Category: Finance News SG

踏入暑假傳統租賃旺季，內地家長及內地學生均出動租樓。其中有內地學童家長為方便子女上學，決定以每月1萬元承租屯門嘉悅半島，並預繳約6萬元的半年租金，實用呎租22.4元。

點擊查看更多中國香港房源

中原市務經理王明華稱，屯門嘉悅半島1座低層E室，實用446方呎（建築638方呎），2房間隔，獲內地學童家長以每月1萬元承租，實用呎租22.4元（建築呎租15.7元），預繳半年租金，涉約6萬元。業主2011年以212萬元買入，租金回報達5.7釐。
內地生2.2萬合租領都

另外，將軍澳日出康城近期亦有內地生預付半年租金合租單位。利嘉閣分行經理劉 浩勤指，踏入7月份，內地學生租賃比例較5至6月增加，佔整體租賃成交約三成；其中領都2座中層RA室，實用971方呎（建築1296方呎），獲3至4位 內地學生以月租2.2萬元合租，預付半年租金，實用呎租22.7元（建築呎租約17元）。

面對租盤渴市，租客只有加快決定「搶盤」。中國香港置業首席分區董事谷學祖指，荔 枝角美孚新邨1期百老匯街23號低層J室，實用464方呎（建築640方呎），業主放盤僅3小時即獲本地客以1.8萬元承租，單位原則1房後改為2房，實 用呎租38.8元（建築呎租28元），屬市價。

過去一年來，新加坡房地產顧問和代理業接連傳出合併與收購消息，這股風潮不但絲毫沒有出現消停的跡象，似乎還越吹越盛……

幾天前，新加坡當地六家房地產代理公司，包括GPS Alliance、MORE Property和Trillion Property又傳出消息，可能合併成本地規模第四大的房地產代理公司，擁有超過2000名房屋經紀。

目前，新加坡當地最大的三家房地產代理公司，分別是擁有5975名註冊房屋經紀的ERA、擁有5667名經紀的博納集團（PropNex），以及擁有3257名經紀的Huttons。

有意合併的GPS Alliance，旗下擁有478名註冊房屋經紀；MORE Property和Trillion Property分別有185個及45個註冊的房地產經紀。

業內人士說：「新加坡房地產市場已經進入嚴冬，狂風陣陣，大家不依偎在一起取暖，怎麼挨過這個冬天？」

他們解釋，隨著市場板塊縮小，競爭越來越激烈，小公司的生存空間更加狹窄。唯有通過合併，才能與其他同行共享資源，取得經濟效益，從而加強競爭力，打響知名度，提升新公司的形象，並且銷售更大型的房地產項目。

「通常，大型項目的發展商，只會選擇陣容大、人手較多的房地產代理公司，來協助推銷他們新建的單位。小公司一般不容易說服發展商把項目交給他們銷售。」

通過併購壯大勢力

這 並不是近年來本地房地產顧問與代理業第一次出現主要的整合行動。在這之前，私募股權公司德太投資（TPG Capital）控股也剛於今年5月宣佈，通過旗下商業房地產顧問戴德梁行（DTZ），以20億美元來收購高緯環球（Cushman & Wakefield Inc.）。

這個消息在整個房地產業界引起不小的迴響，原因是兩家公司一旦合併，新公司很可能改變全球商用房地產服務 市場的現有格局，開創一個「三國鼎立」的新局面。目前，全球的商用房地產領域可以說是由世邦魏理仕（CBRE Group）和仲量聯行（Jones Lang LaSalle）所主導，一旦戴德梁行和高緯環球合併，新公司的年收入預計將超過50億美元，在全球50多個國家設立250個辦事處，足以挑戰兩大巨頭的 市場地位。

去年8月，仲量聯行也收購了博納集團營銷部門「博納國際」（PropNex International）的20％股權，來加強公司在東南亞住宅市場的業務增長。

這 家紐約上市公司目前在全球75個國家設有超過200個辦事處，聘有5萬3000人。自2007年來，它頻頻在新加坡出擊，至今已經收購了高檔項目房地產經 紀行Property Edge、國際項目銷售公司DST International、集體出售與住宅地皮銷售公司齊樂行（Credo），以及住宅租賃服務公司Halcyon Real Estate。

仲量聯行在本地住宅項目方面的市場份額原本不大，旗下只有170名房屋代理。但博納國際卻是新加坡最大的房地產代理公司之一，旗下有超過5600名房屋經紀，佔了大約三分之一的市場份額。

仲量聯行購入博納國際20％股份之後，取消了代理業務（associate business），並建議旗下170名房屋代理加入博納，並將所有住宅項目業務交由這個夥伴負責。

尋找不同業務優勢合作夥伴

業界人士指出，目前全球多個房地產市場陷入低迷，投資機構自然趁房地產顧問公司的股價和估價走低，展開合併與收購行動。他們尋找的合併目標，通常都擁有不同的業務優勢，這樣才能起到「互補」作用。

「房地產代理業和顧問業正進入一個臨界點，整個行業的景氣不好，不得不進行重組。龍頭老大如果什麼都不做，江湖地位隨時可能不保，這陣風應該還會繼續吹下去。」

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

許多國內房產買家轉向海外置產，不過，同樣是投資人的帥先生，聽到海外不動產投資卻避之唯恐不及，他也坦言，早有業者找他合作銷售海外房產，雖然服務費趴數很優渥，但帥先生擔心賣了之後未來恐會有難解的糾紛，因此完全不碰海外物件。

海外置產風險不小，最好慎選物件。

他說，以大眾最愛的日本房產來說，若是單一建案社區銷給買家，加上又是酒店式管理，這類環境並不適合家庭者，未來轉手的買方恐怕只能侷限是中國人，因此這類物件並不建議買，加上現在進場租金報酬恐僅剩4％，那何必將錢匯出海外？

帥先生指出，但若直接買中古物件，精算租金報酬率是可以考慮投資，加上日本不動產交易制度透明健全，的確相較其他熱門投資置產國家來得安全。他表示，先前便有人找他合作銷售東南亞的不動產，一次銷售100、200戶，傭收也優渥，但他認為這類物件風險不小。

他舉現在最熱門的柬埔寨，「人治色彩太濃」，就是很高的風險，其次現在不少建案號稱租金報酬9~10％，但交屋後因市場供給暴增，可能只剩6％。除此之外，這類規劃酒店式公寓的產品，當地人根本不想買，社區流動租客太多，缺乏住宅安定感，是否代表未來也只能轉給中國台灣人？

若以匯率風險來看，馬來西亞幣近1年升值12.9％，若以去年6月1元馬幣可換9元台幣換算，當時台幣1000萬元等於111萬元馬幣，現在111萬元馬 幣，只能換回976萬元台幣，換句話說已經有24萬元匯損。帥過頭建議，若要投資海外不動產，最好以中古屋為主，新建案還是少碰為妙。

今年首五個月，外國買家在新加坡進行的私宅交易共有1184個，佔新加坡房產市場整體私宅交易的26％。交易量領先的是中國買家和馬來西亞買家，兩者旗鼓相當，前者只比後者多出兩個交易。點擊查看更多新加坡房源

中國買家在2011年首次超越馬來西亞和印度尼西亞買家，成為新加坡私宅市場的最大客戶。分析師認為，政治穩定和環境衛生整潔，加上近年新加坡房價下滑提供進場機會，是中國買家鍾情新加坡房地產的原因。

根據智信研究與諮詢和市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）截至6月26日的數據，在今年首五個月，外國買家（永久居民和非永久居民）進行的有地和非有地私宅交易中，中國和馬國買家分別完成328和236個交易，各佔外國私宅買家交易的28％。

其他交易活躍的外國買家分別是：印度，126個，佔11％；印尼，115個，佔10％；美國，38個，佔3％。

相比之下，新加坡人和企業進行的私宅交易分別是3338個和73個。這些交易包括轉售私宅和直接跟發展商購買的新私宅。

據房地產交易信息網站SRX提供的資料，今年以來最受到外國買家（非永久居民）青睞的新私宅，分別是沈氏道的Sims Urban Oasis（14個交易）、兀蘭的NorthPark Residences（13宗交易）和珊頓云尚（V on Shenton，八個交易）。

另外，數據顯示不同國家的買家對不同地區的喜愛程度也不一樣。為了顯示出各國買家對本地不同地區的鍾愛程度和趨勢，智信研究與諮詢提供了這一年半來，各國買家在不同地區的非有地私宅買賣數據。

其中，中國買家傾向於購買郊區私宅，最喜歡的地點依次是第19郵區（實龍崗花園、後港和榜鵝）、第18郵區（淡濱尼和巴西立）、第23郵區（山景、牛乳場、武吉班讓和蔡厝港）、第15郵區（加東、如切）和第16郵區（勿洛、東海岸上段和邱通道）。不過，富裕的中國買家也喜愛豪宅，屬於第10郵區的雅茂、武吉知馬、荷蘭路和東陵，也是他們喜愛的高檔私宅區。

馬國買家最鍾愛的地區，依次是第18郵區、第19郵區、第14郵區（芽籠、友諾士）和第23郵區，跟中國買家喜歡的地點多有重複。

印尼買家則偏愛第9郵區（烏節、經禧和裡峇峇利）和第10郵區的豪宅地帶，而屬於郊區的19郵區也同樣吸引了印尼買家進駐。

最得到印度買家青睞的兩個地區是第15和18郵區，而不少買家也在較偏遠的第23郵區購買私宅。

縱觀2004年以來的私宅買賣情況，外國買家活躍程度在2004年至2013年之間大增，並在隨後下滑，雖然期間經歷房地產市場低迷和全球經濟危機，但前後整體交易的增幅還是相當顯著。

外國買家的私宅交易在2004年只有2127個，2007年登上高峰，達到1萬零259個，隨後因金融風暴而大跌，直至2011年又形成另一個高峰，為9953個，之後逐年下滑至去年的3350個。中國買家在私宅市場的重要性不斷提高，在2011年首次超越馬國和印尼買家，2012年雖再落後於馬國買家，之後又迎頭趕上。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

港股今曾急跌逾二千點，短期會對中國香港投資者造成心理影響，樓市觀望氣氛轉濃，料影響本月物業成交量，料較上月減少50%，物業代理首當其衝。但由於物業屬長線投資，部份對股市失望的投資者，或將轉投物業市場，不排除會引發棄股換樓潮。如股市跌勢持續，最壞影響至金融體系，屆時樓價亦少不免被波及。

但於三辣招箝制下，物業市場欠缺炒風，亦沒有過度借貸，跳樓貨欠問，金融風暴極其量影響一手開價及二手業主叫價。即使引發樓價下跌，相信亦相當輕微。

中原地產聯席董事黃良升指出，希臘公投之後，市場憂慮希臘債務危機惡化，而且內地A股大跌，拖累本港股市向下。恆生指數(HSI)今日2015年7月8日收市報23,516.56點，與上週五7月3日的26,064.11點相比，三日累計下跌2,547.55點或9.8%。

本週恆指的調整幅度，比2011年及2008年的調整為少。2011年歐債危機期間，恆指由2011年4月的23,720.81點高位，下跌至2011年9月的17,592.41點，五個月累計跌幅25.8%。另外，2008年金融海嘯，恆指由2008年4月的25,755.35點，急跌至2009年2月的12,811.57點低位，十個月累計跌50.3%。

股市大跌，預期中國香港樓市觀望氣氛轉濃，成交減少，料樓價在高位反覆，不會轉勢向下。本港樓市健康發展，市場沒有過度炒賣，沒有過度借貸，沒有過度建設，所以樓價難以大跌。估計2015年7月的中原城市指數(CCI)約143點，料樓價將在140點上下反覆企穩。

瀏覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房產投資獨家專業解讀。

在房地產市場持續疲軟的環境下，發展商在推出新項目時面對很大風險，價格和設施都成了發展商吸引買家不可或缺的因素。

點擊查看更多新加坡房源

本月新加坡房產市場將有一個全新項目推出，那是位於盛港西芬維爾路（Fernvale Road）的峰景苑（High Park Residences），該項目計劃在本月18日開始推出市場銷售，發展商把尺價定位設定在1000元以內，希望借此吸引買家。

項目發展商之一集永隆發展（CEL Development）執行董事莊志淼說：「我們目前還未確定最終價格，不同單位的價格也有所差別，但是基本上我們將會把平均尺價定為不超過1000元，這是相當優惠的市場價格。」

峰景苑是由集永成集團的子公司集永隆發展、喜敦控股（Heeton）與金成興控股共同發展的99年地契新項目，擁有6棟23至25層樓建築，其中包含小型公寓以及一到五臥房式單位，最小的單位為388平方英呎，最大的則為1818平方英呎。此外，它也有10棟半獨立式洋房與四棟獨立式洋房，包括9個商業零售店在內，此項目共有1399個單位，目前工程已經在進行，預計於2019年竣工。

房地產諮詢公司信義集團（GSK Global Group）總裁陳澤承認為，這個定價符合市場預期。「這個項目臨近公園是一個優點，不過我們看到同地區的兩個私宅項目，Riverbank@Fernvale的尺價約950元至1100元錢，Rivertrees Residences尺價則是約980元至1250元，這兩個項目推出超過一年了，分別只賣出56％和77％，如果價格和地點都差不多，這個新項目推出市場可能會面對一定的考驗。」

然而，喜敦控股產業發展及市場營銷部總經理陳鳳仙對項目充滿信心，表示除了價格之外，項目也會通過綠化家園概念、無阻擋的海景和高級設施等賣點來吸引買家興趣。

陳鳳仙說，峰景苑將設有峰景俱樂部。「我們會在俱樂部為居民提供各種免費課程，比如烹飪、瑜伽、舞蹈和游泳等等，讓大家在綠化的居住範圍裡參與各種活動來提高生活素質，這就是本項目的概念。」

陳澤承對於此項目的另一個保留之處在於項目地點，因為盛港西往往讓人感覺是屬於偏遠地點，尤其是不靠近地鐵站的項目更讓買家止步。

對此莊志淼表示：「項目就在丹甘(Thanggam)輕軌站旁邊，連接至盛港地鐵站，對於駕車人士來說，淡濱尼高速公路（TPE）和新建成的盛港西路都連接至項目，附近的設施如學校以及新建成的購物商場利達廣場（The Seletar Mall）都為居民帶來方便。」