Author: ZoeChan

作者：Nippon Tradings International銷售和營銷經理Priti Donnelly

隨著2020年奧運會和殘奧會及2019年橄欖球世界杯開幕的日期逐漸臨近，東京的房地產也變得越來越搶手了。

多年以來，在歷史上較為穩定的經濟體中，人們都會長期存錢來投資房地產以獲取未來的保障。而現在的情況已經出現了變化。英國進行脫歐公投後，歐洲市場走向了崩潰。倫敦、新加坡、中國香港、澳大利亞和美國市場的房地產價格對普通投資者來說已經超出了可承受的範圍。慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹的房地產市場已經出現了泡沫，其中表現最極端的是中國香港，其房價自2012年以來一直以接近10%的年增長率上漲。

可以這麼說：無論投資者是新手還是老手，是個人還是機構，是富有還是拮據，是外國還是本國投資者，他們除了走出國門，進入一個更加可靠而穩定的市場外，再也沒有其他的選擇了。對許多人來說，世界第二大房地產市場——日本就是這樣的避風港。日本的房價較低但收益可觀，這是其他國家所及不上的。此外，在日元相對美元及其他貨幣貶值的情況下，其房地產市場顯得富有吸引力。

｜了解日本這一避風港

眾所周知，日本在過去25年中一直被稱為“最大債權國”。它怎麼會成為一個避風港呢？理由其實很簡單，日本投資者持有的外國資產的價值遠遠高於外國投資者所持有的日本資產的價值。根據日本財務省發布的數據，截至2015年底，日本的“淨國外資產”總額為339萬億日元。如此一來，日本不僅是世界上最大的債權國，還是世界上負債最多的國家。因此可以斷言，雖然日本貨幣可能會上下波動，但市場崩潰的可能性很低。

｜年輕投資者已發現日本房地產的優勢

泡沫和波動帶來了一個房產在許多人眼裡變得遙不可及的時代。現在的年輕投資者必須等待多年才能付得起住房的首付，然後還要想出在未來25年裡付清房貸的方法。同樣的首付資金可以投資到日本充滿活力的租賃市場中獲取可用作現金流的即時租金收入，賦予年輕投資者建立投資組合的能力，從而為他們的未來提供保障。與其指望投機性更強的資本增長，倒不如利用可為年輕投資者或新手投資者提供直接現金流的租金收入來賺取收益。

｜市場上出售哪些物業？

投資者將發現，日本房地產市場上的待售物業種類非常豐富，從價值2.5萬美元的小公寓到公寓樓和商業房地產應有盡有，可以充分滿足他們對價格、位置、大小、建造年限等各方面的要求。此外，日本物業的租金收益也相當不錯，平均稅前淨收益率在6%至12%之間。為了方便估算，我們假設稅前淨收益率為10%，房產購置價為2.5萬美元，則每月的租金收入將達到250美元。

隨著2020年奧運會和殘奧會及2019年橄欖球世界杯開幕的日期逐漸臨近，東京的房地產也變得越來越搶手了。東京中心區房產的稅前淨收益率通常為4%到5%，而遠郊地區的房產淨收益率最高為6.5%。在東京中心區的房地產市場上，人們普遍認為6%的稅前淨收益率已經相當高了，所以這樣的物業掛售後在幾天內就會售出，而且預計這樣的收益率可以維持較長時間。

｜語言與文化障礙

也許對於新手投資者來說，第一個難題就是日本的語言和文化障礙。經驗豐富的投資者通常會聯系口碑較好，同時精通日語和英語的經紀人，請他們協助自己在日本購買，管理並最終轉售房產。這樣一來，外國投資者就可以毫不費力地完成整套投資過程。此外，由於日本的文化特色，絕大多數租戶都會避免給房東添麻煩。故意損害房產或者拖延交租的情況非常罕見。

在日本投資房地產時面臨的挑戰既不是房地產價格過高，也不是國際文化壁壘，而是日本房地產市場的快速發展。一個富有吸引力的房地產市場的走勢與地產股票市場的走勢十分相似——引人關注的物業剛進入市場就會在幾天之內售出，有時甚至在幾小時內就被搶走了。這類市場的需求可能很高，但供應也會不斷更新，所以投資者應該持續保持警醒，積極等待下一個回報豐厚的機會。

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來源：REthink Tokyo
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

自泡沫經濟以極其迅猛之勢破裂後的超過25年時間裡，日本的經歷依然被許多人引以為戒。在他們眼裡，日本是一個長期萎靡不振的國家。由於人口不斷減少並趨於老齡化，日本還經歷了漫長而緩慢的螺旋式通貨緊縮。

然而，東京在某個瞬間的狀態揭露了一個事實：這座城市從未陷入停滯不前，灰暗陰郁或垂死掙扎的狀態。從銀座富麗堂皇的購物殿堂到澀谷那種有所控制的嘈雜混亂；從流行文化到精益求精的設計美學，再到全世界數量最多的米其林星級餐廳，在活力和創新力方面，很少有（甚至根本沒有）哪個全球化都市能與沐浴在霓虹燈光中的東京相媲美。

當然，整個世界都注意到了東京的活力和創造力。日本旅游業正在飛速發展。2016年，外國游客的數量創下歷史新高，超過了2400萬人次。與此同時，東京正准備在宏偉的世界舞台——其主辦的2020年奧運會上大肆彰顯自己的特色。延伸閱讀：【把握2020奧運效應 投資日本房產要趁早】

自2012年執政以來，首相安倍晉三推行的通貨再膨脹政策，即所謂的“安倍經濟學”政策，產生了復雜的經濟效果。然而，這項政策對房地產市場的推動作用是毋庸置疑的，這從迅速上升的需求和如火如荼的建築活動中可見一斑。

安倍經濟學建立於“三箭”政策的基礎（讓日元貶值，增加公共基礎設施支出，由日本銀行實行量化寬松政策）之上。低得令人難以置信的借貸利率，處於弱勢的日元，以及大量再開發及房地產投資項目使房地產交易量從2012年開始逐漸恢復，並於2013年出現快速增長。

雖然日本部分地區的房地產市場依然步履維艱，但政策造成的積極影響高度集中於東京大都市內的23個區，東京五大中央商業區——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港區（Minato）、新宿（Shinjuku）和澀谷（Shibuya）受到的影響尤其突出。

根據日本房地產研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）發布的數據，相比2013年1月到2017年8月期間的房價，東京都會區內的新共管公寓的平均價格已上升35%，從4720萬日元（約293.6萬元人民幣）增加至5820萬日元（約362萬元人民幣）。

自2013年以來，東京的土地價格也逐年上升。銀座購物區是全世界地價最昂貴的地區之一，那裡每平方米土地的價格達到了令人震驚的4030萬日元（約250.7萬元人民幣）。

在許多觀察人士看來，當前的問題是市場是否已經達到了頂峰。

2013年，東京有23個區的新公寓價格上漲了4.3%，2014年上漲了6.1%，2015年則上漲了8.9%。然而，新公寓價格在2016年穩定了下來，微跌0.1％，在年底又出現了幾次大幅下調。其中11月份的價格下降了4.5％，12月份則下降了1.6％。2017年，價格再次回升，但月度波動的幅度比前幾年要大。

然而，根據總部位於東京的日本房地產研究所近日發布的對東京23個特別區新建標准型公寓（面積40至80平方米）價格預測結果，這類物業的售價依然存在一定的增長空間。該研究所估計新公寓的價格於2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速將放緩至0.3%。

JREI的研究員Dong Hwan Kim說，在奧運會開幕前，豪華住宅可能具有更大的增長潛力。“我認為高端物業市場具有更大的增長潛力，”他補充道。“目前的環境依然有利於購買房產，超低的利率更是一大優勢。2016年，日本銀行所設定的利率其實為負值。

Kim表示，日本老年人也推動了豪華公寓的價格上升。這些老年人之前搬到了東京的郊區，但現在正在嘗試遷回城市中心地段。由於遺產稅一直在增加，日本高淨值人士正在購買公寓並將其作為投資，從而達到節稅的目的。

2016年上半年，東京出售的全新公寓中，有700套的價格超過了1億日元，此數值相比2015年增加了5％。然而，相對於其他全球性首都，東京豪華物業的價格依然處於較低水平。

房地產管理公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle）日本資本市場研究部門的區域主管Koji Naito也看到了豪華住宅市場蘊藏的巨大潛力。在當前可用於新開發項目的土地仍然稀缺的情況下，這個市場的潛力更是不可小覷。

“由於在東京市中心開發高檔，高端住宅物業的機會不多，隨著奧運會臨近，這些物業的價格將出現小幅度的上漲，”他還補充道，大部分豪華物業的市場需求都是由外國投資者，尤其是來自中國香港和新加坡的投資者推動的。新加坡的房地產市場增長速度遠超東京。

“疲軟的日元吸引了大批亞洲高淨值人士來東京市場購置物業，”Naito說。“新加坡和香港的房價非常昂貴，而東京的房價在這些投資者眼裡真的很低。”

根據JREI的說法，不同地區的新豪華物業開發項目的價格差異尤其明顯，而東京的豪華物業價格不僅落後於香港和新加坡，還落後於台北，上海和北京——還有紐約和倫敦。JREI表示，中國香港公寓每平方米的均價比東京高1.9倍。

日本的主要開發商已經清楚地看到了高端豪華房地產市場上的機遇。日本最大的私人開發商日本森大廈株式會社（Mori Building Co）已斥巨資開發港區地段的虎之門（Toranoman）中央區。該公司啟動的數個備受矚目的項目正在改變該地區的面貌。

森大廈正在推進的混合用途虎之門-麻布台（Toranomon-Azabudai）開發項目的目標是在2022年之前建成三棟包含1300套新住宅的大樓。此外，該開發商還計劃以其高端住宅品牌——Mori Living的名義建設一幢56層高的大樓，提供550套高檔住宅。該項目預定於2020年竣工，屆時將建成160套服務式公寓，一個日托中心和三層高的零售賣場。預計這些豪華住宅的銷售額將達到10億日元。

這座高層公寓是Kachidoki地區的標志性塔樓之一，該區是2020年奧運會運動員村的所在。從落地玻璃窗可欣賞到彩虹橋、東京鐵塔和東京晴空塔的美景。
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一些分析師認為，在人們對東京中央地區物業高漲需求的推動下，房地產市場整體仍存在一定的增長空間。

第一太平戴維斯（Savills）日本公司調研和咨詢部門主管Tetsuya Kaneko說：“我認為市場規模尚未達到頂峰。特別是在日本乃至全世界經濟都運行良好的情況下，租賃市場還有很多增長的空間。這意味著東京中心地區的住房需求還會上升。”

他還補充說，由於勞動力市場緊張，女性的工作參與度有所提升，而這也促使買家和租房者開始向東京市中心遷移。“現在每個人都想住在條件理想的地段，這形成了中央區住房需求提升的大趨勢。而且這些家庭現在通常有雙份收入來源。所以，他們可以支配的資金更多，這也是為什麼他們要在中等房產市場和豪華物業市場上尋找更新、更方便、更時尚的房子。”

東京房地產市場這種緩慢而穩定的發展特征與20世紀90年代初的境況形成了鮮明的對比，當時房地產泡沫的破裂對日本造成了強烈的衝擊。很少有人會希望這種情況再次出現。

JREI的Kim研究員表示，他一直擔心市場上的豪華住宅物業是否會突然出現大批量的價格上漲，但他認為房地產市場基本因素的表現十分強勁。“在大多數情況下，人們無需擔心出現泡沫。”

瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也認為房地產市場上不存在真正的結構性失衡。該研究所2017年7月發布的一份研究報告中寫道，雖然房地產市場整體的資本化率一直在下降，但收益率缺口（資本化率和長期利率之差）並沒有顯著的變化。

報告中指出：“盡管人們正逐漸意識到房地產市場正處於頂峰，但在不存在嚴重失衡的情況下，市場逆轉不太可能迅速到來。由於預計不會出現超低利率，房地產市場總體規模應該會保持在高位。”

除了光明的投資前景之外，東京還保留著只有全球少數城市具有的一種特殊品質。東京十分安全、干淨、高效，還充滿了不可思議的活力和創造力，而正是這樣的特質吸引了日本內外的老老少少。

正如JREI的Kim研究員所說：“很多人只想住在東京。”

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原文：PropertyGuru – Property Report
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責編：Zoe Chan

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2018年第一季度，在巨額房產交易和空前看好的經濟前景推動下，東京房市趕超倫敦，成為世界交易量第一的房地產市場。

2018年第一季度，東京房產的投資額翻了一番，達到了91億美元（約589.4億元人民幣；2017年為43億美元），略微超過紐約（90億美元），遠超倫敦（59億美元）。

2018年第一季度，東京房市的全球交易額上升15%，達到1,650億美元（約10,687億元人民幣），是自2007年以來商業房地產交易的最高季度紀錄。亞太地區的交易額上升了34%，達到400億美元。

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東京仲量聯行的研究員Manabu Taniguchi表示，“一方面，由於新辦公房供應量的增加，房主逐漸放慢了加租的交部，另一方面。現有房產的高入住率又推動了交易量的增加。”

到2020年，東京的辦公房產將顯著增加，這將控制房租的增長。但從短期來看，租金仍處於上升趨勢（去年4月到今年4月的增幅為1.8%）。東京整體辦公房空置率僅為3%。2017年，日本的國內生產總值增加了1.8%，失業率達到歷史新低的2.5%，預示著未來辦公房產需求看好。

此外，數碼工作坊調查顯示，盡管房價上漲，但相比2007年的房價高峰，目前東京甲級辦公樓的資本價值下降了27%。辦公房產的收益不斷增加——辦公房產的資本化率和10年期債券收益率間的差距保持在良好的2.9%（倫敦2.7%，紐約1.7%）。

在大額交易的推動下，東京房市的優秀季度表現就不足為奇了。其中“戰列艦”之稱的芝公園大樓更是大力促進了房市的繁榮。公共事業公司關西電力公司和東京煤氣公司的合資公司以1,500億日元（約88.4億元人民幣）的價格買下了這座占地100萬平方英尺的十四層大樓，這是日本歷史上單筆房產交易額最高的記錄之一。

芝公園大樓由外國投資者財團（包括亞洲太盟投資集團、CV Starr和亞太置地投資公司）售出。2013年，在大樓原業主達芬奇控股破產後，該財團以1,200億日元（約70.7億元人民幣）的價格買下了這座大樓。

仲量聯行調查顯示，2018年第一季度，日本國內投資者的熱情最為高漲。外國購房者僅貢獻了17%的交易量（2017年為26%）。

Taniguchi 表示，日本房地產投資信托基金的表現也更為活躍。“隨著融資條件的改善，上市房地產投資信托基金的價格停止下跌，開始出現增勢。財年結束前對房地產信托基金投資組合的及時調整也有效推動了投資活動的發展。”

同時，第一季度日本投資者的對外投資額出現了顯著下降，達到2.4億美元（約15.5億元人民幣；2017年則高達340億美元，比2016年增長了70%）。Taniguchi表示，“然而，養老基金和其他機構投資者對海外市場和主要開發商的興趣仍無消退。貿易公司和私人基金將繼續尋找機會投資海外房產。”

他預計今年東京以及日本其他主要城市的投資活動將勢頭不減。全國投資額相比2017年將提高5-10%，達到4.3-4.5萬億日元。

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原文：The Investor
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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泰國央行計劃收緊抵押貸款標准，此舉將對商業銀行的主要業務造成打擊。商業銀行紛紛為此做好准備。

對新政策表示擔憂的銀行中包括國有的政府儲蓄銀行，泰國的第四大貸款銀行。

地方媒體報道稱，政府儲蓄銀行總裁Chatchai Payuhanaveechai表示，泰國央行應該考慮新的貸款政策對房地產行業存在的潛在影響。Chatchai Payuhanaveechai警告稱，此舉將導致住房市場冷卻，進而對住房相關的就業產生連鎖影響。

10月4日，央行宣布將實施更為嚴格的住房首付政策。泰國的住房債台越築越高，此舉旨在解決不良貸款率過高的問題。

新政策規定第二套房產購買者要想獲得超過1000萬泰銖（約211萬元人民幣）的貸款，就必須支付至少20%的首付。這一規定意在將貸款價值比率限定在80%的範圍內。這一比率越高，貸款方承擔的風險就越高。

新政策還規定貸款銀行不得出借超過房產價值的預付款。這一規定將在明年1月生效。

泰國央行金融機構政策助理Wajeetip Pongpech表示，“這是一項預防性措施，旨在減少房地產行業的風險，並創造良好的信貸環境，從而鼓勵貸款銀行適度地向購房者提供貸款。這一政策還將有助於防止住房債務的增加，減少房地產行業過度的款項挪用行為。”

地方貸款銀行一面要求央行權衡新政策帶來的影響，一面采取行動，為緩衝抵押貸款的減少做准備。抵押貸款業務是泰國銀行的主要業務。截至2018年第一季度，抵押貸款占銀行業整體貸款數量的17%，占零售貸款的50%。

曼谷銀行，泰國最大的私人借貸銀行，計劃在今年將實現5%的中小企業貸款增長率，比2017的4%有所提高。2017年，曼谷銀行的住房貸款增長率從2011年的15%降低至11%。

泰華農民銀行計劃在小企業貸款業務，特別是旅游、物流、食物加工和建築業等部門實現4%-6%的貸款增長率，相比去年的4%-5%有所提高。這些部門的貸款增長預計將迎來快速發展，因為政府承諾投資國的重點經濟區——東部經濟走廊，並以中小企業作為投資重點。

泰京銀行，泰國資產規模第二大的銀行，將今年的小企業貸款額增長率設定在6%-7%，相比2017年有所提高。2017年，該銀行向小企業出借的貸款總額約為2000億泰銖。三菱日聯金融集團主要控股的貸款銀行大城銀行計劃今年實現6%-8%的總貸款增長率，其中超過一半都流向政府大力宣傳的泰國4.0經濟戰略項目和中小企業。

穆迪投資者服務公司在近期的一項分析中指出，如果房價大幅度下跌，抵押貸款政策收緊將對銀行產生嚴重的影響。

泰軍人銀行經濟研究中心（TMB Analytics）負責人Naris Sathapholdeja表示，“央行近期的舉動顯然是想提醒貸款銀行調整其借貸組合。”

住房貸款是泰國銀行所有消費者貸款中唯一面臨不良貸款數額增加的貸款。今年截至目前為止，不良住房貸款增加到總貸款額的3.4%，導致央行介入處理。亞洲證券的分析師指出，信用卡的不良貸款比例為2.5%，汽車貸款的不良貸款比例僅為1.5%。

穆迪公司的報告顯示，盡管經濟增長有所放緩，但截至6月底，評估泰國人負債程度的指標之一——家庭杠杆率保持在GDP的77%。穆迪公司指出，過去10年來，曼谷相對較低的利率幫助住房價格實現了49%的增長。同期，公寓價格增加了78%。

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分析人士對新的政策表示歡迎，認為新政策有助於提高泰國銀行的貸款標准。

穆迪在一項聲明中表示，“新的抵押貸款政策有利於信貸，因為其有助於減少投機購房的行為，並要求銀行以具備良好信用記錄的借款方為主要服務對像。”

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來源：日經亞洲評論
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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