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您的海外旅行中隱藏著哪些投資良機？奧蘭多篇

如今，出境遊對國內民眾來說已不算新鮮事。隨著聖誕季和新年的到來，估計不少人都有海外旅遊的打算。不過，在海外各大旅行目的地盡情遊玩、追尋夢想的同時，妳是否考慮過這些旅遊城市中，會蘊含哪些房產投資機會？且看居外為妳盤點這些城市中被忽略的房產投資良機。

美國奧蘭多——世界休閑樂園投資度假雙贏之地

奧蘭多市位於美國陽光之州佛羅裏達的中部，是世界上最好的休閑旅遊城市之壹。市區街道幹凈，居民友善，全年氣候溫和，壹年四季都適合旅遊。秀麗的自然風光與無數的旅遊景點，使它成為美國人心目中最佳觀光目的地之壹。奧蘭多目前是全球房地產投資的最熱點之壹，今年佛羅裏達州的房產市場會趕超加州、拉斯維加斯和鳳凰城，成為投資者的矚目焦點，引領全美房產市場復蘇。

壹、妳不能錯過的奧蘭多景點

奧蘭多從壹個默默無名盛產橘子的農業城市壹躍成為旅遊重鎮，靠的不僅是較美國其他城市要低的購物稅率，而是最無可替代的主題公園產業。無論是全球最大的迪士尼世界，還是擁有全球首個哈利波特主題樂園的環球影城，或是廣為人知的海洋世界，奧蘭多就像是壹場主題樂園的狂歡盛宴，大大小小十多個園區，在2013年就吸引了5,846萬訪客來此度過美妙的假期，超過紐約而成為美國年訪客量最多的城市。

二、三大要點了解奧蘭多房市

1. 奧蘭多房價不高但增長率領跑全美

在過去兩年奧蘭多房價飆升了37%！奧蘭多房屋中價位在2014年5月同比上升了15%，達到161,300美元。租金中價位同比上漲到了1,296美元，增幅4.4%，也高於2.3%的全國平均增幅。

當時，相對於美國熱門地區，現在奧蘭多的房價仍不算高，同樣的房子，奧蘭多的房價仍大約是洛杉磯的1/3。【了解更多信息】

佛羅裏達州是2008年次貸危機的重災區，近兩三年的復蘇期，已恢復到高峰值的50%，仍有上漲空間。

2. 奧蘭多假期出租房市場極為火爆

奧蘭多具備旅遊、投資和居住的三大特色，這就催生了奧蘭多假期出租房市場。當地的房屋有短租與長租兩種方式：租約在7個月以上的就是長租，以下的就算短租。

所有房子都可長租，但只有迪士尼周圍的100多個社區，政府規劃只允許短租。短期出租房壹般是租給到迪士尼的遊客，租期以天或星期計。

絕大多數的投資房是用來做長期出租的，長租省心，穩定。

3. 中國買家湧至美國二線城市奧蘭多是熱門

這兩年，中國人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國壹線城市的房價已經超過了次貸危機之前的20%，處於歷史高位。壹線城市復蘇的進程將會減慢，大城市的投資價值在不斷降低，中國人投資的目光開始轉向像奧蘭多等二線城市。【了解更多信息】

外籍購房者在佛羅裏達房地產交易的銷售總額上升了3.8％，從去年同期的62億美元上升至今年的64.3億美元。該報告預測到2016年，外國居民還將在佛州購買6萬套房屋。據統計，外籍購房者最青睞的區域中，邁阿密地區占21.1 ％，隨後是奧蘭多 – 基西米地區，占13.5 ％。

佛州中國買家的數字在增長。7月份中國買家約占所有國際購買量的6%，這壹數字在幾年前還不到1%。中國買家對佛州房地產市場的影響力，已經和巴西壹樣。亞洲人所購的房屋在大奧蘭多地區占10％。【了解更多信息】

三、奧蘭多房產投資機會：把握撿“便宜貨”的最後時機

1. 房價升值空間大

佛羅裏達州是美國最著名的退休養老勝地。2010年，全美每50個老年人中就有9個居住在佛羅裏達這壹“陽光之城”。老年人的購買力已經相當之高，推動奧蘭多都會區獨立屋的房價上升加快腳步。

佛州房地產市場是次貸危機的重災區，正因為是重災區，而目前的房價還有很大的升值空間。比如，次貸危機前壹套60萬的獨立屋現在是30-35萬。佛州房產市場正在走出低谷，大量的外來資金進入，房子開始出現多方爭搶，售價開始提高，現在正是購買奧蘭多房產的好時機。

2. 租賃市場供不應求

奧蘭多是世界上最大的旅遊聖地，每年都吸引了超過5000萬遊客，而迪士尼樂園也是世界上最大的雇主，6.5萬人在樂園工作，因此根本用不上宣傳也能保證穩定的房屋出租。外國投資者在奧蘭多購屋多數是為了投資出租，目前租賃市場供不應求，壹般房子都可在壹個月左右租出去。【了解短租和長租的收益】

3. 房源減少獨立屋最搶手

從目前市面情況來說，由於售價低於成本價，目前幾乎沒有新建房，但隨著很多美國本地及外國投資者紛紛進場撿“便宜貨”，奧蘭多的市場存貨量不斷減少，這就更對投資者提出了把握機會的挑戰。奧蘭多房產仍然是買方市場，但豐厚的投資回報總是青睞善於把握機會的買家。

目前奧蘭多的投資現金回報率在2%-8%之間，壹般地說，地段好，房齡短的住宅升值潛力大，現金回報率會低壹些；獨立屋的升值潛力比公寓高，現金回報率也會低壹些。【了解更多信息】

四、奧蘭多房市未來趨勢展望——或成美國房市的最大潛力股

現在無疑是中國投資者進入奧蘭多房市的最佳時機，因為房價低，但已止跌上揚，回升到2004年到2007年間的水平。在全國平均房價預估將在下壹年取得2.9%的增長的同時，奧蘭多經濟圈的房價增幅將異軍突起，以7.3%的預估增長率領跑全美。

現今，佛州已成為美國最具房地產投資潛力的市場，也是投資回報率最高的壹個州。相信，佛州的房價在美國本土的硬需和國外買家的雙重刺激下，會保持這種增長速度，而中國的投資者則應該趕上佛州房市前進的速度。

居外發佈2015年3季度全球房價報告：全球房價漲勢加速，歐洲和部分亞太地區領漲

全球領先的中文國際房產平臺——居外網，最新發布了2015年3季度的全球房價報告。截至2015年第3季度，全球房市延續上漲步伐，整體趨勢較前壹季度表現更佳。據各市場發布的2015年第3季度房價統計數據（通脹調整後數據），全球39個房市中有27個呈上漲態勢。從公眾更熟悉的名義價格來看，房價的上漲幅度更為普遍：共有29個市場房價上揚，下跌的市場只有 10 個。

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最佳表現：卡塔爾同比增速登頂，新西蘭單季度漲幅最大。

在本次的全球調查中，同比房價漲幅最大的的5個市場分別為：卡塔爾(+16.42%)，新西蘭(+14.86%)，中國香港 (+12.64%) 和兩個歐洲國家：瑞典 (+11.26%) ，冰島 (+9.24%)。

房價同比下跌幅度最大的三個國家為：阿聯酋 (-14.1%)，俄羅斯 (-13.38%) 和埃及(-12.48%)。

歐洲：

歐洲地產市場全面走強。本次全球調查中十大表現最強勁市場，有四個位於歐洲。總體而言，截至2015年3季度，已公布數據的 20個歐洲地產市場中有 15個房價高於去年同期。

亞洲：

多半亞洲國家上漲強勁。在已公布 2015 年3 季度住房統計數據的八個亞洲國家和地區中，五個市場出現了上漲，六個市場的同比水平好於去年。但也有近半數亞洲市場房價走弱。

北美：

北美住房市場延續強勢。美國住宅房價保持5%左右的健康增長；加拿大盡管連續出臺房市降溫舉措，但房市仍然持續走強。

中東：

本次調查中表現最佳(卡塔爾)和最差(迪拜)的住房市場均位於中東。卡塔爾房價在2015年第3季度同比飆升16.42%，名列39個市場榜首。迪拜住宅價格已連續三個季度下跌，在調查中保持全球最差的頹勢。

新西蘭：

新西蘭的房價上漲速度迅猛。在2015年第3季度新西蘭房價同比漲幅達到 14.86%，遠高於去年同期的3.93%。該國 2015 年 3 季度房價環比飆升 7.1%，為39個市場中最高。

南非：

南非房市保持疲軟狀態。該國房價在2015年第3季度同比僅微漲 0.19%，弱於去年同期 2.89% 的漲幅數據。2015 年 3 季度的環比漲幅為 0.69% 。

拉丁美洲：

拉丁美洲地區漲跌互現。 巴西經濟和政治局勢的不斷惡化，造成該國住房市場繼續下滑。而墨西哥市場度假村型住宅的需求走強，導致該國房價持續上揚。

結論：

截至2015年第3季度，全球房市上延續上漲趨勢。全球市場的上漲態勢比上壹季度更為普遍；多於壹半的住宅市場與去年同期相比有著更好的上漲勢頭。在歐洲、北

美、亞洲、大洋洲均有表現出色的國家或地區。

居外提示：

本報告全部使用通脹調整後數據，調查所涵蓋的時間為截至2015年三季度末的壹年。通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費指數，消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能反映真實的房市變動。

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美近十年首加息將引發全球資本回流美國

加幅0.25釐三大股指飆漲

美國聯儲局（Fed）經過兩日議息後，於16日歷史性宣佈加息0.25釐，符合市場普遍預期，美股大幅收高，美元指數大漲。這是近十年來美國聯儲局首次加息，預料對美國民眾的儲蓄及房貸都會產生影響。聯儲局主席耶倫表示，美國經濟「表現良好」，不過就暗示當局未來數年的加息步伐，僅會緩步漸進。

美近十年首加息將引發全球資本回流美國

這是美國聯儲局9年半以來首度加息，當局上次加息在2006年6月，當時把基準利率推高至5.25釐的5年高位。今次也是聯儲局自2008年12月以來首度調整利率，標誌著美國經濟完全進入健康增長的新時期。

黃金收高?加息後轉跌

聯儲局的最新決策完全符合市場主流預期。美股三大指數週三普遍飆升。道指上漲224.18點，報17,749.09點，漲幅為1.28%；標普五百指數漲29.66點，報2,073.07點，漲幅為1.45%；納指上漲75.77點，報5,071.13點，漲幅為1.52%。黃金期貨16日價格收高，但在聯儲局加息後金價走低。

新浪財經報導，在隨後舉行的新聞發佈會上，聯儲局主席耶倫表示，聯儲局行動標誌著超寬鬆時期的結束。勞動力市場仍存在進一步改善空間。聯邦公開市場委員會（FOMC）認為溫和地加息是適宜之舉，隨著循序漸進地調整利率政策，美國經濟料將出現溫和增長。耶倫表示，聯儲局確信美國經濟將繼續強化，美國經濟「表現良好」。她表示，儘管今日加息，但今後仍將維持寬鬆性政策，聯邦基金基準利率處在「中性」水準仍然極低。

Citizens Bank全球市場主管Tony Bedikian表示：「聯儲局在加息的同時，也成功傳遞了鴿派立場。聯儲局強調未來每次加息都將取決於經濟資料表現、以循序漸進方式進行，這種態度受到市場歡迎。」

儲蓄利率預計改變不多

這項全球市場矚目的金融措施，將對消費者荷包帶來些許影響。中央社報導，在儲蓄利率方面，加息0.25釐，預計改變不多。存款利率通常要在加息過後數月後才會開始反映，初期預計變動不大。房貸部分，30年期房貸固定利率大都受到美國10年期國債和房貸支撐型證券影響。而近年相當火紅的汽車貸款部分，汽車銷售激增一部分是低利因素，還有就是貸款銀行互相競爭、降低承保標準所致。在聯儲局加息、利率上升後，專家預判，可能衝擊車商銷售業績。

全球金融市場也第一時間作出反應：美元指數先漲後跌後再反彈，歐元、日圓等全球主要貨幣則全線下跌。

中國資本外流風險上升

亞太股市17日也普遍上揚。日經225指數上漲1.59%，韓國首爾綜指漲幅收窄至0.43%，澳洲S&P/ASX 200指數漲1.42%。中國A股港股17日也高開高走，滬指報3,580點，漲幅1.81%；恆指報21,872.06點，漲幅0.79%。

聯儲局加息將引發全球資本回流美國，中國也無法置身事外。專家分析，在中國央行寬鬆和美國加息的雙重擠壓下，中美之間的利差正在收窄。一旦利差倒掛，貨幣貶值和資本外流風險將會上升。中國香港金管局17日早跟隨美國加息，把貼現窗基本利率也上調0.25釐至0.75釐，是中國香港7年來首次調整基本利率。中國香港金管局總裁陳德霖表示，一旦加息同期開始，中國香港可能面對資金外流。而中國香港普通市民最關心是樓市走向及每月供款負擔。市場分析指加息後中國香港樓價將輕微向下，但供款壓力不會暴增。不過也有分析員較悲觀，認為加息潮下中國香港中長線樓價受壓，至少跌兩成。

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（據加西網）

充滿活力與機遇經濟蓬勃發展的邁阿密

提起邁阿密，人們的第一印象是陽光沙灘與川流不息的遊客。然而，事實上，邁阿密還是美國排名第二的金融中心，邁阿密港是全球最為繁忙的貨運和郵輪港口，更因與拉丁美洲的密切聯繫而被認為是「美洲首府」。下面，居外網將帶大家深入瞭解國際大都市邁阿密的另外一面。

一、透過關鍵數據瞭解邁阿密

美國第二金融中心
被瑞士聯合銀行評為美國最富裕城市和全球第五富裕城市
被稱為「美洲的首都」，與拉丁美洲經濟文化往來密切
邁阿密港是美國最繁忙的港口之一，每年進口貨物近1000萬噸
邁阿密港是世界上最大的郵輪港，每年旅客超過1800萬人
邁阿密國際機場是世界上最繁忙的機場之一，每年旅客超過3500萬人次
佛羅里達州第二大城市
美國人口最為稠密的城市之一
被《福布斯》雜誌評為「美國最乾淨的城市」
邁阿密南海灘被認為是世界上最迷人的地方之一

職業體育

NBA 邁阿密熱火
MLB 邁阿密馬林魚
NHL 佛羅里達美洲豹
NFL 邁阿密海豚
邁阿密迷人夜景

二、美國排名第二的金融重鎮 購買力強

出乎很多人意料之外，在美國，邁阿密是僅次於紐約，排名第二的金融重鎮。在大都市區生產總值(GMP)上，邁阿密排名世界前20名；在購買力上邁阿密是美國最富有的城市；在經濟活動方面，邁阿密世界排名第九；2015年度超高淨值個人所在城市前十名中位列第六。

在邁阿密，有超過1400家重要公司的國際總部；超過100家金融機構；緊隨紐約市南部排名第二的邁阿密是國內和國際銀行最大的集散地；擁有超過150座領事館，交易所和兩國共同商會。

此外，邁阿密也是美國收個人所得稅、營業稅和銷售稅第三低的城市。邁阿密提供大幅度的節稅，邁阿密居民不用支付佛羅里達州所得稅。

三、世界門戶：繁忙的貨運和郵輪碼頭+國際機場

邁阿密是空運和海運的世界門戶，有利的地理位置，加上它的基礎設施，貿易的便利，科技，通訊系統讓邁阿密被公認為是世界級港口。

邁阿密港口是「世界游輪之都」，也是美洲的運輸門戶。隨著巴拿馬運河擴建和邁阿密港口的深度疏濬工程，邁阿密將在國際貿易和商業中扮演一個更重要的角色。邁阿密港每年創造270億的美元的經濟效益和超過20萬個工作崗位。邁阿密港是超過36艘游輪的母港。在2014年，邁阿密港口運送了480萬乘客，超過世界上任何其他的港口，並且運輸價值逾1160億美元的商品。

中國是邁阿密港口排名第一的貿易夥伴。在2014年，中國作為最主要的進出口國家進口110萬噸貨物，出口60萬噸貨物。

邁阿密國際機場在全美貨運量第一，乘客流量第二。邁阿密國際機場每年創造337億美元的經濟效益和超過28萬個崗位；每年總運輸4050萬人次乘客，其中包括2020萬國際乘客；國際機場的航班前往世界各地超過150個目的地。

此外，由於特殊的地理位置，邁阿密的經濟發展能有效輻射到南美、中美洲和加勒比地區，與各地區的經濟、人文往來也相當密切，因此邁阿密更被認為是「美洲首府」。簡而言之，邁阿密是一個充滿活力的城市，這裡到處都是機遇，當今邁阿密被認為是最頂級的全球都市之一。

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投資回報高邁阿密房市再度升溫您需要把握投資良機

有著「陽光之州」(SunshineState)之稱的佛羅里達以其宜人、和煦的天氣及美麗的海灘聞名於世。地處佛羅里達州南部的邁阿密都市圈是美國東南部最大的都市圈，也是美國第四大都市圈。邁阿密都市圈以其獨特的陽光海灘美景與充滿活力的旅遊業而聞名於世，每年吸引數千萬遊客前來，不過，前來的不僅僅是遊客，也包括眾多的海外房產投資者。

出手豪爽愛買別墅到邁阿密買房的中國買家越來越多

作為著名的國際性大都市，邁阿密在金融、商業、傳媒、貿易、藝術等方面都在美國擁有重要的地位。這裡是是很多公司、銀行、電視台的總部所在地。邁阿密不但擁有全世界最大的郵輪港口，邁阿密國際機場更是全美國際航班最多的機場。邁阿密以北的棕櫚灘擁有全美最多的專業高爾夫球俱樂部及遊艇俱樂部、跑馬俱樂部等，被稱為「富人的天堂」。2008年更因其良好的空氣質量與城市環境被福布斯評為美國最乾淨的城市。正是如此優越的居住及投資環境，吸引了全球投資者的眼光。

為此儘管很多中國買家更習慣在洛杉磯，紐約與舊金山等城市購置房產，但已經有越來越多的買家把眼光投向邁阿密——這座坐落在陽光之州海濱的活力之都。

根據全美經紀人協會的最新數據，2014年7月至2015年6月間，佛羅里達州房地產海外投資比例達到了24%，為全美最高，選擇現金交易的買家比例則超過8成。這些都充分體現了國際頂尖投資者對這一區域的青睞。其中，一大部分買家來自委內瑞拉，加拿大與巴西。中國買家的投資份額則在近兩年大幅增長，目前約為所有外國買家的6%。而在佛州置業的所有中國買家當中，將近一半的人選擇將新居選在邁阿密與邁阿密海灘一帶。而在佛羅里達州所有來自海外的房產投資中，中國買家購買的房子多為別墅，平均投資金額也是各國買家中最高的。

邁阿密房市概況：房價不高但租金回報率歷史最高

根據Zillow房價指數，2015年10月邁阿密房價中位數約為286,700美元，比去年同期增長7.1%。這裡的房價高於全美平均水平，卻比傳統熱門投資城市舊金山，洛杉磯，紐約等要低許多。邁阿密海灘的房價中位數為406,800美元，同比增長將近10%。

經歷了08年開始的房市大蕭條，邁阿密房市自2012年開始強勢反彈。邁阿密市中心的大多區域房價都已基本回升到峰值水平。2014年之後邁阿密房市增速開始減緩，基於對買賣雙方的分析，Zillow認為邁阿密的房市更傾向於買家市場，並預測房價在明年將微降1.8%。房價增速減緩與輕微的下跌其實並不是房市蕭條的表現，而是市場的自我矯正機制在重塑市場的平衡，由此避免房市泡沫的再一次形成。另一方面，美國經濟正在穩步復甦，美聯儲也準備伺機上調利率，這都有助於房產的保值與增值。

另一方面，邁阿密的租賃市場漲勢一片大好。Zillow估計邁阿密10月的租金水平為2110美元左右，為歷史最高水平。這個數字高出南佛羅里達州都市圈1880美元的平均水平，更遠高於全美1282美元的租金水平。以2110美元的月租金與286,700美元的售價水平估算，邁阿密的平均租金回報率可以高達8.8%。這是個十分令人欣喜的數字，意味著大約11年之後這些房產投資就可以收回成本。

從以上分析中不難發現，近期正是投資邁阿密房產的大好時機。對購房投資者來說，最重要的是升值潛力及回報率。雖然美國經濟復甦中房價有相應的增長，但南佛州房屋的價格還沒有被大量的海外資金炒得過高。如此高的性價比使得目前在邁阿密買房具有很大的升值潛力，而可觀的租金回報率也可讓投資者得到穩定的收益。

海濱別墅與市區公寓哪個更值得投資？

邁阿密區域的住宅用房地產基本可以分為兩大類：獨立屋(SingleFamilyHouse)與公寓房（CondominiumApartment），這兩類房產不論自住或是投資都是不錯的選擇。

邁阿密海灘是獨立屋的一大集中地，更高密度的公寓房則更多的位於邁阿密市中心區域。那麼，哪一種房型更值得投資呢？

邁阿密海灘的豪華獨立屋擁有著絕美海景與奢華的私人空間，吸引著全球的頂級投資者。毗鄰全球最大的裝飾風藝術界區，時時刻刻沉浸於獨特的美洲文化之中。這裡的獨立屋最新價格中位數為158萬美元，同比增長超過20%，但較上月只增加了1.3%。

不同於一般的豪華別墅區，邁阿密海灘豪宅的投資者可以獲得頗高的租金回報率。得益於邁阿密對全球遊客的巨大吸引力，這裡的獨立屋租金要價中位數都在11,000美元左右。如果把您的豪宅佈置成獨具特色的民宿，相信通過旅遊租房可以獲得更加令人驚喜的收益。

邁阿密市中心地區是整個南佛州的文化、金融與商業中心。這裡聚集著各大公司、銀行、政府機構、學校、博物館與公園等，其中不乏歷史悠久的保護建築。這一區域的中高密度公寓普遍擁有很高的租賃需求，是一般投資的良好選擇。邁阿密市中心2015年最新的公寓價格中位數約為40萬美元，同比環比均有小幅下跌。

這一區域公寓的最新租金要價中位數為2,600美元左右，可以給您帶來8%左右的回報率。更讓投資者們放心的，是市中心眾多的企業機構造就了上班人士源源不斷的租賃需求。在全美經濟升溫的大環境下，必將帶來有保證的出租收益。

近期美國經濟的穩步復甦以及美元的堅挺表現充分證明了投資美國房產的是資產保值與升值的良好途徑。而邁阿密與周邊房價並未處於瘋漲階段，也大大降低了市場泡沫的可能性。在此時以較低價格入手，靜待市場升值乃是十分明智的選擇。

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2015年10月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價上漲再次加速。美國Zillow房屋價值指數顯示，10月份全美房價環比上漲0.4%，同比增長4.3%，打破了前幾個月增速連續放緩的趨勢。近期緊缺的市場供給可能是價格加速上揚的原因之一。10月美國整體房租比去年同期上漲了4.5% ，低於上月的同比增長幅度。與此同時，10月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.5%。

10月美國七大都會區房價地圖

10月份，除波士頓繼續出現下跌，美國各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域同9月相同，為底特律和西雅圖都會區。不過與9月份相比，各大都會區房價均出現環比小幅下滑，僅底特律保持1%的環比增幅。

10月美國重點區域房價成交中位數

10月美國房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市的房價中位數超過了100萬美元，聖馬刁與伯克利的房價中位數緊隨其後。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數將近84萬美元。底特律市則依然處於無市無價的狀態，10月房價中位數僅為不到4萬美元。

另據美國統計署2015年10月數據，美國新獨立房最新的年銷售速度為495,000套，同比環比均現上漲。截止10月底市場上供銷售的新獨立房為 226,000套，按目前的銷售速度大約是5.5個月的供給量，較9月的6個月供給量有所減少。供給關係的緩和對正面臨下滑預期的美國房市來說無疑是一針穩定劑。

查看2015年美國每月房價報告

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勢頭減慢風險難料——美國房產風雲將如何變幻？

“以房養學，包租5年，投資收益可以邊供孩子在美國讀書生活邊出租養房”——乍一聽，這響當當的標語對於任何人來說恐怕都頗具誘惑性，於是來自上海浦東的潘女士就毫不猶豫果斷拿下。不僅如此，她一口氣拿下了10套這樣的美國雙拼別墅。

海外“以房養學” = 置業學業雙豐收？

然而讓她始料未及的是，她所購買的房屋每個季度都要支付近千美元的管理費；更加讓她感到驚詫的是，之前與中介公司逸鼎投資簽署的“五年包租”合同也失去約束效力，因為對方以“歇業”為由，拒絕為其代理在美房屋出租事宜。可是根據《觀察者》的調查，逸鼎投資公司實際並沒有“歇業”，只是變更了上海辦事處地址，同時繼續對外招攬客源。

本以為是一本雙利的好買賣，可現在潘女士無比懊悔自己這筆“以房養學”的大手筆投資。想盡快出手賣掉，但是投資公司告訴她，美國房市最近相對2013和2014年迅猛增長的勢頭相比有些低糜，她所擁有的10套物業目前的價格比當初購買時價值已經跌了近半。

投資美國房產的“寒冬”季節真的來臨了嗎？

根據全美房地產協會最新統計資料指出，中國人作為投資美國地產的海外買家在過去的五年來瘋狂置業並且在去年超過所有外國投資者，成為在美地產置業的第一海外買家，原居前三名的加拿大、英國和印度被中國迅猛超越。

可是最近，業界卻傳來一致的呼聲，說中國買家穩坐第一把交椅沒多久似乎就迎來了“寒冬”的痕跡。

作為一線的中國地產企業在美國的代表，德信控股北美分公司副總裁何源流認為，最近中國買家購買美國房地產的相對低糜狀態和中國對於個人外彙限制不無關系，個人外彙現在都需要去公安局備案拍照，管理非常嚴格。

“不過中國買家畢竟在整體的美國地產銷售上所占比例還是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之後，我相信也會有很多歐洲投資者會考慮為自己的財富選擇多一個出路，美國會是一個首選。”

何先生還告訴我們說，2016年是美國的大選年，他們依然看好美國房地產市場走勢，因為按照往年的慣例，通常大選年的數據都會比較好。”

人民幣加入SDR之後會加速貶值，一旦正式開始貶值，人民幣外流的情況可能會有加速，那麼投資美國地產依然是一個不二的選擇。

美國國際集團（AIG）副首席經濟學家莫恆勇同樣對美國房地產市場表示了類似的信心。“我對美國房地產整體依然比較看好，未來幾年我相信其價格上依然會保持4%-5%的升幅，從供需角度看，新建家庭的速度從2009年到2014年一年只有60萬戶，遠遠低於經濟危機前的120萬戶。”

在這個層面上市場還是有很大需求方面的增長空間。新增家庭從2014年下半年開始有大幅度的回升，而目前這些新增的家庭主要是以租戶為主。

中長期來看，未來幾年美國經濟會有一個溫和的增長，每年經濟增速大約在2.5%左右。海外買房置業程序非常繁雜，然而隨著美國經濟的整體復蘇，美國的創新力和可預見性，使得美國的地產對於投資者來說依然具有實力和吸引力，雖然不會有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增長，不過依然會穩步上升。

美國買房如何慎防潛藏風險？

“以房養學”對於很多有移民意向的中國投資者或者孩子在美求學的家長來說是個很好的選擇，不過德信地產的何先生對大家的建議有以下幾點：

1、要選擇有信譽的公司進行投資，而非背景不詳的中介機構；

2、簽署合同的時候需要異常小心仔細，最好有第三方律師的協助和介入，最大程度上保護投資者的利益；

3、在項目選擇上要有所刪選，回報率是其一，同時也要看市場；

4、“以房養學”則最好選擇孩子就學學校的周邊區域，在解決孩子住房的同時也可以同時出租保障收益。

願大家謹慎投資，投資有道。

劉禹含專欄全集：

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

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為什麼比起股票投資，精選房產投資是實現經濟獨立更好的選擇（第二部分）

在本文的第一部分，我介紹了經濟獨立的概念，解釋了為何在達到這一相同目的，精選房地產投資組合可能優於股票或債券組成的投資組合。在本文的第二部分，我將討論如何實現這一目標。

但首先，我要討論一下投資界普遍存在的一種現像，那就是存在兩種截然不同陣營的投資者：愛好房地產的投資者和厭惡房地產的投資者。兩大陣營中間似乎沒有多少人。討厭房地產作為投資的人通常認為，絕大多數喜歡房地產作為投資的人容易被誤導，未做仔細思量就做決定，他們的判斷通常受到自己的情緒影響。

房地產投資最常見的四大問題

1、當你購買一項票類投資，如股票或債券，你不會像那些可以看到，觸摸和感覺到的投資一樣，像房地產，特別是住宅房地產，投注同樣多的情感。心理學家解釋，人們首先基於感性做出決定，然後找到合理的理由來支持他們已經做出的決定。如果你正在與一名銷售員打交道，她的工作是向你灌輸你所需要確切的原因，為你已經無意識地做出購買決定合理化。這其實是一個思維陷阱。真正的投資決定不應該基於情感，而僅僅基於純粹冷靜的理論。

2、第二種批評是，大多數愛好購買住宅房地產投資者主要基於一廂情願的想法和傳聞，而不是可靠的研究。對股票和債券投資者來說，“我認為價格會上升”這句話並不足以構成購買的充足理由。這些人需要那些具備碩士或博士學歷的著名分析來指導他們做出投資決定。出於這個原因，他們不喜歡房地產，因為研究往往是不可靠，而且經紀人的觀點可能因利益衝突存在很高偏頗。

3、有些房地產肉眼看來可能美麗，讓你從心底滿意，但是因為以上兩個原因，真正的風險通常被低估，大多數這樣的房地產投資最終可能是災難性的，導致你的財務受損。

4、不同於股票或債券投資，你只需要做出正確的買賣決定就可以賺錢，在房地產投資上，你需要做的工作是連續的，這樣才能賺錢。房地產投資回報可能因空置、糟糕的租戶、支出、維修和報廢等原因受損。房地產投資者必須努力研究，做出聰明的決定以確保盈利。買對的只是第一步，你必須讓它有效益。

總之，首先你必須買對，基於理性，而非一時衝動，依據可靠的研究分析（不只是銷售人員的意見），了解風險，然後在你買第一套房之前建立一個商業計劃。這個計劃很關鍵，所以你必須想辦法減輕你的空置風險，選擇合適的租戶，控制你的支出，甚至做出退出策略。一項嚴肅的投資就該如此。不幸的是，大多數房地產愛好者不這樣做，僅僅依靠好運來賺錢。

為了經濟獨立，這一點更為重要，因為你依賴於一個穩定的收入流。計劃或執行的任何錯誤將使你的經濟獨立的夢想很快變成一場噩夢。當你不能消除所有的風險，你必須做的一切正確的決定以盡可能多地減輕風險，這樣你成功的機會就會最大化。

房地產投資風險管理有法

在為客戶開發的模式中，通常，我會非常有條理地做一下最低限度的考慮：

1、資產必須有良好的需求，容易出租（正確的類型、位置、設施、公平的價格，等等）。

2、根據主要的房價與租金比率和費用和租金比率，將房子出租給有工作的租客。稅收和保險費用必須要低。最好是沒有業主協會（Homeowners’ Association）費用和相關的問題（該協會可能虧錢或被起訴，這將最終影響你的投資收益）。

3、如果價格合理，在流動性的市場買賣。當地的法律制度必須有利於業主，允許租金自主漲幅以及必要時能夠輕松、快速地驅逐不好的租戶。

4、充足了解當地的人口動態、基本面，確定符合資格標准的租戶足夠（收入、償付能力、背景調查）。

5、房屋檢查，獨立公允價值評估，和在你購買之前做好盡職調查，核實潛在收入，職業，租戶資格，和支出費用。

在我考慮將合適資產納入客戶投資組合之前，必須滿足上述所有條件。現在很容易理解為什麼市場上絕大多數的待售房地產並不是一個好的投資選擇。賣方總是極力地推銷自己的房產，但買方需要自己進行區分。

雖然我不想承認，但不喜歡房地產的投資者是正確的…大多數愛好房地產投資人方式不對。然而，大多數人缺乏必要的知識或者沒時間去認真參與，或是這麼有條理的。這就是為什麼他們可以采納像我這樣的投資專家的建議幫助，但專家必須做過研究，他們必須理解經濟學，投資組合管理以及風險管理。友好的經紀人無疑是你買房、賣房最好的專業幫手，我相信只有投資專家能處理你的投資。投資專家根據你的投資表現得到有償回報——只有你先賺錢，他們才會賺錢！

最後，記住經濟獨立，你才能按照所希望的方式生活，無需擔憂金錢問題，為錢工作。如果人沒有實現經濟獨立，他們就需要用時間、知識和精力換取錢財。幾乎是所有你認識的人都是如此。而經濟獨立的人不再需要這樣做。但房地產投資需要投資者努力做工作，從而使他們的投資能夠有效益，不是嗎？是的，這就是為什麼你必須將這個角色委托給房地產投資專家。像我這樣的人會面面俱到，所以你可以放心，你的投資會得到很好的管理照顧，讓你經濟獨立夢想成真。

Sidney Shauy專欄全集：

Sidney剖析美國房產市場

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您的海外旅行中隱藏着哪些投資良機？紐約篇

美國紐約——極盡繁華的現代都市生活範本

20世紀90年代，壹部《北京人在紐約》令紐約成為了廣大中國人心中的夢想之地，這座被譽為“世界之都”的城市壹個多世紀以來壹直都是全球最重要的商業和金融中心。

近年來，越來越多的中國投資者在美國投資置業，紐約就是最受青睞的目的地之壹。房地產咨詢公司高緯環球2014年10月發布的壹份報告顯示，紐約連續第四年成為全球最大的房地產投資市場。

壹、妳不能錯過的紐約景點

美國紐約有許多著名景點，其中自由女神像已被列為世界文化遺產之壹，也是紐約地標性建築，可謂整個紐約乃至美國不可不看的景點。紐約最高樓帝國大廈則是許多電影大片取景的地方，來了紐約也不可錯過。

當然妳也不能錯過常在美劇中露臉的布魯克林大橋、同樣出鏡率很高的中央公園、全球金融樞紐華爾街、購物血拼天堂第五大道……

二、四大要點了解紐約房市

1 紐約房價——並非全美最高

盡管紐約是美國第壹大都市，但紐約的房價並非全美最高，排在舊金山、洛杉磯、矽谷等地區之後。

2014年9月紐約平均房價 $471/sq ft

相比2013年9月，增長 2.17%

相比2014年8月，增長 5.84%

471美元/平方英尺相當於人民幣31023元/平方米，也就是說，紐約的平均房價跟中國上海差不多。
2014年9月，上海平均房價為31859元/平方米，相比2013年9月增長了8.71%，超過了紐約的2.17%。上海2014年9月平均房價跟8月相比未增反降，下降了1.1%，遠不及紐約的5.84%。
事實上，從2014年6月起，上海房價壹直處於下降趨勢，而紐約2014年平均房價雖有升有降，但總體處於上升趨勢。

2 曼哈頓——紐約房市金字塔的頂端

紐約平均房價跟中國上海相當，已不算便宜，但紐約市中心——曼哈頓地區的房價遠遠超過了紐約均價，想來還是比較驚人的。舉個例子，位於美國曼哈頓下城的新建公寓項目“公園廣場30號”，單位售價約為人民幣1594萬至3億6777萬不等。【了解更多信息】

2014年9月曼哈頓平均房價 $1310/sq ft

相比2013年9月，增長 11.3%

相比2014年8月，增長 3.4%

1310美元/平方英尺相當於人民幣86285元/平方米，也就是說，紐約曼哈頓的平均房價已經比肩中國北京學區房和上海外灘住宅。

當然，86285元/平方米還只是曼哈頓的平均房價，比如，Carnegie Hill是曼哈頓價格最高的地段之壹，正對中央公園和第五大道，是紐約最具復古範兒的高檔社區。Carnegie Hill的平均房價為2556美元/平方英尺，相當於人民幣168355元/平方米，跟上海湯臣壹品不相上下。

即使是在曼哈頓這樣高房價的地方，也是有潛力股可以挖的，比如：東哈林區（East Harlem）、華盛頓高地（Washington Heights）、下東區（Lower East Side）等。這些地方房價並不驚人，但發展勢頭很好。【了解更多信息】

點擊查看紐約曼哈頓房源

3 法拉盛——美國華人的曼哈頓

紐約皇後區的法拉盛被當地人稱為“華人的曼哈頓”，亞裔是法拉盛的主要居住群體，占據了總人口的69.2%。法拉盛給人壹種亞洲城市的感覺，因此不斷吸引著更多的亞裔美國人、新移民和中國投資者。【了解更多信息】

2014年9月法拉盛平均房價 $555/sq ft

相比2013年9月，增長 11.45%

相比2014年8月，增長 1.28%

從2013年1月至2014年壹月，法拉盛房價保持了壹整年的增長勢頭，突破了500美元/平方英尺的大關。2014年至今，法拉盛的房價穩定保持在530美元/平方英尺之上。
法拉盛如今的平均房價超過紐約均價，2014年9月為555美元/平方英尺，相當於人民幣36556元/平方米，已超過中國北京和上海目前的平均房價。
雖然法拉盛現在的房價並不低，但跟華人聚集的舊金山相比要實惠得多，舊金山平均房價已達到826美元/平方英尺。不過，法拉盛的房價已經超過了洛杉磯，洛杉磯目前的房價為368美元/平方英尺。

點擊查看法拉盛房源

4 紐約房市——沈睡之獅已經醒來

2008年經濟危機前後，紐約房地產市場經歷了近4年的下滑和低迷，2012年紐約房地產市場開始復蘇，目前呈現平穩增長趨勢。

2014年9月，紐約房產價值中位數為535,200美元，年漲幅高達8.6%。根據2014年10月的數據，保守估計，到2015年9月，紐約房產價值中位數將達到550,000美元，漲幅為2.8%。

三、紐約房產投資機會：聯排別墅和共管公寓各有千秋

1 資金充足、講究隱私、全家入住，選聯排別墅

在紐約，尤其是曼哈頓這種寸土寸金的地方，居民住宅壹般是高層公寓樓，但也有較為豪華、高檔的住宅，也就是聯排別墅（townhouse）。如果您有充足的資金，對居住環境和私密性有較高要求，家中人口較多，那麽大可以選擇位於紐約市中心的聯排別墅。

2 用有限的資金享受市中心便利生活，選共管公寓

如果妳喜愛都市生活，想住在生活設施齊全、交通便利的市中心，是單身人士或者家中人口不多，那麽可以選擇共管公寓（condo）。高檔共管公寓樓內配備遊泳池、健身房等公共設施，condo最大的好處是有專業的物業管理公司統壹管理，每月按時繳納管理費，無須親自打理。【了解更多紐約房產】

四、紐約房產未來趨勢展望

為什麽紐約房地產值得投資？至少有兩個很有說服力的理由：紐約房產的租金回報率都不低，紐約房租近期壹路上揚；現在的紐約房地產市場尚未恢復至經濟危機之前的水平，未來將保持增長勢頭。

1 紐約房子不愁租

根據房地產網站zillow的數據，2011年12月至今，紐約房租指數壹直在上漲，2014年9月紐約平均房租為2180美元，超過2013年9月的2095美元和2012年9月的1964美元。

紐約平均租金回報率：4.9%
曼哈頓平均租金回報率：3.8%
布魯克林平均租金回報率：4.3%
皇後區平均租金回報率：5.2%

2 紐約房價還會漲

2008年經濟危機後，紐約房價在2009年9月跌入谷底，從2012年開始顯露復蘇跡象，並保持持續增長勢頭。

根據房地產網站zillow的數據，2014年9月，紐約房產價值中位數為535,200美元，年漲幅高達8.6%，預計未來壹年內漲幅為2.8%。

居外特別策劃：走，拿著人民幣到海外買房去！

北京時間12月1日，人民幣正式被納入SDR！這壹歷史性時刻的到來，意味著人民幣國際化邁出舉足輕重的壹步。

相信大家今天的朋友圈、註意力都被這壹重大事件包圍，那麽，接下來的問題是：SDR對打算到海外買房、留學、生活的老百姓來說，會產生哪些直接影響？拿著人民幣到海外買房何時能夠實現？且看居外網為您解析。

壹、匯率風險變小，不用擔心人民幣貶值

人民幣加入SDR，代表了IMF（國際貨幣基金組織International Monetary Fund，簡稱：IMF）和官方機構的背書，中國經濟的影響力得到認可。盡管人民幣加入SDR後不能馬上改變國際儲備格局，但國際機構將有意願持有更多人民幣資產，在短期之內，可以增加國際市場對人民幣的認同和信心，減輕人民幣面臨的貶值壓力，尤其是在美元加息預期強烈的背景下，有助於我國百姓手中的人民幣更加堅挺，減少對自己錢袋縮水的擔憂。

二、告別換外匯，出國行說走就走

從消費層面來說，人民幣加入SDR後意味著接受人民幣作為直接結算貨幣的國家變多，不僅匯率風險小多了，也降低了出國遊換匯需求。這對於出國旅遊、留學，還是比較劃算的。隨著人民幣加入SDR，越來越多的國家認可人民幣，願意接收人民幣，或者用人民幣來廣泛地開展各種交易，這樣未來出國購物、旅遊等消費都會更加方便。

近兩年國內民眾出國旅遊、留學的人數屢創新高，據統計，2014年中國公民出境遊總數突破1億人次，預計今年還將創下新高。這樣的背景下，對於大部分國內民眾來說，再不用操心地考慮換匯，出國行說走就走不再是夢想（當前中國免簽國數量也在日益增加）！

值得註意的是，對於喜愛海淘全球購的消費者來說，未來將不用再忍受高額的海外代購費用，國內國外壹樣買。

三、海外投資門檻降低，直接拿人民幣在海外買房

對於國內人數與日俱增的海外投資黨來說，人民幣加入SDR後最大的好處在於降低了海外投資門檻，可以更方便地配置海外資產。不論是有移民計劃還是單純理財投資，未來妳可以到國外去投資不動產、股票和債券，直接拿著人民幣到國外買房將不再是夢想。

不過由於新的SDR貨幣籃子將於2016年10月1日生效，直接在海外用人民幣進行交易也需要許多系統與程序上的更新升級，在海外直接掏出“毛爺爺”購房或進行其他交易可能還需時日。

延伸：

澳大利亞房市十大最值得投資地區推薦

2015美國十大最火熱的房市

未來十年英國十大地產熱點城市PK

當然這是雙向的，國外投資者也可享受到國內股票、基金、國債、P2P的更多渠道投資理財，國內個人跨境投資和境外機構投資者投資中國資本都將更加自由便捷！

人民幣納入SDR的最大輸家是澳元？

12月1日，人民幣納入SDR的消息公布後，市場有觀點認為，在人民幣加入IMF儲備貨幣行列之後，澳元的全球儲備貨幣地位會受到影響，或成為最大輸家。該觀點認為，得益於人民幣被納入SDR，未來五年流入中國的資金將持續上升，中國國債會比澳大利亞國債受青睞，與之相反的是削減澳元持倉。

從過往幾年澳元的走勢來看，澳元匯率波動過大，與大宗商品聯系過於緊密，而人民幣匯率波動較小，收益穩定和中國經濟的規模必然吸引更多國際投資者的關註和喜愛。為此，澳元恐怕會因為人民幣的國際化地位而受冷落，並在世界各國的儲備貨幣地位受到嚴重影響。

過去5年澳元對人民幣匯率走勢圖。盡管有所反復，但澳元對人民幣匯率總體的趨勢還是明顯向下。

整體而言，近幾年除美元外，其他主流外匯如英鎊、歐元、澳元、加元對人民幣的匯率都有較大波動，但澳元的波動是其中最大的。關於外匯匯率對海外投資的影響，大家可以“海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要”此文中了解。

延伸閱讀：

1、什麽是SDR？

SDR是特別提款權(Special Drawing Rights)的縮寫，其含義是兌換“可自由使用”貨幣的權利。它是國際貨幣基金組織（IMF）於1969年創設的壹種補充性儲備資產，與黃金、外匯等其他儲備資產壹起構成國際儲備。SDR也被IMF和壹些國際機構作為記賬單位。

創設之初，SDR與美元等價。布雷頓森林體系崩潰後，IMF於1974年啟用SDR貨幣籃子。2015年審查前，SDR貨幣籃子包括美元、歐元、英鎊和日元四種主要國際貨幣。根據2015年11月30日的匯率，1單位SDR約相當於1.37217美元。

2、現有SDR的規模和使用情況如何？

IMF按成員國份額對所有成員國分配SDR，以補充成員國的儲備資產。

IMF曾於1970-1972年、1978-1981年進行過兩次SDR普通分配。2007年全球金融危機爆發後，為更好應對危機，IMF於2009年分配了1826億SDR。截至目前，IMF對SDR累計分配額約為2041億SDR（約合2801億美元）。我國SDR累計分配額為69.897億SDR。

目前，SDR主要用於IMF成員國與IMF以及國際金融組織等官方機構之間的交易，包括使用SDR換取可自由使用貨幣、使用SDR向IMF還款、支付利息或繳納份額增資等。

3、什麽是SDR審查？

IMF通常每5年對SDR進行壹次例行審查，主要內容是SDR貨幣籃子的貨幣構成及權重。

SDR審查原則包括：（1）SDR的價值與世界主要貨幣之間保持穩定；（2）納入SDR籃子的貨幣應該在國際交易中被廣泛使用；（3）納入SDR籃子的貨幣所占的權重應該同其在國際貿易和金融體系中的地位相當；（4）如果無重大變化，兩個審查期間SDR籃子貨幣的構成應當保持穩定；（5）SDR審查方法應當保持連續性，僅當貨幣在世界經濟中角色發生重大變化時才進行調整。

4、成為SDR籃子貨幣的標準是什麽？人民幣達標情況如何？

當前SDR審查包括兩個標準：壹是出口規模，即某個國家或地區在考察期前5年中的貨物和服務出口量居世界前列；二是該貨幣“可自由使用”，即在國際交易支付中被廣泛使用和在主要外匯市場上被廣泛交易，實踐中主要通過貨幣在全球外匯儲備、國際銀行業負債、國際債務證券、跨境支付、貿易融資中的比重及在主要外匯市場交易量等指標來衡量。

2010年SDR 審查時中國已滿足出口標準。過去五年來，人民幣國際化迅速發展，可自由使用程度不斷提高。基於各項評估指標，基金組織執董會認為有充分的基礎可以認定人民幣為可自由貨幣，決定將人民幣納入SDR貨幣籃子。

5、什麽是“可自由使用”貨幣？

“可自由使用”是指在國際交易支付中被廣泛使用和在主要外匯市場上被廣泛交易，實踐中主要通過貨幣在全球外匯儲備、國際銀行業負債、國際債務證券、跨境支付、貿易融資中的比重及在主要外匯市場交易量等指標來衡量。

可自由使用不同於資本項目可兌換。資本項目可兌換既不是可自由使用的充分條件，也不是其必要條件。首先，可自由使用貨幣發行國仍可以保留對某些資本項目的限制；其次，很多可兌換貨幣都不是可自由使用貨幣。但是，可自由使用標準隱含了對壹定水平的資本項目可兌換的要求；資本項目可兌換也可以提高可自由使用程度。

6、新SDR籃子的貨幣權重是多少？

IMF計算SDR籃子貨幣權重的公式由貿易和金融變量組成，以反映貨幣在世界貿易和金融體系中的相對重要性。根據基金組織工作人員的計算，人民幣權重為10.92%，美元、歐元、日元和英鎊的權重分別為41.73%、30.93%、8.33%和8.09%。

7、新SDR貨幣籃子何時生效？

根據IMF決定，新SDR貨幣籃子生效時間是2016年10月1日，這主要是由於多年來第壹次有新的貨幣加入SDR，需要給SDR使用者預留充裕時間做好會計和交易的準備工作。