Category: Finance News AU

在中國人在南澳巴羅薩谷（Barossa Valley）大量購買酒莊股份之際，一位曾經炮轟大銀行的政客現在呼吁禁止外國投資者購買運作成熟的本地農業。

據《每日郵報》報道，威廉姆斯（John Williams）曾以國家黨新州參議員的身份，多年來推動成立銀行業皇家調查委員會；現在他又以牧羊場主人的身份，希望禁止外國企業購買澳大利亞的農業用地，除非他們會進行開發。

威廉姆斯向《每日郵報》表示：“如果你無法證明能做到（開發）的話，就不應獲准購買那個地方。”

“這就一個門檻，簡單的門檻：你作為外國人、想要購買澳大利亞的土地，農業用地，不管是酒莊、奶制品廠或其他的，你都應該向我們展示你要如何加大生產、提高產出、增加出口、提升GDP、創造就業、增加稅收。”

兩年期間，中國的張裕先鋒酒業公司收購了南澳克萊爾谷（Clare Valley）歌濃酒莊（Kilikanoon Wines）80%的股份。

據估在克萊爾谷附近的另一大產酒區巴羅薩谷，現在更是有約10%的酒莊有中資股份，而且中國公司還將目光投向了其他地區的酒莊，包括阿德萊德另一邊的麥克拉倫谷（ McLaren Vale）、西澳的瑪格麗特河（Margaret River）、還有墨爾本以東的雅拉谷（ Yarra Valley）等。

威廉姆斯擔心，中資酒莊將產品更多地銷往國外、留給澳大利亞消費者的產品減少，可能會導致澳人要花更高的價錢才能買到酒。

按照相關政策，對價值在1500萬澳元以上的農業用地交易，澳大利亞外國投資審批委員會（FIRB）有權予以封殺。

國利益購買澳大利亞農企的門檻是5500萬澳元。

不過其實雖然中國是澳大利亞最大的貿易伙伴，但在擁有澳大利亞的農業用地方面卻只排在第二位。英國占有的澳大利亞的農業用地最多，占比為2.6%，中國以2.3%排在其後。

中國海外置業網站居外網（ Juwai IQI）的CEO奇米爾（Georg Chmiel）指出，外國投資創造了就業，“外國公司在基礎建設、就業以及改善提高方面進行了投資，而且為農業工作向澳大利亞繳稅。”

“如果沒有海外（資金）的幫助，澳大利亞的經濟沒有資本為所有這些投資提供資金。如果撤走外國投資，地價和農業產出很可能會暴跌，令邊遠地區受創。”

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關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售澳洲房源，或致電 400-041-7515 諮詢澳洲移民、留學或房產投資的機會。

來源：科技生活快報
責編：Zoe Chan

澳洲房產是理想的分散資金風險、進行長期理財的投資產品。合理的流動性，持續增長的租金，可靠而堅挺的經濟甚至還包括走弱的貨幣，都對離岸投資者具有巨大的魅力。

由於聯邦大選自由黨獲勝、利率調至記錄低點0.75%、放寬按揭貸款要求以及持續強勁的人口增長率，這些因素都將促使澳洲房價在2020攀升，澳洲房市正在逐漸回暖。

澳洲各城市的房市走勢不盡相同。對於想要在澳洲購置房產的投資者而言，只有充分了解澳洲各城市的特性，才能根據自身的資金狀況、城市房產租金收益以及購房條件等更好地選擇適合自身需求的房產。

居外就來帶你了解澳洲幾大城市的投資環境對比——

悉尼：豪宅市場復蘇最明顯

悉尼長期以來一直備受青睞，並且回報仍然較高。悉尼是一個流動性好、回報高的穩定市場，房屋空置率低，增長前景佳。澳元的貶值令該市場更具吸引力。

悉尼在經過兩年的價格下跌與降息，看起來市場即將再次蓬勃發展。澳大利亞移民繼續增加，極大地推高了新住宅的需求。

不過在悉尼，不同區域的房地產市場表現不大相同——房價上漲的最快區域主要集中於內環和中環比較富裕的郊區；這些房屋基礎價格相對較高；對於資金充裕者，在經歷過市場的洗禮後，他們大多數選擇分散投資。

澳洲悉尼的豪華房產，184平米。

• 位於紐特羅灣（Neutral Bay）最負盛名的位置
• 從雜貨店購物場所、到海岸娛樂場所，周邊各種優質設施應有盡有
• 配有十分充足的儲物空間和安全停車場

墨爾本：辦公樓在未來五年將價格上揚

墨爾本房價在2019年年中出現轉機，此後一直在上漲。同悉尼的情況類似，墨爾本昂貴房產的復蘇更為明顯。

墨爾本對於著眼於長期資本增值的亞洲買家而言尤具有吸引力。人口結構狀況良好，加上當地經濟的多樣化都使得墨爾本房市前景樂觀。35%的海外移民喜歡到墨爾本，這些有利因素都將支撐該城市的整體房屋價值。

根據投資銀行瑞士信貸的預測，未來5年墨爾本的辦公樓租金將持續上揚。墨爾本機場鐵路線的建設將於2022年開工，這也將為商業和住宅開發開辟新的領域。

澳洲墨爾本的房產，70平米。

• 學區房，臨近知名大學
• 位置卓越，可步行至咖啡店，商店等設施
• 配有精心設計的娛樂空間，餐飲空間，底層健身房

布里斯班：或將成為全國房價漲幅最大的城市

大多數房地產經濟學家現在對布里斯班的房地產非常樂觀。

國際清算銀行牛津經濟研究院(BIS Oxford Economics)的房地產預測顯示，到2022年，布里斯班的房價中值預計將躍升20%，成為全國房價漲幅最大的城市。

而且，布里斯班房地產市場的低迷程度相當輕微，當地房價只比峰值低了2.4%。目前，布里斯班的房價已經連續第三個月小幅上漲，房價應該會繼續上漲。

而且，與已經形成規模的大城市不同，隨著移民率的上升、住房供應得到控制、住房負擔能力的提高，布里斯班住房市場的基本面可以說是目前最為健康的房產投資市場。

從房市整體表現來講，布里斯班是“安全的且令人興奮的”。在布里斯班市場，2019年市中心和周邊的房市表現都不錯。這並不奇怪，這些地方常年表現強勁。

澳洲布里斯班的房產，72平米。

• 坐落於Nundah 市中心，距離火車站100米，15分鐘到布里斯班市中心
• 地理位置優越，周圍學校雲集
• 投資收益可觀——60AUD 一周，租金收益380一周左右

堪培拉：首付低，租金投資回報率可觀

作為澳洲的首府，現在的堪培拉正處在快速發展中，市政基礎設施不斷完善，再加上日益繁榮的建築工業，這些都意味著大量新的工作和創業機會。

如果你要在堪培拉投資房產或者是購買房產，首付只需要支付5%即可。在堪培拉購房比其他地區都要少50%的首付條件，所以對於購房者來說是非常具備吸引力的。堪培拉的房價，大約維持在40萬澳幣左右，房產的租金投資回報率很可觀。

澳洲堪培拉的房產。

• 駕車30分鐘到悉尼CBD, 13分鐘到Parramatta CBD
• 四周名校環繞，其中連續27年新州排名第一高中坐落於此
• 配有24/7智能儲物櫃和電子車充電裝置

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悉尼買家將目光投向了耗資73億澳元的地鐵西北沿線地區，最新數據顯示，近幾個月來，買家對這些地區興趣激增，包括多個華人區。

據Domain網站報道，自去年5月該項目啟動以來，西北大都市區的在線房產搜索數量增加了37%，中介也表示買家需求激增。拍賣師Stuart Benson表示，盡管項目的實施恰逢市場大轉機，但毫無疑問，地鐵對周邊地區房價發揮了重要作用。

Benson稱，在拍賣會上，有些買家甚至喊出超出預算的價格，只為確保能得到地鐵沿線一套房。地鐵西北沿線共有13個車站，將Chatswood與Rouse Hill連通。數據顯示，Rouse Hill漲幅最大，購買搜索量增長了37.8％，其次是Cherrybrook、Macquarie Park和North Ryde，搜索量均增加了25％以上。

居外推薦悉尼麥考瑞公園（Macquarie Park）城區新開發的綜合型社區，宜居宜業。2臥2位1車位，室內實際面積90.5平方米，起價88.5萬澳元起（約¥423萬）。點擊了解項目詳情

中介Sunny Gandhi說道：“盡管大多數地區的房價仍低於高峰，但房價還有上漲的空間。”也有中介表示，為了吃地鐵更多紅利，有賣家已推遲售房。在過去的7個月，地鐵沿線地區的房產銷售數量也增長了47%，而悉尼整體數據不過28%。

中介Jennifer Carr表示，地鐵吸引了很多新買家，他們開始考慮一些從未想過的地區，尤其是在北岸。業內人士Shane Geha指出，隨著悉尼人口的持續增長，靠近地鐵站和其他公共交通的物業將獲得更高的溢價。

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來源：今日悉尼
責編：Zoe Chan

經濟學家預計，隨著澳儲行進一步降息，房價將在2020年重新創下歷史新高。此前，住宅地產市場一直是投機者的目標。 

根據《澳洲金融評論報》（AFR）的季度調查，今年頭幾個月，房價將繼續上漲。但經濟學家並不都認同儲行的觀點，即房市復蘇加上貨幣寬松和減稅措施將刺激消費增長。 

IFM Investors首席經濟學家喬納（Alex Joiner）表示，“房價增長已大幅加速，如果澳大利亞央行繼續降息，房價將繼續上漲。在良好的經濟環境下，墨爾本和悉尼的房價在2020年年中左右重攀高峰。” 

央行預計至少再降息1次：在9月份的政策會議之前，期貨市場已充分消化了降息的預期，在接受調查的25位經濟學家中，有12位預計，到2020年，現金利率將降至0.25%的創紀錄低點。只有一位受訪者認為今年的現金利率可能會上升。 

根據CoreLogic房價指數，5個主要首府城市——悉尼、墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯——的房屋價值在2019年的漲幅約2.6%，而2018年的跌幅為6.1%。 

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悉尼和墨爾本目前是澳大利亞最強勁的兩個房地產市場。在2018年的回調中，這兩個城市的房價分別下跌8.9%和7%。2019年，悉墨房價均將上漲近5%，並在進入2020年之前保持強勁的上漲勢頭。 

Yarra Capital Management宏觀和戰略負責人圖希（Tim Toohey）表示，“2019年下半年，房價對首次降息的反應無疑令央行感到意外，但在這個階段，他們仍會歡迎房價上漲，只要它帶來住宅建設和消費的改善，而不是一輪房地產投機。” 

圖希還表示，儲行可能會把重點放在確保經濟的通脹和失業目標得到實現這一更艱巨的任務上，而不是抑制房地產市場的增長。 

但房價的快速上漲確實引發了對家庭杠杆率的擔憂。其他人警告稱，降息可能最終會傷害那些希望進入住宅房地產市場的人。 

Capital Economics的蒂連特（Marcel Thieliant）表示，”由於收入增長依然疲弱，盡管央行降息，但房市在不久之後顯然將變得難以承受。” 

“我們估計，如果房價繼續以去年6月見底以來的速度上漲，到2020年底，支付一套普通住房抵押貸款所需的收入比例將超過2018年的峰值。” 

一些經濟學家預測，到2020年，房價增長將放緩。 

總占地約809平方米的商業地產，位於澳大利亞昆士蘭黃金海岸，距離世界知名的衝浪者天堂海灘（Surfers Paradise Beach）約100米。現整座建築對外出售，包含16個住宅單元（10套2居室+6套1居室），實屬一次絕佳的投資/再開發機遇。點擊了解房源詳情

AMP首席分析師奧利弗（Shane Oliver）表示，”隨著時間的推移，房價漲幅可能放緩至更溫和的水平，這反映出較低的購買力、疲軟的經濟、較以往更為嚴格的貸款標准，以及APRA可能再度出手干預。” 

彙豐銀行經濟學家布洛克瑟姆（Paul Bloxham）也認為，悉尼和墨爾本的快速增長是不可持續的。 

經濟學家已被要求注意2017年的情況，當時房地產價值的迅速走弱蔓延到了經濟的其他領域。“我非常擔心資產價格過度膨脹，” UTS商學院教授、澳新銀行前首席經濟學家霍根（Warren Hogan）說。“我相信，在家庭債務、負擔能力和經濟中的長期金融風險方面，我們將回到2017年的水平。”

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來源：今日悉尼
責編：Zoe Chan

盡管中國內地資本管制收緊，但中國投資將繼續流入澳洲的房地產市場。房地產門戶網站居外網Juwai表示，盡管今年早些時候中國買家的詢盤量下降將近10%，但預計詢盤將再次達到頂峰。

據居外網的一名發言人表示，今年上半年潛在中國買家在該澳洲房產網站上的詢盤量較2016年上半年下滑了9.7%。“這相比去年有所下降，但詢盤量仍是（有史以來）第二或第三多的一年，”該發言人說。“這就像穿越山麓，前方還有更多的山峰。”

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此前彭博社報導稱，中國限制資本外流的措施並未抑制中國對投資海外的興趣。它援引上海一位餐廳老板的話說，他打算把錢裝在手提箱，帶到墨爾本，這樣他就能買當地的房產投資了。自今年年初以來，申請使用每年5萬美元外彙配額的中國人必須簽署一份不會將資金用於房地產的承諾書。

由於最近中國政府頒布限制債務的法令，這令迅速擴張海外業務的中國大型企業感受到了壓力。在悉尼和黃金海岸開發地標性公寓和酒店大樓的萬達集團正為資產洗牌，上周宣布了旗下一家子公司的售價。此外，全球評級機構標普下調了萬達旗下兩家實體公司的信用評級。

與此同時，上周投行瑞銀（UBS）發布一份報告，將悉尼列入面臨房地產泡沫風險的全球城市名單。瑞銀警告，這座城市的過熱房市面臨“上升的風險”，並單獨指出，外國投資是推動其房價上漲的因素之一。

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為了給東岸州府城市的房市降溫，澳洲監管部門一直在打壓投資者和只付息借貸。“自從幾年前成為中國投資者的目標以來，悉尼房市一直處於過熱狀態，”它說。“低利率、不斷增長的財富和積極的預期也提振了本土需求。因此，（房產）估值飆升，將市場推入泡沫風險地帶。”在全球範圍內，多倫多的房產泡沫風險最大，斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、倫敦、香港和阿姆斯特丹也面臨風險。

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來源：EZOZ澳洲娛樂與生活新聞
責編：Zoe Chan

作者：喬治·奇米爾（Georg Chmiel）

為什麼房產投資商應該關注珀斯（Perth）及黃金海岸（Gold Coast）等“地區性”城鎮，而舍棄“大都市”城市？

他們之所以應該關注，是因為這一改變可能會對兩座城市的房地產市場產生重大影響，還會給投資商創造商機並制造風險。居外網Juwai.com董事會主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）早前為PropertyObserver撰文解釋其中緣由。

我們都知道在過去的27年中，外來移民是澳洲經濟保持逐年增長的原因之一。悉尼大學一位批判性教授聲明澳洲的“經濟已經沉溺於外來移民”，因為如果沒有持續不斷的人口增長，在過去的30年中我們的經濟將會多次走向衰退。

然而，只拯救國家於衰退已無法滿足現在的需求了。聯邦政府希望“移民”可以作出更多的貢獻。所以聯邦政府通過了“地區性移民計劃”，而這會分配出25,000個簽證名額給那些有意在澳洲地區居住3年的移民。在此之後，他們會有資格申辦永久居留權。

政府將此計劃視作推動澳洲貧困城鎮發展的方案。

現在，政府已決定將珀斯及黃金海岸納入地區性移民計劃中的“地區性”範圍內。這對於灰蒙蒙的小城鎮來說可能是個壞消息，而對於兩座城市而言則是頭等好消息。這意味著他們可以從成千上萬的新移民浪潮中獲取優勢，包括他們助推而生的工作崗位、他們支付的學費和他們投資房產的支出。

這樣全新的“地區性”稱號可能會讓中國許多學生、工人和投資商決定遷居這兩座城市。這並不意味著未來的交易會更多。但是在以後的12-24個月期間，這一改變會給兩大市場再增加數千筆的銷售訂單。

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交易額提升10%-20%？

下面的數字可例證這一改變會產生的影響力。去年在珀斯大概有26,000筆銷售訂單。一年中訂單多出的3,000筆，已經超過年交易額的10%。額外10%的交易額將有助於維持價格基准，並助推刺激新的住宅建設。

今年在黃金海岸將可能達成約15,000筆交易。按照這樣的速度，新增的3,000筆交易則意味著交易額會增長約20%。這與珀斯發生的變化有異曲同工之處。

“重新分區”聽起來像是官方的繁文縟節，但卻給現實生活帶來了影響，而其後則是多重的幕後游說活動和強大的壓力。這一改變可能意味著成千上萬的新居民將來到這兩座城市，購買房產、上大學或設立公司。對於珀斯和黃金海岸而言，這會是推動經濟發展的一筆金礦。

我們總共會發放25,000個護照名額給有意入住偏遠地區的外國人士。到目前為止，在獲得新的“地區性”級別後，黃金海岸和珀斯（包括阿德萊德）已成為最容易吸引外來移民的地點。

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相較而言，城市中的教育機構、勞動市場、基礎設施和生活方式會使小地區的吸引力大大降低。如達博（Dubbo）或吉朗（Geelong）等地區擁有很多優勢，可以給新移民提供極好的機會。但是黃金海岸、珀斯和阿德萊德則更加突出，而多種估算顯示它們會提供更好的發展前景。

這對投資商而言意味著什麼？

這一變化還會給黃金海岸和珀斯帶來強大的助推，從而取代墨爾本和悉尼爭做中國移民、學生或房產買家的首選城市。

兩座城市都在爭先提升它們吸引的外國人士比例。這裡的零售商希望更多的居民入住，大學希望有更多的學生就讀，而開發商則想要更多的房產買家。

如果現在我是黃金海岸或珀斯的房產投資商，這樣的全新發展形勢將會讓我感到安心。在過去的幾十年中，人口增長已經是澳洲物價增長的主導因素。有了地區性移民計劃，珀斯和黃金海岸將會見證這裡的人口以高於當前的速度飛速增長。而抓住這一增長機會獲取利潤的投資商應該會做出不錯的成績。

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原文：Property Observer
責編：Zoe Chan