Category: Finance News UK

在英国，房屋供应不济推高了7月的英国房价和需求，作为传统的淡季，7月反而出现了自2007年以来最活跃的房产交易。

英国房地产服务公司LSL的月度报告显示，今年1-6月，英国每月房产销量均低于去年；但7月销量却出现逆袭，达到自2007年以来最强水平，平均房价再创年内新高。

另外，皇家特许测量师学会（RICS）一份月度调查则显示，英国7月的购买需求增速为去年2月以来最快，待售房产的平均数量却创下历史新低。

RICS的首席经济学家Simon Rubinsohn表示，调查人员已经发现房价在重新加速上涨，“更令人担忧的是，市场对供求失衡的怀疑会导致房价在未来12个月进一步上涨。

随着抵押贷款利率接近历史低点，今年的消费者信心高涨，预期工资也会上涨，大多数评论家都认为英国房价会继续上涨。

8月上旬，一份来自英国央行的区域代理报告警告称，房产供应的持续短缺正陷入恶性循环，因为潜在卖家看不到自己想买的房屋，反而不愿意把已有住宅投入市场。”

LSL旗下房地产代理公司Reeds Rains和Your Move的总裁Adrian Gill表示，英国房产供应量仍远低于经济危机爆发前水平。

今年第一季度，英国新房​​规划审批量达到了金融危机以来的最高水平，但这能否转化成房屋建设还有待观察。

根据LSL的月度报告，去年英国房价暴涨15.2％，上升幅度最大。但是，受较高的印花税和不断上升的英镑抛售压力影响，伦敦市中心房价增长却出现停滞。

然而，整体指数却显示英国房价上涨速度略有放缓。该指数显示，英国房价月度增长率为0.3％，年增长率（伦敦和英国东南部除外）为4％。相比其他指数，整体指数显示出更为“柔和”的房价上涨前景。该整体指数是以英国土地登记处的已完成销售量和其他指数的预测模型为基础制定而成。

Halifax房价调查数据则显示，英国6月房价年化增长率为8.6％。

 

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你是否曾经对英国住宅的历史感到过好 奇？在这片屋檐下，曾经发生过怎样的故事，又有哪些人曾经在这里居住过？了解住宅背后的历史，不仅能为平时茶余饭后提供不少讨论话题，说不定还会因为有名 人住过而让建筑身价倍增。在这个遍地老房子的国家，探索它们背后的历史就像是一场未知的探宝游戏。以下是专家建议的几个了解住宅历史的方法：

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1. 了解房屋

从乔治时代的牧师住所到两次大战期间的郊区半独立建筑，你可以很容易地看出不少英国典型的住宅类别。但如果能对建筑方面有更多的研究，你可以从中推算出建筑大致的建造时间及主人的信息。像Trevor Yorke的《British Architectural Styles 》和Judith Flanders的《The Victorian House》都是必读的入门参考书。后者在介绍各个房间的同时还穿插了丰富的社会历史信息。如果你家是登记在册的历史保护建筑，可以登录historicengland.org.uk了解房屋的信息。此外，不妨查看下Pevsner的建筑指南，看看你家是不是也名列其中。图书馆资料室应该会有当地的卷册。

2. 询问他人

很多时候前任房主或者居住多年的邻居会知道不少关于房屋的历史故事，例如曾经出现过的古怪住客、浪漫的爱情故事或者耸人听闻的鬼怪故事。此外，向当地的历史学会寻求帮助也是一个好方法。

3. 查找人口普查记录

通过翻查之前的人口普查记录，你可以了解在1841年至1911年期间，每10年普查的时候该住宅的人口情况。可以了解的情况包括所有住户的姓名、性别、年龄和职业，1851年后的资料还包括每人的出生地。在findmypast.co.uk网站上你可以通过输入地址来查看这些资料。有些图书馆订阅了该网站的服务，因此可供读者免费查阅。在获得了前房客的信息后，你可以用这个网站或者ancestry.co.uk查找更多关于他们的故事。

4. 研究房契

房屋的房契往往提供了不少关于所有者、出售、房贷和边界的信息，许多都有数百年的历史。房契可能会被律师、房贷银行或者房东（如果你是房客）保管。很多房契一直都被存档或者被像英国圣公会这样的前地主保管着。

5. 翻阅档案

通过当地图书馆和政府机构，你可以了解去哪里找到与住宅有关的档案，它们可能被存放在当地学习中心，或者郡/市的档案馆中。地图可以帮助确认房屋建造的时代，还可以用来比对街道、房屋名称或号码的变化。国家档案馆的1910-1915年的Valuation Office Survey还能提供房主、住户、房价等信息。此外还能通过纳税记录、选举登记等资料寻找相关的信息。说不定通过早期的庄园和房产记录你还能发现自家房子的土地原先在皇室的名下呢。

6. 检索报纸

此外，你还可以通过 thetimes.co.uk/archive 或者其他英国网站的档案 www.britishnewspaperarchive.co.uk 查看是否有关于前住客的新闻。

 

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（据英中时报 ）

在英国夏季财政预案公布之后，通过抵押贷款买房出租的业主，其按揭利息可用于扣税的额度将从2017年开始逐年降低。这项改革将影响到数十万计的房产投资者。为了帮助读者更有效地应对政策的改变，本文将向您介绍几种如何优化投资的方式。

在英国，大约有170万的租赁房产是用抵押贷款购买的，而这些利息带来的成本抵消了租金的收益。为此，贷款人可获得一定的扣税额度。当前的利息扣税率等于个人所得税率。

不过，英国财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）最近推出了一项措施，从2017年开始，利息扣税率将会逐年降低，至2020年4月时，将降至所有人为20％。

根据全国房东协会（NLA）的计算，这会明显降低购房出租投资的收益率，对于典型的40％纳税人，其投资的平均收益率将从4.9％降到4.3％。

英国央行行长总督马克·卡尼（Mark Carney）上周的声明预示着利率的上调又近了一步。由于在央行基础利率上调之后，这些损失可能会进一步扩大。因此您有必要了解清楚如何不让购房出租这项优秀的投资变成您财务的拖累。

一、房租与个人所得税的简略计算模式

首先，我们简单介绍一下房租的净收益计算方式。

个人所得税额度：(房租收入-除按揭利息之外的其它开销)x个人所得税率
利息扣税额度：利息偿还x利息扣税率
净收入：房租收入-个人所得税额度-利息偿还+利息扣税额度

以 16万英镑的房产为例，租金通常可以达到每月750英镑（毛收入每年9千英镑），房产的维护、保险、空置期等费用按均值每月165英镑计算（每年 1,980英镑）。设首付25％，也就是贷款12万英镑，常见的可变利率为5％。如果只偿还利息的话，每月还款额约为500英镑（每年6,000英镑）。

情况一：如果利息扣税率是40％的话，这位富人业主（个人所得税按40％计算，下同）的投资每年净收入为612英镑。

情况二：在2020年利息扣税率降至20％之后这位富人业主的投资每年亏损588英镑。

情况三：而一般业主（个人所得税按20％计算，下同）不受此影响，其收益为816英镑。

如果同时偿还本金和利息的话（并按照25年期计算），每月还款额约为700英镑（在还款最初，还款的组成为200本金+500利息，随着本金的逐渐偿还，利 息所占的比重会越来越少，这里为简单，按照刚开始贷款时的情形计算）。如此计算的话，业主的现金流每年将会再减少2,400英镑。

更糟的是，到2020年的时候，央行的基础利率很可能已经恢复正常，届时购房出租的可变利率将达到7％。再加上利息扣税率仅有20％，业主们的收益将严重受损。

情况四：继续上一例的房产，在贷款利率为7％时，如果只偿还利息的话，每月还款额约为700英镑（每年8,400英镑）。那么这位富人业主的投资每年将会亏损2,508英镑。

情况五：不止如此，利率上升对于一般的业主也有很大影响，每年将损失1,104英镑——投资变成了亏损的项目。

二、转为定息按揭

因此，应对税法的改革，第一个办法是转按揭，把握好当前的低利率时机，把开支固定到较低的位置。例如，转为Virgin Money公司的五年期定息按揭，利率3.79％，如果只偿还利息的话，每月还款额约为380英镑。

情况六：换为利息较低的定息按揭之后，富人业主的投资将会每年收益564英镑。一般的业主也可获得1,968英镑的年收益。

不过，这个方法也有一个缺点。就是当定息期限过后（也正是利息扣税降低后），业主们仍将面对陡增的可变利率。当然，也可以不选择中短期的定息按揭，而直接定为十年期的长期定息按揭。

虽然十年期的定息按揭利率要比同类型的中短期按揭利率高近2％，但这也只不过是跟当前的可变利率平齐，而又获得了长期的财务稳定性。因此转按揭是一个不错的方案。

三、公司模式

对更高税率的纳税人来说，另一个节税的方式是从个人持有房产转为公司持有。这项操作并不难，但是您要谨慎行事，因为可能会有连带的问题出现，所以最好事前谘询税务规划师。

因为公司持有的情况下，所有的成本都可以用于抵消租金收入，所以利润会提高。而且目前英国政府正在计划逐年削减公司税，现在是20％，2017年19％，2020年18％。届时税率也比个人所得税低。

不过，这些收入只能作为股息支付给董事。基本利率的纳税人支付7.5％的股息税，而更高利率的纳税人则支付32.5％的股息税。一个好消息是从明年4月开始，董事每人可以获得每年5,000英镑的免税额度。

四、房租与公司税的简略计算模式

那么，如何计算公司模式下的房租净收入呢？

公司的收入：(房租收入-其它开销-利息偿还)*(1-公司税率)
股东分红额度：(公司的收入-股东免税额)*(1-股息税)+股东免税额

情况七：同样的房产，但是在公司的情况下（贷款利率3.79％，公司税率18％），公司的收入为2,017.2英镑。

因为公司收入没有超过股东免税额，所有全部收入都是股息，这比情况六中个人持有房产的净收益564英镑或1,968英镑高出不少。

由于在这个例子中，总租金收入的基数不大，而且股东免税额没有得到完全的运用，所以优势还没有完全体现出来。在总额更大的投资中，公司模式的优势会更为明显。

五、其它方案  利用您配偶的个人免税额

如果您的家庭中只有您自己工作赚钱，而您的配偶没有工作，那么您可以指定部份或全部的租金收入给他们，让他们利用自己的个人免税额，2020年将上升到12,500英镑。

出售房产减少贷款

这个方式着眼于重新评估业主的资产组合，售出或藉此偿还部份贷款来降低欠款额度。这样，利息的偿还也会相应降低。提高租金

最后的方式当然是分摊或转嫁成本到房客身上，不过，鉴于房租的增速与收入的增长并不匹配，而且市场的竞争对房租的增长也有影响，因此房租是否会快速上升仍有 待观察。

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（互联网资讯综合整理）

根据世邦魏理仕（CBRE）最近发布的报告《中国资本在全球房地产市场的扩张》（The Expanding Role of Chinese Capital in Global Real Estate Markets）显示，虽然中国股市2015年以来经历震荡洗盘，并创下最大跌幅，但在过去四年，中国推动海外资本流向商业房地产。2014年，中国海外资本投资商业房地产的总额超过100亿美元，复合年增长率（CAGR）约72%。

这是中国在海外房地产投资年度总额首次超过100亿美元大关。在2013年和2014年，中国占全亚洲海外商业房地产总投资的比例超过四分之一。

原本一开始只是中国主权财富基金（SWFs）和一级保险公司高调收购豪华海外房产，如今已经蔓延到中型保险公司和企业投资者竞相收购海外房产。与此同时，中国的房地产开发商也相当活跃，不断开拓海外市场，以满足内地高资产净值人士对主要目的地住宅房产日益增加的需求。

抓住重要离岸市场机遇

英国

世邦魏理仕《2015年全球投资者意向调查》（Global Investor Intentions Survey 2015）显示，在寻求商业房地产资产的全球投资者心目中，伦敦是最首选的城市。受益于房地产市场的庞大和高流通性，以及市场环境透明、稳定和高度发达，伦敦吸引了大量全球投资者的投资热情。2013年和2014年对伦敦房地产的收购，分别占中国大陆对欧洲商业地产投资总额的80%和 52%。尽管目前全球门户城市房产收益率在持续降低，但伦敦房产继续保持一定比吸引力；英国全国就业数据正处于几十年来的新高，再加上高稳定的经济增长的预期，预计在未来几年内支撑当地房地产市场强劲增长。

美国

2013年至2014年，流向美国的资金占中国对外投资总数的五分之一，其中大多数流入门户城市的酒店和办公资产。在这两年期间，对纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿和旧金山等城市的酒店和办公资产收购占美国商业地产投资的比例超过60%，对纽约和洛杉矶高档办公室和酒店资产大约占其中一半。

澳大利亚

中国对美国和英国的大举投资在很大程度是由于这两个国家的各自经济以及国际金融中心的规模。相反，澳大利亚很大程度上依赖与中国的商业联系，澳大利亚已成为中国最大的贸易伙伴。2014年,中国成为澳大利亚商业地产第二大外国买家，仅次于新加坡，其中悉尼的房产最吸引中国投资者。

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