單位盡早推出市場。

曾煥平指出，自2009年10月政府開始出招以來，樓價至今已累計上升150%，反映政府現時的樓市措施不奏效，並且將購買力推向壹手市場，因在樓市辣招下，置業人士購買二手住宅需付更多的首付，但購買壹手房，發展商則會給予多種優惠令他們較易“上車”。

他表示，雖然現時香港樓市客觀上沒有存在很大問題，但政府有需要作前瞻性考慮。

“香港樓市（好像）是壹艘很大的郵輪，我們不是壹輛跑車，方向盤壹扭便可以轉身，是需要時間慢慢轉，所以政府有需要現在開始留意，萬壹樓市逆轉情況最壞會如何？有沒有壹些措施可以暫時松壹松，釋放壹下壓力？”他說。

自2009年以來，香港金管局已先後推出八輪逆周期措施以穩定物業市場，而政府亦先後推出如額外印花稅、買家印花稅及向購買第二套房征收15%印花稅的“辣招”。然而，這些措施對壓抑香港樓價似乎沒有作用，5月份全港私人住宅樓價指數已連續第19個月創新高。

此外，香港政府4月成立土地供應小組以解決香港長遠住屋問題，其中壹項建議為填海。曾煥平表示，填海僅能供應490公頃的土地，並要花極長時間完成及開發土地供地產發展，倒不如集中釋放占地達760公頃、遍布新界但未獲政府標註的棕地的發展潛力，這會比填海更有效及快捷提供土地供應。

 


來源：路透中文網
責編：Zoe Chan

中國香港太平山頂新宅價格或比倫敦白金漢宮高八倍！

據一位行業觀察人士所說，若想在香港太平山頂文輝道的富人區購買一棟住宅，則購房者可能必須承擔比白金漢宮高8倍的房價（參考每平方英尺的平均價格）。

“從均價來看，與這裡的房產相比，世界上幾乎所有最昂貴的房屋都可以用相對低廉的價格買下來，”全球最大的中文海外房源門戶網站居外網（Juwai.com）首席執行官羅雪欣說道。“以每平方英尺的房產均價為基准，這裡的房價是倫敦白金漢宮——英國女王的住宅——房價的九倍。” 

英國房地產經紀公司Foxtons稱，如果要出售白金漢宮，則其售價可能為27.7億美元，相當於每平方英尺2.7萬港幣。

全球房地產服務公司高力國際（Colliers International）表示，預計這片文輝道土地的最高均價為每平方英尺12萬港幣，或總價400億港幣，其總建築面積可能達到404300平方英尺。

此物業出售之時恰逢利率上升且市場情緒日趨低迷，但開發商預計其售價仍將打破政府土地的價格紀錄。

在文輝道的政府宿舍內看到的景色

根據高力國際亞洲區估值和咨詢服務部副總經理Vincent Cheung的說法，建在這片土地上的房屋（目前該土地上建有六座政府宿舍，本周將由香港政府招標出售）售價可能達到每平方英尺25萬港幣。這片土地上的一棟公寓樓售價約為每平方英尺20萬港幣。

這塊土地總價約為400億港幣，可能是有史以來價格最昂貴的地塊。“雖然這片土地價格極高，但多家企業打算合作將它買下，”Cheung說。他還補充道，今後很難看見太平山頂上再出現這麼大的可售土地了。

房地產公司仲量聯行（JLL）資本市場區域總監Henry Mok說，他也預測這塊土地將創下香港豪華住宅物業售價的新紀錄。

他還說道，近期香港股市的波動只是短期現像，而土地開發需要數年時間，所以開發商在考慮購置土地時幾乎不會注意這些短期波動。

“豪宅的供應是有限的，”Mok說。根據仲量聯行的數據，從現在到2020年期間，太平山頂每年完工的豪華公寓數量將降至每年13套，與過去三年每年完工36套的情況形成了鮮明對比。

政府很可能在本周五招標結束後宣布投標結果。

這六座塔樓共包含148套公寓，是政府高級官員和法官的住所，其周圍環繞著多棟豪華住宅，附近還有一所國際學校和一家超市。公寓的面積從2551平方英尺到2814平方英尺不等。由於該地塊現在被政府用於招標，所有每月租金介於66100港元至86900港幣之間的租戶均已於9月份遷出。

文輝道的政府宿舍

該住宅區的前居民包括香港商業廣播電台首席顧問兼香港電視廣播有限公司（TVB）前總經理陳志雲，他於2016年以每月8萬港幣的價格租用了一套面積為2300平方英尺的公寓。

該社區的著名居民包括演員梁朝偉，他於2007年以7300萬港幣的價格購買了一套距離文輝道宿舍約6分鐘步行路程，面積為4800平方英尺的住宅。

“這些公寓每平方英尺的均價在亞洲可以創下紀錄，”Cheung說。他說，這塊土地最多可容納65棟面積約為5000平方英尺的三層住宅，還有兩棟每層建築面積約為3300平方英尺的12層公寓樓。

“根據會德豐公司（Wheelock）開發豪宅項目（聶高信山，Mount Nicholson）的經驗，這些獨棟住宅將吸引眾多大陸投資者，而當地的億萬富翁公寓可能對公寓更有興趣，”他說道。

美聯物業在居外網上掛牌出售的太平山頂裕熙園4臥豪宅，建築面積319平方米，售價約¥2.28億
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居外網的羅女士表示，此開發項目對於億萬富翁相當有吸引力。“這個樓盤的最大優勢……就是位置，”她說道。“太平山頂必然可以吸引到眾多中國大陸的億萬富豪，讓他們心甘情願地接受這樣的高價。太平山頂是全香港最理想的地段，也是大中華區最優越的位置之一。”


延伸閱讀：【中國香港房產全知道（五）——港島山頂｜居外專欄】

 

來源：南華早報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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10月新屋銷售減半 香港樓市拐點或提前到來

中國香港樓市在三季度經歷了藍籌盤降價、“准地王”流拍、違約率急升之後，再次遭受重磅打擊。據美聯物業數據顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，剔除假日因素後，已經降至16個月最低水平；同時10月新屋交易數量僅為1130宗，僅為9月份的一半左右。

分析人士稱，促使買家退縮的原因除了難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。據調查顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計房價將下跌。多家機構也對香港房價發出預警，香港樓市的拐點或來得比預想更早。

種種跡像顯示香港樓市正下行

樓市降溫跡像明顯

截至7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續八年穩坐“全球房價最難負擔的城市”之首。但今年8月以來，香港銀行業開始加息，香港樓市開始出現了降溫的跡像。

11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%。

事實上，此前香港房價已經出現了下跌的跡像。據中原地產10月發布的報告顯示，在截至10月初的12周內，被視為香港樓市參考指標的藍籌盤的嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日，“嘉湖山莊”的一套面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。與此同時，豪宅賣家虧本甩賣的現像也開始出現。10月22日，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及佣金支出，虧損約68萬港元，為區內首宗“流血”出售案例。

房價出現下行趨勢，不可避免的帶來了大規模的“違約潮”爆發。香港的新房交易，需要支付5%的定金。數據顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發生36起違約案例，而2007年全年僅有9起，數量增長了3倍。今年違約樓盤的成交價，從490萬港幣到3980萬港幣不等，意味著選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。

機構不斷看空

在香港銀行業開始踏上加息進程之後，香港的樓市出現了拐點跡像。雖然多年來快速上行的房價使購房者不堪重負，但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最後一根稻草”。隨著年內美國的三次加息，香港銀行業也開始上調存貸款利率。香港四大行9月同步上調了港元最優惠貸款利率，此舉為2006年來首次，意味著香港超低息環境的終結，也直接導致房地產抵押借貸成本上升，置業人士的供樓負擔將會加重，給香港房地產銷售市場帶來巨大的壓力。

然而市場人士表示，促使買家退縮的原因不僅是難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。10月中旬香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計樓價將下跌。

裡昂證券發布的研報表示，香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市，預計未來一年房價會出現15%的回調；瑞銀稱，預測香港樓價自現在到明年年底將跌5%-10%，還並未完全算入貿易摩擦對香港經濟的影響；花旗近期也發表研究報告表示，自2016年3月低位以來，樓價累升已達47%。但以基本面情況估算，預計下半年樓價將回調7%。此外如果股市出現大的調整，也會觸發住宅樓價下半年回調；標普預計香港樓市12個月內會跌5%至10%；高盛預期香港住宅樓市由現水平大跌15%；耀才證券甚至預期，未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。野村香港房地產股票分析師則認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

香港特區政府方面認為，樓市走勢還需觀察。陳德霖表示，現時尚需時間觀察樓市是否已進入下行周期。假如確認，可以考慮適當時候陸續放松逆周期措施的收緊政策。他表示，香港經濟和資產市場不確定性增加，下行風險增大，但香港家庭一旦面對周期逆轉，應付能力較其他地區要強很多。


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來源：中國證券報·中證網
責編：Zoe Chan

新法實施兩月 日本民宿量減價漲

6月15日至今，日本民宿新法已經正式實施2個月。作為暑期熱門目的地的日本，民宿新法的實施對旅客、民宿經營者以及民宿平台都產生了一定的影響。長期處於灰色地帶的民宿業終於得到官方認可，但多個條款也限制了民宿的盈利空間。不過面對日本增長的旅客住宿需求，日本民宿的發展仍然被業內看好。

民宿新法

限制頗多，規定可營業天數上限為180天

6月15日至今，《日本住宿住宅事業法》（以下簡稱為“日本民宿新法”）正式實施滿2個月。在民宿新法的管理之下，日本民宿目前還處於申請許可編號的階段。根據日本觀光廳統計，截至7月13日，各地方政府管理部門已收到5867件民宿受理申請，其中4410件受理完成。日本觀光廳表示，可以預見今後申請數還會不斷上升。

對於日本民宿業來說，民宿終於取得合法地位，所有居住用住宅可以在不取得旅館業許可的情況下，僅向政府提出申告就可以運營民宿。不過為了盡量維護本國人居住環境，日本民宿新法對民宿經營進行了嚴格的限制，比如“可營業天數上限為180天”、“必須通過正式申請登錄”、“如果屋主沒有同住，必須委托第三方經營公司來管理”，必須經過房屋管理委員會同意等。除此以外，各個地方政府還在此基礎上繼續設限，比如新宿區周一到周五禁止經營，京都規定民宿只能在每年1月中至3月中期間經營等。

在民宿新法的一系列規定中，營業天數限制被視為影響民宿經營的重要一點，各地方政府在180天的經營天數基礎上還在進一步壓縮，經營天數的減少也就意味著收益機會的減少。不過在海外的民宿規定中，180天的規定還不算嚴苛，據了解，英國限制民宿經營最多90天，荷蘭阿姆斯特丹的限定時間則是每年60天。

對於民宿行業的各方參與者來說，民宿合法的同時又有種種限制，可以說是喜憂參半。

游客

發現民宿數量銳減，價格上漲20%-30%

“我們住民宿被警察趕出來了”、“我訂的民宿在平台下架了，房東通知我取消訂單”，有在6、7月份前往日本旅游的朋友在朋友圈發出在日本住民宿的遭遇。日本民宿新法正式實施後，前往日本旅行的自由行旅客也受到持續影響。

一方面，民宿新法實施後，日本各地方政府加強打擊非法民宿，日本民宿的數量在短期內下降不少。據悉，截至6月15日民宿新法實施之時，Airbnb愛彼迎上的房源數量已由今年春季時的6.2萬，降至約2.7萬。民宿作為目前不少中國游客前往日本的住宿選擇數量銳減，也就令日本的住宿供應有所減少，在“物以稀為貴”的前提下，日本住宿產品的價格也有所上漲。在日本經營民宿品牌的短住科技創始人韓哲對記者表示，近期日本酒店、民宿等價格上漲了20%-30%。Airbnb相關負責人也對記者表示，在該法生效後，許多大型酒店的價格翻倍。

另一方面，雖然民宿新法在一年前出台，今年3月日本就開啟了民宿許可申請，但直至民宿新法正式實施，仍有不少違規民宿存在。旅客在過渡階段，仍然可能遭遇非法民宿，有些非法房源的訂單隨時可能會被刪除。（比如民宿經營申請中的重要前提，是獲得房屋共同管理委員會即鄰裡居民的認可，但有些公寓明確規定禁止經營民宿，一旦發現有房屋違規經營就可能會阻攔旅客或舉報報警。）根據日本觀光廳和地方政府的調查，截至6月15日新法正式實施，各民宿中介公司在預約網站上登出的約2.3萬個民宿中，至少仍有約一千個是未申請的違法民宿。

平台

將加強房源“許可編號”審核

日本民宿新法實施更為直觀的感受還是來自於民宿平台的變化，除日本房源供給明顯減少之外，Airbnb和途家等民宿平台都針對民宿新法的規定增加了日本房源上線的流程，主要是加入了登記房源合法編號的流程。據悉，民宿編號是由M加9位字母組成，在途家網站上有日本房源在房屋描述中顯示了許可編號。不過，還是有部分民宿業主通過填寫虛假的申請編號混過檢查，對此各民宿平台表示將加強編號審核的精確度。

合法的房源也應該通過合法的平台預訂。日本民宿新法的實施，對預訂平台也會進行一系列的資質審核，日本觀光廳在近期還公布了一批民宿經營合法資質的中介平台，要求平台對房東和房源進行嚴格篩選，標注合法房源等，具體的准入門檻不低。那些不受日本政府監管下的民宿預訂平台所登載的房源合法性更加難以確認，有可能成為非法民宿的藏身之處。目前，途家、一家民宿等已經獲得了日本合法民宿平台牌照。

同時，近期在過渡期被臨時取消平台訂單的旅客，有些預訂平台也做了相應的措施和補償計劃，比如Airbnb進行全額退款，贈送優惠券，設立專項基金賠償因為受到預訂取消影響造成的開支等；對於想要去日本體驗民宿的旅客清楚說明房源的合法性。Airbnb相關負責人表示，日本民宿新法的實施必然會使當地的共享住宿行業經歷一個調整期，但相信清晰明確的共享住宿法規最終將產生積極的影響。

影響

民宿投資盈利受限 部分房東尚在觀望

“民宿半年都在閑置，再加上經營時間只有周末，前期投入的裝修資金和精力就像‘打了水漂’。”在日本新宿區經營一家民宿的王女士表示。新法實施後，所有民宿都必須經過嚴格審查，安裝各種消防、衛生等必要設施，投入很大，但不超過180天的限制甚至更少的經營天數打擊了一些房東的積極性，尤其是專門投資此種民宿的人。

韓哲表示，民宿新法對於一些房屋本身就空置的日本人來說影響並不是很大，短租可以重新轉回長租，即使短租只能運營180天，比起空置也更加劃算。但對於一些到日本投資置業後將民宿作為投資方向的華人，申請公寓的民宿牌照要獲得公寓管理組合的同意非常不易，但是轉為長租的回報率又低於短租，投資回報甚至不及在國內置業投資，所以今年中國人在日本投資房產做民宿的也不如以往火爆。

目前，不少民宿房東尚在觀望，擔心遇到投訴和記入不良記錄。除了接受收益下降，申請繼續合法經營和轉成長租的民宿經營者，部分中國投資者直接賣掉房產，不過日本房價的漲幅不大，投資回報並不明顯。

對在日布局的中國短租企業影響有限

據了解，日本的旅館類牌照分為酒店、旅館、簡易宿所和下宿，都不受經營天數的限制，其中下宿以一個月以上為單位出租，酒店以大型開發商為主，因此民宿的考慮範圍主要是申請簡易宿所和旅館牌照。特區民宿是指安倍政府制定國家戰略特區內經營的民宿，目前僅開放東京大田區和大阪兩處。據途家海外事業部負責人唐亞傑介紹，途家在日本的房源中，包括民宿、簡易宿所和旅館，只有一部分為受限制的民宿，所受的影響不是很大。

短住科技創始人韓哲也表示，包括短住科技、椰子住宿等旗下的房源大多是獨棟樓房，都申請到了民宿牌照以外的簡易宿所牌照，雖然對用戶都以民宿統稱，但日本利用簡易宿所或旅館牌照經營民宿的不少。但他也直言申請旅館類牌照並不容易，比起民宿牌照的規範要求更加嚴格，主要也是以中小企業經營為主。

因此，民宿經營者放棄民宿經營的同時，中小企業以及更大的資本反而獲得了更大投資空間。根據日本政府觀光局的最新調查顯示，2017年訪日人數已達到2800萬，比2016年又上漲了400萬，到2030年，日本政府計劃將訪日人數提升到6000萬人次，2020年日本舉辦東京奧運會對住宿空間也會提出新的要求。現有的旅館和酒店的數量已經無法滿足觀光客的需求。對空房率超高的日本來說，民宿新法顯然是放開了民宿合法經營的口子，從長期增長的角度來看，有助於日本民宿市場健康發展。

趨勢

日本民宿市場或將重新洗牌

面對廣闊的日本增量市場，民宿平台也在想辦法增加房源，Airbnb在民宿新法實施後，宣布與36家日本企業進行合作，為日本的房東和房地產開發商提供支持，開發日本市場。在民宿貨源方面，途家也在加速和日本資源方合作，比如今年年底之前，途家將從樂天獲取將近7000套新增房源，在關西地區，途家也在與當地的地產巨頭公司宅都集團進行戰略合作，通過B端增加房源供應。

除此以外，民宿合法化後，房地產商和旅游行業的資本也入場民宿領域。比如日本樂天與不動產中介網站LIFULL宣布出資成立樂天LIFULL STAY，開設民宿網站。日本的鐵路公司京王、在線訂房網站Relux、大型旅行社JTB也在民宿法案通過後進軍民宿行業。


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原文：新京報
責編：Zoe Chan