Author: ZoeChan

澳大利亞房價下降3.5% 接近“現代史上最低水平”

澳大利亞的住宅價格持續下滑，其年跌幅達到了6年半以來的最大值。

要點：

  • 澳大利亞房價在過去12個月內下跌3.5%，創下了自2012年以來的最大跌幅。
  • 悉尼是過去一年中全澳表現最差的房地產市場，其房價下降4%。
  • 墨爾本房價經歷了最嚴重的季度下跌，其跌幅達到2.1%。
悉尼和墨爾本是全澳大利亞表現最差的住宅市場——去年這兩大市場的房價分別下跌了7.4%和4.7%

房地產分析公司CoreLogic發布的最新數據顯示，澳大利亞全國平均房價同比下跌3.5%（目前均價為538668澳元，約271萬元人民幣）。

這標志著澳大利亞房地產市場陷入了“自2012年2月以來最糟糕的宏觀住宅困境……10月，全澳大利亞的住宅價值縮水了0.5%，”CoreLogic調研部主管Tim Lawless說道。

由於全國住房市場普遍處於疲軟狀態，我們可以清楚地看到，信貸收緊拉低了住房需求，並且對全澳大部分地區的住宅價值表現產生了不利的影響。

各大首府城市的平均房價於上個季度下降1.6%，低至625125澳元（約314.5萬元人民幣）。

在過去三個月內，區域房地產價格下跌0.7%，目前均價為375444澳元（約188.9萬元人民幣）。

去年澳大利亞房價變化趨勢

（數據來源：CoreLogic）

墨爾本的物業平均價格為665044澳元（約334.6萬元人民幣），高居全澳第二。

幾年前，許多專家曾駁斥全國房價將大幅下跌的觀點，而當前的議題已經變成了房價會跌多少。

悉尼和墨爾本市場前25%的“高檔住宅”和後25%的“低端物業“之間也存在著較大的差異。在這些城市中，價格排前25%的房產經歷了近9%的價值縮水。

與此同時，墨爾本價格居後25%的房產獲得了2.9%的價值提升。

然而，悉尼最便宜的房產經歷了4.3%左右的價格下跌。

上個月，珀斯還是表現最不理想的市場——物業價格下降0.8%，目前均價為451148澳元（約227萬元人民幣）。10月，悉尼和墨爾本的房價均下降了0.7%。

小城市實現強勁增長

在過去的一年裡，霍巴特還是房產價格最實惠的市場（物業平均價格為445655澳元，約224.2萬元人民幣），但現在這種情況已不復存在了。

作為塔斯馬尼亞州首府，霍巴特仍是迄今為止表現最強勁的房地產市場。在這段時間內，霍巴特房市取得了9.7%的增長。

達爾文已經成為住宅售價最低的城市，其房產均價僅為433818澳元（約218.3萬元人民幣）——在過去一年內，當地房價下降了2.9%。

布裡斯班上個季度和上月房價均未變化，目前維持在491925澳元（約247.5萬元人民幣）的水平。

阿德萊德的表現稍好一些，月度和季度增幅均為0.2%，目前的房產均價為431554澳元（約217.1萬元人民幣）。

這套搶手的朝北兩臥室現代化公寓距離霍巴特的中央商務區僅數分鐘路程，提供充滿活力和時尚的生活方式。 酒店距離薩拉曼卡海濱（Salamanca Waterfront）僅有幾步之遙，那裡擁有許多優質餐廳、咖啡館和精品店。
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價格持續下跌

“我們預計，在今年剩下的時間裡，房產價值將持續下滑，而且這樣的下跌趨勢至少會延續到2019年上半年，”Lawless先生說道。

“引起這次房價下跌的主要原因是信貸可得性和配給政策變化。”

去年，澳大利亞審慎監管局（APRA）出台了一項新措施，而這項措施使得貸款的發放標准有所收緊。

APRA要求，各大銀行發放的僅付息貸款在其抵押貸款組合中所占的比例不能超過30%。

海因皇家委員會（Hayne Royal Commission）可能會推動多項借貸相關改革，在這些改革措施的影響下，購房者可能會發現自己可申請的借貸額度銳減40%。

資本經濟公司（Capital Economics）的Ben Udy同意這個觀點——他還認為未來房價將繼續以較大的幅度下跌。

“我們之前預測，房價最終會下跌至少12%，而10月份房價持續下跌的走勢驗證了我們的看法。”

Udy先生說，這將導致“當前的房價跳水成為澳大利亞現代歷史上持續時間最長，影響最嚴重的一次下跌”。

“此外，要等到（銀行業）皇家委員會采取的信貸收緊措施完全發揮作用後才能判斷最終的結果。”

房價最高的市場經歷最大跌幅

悉尼和墨爾本再次成為表現最差的房地產市場——去年，這兩大市場的房地產價格分別下降了7.4和4.7%。

這兩個城市是全澳房價最高的兩個房市，投資型買家所占的比例也最大。

悉尼住宅（包含獨棟房屋和公寓）的均價為833876澳元（約419.5萬元人民幣）。


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原文來源：ABC News
翻譯：LPS
編輯: Zoe Chan

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My Home Loan解決澳洲房貸難題

我是否應該考慮轉貸（Refinance）？調整貸款需要考慮的事項

隨著各個銀行陸續放出折扣/返現大招，相信大家一定都想過一個問題：我是繼續呆在現有銀行，還是轉去其他銀行？如果要去其他銀行，到底能拿到什麼好處，需要做些什麼？人人都在談論的“轉貸”（Refinance）是不是適合自己？下面的文章會給大家解答困惑。【閱讀原文】

 

首次置業者看過來，一口氣讀完，澳洲買房不再難！

當前的澳洲房屋市場房貸政策在收緊，拍賣清空率一直停留在60%以下，不過目前也是首次置業人士入市的好時機：房貸利率雖然上漲，但依舊處在歷史的最低點；投機者離場，許多投資人也因為政策和不確定性暫時觀望，競爭少了很多。這裡My Home Loan替您准備了六個可能會遇到的問題，也根據一般情況作出了回答。【閱讀原文】

 

“英國退歐”使巴黎市郊成為全法房價最高地區

一項最新調查顯示，巴黎市郊已經超越法國首都，成為了全法國房價最高的地區。事實證明，巴黎市郊房價迅速上漲的主要原因之一是…… 英國退歐。

最近發布的LPI-Se Loger房地產晴雨表（LPI-Se Loger property barometer）顯示，法國首都巴黎已不再是全國房地產最昂貴的地點。

位於巴黎西郊，夾在巴黎繁華的第16區和第17區以及拉德芳斯（La Defense）商業之間的塞納河畔訥伊（Neuilly-sur-Seine）已經超越巴黎，成為了全法國房價最高的地區。

從晴雨表上的數據來看，塞納河畔訥伊已成為法國最富有的城鎮，其房產均價現已達到每平方米10344歐元。晴雨表還顯示，巴黎公寓的平均價格為每平方米9827歐元。

需要指出的一點是，這是巴黎整體的價格，而巴黎西城和東城之間的房價差異很大。第8區和第16區等幾個位於巴黎中西部的城區平均房價比訥伊要高得多。

谷歌地圖

專家們認為，訥伊房價上漲的部分原因是英國退歐將迫使法國富裕家庭從英國返回法國。

曾經由法國總統尼古拉斯·薩科齊（Nicolas Sarkozy）擔任鎮長的訥伊鎮經濟繁榮，而且鄰近巴黎拉德芳斯商務區，在歸國家庭看來頗具吸引力。當地建有多棟大型公寓樓（還有部分獨棟住宅），還設有多片綠地。

它還有另一項優勢——巴黎地鐵1號線經過這裡，把訥伊和巴黎市中心連接到了一起。

然而，除了訥伊之外，還有其他位於巴黎西部上塞納省（Hauts-de-Seine）的小鎮在過去一年裡也經歷了房價的飆升。

根據LPI-Se Loger晴雨表的統計結果，在法國房價最高的五個地區當中有四個位於上塞納省——剩下的那一個就是巴黎。

和訥伊一同入圍房價最高地區的城鎮還有：位於巴黎西北郊的勒瓦盧瓦-佩雷（Leveallois-Perret）（見下文），那裡目前的房產均價為每平方米8544歐元，漲幅為12.3%；位於巴黎西郊的波洛格內-比蘭科（Boulogne-Billancourt）的平均房價為7890歐元（漲幅達到了3.4%）；還有伊西萊穆利歐（Issy-les-Moulineaux），其房產均價為7308歐元，漲幅為10.8%。

“從倫敦歸來的法國人紛紛選擇了上塞納省和伊夫林省。他們已經習慣了價格高達每平方米1.5萬歐元上下的倫敦住房市場，所以就算巴黎及其周邊地區的房價很高，在倫敦的對比之下也顯得比較容易接受了，”房地產分析師Buthaud et Chatry說道。

勒瓦盧瓦-佩雷面向拉德芳斯

“他們當中有許多人願意在標價的基礎上多付10萬歐元來購買房產。”

由房地產公司 Credit Foncier Immobilier進行的另一項調查也發現了同樣的趨勢。調查結果顯示，法國人因英國退歐重返法國後，人們對高價房產的競爭將變得越來越激烈。

“我們注意到在法國巴黎購買豪宅的人數有所回升（巴黎的豪宅原本幾乎都被外國人壟斷）。我們把這歸因於富裕的法國人民回國引發的連鎖反應，但我們無法確定他們回國是因為英國退歐還是因為馬克龍效應。”

如果你打算投資購買訥伊鎮上那些歷史比較悠久，更有名氣的豪斯曼式建築，那你就要接受極高的房價。

在過去的一年裡，這些建築的平均價格上漲了4.9%，而訥伊整體的房產平均價格為74.4萬歐元。

由聖詹姆斯（Saint James）、魯爾（Roulle）和傑特（Jatte）組成的訥伊“金三角”格外搶手，這意味著該區域的房價更高。

這裡也是全法國人均收入最高的地方。

盡管到目前為止，英國退歐效應推動的房地產銷售額只占總銷售額（200多萬歐元）的6%至7%，但預計於2019年9月，許多法國家庭將從英國搬回法國為子女開學做准備，所以在未來數月內，英國退歐帶來的房地產交易量應該會有所提升。

此外，巴黎依然是全法國房價第二高的地區，其公寓均價高達每平方米9827歐元。

塞納河畔訥伊的公寓樓

除此之外，專家們表示，圍繞巴黎城郊公寓展開的爭奪戰十分激烈，這使得人們開始在巴黎20個城區以外的地區尋覓房產。

“需求非常強勁，但供應十分有限，”Se Loger的發言人Michel Lechenault在接受法國媒體采訪時說道。

他說，巴黎市中心聖路易斯島（Ile Saint Louis）的一套售價為200萬歐元的豪斯曼三臥室公寓（三臥室的公寓比較罕見）還沒上市就通過口口相傳找到了買家。

由於買家們爭相購買巴黎最富裕地區的公寓，當地房地產的價格持續上漲。

“買家的數量不斷上升，”巴黎舊法新社公證人Thierry Delesalle說道。

需求已經超過了供給，那些品質上乘的房產更是搶手，“這也許是英國退歐造成的結果，”Delesalle說。

在法國，對於那些說英語的外國人，尤其是英國人和美國人來說，上塞納縣已成為熱門的置業地點。

居外精選法國塞納河畔訥伊（Neuilly-sur-Seine）房源

1. College et Lycee Pasteur

位於最高層5樓的2臥3衛公寓，105平方米，設有雙人起居室、享有一覽無余的景致的朝南陽台、朝南的臥室、通往花園的臥室、衛浴和大量存儲空間。
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2. Saint-James

114,66平方米的3臥2衛復式公寓，帶有130平方米的花園。 完美的佈局設有入口，寬敞的起居室、通往露台的休息室、設備齊全的獨立廚房和浴室。
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3. Sablons

240平方米4 臥6衛的大宅坐落在一條私人安全的道路上，帶有51平方米樹木繁茂的花園。 樓高4層。主樓層設有入口、用餐室、帶壁爐的起居室、面向花園的家庭影院、帶中央島嶼的開放式廚房、更衣室和衛生間。
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來源：thelocal.fr
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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卡塔爾面向海外買家開放房地產市場

一年多來，面臨海灣鄰國的抵制，卡塔爾推出了一系列舉措旨在發展本國經濟。其中就包括如今的新舉措——允許外國人購買卡塔爾房產。

卡塔爾通訊社報道稱，10月30日，卡塔爾的埃米爾（國王）塔米姆·本·哈馬德·阿勒薩尼（Tamim bin Hamad Al Thani）發布新法律，同意外國人在卡塔爾政府指定的地區購買房產。

多哈摩天大樓天際線

卡塔爾是全球液體天然氣的最大出口國。2017年6月，沙特阿拉伯、阿聯酋、巴林和埃及對卡塔爾實施禁運制裁。卡塔爾以其雄厚的經濟實力緩解了制裁帶來的影響，國家經濟不斷增長，股票市場恢復盈利，其為2022年世界杯投建的價值2000億美元的基礎設施升級項目也並沒有因制裁而中斷。

但恢復的跡像並沒有體現在房地產和旅游行業。

第二季度，房地產價格達到4年來的最低記錄。第三季度，房地產價格上升了4%，自2016年以來，卡塔爾房價降低了20%。

房價暴跌

自2016年以來，卡塔爾房價降低了20%

來源：卡塔爾央行

除了向外國人開放房地產市場外，卡塔爾還允許外國人享有對卡塔爾公司100%的所有權，放寬簽證要求並為外國居民提供永久的居住權。海灣地區其他依賴石油和天然氣的國家也出台了類似的政策，旨在擺脫經濟對能源出口的過分依賴。

隨著石油價格從近四年前開始下降以來，波斯灣地區的房地產價格就也隨之降低。今年，阿聯酋降低對企業收費，放寬簽證要求，並提供刺激政策以促進經濟發展。盡管政策對房地產開發商起到了一定振奮作用，但房價仍然有減無增。


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原文：彭博
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越南房市火熱 外資插旗

越南房地產近來行情火熱，海外投資人紛紛到此插旗，相中當地中產階級增加、經濟成長亮眼和都市化發展。

世邦魏理仕（CBRE）東南亞區域總監柯利撰文表示，“荷包日益飽滿的中產階級”，帶動越南經濟繳出全球最快增速，愈來愈多年輕的受教育族群加速都市化，也構成有利條件。世界銀行預期越南國內生產毛額（GDP）明年將成長6.8%，更助長全球投資人胃口，想在越南蓬勃成長的房市插旗。

過去三年，越南地產市場海外投資人顯著成長，來自星、日、韓偏愛市中心土地；在地開發商，常在能優化獵地等決策，與海外開發商結盟。

商業區物業開始供不應求，這個現像在胡志明市及河內特別顯著。胡志明市A級商辦的租金，從2016年第2季的每平方公尺35美元，至2018年第2季時漲到43美元，漲幅達23%。另一個創造堅實需求的是住宅區塊。

來自星、港、台對酒店式公寓最感興趣，在投資出租市場占75%。海外買家占成交住宅交易案50%，意味不僅來開業，也讓資金常駐。使得近兩年胡志明市頂級房產價揚15%。

The Gateway在2區Thao Dien地區，周圍設施齊全，附近商場，超市僅幾分鐘步行路程。附近有多個國際學校。小區內也有各種設施，有泳池、健身房、BBQ、小區花園。靠近河內高速，近地鐵1號線。交通方便，距離CBD 僅10分鐘路程。
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2018年第四季度房地產成交量或將猛增

2018年第四季度房地產市場成交量有望創今年新高，同2017年第四季度的交易量相比大福增長。越南房地產經紀協會副主席阮文訂日前在2018年第三季度房地產市場情況報告發布會上作出了上述判斷。

阮文訂表示，2018年第四季度，越南全國房地產市場呈現蓬勃發展的態勢。據行內專家預測，價格不會出現太大的波動，並同2018年第三季度相比增長約0.5%~1%。

第四季度樓盤產品競爭已趨向更多樣化。剛需性住房和投資性住房需求量不斷增長。與此同時，越南經濟被預測將繼續穩步增長。此外，隨著美中貿易戰爭的惡化，使大量外資湧入越南市場。另外，第四季度往往是一年中單個季度僑彙收入最高的，而同證券、黃金、外幣等投資形式相比，房地產被視為最好的投資渠道。

2018年第三季度，河內市和胡志明市兩大市場呈現穩步增長速度。投資商繼續加大對房地產的投資力度，大量樓盤陸續投放市場。本季度，上述兩個城市以十分合理的產品結構向市場投放了2萬多套產品。

河內市和胡志明市的樓房價格同第二季度相比較為穩定，成交量多達1.3萬套，使吸收率達到了63.5%,其中大部分是剛需購房者，並未出現泡沫市場的跡像。

在河內，中端產品占54%，而在胡志明市高端產品占優勢，為40.5%，中端產品占36.5%。盡管如此，本季度，度假地產供貨量和成交量均呈下降之勢。

越南房地產經紀協會建議暫不開展新的度假房產項目，而應著力加快項目建設進度並早日投入運營，為投資者增添信心。


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來源：經濟日報、越通社
責編：Zoe Chan

不要讓貧窮限制了你的想像力：怎麼來評估鑒賞豪宅？| 居外專欄

首先，先定義一下豪宅。豪宅不能完全用金錢多少來定義。因為每個國家，每個城市和地區之間的房地產價值差異太大了。同樣的房子，在多倫多這裡賣300萬加元，在美國灣區有可能就是千萬豪宅。西溫哥華隨手一指的房子就好幾百萬。澳大利亞的朋友也指出，多倫多這裡兩300萬的房子比澳大利亞千萬的房子看著要好很多。（允許我這裡代表廣大加拿大人民偷偷樂一下）。所以我在下面談到的的豪宅指的是在多倫多西邊金馬蹄地區，緊挨安大略湖邊300萬加元或是以上的豪宅。

外觀看上去是這樣的：

還有這樣的：

｜第一眼印像最重要。豪宅也不例外，第一眼豪宅看的是建築風格。

豪宅都是建築設計師按照屋主的要求精心設計，依照圖紙修建的。所以有別於開發商成片開發的小區：所有房子看上去都差不太多，基本是Model A，B， C的區別。豪宅區每個豪宅都各不相同，有鮮明的特色和建築風格。當然占地面積也是相當的大。一個公頃，幾個公頃也是很常見。私密性是豪宅主人最注意的。

——比如傳統城堡式建築

——至簡的現代風格

——浪漫主義的cottage度假屋風格

——鄉村復古路線的

而房子的內外部裝修裝飾風格也是保持流暢一致的。比如剛才的鄉村復古風格，裡面的裝修是這樣的：

城堡式風格，裡面有一個哈利波特式的圖書館：

現代風格，崇尚簡單裝修，越少越好“minimalist”：

｜第二就是看房子的內外裝修，軟硬件配置。

面積：一般至少要在3,500平方尺（相當於325平方米）以上，4個臥室是基數，衛生間越多越好。一般4個臥室，6、7個衛生間是很正常的配置。有看官問，要這麼多衛生間干嘛？每一個臥室一般都自配衛生間，另外地面一層一定要有客人用的Powder room，地下室要有包括淋浴的衛生間。有的在後院的涼亭也會有衛生間。

車庫：至少2個車庫，3車庫，4車庫，甚至5、6個車庫都很正常。雙層車庫也很多見。

酒窖：地下室一般都有專門的酒窖，有的大有點小而已。

家庭影院：

泳池，後院：

健身房、桑拿室；酒吧、娛樂室；室外網球場、籃球場…… 貧窮限制了想像力。這樣的配置清單可以很長很長。

｜第三，幾百萬豪宅肯定會給買家帶來一到幾個驚喜，就是我們常說的“WOW factor”，比如

——無敵湖景

——主臥室自帶超大衛生間，宛如進入私人spa場所

——私人酒窖

——內部專業頂級的音響配置或者smart home device（注意右手邊的一堆智能控制板）

安大略省金馬蹄地區沿湖的百萬豪宅，是傳統上當地有錢人聚集的地區。近年來隨著各種新興產業的蓬勃發展，還有國際熱錢的湧入，這裡已經打破了傳統的人口構成。越來越多不同族裔和背景的人口湧入這裡，大家和睦相處。

看了這篇文章，你是不是更有動力努力工作了呢？

 


責任編輯：Zoe Chan

 

加拿大金馬蹄地區地產專家欒蘭專欄全集

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迪拜第二季度出租豪宅需求攀升

第二季度，朱美拉棕櫚島一棟別墅以4000萬迪拉姆（約7455萬元人民幣）的價格售出

高端房產經紀公司Luxhabitat的最新數據顯示，2018年第二季度，迪拜住宅房產市場交易趨於穩定，總交易額達121億迪拉姆（約225.5億元人民幣）。第一季度該數據為144億迪拉姆（約268.4億元人民幣）。

Luxhabitat數據顯示，第二季度，迪拜售出了超過1400幢別墅和6652棟公寓。

此外，Luxhabitat的報告發現，迪拜第二季度推出了若干期房項目，期房市場趨於穩定。相比第一季度，第二季度的期房交易額下降了將近28%。截至2018年底，預計建成8萬所新房。

毛租金收益率最好的高端住宅區

數據來源：Luxhabitat與Property Monitor Analysis，2018年7月

數據顯示，第二季度高端住宅市場銷售總額達35億迪拉姆，其中第二住宅的銷售額是期房銷售額的兩倍。

Mirabella住宅開發項目分為5棟低層建築，位於朱美拉村的戰略位置。這是一個家庭友好型開發項目，旨在提供社區感，並提供2,000多個寬敞的別墅和聯排別墅以及一系列特殊的設施和服務。房子漂亮的布局包括三間臥室，一個家庭房、客廳、體面的廚房和女僕房。 
居外物業編號：40301134 點擊查看房源信息

被Luxhabitat評為高端住宅區的地區中，交易額居高的是商業灣（Business Bay），達到23億迪拉姆，穆罕默德本拉希德城（Mohammed bin Rashid City）位居其後，達19億迪拉姆，迪拜濱海區排名第三，達12億迪拉姆。

豪宅出租需求攀升

Luxhabitat租賃部門總監瑞恩·卡斯帕（Ryan Kasper）表示，盡管迪拜整體租金價格持續下降，但“豪宅的出租需求出現顯著上升。”

卡斯帕指出，“這一趨勢促使房主們對其房產進行改裝升級，以應對近期市場上出現的現代全新開發項目帶來的競爭。今年截至目前為止，迪拜再次證明了其是世界上最活躍、最多樣化的租房市場之一。”

別墅交易前五名

數據來源：Luxhabitat與Property Monitor Analysis，2018年7月

卡斯帕表示，“展望未來，隨著市場不斷調整，逐漸成熟，預計租金將趨於穩定。這對所有人來說都是一個好消息。”

朱美拉棕櫚島上全新定制的Fronds招牌豪華別墅。這棟別墅占地15,662平方英尺，樓高3層，設有5間帶連接浴室的臥室、標准游泳池、健身房、電影院、沙龍和多個露台。
居外物業編號：40744638 點擊查看房源信息

Luxhabitat的報告指出，迪拜租金收益最高的地區分別是朱美拉村（7.96%）、朱美拉湖塔區（7.52%）、Emirates Living社區（7.15%）、迪拜國際金融中心（6.22%）以及迪拜濱海區（6%）。

公寓交易前五名

數據來源：Luxhabitat與Property Monitor Research，2018年7月

這間獨特而豪華的四臥室公寓享有歌劇院、哈利法塔（Burj Khalifa）和美妙的噴泉表演的壯麗景致，位於市中心的中心地帶。 IL Prio塔樓共有70層樓，將包括健身房、游泳池、停車位，由Emaar開發，預計在2020年完工。
居外物業編號：36616364 點擊查看房源信息


來源：Arabian Business
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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全球豪宅白皮書發布：2017年度假類豪宅銷量大漲19%

一般而言，某一地區的房市狀況通常是該地區經濟發展情況的晴雨表。但這一規律已經不再適用於豪宅市場了，因為影響某一地區豪宅價值的主要驅動力越來越受到世界其他地區情況的影響。這一趨勢在二級市場——度假房產（亦稱“第二套房”） 和度假目的地區域上尤為明顯。

最新發布的《2018年全球房地產奢侈品白皮書》（2018 Luxury Defined White Paper ）顯示2017年全球奢華房地產市場中度假房和度假目的地市場上，售價百萬美元以上房產的銷量大幅增長。2017年，度假房市場上豪宅的銷量同比增加了19%，而2016年該類房產的銷量則下降了7%。

愛達荷州太陽谷（Sun Valley, Idaho）滑雪度假村中百萬美元以上房產的銷量同比增加了51%。圖為居外房源（編號：39705024），這座宏偉的莊園占地超過13英畝，位於愛達荷州太陽谷的比格伍德河（Bigwood River）上，冬季和夏季的休閑娛樂場所比比皆是，擁有最大的隱私和美麗的自然美景，是避暑和過冬的完美度假屋。
愛達荷州太陽谷（Sun Valley, Idaho）滑雪度假村中百萬美元以上房產的銷量同比增加了51%。圖為居外房源（編號：39705024），這座宏偉的莊園占地超過13英畝，位於愛達荷州太陽谷的比格伍德河（Bigwood River）上，冬季和夏季的休閑娛樂場所比比皆是，擁有最大的隱私和美麗的自然美景，是避暑和過冬的完美度假屋。點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

度假地區的豪宅市場則更廣泛地體現了強勁的增長勢頭。宏觀經濟因素影響了一級住宅市場中豪宅的價格。近幾年，大多數主要城市的一級住宅市場出現快速的增值，因此對於這些市場上的富裕購房者而言，第二住宅市場上的豪宅價格則更為合理。

在以上因素、消費者信心走強和股市情況看好的共同促進下，2017年度假房產的銷量大幅增加。此外，盡管某些第二住房目的地市場的豪宅價格並非很低，但相比最高的價格仍然還有很多增長空間，成為購房者買房的強大推動力。

全球第二住宅市場上的豪宅銷量出現回升

作為豪宅晴雨表中全球最為火熱的第二住宅市場，新墨西哥州首府聖達菲（Santa Fe）豪宅的銷量出現了自2005-2006年度的新高。巴克房地產的大衛·巴克（David Barker）表示，“聖達菲的豪宅市場一直以來是發展最慢的市場之一，現在這一市場終於出現了可觀的增長。豪宅的銷量持續增加，2017年銷量相比去年增加了18%。聖達菲仍然在購房者的購房選擇中仍然名列前茅，因此2018年這一增長趨勢將持續不變。“

美國的其他二級市場也出現了回升。北卡羅來納州諾曼湖（Lake Norman）的豪宅市場的銷量就出現了顯著回升。 Ivester Jackson Distinctiv房產的裡德·傑克遜（Reed Jackson）表示，“2百萬美元以上的房產市場出現了2007年以來最好的發展情況。”該城市百萬美元以上的房產銷量同比增長高達54%。科羅拉多州落基山特柳賴德（Telluride, Colorado）和愛達荷州太陽谷（Sun Valley, Idaho）滑雪市場的豪宅銷量分別增加了38%和51%。

科羅拉多州特柳賴德（Telluride, Colorado）豪宅銷量年均增加了37%。圖為居外房源“海角”（編號：37775799），這座近12英畝公園般的莊園提供了最稀有的自然美景，永恆的建築，無盡的景色，並便捷進入城鎮和特柳賴德機場。被美國廣播公司評為“美國最佳景觀的豪宅”之一。
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同樣，法國拉波勒（La Baule）海濱地區的第二住宅市場上，富裕的購房者也出現了大規模的買方行為，因為這些買家的本地住房價格不斷上漲，且低利率使得購買度假房產顯得更為有吸引力。  La Baule & Vous的大衛·彼爾德（David Bilder）表示，在巴黎富人和海外買家的支持下，2017年的房產價格增加了4.5%。這些買家被這裡可靠的投資氛圍和可觀的豪宅價格所吸引。

盡管二級市場整體情況看好，一級市場出現的房產庫存有限問題也開始反映在部分第二住宅市場上。麻省科德角Pine Acres房產的克裡斯·萊茵史密斯（Chris Rhinesmith ）表示，“2017年豪宅銷量顯著下降，主要是由於豪宅供應的不足導致的。”

Chestnut Park地產的克裡斯·卡普奇（Chris Kapches）表示，在多倫多附近的慕斯科卡度假市場上，“過去兩年內，整體度假娛樂房產出現了50%的跌幅。房產庫存的減少導致了銷量的下滑，同時導致了平均房價的上漲。庫存的減少將持續給購房者帶來壓力，因為他們不得不花更多的錢買下炙手可熱的度假房產。”

2017年，佛羅裡達州薩拉索塔（Sarasota）豪宅市場繁榮發展，百萬美元以上房產的銷量年均增加了30%。圖為居外房源（編號：13899869），全新豪華別墅帶家俱出售，室內設計由世界著名的Romanza團隊設計，坐落在傳統的私人高爾夫會所The Founders Club。離美國排名第一的沙灘Siesta Key Beach 15分車程。
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過去12-18個月以來，第二住房的主要購房者來自股市出現創紀錄增長的市場。利率的增加可能將緩和股市價格的增長。股市價格一直以來都是度假房產，特別是高端度假房產銷量的晴雨表。關注市場基本情況的變化對第二住房市場的影響，以及美國未來12個月稅法對第二住房市場的影響是很有意義的。

 


原文：Luxury Defined by Christie’s
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

香港“風光”不再 新加坡登上全球豪宅價格漲幅榜榜首

10月31日下午消息，全球豪宅價格漲幅榜新鮮出爐，猜猜哪座城市盡管采取了諸多樓市降溫舉措卻依然登上豪宅價格排名榜榜首？

沒錯，是新加坡——撬動了香港的地位。據Knight Frank LLP的全球主要城市指數，截至9月30日的第三季度，新加坡豪宅價格同比上漲13%，一定程度上受高端地產供應有限影響。

中國香港跌至第14名，第三季度豪宅價格同比僅上漲5.5%。

對於現金較少的人來說，有一些好消息。全球43個被追蹤的城市平均豪宅價格上漲2.7%，是近六年來的年度最弱表現。

華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓，最高達290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（約合15,311元人民幣）的平均尺價，在全球最昂貴公寓中排行第九。
居外物業編號：42525061 點擊查看房源信息

歐洲的城市表現差異相當大，愛丁堡和馬德裡等城市的房價漲幅相當可觀，進而躋身排行榜前五。而倫敦等城市的豪宅價格則出現負增長，在脫歐不確定性遲遲未解之際，價格下跌了2.9%。

與此同時，巴黎和柏林也有不俗表現，分別上漲5.6%和5.4%。

迪拜也加入下跌隊列，豪宅價格跌3.8%，是表現第五差的城市。斯德哥爾摩、伊斯坦布爾和台北並列跌幅榜第二名，這三個城市豪宅價格第三季度均同比下跌6.3%。

溫哥華遭受的打擊最為嚴重，價格下跌了11%，因為西溫哥華等高端市場的銷售明顯放緩。

 


來源：新浪美股
責編：Zoe Chan

全球通用！投資商業地產的五條致勝之道 | 居外專欄

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商業地產往往投資不菲。且不說之後的經營，單就物業本身的價值來說，一次成功的商業地產投資，就可能會讓投資人獲利數倍。反之則可能損失慘重。江曉清那麼怎麼樣才能保證投資的風險最小，可能的利潤最大呢？下面是一些最基本的，並且也是放之四海皆准的注意事項。

  1. 選擇“許可用途”更廣的建築

一般來說，建築物的允許使用範圍越廣，市場的轉售價值就越高。在做出購買決定之前，確保你仔細評估一片土地，或者一棟建築的“區域用途限制”（zoning restrictions）。例如，如果你購買一幢只用於制造的物業，那麼當你有朝一日需要將這棟物業出手時就會發現，你的買家群體受到了很大的限制。要解決這個問題，有兩種辦法。

第一，就是在出手前完成一個Rezoning的工作，讓物業在出手時具有“多功能”的優勢。

第二，就是在挑選物業時，在被選物業能夠貼合自己需求的前提下，選擇已經完成了Rezoning的物業。比起前者，這能從根本上解決問題，當然是上上之選。

比如筆者手上一個在售房源，原本是兩棟教學樓，本身因為內部設施齊全，同時兼具了教學和宿舍的功能，還鄰近多倫多西區的著名大學，非常適合作為私立學校。因此在進行市場推廣時也主要面對有志於私校投資的客戶。但因為大樓本身已經獲得市政批准，可用作包括護理中心、醫院、養老院在內的十余種用途，這就大大拓寬了它的潛在客戶群。

  1. 選擇物業時，大小要符合需求

和住宅一樣，在挑選商業物業時，大面積總是很有誘惑力。然而，一味挑選大面積的物業，也可能會在出手物業時遇到不必要的麻煩。但物業的大小也並沒有一定的規律。關鍵看面積是否能和物業的功能相符。

如果是一般的零售業，那麼通常來說，面積越大，潛在買家就越小。因為除了少數幾個零售業的巨頭，加拿大的零售業通常都是小本經營，一般也不需要太大的面積。

但如果你是想購買類似私立學校這樣的物業，那麼大面積就是有好處的。因為通常學校面積越大，教學資源越是完整齊備，就越容易吸引家長和生源。同時大面積的私立學校，也利於樹立自身在教育行業中的品牌形像。比如目前在多倫多西部有一處可改建為學校的在售物業，面積超過15萬平方英尺，還附帶大面積的園林。這無疑就非常適合作為優私校的選址。

  1. 選擇地段必須適合商業需求

在選擇地段方面，投資商業地產遠比購買自住房要復雜得多。不同種類的商業投資對地段的要求各有不同。比如，你如果要購買一處現成的物業來從事零售業或者餐飲行業，那你挑選的地方就必須有足夠多的停車位和和足夠方便的行人交通，另外物業本身還得配上有吸引力的裝飾。如果選在交通要點，那還能引來不少過路客。

一般來說，一些大品牌就很注意這個問題。但凡是有人氣的路口都會有他們的分店。因此如果您的財力足夠雄厚，甚至可以考慮投資購買整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投資回報往往也能夠保證。比如筆者手上的另一處占地近5英畝的Plaza，就位於密西沙加的繁華地段，其上還有Mr Greek, Thai Express等多個加拿大著名的連鎖餐飲品牌，因此也是投資商業地產一個不錯的選擇。

如果您從事的是小型的批發行業或者制造業，那地段和客流相對不是那麼重要了。但是您必須確保自己的經營符合政府在區域規劃方面的規定。此外，還得考慮這個位置是否利於員工上下班，以及是否能在周邊找到合適的雇員。

而對於那些個人的、專業化的，或者創造性的工作，交通要素就更加重要了。而且無論是買是租，這些企業通常都需要一棟寫字樓或一間辦公室，而且還要有足夠快的網絡。對這樣的企業來說，留住員工是關鍵。因此選擇市中心商業區，或是交通樞紐的位置往往會帶來不小的戰略優勢。

  1. 最好是投資有環境認證的物業

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)，會提供獨立的第三方認證，其認證針對的是建築物、家庭或社區在關鍵部分的設計和建造，是否對人員、環境等方面有利。比如說，是否利於節水節能，是否能保證空氣質量，是否對人無害，等等。投資商業地產時最好是選擇經過認證的物業，因為這一認證除了能保障投資安全外，還能給物業增添額外的價值。

當然，凡事有利有弊。擁有認證的物業價格往往也更高。所以最重要的是找到風險和成本之間的平衡。至少在購買物業時一定要注意環境。如果經營的業務本身，或者接受這項服務的客戶對環境要求非常高，比如學校、酒店、高檔地產開發之類，那最好是選擇風景優美，環境宜人的區域。比如先前提到的那處適合作為私校的物業，即是如此。

當然，如果物業本身在節能環保方面有特別的優勢，這自然更好，比如綠色的屋頂，以及確保空氣淨化系統。目前來看，這些都是一棟物業的加分項。但由於加拿大是一個非常重視環境衛生和生態保護的國家，在今後，這些條件很可能變得越發普遍，甚至可能成為一棟物業的必備項目。

當然，就目前看來，這些還屬於錦上添花。畢竟任何一個加分項都可能涉及成本問題。在成本固定時，將目光首先投向一些更切實的優勢，比如優美的環境，或絕佳的地段，那自然是一種更好也更具效益的做法。

  1. 挑選一個好的地產經紀

    在投資商業地產的過程中，地產經紀的作用遠遠大於一般的住宅地產投資。一個好的經濟往往能決定一場投資的成敗。因為多數商業地產都是不公開的暗盤，只有經驗豐富，人脈廣泛的地產經紀，才能掌握足量的信息。如果投資者完全靠自己來尋找這樣的投資機會，那自然是事倍功半。

    一個出色的商業地產經紀甚至可能幫你完成上面所說的絕大部分工作。不僅會評估適合你業務所需要的空間大小，還會仔細調查有關建築用途規劃的問題，而且他或她將確保你花的每一分錢都物有所值。一個優秀的經紀，甚至還會對商業地產市場的長期走勢進行評估，以出物業未來可能實現的增長空間。

責任編輯：Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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