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Location：在倫敦置業的位置選擇

倫敦那麼大，到底選擇在哪裡置業或投資呢？是東區金絲雀碼頭金融區？還是倫敦西區或北區傳統富人區？或者選擇倫敦最中心、最具資產增值潛力的「倫敦中心黃金地段」（Prime Central London）？

這主要取決於您置業倫敦的目的以及您的預算。

你不能不知道的倫敦買房必須考慮的因素

便利的公共交通

倫敦是全英乃至歐洲的交通樞紐，擁有四個機場，四通八達的地鐵、火車和公路網以及輕軌、巴士和輪渡服務，交通出行極為便利，每天數以百萬人搭乘公共交通工 具進出倫敦。自駕車進入倫敦市中心「一區」（ZONE 1）還需交納價格不菲的交通擁堵費。如果住在倫敦三區甚至四區以內，基本無需開車。

國際大都會

倫敦是環球金融中心，也是全球金屬交易、保險和海運中心，法律、會計、融資等專業服務聲譽卓著，眾多海外公司在倫敦設立歐洲總部，倫敦毫無疑問是全球一流的營商之地。

悠久的歷史、多元文化和包容性是倫敦源源不斷吸引海外移民的重要原因，這裡法制健全，種族歧視沒有市場。

倫敦全年都有豐富多彩的各種文化藝術娛樂和體育活動，無論您喜歡逛博物館美術畫廊還是跳騷市場，或者留戀西區（WEST END）的音樂劇、SOHO的動感夜生活，南岸（SOUTH BANK）的藝術和小資氛圍，DOCKLANDS的適宜東方人居住的環境，或者喜歡血拼購物、酒吧文化，居住在倫敦，盡享真正的國際大都會生活。

此外，倫敦氣候四季分明，環境優美，空氣清新，早已不是「霧都」。

考慮英國置業，要做哪些」功課「？

​瞭解以下幾點，對您的海外置業一定有所幫助。

1. 瞭解所在國對國外投資者身份的要求

例如在美國，有少數州要求只有美國公民或居民身份才能購買當地的房產，英國沒有限制，持有中國護照的中國公民可以投資英國地產。

2. 明確海外置業的目的

居住(Residence)，還是投資出租(Buy-to-let)，還是純粹投資（中長期考慮），子女教育還是其他考慮優先，投資者應採取不同的投資策 略，選擇不同的房產類型。例如，海外住宅物業通常將房價和土地價格分開計算，房產每年折舊，而土地卻長期「增值」，購買具有永久使用權的房產更有長期投資價值。如果子女在英國留學，買一個合適的公寓單元甚至出租多餘的房間，好過租房為別人交銀行貸款。銀行的按揭利率針對不同置業目的也有所不同。假如您有意投資移民或者有女在英國留學讀書，可能需要有不同的考慮。

3. 瞭解當地房產的情況，以及市場情況。

通過親戚朋友的幫助是一方面，通過專業中介代理機構可以得到更加可靠的信息，並且有更大機會更快捷搜尋到自己滿意的物業，並得到更加專業的全程服務。例如物業的地理位置，周邊環境，周邊鄰居是怎樣的住戶，交通是否方便，有無學校、公園和購物場所，附近地產的市場價格，該地區未來的開發計劃。一份專業查房 （SURVEY）報告可能讓你議價時有更大的空間，節省大筆金錢。瞭解當地房價的歷史記錄和未來趨勢，有助於做出明智的判斷。這些沒有專業公司的服務是很難完成的。

4. 瞭解置業成本和各種稅費。

海外購房通常須繳納印花稅、市政配套費等各種稅費，賣房也會產生稅費，主要是增值稅等。一些國家的增值稅高達按增值部分的45%來徵收，也有些國家如英國，目前為鼓勵海外人士在當地購房，對在當地購房的海外人士不徵收房產增值稅（資本利得稅）。很多國家都要按年徵收一定的物業稅或房產稅，除房產增值稅外，出租獲利也要交稅（收入所得稅），有些海外地產項目購買價格聽上去很便宜，但是「養房」成本可能很高，如果不能及時成功出租就有更大風險。就英國地產而言，除了房款之外，買家還需支付房地產檔案和房產測量檢驗費（SURVEY FEE），房地產檔案登記/地契費（LAND REGISTRY/LAND RENT），印花稅（SDLT，根據房價有所不同），市政物業稅（COUNCIL TAX），物業管理費（SERVICE CHARGE，如果是公寓），還有必不可少的律師費（LEGAL FEE），因為所有地產交易必須有律師參與，以確保投資者利益。此外您可能還需要支付一定中介代理服務費，以協助您找到滿意的房子並辦理所需的交易手續。

5. 重視合同責任，及時繳費。

其他國家暫且不談，就投資英國地產而言，買家如果有任何疑問或不明確事情，可以要求澄清，不要簽合同。一旦簽訂合同，那一刻起就具有約束雙方的法律效 力，買家必須按照合同規定嚴格操作，以避免可能的麻煩和法律風險。例如，須按照合同規定的日期及時支付購房首期款給代表自己的律師，由律師給到開發商律師，再給到開發商。拖欠銀行按揭貸款和其他付款不僅影響自己的信用記錄，可能遭遇利息索賠甚至律師函收房警告，預付款也無法拿回。另外一方面，如果房子質 量或者開發商責任範圍出現任何問題，買家也享有權利要求修復或賠償。

6. 物業管理。

對於投資房產然後對外出租(Buy-to-let)以支付銀行按揭貸款的投資客，最重要的考慮事項除了租金是否可以超過按揭金額之外，就是物業管理。只 有物業成功出租，才有租金收入，而租給怎樣的租客，人在外地如何打理，租客不交租金或者到期不搬家怎麼辦？物業管理不善甚至無人管理，可能令物業長時間空 置，既收不到租金，物業增值也受限。強烈建議使用專業的中介機構，提供全套物業代管服務，包括傢俬配置，兩年保證出租，嚴格挑選租客，保證租金收入以及准 時清空房屋，甚至提供禮房屋賓服務。按時繳納物業管理費，或委託英國中介進行專業物業管理，業主可節省大量時間和精力，輕輕鬆鬆做房東。

7. 留意政策變化，尤其是針對海外人士購房的政策變化。

各國家和地區對境外人士購房的限制都各不相同，在貸款政策方面，應提前瞭解銀行的貸款手續。在買賣合同中還應約定購房者無法獲得銀行貸款時的處理方式， 提前規避法律風險。目前英國銀行的貸款利率是史上最低時期。負責任的中介機構會向客戶介紹最具價值服務良好的按揭服務商，並及時知會客戶政策方面的變化。

8. 合理避稅。

這尤其適用於打算具有英國地產投資組合或購買超過100萬英鎊以上房產的客戶。100萬英鎊以上的地產要繳納高達5%的印花稅，可以通過採取成立「特殊目的載體」（SPV）或其他方式來合理避稅，雖然客人要繳納一定的服務費和管理費，節省的投資和避稅好處更大。此外，購房過程中的很多費用都可以用來抵 稅。需要註冊成立國外公司或離岸公司，請諮詢專業服務商。我們可以免費推薦這樣的服務商。

9. 購買財產保險。

災害性天氣對房屋的損耗較大，對付這類風險最好的辦法就是購買保險。國外的保險費率低，保障面廣，理賠到給付都有成熟而嚴格的規範。對於新房，部分開發商提供五年或十年的質量保障，可諮詢律師或中介是否需要額外購買保險。

如果您以自己的名義購買英國地產，建議設立英國遺囑，例如將所購房產轉讓給在世配偶或者子女，以合理規避高額遺產稅。

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倫敦是世界著名的金融之都、教育名城與購物天堂，有著很高的安全性、優質的教育、活躍的商業和真正多元化的社會，因此很多人都轉向這裡居住，而這裡的地產就成了公認的資產避風港。此外，隨著英國的經濟逐漸復甦，倫敦商業地產也成為備受世界投資者矚目的明星資產。無論是倫敦的豪宅還是商業地產，華人投資者的比重與影響力都在日益增大。

世界矚目 華人揮師倫敦豪宅與商業地產

天時眷顧的倫敦豪宅市場

作為一種優質的資產避風港，在過去的十年中，倫敦市中心的黃金地產（Prime Central London, PCL）不僅有著穩定的增長，還跑贏了許多包括股市、黃金和對沖基金在內的其他投資種類。

雖然在去年年底，英國政府公佈了新的印花稅法，低價房產稅費減少，高價房產稅費增多。但其實，英國的稅收制度只是和其他國際性城市看齊。對高端房市影響較大的另一個因素是即將到來的大選，由於選情尚不明朗，而兩大黨對豪宅稅費的態度又大相逕庭，所以很多人都認為在選前一段時間倫敦高端房市會較為沉寂。

不過，儘管印花稅改革和大選迫在眉睫，但投資者對倫敦市中心黃金物業的需求仍然很高。因為如果回頭考量世界局勢的話：希臘為歐元區帶來了更多的憂慮；中東與 烏克蘭地區的地緣政治危機也遠未停息；而中國的經濟發展似乎也在顯著的減速，因此很多投資者不得不謹慎行事，相比之下，印花稅改革和即將到來的選舉的風險似乎是兩害相權中較輕的一樣。

房產採購代理公司Black Brick的合夥人卡米拉·戴爾（Camilla Dell）說：「乍一看，在全球背景乎很難說有利於倫敦市中心的豪宅市場。不過隨著歐元區的擔憂加劇、地緣政治的風險和起伏不定的油價，投資者們不得不更為現實，採取穩妥的投資方式。」

此外，近期也有很多支持英國高端房市的因素，包括：美元兌英鎊匯率的上漲（自去年夏季以來英鎊兌美元已經下跌了14％），瑞士法郎對歐元的匯率上限被取消 （取消後的幾天內暴漲了30%），這都讓投資者急於套現。而英國的按揭利率也達到了創紀錄的低點，因此也刺激了英國買家的內需。

這給了投資者更多的理由把目光轉向更具品質和穩定性的避險資產——倫敦市中心黃金地段。所以倫敦市中心的豪宅受到世界各地投資者們的持續關注，很多中國香港、沙特阿拉伯、俄羅斯和塞浦路斯的投資者來到英國，預算從數百萬到上千萬英鎊不等。

「如果保守黨在5月份連任，倫敦市中心黃金地段房市的價格將會飆升，因為投資者獲得了更多的信心重返市場。」高端地產中介公司Hanover Private Office的常務董事、房地產專家亞歷克斯·紐沃爾（Alex Newall）評論道，「因此未來的兩個月很可能是理想的投資時間，因為如果保守黨贏得選舉，那麼投資者很可能會從選舉後房價的飆升中大幅獲利。」

全球關注的商業地產市場

不只是豪宅市場倍受青睞，隨著英國的經濟復甦，倫敦的商業地產投資市場也吸引了大量的資金。根據世界經濟論壇（World Economic Forum）於1月底發佈的一份研究報告顯示，英國倫敦連續3年奪下全球最吸引商業地產直接投資的城市排行榜冠軍。2014年累計達到138億英鎊，比起 2007年的峰值139億相差無幾。在2014年第四季度，倫敦金融城和碼頭區（Docklands）的投資量超過了50億英鎊，這是有史以來在最高的季度投資總量。

根據全球房地產顧問高緯環球（Cushman & Wakefield）的最新報告，至2014年底，海外投資者仍是倫敦商業地產領域最活躍的群體。第四季度中亞洲投資者佔絕大部分，而縱觀全年，北美投資者花的錢最多。中東地區也有可觀的投資。

倫敦商業地產的最大的買家中有很多中國公司。根據地產管理公司領盛（LaSalle）的全球房市報告，倫敦在過去的幾年內，吸引了歐洲80％的華人地產投資。在前華人首富李嘉誠的帶領下，大量中國房企都在積極的佈局海外，特別是英國倫敦。根據仲量聯行的報告，自2010年至2013年三季度末，中資投資於倫敦房地產的資金總額從8,820萬美元增長到超過16.3億美元，上漲了1500%！僅略微落後於德國(19.6億美元)和美國(17.9億美元)，躍居成為世界上第三大的英國商業地產投資國家。

高緯環球的倫敦金融城投資負責人詹姆斯·克勞福德（James Crawford）說：「在2014年我們看到了一個強大的倫敦金融城投資市場，由國際投資者主導。倫敦的國際吸引力讓仍在擴大，不斷吸引全球投資者進入市場。」

高緯環球的報告認為，從英國本土和國外流入倫敦商業地產市場的資金仍將持續，而需求遠遠超過了供應。世界經濟論壇也認為，全球房地產直接投資量已恢復到經濟衰退前的榮景，並預計在5年內全球房地產的直接投資金額將高達1兆美元。

揮師倫敦的華人投資者

在近幾年中，中國人一躍成為海外房產投資的主力軍。無論是住宅房產還是商業地產，中國私人買家與企業投資者都成了最醒目的族群，特別是投資英國倫敦商業地產的中國房企空前活躍。

例如，大連萬達集團在倫敦市中心泰晤士河南岸的熱點地段Nine Elms區修建的商居兩用樓盤和豪華酒店；中國平安保險公司出資2.5億英鎊購買了倫敦金融城標誌性建築勞埃德大廈（The Lloyds of London）；中國香港投資公司Knight Dragon，以6.7億英鎊全資擁有了位於倫敦泰晤士河畔的格林威治半島（Greenwich Peninsula）項目。綠地控股集團（Greenland）在倫敦Wandsworth和金絲雀碼頭興建的兩個總額均為6億英鎊的樓盤；李嘉誠旗下的和記黃埔將在倫敦德劉易舍姆區（Lewisham）的開發總投資額約10億英鎊的商居兩用樓盤康沃伊碼頭（Convoys Wharf），以及旗下的協平世博集團（Concord Pacific）的合資項目——50層的Principal Place大廈，位於金融城邊緣地區（City Fringe）。

根據房產採購代理公司Black Brick發佈的報告，不只是華人機構對倫敦的商業地產投資頗有興趣，來自中國的投資者對於英國的住宅投資，特別是倫敦市中心黃金地段的房產（PCL）的 興趣也在不斷增長。直至去年9月為止的一年內，對華人發放的所謂投資者的簽證數量翻了一番。現在華人佔全部投資者簽證的43％，比任何一個國家都高。

不過，雖然揮軍海外的中國房企財大氣粗，蜂擁而至的私人購房也毫不含糊，但這其實很類似幾年前的歐元區危機、現在的前蘇聯地區和中東的衝突和緊張局勢升溫 ——不穩定的局勢都在促使富裕的外國人尋求資產避風港。類似的，對於華人投資者來說，投資倫敦以至全英房產的最主要原因就是避開國內這種日益明顯的不穩定性，無論是要避開過度泡沫化的中國房市，還是價值嚴重失衡的人民幣匯率，投資海外都是理性的選擇。從這一點來看，機構與個人揮師倫敦有著相同的理由。但這 豪爽折射出的其實是中國富人、官員對中國房市、政治經濟、社會腐敗和生態環境的深度擔憂，並且對於身居中國的生活日益缺乏安全感。

對英國房屋貸款市場來說，過去的2014年頗為波折起伏。上半年房市復甦，但是英國政府推出的多重措施卻減緩了按揭的發放。下半年房市減速，但疲軟的經濟卻讓按揭利率大幅下滑。至2015年，已經可以說處於一個利率在歷史低點的時代。那麼，在這樣的經濟環境下有怎樣的優質按揭，投資者們又應怎樣利用這個時代的低利率呢？

把握時機：英國低利率時代的投資方略

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一、創歷史紀錄的按揭利率低點

• 保持低位的基礎利率

從去年下半年開始，英國央行的基準利率加息的前景不斷黯淡。時至今日，許多經濟學家預計英國央行至少12個月之內不會加息。例如，英國央行首席經濟學家安迪．霍爾丹（Andy Haldane）表示由於全球經濟增長疲軟、工資上漲緩慢、政治和金融風險，經濟前景已經惡化，這也意味著利率將在「更長的時間內保持低位」。

由於決定按揭利率的一個關鍵因素——掉期利率（Swap Rate）的漲落與央行的基礎利率變化前景息息相關，因此的黯淡的加息前景也帶來了掉期利率的下滑。這也克服了貸款資助（Funding for Lending）計劃的結束所帶來的不利因素，並為貸款機構提供了便宜的資金。

• 競爭帶來廉價的資金

另一方面，歐洲地區以至全球的暗淡經濟前景、工資與房價增速的脫節也限制了市場對未來房價的預期。房市從去年下半年已開始失速，購房按揭的需求也相應下降。英國央行的去年年底發佈的數據顯示，2014年11月的購房按揭批准數量為59,029，比起1月時的76,611降低將近二成。因此，面對著減速市場的眾多按揭機構都在想著如何把有限的購房者發展成自己的客戶。

為了限制房市的泡沫風險，英國金融市場行為監管局（FCA）和英國央行在2014年分別發佈了按揭市場回顧(Mortgage Market Review, MMR）和對高風險的按揭數量的限制。這都使得首付不足的按揭申請人受到很大限制。不過時至今日，這些嚴格規範所帶來的影響已經被市場吸收，貸款機構的競爭已經把資金價格的下滑直接傳遞到了借款人終端。

• 創歷史紀錄的按揭利率低點

根據Moneyfacts發佈的數據，五年期定息按揭的平均利率在2010年時是6%，而現在僅為3.73%，幾近腰斬；而二年期定息按揭的平均利率也從2013年的4.11%降至當前的3.27%。即使那些較為罕見的十年期定息按揭利率，也有顯著的下降。

定息的購房出租按揭利率也處在有史以來的最低記錄，平均利率僅為3.82％，而且產品數量也在一個月之內從757上升到811。

• 五年期定息按揭

五年前（2010年），以借貸15萬英鎊計算。首付25％的按揭最好產品來自Mansfield建設協會，利率4.75%，每月還款為855英鎊。

當前五年期定息按揭（首付25％）最好產品來自Tesco銀行，利率2.69％，每月還款額為687英鎊，五年內將節省10,080英鎊。

如果您有35%的首付，First Direct還提供了利率為2.29％的五年期定息按揭

• 二年期定息按揭

二年前（2013年），首付25%的最好產品來自Chelsea建設協會，利率2.64%。以借貸15萬英鎊計算，每月還款684英鎊。

當前Tesco銀行提供利率1.59％的產品，每月還款606英鎊，二年共節省1872英鎊。

First Direct的母銀行匯豐銀行（HSBC），還提供了最廉價的二年期定息按揭：首付40％，利率1.19％。

• 十年期定息按揭

十年前（2005年）Northern Rock的產品（首付15％，利率4.99％）來計算，每月還款876英鎊。

現在Woolwich建設協會提供了利率3.49％的按揭，每月還款750英鎊。十年節省15,120英鎊。

如果您有40%的首付，那麼First Direct提供的十年期定息的利率為2.89％，手續費950英鎊，可以節省更多。

二、財務方略A：謹慎還款

2007 年前後，讓世界陷入了有史以來最嚴重的經濟衰退的原因正是瘋狂發行的房屋貸款。當時從個人到銀行，都認為房價必然會漲，因此購房與發放房屋貸款是穩賺不賠的生意。銀行發放了大量不負責任的按揭，結果積累的潛伏風險在盛宴結束的時候讓全世界都陷入了數年的蕭條與信貸緊縮。

殷鑑不遠。因此，身處這個低利率的時代，審慎的方案是把償還抵押貸款作為重中之重。利用低利率的優勢轉按揭，清除儘可能多的債務。

這其實很簡單，沒有任何風險而且可以節約很多資金。比方說，你有一個30萬英鎊的按揭，還需要償還20年，你的按揭處在標準可變利率，當前3.99%，也就 是每月1,816英鎊的還款，如果你切換到First Direct的終身跟蹤按揭，利率為央行的基礎利率（當前0.5%）加上1.29%，也就是1.79%，這將使您的每月還款降至1,488英鎊，每月節省 328英鎊。在此基礎上，如果你保持每月1,816英鎊的還款額度，也就是超額支付，你會提前四年清償債務，並總共節省下9.1萬英鎊的利息。

如果您希望把按揭設為定息，那麼當前有五年期的定息按揭，利率2.29%，這使您的每月還款降低200英鎊。假設您以後也能按照這個利率償還按揭的話，那麼你償還的總額將減少13,855英鎊，並可提前32個月清償。

雖然看起來定息按揭的優勢沒有終身跟蹤那麼大，但是如果基礎利率在2年之後開始上漲，定息按揭會給你更多的確定性。不過終身跟蹤按揭也有其獨特優勢，絕大多數都可以無懲罰的退出，屆時您再換成合適的定息按揭即可。但關鍵在於把握住當前的低利率，不要無所作為。

只要讓你的每月還款額度維持在現有的水平，那麼利率的降低就會讓您更快的清償，並給你的財務狀況帶來可觀的提升，使您能夠有財力去考慮其他方面，例如在養老金中投入更多。

從現金的實際回報率來看，超額支付利率為3%的按揭，對按照基本個人所得稅率20%繳稅的人相當於3.75%的儲蓄利率，而對更高個人所得稅率40%繳稅的人則相當於5%的儲蓄利率。

從貸款機構的角度來說，如果客戶想要超額支付並加速清償貸款，大多數貸款機構會給客戶一定的靈活性。不過超額支付之前，請詳細檢查您的合同，通常每年最多可 以多交10%，但是少數貸款機構的合同可能會施加嚴厲的懲罰。如果你的按揭是終身跟蹤的或標準可變利率，那麼通常對超額支付沒有限制，可以充分利用。

三、財務方略B：借款投資

當今是低利率的時代，如果敢於多承擔一些風險的話，完全可以把房屋的產權釋出，然後籍此投資其他收益更高的項目——甚至購房出租。不過，如果要把釋出的產權用於投資的話，您就需要額外考慮繳納個人所得稅的問題，而且還需要有不錯的回報率才值得一做。

如果您已經積攢起了房產的一定股份，那麼您可以用這些錢來做一定的投資。對房產本身來說，釋出的產權可以用於房產本身的改造，擴建或改造廚房都可以為房產帶來可觀的升值。以利率為1.64%的兩年期定息利率為例，貸款10萬英鎊，那麼按揭的手續費加上利息也超不過4,000英鎊，但是為房產帶來的升值可能會遠高於這個成本。

如果您打算更進一步，用借來的錢投資並收取回報，那麼最簡單的也最安全的，就是存入銀行收利息。

如果以 1.64%的按揭利率作為標準，並假設你需要繳納20%的個人所得稅，那麼只要銀行的存款利率高於2.05%就是有賺頭的。當前有好幾個2年期的定息儲蓄 賬戶利率高過2.05%，其中最好的是Al Rayan銀行，利率2.3%。如果您繳納40%的個人所得稅，那麼，你需要至少2.8%的回報率，才能抵消1.64%的按揭利率——這在當今的低利率時 代，並不好找，不過Santander銀行的現金賬戶（Current Account）會為最多2萬英鎊提供3%的儲蓄利率。

你也可以投資於富時100，（20%個人所得稅）稅後的分紅回報遠高於3%。

如果您打算利用當前的低利率來產權釋出你現有房產的產權，然後購房出租。那麼也可以算一筆賬：假設你從主家釋放出10萬英鎊的產權，利率1.64%。然後你可以用這筆錢作為首付，然後購房出租。以倫敦東南部佩卡姆地區（Peckham）的三臥室的前政府保障房產為例，價值30萬英鎊，目前的月租金為1820 英鎊。目前最好的僅付利息的二年期定息購房出租按揭利率為2.64%，也就是每月還款440英鎊（別忘了這部分支出可用於扣稅），除去其他的一些費用和前期費用，平均下來這兩年的每月利潤可以超過1,300英鎊。而且這只是租金的收益。

而在兩年之後出售房產的時候，房產很可能已有顯著的升值，這又是一筆額外的收入。英國預算責任辦公室預測房價從2015年4月開始，四年內將上漲19%。照此計算，四年後房產的增值還將為您帶來5.7萬英鎊。

顯然，承擔了更大的風險也有更大的回報。只要不被貪婪佔據了內心，理性的分析與精細的計算還是可以幫助有準備的人的。

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