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EB-5限制寬松 專家拆解投資移民美國3大優勢

近年中國香港再掀移民潮，很多人為了下一代選擇移民，美國名校林立，加上生活環境理想，一直是熱門之選。美國借貸中心（American Lending Center）香港辦事處業務總監黃榮傑（Tony）指，美國對比其他英語系國家，投資移民金額較低，亦無學歷或技能要求，建議港人透過EB-5計劃移民美國。只要選對移民項目，最後所花的費用是絕對超值，由移民公司的移民律師提供專業意見及協助，想達成移民美國的夢想並非難事。

美國為何一直都是熱門移民國家？

1. 教育優良和就業機會豐富

Tony在美國居住多年，妻子及子女都在當地工作和讀書，他認為美國有利子女教育及發展。“美國擁有多所聞名國際的學府，有來自世界各地的尖子，教育體系多元化，子女畢業後能成為各行各業的精英。”

他又指不論是科技、工商或創意藝術等，在美國都有龐大發展空間及就業機會。當地大部分企業都重視求職者有沒有‘身份’，即是否可合法長期留居美國。這點是不少父母送子女到外國留學時沒有想到的。若你持有綠卡，在當地便可以合法長居身份求職，工作機會自然更多，有利事業及下一代的前途及發展。

申請者的配偶及21歲以下的未婚子女可同步取得綠卡，移民到美國， 子女可入讀當地的免費公立學校，更能以名額更多的本地生身份報讀大學，可申請政府的助學金，而大部份獎學金只是給本地學生申請。只要選擇有信譽，永久綠卡批准率及退回投資款比率高的項目，子女所花的教育開支遠遠低於留學生的學費及其它支出。

2. 完善醫療體制

除了優良教育和豐富的就業機會，美國政府著重國民的身心健康，Tony表示每個州份都有不同的醫療福利。此外，隨著“奧巴馬醫保”（Obamacare）落實，美國醫療保險申請限制大幅減低，不會因為本身健康問題而不受保，保障當地人的健康，確保得到適當的醫療服務。

美國政府亦有為兒童和長者提供更多的醫療保障，可謂相當完善。

3. 稅制簡單，避免重覆交稅

Tony直言很多人不太理解美國稅制。“事實上，美國比其他傳統熱門移民國家，如鄰近的加拿大，稅收相對較低，而且個人入息稅為遞增稅制，申請人的負擔其實比想像中輕。”

根據2019年的新稅法，兒童免稅額亦有所增加，由每名17歲以下兒童1,000美元提高到2,000美元，納稅人更可為18歲至24歲的家屬申請500美元的免稅額。“對於有子女的家庭，美國由2019年起變得更加吸引，而且中國香港與美國有稅務協定，在香港已繳交的稅款可在美國扣減，避免重覆交稅的問題發生。而美國綠卡居民或公民如在報稅年度於海外居住330天或以上，個人收入免稅額更高達105,900美元。”

在芸芸移民美國的方法中，如何選擇？

EB-5投資移民 只需90萬美元！

Tony表示EB-5投資移民簽證計劃已設立超過20年，用意是吸引外資，振興美國經濟並提高就業率，最近美國總統特朗普對移民政策發出的行政命令更指明不會限制投資移民，因為投資移民是有利當地的就業和經濟發展。

“投資移民申請條件及過程非常簡單，只要投資90萬美元，並確保相關投資項目能為當地人創造10個全職的工作機會即可。而且，如果選用資質優良的地區中心來投資，投資人可以完全使用間接就業，從而避開了聘請員工的繁瑣和壓力。”申請人只需證明投資的資金屬個人資產，而且是合法來源，例如來自物業按揭或家人贈予均可。

中國香港出生的申請人不用排期

此外，由於EB-5投資移民目的是吸引外資，申請人無需通過任何測試，即使不懂英語及沒有特別技能亦可申請。其他國家大多設有一堆投資移民所需條件及限制，EB-5卻沒有年齡限制及工作經驗限制等，比起其他英語國家寬松得多。以英國為例，英國投資移民需要200萬英鎊，而澳洲創業投資移民需要至少投入150萬澳元。

“申請人在通過領事館約見作簡短的面試後，即會先獲發移民簽證，半年內以此簽證入境美國便可獲得有條件綠卡（兩年），不用坐俗稱‘移民監’亦享有與永久綠卡同等的公民福利，兩年後申請永久綠卡。”

值得一提的是，申請人只要在香港出生並持有香港身份證，申請移民美國則不用排期，相比中國內地或其他東南亞地區的申請人更快獲批綠卡。而美國移民局今年3月份在審批案件程序上會實施新措施，會優先處理非排期國家或地區的案件，對香港出生的申請人相信是好消息。再者，美國沒有限制雙重國藉，日後入藉為美國公民仍可保留香港永久居民身份。

Tony提醒，申請人必須了解自身背景的優勢，針對自己及家人的需求來計劃移民，當中需要大量資料搜集及經驗分析，建議最好尋求專業顧問協助。

 


來源：香港01
責編：Zoe Chan

都居家辦公了，曼哈頓寫字樓“涼涼”：一季度租賃量已腰斬

早在2019年初，曼哈頓寫字樓的空置率其實已呈上升趨勢，疫情則帶來了“致命一擊”。

作者： 吳將

“居家辦公既不用化妝，也不用天天面對堵車，比去公司現場舒服多了。”電子支付企業Paypal風控部門的一名女性員工對第一財經記者說。不僅如此，為繼續防控疫情，她所在的部門已將居家辦公的期限延至10月，而且不排除繼續延長的可能。

軟件開發商GitLab的遠程軟件開發主管墨菲（Darren Murph）表示，現在所經歷的還不是真正意義上的遠程工作，而是因疫情不得不實行的居家工作，但正因如此，公司逐漸意識到分散的勞動力是一種更為高效和創造性的業務方式，從而大大加速了遠程工作化的升級進程。

傳統意義上，商業地產通常被認為是風險較低的資產類別：租金收益率穩定、波動率小，因此常年受到各大投資機構包括各國主權基金、養老保險基金的青睞。

但一場突如其來的新冠肺炎疫情改變了一切，大量租戶無力支付租金讓部分商業地產投資者遭遇“滑鐵盧”，進退維谷——如果賣掉地產必須要接受大幅折價，而繼續持有則不得不承擔長期沒有收益的風險。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，商業地產的收益主要就是靠固定的租金收入，因此此次疫情，包括未來可能發生的類似疫情都會給商業地產帶來深刻的影響。特別是人群密集型地產，比如寫字樓、購物中心、酒店、養老中心等都很“受傷”；但另一方面，疫情對倉儲、廠房和數據中心等的影響則較小。

居家辦公將成新潮流？

為減少疫情傳播途徑，年初至今不少公司都要求員工居家辦公，這或許不僅是暫時現像，而是有可能成為“新常態”——特別是在互聯網科技公司，此趨勢顯得尤為明顯。

5月底，臉書（Facebook）公司CEO扎克伯格宣布一項計劃，將在未來十年內調整業務配置，從而使其4.5萬員工中的50%能夠在家工作；無獨有偶，同期社交媒體企業Twitter也發表了類似聲明稱，允許員工無限期居家辦公；跨境電商Shopify也表示將讓更多員工進行遠程工作。

美國計算機行業協會（CompTIA）對200多家科技公司的最新調查顯示，其中80%的企業技術供應商表示，4月份有合作客戶向他們購買了通訊協作軟件及相關的遠程工作工具；3月份時，該比例為76%。

領英（LinkedIn）公司的首席經濟學家金布拉夫（Karin Kimbrough）最近在一次網絡會議上也稱，4月份，LinkedIn記錄的遠程職位發布量環比增長了28％，使用“遠程”或“在家工作”的搜索量則環比增長了42％。

美國Realogics蘇富比國際地產公司總裁兼CEO瓊斯（Dean Jones）對第一財經記者表示，以西雅圖地區為例，自疫情發生以來，客戶對私人島嶼或者擁有較大私人庭院的別墅興趣大幅增加，因為當居家工作變得流行，他們需要更大的空間——在和家人相處的同時，也不至於影響正常工作。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時也稱，隨著居家辦公越來越流行，對於郊區住宅的確是利好，而對寫字樓而言則是利空。

不過，陳宏明認為：“現在階段還很難說，城市中央商務區（CBD）的功能有很多，寫字樓提供辦公地點只是其中之一。唯一能確定的是，這個趨勢對住宅價格的影響會比寫字樓小很多。”

激進投資者已做空房地產信托公司

不過有趣的是，個別激進的投資者已經開始做空那些重倉大都市寫字樓的房地產基金、信托公司。

Land & buildings投資管理公司創始人兼CEO 利特（Jonathan Litt）5月份公開表示，旗下的對衝基金已在做空帝國房地產信托（NYSE: ESRT）、SL綠色房地產（NYSE: SLG）和沃納多房地產信托（NYSE: VNO）。利特認為，上述三家公司的利潤都過於依賴位於紐約的辦公物業租金收入。“紐約的寫字樓市場正在經歷一場生存風暴，而帝國房地產信托公司將首當其衝。”利特如此表示。

從股價表現看，利特的觀點不無道理，年初至今這三家公司的股價最大跌幅均超過了50%，均輸於美股大盤，而近兩個月的反彈力度也明顯不如同期標普500指數，而帝國房地產信托正是股價表現最糟的那只。

不過隨著上周五美國非農數據意外見好，本周股價有所反彈，但漲勢能否持續，有待觀察。

談及寫字樓，曼哈頓無疑是頂尖的黃金地段。這裡是世界上摩天大樓最集中的地區，彙集了世界500強中絕大部分公司的總部，還是聯合國總部的所在地，也有驅動全球金融流動的華爾街、紐約證券交易所和納斯達克。

曼哈頓也是一個觀察商業地產的窗口。房地產管理咨詢公司仲量聯行（JLL）的數據顯示，今年第一季度曼哈頓寫字樓的租賃量與過去10年的均值相比下降了47%，而第二季度的表現預計將更糟。據紐約當地媒體報道，該市許多零售租戶過去兩個月都沒有支付租金，而且即使商業活動恢復，多數商家也不會考慮將來續簽（現有的）租賃協議。

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房地產咨詢公司高緯環球的歷史數據表明，在經濟衰退期間，曼哈頓寫字樓的空置率往往會飆升，而令人擔憂的是，早在2019年初，空置率其實已呈上升趨勢，疫情更是帶來了“致命一擊”。

Whalen全球咨詢公司董事長沃倫（R. Christopher Whalen）在一篇文章中預測：“未來幾年商業房地產的世界將會非常可怕。違約率可能遠遠超過1990年代的峰值水平。”

不僅是美國，英國房地產投資機構的日子也不好過。安本資產管理旗下的英國商業地產公司（UKCM）目前管理的一只近7億英鎊（約合62.8億元人民幣）的房地產投資信托基金（REITs），在英國因疫情而封鎖期間，該信托僅收回了68%的租金，這使得其被迫將股息減半，並出售了部分資產——包括位於倫敦金融城的寫字樓——來減輕現金流的壓力。該基金管理者富爾頓（Will Fulton）稱，未來投資重點將轉向學生宿舍，尤其是那些不會過分依賴國際學生的大學。

危機過後，是晴還是雨？

這波由疫情引發的商業地產危機，還將持續多久呢？穆迪分析公司高級經濟學家丹納姆（Barbara Byrne Denham）認為，飆高的失業率不可能一下子恢復到疫情發生前，至少要到2021年末至2022年初才能看到商業地產的復蘇。

世邦魏理仕（CBRE）全球首席經濟學家理查德·巴克漢姆（Richard Barkham）也表示，工業和物流地產將快速反彈，但大多數商業領域房產的復蘇將十分緩慢，比如寫字樓和零售、購物中心可能需要兩三年才能重新站起來。

至於越來越流行的遠程辦公是否會導致寫字樓從此之後“無人問津”？Everest醫療物業公司創始人林恩（David Lynn）認為，這不太可能發生。他在一場業內討論會上稱：“公司不會輕易放棄已租賃的空間，它們只會以不同的方式使用這個空間。總是有需要用到辦公室空間的時候。”

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊則對第一財經記者表示，在德國，還沒有出現類似於美國硅谷的趨勢。

他說道：“德國沒有美國那麼多影響力巨大的互聯網科技公司，德國的數字化程度也遠遠落後於中美，之前疫情高峰期，大量企業員工居家開視頻會議，導致了德國網絡帶寬面臨巨大的超載壓力。德國社會想要實現普遍的遠程化辦公，還有很長的路要走，不僅是在技術上，在觀念上也是如此。”

IQI澳大利亞珀斯分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，毫無疑問，新冠肺炎病毒疫情給社會帶來了不可避免的影響，甚至改變了人們未來的工作方式。據當地媒體報道，目前已有近半的澳大利亞人士表示自己正因疫情而居家辦公。

不過Lily Chong稱，在西澳地區，並未出現大戶型住宅需求快速攀升的情況。這或許跟當地的經濟以機械、冶金、造船、石油煉制、食品和木材加工等為主有關，與互聯網科技業相比，傳統工業更需要員工現場辦公。

Lily Chong認為，現在很難對疫情給商業地產帶來的整體影響作出定論，因為一切仍在劇烈變動之中。她說：“就我個人而言，我相信人與人之間的聯系，以及面對面工作對團隊的價值，這些都會支撐對辦公空間的持續需求——CBD寫字樓空無一人的情形不會發生。”


關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮美國留學、移民或房產投資的機會。


來源：第一財經
責編：Zoe Chan

居外IQI全球房價報告：疫情下全球樓市依舊強勁；歐美表現突出但前景不明

亞洲房產科技集團居外IQI近日發布2020年一季度《全球房價報告》，該報告由於疫情而推遲發布。根據全球各國公開的房價數據，報告發現一季度全球新冠病毒疫情爆發前夕，大部分樓市依然表現強勁，特別是美國和英國樓市。深受華人買家關注的泰國房價一季度也不降反升。

居外IQI由亞洲房產界兩大品牌居外和IQI合並而成，居外運營面向中國及其他亞洲國家買家的全球房源網上平台juwai.com和juwai.asia，IQI為亞洲及中東地區最大房產經紀公司，旗下10000多名經紀人分布在15個國家。居外IQI發布的《全球房價報告》，系根據各國公布的樓市數據制成。

– 在截至3月的一年中，全球住房市場依然強勁，尤其是歐洲的住房市場。在迄今已公布住房統計數據的50個世界住房市場中，有29個國家的實際房價（即按通貨膨脹率調整後的價格）上漲。

– 名義數據顯示，38個國家的房價上漲，只有12個國家的房價下跌。

– 房價強勁上漲的是此前房價滯後的歐洲國家，如德國和葡萄牙等國家。

– 在經歷了7年的強勁房價增長之後，美國的住房市場仍然保持著令人驚訝的活力。標普/Case-Shiller經季節性調整後的全國房價指數年內上漲2.77%（經通脹調整後），比上年同期的1.78%的漲幅有所改善。美國聯邦住房金融署公布的經季節性調整後的美國2020年一季度單季購房價格指數年內漲幅為3.52%(經通脹調整後)，與上年同期的3.63%的漲幅持平。

– 在接受調查的50個住房市場中，有25個市場在2020年一季度表現出較強的增長勢頭。

在正常情況下，過往的數據會是一個有用的預示未來的指標，因為房地產市場很大程度上是由動量驅動的。由於COVID-19大流行的禁出令和旅行限制，樓市成交量顯然受到了巨大的衝擊，這對樓價的影響尚待觀察，但如世界經濟有任何長期損害，就會受到影響。近日，國際貨幣基金組織(IMF)將其對2020年全球經濟的預測下調至收縮3%，低於此前預測的3.3%的增長。

現在的情況是，一些國家尤其是歐洲國家在全球疫情伊始的房價上漲力度之大讓人吃驚。

在截至2020年第一季度的全球房價調查中，最強勁的住房市場包括。葡萄牙(+16.37%)、德國(+12%)、新西蘭(+10.87%)、羅馬尼亞(+9.51%)和波蘭(+8.67%)(按通脹調整後的數字計算)。

根據通脹調整後的數字，按年下跌幅度最大的是埃及(-34.14%)、波多黎各(-8.8%)、黑山(-8.2%)、巴基斯坦(-6.74%)和阿聯酋迪拜(-5.06%)。

歐洲房價大漲的勢頭增強

歐洲的房價熱潮仍有增無減。在全球調查中，五個最強勁的住房市場中有四個在歐洲。截至2020年第一季度，在有數據的23個歐洲住房市場中，有不少於18個市場的房價上漲。

英國的住房市場正在逐漸好轉。截至2020年一季度，實際房價上漲0.75%，較上年同期的1.36%的跌幅有所改善，也是2017年一季度以來的最佳表現。按季度來看，一季度實際房價環比小幅上漲0.83%。威爾士是截至2020年一季度表現最好的地區，實際房價上漲4.62%，其次是約克郡和亨伯郡（2.59%）和西北地區（2.42%）。倫敦的實際房價下跌了0.65%。

英國英格蘭薩裡（Surrey）London Heights項目，提供一系列新開發的12套1居室公寓，無論是公寓質量，還是房屋規格均屬上乘，將為專業的房地產市場帶來新穎、奢華的現代起居生活。點圖查看房源

亞太地區正在迅速降溫

在納入全球調查的14個亞太住房市場中，只有3個國家的房價在2020年一季度表現出了比一年前更強的勢頭。僅有5個國家的房價上漲，除新西蘭外，其他國家的房價上漲幅度不大。

令人驚訝的是，盡管經濟狀況惡化，但泰國的住房市場一直在加強。截至2020年一季度，全國房價年內上漲5.69%，較上年同期的2.21%的漲幅大幅提升，也是2018年一季度以來的最大漲幅。最新一季度房價環比增長3.13%。

2020年一季度泰國經濟較上年同期萎縮1.8%，創下2011年第四季度以來的最深跌幅–由於疫情衝擊國內活動和旅游業，將泰國經濟推向衰退。因此，國家經濟與社會發展委員會（NESDC）最近將其對2020年的預測從之前預測的1.5%至2.5%的增長下調至5%至6%。

泰國蘇梅島的全新別墅，坐落在Chaweng Noi地區一個配備門控的私人住宅區內。本別墅享有超棒海景，位於出色地段，距離海灘只有5分鐘的車程，臨近所有便利設施，如購物中心、曼谷醫院、佛寺等。點圖查看房源

中東局勢依然低迷，但以色列是個例外

由於油價暴跌和持續的政治和外交危機，中東地區的住房市場幾年來一直在掙扎。現在，冠狀病毒大流行病使情況更加變糟。

在公寓和石油的大量供應過剩的情況下，阿聯酋的住房市場依然低迷。在迪拜，截至2020年一季度，住宅價格年內下跌5.06%，與上年同期5%的跌幅持平。一季度迪拜房價環比小幅下跌0.68%。據IMF預測，阿聯酋整體經濟繼2019年增長2.9%後，今年預計將萎縮3.5%，主要是由於COVID-19事件爆發導致的原油價格暴跌所致。

以色列是個例外。截至2020年一季度，全國自住住宅平均價格同比上漲4.14%，而上年同期則下跌2.01%。2020年一季度以色列房價環比上漲1.77%。近日，以色列央行將其2020年經濟預期下調至-4.5%，較之前預估的-5.3%有所改善。

美國和加拿大樓市保持健康，但前景不明朗

美國的房價持續上漲，加拿大的房市又有回暖的勢頭，但由於COVID-19事件的爆發以及隨後的封城舉措令市場陷入癱瘓，目前這兩個國家的前景都很黯淡。

在美國，目前房屋需求和供應量都在下降，主要是受冠狀病毒疫情對經濟的影響。2020年4月，經季節性調整後的單戶型新房銷售量按年下跌6.2%，為62.3萬套。同樣，2020年4月現有房屋銷售量按年下跌17.2%，經季節性調整後的年率為433萬套。

2020年4月新屋開工量按年大幅下滑29.7%至89.1萬套，經季節性調整後的年率為89.1萬套，竣工量下降11.8%至117.6萬套。

據美國全國房屋建築商協會（NAHB）/Wells Fargo住房市場指數（HMI）顯示，2020年5月美國房屋建築商情緒仍為負值，為37，較2019年5月的66和2019年12月的76大幅下降，創下歷史新高。50的讀數是正值和負值之間的中間點。

美國經濟在2020年一季度萎縮4.8%，在社交距離限制和封城中結束了創紀錄的連環擴張。這是2014年一季度以來的首次收縮，也是2008年四季度以來的最大季度降幅。根據IMF的估計，這個全球最大經濟體今年預計將萎縮5.9%，這是11年來首次收縮。2020年4月失業率飆升至14.7%的紀錄高位，5月可能觸及20%。

隨著幾輪市場降溫措施的影響逐漸減弱，加拿大住房市場在2020年第一季度出現了一些改善。截至2020年一季度，全國11個主要城市的房價年內上漲了2.92%，與之形成鮮明對比的是，上年同期下跌了0.35%，也是2018年一季度以來的最佳表現。按季度來看，2020年一季度房價環比小幅上漲0.9%。

2020年一季度房屋開工量按年上升7.1%至39,923套，同期竣工量上升4.8%至43,694套。

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然而，由於受疫情的影響，2020年4月的銷售量同比下降了57.6%，這是1984年以來最低的4月銷售數據，據加拿大房地產協會（CREA）的數據顯示，這也是自1984年以來的最低銷售數據。

加拿大會議委員會（The Conference Board of Canada）預計，加拿大經濟今年將萎縮4.3%，因為該國正在與暴跌的油價和COVID-19大流行病的影響作鬥爭。國際貨幣基金組織（IMF）發布了更嚴峻的前景，預測經濟將萎縮6.2%。

居外IQI集團執行主席喬治奇米爾（Georg Chmiel）先生說，“我們認為當前全球樓市有這幾點值得購房者注意，一是疫情後的經濟復蘇，哪些國家哪些行業復蘇得最快？這對於購房者有哪些意義？二是房產業的迅速全面的數字化，看房購房和房產營銷向線上轉移已是新常態。三是越來越多買家將關注休假型全配套的封閉住宅小區。

“亞洲買家是最活躍的全球跨境房產買家，亞洲正在以前所未有的速度創造財富。亞洲現在擁有的超高淨值人士的數量幾乎與歐洲相同，但亞洲的富豪人口增長速度幾乎是歐洲的兩倍，分別為44%和23%。在疫情前的一項調查中，亞洲富人打算購買住宅房產的前五名國家分別是美國、英國、新加坡、澳大利亞和加拿大。

 

來源：理財周刊

疫情下抓緊去美國買房？幾個數字暴露心態變化

疫情阻止了人們旅行，但沒有阻止買買買——即使是買房，買學區房，去國外買學區房。 

“最近來找我咨詢去美國買房的中國客戶增加了50%，因為offer季到了。”

作為全美亞裔地產協會前會長，吳光慧（Tracy Wu）最近比往常都要忙碌。而找她咨詢的，多是子女在美國留學的中國父母。 

“最近很多中國學生陸續收到了美國高校的錄取通知書，而身在國內的父母就想盡快給孩子在當地買房。”吳光慧說，這些父母的要求很明確，即在某個學校附近買。 

在她的印像裡，以往孩子赴美留學，父母為其在當地買房不少仍是從長計議，但這次突如其來的疫情，讓更多家長變得焦慮，也增加了用買房來增加穩定性和安全感的動力。 

隨著疫情在美國蔓延，從3月開始，就陸續有高校要求所有學生搬出學校宿舍。美國當地學生可以打包回家，但因航班叫停或安全考慮而無法回國的留學生則面臨無家可歸的窘迫。 

這讓在國內的父母憂心忡忡，也堅定了為孩子買房的決心和行動——尤其是已成年的留學生們，在美國有了自己的房子，才算安定。

如果說一個多月前，美國樓市還因為“中國老兩口”不點頭而黃了一大片，那麼最近，“老兩口”的心態正在發生改變。 

諸多數據也顯示，因疫情而驟然收縮的美國房市逐漸出現回暖跡像。 

根據全美線上看房服務平台Showingtime收集的數據，3月中下旬，美國看房人數突然同比下降43％；但4月中旬前後，該數據已回升39%。 

另據全球中文國際房產平台居外網的數據，2020年一季度，中國買家對美國的咨詢量同比增加了48％。

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“疫情肆虐以來，很驚訝我們西雅圖的房地產市場還是很活躍。有些熱門區域還要戴著口罩看房搶房。”

位於西雅圖的巴菲特旗下伯克希爾-哈撒韋房地產服務公司前經紀人鄒子捷 （Becco Zou）在朋友圈如此感嘆。

除了戴口罩看房，線上雲看房也因疫情而迅速普及了開來。這也成為遠在大洋彼岸的中國父母們依賴的方式。 

根據吳光慧的觀察，疫情讓美國的不少開發商都開發了雲看房平台，同時也顯著提高了雲看房的成功率。 

下定決心為孩子買房的父母們，以前雲看房後，還往往會親自飛去現場看一次才成交，但現在，雲看房後就可以成交。

全美地產經紀商協會（NAR）的調研數據顯示，超過25%的房產經紀人稱，自己的客戶僅通過雲看房、在未實地看過房的情況下就下單了，並通過線上技術完成了幾乎所有的房產交易手續。 

“有些客戶雲看房看得挺滿意的，疫情之前更多還只是觀望，疫情在美國爆發後反而果斷出手了。”吳光慧認為，除了為孩子買房外，也有越來越多的投資者在疫情之下，把美國和英國這些成熟國家的房地產市場作為避險目的地。

居外網的報告提出，盡管全球經濟在2020年下半年仍然存在較大不確定性，但中國的疫情防控成效顯著，這讓中國的消費者，尤其是一線城市的消費者重新開始為未來打算，其中就包括購買海外房地產。 

風險加劇之時，也讓更多投資人加強了防範的意識——多元配置、優質且穩定的資產作為危機時節的對衝工具何其重要。 

而美國作為經典的資產避險之地，世界越亂，也越凸顯出了“避風港”屬性。 

居外網的報告也認為，雖然不確定上升的詢盤量會在多久內轉化成交易，但買家詢問趨勢向來是未來交易趨勢的可靠指標。

不過，房市回暖的同時，賣家在價格方面卻並不“友好”。

一方面因為市場出現了回暖的跡像，一方面在疫情爆發前，美國房地產市場本身就存在供不應求的情況，因此多數賣方在價格上都不肯松口。

NAR的數據顯示，4月下旬，接近75%的房地產經紀人稱，疫情期間他們的賣家客戶不願意降低售價來促成交易。相反，大部分賣家都在避免疫情期間“拋售”資產。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，美國房地產市場本身供應短缺，疫情期間供應進一步縮小，因此在此期間賣家不願意降價，而是相對理性和“惜售”。

除了買房，看重美國教育資源的中國家庭，也沒有因疫情或中美關系的波動而停止身份規劃。

“有個客戶的孩子兩年前就拿到了哥倫比亞的錄取通知書，但因為專業比較敏感，在目前的兩國關系下，留學簽證一直被拒。”吳光慧表示，這種情況讓他們有些懊悔，如果更早地替孩子做更全面的規劃，或許赴美求學不至於受此阻礙。 

但另一方面，在全球蔓延的疫情，也讓那些還在申請offer或更低齡的留學生放棄了原本申請英美國家留學的計劃，而臨時改成香港或新加坡等離家更近的地區。 

畢竟，當低齡的小留學生們因航班問題無法回國或擔憂回國途中被感染時，在家中坐立難安的家長們最基本的願望，還是孩子們能平平安安。 

不過，疫情即使會反復，也終歸是短暫的。人們的生活和習慣或許會改變，不同的家庭亦有各自的考量，但對於財富、自由和更好生活的追求，都終將回到正軌，繼續啟程。


關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮美國留學、移民或房產投資的機會。


來源：華人家族財富
責編：Zoe Chan

中國買家蓄勢回歸國際房地產市場！

據《金融時報》報道，在過去的一個月裡，中國東部城市南京的日常生活已經暫時恢復正常，此前幾周的封鎖有助於遏制新冠病毒的傳播。39歲的梅先生（Boris Mei）在中國出口行業工作，他是越來越多希望在海外購買房產的中國人之一。

他說：“我正在考慮洛杉磯或墨爾本，因為我們在這兩個城市都有親戚。我們希望14歲的女兒能在這兩個地方的大學裡學習，體驗海外生活方式，將來我們可能會全家移民。”

梅先生初步打算買一套“入門級房產”，價格約為300萬元人民幣。他在新冠狀病毒爆發前就開始尋找，但現在看得比較認真，等待合適的時機出價。“全球的經濟形勢不容樂觀，我認為房地產價格將繼續下跌，所以我想等等看它是否會下跌。”

紐約、墨爾本和溫哥華，都是中國買家興趣濃厚的城市。（圖：金融時報）

Sodichan首席執行官Esther Yong承認，許多人可能只是在閑逛，但是仍然揭示了3個主要的興趣領域。首先是“一直以來的熱門”目的地，如美國、加拿大和澳洲，它們擁有良好的經濟和有吸引力的教育體系。其次是此前中國買家沒有注意到的更便宜的目的地，如愛沙尼亞、羅馬尼亞和摩洛哥。第三是提供公民投資項目的國家，包括希腊、西班牙和葡萄牙。

就連傳統上不是以中國買家為目標的滑雪地產也吸引了不少人的興趣，尤其是日本和美國的度假勝地。在今年前三個月，房地產門戶網站SnowOnly報告稱，來自中國市場的咨詢量季度同比增長了100%。

自政府調控以來，倫敦的房地產市場實際上已經被凍結。政府宣布交易應推遲到疫症危機過後再進行，但地產經紀卻一直接到由中國傳來的查詢。自3月初以來，阿靈頓住宅（Arlington Residential）公司總監馬克-施奈德曼（Marc Schneiderman）說他已經收到了15個中國買家在倫敦北部高檔住宅區的“可靠查詢”。

居外IQI錄得中國買家對海外房產的需求增長

“一些[買家]有一種強烈的感覺，認為市場價格遠低於幾周前的價格，是在倫敦投資的好機會，”施奈德曼說。他說他的客戶包括兩位中國買家——一位在Highgate尋找一套大房子，另一位則看中St John’s Wood的投資公寓，計劃先出租該物業，然後再搬進自住。

加拿大安大略省馬斯科卡（Muskoka）湖濱莊園，8臥10衛15車庫，建築面積799平方米，房價約¥ 3,511萬。點圖查看房源詳情

萊坊駐新加坡的亞太區住宅主管維多利亞·加勒特（Victoria Garrett）表示，中國買家正在尋找投資機會。“但他們真正的目的是為了讓孩子在國外接受教育。”

另一個目標一直是美國。今年3月，向中國買家營銷國際房地產的居外IQI，收到的美國房產的買家咨詢量與2019年的月度平均水平相比增加了22%，3月份也比2月份增長了9%。

Leading Real Estate Companies of the World是一個由獨立中介組成的網絡，全球研究主管Jojo Romarx Salas表示，利用微信和居外網等中國平台的國際中介，正在瞄准富有的中國人。

他說：“中國大陸的百萬富翁傾向於成群結隊地購買，和他們的公司同事、大學同學甚至省裡的同事一起購買，一些買家正通過其擁有離岸業務的公司進行海外投資。”

然而，查詢現在很難轉化為銷售，因為西方疫情的經濟後果會有多糟糕，仍有很多不確定性。此外，世界大部分地區仍然受到旅行和行動限制的約束。“很大程度上，中國的消費活動正在恢復。但購房者還不能去旅行簽合同、親自去驗房或收房，”居外IQI集團執行董事Kashif Ansari說。

傳統的考慮條件——有好的大學、離家近、經濟穩定的國家或城市，現在可能會給新的優先級讓路，諸如醫療服務的提供、國家對持有居留簽證的移民的包容性如何，以及[國家]政府如何應對疫情，這些問題都可能影響中國買家選擇投資的方式和地點。

在美國、歐洲和英國的住房市場重新全面啟動之前，很多像梅先生這樣的買家都會靜觀著低房價的走勢。

 

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原文：金融時報
編譯：Zoe Chan

疫情“冰封”美國房市：史上最低利率，銷售下跌超9%只是開端？


作者：吳將

新冠肺炎疫情的流行不僅讓美國的股市、債市、油市上躥下跳，也讓美國房地產市場陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情況預計會更糟；與此同時飛速飆升的失業人口，也讓房貸大量違約的風險劇增。

不過，風險往往與機遇並存，在這個“黑天鵝”滿天飛的2020年，美國房產作為一種美元計價的資產，加上當地較低的融資利率，對於全球投資者而言，依然有著不變的吸引力。

專家：房屋銷售或將下滑40%

當地時間4月21日，美國NAR房產經紀協會公布的報告顯示，受新冠病毒疫情影響，今年3月美國成屋銷量環比2月下降了8.5%，創下2015年11月以來最大的月度降幅。美國四個主要地區市場的銷售均出現了萎縮，其中西部地區的跌幅最大（-13.6%）。

不過由於3月時，美國的疫情剛進入全面暴發階段，對房價的衝擊尚需時間傳導——NAR的報告顯示，3月份美國所有房屋的現房價格中位數為28.06萬美元，同比2019年3月上漲了8.0%，依舊保持著上漲趨勢。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，不幸的是由於疫情的暴發，房屋銷售在3月有所減弱，預計未來幾個月可能會繼續下滑到環比下降30%至40%左右。

NAR住房研究總監丹尼爾·黑爾（Danielle Hale）也表示，今年早些時候，我們看到房源在逐漸增加，但隨著疫情蔓延，越來越少的賣家掛牌出售房屋。

無獨有偶，美國房地產信息平台Redfin的最新研究也得出了相似結論。據Redfin統計，3月份，美國房屋銷售環比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位數價格與去年同期相比上漲了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美國疫情形勢最嚴峻的紐約州，比如羅切斯特（Rochester）下跌了18.5%、紐約下跌了18.3%。

Redfin首席經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，3月中旬開始，疫情嚴重打擊了經濟，之後房地產活動幾乎都停止了，由於許多賣家猶豫要不要在經濟如此不確定的背景之下出售房屋，導致最近幾周待售房屋數量下降了20%以上；另一方面，隨著失業率激增，獲得銀行抵押貸款的難度也越來越大，這也進一步限制了買家的需求。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時稱：“疫情對市場的衝擊的確很大，交易量大跌也是預期之中的事情。未來趨勢主要取決於疫情的變化，目前市場上大量的需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量就會快速反彈，這只是時間問題。”

申請延期還房貸人數與日俱增

國際貨幣基金組織（IMF）4月中旬發布的《世界經濟展望報告》預測，今年美國經濟將萎縮5.9%，美聯儲最新的全國經濟形勢調查報告也顯示，美國經濟已陷入衰退，告別了歷史上最長的經濟擴張周期。

聖路易斯聯邦儲備銀行的經濟學家預計，最糟情況下，疫情將導致今年第二季度美國損失4700萬個就業崗位，失業率甚至可能會飆升至32%，而失業率和房貸大量違約的風險又息息相關。

根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Banker Association）最新統計，連日來申請延期還房貸的人數猛增，3月2日時，申請的比例還只有0.25%，4月5日時已升至3.74%，4月12日達到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美（即美國政府全國抵押貸款協會）的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。

美國抵押貸款銀行家協會（MBA）高級副總裁弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）21日表示，過去一個月中，有超過2200萬美國人申請失業，因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務商聯系，希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認為，由於疫情對經濟造成的破壞很難在短期內被消除，因此預計5月份時，申請延期的人數還會進一步上升。

從美國銀行業上周發布的財務數據來看，美國銀行業已拿出超過200億美元的壞賬撥備來准備應對可能出現的違約潮。

穆迪也預測，如果美國經濟因疫情在整個夏天甚至更久地處於封閉狀態，那麼多達30％擁有住房貸款的美國人（約1500萬家庭）將無力繼續償還房貸。

陳宏明對第一財經記者表示，失業率上升導致一部分供不起房貸是正常現像，只要疫情快速得到控制，影響就不會很大，但如果疫情長期持續下去，甚至出現第二波高峰，那麼房地產市場的前景就難以樂觀。

風險與機遇並存

雖然當前的美國房地產市場存在不少風險，但以美元計價的美國房產對於全球投資者而言，依然頗具吸引力。

隨著3月份美聯儲一下子把基准利率降至零，MBA的最新數據顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處於歷史最低水平。

據亞洲房產科技集團居外IQI即將於4月24日發布的《海外疫情與海外房產報告》顯示，居外網用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。報告稱，由於融資非常便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠杆，相對廉價的按揭貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。

居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示：“在美國當前嚴重的疫情及經濟重創下，美國房產界對海外買家市場將更加依賴，而中國出色的疫情控制及迅速復工，無疑使美國房產界更看重中國買家市場。即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。”

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陳宏明表示，房貸利率維持在低點，能夠在一定程度上刺激買家入場——當然前提是經濟能夠快速回暖，這樣買家才有足夠的收入還貸。他認為，對於海外投資者來說，當前最好的策略是准備好資金，因為一旦疫情好轉，價格和交易量可能會迅速同步上漲，“這個拐點的機會可能很快會到來。”

此外，美國每個州受疫情影響不一，也導致房地產市場的趨勢有所不同，比如東南部的佛羅裡達州3月的房屋銷售就出現了逆勢上升。

美國房產紀經人網絡BHHS佛羅裡達州坦帕灣（Tampa）經紀人Lena Tan對第一財經記者表示：“疫情期間我們這邊樓市熱度不降反升。坦帕的市場與加（利福尼亞）州、紐約和奧蘭多等熱鬧的市場不同。坦帕是美國首次購房人最青睞的市場之一，這裡的房價中位數僅21萬美元，且生活費用很低，在佛州居住也無個人所得稅。這裡氣候宜人，全年都可以進行戶外活動，或許正是受疫情影響，坦帕灣的這些特色反而獲得了更多購房者的關注。”

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

新冠疫情蔓延 紐約租屋市場有利房東

今年1月開始，全球都壟罩在新型冠狀病毒肺炎的陰霾中，各個產業受到影響，然而根據多間房地產公司報告發現，租屋市場2月份租屋市場中，曼哈頓、布碌侖（布魯克林）和皇後區三區的房租，不論是與去年同期或今年1月比較，租金均全面上漲；疫情蔓延下的房地產市場，似乎對房東較有利。

另外數據也顯示，疫情的不確定性，讓租賃市場各方面的指標都有增長，以曼哈頓為例，市場空屋率為1.11%，為自去年7月以來的最低空屋率，而且今年1月市場上的空屋率連續下降；空屋率下降，反映租房子比以前不容易，綜合租金上漲等各個數據，目前的房市對房東有利。

在紐約市3月初出現第一個新冠肺炎確診病例之前，新冠疫情已對房市產生影響，包括買家、賣家、房屋仲介等，都對未來感到不確定；即便美聯儲自新冠肺炎疫情爆發以來二度緊急降息，連動抵押貸款利率下降，但由於無法預料疫情何時結束以及未來發展，讓不少潛在買家處於觀望狀態，同時延遲了看房、買房計畫。

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疫情退燒後 將見拋售房屋

根據人工智能網站Localize.city總裁Steve Kalifowitz分析，目前的房市處於觀望態度，在房屋買賣市場已經看到疲軟現像，但同時租賃市場則是處於強勢狀態，此現況將持續到不確定因子消失後才可能明朗；Kalifowitz表示，由於買家轉由網上看屋，讓目前的買賣市場某種程度上等同停滯，“但最終當疫情結束、生活恢復正常，我們預期將看到有些在疫情期間遇上經濟困難的屋主，為了獲取現金而拋售房屋。”

紐約房地產經紀公司柯可蘭集團（Corcoran Group）首席營運官馬林（Gary Malin）則說，2月後的房市在房東的角度來看具備各種優勢，由於天氣轉好增加租客看房欲望，同時由於租屋需求旺盛，以及5月後即將迎來的旺季，讓租賃市場表現強健。

新建案、豪華公寓 仍有優惠

這樣的情勢也非完全只對房東有利，盡管租屋的優惠減少了，但根據數據顯示，在擁有許多新建案和豪華公寓的區域，仍有近三分之一的單位為房客提供租屋優惠；根據柯可蘭集團的最新數據，今年2月市場上約有30%的租屋單位，提供簽一年約、免房租一個月，或是免仲介費等優惠。

根據報告，2月在曼哈頓、布碌侖和皇後區三區的租房市場，與去年同期或今年1月比較，租金均全面上漲。（圖片：世界日報）

 

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來源：世界日報
責編：Zoe Chan

新冠肺炎疫情爆出逃潮 亞洲資金湧入美國房地產暴增500％！

美國房地產業意外成投資者“避險天堂”（圖／pixabay）

受到新冠肺炎疫情影響，過去數周美國房產租賃銷售網站Roofstock產生新現像，外資紛紛湧入現在被稱為“避險天堂”的美國房產業，其中亞洲流入投資更暴增500％，來自德國的投資也高達450％，澳洲250％，英國也多了100％。

綜合外電報導，現在投資者們正急忙為自己的財富找一個避風港以躲過“病毒風暴”，而紛紛鎖定美國房地產，尤其是單戶出租住宅做為目標，在沒有實際到現場“看貨”的情況下，全球各地都有人透過網路購屋。

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Roofstock在網上列出待售的單戶出租住宅，其中很多已經有租客等著承租，而且公司提供管理服務，讓投資者不須親力親為就可以完成，吸引許多投資客在該公司網站上交易。數據顯示，近一個月以來，來自亞洲的金流就直線上衝500％；CEO畢斯力（Gary Beasley）認為，這就是新冠肺炎造成的直接結果。

“我認為人們正在尋找的投資點要是較少受到疫情影響的，或至少還沒有受到影響”，畢斯力指出，投資者想要尋求較穩當的資產，如房地產，“這和股市比較不相關，而且特別是美國房地產業，在相關的領域裡面表現得很傑出。”

金流以亞洲暴增的500％為大宗，不過同樣受到疫情中擊的德國，也有許多投資人想要保住自己荷包，過去數周內以增加450％。英國疫情控制較歐陸如法、意、西、德等國要好，湧入美國房產業的金流仍增加100％，澳洲則是250％。

 

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來源：ETtoday房產雲
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新冠疫情如何衝擊全球房地產市場？這三點因素是關鍵

撰文：吳將

新冠病毒肺炎疫情——這只“黑天鵝”正在肆虐著全球金融市場，隨著確診總數不斷猛增，加上美聯儲迫於壓力一口氣把利率降至零，市場上的恐慌情緒也被推至了高潮：股市、黃金、比特幣、國債收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有現金才能讓投資者的內心感到踏實。

在這樣的大背景下，全球房地產市場又將何去何從呢？

分析認為，首先，旅行限制導致的海外買家交易量暴跌已不可避免，比如熱門投資目的地泰國就深受其害；其次由於房地產行業周期較長，疫情對於房價的影響可能會延後，尚需時間來觀察；最後美聯儲帶頭的又一輪降息潮雖然短期有利於房市，但也可能會埋下新一輪次貸風險的種子。

旅行限制使交易量陷入低谷

以泰國為例，該國是近年來十分受到國人喜愛的海外房地產投資目的地，一直在居外網Juwai.com的詢盤量上高居全球第一。根據泰國官方統計數據，2018年中國買家總數超過所有海外買家一半之多，達到了57.6%。

由於受突發疫情的影響，中國暫停了所有赴海外的旅行團，而泰國方面也暫時取消了包括中國在內18個國家的落地簽證，且即使入境也需要自我隔離14天，這不僅對當地旅游業，也對房地產市場帶來了巨大衝擊。

泰國房地產信息中心（REIC）代理主任維拉特卡普（Vichai Viratkapan）預計，今年上半年來自中國買家的交易量將減少5成，而全年的交易額將減少70億泰銖（約合15億人民幣），約占總額的25%。

泰國FazWaz房地產集團業務發展總監比穆洪（Marciano Bijmohun）稱，當地大量期房公寓項目正接近完工，但部分中國買家由於旅行限制而無法完成最後的交易，因此其中不少人要求退款或者推遲交易。他認為，未來數月這種情況會持續發生，並且將給當地開發商帶來一定程度上的財政壓力。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，受疫情影響，中國和其他亞洲國家買家的跨境房地產投資被按下了暫停鍵。短期內，交易數量減少，看房、購房活動停滯不可避免，但一旦疫情減弱，交易量的收縮或停滯不會持續太久。奇米爾補充說，中國買家在海外投資房產的驅動力仍將長期存在，疫情只是暫時抑制了這種需求。

此外，他還表示，疫情使得海外房產買家從以投資為主開始轉向了投資加自住的趨勢。此前東南亞房產的海外買家大多青睞一居室的小戶型以便獲得較高的租金回報率，但最近越來越多的人開始關注大戶型，為了以後遇到特殊情況可以作為自住之用，因此購房目的地國家的公共衛生設施條件也被納入了買家的考量範圍。

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短期對海外房價的影響料將有限

疫情引發的交易量下降是否會給海外市場的房價帶來衝擊呢？

對此，德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，房地產市場的周期要比股市長很多，交易量下降並不會馬上導致房價下跌。通常這種情況下，大多數戶主都會選擇持有觀望，而不是急於出手。如果疫情短期內得到控制，且之後經濟得以快速復蘇，預計整體房價不會受到太大影響。當然,他也補充道，萬一情況失控，引爆全球經濟危機，那麼房地產市場也難以獨善其身。

高緯環球分析師羅基（Rebecca Rockey）也認為：“現在預測疫情是市場的影響還太早，商業房地產市場不是股票市場，租金等基本面因素不會在一兩天內就發生劇烈波動。”

不過，近期疫情在歐洲地區大暴發還是讓房地產市場蒙上了一層陰影。據德國不動產銀行Hypo最新公布的房地產景氣指數下跌了10.5個點，跌至100.5點，低於100點則表示未來期望為負。

德國Hypo銀行CEO巴特納（Sabine Barthauer）表示，景氣指數下降主要是受酒店行業的影響，新冠病毒的大流行迫使德國大量展會取消或延遲，這讓當地的酒店房地產市場跌入了低谷。不過該銀行的一份報告顯示，目前寫字樓市場的情緒相對穩定，迄今為止，對經濟衰退的擔憂似乎並未傳導到酒店業之外的房市領域。

歐洲金融咨詢公司Catella的投研經理比耶爾（Thomas Beyerle）表示，第一季度投資者出於謹慎考慮，可能會暫緩交易行為，但預計2020年整年的投資水平仍將高於平均水平。他預測，疫情可能會推動房地產行業數字化的進展。通過網絡視頻甚至VR看房可能會成為未來的新趨勢。

無獨有偶，IQI西澳大利亞分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，疫情正讓互聯網和科技在銷售過程中扮演的角色越來越重要。她提到，由於澳大利亞現在也對入境的人士做出了諸多限制，因此她現在主要通過圖片和視頻的方式與看房者直接溝通，大大減少了無法到現場看房所帶來的麻煩。

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美聯儲降息是把雙刃劍

另外一個會給房地產市場帶來重大影響的因素則是全球央行的先後大幅降息。

美聯儲在不到半個月時間裡將聯邦基准利率下調了150個基點，至0.00%~0.25%的水平，並宣布將重啟了量化寬松政策。

3月17日，美國銀行網站上公布的最新房屋抵押房貸利率顯示，10年期的固定利率為2.875%，20年與30年則都是3.375%，皆處於歷史低位。

美國房地產咨詢網站Realtor的首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）表示，在美聯儲大幅下調利率之後，抵押房貸利率預計將創下新低。她認為，較低的利率對房市有明顯的刺激效果，“有些人可能會覺得現在需要入場或再次融資，因此他們不會錯過，這將使未來的市場需求保持強勁”。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）也對第一財經記者表示，3月之前，美國華盛頓特區、波士頓等地區的房市都處於穩定上升的狀態。“短期內，疫情可能會帶來一些負面影響，但美聯儲下調利率的行為會刺激大量需求入場，這可以對衝房地產市場潛在的下行風險。”因為他認為，美國房市長期上漲的趨勢不會改變。

美國NAR房產經紀協會最新的一項調查顯示，只有16%的受訪者表示疫情導致了購房者的興趣明顯減少，而78%的受訪者則表示，購買興趣沒有發生重大變化。

根據美國抵押銀行貸款協會（MBA）的數據顯示，在3月初美聯儲降息50個基點後，之後的一周內，抵押貸款申請數量環比上一周猛增了79%，購房貸款申請數也增加了6%。

當然，並非所有人都持樂觀態度。比如美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院教授沃切特（Susan Wachter）就曾警告稱：“貨幣供應量的巨大增長” 直接導致了上一次美國住房泡沫和房貸危機。

在美國最炙手可熱的房地產市場之一，加利福尼亞州的房地產經紀人協會下調了其2020年的預測，因為加州的房價和銷量可能會受到疫情的打擊。

達拉斯地區房地產經紀人萊曼（Aaron Layman）在網絡上警告稱，是美聯儲的“放水”行為支撐了房價。他稱：“在過去幾年中，抵押貸款的承保標准已經大大放松了，一家較小的貸方公司現在可以給一位FICO信用得分僅為640分（注：屬於中低水平）的客戶提供200萬美元的貸款，這讓人們想起了2000年初期的次貸泡沫時期。”

因此，他認為低利率正在造成房地產泡沫，並可能使市場陷入新一輪次貸危機的麻煩之中。

 

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居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售海外房源，或致電 400-041-7515 諮詢海外移民、留學或房產投資的機會。



來源：第一財經
責編：Zoe Chan

為什麼美國佐治亞州會被視為房產投資的穩妥選擇？

從房地產投資的角度來看，佐治亞州及其首府亞特蘭大（Atlanta）呈現出令人難以置信的巨大增長潛力，正吸引著中國買家的注意。

據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據顯示，盡管中國經濟放緩，中國政府加強了資本管制，且與美國的貿易戰曠日持久，但中國買家仍連續6年是美國房地產最大的外國買家。

對於能夠將政治動蕩和可行的房地產投資區分開來的中國買家來說，美國仍然是一個安全的港灣，他們可以將資金存放在這裡，不僅能夠增加財富，而且也有助於他們在美國學習或工作的孩子的未來。

雖然富裕的中國投資者可能已經從紐約和加州傳統的豪宅市場中撤出，但是更多的中國中產階級買家正在南部的佐治亞州等其他州尋找價格更低的住宅。

據居外網 Juwai.com報道，佐治亞州的首府亞特蘭大最近吸引了很多仍然熱衷於美國房產的中國買家的注意。該網站目前的數據顯示，佐治亞州是中國買家在咨詢美國州份時詢價量最多的州，排名第八，而亞特蘭大則排在詢價量最多的城市的第五位，相對2018年的第20名有了大幅提升。大多數詢價（占比75.2%）以“自住”為目的，56.8%的人則認為“投資”是他們優先考慮的因素。

在這裡，我們來看看為什麼佐治亞州的亞特蘭大會受到中國買家的青睞。

就業增長

購買房產以實現財富增長的最佳地點通常有三個共同點：就業增長、人口增長和購買力。亞特蘭大似乎具備以上三個因素，甚至還符合其他方面的要求，中國買家也意識到了這一點。

在過去五年中，亞特蘭大的就業增長率平均每年為2.3%，超過了全國1.6%的平均水平。受過良好教育的工人湧向亞特蘭大尋找穩定的工作，許多公司也搬遷到這裡尋找具備技能的勞動力。

《財富》（Fortune）雜志的1000強企業中有26家企業總部位於亞特蘭大都會區，其中16家企業入選《財富》500強，包括家得寶（Home Depot）、聯合包裹服務公司（UPS）、可口可樂（Coca-Cola）、達美航空（Delta Air Lines）和AT&T公司。這裡的產業涵蓋了從醫療保健到電影再到科技的各個領域，在各個行業衰退的情況下，亞特蘭大的經濟都能保持穩定，並受到保護。

遍布美國各地的新技術工種就業機會也導致了在該行業工作的中國工人湧入美國。佐治亞州吸引著大量的科技初創企業。亞特蘭大都會區商會（The Metro Atlanta Chamber）指出，金融科技、移動和物聯網、醫療信息技術、網絡安全、B2B軟件、智能電網技術和電影/數字媒體/娛樂技術是關鍵的增長領域。

據美國勞工統計局（Bureau of Labor）的數據顯示，2018年2月至2019年2月期間，亞特蘭大的就業率增幅最大，與全國2.6%的增長率相比，增長了近18000人或3.5%。亞特蘭大是密西西比州（Mississippi）以東唯一一個入選《福布斯》（Forbes）雜志“美國五大城市有望成為未來科技聖地”榜單的城市。良好的就業機會和就業增長率使亞特蘭大成為美國最熱門的住宅和勞動力市場之一。

亞特蘭大入選《福布斯》雜志的“美國五大有望成為未來科技聖地城市”榜單（圖片來源：福布斯）

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人口增長

蓬勃發展的經濟和不斷湧入的年輕且多樣化的專業人士使亞特蘭大成為美國發展最快的城市之一。目前，在美國人口最多的10個大都會區中，亞特蘭大的人口預計在未來幾年內還會繼續攀升。美國人口每年增長近4%，以滿足新增就業崗位的需求，其中許多崗位屬於高薪行業。據亞特蘭大地區委員會（The Atlanta Regional Commission）估計，到2040年，當地人口將達到800萬。

美國佐治亞州亞特蘭大5臥7衛的豪宅，位於首都俱樂部高爾夫球場（Capital City Club golf course）對面，總面積為1.44英畝左右，設有令人驚艷的花園、私人游泳池和露天停車位。（點擊圖片查看房源詳情）

購買力

盡管經濟增長勢頭良好，但是您依舊可以在亞特蘭大進行房地產交易。亞特蘭大的平均房價在1.78萬美元到16.5萬美元之間，分別比全國平均水平20.2萬美元低32%到18%。2018年，亞特蘭大地區的三居室獨戶家庭住宅的售價中值為165,000美元。這比全國範圍內的三居室住宅平均售價低18%。

據居外網數據顯示，這一價格區間適合中國買家，他們的房產詢價中值約為13.5萬美元（約合94.2萬元人民幣）。

生活品質

作為一個蓬勃發展的大都會城市，亞特蘭大在各個方面都表現出色。這座生機勃勃的城市現在是美國東南部的經濟中心，擁有多所世界一流的大學、世界上最繁忙的機場和充滿活力的藝術及文化景點。

亞特蘭大大都會區也以熱情好客、溫和的氣候和郁郁蔥蔥的樹木（有些人稱之為“樹中之城-The City in the Trees”）而聞名，公共工程項目比比皆是，例如Atlanta BeltLine項目，該項目目前正在將一條舊鐵路改造成長達33英裡的多用途小道和覆蓋2,000個公共公園的交通網絡。這一項目預計於2030年完工，部分較為寬闊的路段已經投入使用。

高等教育

佐治亞州是幾所知名大學的所在地，如佐治亞州立大學（Georgia State University）、佐治亞理工學院（Georgia Institute of Technology）、莫爾豪斯學院（Morehouse College）和埃默裡大學（Emory University）。

例如，佐治亞州立大學在中國學生中非常受歡迎。一項對學生簽證數據的分析顯示，2018年，多達368,073名中國學生來到美國高校學習。而在這368,073名學生中，佐治亞州擁有大約402名中國學生。

對於中國買家來說，學校含金量和安全性是他們在決定購買哪個海外住宅區的住宅時最關心的問題之一，他們不反對在還沒有產生實際需求時，就提前5至7年購買住宅或公寓，並將其保留下來，供子女或孫輩在附近的私立學校或高等院校上學時居住。

亞特蘭大是否會繼續成為中國買家的一項出色投資?

根據房地產專家的預測，答案是肯定的。從市場角度來看，2020年將是在亞特蘭大買房的大好時機。

據Zillow網站的數據顯示，亞特蘭大的房價在2018年已經上漲了4.8%，預計今年內房價將繼續上漲6.6%。如果這一房價預測是正確的，考慮到目前的供需狀況，2021年亞特蘭大的房價將高於2018年。這會使來自中國的新業主走上一條積累長期資產或在穩定的環境中建造家園的道路。

 

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