從2013年開始，越來越多的海外投資者願意以現金購買的方式到美國置業。這一群體的不斷壯大引起了美國房地產界對海外置業者的深入研究。究竟誰才是美國房產的「大股東」？他們都偏愛什麼樣的付款方式？美國某網站揭開了這個謎底，該網站根據美國房地產經紀人協會的數據資料統計出，海外買家在美國房產購買人群中的實際比例「並不起眼」。而大部分海外買家都傾向於使用現金支付房款。
看美國房市：美國房產真的是中國人炒高的嗎?加拿大為美國房產最大「海外股東」中國更偏愛現金支付方式。
截至2015年7月，海外購房者在過去1年來只是購買了大約700億美元價值的房產。在同一時期美國整體房屋銷售的總值中佔6.5%。換句話說，美國的購房者才是中國買家最大的競爭對手，而不是來自全球各地的購房者。
在購買美國房產的海外群體中，儘管中國人並不是頭號買家，但中國購房者肯定是增長最快的一個群體。而美國房產的實際「海外大股東」，則是加拿大。自2008年以來，加拿大買家佔海外買家整體房屋銷售總量的23%，中國僅佔12%。
加拿大買家最愛亞利桑那州 46%中國人選擇加州房產
據統計顯示，海外買家最鍾愛的4個州際購買區域分別為：佛羅里達州，加利福尼亞州丶亞利桑那州和得克薩斯州。
其中，加拿大買家最青睞購買亞利桑那州的房產。在亞利桑那州的所有海外買家中，加拿大買家就佔66%。該州房地產經紀人協會會長Jim Sexton曾表示，天氣的多樣性是加拿大買家選擇此地的主要原因。「這裡不同的氣候條件吸引著加國大量的度假人群。如果他們既想要冬日的雪花，又想享受充足日光浴，亞利桑那州都可以滿足他們的要求。」
而加州則是中國人的最愛，據統計，有46%的中國人選擇到加利福尼亞州購房或定居。
Jim強調，作為最大的華人群體聚居地，加州往往成為中國人的不二選擇。即便近年來舊金山丶洛杉磯等地區的房價呈突飛猛漲之態，但依然不能降低中國人的置業熱情。同時，爾灣等房產性價比較高的地區逐漸成為了中國買家的置業「新寵。
此外，美國房地產經紀人協會分析師Walter Molony指出，自2007年以來，願意使用現金支付的海外購房者數量增加了至少一倍。現金支付增多的主要原因是，由於美國購房門檻的提高，海外購房者 越來越難以獲得按揭貸款。「對於海外買家來說，由於沒有美國境內的社會安全號碼或當地信用記錄，融資或貸款始終存在一定的阻力。」
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（據加西網）
美聯儲下周壹將舉行討論貼現利率（discount rate）的會議。市場存在壹定的預期，美聯儲可能上調目前為75個基點的貼現利率，因為在月會議上，12個地方聯儲主席中有8人贊成提高這壹利率，僅壹人希望下調該利率。
舉行討論貼現利率會議：下周壹 美聯儲可能就開始”加息”?值得註意的是，9月該會議舉行時，美國整體數據較為疲弱，而如今則好轉不少，但即便在當時數據不佳的情況下，10月FOMC會議紀要仍顯示美聯儲12月加息幾乎已經板上釘釘，這無疑增強了市場對於下周壹美聯儲會議可能會優先上調這壹利率的預期。
上月中旬公布的，美聯儲9月份貼現利率會議的紀要文件顯示，支持將貼現利率上調25個基點至1%的地區聯儲數量從7月時的五個增加至八個。那些傾向於上 調貼現利率的官員們認為，讓利率向更加爭產的水平靠攏乃適宜之舉，因為美國經濟和就業市場條件都得到改善，且通脹率有望在中期內開始逐步地朝著美聯儲2% 通脹目標回升。
要求上調貼現率的地區聯儲銀行希望將貼現率與隔夜聯邦基金利率之差正常化。
貼現率是美聯儲對商業銀行提供貸款的利率，壹般為銀行的最後資金渠道，屬於美聯儲利率工具的上軌，除偶發、短期的緊急需要外，美聯儲壹般不鼓勵銀行借款。
該利率與隔夜聯邦基金利率之差是美聯儲壹項主要的經濟調控工具，多年來壹直鎖定在0~0.25%區間之內。
上述利差在2007-2009年金融危機前為1%，但危機期間美聯儲將其下調至僅0.5%的水平，以鼓勵銀行業者放貸、提升流動性。
反對意見
但布朗兄弟哈裏曼（Brown Brothers Harriman）全球外匯策略主管Marc Chandler則認為，盡管美國正通往貨幣政策正常化的道路上，但美聯儲可能最後還是謹慎操作，等首次提高基準利率，即聯邦基金利率後，再提高貼現利率。
美聯儲副主席費希爾在本周初的講話上就強調，美聯儲會盡全力避免加息給市場帶來“震驚”，Chandler認為這意味著，“美聯儲會讓壹個堅定認為美聯儲12月不會加息的人，到12月真加息的時候也不會感到驚訝。”
Chandler表示，上調貼現利率就相當於放寬了美國利率走廊的寬度，這可以成為表達美聯儲確定12月加息的行為，但也會削弱美聯儲的威信，因為美聯儲根本沒必要向市場承諾12月加息。
“所以美聯儲下周不會上調貼現率，不然會幹擾市場，他們會在首次加息以後，才可能提高貼現率。”Chandler表示。
本周三，美聯儲10月FOMC會議紀要顯示，絕大多數委員認為12月會議時，加息的先決條件或滿足，屆時加息可能是合適的。但也有兩位有表決權的委員對 10月聲明中的措辭變化有顧慮，擔心“下次會議上加息是壹個可能的選項”措辭，可能讓市場誤解，誤以為美聯儲傳遞了非常強烈的12月加息的信號。
歷史參考
事實上，早在2010年2月，美聯儲就上調過貼現利率，當時是從0.5%上調至0.75%，並表示此舉將可鼓勵金融機構更加依賴於貨幣市場來滿足其短期流動性需求，而不是依賴於美聯儲。
美聯儲當時還表示，“預計這壹改動不會導致家庭和企業的財務狀況更加緊縮，也不意味著美聯儲對經濟前景的預期或貨幣政策前景將會發生任何改變。”
從利率相關資產來看，美國不管是長期的10年期國債收益率還是2短期的兩年期國債收益率均沒有出現明顯上行，不過也需要考慮到當時正處於QE進行的“如火如荼”之際。
壹直以來，美元加息的話題牽動著海外投資者的關註，那麽，美元加息對大家在美國買房有怎樣的影響呢，妳清楚嗎？且看居外網獨家分析報道：美元加息對妳在美國買房有何影響？
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（互聯網資訊綜合整理）
週三(11月18日)現貨黃金亞盤中持續震盪下行，並刷新近六年新低至1064.5美元/盎司，隨後回升至1070美元/盎司水平附近徘徊，美盤中 受人矚目的美聯儲10月會議紀要平淡出爐，並未引起黃金市場太大波動，與此同時公佈的美國10月房市數據卻表現好壞不一，金價最後以上漲0.1%收於 1071.6美元/盎司。週四(11月19日)亞市開盤後，當前金價處於1073美元/盎司一線波動。
美國商務部(DOC)公佈的數據顯示，美國10月新屋開工總數年化為106萬戶，為七個月以來最低水平，預期為116萬戶;10月新屋開工年化月率下降11%，預期下降3.8%，前值修正為上升6.7%，初值上升6.5%。
美國商務部還稱，從分項指標來看，美國10月獨棟房屋營建許可升至2007年以來的最高水平，暗示房地產市場未來數個月將開始反彈。
今天的報告表明，由於就業穩健，以及借貸成本處於低位，美國的房地產市場目前正處於穩健復甦的態勢。隨著就業市場的強勁，美國的薪資水平料將反彈，進而促進房屋的銷售，支撐經濟復甦。
路透隨後評論：美國10月新屋開工總數年化不及預期，降至7個月低位，主要是因為南部的單戶型住宅建設大幅下降;但營建許可仍符合預期，暗示美國房地產市場整體較為強勢，正在抵消製造業疲軟的影響，過去6個季度房市一直提振美國經濟增長。
隨後公佈的會議紀要稱，美國經濟正在溫和增長;勞動力市場疲軟自年初以來減少;勞動力資源利用率不足的情況自2015年初以來減退;儘管美國8 月和9月非農就業人數都未能達到預期，失業率仍繼續保持低位;儘管聲明表示通脹率繼續低於目標，但是美聯儲仍然重申預計通脹將在中期內升至2%。
由於黃金市場已經將12月加息預期的重擔挑起，以致於會議紀要並沒有給金價帶來太多影響，加之，數據的良莠不齊，金價持續維持在五年半低位徘徊。
週四(11月19日)現貨黃金交易關注：
亞洲時段，市場首先將對隔夜美聯儲紀要做出進一步的解讀。接著，投資稍加留意日本季調後貿易帳的數據。
歐洲時段，投資者稍加留意歐元區方面公佈的兩項經濟數據，接著主要關注英國的兩項重要數據，季調後零售銷售和CBI工業訂單差值。另外，晚間歐洲央行還會公佈10月份的貨幣政策會議紀要，投資者稍加留意即可。
紐約時段，市場迎來一系列美國數據的考驗，投資者主要關注當週初請失業金人數以及諮商會領先指標這兩項數據，相信這兩項數據將會給美元短期走勢帶來影響。
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法國巴黎銀行(BNPP)週二(11月10日)表示，根據路透週一(11月9日)的報導，歐洲央行ECB)在12月的貨幣政策會議上放寬政策的可能性非常高，但是其政策組成成分仍不確定。
法國巴黎銀行：歐元兌美元能否跌破2015年低點1.0460？路透週一援引四名歐洲央行管委會成員稱，歐洲央行內部正在就12月會議下調存款利率達成共識，部分委員認為降息幅度應大於當前市場預計的10個基點。
法國巴黎銀行稱：「從外匯的角度來看，歐洲央行降息幅度過大或過小可能對歐元產生最直接的影響。不過我們的經濟學家仍預計歐洲央行降息10個基點，但市場在很大程度上並不如此認為。」
因此雖然法國巴黎銀行仍看跌歐元兌美元，但是對該貨幣對能否測試甚至跌破2015年低點1.0460持懷疑態度，因歐元貶值幅度過大，將至少會略微降低歐洲央行降息幅度超出市場預期的幾率。
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經濟獨立是世界各地最勤勉的人們共同的黃金夢。無論你現在年齡多大，無需擔心明天沒有錢維持體面的生活，豈不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母雞，或是賺錢機器，賺取足夠的現金支付所有的生活費用，你可以選擇只做能讓你快樂的事情，甚至是做任何你想做的事情。這就是所謂的經濟獨立。你不再需要為錢而耗費時間；你的資產為你效勞，所以你不需要工作。這是一個美好的概念，但世界上有多少人實現了經濟獨立？事實上，不是很多。
不過好消息是，一個人的一生中，完全可以實現經濟獨立，即便他不是很年輕了。在美國，聰明人實現經濟獨立最傳統的方式是購買股票，他們大多數建立一個股票投資組合。該方法遵循積累模式，在很長一段時間，你攢下足夠的錢來積累股票。你希望你的股票會升值或至少維持價值不變，以便有一天你積累夠了，然後你可以開始一點點地賣出，依靠賣股所得的收益維生。美國大多數退休基金是在這一原則下運行。然而在這個模式存在嚴重的缺陷：
問題1：當你開始享受你的經濟獨立，你也開始消耗你的投資組合。每個月，你賣出一小部分股票套現作為生活費。長此下去，你的投資組合將會收縮，直到完全耗盡。
股票派息大不如前解決這個問題一個方案是投資高派息股票。用這種方法，你將能夠靠股息維生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。這是一個非常好的解決方案，但有一個問題。美國和世界上大多數國家股息收益率都較低，尤其是更安全、更有信譽的公司。實際上目前的年度股息收益率只是在2%左右(見圖表)。確實存在更高的收益率，但大多數收益率每年甚至不超過5%。這相當於說，要想得到10000美元的月收入，你至少要攢夠240萬美元來建立股票投資組合。對大多數人來說，這可行性有多高?
問題2：你怎麼知道你能活多久？這是無法估算的，因為沒有人知道他什麼時候會死。唯一可以肯定的是，世界各地的人預期壽命都在增長。1960年，中國人的平均壽命是43.47年；2012年，達到了75.20年。人們活得越來越久，到了晚年，像老年衛生保健這樣的事情變得更加昂貴。因此，這存在一個非常高的風險，如果你活得“太久”，經濟獨立的夢想可能變成一場噩夢。活得太久，錢卻不夠花這樣的風險是真實存在，你渴望未來不應有此局面。因此，太過依靠這種方法是不可取的！
實現經濟獨立更好的選擇
好消息是，有一個非常好的資產類型可以更好地用來實現真正的財務獨立：房地產。實際上是很容易看到這背後的原因。首先，房地產投資不需要遵循積累模式。如果你建立的投資組合收益率不錯的話，可能一開始就能給你大量現金流收入。你將可以依靠房地產投資組合產生的淨租金生活，不需要出售房產套取現金。第二，同樣的理由，你真的不需要估算自己的壽命。投資房地產，問題1和問題2不復存在！
盡管如此，批評者很快指出一些房地產投資的缺點，也確實如此:
——房地產並不是一個短期投資。
——空置，租戶拖欠，拆遷是相當大的風險。
——房地產可能逐漸過時。隨著時間的推移有一定程度的磨損，需要昂貴的裝修。
——買什麼？住宅房地產本質上非常具有地方性，它不像股票一樣能通過研究據理推測其未來價值。
在股票領域，有成千上萬高學歷、並具備幾十年的投資指導經驗的研究人員。然而在住宅房地產，沒有如此多的研究人員，大多數經由房地產經紀人的建議購買房產，他們可能會給出有偏見的建議。他們常常代表賣方的利益，而不是投資者的最佳利益。
Sidney Shauy專業點評
我同意上面列出的所有房地產投資缺點。然而，記住我在這篇文章的標題用了“精選房地產投資”這樣的措辭。顯然這不是指任何房產就能讓經濟獨立的可接受的投資。事實上，我敢說， 市場上超過90%-95%的住宅作為投資不是非常的好。甚至一些房地產投資可以稱得上是非常糟糕，即使它們看起來很美觀。不幸的是，在房地產領域，“投資”這個詞被嚴重濫用。了解如何選擇，區分好壞毋庸置疑非常重要。
最後，識別和購買合適的投資只是第一步。成功實現經濟獨立的目標需要比這更多的步驟。你必須能夠讓你的投資表現與預期一致。采用正確的分析方法和工具，你肯定可以通過房地產投資實現偉大穩定的經濟獨立。在本系列的下一篇文章，我將討論如何克服這些挑戰，實現這一目標。請繼續關注！
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中國人在海外投資，房價高低固然是最先要考慮的因素，兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本，相當於房價直接打折。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整一般是緩慢且平穩的。只要投資者認清自己與市場的位置，把握好投資時機，外匯匯率依然會為房價帶來不小的優惠。
以澳元匯率為例，近期澳元對人民幣匯率持續走低，2015年5月到11月半年的時間最高貶值幅度超過了10%。我們以位於澳大利亞一座150萬澳幣的房產為例，介紹澳元匯率變動對在澳洲買房帶來的影響。
從以上表格中我們可以看到，不到半年的時間，在房價不變的情況下買家可以通過匯率變化享受9折購房，大幅減少購房資金。
此外，據澳洲房價數據表示，2015年第二季度悉尼房價較第一季度上漲8.9%，墨爾本上漲4.2%，其他澳洲大城市2015年第二季度房價環比上升均不到1%，珀斯與達爾文的房價更是出現了輕微下跌。由此可見，澳元匯率變化除了可以節省購房資金外，即使是在在房價飛速攀升的熱點城市也可以抵消一部分房價上漲帶來的投資壓力。
投資海外房產，收益是許多投資者最關心的問題。房產收益的方法一般是通過出售與出租。投資者（特別是中短期投資者）在收益之後通常會回收資金，再繼續投入其他房產或資產中。當今投資者視野遍佈全球，對於他們而言，無論租售房產，投資海外房產帶來的實際收益僅僅是計算公式的一部分，而另一部分則為不停變動的外匯匯率。
讓我們用一個案例解釋這個公式的計算方法：
假設一位中國投資者五年前以70萬加幣在加拿大溫哥華西部內城購置了一套房產，近年來價格漲幅明顯，於是想在近期賣出投資其他國家的房產。官方數據顯示近五年來，溫哥華西部內城的房價增長幅度為34%左右，這位投資者預計可以以94萬加幣出售這套房屋。
下面讓我們來計算這位投資者的實際投資收益。五年前，人民幣對加幣的匯率約為6.54:1，也就是說這位投資者其實花了約458萬人民幣來購置這套房產。在那之後，人民幣對加幣持續走強，2015年11月的匯率約為4.82:1。假設這位投資者將賣房所得的94萬加幣換回人民幣，他將換得約453萬人民幣。
於是，一個有趣的情況出現了。如果將買賣時外匯匯率差考慮在內，這位投資者賣房時獲得的24萬加幣的收益瞬間化為烏有，實際上還損失了5萬人民幣。
相反，如果投資者所持房產所在國的貨幣勢頭強勁，對人民幣持續走強，即使當地房價並沒有明顯的提升，投資者依然可以利用匯率優勢賺取差價而最終獲益。而在當今全球市場並不樂觀的情況下，許多國家很可能保持現有的寬鬆貨幣政策。放眼全球目前也只有美元價值堅挺，並且在加息預期下尚有升值空間。
所以當投資者打算租售海外房產，僅僅關注房價的變動並不夠，匯率差價也是一個重要因素。
下表是我們總結的幾種可能情況，能夠讓您更方便的計算您的實際收益：
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摘要：美元兌換人民幣匯率今日走勢（2015年1月27日）。
從中期看，在資本流動管制環境下，央行仍然對匯率中間價具有較強的做市和控制能力，無需過於擔憂資本外流和匯率大幅貶值風險。從央行外部目標看，推動人 民幣國際化進程需要本幣匯率保持相對穩定，事實上，人民幣匯率在2014年仍是除美元外走勢第二強幣種，即使在2015年相對美元面臨更大貶值壓力，但相 對於歐日和其他新興市場貨幣，實際匯率仍保持明顯升值趨勢；從對內目標看，在經濟下行風險加大和融資條件偏緊的環境下，央行有降息降准全面放鬆、推動貨幣 走軟的意願，當利率匯率工具出現矛盾時，央行可能更多以內部目標為主。
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美元對人民幣匯率今日行情(2015-4-27 10:30 更新)：
貨幣兌換
1美元=6.2023人民幣元
1人民幣元=0.1612美元
在經歷了一週糟糕的經濟數據之後，美元上週再度遭遇「滑鐵盧」。經濟數據方面，美國將發佈大量重磅數據，包括GDP、ISM製造業以及就業成本指數等。
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（據金中網）
