“一帶一路”創造8萬個就業機會 南亞又一片投資熱土!

在東西方海運交通的十字路口,它一直是絲綢之路的必經之地。馬克•吐溫曾描述它:“這裡除了雪,什麼都有。”

今天,南亞的這顆明珠正百廢待興。在東方大國所倡導的一帶一路上,它注定要散發耀眼的光彩。

它就是印度洋海域的斯裡蘭卡

斯裡蘭卡耗巨資填海造地 創造超過8萬個就業崗位

在首都科倫坡(Colombo)商業中心區的臨近海域,緊鄰科倫坡國際集裝箱碼頭,一片巨大的填海造地工程是眼下斯裡蘭卡最大的建築工地,也是正在興建的科倫坡港口城。

它將為斯裡蘭卡填出269公頃的土地面積,是迄今為止斯裡蘭卡最大的外資直接投資項目,由中國交通建設股份有限公司的全資子公司——中國港灣工程有限責任公司承建。

2014年9月17日,中國國家主席習近平訪問斯裡蘭卡,與斯裡蘭卡前任總統拉賈帕克薩親自為這個項目的開工揭幕剪彩。

斯裡蘭卡前總統馬欣達•拉賈帕克薩:我們去過世界上很多地方,所以我們也見過其它國家這樣的填海造地工程,現在斯裡蘭卡也有了這樣的項目。在承建方面,我們非常感謝中國的支持,協助我們發展經濟建設。

科倫坡港口城項目一級土地開發投資近14億美元,將帶動二級開發超過130億美元。絲綢之路上的這筆東方投資,將給斯裡蘭卡創造83,000多個就業機會。

桑吉瓦,中國港灣在職的高級技術人員。他曾被公派留學中國,後在迪拜工作生活了20年。如果不是科倫坡港口城的項目,他很難在斯裡蘭卡國內找到一個足夠國際化又能發揮他專長的工作,中國的這份投資讓他能徹底結束海外的漂泊。

中國港灣科倫坡港口城有限責任公機電工程師桑吉瓦:我所有的工作經驗幾乎都來自海外,斯裡蘭卡之外的國家。所以我想把這些經驗帶回到這裡,這是我的祖國。我希望能看到我的祖國發展起來。我計劃在我的任務完成的時候,帶著全家去看看科倫坡港口城。我敢肯定,當項目完工的時候會人山人海,斯裡蘭卡民眾都期盼著看到科倫坡港口城。

盡管今天的科倫坡港口城還在緊張建設中,但顯然它已成為一片投資的熱土,越來越多的中國民營創業者開始青睞斯裡蘭卡這片土地。

中國化肥遠銷斯裡蘭卡 帶去的不僅僅是產品 更是技術和友誼

2018年3月1日,科倫坡市中心舉行盛大的民眾慶典活動。

在游行的隊伍中有一張華人面孔,她來自中國,但卻有一個斯裡蘭卡著名的大姓——班達拉奈克。

以班達拉奈克命名的國際會議大廈是上世紀六、七十年代由中國無償援建的。至今依舊寬敞明亮,堅固如新,它是中斯友誼的見證。

慧敏•班達拉奈克,原名褚慧敏。30多年前,從中國遠嫁斯裡蘭卡,成為班家的成員,加入了斯裡蘭卡籍。這段人生經歷讓她自然而然地成為了今天一帶一路上中斯商貿合作的橋梁。自2015年以來,褚慧敏被中國民營經濟國際合作商會聘請為斯裡蘭卡及南亞事務高級顧問。

中國民營經濟國際合作商會高級顧問褚慧敏:2016年的6月,我們到中國去訪問。斯裡蘭卡主要是以水稻為主。中國有那麼多家企業要打進斯裡蘭卡市場,我就覺得在這裡頭應該挑一家。

姜升林,山東萊玉化工有限公司董事長。2016年他響應“一帶一路”號召,想把山東萊玉遠銷全球90多個國家的鎂鹽化肥也推廣到斯裡蘭卡。

經褚慧敏引薦,中國企業家與斯裡蘭卡全國水稻加工的大戶Araliya集團達成了投資合作。

波隆納魯沃,斯裡蘭卡的農業大省。一千五百年前,統治這裡的國王建造了一座巨大的人工湖,成為了這一帶重要的灌溉水源。波隆納魯沃古城被聯合國教科文組織定為世界文化遺產。

與姜升林合作的Araliya集團是斯裡蘭卡本國著名品牌,涉足十二個產業。旗下的水稻加工廠就設在波隆納魯沃。如今,Araliya集團的主席西裡塞納先生的水稻加工廠在斯裡蘭卡占全國大米市場份額的50%。

山東萊玉化工有限公司董事長姜升林:他說中國有很多的化肥廠也來找他,但都沒有接受。因為他們只是來賣化肥的,但你們不一樣,你們是給我們提供技術,我們是共贏。

絲綢之路上流轉的不僅是財富,還有各個民族在不同天地之間獨特的生存經驗。為了能讓斯裡蘭卡農戶接受來自中國的農業技術,姜升林決定用兩年時間在當地做試驗田,無償提供鎂鹽化肥,免費對農戶進行培訓。

中國民營經濟國際合作商會高級顧問褚慧敏:他們做了一年多的試驗田,已經在斯裡蘭卡深得人心了。我相信中國今後會在斯裡蘭卡的農業方面做出更大的貢獻。

印度洋是通向世界七大海域的鑰匙,斯裡蘭卡獨特的地理位置使之成為印度洋上的新利益中心,正在吸引著越來越多的投資。

中國租借斯裡蘭卡港口 開啟新的發展機遇

漢班托塔港離繁忙的歐洲至遠東國際主航線僅10海裡。全世界一半以上的集裝箱貨運、三分之一散貨海運和三分之二石油運輸都要途徑這裡,到中國北方港口最多12天,到達中東的迪拜僅5天。

2017年12月9日,斯裡蘭卡將漢班托塔港租給中國人使用,租期99年。它與科倫坡的大型集裝箱貨櫃碼頭一南一北遙相呼應,將為21世紀海上絲綢之路提供重要的中轉。

正在建設中的斯裡蘭卡南線高速將於2019年全線貫通。到時候,從漢班托塔港到科倫坡將從原來的4個半小時車程縮短為兩個小時,直達科倫坡港口城。

合作、共贏、互利、互惠,一帶一路投資所引發的縱深效應和集群效應,正在讓斯裡蘭卡,這座緊鄰南亞全球大市場,又沉寂於印度洋洶湧波濤之中的神奇島國,煥發出寶石一般耀眼的光芒。

無數個體在“一帶一路”的倡議下,最終將書寫屬於這個時代的傳奇。

居外【跟隨一帶一路去看房】專題

 


來源:央視財經
責編:Zoe Chan

“一帶一路”引進投資 帶動中國前往柬埔寨旅游人數激增

不可否認的是,柬埔寨成為了中國境外旅游的熱門目的地。2018年前7個月,超過100萬中國游客前往柬埔寨旅游,同比上漲72.6%。

這一激增趨勢得益於柬埔寨和中國日益親密的友好關系以及隨之而來的數十億美元的中國投資。大多數投資是為了推動中國“一帶一路”倡議的發展,該倡議旨在促進歐亞和非洲商業基礎設施的建設。但除此以外,大量中國投資還進入了柬埔寨旅游行業。

其中,最引人矚目的旅游投資項目當屬近期宣布的價值12億美元的“旅游度假村”(Tourism Vacation Town)項目。該項目旨在打造一個“豪華城市”,集高端酒店和主題公園於一身。這並非天津優聯集團在柬埔寨開發的第一個旅游項目。該集團獲得了國公省一處土地的99年租期,並在此建立起價值13億美元的“Dara Sakor”獨家項目。

西哈努克過去常把西方游客吸引到海灘,現在中國游客開始為賭博湧至

當然,這些項目仍處於早期階段。但中國的投資已然為柬埔寨的旅游業發展帶來了天翻地覆的變化。西方游客的海邊度假目的地西哈努克已經為了迎合中國游客而做出了改變,其對中國游客的吸引力所在並非海岸線,而是其中的賭場。

該城市建有42家注冊賭場,還有許多未注冊的賭場。這些賭場幾乎專門是為中國游客服務的,因此常常雇佣大量的中國員工。此類投資導致了整體房產售價和租金的增加,迫使大量柬埔寨公司和員工退出西哈努克市場。

賭場也是金邊旅游業的中堅力量。NagaWorld報道稱,2017年賭場收益相比2016年增加了80%,毛利潤達到了472萬9千美元。

這樣規模的資金進入世界上任何一個地方,都會對其產生明顯影響。而這對柬埔寨這樣的國家而言,更是如此。柬埔寨的名義GDP僅為243.6億美元,人均GDP為1559美元。2016年,柬埔寨才正式從“最不發達國家”轉變為“中等偏下水平收入”國家。

然而,盡管大量的投資無疑能夠推動柬埔寨的經濟發展,但這也並非“免費的午餐”。中國享有柬埔寨50%外債的債權,中國公司享有對柬埔寨土地幾十年的租期,這些都引發了中國能夠輕松影響柬埔寨的擔憂。延伸閱讀:【居外看點:柬埔寨金邊,全球增速最快房產市場的背後

中國“一帶一路”嘗一下的開發項目在其他國家也引發了擔憂。在馬來西亞前總理納吉布·拉扎克(Najib Razak)涉嫌“一馬發展”洗錢案的影響下,馬來西亞近期喊停了中國公司出資的價值數十億的開發項目。而柬埔寨總理洪森的影響力才剛剛有所加強,因此中國在柬埔寨的投資可能不會面臨其在馬來西亞的相同命運。

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來源:精旅傳媒
翻譯:LPS

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

一帶一路加持,到2025年中國人在馬來西亞的投資要翻一番!

“一帶一路”倡議勢將改變中國人在馬來西亞的投資,現在許多房地產投資者正大舉入市。

由於其地理位置跨越中國與世界各地之間重要的海上貿易路線,馬來西亞將成為中國與“一帶一路”沿線65個國家之間的關鍵樞紐。

居外網預測,在投資市場和教育的推動下,中國對馬來西亞住宅房地產的投資可能會在2025年翻一番。這並非不切實際——瑞士信貸集團發布的《2016年全球財富報告》顯示,中國大陸有160萬名以美元計的百萬富翁。

居外網首席執行官羅雪欣(Carrie Law)女士在一份題為《“一帶一路”推動中國在馬來西亞房地產投資》的報告中表示,“這些百萬富翁資金雄厚,是國際房地產的主要購買者。”

該報告還指出,中國購房者目前持有價值13萬億澳元(約合63萬億元人民幣)的資產,比2011年的5.3萬億澳元增長約16%。

在全國人口規模上,過去6年內,中國的人均財富翻了兩番。目前中國成年人持有的資產中,房地產占了53%。

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2017年上半年,馬來西亞房產在居外網上的月均瀏覽量增長到21.3%,而2016年上半年該數據僅為3.7%。自2015年起,馬來西亞房產的詢價次數增加三倍多;截至2017年上半年,詢盤的價格中位數為23.5萬美元(約合147.6萬元人民幣)。

而2017年上半年吸引消費者查詢馬來西亞房地產的最大動機是:

  • 投資(65.4%)
  • 退休/自住(58.5%)
  • 教育——馬來西亞政府希望到2025年每年接待25萬名國際學生,比2014年的36,000人增加近7倍

羅女士稱,與東南亞的其他地區相比,馬來西亞吸引更多的中國購房者。她表示,“這些中國購房者在馬來西亞購房是為了自住,包括為他們在馬來西亞留學的孩子們購置房產。

她還補充道,馬來西亞吸引的投資型購房者也高於全球平均水平。“馬來西亞的中國購房者的需求相對集中,目前只有三座城市是主要的購房目的地。今年到目前為止,吉隆坡占據了買家詢價的40%以上,其次是新山馬六甲

在今年年初的一項調查中,中國海外投資者將住宅物業列為他們最喜愛的資產類別。近四分之三(71.6%)的中國海外投資者在海外擁有住宅物業,超過60%的中國投資者打算在2020年前投資海外房地產。

羅女士表示,“就馬來西亞而言,如果宏觀市場和監管制度保持樂觀,上述的全球趨勢將推動中國對當地房產投資的增長。”

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1. 吉隆坡BBCC全新開發城市綜合項目

武吉免登城中城(Bukit Bintang City Centre)——吉隆坡金融商務中心地段最振奮人心的城市綜合發展項目。占地19.4英畝,集多種城市核心功能於一體,展現熱情多元、生氣勃勃的新都會樣貌,為城市生活帶來大革新。

武吉免登城中城發展藍圖
武吉免登城中城發展藍圖

BBCC將含括五項豪華住宅。公寓項目在規劃上以打造城內最佳居住選址為目標,除講究設計質感,也關注居住品質。每座豪華公寓皆配備專屬的設施平台,俯瞰座落在購物商場頂部的“城市綠肺”,營造結合時尚設施與自然綠意的都市雅居。此外,區內公寓還建有住戶專用入口與門廳等設備,提供一級保安服務,務求入住安心。

LUCENTIA豪華公寓的禪意生活
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LUCENTIA天際觀景台上的高空無邊際泳池
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詳細地址:BBCC Sales Gallery, No. 2, Jalan Hang Tuah
建築面積:80平方米
房型:2臥
車位數量:2個
樓層:共47層
竣工年份:2021
房價:100萬—163萬令吉(約157萬—256萬元人民幣)
物業編號:38525199

2. 新山中央商務區TriTower Residence

TriTower Residence雄踞馬來西亞柔佛州新山中央商務區的核心中心,成熟社區及商圈圍繞,著名購物中心、公共交通樞紐站、銀行等都近在咫尺。從TriTower Residence步行5分鐘內即可抵達未來新加坡-柔佛地鐵系統 (新柔地鐵)的武吉查卡站。

TriTower Residence由一棟酒店大樓以及兩棟相連接的住宅大樓所組成。兩棟住宅大樓限建360個單位,款式從單房、雙房至三房等應有盡有。住宅大樓每層僅設四個單位,共有四部升降梯。最耀眼的建築亮點在於第39層、連接兩棟住宅大樓的 “空中橋梁” 。住戶們可在此享用多種專屬的精妙休閑設施,如泳池、健身房、休閑廊等,同時飽覽新山市區和柔佛海峽的迷人海濱景色。

建築面積: 88平方米
土地面積: 8308平方米
房型:2臥2衛1車庫
樓層: 共48層
產權:永久地契
房價:117.2萬令吉(約184萬元人民幣)
物業編號:38329874

3. 吉隆坡士布爹谷中城Setia Sky Seputeh

Setia Sky Seputeh位於吉隆坡全新的士布爹谷中城黃金商圈(Mid Valley City),項目為永久產權的度假式低密度住宅,占地高達4.4英畝,僅有290個單位,每層4-6戶,每戶面積寬敞,約210-280平米,並配有私人電梯間,超大窗戶和陽台。占地1.5英畝的度假村主題園林景觀,建有吉隆坡最長的空中人造沙灘。

項目所處地理位置優越,正處新金三角地帶,可快捷前往首都各個交通和商業中心:與谷中城僅500米;距KL Sentral火車客運中心4公裡;距離擬建的隆新高鐵(HSR)6公裡;距離KLCC 7公裡。 

建築面積:210平方米
房型:3臥4衛
車位數量:3個
樓層:共37層
竣工年份:2020
房價:300萬—360萬令吉(約471萬—565萬元人民幣)
物業編號:38103672

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原文來源:New Straits Times
翻譯:LPS
編輯: Zoe Chan

 

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私藏自然,在這裡建造你的理想家園

长期以来,人们买房时总是奉行“地段就是一切”的原则。无论是街区、郊区,还是行政区,我们大多数人都会将地段放在首位,在有限的范围内谨慎地寻找心目中的完美家园。既然如此,何不考虑另一个方案:亲手建造一个能够安放你梦寐以求生活的理想家园

一片未开垦的土地带给你无限可能,犹如一张白纸任你随心作画。酿酒、养牛,或是在海边享受悠闲的独处,只要你想,就能实现!蘇富比國際房地產为你精选全球3处原生态待售土地,每一处都是绝美自然的私藏。

1. 智利土地:安第斯在东,太平洋在西

这块风景无比壮美的土地来自南美洲的智利共和国,就坐落在巴塔哥尼亚(Patagonia)的门户位置。它占地共计32英亩,拥有4英里长的海滩、27英里长的河岸和一片原始森林,东依雄壮的安第斯山脉,西临浩渺的太平洋,丰富多样的地貌让你能享受不同的生活方式。

生活在这片肥沃的土地上,你可以种植葡萄,打造私人酒庄;你也可以饲养绵羊或其它牲畜,开发天然牧场。此外,绝佳的沿海位置让这里非常适合度假休闲,迎着海风划皮划艇,静静坐在海边岩石上享受垂钓的乐趣,远眺海豚或鲸鱼在浪花中追逐打闹……无论何时,都别忘了给自己一个好心情。

1300万美元(约合9003万元人民币) | 智利蘇富比國際房地產

2. 特克斯&凯科斯群岛土地:私人岛屿上的度假好去处

作为西印度群岛中的英属岛群,特克斯&凯科斯群岛以优越的移民政策及发达的旅游业吸引了不少海内外投资者的目光。这块令人心旷神怡的土地位于群岛里的一座私人岛屿上,私密性绝佳。它依偎在鹦鹉洲(Parrot Cay)的西海岸,面积3.3英亩,是一块稀有的黄金海滨地产。沿岸330英尺长的原始白色沙滩和钻石般清澈的海水,是属于你的海景图,唯有旁边COMO鹦鹉洲豪华度假村的客人才能与你分享。

如果你在寻求一处维护费用低的度假地产或收益性地产,这里就是你的理想选择。COMO鹦鹉洲豪华度假村提供物业管理服务,这意味着无论你在世界哪个角落,你的房产都能得到很好的照料。

 795万美元(约合5506万元人民币) | 特克斯&凯科斯蘇富比國際房地產

3. 昆士兰土地:具备开发收益性地产的巨大潜力

那些向往热带生活的人们可以在这块昆士兰的土地上肆意奔跑。它藏身在澳大利亚玛格内特岛一个平静的小海湾里,由3个地块组成,总面积约1英亩。放眼望去,海滩呈现出未经破坏的原生态面貌,阿尔玛湾沿岸的珊瑚岸礁嶙峋多姿。这里非常适合希望在悠闲环境中保持活跃状态的水上运动爱好者,湛蓝的海水任人遨游。此外,由于靠近热门旅游景点,这块土地还具备了开发收益性地产的巨大潜力。

价格待询 | 昆士兰蘇富比國際房地產

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注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约房产代理公司蘇富比國際房地產提供

 


译文:吴洁

责编:Zoe Chan

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誰說高凈值人士買房不用貸款?|居外專欄

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無論妳的銀行存款余額有多少,在英國買房總是伴隨著申請按揭貸款的過程。《Abode2第二家》執行主編 Laura Henderson深入研究了那些向富有的國際投資者提供專業抵押貸款的金融機構,並撰寫了這篇文章以饗讀者。

無論您是打算在市中心買壹個臨時居所,還是在英國鄉村的中央地段買壹棟宏偉的豪宅,選擇正確的融資方式來確保交易成功都是壹個至關重要的環節,而在購置物業組合的初始階段,這壹環節的重要性是其他任何事物都無法比擬的。

很多國際客戶在倫敦購置第二甚至第三套住宅作為基本住所,或者供他們的孩子在求學期間居住。然而,如果某住宅的業主顯然不會入住且可能將住宅完全用於出租,則貸款機構在審批貸款申請時會保持非常謹慎的態度。

Victory House”是壹座宏偉寬敞的經典住宅,坐落在倫敦的中心地帶,就在肯辛頓宮(Kensington Palace)對面,讓您體驗極致的奢華。居外物業編號:41253139 點擊查看房源

Enness私人辦公室負責人安東尼奧(Antonio Michael)指出,除了購置多處物業以外,高凈值個人通常擁有非常規的收入來源:“業界有壹個不言自明的假設,即有錢的客戶沒有理由申請抵押貸款,而那些有理由這麽做的人可以輕易獲得融資。

“這兩種觀點都是錯誤的。高凈值人士通常喜歡保留壹定的流動性,而不是將財富全部捆綁到某壹項資產上。此外,客戶越有錢,他們面臨的財務狀況越復雜,管理財務的難度就越高。”

利率還起著十分關鍵的作用——大多數高凈值人士會選擇只付息的貸款,因為房產增加的價值可能會超過利息費用,而擁有自由出售財產的權利也為自己留出了壹條退路。

英國金融市場行為監管局(Financial Conduct Authority)對高凈值抵押貸款客戶所下的定義是年凈收入至少為30萬英鎊(約266萬元人民幣)或凈資產價值至少為300萬英鎊(約2,656萬元人民幣)的個人。然而,如此龐大的資產規模也構成了借貸方面的困難。

對此,私人銀行和資產管理機構Coutts抵押貸款部門主管Alex Lyneel做出了如下解釋:“為了評估高凈值個人的貸款需求,金融機構需要更深入地了解非標準的收入來源,並使用更為復雜的結構、法律、稅收影響和客戶生命周期模型來進行決策。值得壹提的是,由於職業和所處的階段有壹定的差異,不同客戶的生命周期模型可能存在很大的區別。

英國銀行業的規則已經更改,申請大規模抵押貸款也不再是隨便鉆進商業街上的某家支行就能辦妥的事了。

“在英國,不同的政府政策導致貸款機構評估抵押貸款申請者可承受性的方式出現了徹底的變化,而這對於那些‘情況特殊’的人而言尤其不便,”安東尼奧解釋道。“由於審查要求日益嚴格,自由職業者、外派員工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申請抵押貸款時常常碰壁——即使他們的銀行存款可以充分地證明自己的還款能力也不例外。

解決這壹問題的辦法來自於英國的私人銀行所用的幌子。在英國,私人銀行可以提供更靈活的方法。比方說,如果借款人同意讓某家英國銀行管理壹定比例的貸款金額,那私人銀行就可以提供額度更高的貸款。

同樣,英國的高凈值按揭貸款經紀人或私人銀行所能提供的最大好處就是為其客戶量身打造的專屬建議。正如人們所預期的那樣,當涉及的貸款金額較高時,風險也會相應提升,因此適當的建議也許可以幫客戶節省數百萬美元。


責編:Zoe Chan

 

歐洲豪華房地產雜誌Abode2總編Laura Henderson專欄全集

Juwaicolumnist

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多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之四:借|馬來西亞

“借”是產業投資四分法的最後一節。 之前,我們討論了四分法中的“”、“”和“”。在這個系列的最終章,我們將討論有關“借”的策略。所謂的“借”,指的就是向銀行或其他金融機構貸款,以讓產業投資在更短時間內獲得回酬。

產業是最受銀行和貸款機構歡迎的抵押品。它們批出的大部分貸款,都是有資產作為抵押的,而當中最受歡迎的就是房地產。 換句話說,投資者的房地產價值,比他們擁有的現金更高。如果沒有善用借款這個策略, 產業投資計劃很可能就不會成功。而且,銀行或貸款機構都十分願意提供貸款,幫助你購買房產。

此外,一旦你的房地產增值後,你就可進行再融資或套現,這是擴展投資組合的選擇之一。當市道不好,但房產價值還是處於良好水平時,你還可重組債務,讓你不會面臨太沉重的還貸壓力。

所以,只要懂得貸款的技巧,就能讓你投資的產業長期獲利。在這當面,學習如何駕馭和操作整個貸款系統是很重要的。除了錢以外,你知道投資者還可以“借”到很多對產業投資有利的東西嗎?

  1. 具有良好財務背景的人

你向銀行借了很多錢、買了很多房子後,你就成了銀行眼中的高風險份子,尤其是當你收入和手頭的現金有限。在這個階段,你會難以申請到高額度的貸款(因而導致投資的初期資金較高),或者貸款申請直接被拒絕。即使申請幸運地獲得批准,貸款條件也可能會相當苛刻,例如要求你存入一筆定期存款等。這個時候,銀行看重的就不是產業價值,而是你償還貸款的能力。

這時,如果你就需要找到一個擁有“干淨”財務背景的人,並跟對方達致雙贏的合作,這樣才能讓你在房產投資的路上走得更遠。通常,最直接的人選就是那些欣賞你投資眼光和回酬、但從不采取行動的親友們,你可以利用本身累積的投資經驗和回酬,向他們提議合作投資計劃。

這些有穩定收入和貸款負擔較少的潛在投資者,都是很受貸款機構歡迎的。這是個雙贏的合作方案,因為他們的投資風險,也會因為你參與的減少。

  1. 年齡比你小的

有經驗的產業投資者都知道,產業投資說穿了,其實就是流動現金的游戲。他們都知道,新貸款的每月分期付款會隨著貸款者的年齡增長而增加,而且供期也會越短。在此情況下,即使產業的增值前景良好,昂貴的每月分期付款也會拖累這個投資變得不劃算的,特別是在租金無法與抵消每月分期付款的情況下。

這個時候,你需要“借”新投資伙伴的年齡,他們可以是比你年輕伴侶、弟妹、朋友,甚至是你剛出社會的孩子。這些年輕的投資伙伴可幫你拉長貸款期限,並減少每月分期付款,讓你在租賃市場更具競爭力。

  1. 產業再融資

要怎樣用同一個房產來借兩次錢?答案是再融資

今時今日,再融資已不再是一件新鮮事。當你已經有計劃去部署這些新資本的時候,再融資對產業投資就會很有利。

你可以用價值已經攀高的房產,向同一家銀行申請再融資,或者利用原本那家銀行給予的較高估值,向另一家銀行申請新的貸款,並解決舊的貸款。

在某些情況下,你可能會為了節省利息或拿到更好的貸款配套而選擇再融資,但你必須把這個過程中的成本都計算在內。

此外,再融資貸款的部分,通常是歸納為私人貸款,所以償還期限也較短。

  1. 繼續供期

簡單來說,房地產領域的“繼續供期”就是與一個資金周轉不靈的屋主合作,通過合法的程序,達成為該屋主償還每月分期付款,以換取共享房子脫售後利潤的協議。程序達成後,房子不一定要立刻出售,而且在房子出售前,屋主仍可繼續居住在原本房子,而他/她作為投資合資企業的合伙人在保值方面的貢獻保持不變。

  1. 其他金融機構

想要申請房屋貸款的時候,除了求助傳統銀行,你也可以考慮回教銀行或其他貸款機構,例如Malaysian Building Society Bhd,甚至連保險公司也可協助你購屋。

有准證的財務公司也是選擇之一,但值得注意的是,這些公司的利息和配套與銀行不同。

如果獲得的貸款幅度偏低,買家也可以考慮提取公積金來付款。

  1. 支付更多頭期

如果你擁有一筆“閑置”、沒有為你賺取回酬的儲備金,你可考慮支付比平常10%至20% 更高的首期,因為長期下來,這有助降低你的每月支出,來賺取你想要的回酬率。

至此,產業投資四分法系列正式完結。這個系列的目的,是讓你知道市場上其實還有很多的選擇,能讓你在房地產投資上更靈活地應對不同的挑戰。

 

責任編輯:Zoe Chan

 

大馬法律界驕子陳佐彬專欄全集

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美國房貸利率創7年來最大漲幅 破5%樓市將加速下行

上周,美國抵押貸款利率接近5%,創7年多以來的最高水平。媒體稱,美國房貸率若“破5”,將標志著低迷的住房市場會再次受挫。

當地時間10月11日,房地美(Freddie Mac)公布的數據顯示,30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至4.9%,創約兩年來的最大單周漲幅。一些貸款者和房地產經紀人表示,即使是現在,除最有資格的購房者外,所有支付大額首付的人都面臨5%的借款利率

釋放美國經濟下滑信號

《每日經濟新聞》記者了解到,近幾個月來,美國房貸利率一直在小幅上升。達拉斯地區抵押貸款商羅德尼·安德森在接受媒體采訪時表示,“我們看到抵押貸款利率開始出現爆炸式上升。”

按歷史情況來看,5%的抵押貸款利率並不算高。在2008年金融危機爆發前10年的大部分時間裡,美國房貸利率甚至徘徊在5%~7%。但對習慣於以4%或更低利率獲得抵押貸款的購房者來說,接近5%的貸款利率讓他們猝不及防,他們對現在必須支付的住房貸款價格感到震驚。

媒體援引在線貸款信息網站LendingTreeInc.的數據稱,對於一所抵押貸款為25萬美元的房屋,5%的利率意味著每月的還款額要增加約150美元(不包括稅和保險),而在不到一年前,借款人的月還款利率還不到4%。一些經濟學家認為,如果借款人在更高利率環境下買不起房,賣方或需降低房價。

由於樓市表現通常是影響宏觀經濟的先導指標,房貸利率上升對美國整體經濟來說或是一個不好的信號。

記者了解到,今年8月,美國的成屋銷售較上年同期有所下降,這也是連續第六個月出現下降。由於住房供應短缺,以及刺激民眾購房舉措減少,許多美國潛在的購房者都選擇了按兵不動。而更高的抵押貸款利率則可能加劇這些潛在購房者的擔憂。

“隨著利息上漲,借款人會喘不過氣來。”房地美首席經濟學家山姆·卡特對媒體表示。

不難看出,美國一度炙手可熱的房地產市場正顯示出降溫跡像。房地產經紀公司Your HomeFree總裁比爾·納爾遜表示,在他工作的片區,降價房屋的數量是即將簽訂合同房屋數量的兩倍以上。

獲利房主數量恐創新低

兩周前,布拉德和弗吉尼亞·雷丁格在達拉斯市買了一套新房子,他們選擇了可調整利率的抵押貸款,這樣就可得到4%的貸款利率。雷丁格表示,如果是30年期的固定利率貸款,他們就必須支付4.5%~5%的貸款利息。

雷丁格稱,利率進一步上升的預期促使他迅速購買新房,如果選擇固定利率的抵押貸款,他的月還款額就將要高出幾百美元。

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《每日經濟新聞》記者了解到,可調整利率抵押貸款在一定年限後將重新設定市場利率,通常在期限開始時提供比固定利率抵押貸款更低的利率。一些美國房貸機構表示,隨著利率上升,對產品詢價的客戶數量激增。不過,他們在抵押貸款市場上的份額仍相對較小。據MortgageFinance的行業研究數據,二季度,他們約占抵押貸款來源的12%。

此外,美國近期的宏觀經濟環境也推高了與抵押貸款利率密切相關的10年期美債收益率——近期已漲至3.25%,為7年多來的高點。此外,美聯儲今年已連續三次加息,市場預期美聯儲在今年12月的議息會議上可能會再次加息。

媒體稱,更高的利率可能會扼殺美國的融資熱潮。在2008年金融危機爆發後的幾年裡,再融資熱潮的興起拯救了美國的抵押貸款行業。根據抵押貸款數據和技術公司BlackKnight Inc。的數據,如果美國房貸利率“破5”,那麼有資格獲得再融資並從中受益的房主將減少到155萬人,此數字將較今年年初下降64%,將創下2008年以來的新低。

對首次購房者來說,更高的利率將使他們的購房更困難。卡特表示,房地美支持的貸款中,約有45%是給首次購房者的,高於正常情況下的30%左右,這意味著,利率上升對美國房地產市場的影響可能比以往任何時候都要大。

全球海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示,“由於大部分外國買家在美國是用現金購房,今年以來,按揭利率的持續攀升對他們的影響是正面的。但房貸利率的上漲將增加需要從銀行貸款的購房者的負擔,從而導致房價上漲速度放緩。”

 

來源:每日經濟新聞
責編:Zoe Chan

“買不起學區房,孩子就完蛋了?”——新西蘭華人家長的故事

作者:中文先驅特約專欄作家 大狗熊

讀公立學校?還是交高額的學費去讀私立學校?或者去優質的社區購買價格很高的學區房?三個選擇,我們會選哪一個?如果你是孩子的父母,你會怎麼選擇?

1.

前段時間的一個周末,陽光明媚,天氣雖然很涼,但還很適合出門逛逛。我們全家一起出門,去離家不太遠的一個新區海邊溜跶,順便看了看一處預約的房子,然後我就郁悶了……

什麼情況呢?

我們預約去看的房子,不是在新西蘭最常見的 house(獨棟)或是 Unit(聯排),而是一套 Apartment(公寓)。通常,公寓都是在市內居住的選擇,但我們前往看房的 Hobsonville,是奧克蘭的新區,類似國內上海的浦東新區,或是北京的望京,規劃前景不錯,學校的教育資源評分也非常高,因為如此,這個區的房價不便宜,也就是所謂的“學區房”。

我們看的公寓,是一個標准的三口(最多四口)之家能住的兩房,樓下客廳飯廳廚房就是一個整間,樓上兩間臥室,加上小陽台,沒啦。整體空間感覺60-70平方米的樣子,比起常見的house面積要小不少,目前價格是67萬紐幣,大約合人民幣330萬元左右。同樣的價格,在普通的區域(比如我們現在住的西區)應該能買一個house,但在這個區域只能買一個6、70平米的公寓,這就是學區房的價格。如果是你,也有一個小孩之後需要考慮讀書,你願意多花錢為孩子購買一套學區房嗎?

這套公寓的主人也是一對青年夫婦,應該是考慮想換套大一些的房子吧。

這就是我在想的問題,因為沒有想出答案,所以我郁悶了。

你可能會說,不是說國外都是一樣的教育嗎?怎麼也會有學區房啊?

2.

我之前在國內時,覺得西方是小孩的天堂,學校教育都很棒,小孩沒啥壓力,也沒啥競爭。後來發現是自己想得太天真了。國外的公立教育的確讓小孩沒啥壓力,成天玩,但壓力就被轉移到了父母身上:這一天到晚只是玩,小學程度了連加法都不教,怎麼面對之後社會上的競爭啊?要麼就花不菲的費用上私立學校,要麼就選擇評分和口碑都好的公立學校。大家都想孩子上好學校,但資源有限,而公立學校是根據區域選擇的,於是就有了國內的朋友一定不陌生的“學區房”概念。到了新西蘭我才知道,這裡也有學區房!其實,全世界都有學區房啊。美國加州為什麼物價房價那麼貴,好學校多就是個重要的因素!

奧克蘭的雜志Metro每年都會做一期“奧克蘭最佳學校”系列文章,會將學校排名列出,這也會成為很多家長(特別是華人家長)擇校的一個重要標准。在新西蘭,對學校有一個評分機制:Decile評分。這個評分與學校的教育質量無關,僅是教育部對學校所在社區經濟情況的評分,分數越高代表該學校所處社區越富裕,而教育部分配給該學校的資金補助則越少。也就是說,Decile 分越高,說明學校的有錢家長越多。這個指標也就成為賣房中介最為強調的購房因素。簡單說,按這個標准,好學校 = 富爸爸多的學校!

最近一期Metro雜志的主題就是“奧克蘭最好的學校”,這樣的學校排名,父母們當然會非常在意。

Decile這個“社區富裕”指標有沒有用且不討論,但新西蘭的奧克蘭,或者說世界上大多數城市,一定有學區房。一條街的兩邊房子,因為不同的學區,價格可能差了十幾萬。奧克蘭最頂級的兩所中學——Auckland Grammar和Epsom Girls Grammar周邊的學區房,2016 年,典型三居室的房價中位數,已經超過了200萬紐幣(約 1000 萬人民幣)的“天價”,而平均房屋租金也超過了700紐幣(3,500 元人民幣)/ 周。

我們家 Molly 雖然現在才2歲不到,但教育的問題就已經放在了作為父母的熊爸和熊媽面前。到 Molly 開始上學讀書的時候,是隨遇而安地不考慮評分,讀公立學校?還是交高額的學費去讀私立學校?或者去優質的社區購買價格很高的學區房?三個選擇,我們會選哪一個?如果你是孩子的父母,你會怎麼選擇?

3.

在繼續講述我的想法之前,我先分享兩個我們在奧克蘭遇見的華人家長的故事。

第一位,是乘自家的帆船穿越太平洋航海來到新西蘭的小波一家。他們家的兩個女兒,住在相對狹小的船上空間,讀書也並沒有在評分特別高的學校,但都知書達禮,有教養程度秒殺我見過的絕大多數國內同齡小孩。“知書達禮” 這個詞一點都沒誇張:大女兒很早(中學不到)就讀完了托爾金的全部作品英文版(包括很晦澀難懂的《精靈寶鑽》),自己繪制《魔戒》裡白城的圖騰雨傘去市集上賣,還在寫小說,做志願者,二女兒也氣質出色,小小年紀已經很有穿衣品味了。

兩年前我在小波家的船裡拍的照片,一家四口,其樂融融。

他們的父母沒有在學區房上投資,而是將自己的時間、精力和對於生活的熱愛投資給了孩子們。

另一位,是熊爸認識的一位媽媽。這位媽媽堅信學區房是正確且唯一的選擇,是孩子的必選出路。但他們家的經濟情況目前也很難購買學區房,所以她顯得很焦慮。這位媽媽性格比較 “直接”:在公開場合對老公和孩子稍不滿意就大聲指責,完全沒有顧及他們的感受。

好吧,我承認我舉的這兩個例子描述得太有傾向性了。但我有種不太善意的假設:如果第二個例子裡的媽媽購買了學區房,以她目前這種禮貌意識和行為習慣,就讀優秀學區培養的小孩未必會比沒有學區房的小波兩個女兒出色。我們的最終目標,是教育出一個優秀的孩子,買學區房是這個目標的必須條件嗎?

其實我想說的是,學區房肯定是給予孩子成長的一個好條件,但不是特別重要的決定條件,更不是唯一的全部。如果一個小孩去一個評分很高的學校讀書,但回到學區房的家裡冷冷清清,父母也沒有更多去陪伴關愛他,而是花所有的時間去賺錢供房,這樣的高分學校與孤獨童年,對於孩子的人生而言,到底是幫助還是阻礙呢?

國內的地產商已經瞄准了父母對於孩子的關注,這樣的廣告當然會放大父母們的焦慮。

4.

我當然也會操心Molly之後的教育環境,而學區房貴成這樣,不焦慮是不可能的。但我同時也在努力直面自己的內心:讀好學校是培養出好孩子的最重要條件嗎?我不知道有沒有正確的答案。我會努力工作,盡力給她一個良好的教育環境,但我相信,比起學校的教育,家庭的潛移默化影響同樣重要甚至更重要;比起和有錢的家長做鄰居來影響孩子,更重要的是自己成為孩子的榜樣。

如果我想讓Molly之後能夠關心別人,有一顆善良的心,我需要自己先做到去關心他人,幫助別人。與其對她說一百遍要關心別人的訓導,不如帶她去做幾次志願者。

如果我想讓Molly有融入集體,與人和睦健康相處的性格,我就必須走出自己的宅男世界,去結識更多的朋友,並與他人有更多面對面的相處。在與朋友們的互動中,Molly會觀察與模仿著我的模式,我如果能禮貌待人講規矩,她也自然會培養出相同的習慣。

如果我想讓Molly有對於世界充滿好奇的眼光,時刻渴望學習,我自己需要先做到對於世界充滿好奇。如果一個天天拿著手機玩《王者榮耀》的人對你說,你要好好學習啊,你能聽得進去嗎?而現實中,很多父母正是這麼做的。

你的行動,會成為你孩子的榜樣。

孩子學校的伙伴當然很重要,但父母給予他們的影響,其實要更大一些。

5.

話說回學區房,到底買還是不買?

每個家庭的情況不同,需求不同,孩子的特點不同,都需要單獨討論。對於狗熊家來說,可能我們還是會努力工作,爭取今後購買學區房。但這只是個人的選擇,唯一可以確定的是,作為父母,除了需要在工作上努力給孩子創造一個好的條件之外,更重要的是,需要在你想要孩子具備的那些優秀品質上,同樣加倍地努力才行。而不是說,努力賺錢,買套學區房,然後孩子就會自動成為優秀的孩子了。

如果你無法想像出未來是什麼樣子,那麼你如何能創造出一個未來呢?

努力讓自己優秀,孩子自然會跟隨著你,成為一個優秀的個體。

這也許就是孩子給我們這些作為父母的人的最大禮物:幫助我們成為更好的自己。

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來源:新西蘭先驅報中文網

責編:Zoe Chan

出租英國房產,別忘了買份保險|居外專欄

當你決定將房產出租,從房屋自住者成為房產投資者和房東時,新的責任也就隨之而來。其中最關鍵的一個方面,也是最大的一個改變就是保險。你要考慮的是,如果發生意外,什麼樣的保險可以為你提供保護?

當房產遭遇火災、失竊等不幸時,或有人在你的房產中遭遇意外或受傷時,家庭財產保險可以為你提供保護,承擔費用。但一旦你的房產成為了出租房產,你成了房東後,家庭財產保險就失效了。這時候,你就要盡快選擇能夠為房地產投資者和房東的出租房產提供保護的業主保險。

不久前,我的一個客戶因調到海外工作而決定將公寓出租,但他卻忘了將家庭財產保險換為業主保險。這是一個嚴重的錯誤!後來租戶在房產中受傷,並向房東索賠。但因為家庭財產保險沒有覆蓋此類事件,租戶發起法律訴訟,房東不得不支付賠償金。幸好租戶沒有受到致命傷害,否則房東所要支付的賠償金可就要貴得多了。

為什麼家庭財產保險不為出租房產提供保護?

家庭財產保險主要為獨戶家庭、屋主自住房產提供保護。一旦出租,房產就不滿足上述要求。因此,家庭財產保險部位出租房產提供保護。

房屋一旦出租,承保人承擔的風險就相應增加。由於租戶不像業主那樣對房產保護有加,房屋出租後,承保人常常收到更多的索賠。因此,家庭財產保險不適用於出租房產的房地產投資者。

業主保險

如果你計劃出租房產,你需要購買業主保險。一般來說,由於承保範圍更廣,這一保險的平均費用相比家庭財產保險高出20%。

房東有兩種保險組合可供選擇:

  1. 業主財產保險組合
  2. 承租人財產保險組合

這一保險為受到大雪、冰雹、風暴、火災、雷電和其他風險侵襲的房產提供保護。承保範圍還包括共租戶使用的家庭用品以及割草機、掃雪機等設施。

業主保險還包含責任險。例如,如果租戶或其客人在出租房產中受傷,業主保險將承擔其產生的醫療和法律費用。在房產因重建或修繕期間而無法出租的情況下,大多數業主保險還會支付這一時間段內的租金。但不同保險承包範圍不同,最好的方法就是在買保險前認真閱讀具體條款。

如果你想要了解更多信息,咨詢哪一款保險產品對你而言最適用,能夠為你承擔不必要的責任,免除後顧之憂,就請聯系倫敦房地產中介Stonelink International。

 


翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

 

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

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非傳統留學國為何火起來?

作者:中國人民大學重陽金融研究院副研究員 王鵬

如今,美國、英國、加拿大等傳統留學對像國的吸引力有所下降,而捷克西班牙、沙特等非傳統留學對像國,它們日益受到中國留學生和家長們的重視。那麼,這其中的原因是什麼?中國留學生前往小語種國家留學的利弊是什麼?這會成為未來的一種趨勢嗎?

說到“出國留學”,人們往往首先想到“哈耶牛劍”等歐美發達國家的百年名校。然而,近年來,情況似乎正在變化。有中國留學市場風向標之稱的“中國國際教育展”日前在京開幕,來自美國、英國、加拿大、捷克、芬蘭等國家和地區的逾500所院校參展。而在展覽現場,捷克西班牙等非傳統留學國展區吸引了不少咨詢者。這種情形在五年前是不可想像的。

造成這種變化的原因有很多。歷經四十年改革開放,尤其是經歷過去十多年的留學熱潮後,中國家庭視野更開闊、消費更趨理性,以及中外交流的順暢、頻繁,共同造成了上述結果。

改革開放初期,出國留學僅僅是國內極少數精英學生的人生機遇。2008年後,隨著中國國力的持續提升、人民生活水平和收入的穩步增高,出國留學逐漸開始從“奢侈品”變成國內中等收入以上人群的“日常用品”。不過,當時人們的眼界還比較狹小。一方面,對外國知之甚少,除了哈佛、牛津等頂級名牌大學如雷貫耳外,很多海外名校,國人並不知曉。另一方面,那個時候的中國家庭,在相當程度上還把送子女出國留學視為一項“面子工程”。因此,他們往往不惜傾全家之力,也要送子女前往收費高昂的歐美名牌大學。

最近十年來,上述情況正在悄然發生改變。中國家庭的眼界越來越開放。除了少數歐美頂尖大學,中國家庭也逐漸開始關注一些在名聲上或許沒有那麼顯赫,但在專業領域同樣出類拔萃,甚至在業內享有“隱形冠軍”美譽的非傳統名校。近年來,東歐大學“熱”在很大程度上就是得益於這一變化。歷史上,捷克工業發達,尤其是精密儀器、軍工等產業長期執歐洲之牛耳,絲毫不亞於我們耳熟能詳的“瑞士制造”。與此同時,中國家庭的虛榮心在下降,求“實惠”成為家長和子女的共識。在精算“性價比”後,越來越多的家庭把目光鎖定在學科有特色、業內口碑好、收費較劃算、就業有保障的非傳統高校和非傳統留學目的國。

布拉格查理大學(Charles University)是捷克乃至中歐最古老的大學,也是捷克最大的大學

當然,坊間對此也頗有疑惑:沒有美歐頂級名校的文憑,從這些非典型名校畢業出來的中國學子們,能夠在國內外就業市場上找到自己的立足之地嗎?筆者認為答案是肯定的。事實上,很多非名校的畢業生無論是在職業技能,還是交際能力上,都絲毫不遜色於那些傳統名校的同齡人。今後隨著學生和家長對於留學的認識更加理性之後,相信市場、用人單位、企業雇主也會逐漸調整自己的用人偏好,以便通過最高的性價比招募到最適合本單位的人才。

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來源:環球時報
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