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香港“蘭桂坊之父”盛智文：無論何時都是在泰國買房的好時機！

報導摘要：

盛智文和李澤楷將在普吉島附近開發一座五星級酒店和豪華別墅項目。
中央銀行稱，自2010年以來，曼谷的住宅物業價格每年至少上漲10%。
居外網首席執行官羅雪欣說，2018年只看曼谷就有大約15000套新公寓的買家是中國投資者，約占外國購買量的一半。

香港酒吧和夜生活區蘭桂坊背後的推手——盛智文（Allan Zeman）意外地喜歡上了普吉島。他在加拿大感染肺炎後移居泰國南部的島嶼，以便享受陽光和溫暖的天氣。盛智文目前在中國富裕游客的首選度假勝地之一——普吉島擁有三個度假村。

盛智文注意到了一件事：泰國每年可吸引超過3800萬名游客。他用自己的百樂達斯集團（Paradise Group）與電訊公司電訊盈科（PCCW）的子公司盈科大衍地產發展有限公司（Pacific Century Premium Developments）設立了一個合資項目，與電訊盈科主席，香港首富李嘉誠最小的兒子李澤楷一起在普吉島附近的泰孟（Thai Muang）小鎮開發五星級酒店和豪華別墅項目。相關資訊：【李嘉誠斥巨資購泰國攀牙府千畝土地看好其投資前景】

“我開始愛上這個地方了，因為它離香港不遠，而且讓人輕易擺脫繁忙的城市生活，”提到自己2010年第一次前往普吉島的經歷時，這位現年70歲的前海洋公園主席如是說。

“我發現了第一塊（可以開發）的土地，它位於河對岸的山坡上，俯視著安達曼海（Andaman Sea）。後來，我在那裡建了第一家旅館，並參考‘安達曼海’這個名稱，將其命名為安達拉（Andara）。”

盛智文在普吉島的房地產組合目前包括四個度假村和一個零售物業。“我在普吉島看到了巨大的潛力。它的（房地產市場）將繼續增長，”他說道。“香港的空間有限。我們總是說這個城市的物業就像‘鞋盒’。然而在泰國……你可能只需要支付在香港購買一個停車位的錢就能買到一套體面的公寓，甚至一棟別墅。”

其他亞洲投資者，特別是來自中國大陸的投資者，已經跟隨盛智文的腳步，進入了泰國的房地產市場。

度假天堂普吉島Trisara的豪華海濱度假村內的三居室別墅，距離普吉島國際機場僅15分鐘車程。別墅坐落在海島的一處轉角地塊上，西側和南側都可以看到安達曼海全景。另外，別墅內部家具齊全，並包括最近新增的現代化廚房，面向大海的後方還設有一個18米長的無邊界泳池。如果不常在普吉居住也沒有關系，別墅由一名專職廚師和管家照料。
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泰國央行稱，自2010年以來，曼谷首都的住宅物業價值每年至少上漲10%。而中國內地的買家是推高價格的主要動力。

“2018年，我們只看曼谷就發現有大約15000套新公寓的買家是自中國大陸和香港的投資者，而他們達成的交易量約占外國購買量的一半，”房源量最大的海外房地產門戶中文網站居外網首席執行官羅雪欣（Carrie Law）說。

這種高度依賴於中國大陸買家的情況意味著泰國的房地產行業很容易受到中美貿易戰的影響，因此可能會讓這些買家猶豫不決。與此同時，泰國政府於今年1月1日開始正式執行一項旨在抑制投機行為的新措施。泰國央行去年10月宣布，對金額超過1000萬泰銖的房屋抵押貸款實行80%的貸款價值比限制。

然而，盛智文仍然對泰國房市充滿信心。“無論何時都是在泰國購買物業的好時機。這個國家的好處在於，它是一個國際性的地點，這意味著當你想賣東西的時候，你總能在這裡找到來自世界各地的買家。”

這位香港開發商正在關注芭堤雅的度假勝地，同時也在關注曼谷的住宅物業。

香港一家“生活方式投資俱樂部”，亞洲銀行家俱樂部（Asia Bankers Club）創始人兼首席執行官Kingston Lai表示：“泰國很有可能成為下一個新加坡。阿裡巴巴和華為等新一波投資者即將出現。泰國正在研究機器人技術、人工智能、機場和航運等新事物。如果泰國能夠將這些技術提升到更高層次，那它成為真正發達國家的可能性就會提高。”

亞洲銀行家俱樂部目前正在向香港投資者出售位於曼谷的共管公寓項目The Line Phahonyothin Park。

曼谷The Line Phahonyothin Park項目是由Sansiri和BTS集團共同開發的32層住宅項目，該項目共有880套住宅單位。項目通過“魔法樹”的設計概念，將建築的圖案設計成樹的輪廓，在每個不同的時期根據自然光線變化的光影展現出不一樣的視覺效果，將自然與生活相結合。
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去年，泰國政府推出了“泰國4.0（Thailand 4.0）”發展模式。這一模式的目標是在2036年之前，將泰國重新打造成高科技、高價值和高創意的經濟體，同時重點發展10大戰略和創新驅動型產業。泰國政府已經下定決心，力求在2020年之前將泰國的GDP增長率從3%提高到6%，並創造超過10萬個就業機會。

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原文：南華早報
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

定制化的豪華別墅享受盡在瓦努阿圖

大洋洲上的遺珠——瓦努阿圖共和國

想必“瓦努阿圖”這個名字對大多數國人來說還是很陌生，甚至有些人都不知道這是個國家。然而，這個南太平洋上的島國卻有著它獨到的魅力。

瓦努阿圖鄰近澳大利亞和新西蘭，被稱為“澳紐人的後花園”。瓦努阿圖是澳大利亞最近的鄰國之一，距悉尼只有3個小時的航程，距布裡斯班只有2個小時的航程，離奧克蘭只有3個小時的航程。維珍澳洲航空公司（Virgin Australia）、瓦努阿圖航空（Air Vanuatu）和澳洲航空公司（Qantas）提供每日航班。美國起飛的航班可以乘搭斐濟航空公司（Fiji Airways）從洛杉磯飛往。目前正在建設一個新的國際機場，以方便中國的直飛航班。

瓦努阿圖由83個島嶼組成，最大的島嶼是桑托島，屬於熱帶海洋性氣候。全年平均氣溫25攝氏度的瓦努阿圖十分宜居，全年最低溫度不會低於17度，最高也不會超過32度。瓦努阿圖全國人口20多萬，除了瓦努阿圖人之外，也不乏來自世界各地的移民。由於人種的多樣性，瓦努阿圖有三種官方語言——英語、法語和比斯拉馬語。

作為一個島國，瓦努阿圖有著豐富的海洋旅游資源，除了有美麗的沙灘，還被譽為是“潛水天堂”。其中，塔納島上的伊蘇爾火山（Mount Yasur）被稱為是世界上“最可親近的火山”。在海平面3米以下坐落著瓦努阿圖水下郵局，也是世界上唯一一家水下郵局。瓦努阿圖五度被英國“新經濟組織”評為世界上最快樂的國度。

除了能夠媲美馬爾代夫的美景之外，瓦努阿圖被譽為“南太平洋的免稅天堂”，無個人所得稅、營業稅、資本稅、房地產稅、繼承稅、禮品稅和預扣賦稅，且不征收全球稅。獲取護照後可注冊瓦努阿圖離岸公司，享受多種便利，同時也可以在國內運營該公司。

瓦努阿圖的豪華別墅為您打造量身定制的私人天堂

今天跟隨者居外的腳步來看一看這棟坐落在瓦努阿圖哈瓦那港（Port Havannah）Rana海灘的豪華別墅和客人療養勝地吧！這棟私密度假住宅位於瓦努阿圖最為壯觀的地段謝法維拉港，將為您帶來極致的奢華體驗。這個療養勝地包括一棟令人驚嘆的巴釐島風格豪華別墅，設有4個獨立的臥室涼亭、飯廳、休息室、媒體中心和用餐區，周圍環繞著迷人的小型游泳池。此住宅還設有兩個獨立的單臥室和兩個雙臥室客房套間、層疊式客用游泳池、私密海灘和碼頭。

由於這個豪華的療養勝地距離布裡斯班僅有2小時航程，因此居住在瓦努阿圖的居民可以隨時前往感受和探索精彩的澳洲世界。當然了，瓦努阿圖也能滿足您的“沙灘度假”夢。您可以在僻靜的海灘游泳，在原始珊瑚礁中體驗浮潛、釣魚、潛水，或者觀賞璀璨的星空，在這裡生活，您將獲得終身難忘的美妙體驗。您可以充分感受島上豐富多彩而真實有趣的文化。您可以結交新朋友，與當地人一起歡笑，他們是世界上最幸福的人。盡情放松，休閑愜意，放下煩擾心神的一切，享受熱烈精彩的生活。無論何時您都可以在這裡做任何想做的事情。敞開心扉，迎接您將永遠珍惜的全新經歷。如果定居於此，您將完全沉浸於此處的美妙生活。善待自己，醒來便可享受您一直夢寐以求的生活方式。

此住宅位於哈瓦那港Rana海灘的主島埃法特島（Efate），距離維拉港（Port Vila）國際機場只需30分鐘車程，方便您的隨時出行。豪華的別墅怎麼能少得了一流的配套設施呢？住宅附近配有多個公園、頂級的醫療設施、日托中心、銀行、超市、餐廳，和滿足您夜生活需求的各種酒吧及休閑娛樂去處。

厭倦了國內生活節奏的您可曾考慮過換一種生活模式、換一種心情呢？相信心動了的你對這個陌生國度肯定還有您自己的疑問，不用擔心，居外隨時為您答疑解惑。請點擊 https://www.juwai.com/44678134.htm 或致電居外網熱線400 041 7515獲取更多信息。

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撰文：俞文
責編：Zoe Chan

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悉尼近郊的精美復式住宅依山傍水亮點多多靜候新主人

澳大利亞新南威爾士州盧迦諾

盧迦諾（Lugarno）是位於澳大利亞新南威爾士州的一座位於城郊的小城市。別看這座郊外的城市好像名不見經傳，但其實它距悉尼的中央商務區只有23公裡。平時的出行、生活都是十分便利的。這座沿著George River北岸的城市以茂密的綠化和風景優美的公園聞名。遠離城市的喧囂、游客的嘩然，盧迦諾仿佛牽著你的手帶你走進悠閑、迷人、恬靜的小城。

三層復式設計的水景房

本期居外推出的位於盧迦諾的房產有必要先給大家帶來一些背景信息。大家知道嗎？這座住宅的設計師擁有摩洛哥的出身背景和豐富的工匠經驗，而這“工匠經驗”指的可並不是簡單的室內設計經驗，這位設計師還掌握專業的寶石學知識。正因為如此豐富、跨領域的知識，這位設計師將這座住宅變成了一個宏偉壯麗的建築傑作。該設計師向我們透露，在建築設計上這棟房產旨在為一個忙碌的家庭建造一個現代化的度假勝地，他們可以在這個堪比理想待客場所的環境中享受愉悅的生活。

這棟住宅坐擁500平方米，跨越三個樓層的空間，處處都體現著永不褪色的經典之美。這住宅采用全磚石混凝土板和丁傑爾防水結構，澳大利亞砂岩立面，還設有附帶像牙色大理石樓梯和實心幽靈木門的宏偉入口。

這棟住宅的配備十分齊全，三層的復式設計包含了六間臥室、五間浴室以及四個停車庫。在寬敞的起居區和陽台上可以欣賞到毫無阻隔的水景和寧靜祥和的公園景觀。除此之外，住宅還配有令人羨慕的待客專用露台，每一處設施都可以俯瞰到清澈見底的泳池和郁郁蔥蔥的花園。

回到住宅內部，精心設計的內部裝潢陳設將優雅外觀、先進技術和安全系統集於一身。富麗堂皇的休息室使用了土耳其石灰華材料，還配有一個可360度旋轉的法國沙澤勒壁爐。住宅內設有極其寬敞的臥室套房，還有使用金峰石和黃水晶大理石像牙石灰華材料，附帶地暖設備的浴室。廚房則配有意大利Ivy主廚級別的廚具、天然石凳，以及美國橡木飾面薄板。住宅還配有獨立的客用靜室／休閑小屋，還有以定制皮革細木工鑲板門為一大亮點的媒體室。

這棟帶有24小時保安的房產除了內外俱美的“景色”，還為住戶提供了極佳的隱私保護。當然了，如此的豪華住宅配有健身房、四車位車庫、私人飛地，以及步行可到達的公共交通設施和商店。如此一座水景朝南頂級房產不收入囊中實在是可惜！大家還在等什麼？趕快點擊https://www.juwai.com/45736747.htm或致電居外400 041 7515，來向我們咨詢吧！

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撰文：俞文
責編：Zoe Chan

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全球豪宅白皮書發布：2017年度假類豪宅銷量大漲19%

一般而言，某一地區的房市狀況通常是該地區經濟發展情況的晴雨表。但這一規律已經不再適用於豪宅市場了，因為影響某一地區豪宅價值的主要驅動力越來越受到世界其他地區情況的影響。這一趨勢在二級市場——度假房產（亦稱“第二套房”）和度假目的地區域上尤為明顯。

最新發布的《2018年全球房地產奢侈品白皮書》（2018 Luxury Defined White Paper ）顯示2017年全球奢華房地產市場中度假房和度假目的地市場上，售價百萬美元以上房產的銷量大幅增長。2017年，度假房市場上豪宅的銷量同比增加了19%，而2016年該類房產的銷量則下降了7%。

愛達荷州太陽谷（Sun Valley, Idaho）滑雪度假村中百萬美元以上房產的銷量同比增加了51%。圖為居外房源（編號：39705024），這座宏偉的莊園占地超過13英畝，位於愛達荷州太陽谷的比格伍德河（Bigwood River）上，冬季和夏季的休閑娛樂場所比比皆是，擁有最大的隱私和美麗的自然美景，是避暑和過冬的完美度假屋。**點擊查看這套居外網房源的更多信息**，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

度假地區的豪宅市場則更廣泛地體現了強勁的增長勢頭。宏觀經濟因素影響了一級住宅市場中豪宅的價格。近幾年，大多數主要城市的一級住宅市場出現快速的增值，因此對於這些市場上的富裕購房者而言，第二住宅市場上的豪宅價格則更為合理。

在以上因素、消費者信心走強和股市情況看好的共同促進下，2017年度假房產的銷量大幅增加。此外，盡管某些第二住房目的地市場的豪宅價格並非很低，但相比最高的價格仍然還有很多增長空間，成為購房者買房的強大推動力。

全球第二住宅市場上的豪宅銷量出現回升

作為豪宅晴雨表中全球最為火熱的第二住宅市場，新墨西哥州首府聖達菲（Santa Fe）豪宅的銷量出現了自2005-2006年度的新高。巴克房地產的大衛·巴克（David Barker）表示，“聖達菲的豪宅市場一直以來是發展最慢的市場之一，現在這一市場終於出現了可觀的增長。豪宅的銷量持續增加，2017年銷量相比去年增加了18%。聖達菲仍然在購房者的購房選擇中仍然名列前茅，因此2018年這一增長趨勢將持續不變。“

美國的其他二級市場也出現了回升。北卡羅來納州諾曼湖（Lake Norman）的豪宅市場的銷量就出現了顯著回升。 Ivester Jackson Distinctiv房產的裡德·傑克遜（Reed Jackson）表示，“2百萬美元以上的房產市場出現了2007年以來最好的發展情況。”該城市百萬美元以上的房產銷量同比增長高達54%。科羅拉多州落基山特柳賴德（Telluride, Colorado）和愛達荷州太陽谷（Sun Valley, Idaho）滑雪市場的豪宅銷量分別增加了38%和51%。

科羅拉多州特柳賴德（Telluride, Colorado）豪宅銷量年均增加了37%。圖為居外房源“海角”（編號：37775799），這座近12英畝公園般的莊園提供了最稀有的自然美景，永恆的建築，無盡的景色，並便捷進入城鎮和特柳賴德機場。被美國廣播公司評為“美國最佳景觀的豪宅”之一。 — 科羅拉多州特柳賴德（Telluride, Colorado）豪宅銷量年均增加了37%。圖為居外房源“海角”（編號：37775799），這座近12英畝公園般的莊園提供了最稀有的自然美景，永恆的建築，無盡的景色，並便捷進入城鎮和特柳賴德機場。**被美國廣播公司評為“美國最佳景觀的豪宅”之一。***點擊查看這套居外網房源的更多信息*，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

同樣，法國拉波勒（La Baule）海濱地區的第二住宅市場上，富裕的購房者也出現了大規模的買方行為，因為這些買家的本地住房價格不斷上漲，且低利率使得購買度假房產顯得更為有吸引力。 La Baule & Vous的大衛·彼爾德（David Bilder）表示，在巴黎富人和海外買家的支持下，2017年的房產價格增加了4.5%。這些買家被這裡可靠的投資氛圍和可觀的豪宅價格所吸引。

盡管二級市場整體情況看好，一級市場出現的房產庫存有限問題也開始反映在部分第二住宅市場上。麻省科德角Pine Acres房產的克裡斯·萊茵史密斯（Chris Rhinesmith ）表示，“2017年豪宅銷量顯著下降，主要是由於豪宅供應的不足導致的。”

Chestnut Park地產的克裡斯·卡普奇（Chris Kapches）表示，在多倫多附近的慕斯科卡度假市場上，“過去兩年內，整體度假娛樂房產出現了50%的跌幅。房產庫存的減少導致了銷量的下滑，同時導致了平均房價的上漲。庫存的減少將持續給購房者帶來壓力，因為他們不得不花更多的錢買下炙手可熱的度假房產。”

2017年，佛羅裡達州薩拉索塔（Sarasota）豪宅市場繁榮發展，百萬美元以上房產的銷量年均增加了30%。圖為居外房源（編號：13899869），全新豪華別墅帶家俱出售，室內設計由世界著名的Romanza團隊設計，坐落在傳統的私人高爾夫會所The Founders Club。離美國排名第一的沙灘Siesta Key Beach 15分車程。 — 2017年，佛羅裡達州薩拉索塔（Sarasota）豪宅市場繁榮發展，百萬美元以上房產的銷量年均增加了30%。圖為居外房源（編號：13899869），全新豪華別墅帶家俱出售，室內設計由世界著名的Romanza團隊設計。坐落在傳統的私人高爾夫會所The Founders Club，離美國排名第一的沙灘Siesta Key Beach 15分車程。**點擊查看這套居外網房源的更多信息**，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

過去12-18個月以來，第二住房的主要購房者來自股市出現創紀錄增長的市場。利率的增加可能將緩和股市價格的增長。股市價格一直以來都是度假房產，特別是高端度假房產銷量的晴雨表。關注市場基本情況的變化對第二住房市場的影響，以及美國未來12個月稅法對第二住房市場的影響是很有意義的。

原文：Luxury Defined by Christie’s
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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泰國清邁別墅給您置身於山林的安逸享受

泰國雷沙革縣

雷沙革縣是泰國清邁府底下24個縣之一。清邁府位於泰國北部，其首府為清邁。清邁是泰國的第二大城市，同時也是一座歷史名城，擁有悠久的歷史和豐富多彩的民族文化。清邁府為泰北的經濟中心，其中經濟的支柱產業為旅游業，產值占全民生產總值的22%左右。

清邁是泰國華人社團較為集中的地方，主要有中華商會、雲南會館、伊斯蘭同鄉會、海南同鄉會等23個諸如此類的華人團體。華僑、華人主要集中在城鎮，大部分經商，也有不少經營工業，在經濟上普遍有重要的地位。華人社團熱心社會公益事業。每當我國遭受嚴重自然災害時，各個華人社團都會踊躍捐款。

自然風光美如畫

本期居外所推出的房產位於清邁府24個縣之中的雷沙革縣。該房產有著絕佳的地理位置，距離清邁市中心僅20公裡。除此之外，住戶還可以從屋內飽覽美妙的稻田和山脈美景。

該物業擁有占地6400平方米的植物園以及養著錦鯉的池塘、多個大堂、草坪和柚木木雕。物業為泰國北部風格的大房子，鋪設老式柚木地板和天花板。值得一提的是，每一塊柚木都是經過細心挑選，選用質量上乘的寬約20釐米的木板來鋪設地板。而天花板的部分也是經過同樣的篩選，屋內層高為3至3.5米。物業包括三棟獨立賓客別墅，外加車庫和女僕房。

該地產目前為一家名叫“賴斯禪”（Rice and Zen）的精品度假村，接待包括中國在內來自世界各地的賓客。物業內有12×6米的生態礦泉泳池，以及提供亞洲和泰國食物的餐廳。

復式別墅的設計堪稱為大家庭闔家居住的理想之選，這棟獨一無二的房產擁有六間臥室和浴室。每個廚房都配有兩個水池，為您的美食制作提供更多的便捷。每間房間的抽屜都是經過精心的打磨，選用最契合的材料和設計。當然了，本來就是精品度假村“出身”的這套房產也能作為高端的精品度假酒店。

物業內有無固定期限的雇員可供賣家隨時差遣，其中幾位員工居住在物業內，為您竭力提供全天候的優質服務。該房產屬於封閉式的場所，十分安全。該物業置身於泰國當地村莊的環抱中，周邊還有和許多外國大型住宅和莊園。

除此之外，該套別墅還提供其他各種便利休閑設施，包括水療所、燒烤區和康樂設施等。而室內則還囊括了室內水療池、健身室、洗衣房和接待室，全方位地為住戶著想。

該房產的所有權完全屬於一家泰國公司，新住戶在購買時需要以股權轉讓的方式進行交易。不過別擔心，所有的流程都會有專業人士提供幫助，您只管拎包入住，享受這如同置身於山林般的安逸和舒適中就可以了！馬上點擊 http://www.juwai.com/43479550.htm 或致電居外熱線400 0041 7515查詢吧。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Michael Hafferty提供

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

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加拿大出租物業的FAQ解答瞭解你的房客和稅法 | 加拿大

第三部分：投資出租物業(上篇)

上一篇，本人介紹了六處個人覺得值得一看的加拿大度假房熱門區域。購買度假房的目的以個人，家庭享受為主，同時考慮保值。升值潛力，租金收入額是其次。

投資出租物業者，主要看中: 保值，增值潛力，資產回報率(ROI)及儲蓄功能。先向大家介紹的是投資加拿大出租物業前需要了解的信息，這些信息可以幫助你判斷是否做好了投資加拿大出租物業的准備──知其然，更要知其所以然。

1. 在加拿大誰愛投資出租物業？

由於本人的工作性質，接觸了不少加拿大本地的出租物業業主。稍稍留心觀察了下，發現了一些有趣的共同點：

第一，不少房產代理手頭擁有多處物業，一些是出租物業，擁有時間或長或短，取決於當地房市。

點評：天天和房市打交道，有獨特的工作優勢，升值潛力大，價格合適的房子，馬上入手，先出租，等市場好的時候，略翻新，裝修後轉手。

缺點：通常現金流比較緊，房屋貸款或個人信用貸款通常用到上限，屬於高風險的投資者。如果你喜歡研究房產，對市場有敏銳嗅覺，資本雄厚，有高風險承受力可以考慮。

第二，不少投資習慣保守的客人喜歡投資出租物業並長期持有。

點評：通常這樣的投資家庭有較好的儲蓄習慣，現金流健康，對其它理財產品不熟悉，不放心，風險承受能力較低，屬於謹慎的投資者。這條符合了很多華人鐘情於投資出租物業的原因。

第三，從事裝修行業，房屋維修行業的客人喜歡購買損壞或需要更新改造的物業，翻新後或出租或馬上轉手同樣取決於當地房市。

點評：都知道加拿大人工貴了，自己有一雙巧手，收入一套各條件都不錯，只是沒有好好維護的物業，裝修更新一番，大變樣，市場好時出手，不好時也可以租出較好的價格。發現越來越多的華人加入了這一行列，很多華人把自己的地下室當作實驗室。如果你覺得自己手巧，有興趣和資本，不妨一試。

2. 是否應該投資加拿大出租物業？

對於這個問題，我不想武斷的回答，應該根據自己家庭的情況決定：比如風險承受力，現金流，投資目的等眾多方面。

個人覺得，投資也是一種習慣，要改變個人的習慣通常很難，原因主要有：

1）對自己的風險能力沒有真確評估；市場好時，個個都是高風險；市場不好時，人人都是保守派，歷史證明，通常人們應該反道為之。

2）對一些投資產品不熟悉，不了解；只投資自己熟悉的行業，殊不知，北方電信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多員工就是慘烈的實例。

3）盲目跟風，對自己不熟悉的投資產品所在周期沒調查，高價套牢。遠有美國90年代的互聯網泡沫，2000年的房地產泡沫，現有中國大媽抄黃金，可以安慰她們的就是，黃金是很好的一種抗通貨投資，有耐心總會解套的，也許100年。

4）過於自信，風險過高。記得剛入行，做的是股市交易，老前輩就教育輸得最慘的就是上手做的很順的，此預言在2008年實現了，有同行因此欠債被辭退。

投資最關鍵的就是要能分散投資(diversify)，大家懂得雞蛋不要都放一個籃子裡的原理，應該根據你的資產情況，風險能力，循序有進的學習各種理財產品的知識，逐步養成適宜你和你家庭的投資組合，並根據各市場周期，信息做出相應調整，這是理財師存在的原因，也是我寫這些博文的目的。

現實生活中，喜歡投資出租物業的客人，往往有了第一套後，會尋找更值得投資的第二套，第三套。但是也有客人，擁有出租物業一年不到，就像甩燙手山芋一樣要賣了自己的出租物業。為什麼呢？通常這些客人投資前對加拿大房屋出租沒有足夠的了解比如：稅務、租客的選擇、資金流、風險和投資目標不明確。

3. 在加拿大租房有什麼程序？

在加拿大租過房子的朋友都知道一般房東會要求做背景調查(Reference check)，當然是要經過你本人簽字同意。個人小房東做背景調查一般是詢問你的前房東，你有沒有拖欠租金或者濫用設施的歷史。因為背景調查的信息是由房客自己提供的，所以可信度並不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者學生，通常房東會需要其朋友、親戚、雇主做證明人(Reference)。大的租房管理公司，做背景調查會查你的信用記錄，經常欠信用卡，電費，手機費的租客風險自然高，所以可能被拒絕，使用信用記錄的背景調查可信度較高。根據《住宅租賃法案》和BC省《人權法案》(Human Rights Code)，房東不能因以下原因而拒租：租客的收入來源(如正接受救濟金或失業保險)、性別、性向、年齡、宗教、種族、膚色、婚姻及家庭狀況，也不能因為租客有精神或身體殘疾、懷孕或者有子女而拒租。

通過背景調查後，房東一般會要求押一個月的租金做為押金。如果房客沒有違背出租合同並且沒有濫用設施，物業屬於正常損耗，房東要退回押金，通常會扣除清潔費。加拿大的房子通常都鋪有地毯，按照規定，每次老租客搬走後需要專業清洗地毯，費用通常1百到3百左右。房客如果要搬走，慣例需要提前一個月通知房東，房東要解除合同亦然，大多數租房合同會要求租客住滿一年，當然這條是可以互相協商的。另外，房東如果合同期內漲租金，需要提前3個月書面通知，租金的漲幅頂線是由省政府決定的，比如2012年大多倫多地區為3.1%，大溫哥華地區為4.3%。

如果客人非正常使用損壞了物業，房東可以要求客人自己修理或者請專人修理，如果客人不原意，房東可以請專人修理後，費用從押金中扣除。如果物業破壞較嚴重，租客的租金不夠補償又賴皮的話，就比較麻煩了。很多小房東遇到這樣的情況往往是自認倒霉。大的租房管理公司，會通過討債公司(Collection Company)，追蹤討要余款，或在該租客的信用記錄裡留檔。

最為頭痛的是住霸王房的房客(不付租金，賴著不走的房客)，他們可能會連鎖都換了，房東可以請律師，費用較高，通常是加幣$200-300/小時。想要驅逐租客，需要先申請法院的命令，向法院提供確鑿的證據。比如：不付房租，騷擾其他租戶，或者有非法的行為(比如：自行換鎖)。有了確鑿的證據，法院才可能會裁決租戶到x日之前付清房租搬出去。最壞的情況是，房客連法院的命令都無所謂還是不搬，那麼就得需要尋求持有“民事強制執行證書”的法警幫忙來趕走你的租客了。如果法院立案，這些信息會被記載在房客的個人信用記錄裡。

我的Tips：

1) 要想成為快樂的房東，房客是關鍵，房東需做好背景調查，利用面談機會了解房客。大部分的加拿大租客還是不錯的。寧可等到合適的租客，不要急於收租金，引狼入室。現實中很多房東，如滿意現在的房客，通常都不會漲價，盡管地稅和管理費每年都在上漲。因為擔心找新租客的麻煩和風險以及房屋空置的成本。

2) 如果遇到糾紛，要冷靜，可以先咨詢當地的住房租賃協會。不要貿然行動，從有利的法律位置變為不利的被動處境。

3) 在埃爾伯塔省有住宅租賃爭議解決服務(RTDRS)，RTDRS與法院的權力和權限完全相同，也有聽證會但不必在法庭中舉行。 RTDRS的申請費比省法院便宜。由於加拿大沒有全國範圍的住宅租賃監督服務，加上各省的相關法律和相關機構不同。據我所知，新斯科舍省、魁北克省、安大略省、馬尼托巴省、薩斯喀徹溫省和卑斯省都可以找到類似的組織和服務。

4) 確保使用書面租賃協議，而不是口頭合同。如果發現問題，要及早采取行動，將危險消滅在萌芽之中。如果糾紛升級，業主擔心自己的安全時，必須立即與警方聯絡。

4. 出租物業需要了解什麼相關的稅法？

投資出租物業前，需要了解一些稅法方面的知識和技巧。本人作為理財師，只是點到而止，加拿大稅法復雜，各省有各自特色，經常修改，具體個案的操作需請教當地專業稅務律師或者專業報稅財務師。

第一，了解報稅時可抵扣及不能抵扣房租的項目，保留可抵扣項目的相關所有憑證6年以上。

在加拿大租金收入屬於需報稅收入，可抵扣房租收入的支出項目有：廣告費、房屋保險費、貸款的利息部分、維護費、公寓管理費(Condo Fee) 、辦公費、法律，會計及其他專業咨詢費、地稅、差旅費、水電費、剪草費、租約取消費、管理費、工資及福利支出、車輛費等。

不可抵扣房租收入的支出項目有：土地轉讓費、貸款的本金部分、及罰金等。注意：房東本人的勞務費比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。

第二，每當改變房產的用途時，稅法上視同該房產按市價出售後立即購回作新用途使用。

當從主要自住房(Principal Residence) 變為出租房屋時，得失無需申報。但當從出租房屋改為主要自住房時，增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要記入應納稅所得，資本損失部分可衝抵當年、往年、或來年資本收益。

不過，當從主要自住房(Principal Residence)變為出租用房時你可選擇用途視同不變，但須滿足以下條件：

申報出租所得
未曾抵扣房屋折舊。

當從出租用房改為自住房時(Principal Residence )也可選擇延後到實際變賣時申報其資本增值，條件是該房屋從未抵扣過折舊。

第三，如果決定使用CCA(Capital Cost Allowance)計算房子折舊時，可以根據自己當年的收入情況選擇，但不能造成虧損。

我的Tips：

土地屬於非貶值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折舊的。CCA系統有44組類別的可折舊資產，每一組資產有最高的折舊比率報稅人每年可以使用。建議使用折舊前咨詢當地 CRA(Canada Revenue Agence )專業稅務律師或者專業報稅財務師

出租物業具有較好的保值，抵消通貨壓力的能力，如果仔細研究當地市場，選對區域及入市時間，升值潛力也不可小覷。有些投資者看中的是其較穩定的現金流或用於家庭儲蓄的一種方式。有興趣的朋友請繼續關注我的“投資出租物業下篇”吧！下篇的重點將介紹幾種常見的投資出租物業方式，目的及相應的投資攻略。

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澳洲 | 中國遊客赴澳旅遊年增20% 度假房倍受青睞

面對蜂擁而至的國際遊客，澳洲各大城市在住宿問題上措手不及，鑒於此，澳洲將迎來酒店建設的繁榮時期。在接下來的兩年裏，從包含500個房間的大型奢華酒店到精致的精品酒店，澳洲多個主要城市中，將有9000個酒店房間投入使用。

上壹次澳洲出現如此的景象是在悉尼奧運會之前，從1998年到2000年，澳洲增加了7500個酒店房間。像黃金海岸英聯邦運動會這樣的活動，是加速酒店建設的契機，但中國遊客的激增卻遠遠超過了這樣的活動契機，中國遊客到澳洲旅遊的年增長率達到了20%。

澳洲旅遊局的主管John O’Sullivan表示，業界在2010年的時候就意識到，澳洲還需要增加6000到2萬個酒店房間，他說：“包括2011年澳洲旅遊局與澳洲貿易委員會（Austrade）之間簽訂的旅遊合作夥伴協議，我們正在積極地解決酒店不足的問題。在主要的門戶城市中，澳洲實際上正強烈地吸引著國際旅遊業的目光，而且大部分的合作者都是來自中國。”

不僅僅是中國遊客出現激增，對酒店房間的需求增多，受到澳元走弱和航空運力增加的推動，來自亞洲其他市場和美國的遊客也急速地增加。

在接下來的兩年裏，從包含500個房間的大型奢華酒店到精致的精品酒店，澳洲多個主要城市中，將有9000個酒店房間投入使用

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高端度假房產周租金約2.5萬澳元

澳洲地產中介表示，現在正值澳洲的春夏之交，度假客流增多，高端度假屋租金收入更多，越來越多的人開始咨詢度假屋租賃的收入。

LJ Hooker地產公司悉尼棕櫚灘（Palm Beach）銷售經理Peter Robinson表示，目前咨詢度假屋租賃熱度不斷上漲。有60%至70%的度假屋業主會咨詢度假屋收入數據，或進行評估。即使是相當富裕人士，也正在尋找租金收入最大化機會。

Unique Estates的Nicolette van Wijngaarden表示，度假屋1年出租不到半年時間，收入即可超過20萬，度假屋業主何樂而不為。

在過去的2年裏，即使是非常富裕負擔得起閑置度假屋的業主，也開始將度假屋交由中介開展租賃業務。相關收入可以輕松負擔物業維護費用。

悉尼棕櫚灘1棟價值875萬澳元至950萬澳元的度假屋，度假高峰期周租金可達1.5萬澳元。相關度假屋租賃趨勢同樣也發生在墨爾本。

蘇富比國際地產公司（Sotheby）莫寧頓半島(Mornington Peninsula)中介Rob Curtain正負責銷售波特西(Portsea)2棟沙灘度假屋，房產指導價450萬澳元。他表示夏季物業租賃周租金可達2.5萬澳元。

（據今日澳洲）

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