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近年來資金外流嚴重，不少民眾將手中熱錢轉往海外市場，力拚房地產高投報標，一名投資柬埔寨的民眾表示，許多人都在貸款後，直接用現金買下柬埔寨的房地產，因為房價幾乎每年成長10％～20％，十分吸引人。 柬埔寨房價成長力道十足，吸引多家建設公司前往推案，預計將於2018年提供萬戶新屋。

海外置產熱，位於東南亞的柬埔寨成為房市新寵。《理財週刊》報導，經營柬埔寨的經理人張耀仁分析，由於金邊精華區域的房價約為每坪25萬元，總價僅300～600萬元，不只大戶能「整層掃貨」，連小資族都能成功入手，房屋交易市況熱烈，蘋果日報報導更指出，目前到柬埔寨的只有四種人，「觀光客、投資客、代銷，以及開發商」。

房仲業者柬埔寨總部董事長Kuy Vat分析，柬埔寨的房市自從2012年起快速飆升，幾乎每年都有10～20％的成長，部分地區房價表現甚至更高，且近年仍持續維持這樣的漲幅。一名投資金邊房產的陳媽媽向蘋果日報透露，自己完全沒有去金邊，就已買下兩戶擁有河景的頂樓住宅；詹姓民眾更說明，由於在柬埔寨貸款的利率要7％～9％，因此很多人幹脆貸款，到柬埔寨直接現金買房。

不過Kuy Vat提醒民眾，由於柬埔寨有大量新屋正在興建，2018年前就將釋出萬戶新屋。因此預估將出現「轉手潮」，「已經有小部分紅單轉來轉去」。

《財訊》也指出，雖然柬埔寨買賣風氣盛行，但因柬埔寨采「人治社會」，投資容易因為政權轉變而翻轉，且當地已有供過於求的出租危機，「韓、日、中也在蓋大樓」，提醒民眾慎防完工期較晚的建物，將面臨供過於求的問題。

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流入樓市的資金雖然被政府的政策擋住，但樓宇的業主仍十分惜售;至今政府已出盡法寶，但小業主依然心態不變。

中原集團創始人、中原集團董事兼AM730主席施永青表示，近日，接連接到多個朋友的查詢，問是否認同「商品大王」羅傑斯對中國香港樓市的預測──三年內樓價會大跌，跌幅將超過五成。

原來他們的疑惑都來自明報的一篇專訪，訪問的對象就是羅傑斯(Jim Rogers)。他早年與索羅斯一起合作的量子基金很成功。他專長於商品期貨方面的投資，有「商品大王」之稱，在國際上有一定的名氣。如是，他的預測才引起了讀者的重視。

朋友詢問說，樓價出現這樣大的跌幅有可能嗎?我說世上甚麼事情都可能發生，只是我認為機會不高。

羅傑斯作出這個預測時，說的不只是中國香港，還把新加坡也一起拖下水。他認為新加坡的地產泡沫也會在三年內爆破，樓價亦會跌超過50%。可見令他得出這種結論的因素，一定是國際性與宏觀性的，而非中國香港地方性的。

他認為金融海嘯後，世上很多問題都沒有得到真正的解決，各國政府只是透過亂印鈔票，把問題遮蓋起來。但問題總有一天得去面對的，屆時大家都得自食其果。

他認為，現時很多投資者都對美國再出現金融危機掉以輕心，對美國加息可能帶來的後果亦認識不足。所以，一旦危機爆發，就可能措手不及。

不過，我覺得這兩件事是不會同時發生的。因為，若是美國有機會再次爆發金融危機，聯儲局就一定不會加息。但若果加息，就代表經濟已漸上正軌。

羅傑斯認為，美國債台高築，世人總有一天會對美元失去信心。然而，今天美國的情況是在改善，而不是在惡化;說金融危機必會在三年內再次爆發，似乎欠缺理據。

羅傑斯認為，歷史上每次金融危機之間，時間甚少超過十年。而上次金融危機發生在2008年，「因此在未來三年爆發全球金融風險的機率極高，屆時的混亂程度也會比08年更嚴重。」他認為，一旦全球性金融危機爆發，就會拖累新加坡與中國香港的樓價，跌幅會十分驚人。

其實，過去的金融危機並非都是十年一次，而樓價的跌幅更非每次一樣。羅傑斯憑甚麼去推算出，中國香港的樓價今次會跌超過五成呢?

原先，我亦擔心中國香港的樓價會升得過分，因為現時的樓價的確已與一般小市民的購物力脫節。但這只是從用家的角度來看，若從資金擁有者的角度而言，情況就很不一樣。他們缺乏安全感，無論他們存現金還是買股票、債券，所得的都是一份資產證明書，有些甚至更只是計算機裡的一項記錄。所以，他們寧願買一間實實在在的樓宇。

加上近日股市急升，股價裡的泡沫肯定遠比樓價裡的泡沫多。若非政府有這麼多的辣招妨礙資金流入樓市，相信很多人會把在股市裡賺來的錢用作買樓。現在，雖然流入樓市的資金被政府的政策擋住，但樓宇的業主仍十分惜售;至今政府已出盡法寶，但小業主依然心態不變。因此，我實在沒法想像，樓價可以在三年裡跌五成。

今年上半年新加坡供拍賣的房地產比去年下半年增加38.5％至378個，其中被迫拍賣的項目增加了一成至105個。

供拍賣的項目雖然增加，但成交量卻沒有顯著變化。房地產服務公司高力國際（Colliers）在昨天發表的報告中顯示，今年上半年共有17個拍賣房地產成交，總值4514萬元，與去年下半年大致上相同；跟去年上半年相比則多出了兩宗，但交易總值卻增加了66％。

高力國際認為，儘管利率看漲、更多住宅單位將推出市場，被迫拍賣的房地產項目卻沒有激增，這主要是因為本地就業率依然處於高水平，屋主都有償還房貸能力。

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被迫拍賣大型公寓單位有增加跡象

另一方面，被迫拍賣的大型公寓單位有增加的跡象，今年上半年有37個這類單位被迫進行拍賣，超過去年總數（51個單位）的一半。

大型公寓單位指的是超過1500平方英呎的單位。

高力國際副常務董事黃黎明說：「面積較大意味著價格較高，大型公寓單位的屋主在賣屋時因此面臨挑戰。這些大型公寓單位有的是兩層樓的頂層單位，有大平台或陽台，也有私人遊泳池。」

他說，大型公寓單在2007年至2008年相當受歡迎，但現在由於房貸受到限制，本地與外國買家都覺得買不起大型單位，因此需求疲弱。「更何況，外派人員的房屋津貼減少，屋主在鎖定租戶時也面臨挑戰，因而導致他們難以償還房貸。」

過去四年來，被迫拍賣的大型公寓單位逐年增加，去年更是激增。2011年沒有任何大型單位拍賣。從2012年到去年，被迫拍賣的大型單位分別有五個、八個與51個。

在今年上半年被迫進行拍賣的房地產項目中，私宅佔79.1％；非有地私宅佔64.8％，有地私宅佔14.3％。

此外，被迫拍賣的分層地契工業房地產也有所增加，從去年下半年的六個增加一倍多至15個。

黃黎明說：「由於市面上的分層地契工業房地產單位供應非常多，拖欠債款的業主在尋找租戶方面面對激烈競爭。更何況，政府的貸款限制也加劇了工業領域的問題。」

高力國際的資料顯示，價格在150萬元或以下的房地產比較受歡迎。其中，兩個位於美芝路的私宅單位，即黃金坊與The Plaza的單位分別以140萬元與70萬元成交，位於東海岸路的Eastgrove單位也以95萬元成交。

唯一一宗超過500萬元的交易是位於實龍崗路上段德財台（Teck Chye Terrace）的排屋，它以1463萬元成交。此外，一個位於蔡厝港的漁場也以250萬元成交。

黃黎明表示，拍賣市場仍然活躍，而由於第9、10與11區高檔地區的非有地私宅價格過去兩年來的回調相對顯著，因此買家對這一板塊的私宅會比較感興趣。

儘管交易量回彈，新加坡非有地私宅價格連續第七個季度下跌。這是過去13年以來，私宅價格持續下滑最久的一次。從2013年第三季的高峰算起，私宅價格已累計下跌近7％。

分析師指出，房地產降溫措施和貸款限制沒變，再加上私宅供應飽和、人口增長放緩，因此私宅價格持跌是「毫無懸念」，但令人稍感意外的是，大眾化私宅價格跌幅正在擴大。

根據市區重建局昨天公佈的預估數據，私宅價格在今年第二季環比下跌0.9％，跌幅略小於第一季的1.0％，上半年累計下跌1.9％。

分析師認為，私宅價格接下來會繼續適度下跌，全年整體跌幅介於4％至6％，自市場高點算起的跌幅介於9％至11％。

高力國際研究諮詢部主管謝岫君認為，私宅目前的累計價格跌幅適中，可視為「軟著陸」。世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振倫卻認為，未來幾個月政府放寬降溫措施的可能性會提高。

我國私宅價格上一次如此下跌是在2000年至2002年。受互聯網泡沫破滅影響，私宅價格當年連跌八個季度。

此次的預估數據顯示，各類型非有地私宅價格在第二季都下跌。其中，大眾私宅（中央區以外，簡稱OCR）下跌1.2％，大於第一季的1.1％、去年第四季的0.8％，以及去年第三季的0.4％跌幅。

高 檔私宅（核心中央區，簡稱CCR）下跌0.5％，略大於第一季的0.4％跌幅，但顯著少於此前三個季度的0.8％至1.5％跌幅。中檔私宅（其他中央區， 簡稱RCR）則下跌0.5％，顯著小於第一季的1.7％跌幅。也就是說，大眾私宅價格跌得更快、中高檔私宅的跌勢則有所收縮。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝解釋說，55％大眾私宅買家是組屋提升者，轉售組屋的價格滑落得比大眾私宅更快，擴大了兩種住房的距離，減少提升者購買私宅的興趣。

ERA產業主要執行員林東榮說：「大眾私宅下跌幅度最大，一部分原因是中央區以外的地區擁有大量沒賣出的項目，與轉售市場一起爭奪買家。」

智信研究與諮詢總監王伽勝說：「大眾私宅的投資者找租戶困難，有更多會考慮脫售單位。買家看到單位空置，會質疑單位的投資潛能，因此積極地討價還價。」

但從累計價格跌幅來看，大眾私宅的跌幅，其實比中高檔私宅小。沈振倫指出，自2013年市場高點以來，中高檔私宅價格累計下跌7.4％，大眾化私宅則下跌5.3％。

他說：「中高檔私宅的累計價格跌幅較大，主要是中央區有大量舊單位以較低價格轉售，拉低了該區的價格指數。中央區以外，以較高價格出售的大眾私宅新單位，在前幾個季度有強勁的銷量，放緩了該區的下跌情況。」

謝岫君也指出，中高檔私宅跌價後，買家對這些私宅的興趣略有上升，在第二季為中高檔私宅的價格帶來支撐力。

在私宅交易量方面，王德輝指第二季的非有地私宅買賣禁令（caveats）有2912個，環比增長49％，也比去年的平均季度交易量略高，顯示私宅交易量有所回穩。

謝岫君指出，現在至2019年的私宅供應可觀，截至今年3月，共有1萬9359個私宅單位未售出，這包括那些已推出的項目，和那些符合銷售要求但仍未推出的項目。

她認為，買家在今年下半年仍會採取觀望態度，發展商也會謹慎推出新項目，但不管是發展商還是轉售單位的賣家，仍然有一定的持有力。