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中國內地及中國香港股市大跌，但住宅樓依然堅挺，有人批評有炒家托市之說。基本上，住宅樓市經已再沒有炒家，因為中國香港的三項印花稅制度，使到炒家全部離場。

2010年前，中國香港住宅樓市確實還有炒家，他們將買入的單位，以確認人方式(摸貨)轉售予新買家，自己從中賺取差價，甚至出現「摸上摸」的場面。樓市有這種風氣，無可否認是存在炒風，被公眾批評，也不能哼半句，因為的確有炒家。

但這幾年下來，政府在樓市推出了三項印花稅，先將六個月內出售的住宅物業要交額外印花稅，由15%加至20%。又加了雙倍印花稅，交易額愈貴稅率愈高，最多達8.5%。再加上針對外來買家的15%買家印花稅。如果三項稅款全部以最高稅率交足，便要付出樓價的43.5%，肯定不是一個小數目。在重稅環境之下，何來炒家願意入市。

政府所使出的三種印花稅，對樓市的確有很大的障礙，以往只想賺取幾個百分點至一成的短炒炒家，根本知道本港樓市沒有再給予炒家活動空間，趕盡殺絕。現在一般買樓人士只有兩類，第一是自用人士，第二是長線投資者。

目前出租物業所得的租金回報率只得2至3釐，但樓價像過去一年升了18.45%，總回報率就是21%，收益甚佳，跑贏不少投資工具。

以中國香港住宅樓市而論，炒作活動經已式微，炒樓轉眼賺取幾萬元的場面已不復見，因為三項稅項已經令住宅樓市完全無得炒。有人批評樓市有炒家，筆者覺得是瞎說，樓市現在的炒家經已變成長線投資者，何來炒家？

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日本房價觸底後開始上漲，都市中心保值抗跌最受外資青睞。圖為去年東京市中心一處52層包括酒店、辦公室、住宅綜合開發大樓開幕啟用，吸引大批潛在買主前往參觀。

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日圓貶值至22年低位，以及東京2020年奧運會前的多項建設陸續展開，吸引了不少中國購房投資者。

位於北京的房產經紀商一個月出兩團，東渡至日本東京和大阪為期3日看房之旅。另外，來自上海的購房旅行團也將很快出發。這些買房者不外乎是為了在海外尋求一個安全投資之處。

中資日本購房年增20%

據日本瑞穗信託銀行數據顯示，2014年外國投資人在當地掀起一波房產購屋熱潮，外國資金約佔全年交易總額的20%，逾100億美元的資金湧入市場。其中，東京市中心的許多高檔物件受到海外投資人的熱烈搶購。

日本房價觸底後開始上漲，都市中心保值抗跌最受外資青睞。圖為去年東京市中心一處52層包括酒店、辦公室、住宅綜合開發大樓開幕啟用，吸引大批潛在買主前往參觀。

在海外投資人中以中國最引人矚目，來自中國的投資機構、自然人均對日本房產表示感興趣，據日本不動產研究預測，來自中國富裕階層的私人資本，2014年進入日本房地產的金額至少達3億美元。相較於近一年到美國購房花費286億美元比起來算是小數目，但發展潛力大，許多日本房地產為此聘請精通中文的員工。

據地產研究機構Real Estate Economic Institute稱，東京公寓價格已漲至1990年代初以來的最高水平，2年內的漲幅達11%，主要是歸因於中國所帶動的投資熱。

大阪經紀人Zhou Yinan稱，中國購房者對日本房產的需求增長快速。與去年同期相比，中國大陸的購房者增加了20%。「去年，華人購房者主要來自中國台灣。但自從去年10月份日元兌人民幣貶值以來，這種趨勢就發生了變化。」

還有幾千個中國大陸購房者自行前往日本，衝擊東京池袋（Ikebukuro）唐人街地區的房地產。中國超市門外的免費報紙上也刊登滿了包括出售房產的分類廣告。

現金購房得勢

2008年全球信貸危機以來，日本經濟不景氣導致東京房價漲幅落後於紐約、倫敦、中國香港等主要城市，加上過去兩年半間日圓貶值了41%，使得日本房價不但較負擔得起，投資報酬率相對來說也較高。

東京房產經紀商Best One Co的Song Zhiyan稱，最近有太多來自中國的買家。「我只與那些能夠付現金的人打交道。何必浪費大家的時間呢？」

她在微信群裡告訴那些潛在買家稱：東京的房子賣的非常快。常還在商量房價的時候，這個房子就已經被賣出去了。她的中國客戶到東京來買房的數量，過去半年裡增加2倍。

據中國台灣信義房屋仲介東京分社稱，今年一季度，日本對中國大陸和中國台灣人的房屋銷售同比飆升了70%。日本每賣出100套房子，就會有10-15套房子賣給亞洲人。

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公眾一般相信，房地產越是靠近熱門小學，其價格和租金就會越高，並產生所謂的「一公里溢價效應」。然而，有分析顯示，全國最熱門小學的一公里效應並不強，反而是較偏遠鄰里小學的一公里效應顯得更強，尤其是擁有頂尖鄰里小學的地區。

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分析顯示，儘管道南學校、南洋小學、愛同學校及聖尼各拉女校（小學）等都是許多家長趨之若鶩的名校，但對周邊房地產售價和租金最具影響力的小學，其實並不是這些名校，而是一批來自第20郵區碧山和宏茂橋、第22郵區裕廊、第25郵區兀蘭、第27郵區義順和三巴旺等的鄰里小學。

由於小一報名是按照孩童住家在學校「一公里內」「一至兩公里」以及「超過兩公里」的順序來抽籤，所以公眾一般相信，房地產越是靠近熱門小學，其價格和租金就會越高，並產生所謂的「一公里溢價效應」。

然而，有分析顯示，全國最熱門小學的一公里效應並不強，反而是較偏遠鄰里小學的一公里效應顯得更強，尤其是擁有頂尖鄰里小學的地區。

研究也顯示，組屋與名校之間的距離越小，其轉售價就會上升越高，不過，本地私宅的情況卻並非如此。

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳指出，一些外國如中國和美國等地的研究顯示，一所好學校附近的房地產，價格的確可比其他距離較遠的房地產高出3％至14％。而其研究也顯示，本地政府組屋與名校之間的距離每減少1％，其轉售價就會上升2％。

根據房地產交易網站SRX提供的數據，單純以房價的絕對值來看，周邊私宅轉售價最貴的小學中，絕大部分是眾所周知的熱門名校，包括英華小學、南洋小學和新加坡女子小學等。

智信研究與諮詢總監王伽勝表示，這些熱門學校分佈在核心中央區（CCR）和其他中央區（RCR）內，包括第9郵區，第10郵區和第11郵區，因此附近私宅轉售價較高不足為奇。

有趣的是，若是比較小學方圓一公里內私宅的中位轉售價與該地區整體私宅的中位轉售價，計算出小學方圓一公里私宅的「一公里溢價效應」，對周邊私宅價格效應最大的三所小學竟然是：兀蘭的士林小學、福春小學以及義順小學。

其中，士林小學和福春小學周邊私宅的每平方英呎中位轉售價格是1178元，比同區第25郵區的其他私宅高出46％；義順小學周邊私宅的中位轉售價格則是982元，比同區第27郵區的其他私宅高出21％。

王伽勝指出，全國最熱門小學的一公里效應不強，可能是因為這些學校極難進，想為孩子報名的家長好幾年前就買入當地房子，但即使如此孩子也不一定能順利報讀。

反之，較偏遠鄰里小學的一公里效應顯得更強，尤其是擁有頂尖鄰里小學的地區。王伽勝說：「當然，這也可能是附近有新公寓建成所致，但有鑑於鄰里好學校的進步，一些家長會對住在這些學校附近感到高興。」

士林小學附近的新落成私宅項目包括擁有689個單位的「Parc Rosewood」。值得注意的是，士林小學也靠近兀蘭民事服務中心、兀蘭長堤坊和兀蘭地鐵站等區域中心設施，而這些設施有可能是該所小學附近私宅轉售價較高的原因。

李乃佳說：「當買家購買單位時，也會查看周圍其他設施。並不是所有買家都關心附近是否有好學校，尤其是那些較成熟的家庭。」

除單位轉售價格，小學附近私宅的「一公里溢價效應」，也可從單位的租金中探個究竟。

熱門小學周邊私宅

租金較同區私宅高

橙易產業（OrangeTee）研究與諮詢部經理黃顯洋說：「那些擁有靠近熱門小學房地產的房東，將獲益於教育部最近的新規定，即小一報名使用住家距離優先權入學的孩童，報名後須在同一地址居住至少30個月。由於租約更長，這讓房東能獲得更優惠的租賃條件。」

根據SRX的數據，對周邊私宅租金影響力最大的四所小學順序是：國專長老會小學、茂橋小學、城景小學以及德義小學。這四所小學都坐落於第20郵區的碧山和宏茂橋一帶。

其中，國專長老會小學周邊一公里私宅的每月每平方英呎中位租金是4.03元，比同區私宅高31％；茂橋小學周邊一公里私宅的每月每平方英呎中位租金是3.97元，比同區私宅高29％。

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彭仲賢：具備特別功能的房貸會比一般房貸更有價值。

本地基準利率最近上揚，固定利率配套會不會因此受追捧？申請貸款時還須注意什麼？

許多房屋貸款借貸者最在意的是，房貸配套利率的高低。花旗集團汽車與房屋貸款總監彭仲賢表示，借貸者不應只在乎利率，也應注意今後每月的攤還額和現金流、本身需求、財務狀況、負擔能力等。

政府規定，首次買房者申請的房貸與房子價值比率（LTV）最高為80％。如果首次買房者的借貸期超過30年（最多35年），或者房貸要過65歲才能還清，LTV下降至60％。根據總償債率（TDSR）限制，借貸者所有貸款每月的還款額，不得超過收入的60％。

新加坡房屋貸款有限公司房貸首席顧問周揚認為，每月還款額最好不要超過收入的一半，以便能更好地應付其他財務負擔。

彭仲賢說，一些借貸者選擇房貸時，常常喜歡詢問身邊親友的意見，但「挑選房貸是一個重要的決定。它不像申請銀行信用卡，而是須從長遠和多重考量來做決定。儘管親友的意見值得參考，但借貸者須從最適合自己的角度挑選房貸」。

挑選房貸沒有捷徑

他指出，一般借貸者會貨比三家，詢問兩到三家銀行的配套。挑選房貸沒有捷徑，互聯網上的房貸計算器、資料庫、概覽表等只是工具，借貸者須對簽訂的房貸配套有深入瞭解。

談到房貸配套的種類，許多人馬上會想到固定利率配套和浮動利率配套這兩種。固定利率配套的風險最低，但比其他房貸配套的利率高。

隨著本地基準利率最近上揚，第一年固定利率目前介於1.80％至2.30％左右，這視「固定時間」的長短而定。固定期越長，利率就越高。這類配套一般把利率固定兩年至三年，隨後的利率會浮動。

浮動利率配套則是直接與基準利率或現行利率掛鉤，利率一般比固定利率配套低，但隨著三個月同業拆息率（SIBOR）和三個月新元掉期利率（SOR）最近波動較大，這些配套也會受影響，銀行每三個月會調整利率。

彭仲賢表示，市場上還有另一類具備特別功能的房貸。譬如，花旗銀行提供免付費可切換基準利率的浮動利率配套，讓屋主可按市場利率走勢，將基準利率切換為三個月SIBOR、六個月SIBOR，或一年SIBOR。

又譬如，大華銀行提供與存款配對的房貸配套「UOB Homestar」，屋主的貸款額若是50萬元，並在賬戶裡存入10萬元，房貸利息只按40萬元貸款額計算。

以自己主次需求選房貸

彭仲賢表示，貸款者要根據自己的主次需求選擇房貸，看自己是更在乎每月還款額的穩定性，還是更在乎支付最低的利率。此外，貸款者也應考慮利率短期和長期的走勢。

他說：「利率傳統上處於3.5％的水平。長期來看，全球利率會從低利率水平復甦，上揚至正常水平。但除了要看利率上升多少，貸款者也要考慮利率上升速度有多快，會否在兩年內顯著上升，這是因為房貸配套的鎖定期有兩三年。」

彭仲賢表示，對於不太關心利率走勢的人而言，讓他們預測利率走勢是相當困難的事，因此他建議貸款者尋求專業意見。

不過，彭仲賢與周揚一致認為，具備特別功能的房貸會比一般房貸更有價值。周揚說：「以存款配對房貸配套來說，這會對那些有定期儲蓄習慣的借貸者有利。但就像購買一個多功能智能手機一樣，貸款者需要使用這些特別功能，配套才會划算，否則就是浪費。」

挑選房貸也須留意申請過程、改變借貸期、提前解約、逾期付款的費用，也可比較房貸的增值優惠，如律師費津貼、火災保險，以及免費估價等。

認為房貸隨時可再融資是迷思

許多屋主會覺得，當下籤訂的房貸配套過了鎖定期後，若不再提供最理想的利率，他們只要換一家利率更低的銀行或配套再融資即可。

 彭仲賢表示，本地利率環境過去七年極其低廉，因此許多屋主對正常利率沒有頭緒。

他說：「如果認為房貸隨時可再融資，那是迷思。會這麼想的人，或許從來沒嘗試過在高利率的環境下再融資，那不會是你想像中那麼容易。」

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近年房市低迷，不少人紛紛改往海外置產，其中最早引吸投資者目光的國家正是日本。不過，專家也提醒，日本置產有重稅、貶值、投報率下跌的問題，再加上空屋率不斷攀升，現在進場恐怕會有套牢的風險。

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國人熱衷於海外投資，看屋旅遊團的風潮也隨之興起。

現在有意前往日本投資的人士，無非就是看好日幣貶值，再加上2020東京奧運的到來，重大建設將陸續啟動，可望為房市注入一股強心針。但投資畢竟不是「穩賺不賠」，仍有幾點風險需要留意。

首先，日本人口老化速度加劇，根據彭博資訊報導，日本全國多處在20年內恐淪為「鬼城」。野村總合研究所則指出，目前日本空屋已超過800萬戶，預測2033年將激增為2150萬戶，相當是全日本余屋量的1/3，對日本房市是一大警訊。

另外，根據永慶房屋統計，東京總人口數為3426萬人，跟中國台灣差不多，但日本2014年的中古屋交易量僅4.5萬戶，交易頻率連中國台灣的1/5都不到，永慶房產集團總經理葉凌棋就指出，現在搶著進日本市場的民眾，未來出場恐不易。

儘管日本和其他東南亞國家相比，經濟、國情相對穩定，奧運的確也可能帶動房價上漲，但除了賣房可能會賠上匯差外，投資專家也在臉書提醒，日本5年內買 賣獲利得課35％的稅，5年以上15％，所以日本只能放長出租，最好是10年以上，再加上出租投報率一直下跌，以後若碰到市場反轉、脫手不易，有時屋主還 必須親自去一趟日本，也很麻煩。

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