英國 | 最新歐盟成員國房價榜揭曉:倫敦仍居首

雖然英國公投早已結束,但就理論上來講目前英國仍然屬於歐盟國家,那麼我們不妨來看看公投揭曉後最新的歐盟成員國房價,也讓廣大投資者對未來的投資心中有數。

英國房產調研公司eMoov針對英國與全歐盟的房價做出統計,統計顯示了目前歐盟28成員國和部分主要城市房產均價,以及每平米房價,並做出解讀與排名。

歐盟成員國6月房價圖,越接近深藍色表示平均房價越高,顏色越淺表示房價越低

在歐盟所有城市中,倫敦的平均房價位列榜首,突破了60萬英鎊大關,每平米房價12,468英鎊。法國巴黎位居榜單第二位,不過均價僅為倫敦的一半,即6,000英鎊/平米。歐盟十大房價城市排名在此:

歐盟十大房價城市排名

另一方面,若以全國範圍房產均價統計,歐盟28成員國總體房產均價為2,000英鎊/平米。而盡管倫敦在眾多城市中表現“搶眼”,但擴大到全國範圍後,英國房價僅以3,300英鎊/平米的均價位列第四位,排在盧森堡(4,500英鎊/平米),瑞典(4,000英鎊/平米)和法國(3,400英鎊/平米)之後。

英國房價走勢

其中北部蘇格蘭和北愛爾蘭地區拉低了房價總體水平。根據Nationwide的數據,在最近一個月中,英格蘭西北部和威爾士地區房價上浮幅度最大,區域6月房產均價分別為183,482英鎊(+2.2%)和185,745英鎊(+2%)。除此之外,英格蘭東部,西南部,約克以及西米德蘭地區,房價均有不同程度上升。

盡管倫敦地區房價已為“歐盟之最”,不過上個月受公投影響大倫敦地區房價處於整體下跌的趨勢,倫敦西區最為明顯,北部和南部維持現狀,但中心城區依舊堅挺,房價仍然保持強勢增長。

以下為2016年5月至6月間房價上浮和下跌最多的行政區:

房價正增長前5個行政區有:南沃克區(Southwark)6.1%,蘭貝斯區(Lambeth)5.2%,哈克尼區(Hackney)5%,卡姆登區(Camden)4.9%,紅橋區(Redbridge)2.8%;房價負增長前5個行政區是:裡士滿區(Richmond upon Thames)-10.2%,肯辛頓切爾西區(Kensington & Chelsea)-9.4%,莫頓區(Merton)-9%,布倫特區(Brent)-5.6%,漢默史密斯富勒姆區(Hammersmith & Fulham)-4.7%。

回到歐盟全境,保加利亞,羅馬尼亞,匈牙利,希腊等東歐國家則分別以600英鎊/平米,800英鎊/平米,900英鎊/平米,和1,000英鎊/平米的均價排名墊底。此外,歐盟另外5個等效候選國的房產均價也全部低於平均水平,即:黑山共和國1,000英鎊/平米,塞爾維亞900英鎊/平米,土耳其800英鎊/平米,馬其頓共和國700英鎊/平米,阿爾巴尼亞700英鎊/平米。

以下為歐盟28成員國全國房價排名前十五位:

歐盟28成員國全國房價排名

 

英國脫歐前,倫敦的房產每年增值5-10%,國際買家完全可以放棄租金收入。但是脫歐後,由於對經濟預期的不確定性,很多歐盟外的投資者采取了觀望態度,過熱的倫敦房地產市場面臨降溫和調整周期,有人甚至預言德國會取代英國成為下一個國際投資者購置歐洲房產的第一選擇,情況真的會這樣嗎?【閱讀原文

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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英國 | Buy to let繳稅方法與新稅收政策和房租之間的關係

首先給大家介紹一下房租收入是如何徵稅的,每一個納稅人都是按照累進稅制給HMRC繳稅,每一個人每年都會有一個personal allowance。

如果你的非資本性收入沒有超過這個數字的話,那就是一分錢都不交稅。若超過personal allowance的數字,就有一個basic rate band,在這個band內是交20%,超過了以後交40%。

如果收入實在是非常高,對於絕大多數人是難以實現的一個數字,就要交45%,我們討論的時候暫時忽略不計。

一般來說,大多數人最基本的收入是工資,工資在發放的時候才用PAYE系統pay as you earn自動把稅扣除,NI也扣除,所以我們暫時忽略稅和NI。

那麼我們的房租收入呢?是把淨收入加在你的比如工資收入上進行計算的。

假如說你是一個全職媽媽,沒有工資,你的房租收入可以吃到personal allowance,一分錢不交。而假如你是40% tax payer,你的房租收入就是要交40%的稅。

新政對利息做了哪些調整

按照目前的政策,房東mortgage payment的利息部分是可以作為成本完全抵扣的,這樣的話,計算房租收入相對簡單。只要把房租收入扣除各種費用和利息就是你的淨收入。針對這個收入按照你的邊際稅率自己報稅就好。

有一點要注意的就是如果你是repayment mortgage,這個金額不是你的mortgage payment金額,而只是其中的利息部分,按照現在的政策,可以想像,如果你是40%tax payer的話很合算,因為否則你的利潤要按照40%繳稅。

但是這個算法改了,規定從2017年開始,利息逐漸只能按照20%的稅率抵稅,而不是實際上按照你的邊際稅率,也就是說邊際稅率40%以上的人將不能全部得到抵扣。

首先給大家介紹一下房租收入是如何徵稅的,每一個納稅人都是按照累進稅制給HMRC繳稅,每一個人每年都會有一個personal allowance。

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舉個例子

這位朋友收入比較高,到了40%的邊際稅率,按照老算法,他的利息全部可以抵稅。而新算法裡面,先按照40%交了稅,再按照20%給你退回來,顯然要遭受損失了。我們可以看到兩種算法的差異是1800磅。

總結

總結歸納一下,新政對邊際稅率沒有到達40%的房東沒有影響,但是對40%的人就影響很大,有些房東甚至會因此從盈利變成虧損。特別是採用repayment mortgage的房東,因為要同時付本金和利息,本來現金流就比較小。

實際問題解答

Q:為什麼Rental profit之前是6000,之後是15000?

A:6000是簡化的算法,因為現在受益的稅率和利息抵扣的稅率一致,所以15000-9000=6000簡化算。以後就不一樣了。

Q: BTL和Deposit的比例大概是多少呢? 要有Gross rent 18000 至少房價要30萬以上吧?

A:300K要的,按照我的投資理念,BTL能付的Deposit越少越好。

Q: 例子中算的工資收入的稅是假定自己報,但是實際我們的收入是單位幫你報了已經稅後。

A:PAYE和自己報稅的結果是一樣的。

Q:房子即使按照新政來算交了稅後,在當前低稅率的情況下應該還是每月會有收益的?

A:每個人的房子的情況不一樣,無法保證誰的房子就是現金收益狀態,可以保證的是新政以後會更危險。

Q: 大多數人可能只有一套或者兩套BTL,假設mortgage是2年的 tracker或者fixed,拿出那麼多現金流而不Repayment其實上有什麼用呢?因為兩年時間錢拿手裡再攢一套首付其實有點困難,存銀行利息還 要付20-40% 利息稅,為什麼不選擇Repayment呢?

A:有一定的道理,然而這又要分析每個人的情況。但是從2016年開始對 於普通人來說 利息基本就不收稅了。我又要提Santander了,3%的利息不收稅,和你貸款的利息差不了多少吧? 2016年有很多allowance,你還可以用ISA,offset mortgage也是一個好辦法,雖然利率往往不太好。

相關資訊:聽說,英國印花稅新政並非「無可避免」?

(據英中時報)

 

 

英國 | 英國央行將應對民眾對基金贖回潮引起的恐慌

上週大量投資者欲贖回房地產基金,這引起新的房地產市場恐慌,英國央行正考慮採取一系列緊急措施,以應對英國最大房地產基金公司投資者的贖回請求, 據《每日電訊報》。

上週大量投資者欲贖回房地產基金,這引起新的房地產市場恐慌,英國央行正考慮採取一系列緊急措施

英國退歐公投後,大量投資者試圖贖回基金,上週,包括英傑華集團(Aviva)、M&G和英國標準人壽保險公司(Standard Life)在內的六家英國最大商業房地產基金公司已暫停基金交易,基金數額總計約150億英鎊,約佔英國投資市場的一半。其它金融領域也面臨受到波及的擔 憂,而有些專家更是警告房地產崩盤即將來臨。

據瞭解,英國央行官員正考慮採取一系列措施,包括硬性規定贖回前的通知期限,對臨時提出贖回請求的投資者實行削減價格,或對基金實行額外的流動性要求。當 大量投資者提出贖回請求,基金經理可削減價格和轉儲資產,為了防止基金的進一步擠兌,甚至可暫停基金交易。對辦公室、倉庫和零售中心的投資基金提供日流動 性,這意味著除了在低價期不得出售房產外,投資者可自由買賣資金。

監管機構將限制流動性以便更好地與資產相匹配,如強制要求投資者在贖回前給予30天到6個月的通知期限,或要求持有流動性更好的資產以應對贖回要求,如持有更多、更易出售、更具市場價值的房地產類股票和債券。

監管部門預計將效仿美國證券交易委員會(US Securities and Exchange Commission)的措施,如實行擺動定價,或在投資者突然出售大量持有基金時強制削減價格。

金融市場行為監管局(Financial Conduct Authority)新負責人Andrew Bailey稱,他正研究改變基金運作的方式。他表示:「暫停交易是措施之一,並不是慌亂之舉,當市場出現動盪,此方式可合理地處理狀況。我們需要從市場 行為和系統穩定性的角度來看待這些措施。」

相關資訊:英國脫歐後國人投資英房產將何去何從?

(據英中網)

 

英國 | 英鎊急劇下滑與其政治真空

英鎊在未來時間內將可能下跌至1英鎊兌1.5美元,馬格努斯說到。那麼,這將是福是禍呢?

英國公投決定退出歐盟後,英鎊兌美元匯率跌至31年來的低點,英鎊貿易加權匯率下跌10%,同時伴隨著波動性指標大幅上升,以及流動性狀況偶有收緊。

這使銀行交易室和財務部門面臨更嚴峻的形勢,但英鎊很可能進一步下跌,可能至少跌至1英鎊兌1.15美元。我們有必要問一問,這將是因禍得福,還是預示了未來將更加黑暗?

這 兩種情況歷史上都有過例子。1992年英鎊退出歐洲匯率機制的時候,英鎊匯率從被高估的水平大幅下跌,幫助推動經濟復甦以及國際收支狀況改善。然 而,要記得當時利率被下調,全球經濟從1991-92年的衰退中恢復過來,信息技術革命在進行之中,中國和新興市場正在全球範圍內嶄露頭角。

相比之下,2008年英鎊下跌30%並未帶來可持續的經濟復甦。經濟形勢和政策環境都不一樣,而且儘管國際收支逆差在2008年到2013年間穩定下來,之後卻逐漸惡化,最近達到佔國內生產總值(GDP)7%的創紀錄水平。

在6月的公投後,展望未來,英鎊的下跌看起來更多是深層經濟問題和政治不確定性的表徵,而非一次積極的宏觀經濟衝擊。經濟下行似乎即將到來,很可能以經濟衰退告終。

其中會有受益者。英鎊下跌可能會幫助英國的出口商,其中很多都是富時100指數(FTSE 100)成分股公司。會有更多遊客來到英國,外國資本也可能返回英國購買房產和當地企業。然而,有關這些發展的傳聞不應分散我們對可能進一步拉低英鎊的強大力量的注意力。

英鎊急劇下滑與其政治真空

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英鎊還未反映出最大的不確定性來源,也就是英國已陷入的政治和憲法真空,即便幾個月後新首相和新一屆政府上了台,這種狀況可能還將持續。自2010年以來的政府政策的基本部分正在被撤銷,尤其是2020年的預算盈餘目標。

法律、政策和監管方面與英國退歐相關的不確定性不太可能迅速解決。這將導致投資的停滯或者下降。大型金融服務機構正在考慮將哪些業務或者工作崗位安置到別處。許多公司都宣佈暫停或評估未來的投資計劃。如果進入英國的移民顯著減少,這可能損害經濟的潛力。

如 果英國解除與單一市場的關係,貿易不可避免會受到影響。我們主要出口服務和高科技製造產品,這些產品對價格的敏感性較低,對貨幣貶值反應較少。全 球需求疲弱,世界貿易處於停滯狀態。新興市場中被大肆宣揚的機會受到阻礙,因為中國和其他新興市場國家已經陷入可能持續多年的增長放緩。

英鎊到目前為止的表現顯然反映了經濟和政治風險。但它尚未反映那些不容忽略的不確定性。這些包括倘若出現進一步的政治不確定性,經濟將受到的短期需求衝擊、較長期的供應衝擊,以及信心和資本流動將受到的損害。

(據金融時報)

 

英國 | 英國退歐對房地產和英鎊的影響

更多數人希望英國退歐的意願反映在了公投結果上,然而未來的走勢卻難以預料。政治及經濟不確定性正反映在貨幣和金融市場上。不穩定狀態仍將持續。

儘管對於經濟的期望值不出意外地下跌,但與之前的經濟衰退相比,英國經濟基本要素仍保持穩固。

倫敦辦公地產使用者的需求將在近期處於低迷態勢。但相比於之前的市場修正,空置率低和多樣化使用者基數增加這雙重因素將阻止租金大幅下跌。

英國 | 英國退歐對房地產和英鎊的影響
雖然英鎊貶值將吸引海外購房者需求擴增,尤其是中東投資者和亞洲投資者,倫敦高端地產卻可能遭遇需求減弱

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雖然英鎊貶值將吸引海外購房者需求擴增,尤其是中東投資者和亞洲投資者,倫敦高端地產卻可能遭遇需求減弱。

英國酒店地產或受益於英鎊貶值和旅遊增長,且有可能扭轉成本的影響。高端酒店資產對於任何價格修正的抵抗力相對不是那麼羸弱。

自從2008年經濟危機之後,零售地產對於週期性和結構性的變化一直反應良好。零售消費雖非對任何消極因素免疫,但具備復原能力。關聯性強且有彈性的零售地產將保持堅挺,但相對較弱的次級市場將受較重影響。

另類地產市場的需求,如健康保健、教育及學生住宿市場將獲得結構及人口變化的支撐。但另類地產投資市場或在短期內受影響。

間接投資本可能在公投後售空,但隨即復原。直接地產投資或暫停去吸收公投結果帶來的隱喻。假設地產使用需求比起之前的經濟衰退能夠保持更佳狀態,英鎊貶值令海外投資者需求持續,退歐公投對於價值的影響將可限制。

公投後政治不穩定因素集中爆發

公投退歐的結果出人意料,政治遭遇極不穩定因素的一段時間將接踵而至。目前英國正準備迎接以為新首相,在野黨蠢蠢欲動,而英國的彌補措施卻尚處於疑問狀態。

就短期而言,焦點集中在《里斯本條約》(Lisbon Treaty)第五十條,即關於英國退歐進程的議案。一旦第五十條啟動,英國退歐將進入限時兩年的正式協商。然值得一提的是,該進程性不一定包含英國未來與歐盟的貿易關係。

這或許解釋了為什麼現任首相大衛•卡梅倫(David Cameron)認為該問題只能由其繼任者啟動。延誤在歐盟政界不常見,但能夠讓英國保留其位置直至解決內部問題。一旦第五十條啟動,那麼退歐進程將完全 取決於歐盟。英國退歐完全有可能通過獨立途徑進行協商,但目前其他歐盟成員國並沒有這樣的意向。

經濟擔憂增長

市場對公投結果的第一反應非常嚴峻,這並不出乎意料,因為公投結果本身就是出人意料 的。英鎊對美元匯率大跌10%至30年新低。與此同時,富時指數下跌5%至6%,但6月28日有所反彈。更大幅的下挫體現在房地產投資信託公司、房屋建造 商和英國各大銀行,同時一些歐盟國家的證交所數據下跌更甚於英國。由於投資者預測央行或將降息,英國的10年期國債首次下跌1%。

7月1日,英格蘭銀行承諾籌資2500億英鎊緩解經濟緊張,且暗示或將很快降息。6月27日,財相奧斯本在公投後首次露面,重申無論遭遇任何不穩定因素,英國經濟根本將保持堅挺。他還重申,英國退歐的公投結果將驅動增稅和支出削減。

房地產市場影響

地產使用者的需求或將與經濟增長和商業期望的下滑同步削減,金融服務和製造業等部分板塊或也受到不同程度的影響。要在數量上重新取得一些作為將需要一些時間,但由於供應量緊張,租金所受影響有限。

從短期到中期,投資者情緒將進一步削弱受抑制的資金流動。未來兩年資本價值的調整適應或走向消極,在面對修正時,倫敦市場將成為最羸弱的部分。

儘管降息在即,住宅市場或將冷卻,但任何修正都將是溫和的。高端倫敦住宅價值已經歷了一些向下的調整,或在一定程度上受益於如今的貨幣貶值走勢,不過其它的一些逆風走勢也將存在。住宅交易量或呈現出更顯著的下滑。

就房地產市場而言,起初的修正或是最為嚴峻的,隨後將因為機遇重現而迎來一個轉圜,而英鎊貶值帶來的益處正在顯現。房地產市場的發展更多地取決於投資者情緒、歐洲的相關定價及其與英國的新協商進程。

地產使用者觀點

消化、諮詢與計劃

企業型地產使用者目前正處於消化、諮詢和計劃階段。不少企業在公投前就明確表示支持英 國留在歐盟,地產企業管理層如今正忙於評估和複查CRE貸款策略。更大規模的組織在數月內一直產生偶然規劃,但任何潛在的戰略性遷移決策不大可能在歐盟與 英國協商出更穩定的結果之前訂立,互聯貿易、法律及運營決策也是如此。

不確定因素與猶豫不決

市場、貨幣和股價動盪,再與退歐政治結果有關的固有複雜性結合,將導致不少企業愈發猶 豫和謹慎。如此謹慎將影響到投資情緒、企業投資水平乃至就業。一項面向1000名企業主管的IOD調查顯示,英國公投退歐之後,四分之一的企業凍結招聘, 但也有三分之一的企業表示原有的招聘計劃無任何改變。逾三分之一企業計劃減少投資計劃。

各行業所受不同影響:英國各行業所受退歐影響同樣大有不同。股市面臨的不穩定因素從一 開始就加諸於金融服務業。關於英國金融服務機構在歐銷售服務或從倫敦向歐元主導機構交易,英國與歐盟任何關於「通行證」權利的協商都將在長期內對金融服務 機構的選址和投資組合戰略產生巨大影響。這些決策無法再短期內完成。

靈活性將變得更重要

對於尋求交易的企業,靈活性變得越來越關鍵。仲量聯行預測,租賃協議將愈發能夠適應企業所要求的更大靈活程度,使得企業型地產使用者能夠應對政治及外交形勢的變化。

相關資訊:退歐讓商業房地產市場受到衝擊 29億英鎊房地產基金遭凍結

(據英中時報)

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英國 | 退歐後英鎊大跌 英國正利用英鎊大幅貶值吸引中國投資者

據英國《金融時報》7月8日報導,英國官方正利用英鎊大幅貶值吸引中國投資者,稱公投退歐之後的英國有一些廉價資產值得投資。

「在英國投資的時機從來沒有像現在這麼好,」英國貿易和投資國務大臣普睿勛爵(Lord Price)週四在北京表示。就在前一天,英鎊兌美元匯率觸及31年低點。

「英鎊貶值,資產價格非常超值,」這位英國國務大臣表示。他還專門花時間安撫一些關鍵的現有投資者,如電信設備製造商華為(Huawei)和能源集團中廣核(CGN)。

普睿是在20國集團(G20)週六在上海舉行貿易部長會議之前表態的,這次會議將是英國決定退出歐盟後他第一次與歐盟同行一起出席大型會議。

他表示,「現在是時候開始探索關於貿易協定的各種選項」,至於以何種順序談判這些協定,那將由接替戴維•卡梅倫的英國首相決定。

退歐之後,英國將有更大自由度與其他國家(包括中國)談判貿易協定——英中關係正處於自我宣稱的「黃金年」。「中國正在發出非常積極的聲音,」普睿表示。

北京中國國際貿易學會(CAIT)中美歐研究中心主席何偉文表示,英國是一個「特例」,但周邊國家很可能在自由貿易議程上獲得優先對待。「我無法判斷(與 英國的談判)會在什麼時候發生,」他表示,但英國可以期望比歐盟更快同中國談判達成自由貿易協定,「因為它只是一個國家」。

與歐盟國家談判自由貿易協定的時機頗為敏感。在激活《里斯本條約》第50條、開啟為期兩年的退歐過程之前,英國正尋求談判其退出歐盟的條款。

歐盟領導人拒絕與英國進行談判。歐盟貿易專員塞西莉亞•馬姆斯特羅姆(Cecilia Malmström)在BBC《新聞之夜》節目上表示,在英國激活第50條之前,個別歐盟國家甚至不會開始與英國談判任何協議。「實際上有兩個談判。首先 是你退出,然後是你談判新的關係,無論這種關係是什麼,」她表示。

普睿對此表示異議,稱:「我個人的觀點是那不符合歐洲的利益。」他表示,英國退出歐盟後,貿易關係將受到世界貿易組織(WTO)規則的規範,關稅將提高到至少3%的平均水平,汽車等一些特定行業還要高得多。

「我認為,在大家都冷靜下來,在退歐決定引發的情緒有時間消退之後,我們會發現一種更為專業、冷靜和務實的態度。」

「就簽署貿易協定而言,顯然我們是歐盟的一部分——直到我們離開歐盟。所以,在我們離開歐盟之前,我們不會簽署貿易協定。但這並不意味著我們不能同其它國家展開談判,看看退歐之後的貿易協定會是什麼樣子的,」他補充道。

英國脫歐後將尋求與中國等國加強貿易合作

《金融時報》此前在6月30日報導,英國首相的高級商業顧問團當天早上在首相府召開會議商討脫歐之後英國的對外貿易關係。英國首相卡梅倫對商界領袖說,英國不應「迷戀」歐盟,而應該下大力氣在歐盟之外尋求合作,這才是緊要的事。

據報導,英國將向中國、印度、美國和英聯邦國家派出高級貿易代表團。

在會議上,卡梅倫號召商界在接下來幾個月的「政治真空期「」中幫助穩定英國的氣氛,並表示政府會成立一個大臣小組在脫歐事宜上與商界進行接洽,該小組將由商務大臣領導。

英國商務大臣薩伊德•賈維德表示:「我們必須齊心協力,讓世界知道英國仍對商業保持開放姿態,而且仍是值得進行貿易與投資的地方。」他還表示,自己會和政府各部大臣一起努力,確保企業瞭解需要的信息,發現機會。

該會議原定於7月初舉行,但是在公投結果揭曉後提前至6月30日。與會人員包括英國首相的商業顧問團,共19人,包括英國易捷航空首席執行官卡羅琳•麥考 爾、英國金巴斯集團保羅•沃什以及英國財政大臣喬治•奧斯本和商務大臣薩伊德•賈維德。參加本次會議的公務員數量較往常有所增加,包括即將接任英國財政部 常務秘書的一名官員。

此次會議是在英國商業信心加速下滑的背景下召開的。英國董事學會的一項調查顯示,23日公投剛一開始,超過1000位董事就發現英國商業信心出現下滑。

英國小企業聯合會報告稱,2016年第一季度英國商業信心出現下滑。雖然英國脫歐所導致的最終結果還不明朗,但最新報告會顯示出更嚴重的下滑情況。

相關資訊:英國 | 脫歐會怎樣影響世界

(據觀察者)

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英國 | 脫歐會怎樣影響世界

英國脫離歐盟這一事件,猶如潘多拉打開魔盒。未來的金融環境只能用一句話概括:更加充滿風險,充滿不可預知。

由於人們普遍具有「厭惡非常態事件」的人性弱點,所以在此之前的「留歐」呼聲被無意間放大並製造了「不可能脫歐」的市場幻覺,而一旦超預期的極端事件發生,很難說投資機構、各國央行們已經做好相應的準備。

此外,一個金融歷史上從來沒有出現過的重大事件發生後,一定會有連鎖反應,未來「黑天鵝」也許會競相飛出。

人民幣兌美元:貶值壓力巨大

隨著英國公投脫歐,避險貨幣匯率飆升,6月24日公投當天「美元指數」便大漲2.5%。由此,便被動地加大了人民幣兌美元的貶值壓力。為了「打預防針」,當天人民幣中間價下調118個基點。

英國脫歐公投結果出來後,國際匯率市場隨即出現巨幅波動。其後的第一個交易日(6月27日),中國央行將人民幣兌美元中間價大幅下調599個基點,下調幅度0.9%,為2015年8月11日匯改啟動(當天人民幣一次性貶值1.1%)以來最大貶值幅度。

6月28日,人民幣兌美元中間價繼續下調153個基點,跌破6.65,報6.6528,創2010年12月以來新低。

連續3個交易日人民幣貶值幅度達到1.3%,這個幅度已經超過今年1月那一輪人民幣快速貶值的幅度(1.09%)。

不過,與1月份相比,此次人民幣屬於被動貶值,源於英國脫歐這個上半年以來最大的「黑天鵝」事件。而1月份那一輪貶值,則是為了抑制美聯儲加息而引發的資本外流,屬於主動性的貶值。

民生銀行(600016,股吧) 在獲悉脫歐結果後,發佈了一份對人民幣匯率影響的評估報告:按照不同情境的壓力測試來看,最優情境,英鎊、歐元同跌10%,美元指數升至99,人民幣中間 價理論最大貶值壓力為跌2.53%,至6.74;最差情境,英鎊、歐元同跌30%,美元指數升至114,人民幣中間價理論最大貶值壓力為跌7.5%,至 7.0。

對於5月份以來的人民幣下跌,多數學者認為「6.60」是階段大限,當時市場沒有充分考慮脫歐的可能性。然而,在脫歐公投表決當天在岸人民幣已經跌至6.61。28日,人民幣兌美元跌破6.65關口,而離岸人民幣兌美元價格更是盤中跌破6.68關口。

可以說,因為脫歐這個突發事件,人民幣本輪貶值幅度已經遠超市場預期。

對此,興業銀行(601166,股吧)首席經濟學家魯政委認為:「英鎊、歐元的貶值,美元被動升值,將帶來人民幣匯率下跌的壓力。而一旦未來英鎊反彈,美元就有可能有所回調,人民幣也會有機會反彈。從這個意義上來講,只能說未來人民幣匯率的波動幅度可能更大了。」

英國脫歐公投當日,央行行長周小川正在參與國際會議,他在發言中也暗示「人民幣匯率的波動會更加市場化」。

他指出:「下一步人民幣匯率制度應符合市場經濟的更高要求,即匯率更加靈活,經常賬戶和資本賬戶資金流動更加自由,本外幣兌換更加方便,並能為本國和外國投資者提供風險管理工具。」

從數據上看,2016年以來人民幣波動幅度加大,振幅在200個基點以上的日子,佔過去22年的一半。截至6月28日,人民幣兌美元中間價在一年之內貶值的幅度約為7%。

人民幣兌英鎊:大幅升值

在24日上午「脫歐」票數領先的時候,外匯市場就出現了瘋狂的場面:英鎊兌美元連續幾波大幅下探,盤中一度跌幅超過11%,最低觸及1985年來新低1.3226。當天截至收盤,英鎊兌美元收於1.3678,較上一交易日下跌8.1%。

8.1%這個跌幅不但創了英鎊歷史最高紀錄,而且差不多是1992年「黑色星期三」跌幅4.1%的兩倍,當時英國被迫退出歐洲匯率機制引發匯率大跌。因此,用「核爆」、「血流成河」來形容英鎊的慘烈也毫不誇張。

28日,英鎊兌美元盤中再度創下新低——觸及1.3122。

由於英鎊兌美元的劇烈貶值,也帶來人民幣對英鎊的被動式升值。

6月27日,是英國脫歐公投結果出爐後第一個交易日。中國外匯交易中心數據顯示,人民幣對歐元中間價上漲超過1250個基點,人民幣對英鎊中間價上漲更是達6705個基點。按照中間價計算,人民幣兌英鎊一日內漲幅就達6.99%。

6月28日,人民幣兌英鎊中間價繼續上漲1202個基點,報8.7992。

雖然英鎊已經「蹦極」般暴跌,但市場普遍預期這僅僅是噩夢的開始。

德銀分析師表示,儘管最初的跳空下跌主要受頭寸調整和流動性驅動,然而英國退歐對英鎊的中期影響還沒有顯現出來。

匯豐銀行預計,今年年底歐元兌美元將跌至1.10,這意味著英鎊兌美元匯率在目前低點位置還有約15%的下跌,人民幣兌英鎊的被動式升值也將持續。

投資、消費:有喜有憂

由於英鎊兌人民幣短期內大幅貶值,用人民幣換英鎊去英國消費則相當於撿了大便宜。例如去英國旅行、購物、留學,都比脫歐公投之前打了一個大折扣。

就簽證政策而言,英國的簽證一直都是單獨的,因此不受脫歐影響。同時,從2016年1月1日起,中國遊客可申請2年有效期的多次往返簽證。即便是脫歐後,英國政府針對中國遊客的這些簽證政策優惠短時期內也不會有變化。

不少旅遊業的專業人士都預計,今年暑期預訂赴英旅遊產品人次同比將大幅增長。

與此相反,在英國購買了房產的中國人,則要焦慮一陣了,主要原因是房價下跌預期。

仲量聯行預計:「脫歐後,預計倫敦等地2016年上半年房價漲幅將在下半年被抹去,而且2017年至2018年房價跌幅將在3%~5%之間。」

   值得關注的是,戴德梁行為瞭解房產投資者對脫歐的反應,曾對歐洲境外的不動產投資者進行了調查。調查結果顯示:英國退出歐盟,超出三分之二的房 產投資者表示會減少其在英國的投資;12%的投資者表示,如果英國退出歐盟,他們將於今年或者明年拋售掉所有資產;另外四分之一的投資者表示可能會觀察一 段時間之後再拋售。

該項調查時間是在脫歐結果公佈之前,目前脫歐已經不可逆轉,金融市場的動盪也超出預期,因此英國房地產投資的前景更加不樂觀。

買好房子的還不是最悲催的,在脫歐之前剛剛兌換英鎊,正準備在英國買房的人有可能最為受傷。

在脫歐投票之前的6月23日,人民幣兌英鎊的中間價是9.7242,換100萬英鎊需要972.42萬元人民幣;到了6月28日,人民幣兌英鎊的中間價是8.7992,同樣換100萬英鎊,只需要879.92萬元人民幣,僅僅幾天時間,就可以節省92.5萬元人民幣。

此外,匯率巨幅波動帶來的「匯兌損益」也讓在英國有大量投資的中國企業很受傷。

其中,最具代表的恐怕就是李嘉誠了。統計數據顯示,李嘉誠56%的投資在歐洲,其中英國是「主戰場」,大約佔到37%。如今,英國近三成的天然氣市場、近三成的電力分銷市場和約5%的供水市場都由李嘉誠旗下公司實際控制。有英國媒體甚至因此形容李嘉誠「買下了大半個英國」。

然而,脫歐之後,李嘉誠旗下在中國香港上市的公司股價均大跌。僅在24日當天,李嘉誠旗下的5家主要上市公司,市值合計就蒸發逾425億港元。

有機構分析認為,這些公司的業務很大比例在英國(長江基建、電能實業、長江和記,其英國業務佔比分別為72%、63%和21%),要賺取英鎊,再轉換為港元以計入利潤,因此「匯兌損失」的擔心是造成李嘉誠旗下公司近期股價暴跌的主要原因。

全球股市:A股一枝獨秀

受英國脫歐影響,美國、歐洲、亞太股市普遍大跌。尤其是24日當天,德國股市重挫6.82%、法國股市下滑8.04%、英國股市跌3.15%、美國股市三大股指下跌均超3%、日經225指數重挫7.9%。

美國標準普爾公司最新數據顯示,英國公投決定脫離歐盟後,全球股票市場24日蒸發2.08萬億美元,創有史以來最大單日損失,超過1987年「黑色星期一」股災。這一損失金額相當於全球股市容量的4.7%。

27日,股市繼續下跌,兩個交易日蒸發市值達到創紀錄的3萬億美元。標普全球廣泛市場指數下跌了近6.9%,為2008年金融危機以來最大的兩日跌幅。

相比較全球股市而言,A股市場卻一枝獨秀,24日當天上證指數僅小幅下跌1.30%,遠遠強於中國香港、東京等亞太股市。

分析其中原因,「國家隊」護盤有功是重要因素。當天下午開盤後,上證指數也有一波大幅跳水,但在跌至2810點左右,「國家隊」兩大砝碼——券商股、銀行股齊齊拉升,終於確保沒有出現大跌。此後27日、28日兩個交易日連續上漲。

對於A股的後期走勢,目前市場分歧較大。

樂觀派認為,風險事件釋放後,「吃飯行情」又來了。例如長城證券認為:「在消化英國脫歐公投結果這只黑天鵝後,市場將迎來一個喘息的時間窗口,反彈總體幅度或在10%-15%。」

海通證券(600837,股吧)認為:「過去兩個月國內外利空因素不斷,如國內經濟下滑、A股未加入MSCI、產業資本減持等。隨著英國脫歐的黑天鵝事件落地,階段性的利空已基本得到釋放。目前市場情緒處於較低水平,頻頻落地的利空和投資者偏謹慎的心態,將使得短期市場走勢的天平更有利於多方。」

但在悲觀派眼裡,人民幣持續性貶值始終難以迴避。

瑞銀證券指出,如果人民幣近期貶值,則A股市場可能承壓。海外經驗表明,新興市場上每一輪的本幣貶值都伴隨著資本流出和股市回調。就行業板塊而言,金融、房地產、航空行業受到的負面影響最大。

(短評)理解風險

和訊網: 劉 暢

英國真的脫離歐盟了!今年最大的一隻「黑天鵝」飛出來了!

既然事先就知道有脫歐可能,為啥還是「黑天鵝」事件呢?這是因為,一個重大事件發生後,我們可以知道它是負面的,但是卻沒有人會知道負面的程度會有多深,依然是超預期的。

對於投資者來說,如果在這類重大金融事件面前沒有做好準備,既可能造成巨大的損失,也可能錯失輕鬆獲利的機會。如何在風險事件來臨之前做好準備,這就涉及到對「風險」的認識和管理。

投資經典書籍中有兩本值得反覆閱讀,一本是芒格所著《窮查理寶典》,另一本就是橡樹資本創始人霍華德的名著《投資最重要的事》。

脫歐事件發生後,再次閱讀《投資最重要的事》,又碰撞出新的發現。

首先,「風險」是什麼?霍華德認為,「風險」就是確定的損失。這是從投資效果上來看的,並不全面。

從哲學層面、本質含義上看,風險即不確定性或多種可能性。從表現形態上看,多與某些具體的事件相對應。

這些事件可以又分為兩類:一類是事件發生了,而市場要有一個過程才能意識到風險來臨了,如2014年6月初證監會發文嚴打場外配資,這個事件成了股災的導火索;另一類是市場已經有充分共識的事件,一旦發生,一秒鐘都不需要,災難即已來臨——脫歐就是這樣的事件。

對於第一類事件,我們不可能預測到它的發生,但是我們可以爭取做到當風險事件發生後,我們是最早發現和理解這個風險事件的那5%的人,這樣一來「風險」就基本不會傷害到你。如何做到?簡單說,就是要始終理性。

對於如脫歐這樣的第二類事件,我們不可能預測到最終結果,但是我們可以做好準備。怎樣準備?如果風險與潛在收益基本對等,那最好採取完全規避態度,不要在任何一方下注。

如果風險與潛在收益嚴重失衡,則可在潛在收益大而風險小的一方下注,例如英國公投前買「黃金股」。當時市場「留歐」風氣佔優,作為避險資產的黃金類股票已經有所回落,如果結果「留歐」其再次回落幅度也有限,如果「脫歐」則可能大漲。

相關資訊:英國脫歐:歐洲房產投資第一大目的國的位置會被德國取代嗎?

(據和訊網)

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英國 | 脫歐將如何影響普通民眾的經濟狀況

隨著一直以來備受矚目與爭議的英國脫歐公投結果於上週五塵埃落定,英國最終以51.9%脫歐比48.1%留歐的微弱比例優勢與相守了43年之久的歐盟組織分道揚鑣。

歷史信息顯示,此前脫離歐盟的國家只有一個,格陵蘭。但格陵蘭也是僅靠出口魚類產品為主的小國,這與此次英國脫歐所造成的影響無法通論而與。那麼,到底此 次脫歐將會對英國的普通民眾的經濟狀況造成哪些可能的潛在影響呢?以下是為廣大讀者綜編自英主流媒體的相關信息,我們一起來瞭解一下吧。

英鎊

自公投結果公佈後,英鎊的匯率已經出現了大幅下跌,曾經一度跌至1985年以來的最低水平。另外,大多數經濟學家也預期英鎊可能會在中期持續走弱。這可能意味著:

1.從其他國家購買產品或者服務的支出會增加

2.通貨膨脹因此會變得更高

3.對於其他國家的買家來說,買到英國產品的成本變低

房貸

財政部在公投前曾經預測,如果公投結果脫歐,借款成本將會向上升0.7%-1.1%,首相則表示預計脫歐後的房貸平均成本將會每年上升多達1000鎊。

此外,利率上升導致房東成本上升,因此也會影響租房群體。

但在市場擔心脫歐會帶來低增長的同時,也有經濟學家認為英格蘭銀行將會降低利率來降低借貸成本。

近日,UBS英國經濟學家廷斯利(David Tinsley)表示英格蘭銀行預計將會在未來6個月內進行兩次降息,將利率從目前史上最低的0.5%降至零。

英國 | 脫歐將如何影響普通民眾的經濟狀況
英國退歐會導致房價快速下跌。但這是基於房貸成本上升的預期上做出的假設

房價

國際貨幣基金組織(IMF)警告說,英國退歐會導致房價快速下跌。但這是基於房貸成本上升的預期上做出的假設。

財政部表示比起留在歐盟,脫歐後的房價可能會在未來2年中下降10-18%。這對初次買房的居民來說是個好消息,但對於已經擁有房產的人來說則是個壞消息。

對於倫敦的房產,全國房產中介聯合會(NAEA)認為倫敦的房價變化幅度相比其他地區將會最為顯著。比起留在歐盟的情況,未來3年平均降幅可達7500鎊。其他地方的房價下跌幅度則在2300鎊左右。但由於房價預期仍然會上漲,這意味著增速將放緩,而不是實際價值減少。

同樣,這些預測都是基於英格蘭銀行不會選擇降息的前提之下。

居民房產稅

隨著英國脫離歐盟,預計對普通居民房產的Council Tax的徵收價格會再次上漲。此前的Council Tax價格設定標準是在1991年平均房產價格為53635英鎊的時候被設定的。當下,隨著英國房產調查者們對退歐後各地區房產的重新價值考核,預計更高 的Council Tax費用徵收標準不久將會出現。

工資

部分專家預測離開歐盟帶來的經濟衝擊會導致英國失業率上升,而這會減少工資增長的壓力。財政部估計在脫歐後影響最大的階段,工資收入將會下降2.8-4%,年平均收入將減少至少780鎊。

但同時我們也不要忘記,英國在未來2年中仍然是歐盟成員國。眾所周知,即使在正常情況下,預測2年內的經濟表現也是有一定困難的。

福利救濟

如果英國經濟脫歐後至少從短期來看出現放緩,那政府的收入也會受到影響,導致可供支出的費用變少。可能出現的金額缺口到2019-20年將在280-440億鎊之間。

由於福利預算佔政府支出的28%左右,因此在這種情況下福利預算很有可能會出現大幅度削減,進一步減少稅收抵扣和福利支出。國家社會和經濟研究所(National Institute of Social and Economic Research,簡稱:Niesr)的一份報告認為,部分家庭一年可能會損失多達2771鎊。

實際上英國的經濟增長以及可能出現的預算缺口很大程度上都依賴於貿易協議的本質,以及英國是否仍然是歐洲經濟區(EEA)的一員。

政府也有可能會不再遵守之前承諾的在2020年前平衡收支的保證,這被稱為「財政授權(fiscal mandate )」。如果這樣,政府將有更大的餘地來將福利支出維持在目前水平。

稅收

財相奧斯本在公投前一週曾警告說,脫歐將導致納稅增加。他談到基礎所得稅稅率將會在現有的20%基礎上增加2%,高收入稅率則會在目前40%的基礎上上升 3%。此外遺產繼承稅也可能從目前40%上升至45%。但這些做法都與保守黨政府在上次選舉時的承諾相悖,因此從政治上來說很難實現。

很多人認為政府更有可能會將緊縮時間延長至2020年後。財政研究所(IFS)也表示政府可能需要將削減開支的時長再延長兩年。

脫歐陣營曾在宣傳活動中表示希望能取消目前歐盟設定的國內燃油徵收5%增值稅的規定。但目前還不清楚這一目標將在何時、以何種方式達成。

養老金

在公投前的宣傳活動中,卡梅倫曾表示英國脫歐將會影響國家養老金的「三把大鎖」。這指的是養老金每年的增幅將至少達到收入增幅、通脹或2.5%這三者中最高的一個。但這也是基於經濟狀況變壞,收入變低的前提下得出的。

如果經濟表現變差,英格蘭銀行可以決定進行新一輪的量化寬鬆,作為替代降低利率的另一個選擇。這將帶來債券收益和年金利率的下降。因此購買了養老年金的人群的收入將出現減少。

英國 | 脫歐將如何影響普通民眾的經濟狀況
對於有存款的人來說,升息是利好消息。但在公投宣傳活動中,財政部警告說如果英國脫歐

投資和存款

對於有存款的人來說,升息是利好消息。但在公投宣傳活動中,財政部警告說如果英國脫歐,英國股票對於外國投資者的吸引力將會減弱,從而出現貶值。

從長期來看卻不一定。股票一般都會隨著公司利潤增長而上升。大型出口公司可能會從英鎊貶值中獲利,因此這些公司的股價也有可能會上漲,而進口商的利潤則會下降。

大型投資平台Hargreaves Lansdown曾表示,無法預估英國脫歐帶來的長期經濟影響,不能假定脫歐的公投結果會對股票市場會帶來長期的負面影響。

度假

英鎊走弱將導致以歐元結算的住宿成本增加,從而帶來歐洲度假成本上升。卡梅倫聲稱英鎊貶值會讓4口之家的8晚的度假成本上升230鎊。

但機票的價格則與航空公司本身,以及基礎價格是英鎊還是歐元有關。Easyjet和Ryanair都表示脫歐後限制更多的航空管理條例將導致機票價格變得 更貴。但擁有英航公司的IAG(International Airlines Group)則表示英國脫歐將不會影響其業務運作。

通訊手機

廣大英國的移動用戶在歐洲使用手機的成本也將上升。BT和Vodafone都表示歐盟對於手機漫遊收費的最高限額將可能將不再適用。但實際上這將由未來英國政府來決定是否採用歐盟的價格限制政策。

相關資訊:英國|退歐是一次永遠的再見嗎?

(據英中網)

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居外看點:英國脫歐成功了 誰是最大贏家?

英國24日公布的公投結果指向“脫歐”,成爲2016年迄今爲止最大的“黑天鵝”事件,立即在全球引發連鎖反應,世界各國或傷心、或無奈、或關切,下面我們就跟著居外來看看,誰才是脫歐事件中最大的贏家。

一、“脫歐”影響世界經濟格局

世界經濟增長潛力將下滑

英國通過公投選擇脫離歐盟,超出了普遍的預期,一天內對全球金融市場産生了巨大衝擊。外彙市場上美元和日元作爲避險貨幣大幅升值,英鎊兌美元則以8.9%的貶值幅度領跑全球,創下30年新低;全球資本市場同步大幅下滑,MSCI全球股票指數跌幅達4.9%,德國、日本等國國債收益率均創曆史新低;擁有避險功能的黃金價格大幅上漲近5.0%,反映實體經濟需求前景的大宗商品價格大幅下滑。

中歐貿易合作或將面臨變局

英國“脫歐”將對中歐經貿往來産生綜合影響。一方面,中英經貿聯系密切,“脫歐”以後英國經濟面臨衰退風險,英鎊彙率大幅貶值,削弱英國對外需求,影響與我國的貿易往來。另一方面,英國“脫歐”將縮窄中國走進歐洲的渠道,影響中歐貿易、投資談判進程,短期內對中歐經貿往來産生負面影響。此外,全球金融市場震蕩將增加我國金融風險。

 延伸閱讀:脫歐將如何影響普通民衆的經濟狀況

居外觀點:英國脫歐成功,中國通過英國加強與歐盟合作的戰略計劃將會變得困難重重。英國脫離歐盟無異于間接打破中國和歐盟無形的合作紐帶,使得中國不得不另外選擇其他方式加緊和歐盟的合作,而前期鋪墊的各種政策貿易的影響也很有可能大打折扣,成爲高額的沈沒成本。

專家觀點:有經濟學家持有不同觀點,他們認爲:“長期來說,英國脫歐可能推動歐洲大陸,尤其是中歐和東歐國家,更積極參與中國‘一帶一路’戰略。”

二、 “脫歐”影響世界房價走勢

各國房地産投資或將持續增加

從短期來看,英國房地産市場的租戶需求將會走弱。中短期內,投資者的投資情緒仍可能保持低迷。對英國房地産市場來說,最初的調整可能非常劇烈,但隨著英國核心市場商機的再度出現以及英鎊彙率疲軟帶來的優勢得到認可,英國房地産市場應該會再度回升。由于脫歐帶來的不確定性,已經給英國商業及住宅房地産市場造成負面影響。部分渴望穩健收益的海外投資者可能已經轉向美國、澳大利亞、加拿大等國,從而引發房産價格上漲,這對于已經在當地購買房産或投資房産的置業者無疑是一種利好。

 中國投資者或迎窗口期

如今英國脫歐已成定局,英國房價可能會出現5%-15%的跌幅,同時英鎊可能會出現5%-20%的跌幅,那麽對于持有人民幣的中國買家而言,房價相當于有10%-35%的跌幅。而很多機構也估計英鎊的疲軟可能要持續半年,而房價的疲軟最快也要到明年4月才能恢複,這對中國投資者而言“將是一個絕好的窗口期”。

 延伸閱讀: 英國脫歐之後 房地産市場何去何從

居外觀點:英國脫歐,會有更多投資者對不明朗的未來持觀望態度,這會導致對英國房産的投資減少,甚至直接轉向美國、澳洲、加拿大等國。另一方面對于海外投資者而言,英國不再與歐盟其他成員國密切綁定,將會帶來一些簽證與移民方面的政策影響。

專家觀點:“英國脫歐,預計英國房價會跌18%左右,這個時候不建議投資者去英國置業,抄底投資;對于已購買英國地産的投資者來說,需要謹慎持有,等當地經濟恢複穩定再做打算。”一位從事普惠金融行業的理財師稱。

三、“脫歐”影響各國留學趨勢

更多的學生到美國、澳洲、加拿大留學

英國離開歐盟將會導致新的簽證問題和更高的學費,這樣勢必導致未來的歐盟學生轉投加拿大、澳大利亞和其他國家的懷抱。每年,歐盟國家的125,000名學生能爲英國增加37億英鎊的收入,英國脫歐,那麽這些學生可能會去別處而不再選擇英國。

中國留學生學費降低 物價卻更高

總體來看,留學成本變動是彙率、物價、就業等多方面因素共同作用的結果。一方面, “脫歐”成功,英鎊對人民幣彙率降低,對于留學在外的人來說,學費肯定會降低不少。另一方面,英國脫歐成功,短期內與歐盟的貿易合作夥伴關系有所松動。這部分損失只能通過上調物價等手段彌補,加之不利的經濟環境,會使英國物價整體上漲,留學生生活費也就“水漲船高”。

 延伸閱讀:英國脫歐:預備留英學生或轉向留學法德

 居外觀點:英國脫歐在一定程度上可能減少中國學生英國留學的熱情,再加上法國等其他歐盟國家最近不斷出台留學利好政策,中國學生會逐漸轉向法國、德國這些教育質量高,留學成本低廉的國家。對于中國學生來說,除了關心自己的留學申請准備之外,也要多留意留學意向國家的政策變化,因爲政策的改變會直接影響留學的方方面面。

專家觀點:“從實際情況來看,公投對個人留學行爲的影響甚小。”就職于某留學中介機構的張老師告訴記者,首先,“脫歐”不會動搖英國現行的留學政策,分配給中國地區的赴英留學人數也不會增加;其次,英鎊貶值帶來的物價、學費波動,在一定程度上可以相互抵消。

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英國 | 2016年4月最新英國房價走勢

英國最新房價走勢

英國國家統計署公佈的價格指數顯示,4月份全英房價增幅減緩,同比上漲8.2%,環比微升0.6%。4月全英房產均價約為21萬英鎊。

英國所有區域4月房價均同比上漲。漲幅最大的區域為倫敦(14.5%)與東英格蘭(13.6%)。不過與上月相比,一些區域房價環則出現一定程度的環比下滑。


4月英國房價地圖

與2016年3月相比,五大城市均價均呈現同比增長,倫敦與劍橋保持明顯的同比增幅。與上月相比,倫敦與曼徹斯特則出現環比下跌。倫敦與劍橋房價顯著高於其他城市,倫敦公寓均價接近48萬英鎊,劍橋獨立屋均價則超過86萬英鎊。

4月大倫敦房價

4月大倫敦各區房價均出現同比上漲。倫敦市區、巴金-達格南與瓦爾珊瑚森林均出現20%以上的同比增幅。同比增幅較小的區域則為伊斯靈頓、西敏市與肯辛頓-切爾西。

4月均價最高的區域為肯辛頓-切爾西、西敏市與倫敦市,均價都超過90萬英鎊。康登以87萬英鎊緊隨其後。大倫敦房價最低的區域為黑弗林、貝克斯利與巴金-達格南。

查看2016年英國每月房價報告

 

 

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