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拜登上场强调稳定资产市场易受益︱居外专栏

上周拜登终於顺利登上美国总统宝座，国会山庄如临大敌，利用数以万计的国民警卫军来保护新总统宣誓就任。连身在美国的朋友也担心当天会出现大混乱，可喜是并未有发生预期的动乱。在特朗普年代，最大的特点是不确定性，政府的政策好像是一言堂，市场难以捉摸，投资市场难以预计！

相反，拜登以78岁高龄上任，可以预计美国民主党又会推倒重来，推翻过去四年特朗普的政策，尤其是奥巴马的医保政策、移民政策重新上路。外交方面，又会脱离孤立主义，重新与盟国建立合作、重新加入世卫、加入巴黎气候协议等等。

当然，对中国、伊朗等等措施，相信会维持一段时间，暂时未见到有缓和的趋势。

国内疫情控制才是拜登政策第一优先要处理的问题，将重新重视及信任科学，对疫情控制肯定有绝大帮助。一旦疫情改善，经济才可以重新启动。

美国准财长耶伦的财金政策，绝对值得大家留心。为了缓和疫情对普罗大众的影响，新政府提出1.9万亿美元的纾困津贴，但美国政府的债务已达27.7万亿美元。为了筹集资金，耶伦提出研究发行50年期的美国债券，不断印钞发债，也似乎是别无他法了。

美元的走势，也是大家必须关心的事情。特朗普利用企业减税，成功令企业将利润回流美国，美元在大量QE的环境下，仍然能够保持强势。民主党的加税计划，会否助长美元的弱势？耶伦在听证会上，只主张汇率稳定，未有表态支持“强”或“弱”美元，只反对贸易夥伴以汇率政策取得竞争优势，实际态度未明，要多加留意。

由於拜登政府政策的稳定性及可预计性，都轻易为市场预见，对投资市场、资产市场带来稳定情绪，对价格的推升，也会有所禆益。

延伸阅读：拜登宣誓就任美国总统，对美国房产会有什么影响？

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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双喜临门：海外“连体房”适合您吗？

用买一套房子的钱买到两套房子，听起来是不是好得难以置信？建造或购买一套连体房（Duplex，也称复式房）可能会带来相当可观的收益，但有您想像的那么多吗？就房子的宜居性和外观而言，连体房又有什么缺点？

首先，什么是“连体房”？

连体房通常是指两栋连接在一起的建筑物，通常是并排的二层楼，也有以上下层分隔开的，一般情况下由一面墙或一层地板隔开。然而在较复杂的设计中，两栋建筑可以以更精巧的方式连接起来，共享几面墙，有时也共享庭院空间。

连体房也有其它的形式，比如两栋独立的房，或者一栋在另一栋前面。它们也不是必须对称或完全相同——一栋可以更大，建筑布局可以不同，也可以将它们设计得看起来更像独立的别墅。

连体房的主要优势是什么？

您可以将第二栋住宅出售可以抵消一些建筑成本；
两个家庭可以共同购买一块地，并分摊开发成本；
您可以把第二套住宅或多出来的房间出租，以赚取外快。

建造连体房比独立屋贵吗？

是的，但是一栋连体房的价值几乎可以达到单栋住宅的两倍，而且建一套连体房比建两套独立住房要便宜得多。其优势来自于购买一次土地可以获得两套住宅。一份建筑合同将比两份合同便宜，建筑师、工程师、测量师和城市规划师的专业费用将与单栋住宅更为相似。事实上，两个住宅的工作将同时进行，这将减少劳动力成本和设置费用。

还有其它我们可能不知道的额外成本吗？

有，市议会和城市规划费用可能更高，装修、窗户、电器和管道的工作量也会增加一倍，提升安装服务成本。

哪些地点适合建连体房？

澳洲大多数地方政府对建连体房的地点都有具体的要求，通常包括最小的地块尺寸和宽度，所以仔细检查这些规定是必要的。许多市议会对位于建筑群内部（battleaxe lot）的连体房也有限制。

并排连体房的理想宽度是18 – 20米，但15米宽的场地也可以。

位于角落的地点较为理想，因为两栋建筑物都可以有自己的临街面。如果地方足够大，它们甚至可以分开建，也可以有单独的车道。

又有哪些场地不适合兴建连体房？

小型场地（150平方米以下）；
以前划分过的场地；
临街面积有限的场地；
朝向差，被邻近建筑物遮挡；
在许多地区，由于排水问题，从道路上向下倾斜的场地不适合。

连体房会带来哪些额外的问题？

建设阶段的额外成本，如厨房和洗衣房等设施的双倍投入。

如果是合作建房，在选择设计和风格方面可能会出现分歧。

如果是并排连体房，自然光和通风可能会不够充足，因为防火墙将住房分隔开来，不能有开口。

一般来说，连体房的外观设计并不需要完全一模一样，但共享相同的建筑风格能够确保外观的连贯性。

主要的设计难题是什么？

朝向：在澳洲，如果后院不朝北，住房的一栋或两栋将会日晒不足；
如果市议会或现场条件要求车库建在中心位置，就会有许多困难相继而至。能否将车道分开，建立一个中央入口，是设计好连体房的关键。；
住房之间的噪音应该不成问题，因为澳洲建筑法规现在已经解决了这个问题。

建筑师有哪些聪明办法可以克服这些难题？

交错的建筑收进线（building setback）可以使光线照到向阴的一面；
庭院和建筑物中心的空隙可以提高采光；
天窗是阴面住宅的唯一其它选择。

有哪些审批手续？

第二套住房若要单独出售便需要单独审批。

一些市议会有专门的团队审批连体房，这意味着他们审批连体房的时间和审批独栋住房差不多。

在新南威尔士州的大多数议会地区，连体房都需要获得议会的批准。州政府已经制定了 “合规发展规范”，可以让某些类型土地的审批程序更加简单快捷。

编译自houzz

多代同堂、投资出租，还是升级置业，很多理由都值得您考虑购买或建造连体房。

连体房适合您吗？留下您的联系方式告诉我们，或者进一步咨询项目推荐。

郑爽“代孕弃养”风波刷屏！代孕在澳洲又该如何认定？｜居外专栏

近日，郑爽“代孕弃养”的新闻燃爆全网，再次让代孕成为热络的公众议题：代孕会不会使女性成为生育工具、代孕的商业化是否相当于变相的器官买卖和人口贩卖、如何应对代孕的灰黑产业链…… 连续三天，相关热搜占据微博热门榜前茅，录音、回应就不提了，连带周边如“眼泪prada、prada地掉”的Prada都在热门榜上走了好几遭。

央视新闻更是谴责“代孕弃养法律道德皆难容”，那么，代孕在澳洲又该如何被认定呢？

澳洲代孕故事：Lamb and Anor & Shaw [2017] FamCA 769

这是一个真实的夫妻借腹小姨子的案例。与通常代孕的金钱利益驱使不同，这是一个交织绝症，同情心，母爱和契约的家庭交易。

L小姐和S先生二人相识于校园，在交往多年后于而立之年喜结连理。妻子L聪慧能干，并于婚后伊始一直专注于事业发展。眼看年龄渐长二人萌生意念想要孩子，但是无奈天不遂人愿妻子怀孕困难。两人从妻子35岁开始尝试人工授精，历五年而不得；而妻子不幸在40岁体检是被查出患有乳腺癌。

眼看未酬舔犊情，人恐身先死，夫妻二人深陷于绝望和不舍。他们求助于小姨W请求借腹生子。小姨W时年30并育有一子；她虽已和前夫离婚，但是并无证据显示她手头拮据或和姐姐、姐夫之间有任何利益约定。

经过一番就医检查，医生成功从妻子L身上取卵并结合S的精子，然后植入小姨W腹中。眼看成就一番妹妹奉献帮助，姐姐天随人愿的家庭和睦的美事，不料又陡生波澜。

原来，妻子L天性好强，她寄毕生希望于一役力求妹妹顺利生产以了却可能是最后的遗愿，所以在妹妹植胚以后百般关注，希望事无巨细皆由自己掌控安排；而妹妹生性散漫不喜被管，加之孕激素激发母性不想受制于人。此后双方交恶，每况愈下，妹妹由恨转爱，不忍放手自己怀胎十月的孩子。姐姐夫妇当然不同意妹妹夺走他们的骨血，双方理论不成与孩子出生后的第二天就诉讼到澳洲家庭法院。

最终，法院支持了姐姐夫妇以及代表孩子的独立律师的申请，从满足孩子最大利益角度出发，判定由生物学父母分享子女抚养权；而代孕妹妹只有在获得姐姐姐夫同意的情况下，才能和孩子相处。

代孕在澳洲

澳大利亚法律上认定的代孕有两种：利他代孕（altruistic）和商业代孕（commercial）。

顾名思义：利他代孕是指代孕妈妈（surrogate mother）并不因为代孕分娩所承担的身体和心理辛劳而要求任何物质形式的回报，以上案例中的小姨从所披露的证据来看就属于此类。

利他代孕在澳大利亚，如果满足特定的要求是合法的。

而商业代孕则是指双方约定以代孕而获取任意形式的物质回报，这在澳大利亚是违法行为。

法律约定：任何把孩子商品化，且把穷苦家人暴露于安全隐患以达到富裕阶层的某种利益是刑事罪，与之对应的惩罚可以是高达11万澳币的罚款和3年牢狱。

与澳洲立法不同的是，商业代孕在印度、乌克兰和美国的一些州是合法的，并以此形成了一条成熟产业链。以美国为例，不完全统计每年寻求在本国或者海外代孕的实际发生案例达到数千例；而澳大利亚因为在本土只认可利他代孕，所以每年只有数百例，而其中有一部分人远赴海外寻求商业代孕。

代孕立法

随着寻求代孕人数的逐年递增，澳大利亚自2004年以来在除了北领地以外的其他各州均引入了相关法律以约定利他代孕的各种条件和流程，并寻求解决海外商业代孕所获孩子的身份认同和抚养权分配问题。

澳大利亚各州的代孕法虽然各自为政不尽相同，但是在孩子身份认同和抚养权分配问题上都寻求对接适用于全联邦的家庭法（Family Law Act 1975）。其中最重要的部分，就是如何基于满足孩子利益最大化原则，来判定生物学父母和代孕妈妈对于孩子的抚养责任义务。

值得一提的是，这些法院判定而确定的父母和子女身份，并未明确衍生至普通父母子女之间的其他权利义务，比如孩子在成年后是否有继承权和获得其他父母利益赔偿的权利。

截至目前，法院受理的案件大部分是生物学父母寻求判决（parenting order）来有权处置孩子的重大事项决策，居住安排并承担各自照料和抚养义务。代孕妈妈们，则大多被法院要求同意（consent）判决，或者缺席审判。本文案例中的小姨，即使对于怀胎十月的孩子产生了感情并于其姐姐姐夫交恶，也仅仅是向法院寻求能定期探望孩子。

维州操作

利他代孕在墨尔本所在的维多利亚州由辅助生殖法案来约定其相关执行（Assisted Reproductive Treatment Act 2008）。该法案预定：个人或者夫妇可以在自己无法完成生殖时借助代孕来获得孩子。

在该法案框架下，生物学父母可以和代孕妈妈签订代孕协议，来预定代孕妈妈在产后放弃孩子抚养权。代孕妈妈需要满足以下条件才能获准代孕：

年满25岁；
生养过孩子；
获取独立的医疗和法律意见；
无犯罪记录。

维多利亚州规定：生养孩子的妇女的名字将被记录在孩子的出生证明上（birth certificate）；所以即使代孕妈妈不是孩子的生物学母亲，她的名字依然会被记录下来。但是，孩子的生物学父母及代孕委托人，可以在孩子出生后28天后，并不晚于6个月向法院申请替换抚养令（substitute parenting order），来修改并登记生父母的名字。法院则需要满足以下条件才会准许抚养令：

该抚养令符合孩子的最大利益；
该代孕开始时由特别委员会审核批准；
在申请抚养令时，孩子已经由代孕妈妈交由生父母抚养。

笔者就职于维多利亚州领先的家庭法专职律师事务所专注于婚姻，遗嘱和物业相关法律领域的分享。法律案件的考量依据个人实际情况出发，笔者分享不作为针对任何个体的法律专业意见，不承担理解并行使相关内容于实践的任何法律后果。

澳大利亚离婚，财产分割，子女抚养以及澳洲遗嘱遗产的相关法律个案咨询请添加微信。

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

拜登上台后留学政策或有变，赴美留学生能否受益？

美国新任总统拜登于1月20日正式就职。对于正在美国读书以及还在犹豫是否应赴美留学的中国学生来说，新总统上台能否带来与特朗普政府不同的留学政策，左右着他们对未来发展的计划。

放宽移民政策有吸引力

拜登在选举时就曾表示，要放宽移民政策，其中最引人注意的是计划增加H-1B（特殊专业人员/临时工作）签证名额，以及让部分留美博士直接拿永久居住权（绿卡）。早在2020年11月，彭博社就表示，拜登政府有意减少对H-1B签证和绿卡限制，而大量因特朗普政府带来签证困境的外国就业者可能因这些政策解决身份问题。

作为美国最主要的工作签证类别，H-1B签证是签发给从事专业技术类工作人士的签证，持有者一般拥有较高学历和特殊专业技能。此前，特朗普政府多次拿该签证“开刀”。2021年1月8日，美国国土安全部宣布取消当时的H-1B抽签制度，代之以基于工资水平的签证分配程序。这一政策一旦实行，新毕业的留学生将很难有机会留在美国，因为大部分应届毕业生难以和有工作经验的申请者竞争薪资水平。该政策主要影响到来自印度和中国的高新技术人才。

不过目前，上述政策并未确定是否执行——在拜登上任的首日，白宫发送了一份备忘录，冻结各机构尚未生效执行的待审规定，而按照薪水高低分配H-1B名额的新政策也包括其中。也就是说，新的H-1B分配政策作为已经发布但尚未执行生效的新规定，其生效日将会从3月9日推迟到3月21日，在此期间新政府可能会对这一政策进行修改。虽然这一点并非受到所有外国人的欢迎，但是对于中国学生来说，是一个吸引他们继续赴美留学的条件。

美国硅谷媒体《圣何塞信使报》近日称，拜登政府的一系列政策是否能够顺利实施，目前尚不可知，但有一点可以确定：美国目前有9万到10万人持有H-1B工作签证的配偶签证（H-4签证），而特朗普政府曾经试图取消这部分人在美国合法工作的权利，并且让他们难以在美国取得绿卡。报道称，这一政策在拜登上台后将难以为继。另据《华盛顿邮报》报道，拜登表示应该为美国STEM（科学、技术、工程和数学）的博士直接发绿卡，因为他们将“对世界经济发展做出最为重要的贡献”。拜登认为，“这些受过高等教育和训练的人才流失到国外，会损害美国在经济上的竞争力”。如果这一政策真的实施，STEM专业的博士生将不再需要申请工作签证，进而导致硕士和本科学位获得签证的几率增加。

相关资讯：【拜登上任拟开通“快速入籍”！中国人移民美国热潮不减】

留学生仍持观望态度

在经历了过去几年越发紧缩的签证政策后，留学生对拜登上台之后的新政表示有所期待。但从《环球时报》记者采访的目前身在美国的留学生来看，大多数人仍然持观望态度。在加州大学负责一部分学生工作的博士生王同学表示，首先，拜登所提出的政策——如在美国毕业的博士可以直接拿绿卡——只是目前一个不成熟的想法，并没有被正式提上日程，也完全无法确定以后是否会真的实施。另外根据薪资决定工作签证分配的新政虽然被叫停，但也不知道是否会被修改、如何修改，因此拜登政府未来会有多少对留学生有利的政策、又有多少能够顺利实施，目前还是未知数。

此外，不同专业的学生也有着不同看法。王同学表示，“现在看来，可能会有的一些好消息即使真的成为现实，也明显更加偏向于学历更高、专业更加热门、在美国时间更长的从业者，而并非刚刚毕业或者即将毕业的留学生”。在国内本科就读雕塑专业、目前还在犹豫是否要去美国留学的谷同学表示，拜登提出的移民政策对文科、艺术等专业的学生并没有实质帮助。谷同学正在考虑，在疫情缓解之后，可以去欧洲的艺术大学上预科并考入研究生，“欧洲一些学校对艺术类专业甚至还有优惠，学费也更便宜”。不少留学生希望，拜登政府能够颁布一些对在读学生和应届毕业生更加有利的政策，如相对宽松的OPT（学生签证持有者的工作许可）等。

最关注防疫政策和中美关系

实际上，对于赴美留学生来说，大家现在更加关心的是美国在防疫方面的新政策和中美关系的发展趋势，可以说其重要性远高于移民政策。大量赴美留学生无法入境美国，只能在国内上网课，学习的效果大打折扣。因此，几名接受采访的学生都期待拜登上台后“能尽快在对抗疫情上取得成绩，让留学生安全放心地入境美国，回到校园”。目前在北京一所排名不是很靠前的高校读大学三年级的于同学说，由于自身在校成绩还不错，原本的计划是在毕业后申请美国研究生“镀一层金”，“但如果疫情持续恶化的话这个想法就要搁置了”。现在她距离毕业还有一年多的时间，通常来讲是开始着手准备文书和相关考试的时期，“现在心情很焦虑，因为不知是否应赶紧准备国内研究生考试”。

对于许多仍滞留在美国的中国留学生，尤其是不再接受家庭支持的硕士和博士生，疫情影响了很多人的奖学金数目和毕业以后的工作机会，却增加了生活开销。在王同学的同期和朋友中，不少人都面临经济困难，表示“希望下一次美国政府的纾困金，留学生也有资格领取；希望美国政府对教育和学校的支持能够变多，让学校有更多的资金和岗位，能够帮助留学生完成学业、找到工作”。

除此之外，中美关系在学生赴美留学意愿中依然是最大因素之一。特朗普任期内，中美关系开始变得紧张，一些专业相对敏感中国留学生开始担心，自己在美国从事科研工作会收到阻碍和限制，甚至危及人身安全，他们的家人也有相同的担忧。王同学称，在特朗普任职前，“几乎没有人有这样的顾虑，也从来不觉得自己被区别对待了”。她表示，周围的中国留学生普遍希望拜登上台后，美国对待留学生和研究者的态度“能够恢复到过去正常的状态”，让大家能够在一个更加安全、自由、轻松的环境中学习和工作。

来源：环球时报

拜登当选总统无疑会在种种政策上都要更加宽松，留学生迎来利好，值得期待。居外IQI会密切关注美国最新移民和留学政策，继续将实用资讯带给大家。

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美国房价增长达6年最快！“领头羊”西雅图房价多少钱一平？

美国20个城市的房价于去年11月份急速上涨，处于历史低位的抵押贷款利率继续助燃火爆的住房市场。

美国房价取得2014年以来最快上涨

据彭博社报导，标准普尔CoreLogic凯斯-席勒美国20城房价指数11月份同比上涨9.1%，高于彭博调查所得经济学家预期中值8.7%，是2014年5月以来最大涨幅；10月份同比上涨8%。根据公告，凤凰城、西雅图和圣地亚哥11月份房价涨幅最大。

尽管疫情带来严重经济后果，但处于历史低位的借贷成本助长了美国的房地产繁荣。随着美国人赶赴郊区买房，稀缺的房地产库存遇到不断增长的需求，推高了房价。自7月以来，30年期抵押贷款利率一直低于3%。

秋冬通常是房产交易的淡季，加上在疫情推波助澜下，房屋市场通常会降温，但大西雅图地区的房价仍比全国其他任何地方的增长速度都快。

西雅图房价增速保持全美最快之一

根据标普CoreLogic 凯斯-席勒房屋价格指数的数据，普吉特海湾（Puget Sound，海湾周边地区集中了华盛顿州九大城市中的六个，包括西雅图）10月的房价上涨速度，是除了凤凰城外，比起其他城市也要快。该指数报告了美国房价连续三个月的滚动平均值。而大西雅图地区的价格包括金县（King）、皮尔斯县（Pierce）和斯诺霍米什县（Snohomish）县的房屋。

去年10月，是大西雅图地区房屋价格连续第9个月上涨，比去年同期涨幅11.7%，成为全美房价上涨第二快的城市。而凤凰城则比去年同期涨幅12.7%，比今年9月份的11.4%还要多。2019年，西雅图房价涨幅超过了其他西海岸城市，如波特兰、旧金山和洛杉矶等。

再来看看美国房地产经纪人协会（NAR）的更新数据。

2020年12月，西雅图的房屋挂牌价中位数为72.5万美元（折合约469万元人民币），每平方英尺的挂牌价格中位数为510美元（折合约3299元人民币），价格换算后即每平方米5490美元（折合约35509元人民币）。销售价格中位数则为73万美元（折合约472万元人民币）。

西雅图：挂牌价格中位数 vs 销售价格中位数

西雅图的房屋售价与挂牌价之比为100%，这意味着平均售价与要价相约。

去年12月，西雅图属于卖方市场，这意味着想要购房的人比待售房源多。

平均而言，西雅图的房屋在上市51天后就会售出。从11月开始，西雅图的上市天数中位数呈上升趋势，而从去年开始则略有下降。

上市时长中位数：51天

西雅图买房小知识

Q：什么时候是在西雅图买房的最佳时机？

A：西雅图的大部分房屋在7月挂牌待售，8月卖出。点击查看西雅图最新热门房源

Q：西雅图在售房屋类型有哪些？

在西雅图，大约45%的建筑是独立屋，而大型公寓楼和小型公寓楼则占了剩余住房的大部分。这个城市的房产建设年份的中位数是1959年。这座城市主要提供一居室和两居室的房屋。此外，租房者和房主之间的比例基本持平，可以说是相当稳健的一个房地产市场。

西雅图复兴滨水区2卧新房，可步行至中央商务区、唐人街、体育场和国王街站，房价仅约¥238万。点图了解详情

Q：西雅图有哪些新兴的郊区？

西雅图中都市区值得关注的一些新兴郊区包括塔科马（Tacoma）、贝尔维尤（Bellevue）、吉格港（Gig Harbor）、埃弗雷特（Everett）和肯特（Kent）。个别区域的更多详情，欢迎联系居外IQI查询。

Q：在西雅图生活是怎样的？

西雅图是一座相当不错的城市，对于那些喜欢轻松氛围的人来说，可以在这里买房。这座城市的特点是有大量的绿化，附近有超过500个绿地供居民享受，如Warren G. Magnuson公园和Carkeek公园，在城中许多地方都很容易到达。此外，居民会发现大部分街道都有良好的树木覆盖。对于喜欢安静的人来说，这个城市也是非常理想的，因为这里的交通噪音水平一般很低——尽管仍有一些较吵的地区，特别是靠近西雅图西高速公路、90号州际公路、铁路线或金县国际机场。

西雅图的业主会很高兴发现，杂货店总是只需很短的步行路程。同样，通常在拐角处就有一家餐厅或咖啡馆，步行到各种服装店也很近。至于教育方面，当地人很喜欢靠近小学和中学，这些学校距离西雅图的大部分待售房产都在步行范围内。

相关资讯：2021年美国购房流程：轻松买房十步走！

信息来源：Realtor.com、Zillow、新浪财经丶西城时报
责编：Zoe Chan

西雅图房市一枝独秀，房价上涨势头强劲，加上房源短缺，想分一杯羹的投资者绝对要抓紧机会！

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2020年日本这两类房地产投资几乎翻倍！｜居外专栏

2020年可谓是极不寻常的一年，日本政府为了应对新冠疫情的蔓延出台了一系列政策，包括出台“紧急状态”而暂停了广泛的经济活动，推出史上最强的刺激计划，总规模超过200万亿日元（相当於GDP的40％），并8月开始实施“GO TO运动”（Go Toキャンペーン），投入约1.7万亿日元，来支持因为疫情而遭受巨挫的旅游业。

日本经济从第二季度末开始有序复苏，在出口和私人消费的推动下，第三季度GDP总值环比增长21.4％；第四季度的进出口贸易连续顺差。根据世界银行最新发布的《全球经济展望》报告，对日本的经济，2020年预估为-5.3%的负增长，而2021年可实现2.5%的增长率。

日本投资交易额

日本的房地产投资交易量，在2020年却并未受到新冠疫情的太大影响。据世邦魏理仕（CBRE）的数据，2020年的房地产投资的总交易量与2019年基本持平；其中，在物流类和住宅类的投资驱动下，2020年前三个季度的累计交易量，同比增长3％，达到2.6万亿日元。而因电子商务的迅猛发展被追捧的物流类投资，以及被市场长期看好的住宅类投资，在持续资金流入的推动下，上述同期，累计交易量达到1.2万亿日元，同比增长高达95％。

当然，新冠疫情还是促成了投资的选择偏好，如写字楼类的投资，在目前远程办公被广泛采用的情况下，投资策略正在被审视；而受入境游客急剧下降的影响，导致零售和酒店类投资受到冷落。

基于日本政府持续的宽松货币政策，低利率所带来的低成本资金，估计会继续选择相对于其他资产更高收益，且更稳定的房地产投资，因此，2021年日本房地产投资的总交易量应不会逊于上一年度；且若疫苗可以有效控制疫情，经济可以尽快恢复的话，投资者对于房地产的热情将更加强烈。

风险披露：
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【视频】与澳洲名校为邻在世界宜居之城寻找您的居所与机遇｜居外精选

无论是买房自住，还是置业投资，著名学府周边的项目绝对是买房人最满意的选择之一。名校的声望、教育氛围和海量的人流量，这都是无法复制的稀缺资源，也是投资者看中的投资潜力。目前，澳洲墨尔本政府在邦多拉（Bundoora）开展的“Polaris 3083”项目，就是这样一个值得关注的潜力项目。

“Polaris 3083”是邦多拉地区最大的旧城改造项目，位于区内Plenty路，距城市CBD 15公里，25分钟车程。项目毗邻澳洲名校乐卓博大学（La Trobe University，也译为：拉筹伯大学）主校区，与皇家墨尔本理工大学（RMIT）邦多拉校区仅4公里，是一个汇集了数万名年轻学生的活力社区。计划于2010年开始建设。

经过十年发展，“Polaris 3083”已不只是一个项目，更是一个靠近名校的高品质生活社区——总占地面积超过12公顷，集学生公寓、高端住宅、休闲娱乐、零售购物、医疗保健等诸多功能配套于一体的超大型现代化综合社区，入住居民数量近千，是墨尔本北部最大的现代社区，也是最具人气、最吸引房地产投资的目的地！

下面通过交通、环境、配套等角度，进一步了解“Polaris 3083”这个完善的高品质社区。

位于墨尔本北郊的“Polaris 3083”及周边全景。橙色为乐卓博大学，项目周边的ABCD是各式公园或高尔夫球场。

“Polaris 3083”大学城整体规划图。可清楚看到分批建造的住宅项目，如Lunar、Nova，购物、医疗等常规配套，以及兴建中的希尔顿花园酒店和商务办公楼，右上角是乐卓博大学校区。

交通便利

项目所在的邦多拉位于墨尔本北部16公里外，位于城市CBD和Plenty峡谷之间，通过便利交通，让您进退自如，同享都市繁华和大自然的宁静。

项目紧挨86路电车站，乘坐电车继续向北可以到达RMIT在邦多拉的一个校区，往南能够到达市中心。喜欢乘坐火车的小伙伴可以去附近的Macleod Station搭乘火车直达CBD。此外，在邦多拉还有不少社区的公交线路，比如可以直通Northland Shopping Center的382，途径Doncaster去往墨尔本东南区的902，直达墨尔本CBD的350等等。

靠近名校资源多

项目毗邻名校乐卓博大学主校区而建，附近的教育资源丰富，从幼儿园到大学，满足不同年龄段的学生。

首先要说的就是和项目一街之隔的乐卓博大学——公认为是教学研究方面最活跃的澳洲大学之一，是泰晤士高等教育（Times Higher Education）所公布的澳洲大学十大以及世界大学（建立少于50年的）前100强的一所大学。目前，约有2万7千名学生在这里学习生活，还有大量的教职员工在这个校区上班。

其次，“Polaris 3083”以北约4公里就是另一所名校皇家墨尔本理工学院（RMIT）的校区。最后，项目周边遍布各类学校，从公校到私校，从幼儿园，小学，中学一直到大学，基本一条龙全包了，很适合家庭住户。

绿色自然环境

“Polaris 3083”占地宽敞，经过精心设计、建造后，拥有绿意盎然的环境。不止如此，项目周边的大环境也极为出众。和项目一街之隔的就是国家公园级别的邦多拉公园（Bundoora Park），里面有专门的农场以及湿地公园，美景如画，最适合周末带上家人来这里野餐踏青了。类似这样的各色公园还有四五个。

如果您是一个高尔夫球爱好者，那么 “Polaris 3083”所在的邦多拉可能是您的天堂。这里有Bundoora Park Public Golf Course，Latrobe Golf Park和Strathallan Golf Club三个高尔夫球场，价格也都非常亲民。

生活配套不断完善

经历十年建设，“Polaris 3083”社区的各项配套都在不断完善中。

项目本身建有全新的购物中心，拥有Woolworths，Dan Murphy, Chemist Warehouse等知名的连锁商铺，还有华人朋友喜欢的亚洲超市，奶茶店，回国礼品店和快递店，餐厅也是多种多样。如果觉得选择不够，还可以沿着Plenty Road往北走约1.5-2.5公里，能够到达Bundoora另一片购物区域，以及Bundoora Square Shopping Centre。

至于医疗，社区本身就自带一个诊所Polaris Medical Centre。而该地区大型医院La Trobe Hospital就在项目往南600米，步行就能到达，非常方便。

毫无疑问，“Polaris 3083”正朝着适合城市居民安居乐业的品质社区而不断完善。同时，开发商Dealcorp也经常举办一些社区的活动，丰富大家的周末生活。例如免费的户外健身课，为孩子举办的足球比赛，和专业人员带领的野生动物徒步之旅等等。数据显示，目前本地区常住人口中家庭住户的比例正逐步上升，由此可见本地民众对此生活环境的认可。

跟随而来还有更多的投资，例如知名酒店品牌希尔顿酒店已确定在“Polaris 3083”打造包括168个房间、体育酒吧的高档酒店，“Polaris 3083”地区首个商务办公室也正在兴建中。人口的快速流入、设施不断完善，使得“Polaris 3083”社区房价、租金也随着提升，并有望随着项目的推进而持续增长。今后社区建设的每个重要节点、每个重要项目的完工，都会提升房产的价值，潜力巨大！

当然，现在投资“Polaris 3083”仍是不错的机会！这个庞大的综合项目分批建造，之前已陆续推出了“Stellar”、“Vista”、“Aspire”系列品质住宅，均备受好评。现在“Polaris 3083”再次推出全新的现代住宅——“Lunar公寓及联排别墅”，为大家提供令人艳羡的生活方式和投资机遇。

“Lunar公寓及联排别墅”位于“Polaris 3083”大学城北部的低密度住宅区，与社区内的购物和餐饮区相距仅2分钟的步行路程，数分钟的生活圈内囊括了品质生活所需的各类配套。

“Lunar公寓”是一个5层楼高的中密度公寓、全部精装修，一共有41套，每个户型开发商都赠送车位和储藏间，价位在38万澳币到72.5万澳币之间。“Lunar公寓”的一个特点就是性价比极高，一房总价38万澳元，但室内面积达57平米，阳台有16平米还赠送车位。大部分的两房两卫都在60万出头，自住的话可以拿到所有的首置业补助，投资的话租金回报也很高。

而“Lunar联排别墅”与公寓大楼相邻，共有3房、4房两个户型，均拥有充足的储藏空间、现代化的配套设施，是适合家庭居住的品质住宅。目前两个建筑均在紧张施工中，预计2021年初竣工。

目前，靠近两大名校的“Polaris 3083”已成为邦多纳乃至整个墨尔本北部最具人气的教育中心和新兴品质社区，并且日益完善中，增长潜力巨大。欢迎点击 https://www.juwai.com/56714510.htm 查看更多项目，或拨打400 041 7515查询。

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

展望2021年海外房产投资的八大趋势

2020年，这个动荡不安的年份经已结束。新冠疫情造成了巨大的经济衰退，以前赚大钱的企业由于无法适应新的需求而裁员倒闭。这种情况也影响了投资者，促使他们重新检视自己的投资组合，增加一些低风险的持有，减少高风险的持有。房地产不易受到急剧变化的影响，因而被认为是比较安全的行业之一。所以它当人们追求稳定的时候，房地产投资自然会显得很有吸引力。

高力国际在其最新的市场展望报告中透露，在近期疫苗发展和政府持续刺激政策的带动下，人们对房地产市场的信心不断上升，预计将使投资活动增加50%。随着大多数投资者准备重新进入市场，弥补失去的时间，高力国际发现，全球地区98%的投资者的目标是在今年增加他们的投资组合，23%的投资者更打算加码20%以上。

去年，全球大部分市场都被前所未有的事件所改变，包括新冠病毒疫情、英国脱欧贸易协议和高度分裂的美国大选结果。跟随居外IQI来一睹2021年八个海外房地产投资的关键趋势。

1. 一线城市办公楼仍为顶级资产

与认为疫情带来了“办公楼末日”相反，写字楼仍然是全球首选的主要资产。像悉尼、伦敦和纽约这样的主要商业中心，其写字楼板块继续提供规模和流动性，最终能吸引那些准备好进行交易并实施“核心、核心+增值战略”的投资者。重新定位写字楼资产，以满足健康、可持续性和技术基准，长期提供价值，是投资者明确的优先事项。

2. 房产类型的需求转变

全球各地的紧急封锁表明，大多数企业可以远程办公，而且包括办公室租金在内的员工维护成本的降低，可能会发生巨大的变化，减少商业租赁物业的需求。同时，由于我们在家的时间越来越多，家庭办公成为趋势，我们会优先选择独栋别墅和更宽敞的公寓。

美国纽约州的“绿林白宫”，双地块上的殖民式住宅，精心的现代化装修，6卧5卫6车库，房价约¥ 1,782万。点图查看房源详情

3. 郊区开发项目值得关注

疫情促使郊区房产人气急升，因为它可以在封锁期间提供更大的灵活性。考虑到郊区的租金成本往往较低，加上远程工作，人们会寻求搬离大城市到更远的地方。由于小城镇的基础设施通常不是那么发达，投资者应该关注这些机会。

4. 住宅物业的价格变动

在英国，房地产价格持续以不正常的速度增长（根据Nationwide的数据，增长5%至平均22.6万英镑）。在美国，情况也是如此，全国房地产经纪人协会（NAR）报告新房的价格增长超过6%。

为了支持经济，英国等国政府推出了印花税假期，减少了购买第二套房产的税费，并降低抵押贷款利率以刺激房市。对于投资者来说，今年计划购房便有机会节省税费成本。

在租房方面，大城市的定价在下降，比如纽约下降4%，伦敦跌幅至3%。由于房地产的变化一般比其他行业慢，这些趋势将在未来几年内保持。

5. 物流和生活行业将蓬勃发展

人口结构的变化和生活方式的改变，加上人们对经济适用房的关注，以及亚太地区快速的城市化进程，为生活领域创造了新的投资机会。简单来说，这就是人们在人生不同阶段安家的房地产，包括出租和出售的多户型住宅、学生住房和养老房产等物业类型，还包括特殊的子类型，如微型公寓。这些新兴的生活领域是传统住宅单元不断扩充的有利投资选择，为投资组合增添了稳定性和增长的潜力。

根据高力国际的研究，物流和生活行业是所有地区投资者的首选。对这些资产的旺盛需求，有限的供应以及未来几年的预期升值，将要求投资者拓宽其地理焦点，并通过发展战略平台和利基地方伙伴关系来建立投资组合。

6. 从零售业和酒店业“捡便宜”

尽管受到全球疫情的重创，零售和酒店业却为投资者提供了一个难得的机会，他们希望以相对较低的成本收购核心资产和不良资产进行再利用，从而迅速扩大规模。高力国际预计，这些行业的折扣高达20%，大部分机会将在2021年下半年涌现，大部分交易将通过亏损企业头寸和不良贷款间接产生。

7. 替代品、平台和伙伴关系

为了实现潜在收益最大化，投资策略最好采用流动应用程式APP。未来，对经得起时间考验的另类资产的需求将继续上升。这些资产包括数据中心——它反映了对防御性和数字化资产的需求上升；以及建房出租、养老生活和由生命科学支持的资产——它们反映了基于人口老龄化的广泛结构性转变，并因疫情而加剧。独特的监管和市场动态将进一步推动投资者寻求专门的地方联盟、平台和伙伴关系以获得新的机会。

8. 气候变化

随着洪水、火灾、台风等与气候变化有关的自然灾害的发生频率不断上升，投资者在编制投资组合时应尝试将这些风险考虑在内，从而进行战略投资，采取减灾措施，并与当地政府合作，保护濒危地区的房地产。此外，像可再生能源和可持续建筑材料这样的新技术，几年来一直在改变这个行业，并将继续发展。

2021年，让我们一起拥抱变革，在机遇与挑战中砥砺前行。

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疫苗问世、拜登執政，北美迎来投资井喷期！600万以下精选豪宅率先看

北美（Northern America）通常指的是美国、加拿大等地区，是世界上经济最发达的地区，其GDP总量明显超越了欧盟，其人均GDP更是远远的超越了欧盟。北美最主要的两个国家——加拿大和美国均为发达国家，人类发展指数极高，也是国人投资和移民的首选之地。著名财经期刊《Financial Times》刊文指出，中国正式解除疫情后，中国公民对海外房产的搜索数量达到疫情期间的三倍，首选国家分别是：加拿大和美国。

尽管这两个国家在近期与中国的关系，正发生着微妙而紧张的变化，但这并不影响资本看好上述两国的房地产市场。

全球最佳国家No. 1——加拿大

加拿大是世界上最宜居的国家之一。空气洁净、地广人稀、自然资源丰富、经济市场稳定、教育基础雄厚、优渥的福利为加拿大奠定了良好的生活基础，也吸引着来自世界各地的移民。

每年，《美国新闻世界报道》（U.S. News & World Report）都会对于75个不同国家地区进行全球性的“全球最佳国家”调查，约20000名来自世界各国的公民受访。在生活质量方面，加拿大每年几乎都“名列前茅”，今年更是连续第五年，拿下“五连冠”的世界第一。

01
枫叶之国
移民圣地

对于国人来说，加拿大一直被视为和平、安全、友好的国度，也是备受青睐的移民目的地，加拿大的多个城市（如多伦多、温哥华、蒙特利尔、卡尔加里等）甚至已经是华人的聚居地。同时，加拿大一直都是传统的留学大国，近几年在吸引留学生上表现尤为抢眼。根据加拿大移民局的数据，2019年共有超过64万国际学生选择加拿大留学，相比2018年增长了13%，加拿大业已成为全球第三大留学目的地。而留学生中潜在的众多高知移民，也将为加拿大房地产市场的发展推波助澜。

将移民作为人口增长主要来源的加拿大，作为短期经济复苏和长期增长计划的一部分，也在充分利用其在移民方面的优势来保持在世界舞台上的竞争力。因此，等不及疫情结束，加拿大政府向国会发布了《2021-2023年移民计划》，迫不及待官宣了“史无前例”的2021-2023年移民水平计划：将三年接收的总移民数量增加到了123.3万！比先前的计划，每年多接收5万！

2021年最高可引入1万新移民
2022年最高可引入1万新移民
2023年最高可引入1万新移民

也就是说，未来3年，将有高达123万移民配额虚位以待，移民加拿大的成功率大增！其中，能够促进经济发展、吸引优质劳动力的经济类移民总数将达到23.23万。可想而知，高净值人群短期内的剧增将引发加拿大新一轮房地产投资的热潮。

02
国民最新“福利”
羡煞全球

加拿大是一个福利制度非常完善的国家，它的福利体制是一个多层次的体系，覆盖面很广，包括丰富的家庭津贴、失业保险、养老金、退休金、医疗保险、社会福利金、免费教育等等。今日，加拿大政府针对席卷全球的新冠疫情又出台了两项羡煞全球的最新福利。

新福利一：疾病恢复福利

自10月初以来，因COVID-19而被迫留在家中无法工作的加拿大人可以领取联邦政府发放的新福利疾病恢复补贴Canada Recovery Sickness Benefit （CSRB），联邦政府预计在2020年9月27日至2021年9月25日的一年时间内，将有490万人申领这项福利，目前，加拿大就业与社会发展部近期提供的新数据显示，从10月5日到11月22日，已经有17.7万人提交了295,000份成功申请。对于加拿大国民来说，疾病恢复福利是雪中送炭，更是锦上添花。

新福利二：国民将在明年9月前接种新冠疫苗

为了从根本上保护国民健康，除了上述的疾病恢复福利——应对新冠的现金补贴，加拿大还斥巨资投入新冠疫苗。根据最新消息，截止9月份，加拿大已经和阿斯利康、赛诺菲、葛兰素史克、强生、诺瓦瓦克斯、辉瑞和Moderna等公司签订协议，总计订购了3.58亿剂的疫苗，人均接近10支，这一数据堪称世界第一。近日，加拿大总理特鲁多在回击对其政府新冠疫苗接种计划的批评时保证，大多数加拿大人将在2021年9月之前接种新冠疫苗。

03
置业加拿大
投资优势多

加拿大作为一个政治经济稳定发展的国家，投资环境也具有相当的优势。诸如：加拿大的资本外调没有限制，其并没有专门的外汇管理机构，这对于在海外进行房产投资的人士来说是非常方便；外商投资所缴纳的税费和加拿大本土居民的所缴纳的费用是差不多的；加拿大货币非常稳定，有效的保障投资环境的风险；加拿大是高福利和高税收并存的国家，不过为了调动海外投资的积极性，会颁布相关的压税政策。

04
逆势飘扬
加拿大房市高歌猛进

疫情肆掠之下，全球经济颓势，失业率居高不下，按常理来说，加拿大房市应该是偃旗息鼓、萎靡不振。然而事实却是恰好相反：自今年6月份以来，加拿大全国各地的房市基本都是芝麻开花节节高，房价一路高歌猛进，房屋交易量破纪录飙升，火到一塌糊涂！根据加拿大房地产协会的报告，9月份加拿大的房屋均价已经上涨$604,000！这是有史以来的最高记录，相比去年同期均价涨了17.5%！仅是今年的前9个月里，房价涨幅就达到11.6%！交易量也是继续异常活跃，数据显示，9月份全国房屋交易量比去年同期多了20,000套，涨了45.6%。

为何在灾情大年，加拿大的房市反而量价齐升？加拿大房地产协会的资深经济学家Shaun Cathcart分析说，这里面主要是3个因素。第一个因素：封城期间所有经济活动几乎停止，人们的房需求被压抑，等到6月份解封后，就全一窝蜂跑出来买房了；第二个因素：银行的超低利率。当前，加拿大银行的贷款利率是处于历史性低位，人们的买房能力增长了很多；第三个因素：疫情对人们心理上的影响巨大。Cathcart认为，这次疫情导致的巨大动荡和不安定，导致加拿大的居民更想要一个安稳的家作为避难港。人们更加注重房子的安全价值、功能价值和投资价值。

今日，加拿大蘇富比國際房地產为您隆重推荐的位于加拿大的五处极具代表性的优质房源，价格在200万~500万美元之间，这么适宜的价格便可买得到豪宅，机会难得，一起来看！

低调与奢华兼具多伦多精英之所震撼全球
加拿大蘇富比國際房地產｜499.5万美元

温哥华日落美宅全视角海景高层精致生活从此开启
加拿大蘇富比國際房地產｜195.1万美元

蒙特利尔超大平层景观公寓优雅经典户型送您城市精英生活
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卡尔加里5000平方尺豪华别墅市中心智能家居生活无所不能
加拿大蘇富比國際房地產｜181.6万美元

令詹姆斯·邦德都会迷恋的家维多利亚奥利匹克山脚下的梦幻宅邸
加拿大蘇富比國際房地產｜460万美元

全球最重要的经济体之一——美国

尽管自新冠疫情发生以来，美国经济发展速度减缓，消费、出口和就业等多个领域都进入到缓慢的修复当中，但值得注意的一点是，近期美国地产市场交易十分火爆，后疫情时代美国新建住房和成品房屋销售同比增速均出现大幅攀升，当前美国房地产行业景气程度已超过经济危机前期高点水平。这背后主要的推动力是疫情当中美联储大幅宽松的货币政策，美国长期贷款利率的下调降低了房产购置的成本。与此同时，风起云涌的美国大选结果虽未尘埃落定，但拜登胜选似乎是大概率事件。拜登被投资者视为更理性、对外国投资者更友好的领导人，他将比特朗普更关心稳定和经济增长。上述的种种因素，都拉动着美国的购房热情。

01
变局育先机
美国房地产发展趋势分析

要想从房地产市场中获得最大收益，有经验的投资者需要优先发现房地产的发展趋势。接下来的一到三年中，美国的房地产市场可能会发生较大的变化，我们从中可以看到一些趋势，从而提前布局，先发制人。

1、更多居住空间的置业需求增加

由于疫情大流行，生活在大城市里的人们想要更多的居住空间，获取更多室内和室外空间的买家需求激增，房屋需要兼具居住、娱乐、职业/工作、锻炼和学习的空间；

2、更多关注户外设施

新冠后的户外设施变得前所未有的重要。城市当中自然环境（公园、绿地等）附近的住宅需求会更加旺盛。

3、通膨率会上升、房地产收益提升、价格上涨

美联储最近决定在可预见的将来让美国的通货膨胀率超过2%的基准，这将在未来一到三年影响所有的房地产市场。政策的转变将抑制房地产投资的利率，从而使投资者获得稳定的收益并提升现有房地产项目的价格。

4、贷款利率会上涨

新冠期间美国房地产价格上涨的一个主要原因是贷款利率的下跌。虽然为了刺激消费，美联署会在2022年之前将基准利率保持在零利率，但这种情况不可能一直维持下去。一旦贷款利率上升，购房者的贷款能力将大大削弱，房屋销售将放缓。

02
疫情未完待续
开发商优惠促销频出投资置业正当时

尽管美国的疫苗研发、上市与投入使用的前景十分可观，但是目前新冠疫情在这篇土地上仍未有终结的迹象。在全面接种新冠疫苗前，美国民众将与疫情长期共存，因而寻找到适合当下的恰当的生活方式比逃避与惧怕更为重要。纵观房地产市场，疫情对新楼盘的冲击最大，因为开发商背负了沉重的建筑贷款的压力，急需资金回笼，同时还要面对市场上众多新楼盘的竞争。因而近期一些老牌知名开发商不惜使出奇超，推出各项优惠政策（比如给予买家过户费用的优惠或减免，甚至许诺在几年之内减免管理费和地税等）以吸引买家入市。可以说，此时正是海外买家置业美国的好时机，真金白银的省下来，不是梦！

03
置业美国
优势多多

近年来，国内有很多知名的成功人士，如马云、姚明、影视红星如成龙、周杰伦、刘亦菲等等都有在美国买房置业，还有很多不知名的隐性富豪们也爱上了在美国买房投资。大家都是看到了美国的房地产市场是一个稳定的、充满了潜在的、丰厚回报的投资市场。下面我们就一起看看，在美国买房，拥有哪些优势。大家都是看到了美国的房地产市场是一个稳定的、充满了潜在的、丰厚回报的投资市场。下面就和大家一起看看，在美国买房，拥有哪些优势。

优势1：美国房屋产权为私有制，永久产权。

中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，美国房屋产权是永久的。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。

优势2：美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障。

美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息，包括实际价格、税额、交易日期、交易情况，都必须明确地呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖双方的权益，比较公平公正公开。

优势3：美国房产可以获得较高的租金回报率。

以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。根据ATTOM Data Solutions发布的2020年第一季度独立屋租赁市场报告，2020年美国平均年总租金收益率为8.4%。

优势4：美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择。

美国房产类型分为：独栋别墅、联排别墅、公寓、多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。

综上所述，如果您有海外置业的考虑，当下，进军美国房地产市场不失为一个绝佳的时机。下面，蘇富比國際房地產就为您隆重推出位于美国的五大房源信息，全部售价在600万美元以下，不要错过！

西雅图夜未眠只为这栋获奖无数的精致水上豪宅
蘇富比國際房地產｜350万美元

亚特兰大绝美私人庄园豪华&优雅生活唯您所愿
蘇富比國際房地產｜369万美元

纽约布鲁克林联排别墅绝美当代设计彰显上流生活品质
蘇富比國際房地產｜449.9万美元

洛杉矶获奖建筑作品美轮美奂的加州生活启示录
蘇富比國際房地產｜460万美元

奥兰多私人庄园五星级度假胜地圆梦美利坚
蘇富比國際房地產｜590万美元

国际形势变幻莫测，唯有提前布局您在海外的资产特别是房地产配置，才能助您占尽先机。预想获得更多加拿大和美国房地产的项目资讯，敬请关注蘇富比國際房地產公司和居外网相关资讯。

蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络，遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。

中国人购房大增2.3倍！2021加码投资新加坡

新冠疫情虽限制了我们乘搭飞机出国，却限制不了中国买家在全球范围内寻找好房，该出手时绝不手软。

其中，新加坡凭其诸多优势，包括优良完善的基础设施、清廉高效的政府管治、安全宜居的安居环境、亲商有利的投资条件等，多年来备受国际买家青睐。即使在疫情冲击下，新加坡楼市依然稳健增长，这除了来自本地买家的强劲需求，更来自外国买家的购买热情。

“狮城”房市有多火？

2020年12月，在强劲的购买势头推动下，全新私人住宅的销售量创下了新纪录，飙升至近8年来的最高水平。

根据橙易产业（OrangeTee & Tie）最新发布的月度市场报告，市区重建局（URA）的发展商销量调查结果显示，去年12月，新房销量月度环比上升了57.2%，达到了1,217套。包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量增长了53.9%。与前一年同期相比，不包括执行共管公寓在内的销量增长了126.2%！

新加坡每月新房市场数据

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

欲了解更多地区销量分布、每平方英尺单价和畅销项目等关键数据，请阅览：【市场报告︱12月新加坡新房销量达八年来最高】

最大海外买家群疫情下交易翻倍

自2017年起，中国买家一直是新加坡房产最大的海外投资者。根据市建局（URA）的统计，2019年新加坡私人住宅交易量接近1.7万套，其中外国买家参与的交易占21.7%，而外国买家中的约1/4都持有中国护照。

橙易产业（OrangeTee & Tie）较近期整理的数据显示，去年第二季度，在有申报国籍的外国买家中，中国占了近一半（43.2%）居于首位，抢下98个私宅单位，遥遥领先以16.3%排第二的马来西亚买家。

到了第三季度，在所有外国买家中，中国的置业者依然占据了最大的份额，购买了225套住宅。换句话说，疫情持续蔓延不但没有令中国买家对新加坡私宅市场的热情冷却，反而成了交易激增的催化剂，实现了130%的惊人季度增长！同时，居外IQI中介的新加坡房源数量也激增，第三季度达到了全年最多。

据这份私宅市场报告，在来自中国大陆的置业者当中，有60%的买家购买了价格在50万至150万新加坡元之间的房产。近20%的人购买了售价超过300万新元的豪宅；在这些住宅中，有19套的售价为500万新元以上。就均价而言，大多数中国买家购买的住宅价格都低于每平方米18,000新元或每平方英尺1,672新元。

中国买家购买的公寓价格范围

黄金地段，特别是乌节路、武吉知马和纽顿等的优质房地产吸引力和溢价始终不变。最受中国买家欢迎的置业区域为第19区（售出26套）、第5区（售出23套）、第10区（售出22套）和第14区（售出17套）。

最受中国买家青睐的置业区域

由橙易产业（OrangeTee & Tie）编制的《2021年新加坡市场展望报告》现已上线，欢迎免费下载。

在商业房地产领域，去年夏季，字节跳动在外资金融机构众多的办公楼“莱佛士码头一号”建立包括3个楼层的约7000平方米的大型办公室。去年5月，位于市中心丹戎巴葛地区的52层大楼安盛保险大厦的50％以8.4亿新元出售，买家是中国阿里巴巴集团。

私人住宅魅力不减

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清指出，新加坡私宅一直受全球高净值人士和投资者青睐。特别是在经济前景不确定和股市波动起伏之际，一些人倾向于把资金转到他们认为更稳定的地产市场里。

她说：“新加坡房地产市场表现一向不错，长期都可取得房地产升值和资金收入回报。这或许是为什么许多外国买家有信心在本地购买私宅。”

“对很多中国投资者而言，新加坡的房地产有很大的吸引力，很多人也看到了在新加坡居住或者投资的好处，尤其是在看到这里很多私宅项目都出现了正面的资本增值。”

从客观的条件来看，购买新加坡房产，相比在国内置业，确实具有许多独特的优势：

产权

中国的房产地契通常是70年左右，而新加坡的则有99年、999年和永久地契之分。新加坡的房产因为地契年限长，颇受外籍人士青睐。物以稀为贵，因为新加坡的地皮比较少，永久地契的房产一般要比99年地契的贵20％。尽管如此，永久地契一直很抢手，也深受中国买家欢迎，因为买家看准这块市场的保值与增值。

住房贷款

首次在新加坡购房的买家可以将贷款价值比限制在75％（2018年7月更新），外国人一般最高可达70％。在中国大多数一线和二线城市，第一套房的首付比例一般为30％。银行贷款利率方面，两国市场也有区别。中国目前的房贷利率基准利率为4.65%，而新加坡目前的市场利率很低，年利率在1.25％至1.6%之间。

房屋面积

首先是面积单位的换算。中国买家习惯用平方米（也称平方公尺）计算面积，来新加坡选购房子时都是用平方英尺，1平方米约等于10.8平方英尺。

除了计算单位不同，“面积”一词在两地公寓市场上的定义也不一样。在中国，面积指的是建筑面积；新加坡算的是实用面积。建筑面积的算法比较繁琐，简单来讲，是根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积，比如门口的面积、楼梯等，都按比例算进每一个单位的建筑面积。所以，同一个公寓单位，其建筑面积一定会大于实用面积，通常后者比前者少20％左右。在中国买一个“100平方米”的单位，和在新加坡买一个“1080平方英尺”（相当于100平方米）相比，后者明显感觉宽敞一点。

滨海名汇（Midtown Bay），复式单元面积约1150平方英尺，项目售价约¥712万。点图进入VR看房模式

停车位

在中国购买中高档住宅，需要另外购买车位。而在新加坡，买家不需要另付车位费，发展商一般会为每个新单位赠送一个车位。可不能小瞧这个车位费！近年来，车位费在中国节节攀升，动辄10几、20万人民币，是一笔不小的开销。

装修

新加坡交房精装，包括基本粉刷、地面，有些甚至包括空调冰箱洗衣机，厨房更是装修得妥妥当当。但中国一般是毛坯房，需要自己完成。

税收

在中国，购买私人公寓除了印花税外，还需要缴出房产缴增值税。在新加坡，房子没有遗产税，无资本收益税，也没有增值税等附加税收。可是外国人在新加坡购买任何住宅物业时，都需要额外被征收20%的额外买方印花税（ABSD）。

监管政策

新加坡的购房手续必须通过律师进行，并由第三方银行账户监管。与中国相比，有更大的双重保障。

有兴趣了解更多新加坡房产的投资优势和房源推荐，请阅览：【无法重启的2020，新加坡房市助您财富升值一臂之力！】

综合整理自橙易产业、联合早报、新加坡房产投资频道等
责编：Zoe Chan

新加坡的高档私宅项目一直深受外国买家欢迎，现在疫情受控，利率处于极低水平，您还等什么？当然趁机进场“扫货”！

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