Category: Finance News US

如果你期盼紐約房價會得到舒緩，這裡有個壞消息。紐約最新的市場報告已出來了，紐約的銷售價格已在2015年第四季度創下了歷史新高。根據Douglas Elliman自1989年觀察的兩個數據，平均銷售價格和每平方尺均價已打破紀錄了。

在曼哈頓的平均房價較上季增長了12％，已達$1,948,221美元，比2014年同期增長了12％ ；中位房價同樣的也上漲，報$ 1,150,000美元。房地產評估師，喬納森·米勒指出最新的數據都比2008年美國次貸危機之前高，不管是在共管公寓（Condo），合作式公寓甚至是高端的期房都比比皆是。此外，銷售期也出現前所未有的驚人速度，房子平均在82天內售出，比起2014年同期縮短了20天。 

同時，其他的房地產公司也證實了這些天文數字的數據：從Town Residential、Cocoran和Halstead的數據中也揭示了類似的平均值和中值銷售價格，銷售價格創紀錄均在四個曼哈頓街區：下城，上西城，中城東和中城西。這些街區在這幾年內都有很大的改變，許多發展計劃正在進行中，例如第二大道地鐵線，新下城和哈德遜港口的發展。根據Urban Digs的數據顯示：曼哈頓的下城每平方尺均價為$1,248美元，上西城為$1,210美元，中城為$1,743美元。在曼哈頓眾多區域中西村、熨鬥區和翠貝卡為每平方尺均最貴的地區，這些地區也是最受歡迎的居住環境。

那麼什麼是這一切的罪魁禍首？

根據Elliman指出期房的市場打破了每平方英尺的平均價格的記錄報$2,210美元，成為了房價上漲的推動力，即使價格較高，好的期房炙手可熱還是不缺買主。其次，房源短缺一直以來都是問題，比起2015年第三季度下滑了10%，造就了供不應求的現像，這導致價格暴漲。

紐約房地產市場是全美熱度最高者之一。居住在這個城市的成本自然也居高不下，哪怕當地經濟疲軟也不能讓其走低。現在民眾買房面臨一些困境和壓力，有的人是因為房價過高、收入低買不起房，有的人是背負債務較多，只好先還債後買房。對於美國多數家庭而言，家庭財富主要體現在住房上，早買房就等於早積累財富。根據美國房地產經紀人協會2015年12月發布的一份調查顯示，在租房者中53%的人是因為買不起房子而租房，30%的人是不希望買了房子後自己成為房奴所以租房，而94%的租房者表示他們在未來一定會擁有住房。

目前紐約市3%左右的低空置率，說明了房產市場需求仍然很大，這也是造成房價增幅迅猛的原因。由於2015年房價房租上漲過快，根據StreetEasy預測，紐約市的房產買賣和租賃市場可能在2016年都將放緩，但租金漲幅有大超房價漲幅之勢！雖然在紐約市的住房成本仍然很高，但2016年房價房租漲幅雙雙放緩的趨勢，還是安慰了不少有心在紐約置業的買家，以及想繼續在紐約好地段租房的租客們的。展望2016年，雖然美國經濟增長仍面臨諸多不確定性，但其經濟基本面仍優於大多數主要經濟體，內生增長動力強勁，將繼續穩健增長。

 

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紐約房地產一直以來都是熱門的話題，讓我們一起來探索未來的發展和動向。 

紐約未來的天際線變化 

在過去這幾年裡，紐約的房地產都非常的火熱，同時我們也可以看到紐約的天際線出現很大的變化。 在2004年之前，紐約曼哈頓只有28棟700英尺以上的摩天大樓，短短的在這幾年期間就增加到47棟。其中包括13棟已完工的、15棟正在建設中和另有19棟是項目提議計劃。這些摩天大樓都是以康鬥（condo）或商業住宅混用為主，而且也在不同地區的冒起，不管在金融區、熨鬥區或中城甚至皇後區的長島市也是如此。 

圖一：玻璃人行天橋、圖二：旋轉木馬、圖三：紐約摩天輪

這些摩天大樓改變了紐約的城市風貌和制造了許多就業機會。舉例：金融區在911事件後恢復過來，市政府投入了很多資金和人力發展公共社施，這包括：以2700萬美元在西側大道上建玻璃人行天橋、在炮台公園建了1600萬美元以海洋為主題的旋轉木馬、跟著將來會在史德頓島（Staten Island）北端建大型的摩天輪，可以瞭望到曼哈頓下城的美景。這些美化城市的公共設施為市民帶來了許多娛樂和視覺上的享受。 

紐約期房的發展 

在2014年至2015年期間紐約有大量的期房推出市場，這是因為紐約受到許多國際買家的熱衷。在眾多的期房當中，我們都可以發現開發商都很注重設計。從大樓外表到室內的設計都采用了高檔的建材和完美的線條。在格局方面也比一些舊式的康鬥來得寬倘，全都應用了開放式的廚房，因為這樣可以節省內牆厚度占用的空間。除此以外，大樓裡也必定有完善的配套設施如：室內泳池、娛樂和休閑空間、健身房、富麗堂煌的大堂等。這些期房的設計都非常受歡迎，尤其是中國的投資者，這也是因為他們喜愛投資期房的原因之一。 

曼哈頓期房的價格都處於在200萬美元以上（1臥），這些期房多數都分布在下城，熨鬥區，高線公園旁和中城。由於期房的價格受到紐約政府的管治，開發商必需得到政府批核才可調整，不但如此購買價格也沒有可談判的空間。在2016年，投資者會持續有很多在期房上的選擇和機會。 

圖一：5 Beakman、圖二：30 Park Place

魅力城市的擴張 

紐約政府為了刺激房地產，在過去這幾年推出了獎勵計劃給開發商，讓他們能夠發展土地和制造就業機會。除了在曼哈頓，紐約有很多區域也因為這幾年房地產的趨勢而變得更有潛力，許多開發商都在曼哈頓以外的地區，如皇後區的法拉盛、Long Island City、Forest Hills、Astoria或布魯克林的Sunset Park、Brooklyn Heights、DUMBO等區開發了許多價格比較低的康鬥。在這些區域我們同時也可看到很多項目在進行中。隨著這些新開發的樓盤，這些區域也變得非比尋常。

紐約市是國際大都會也是美國人口最密集的城市，這獨特的城市有許多魅力。在這裡有著帶領全世界的經濟體系，這包括金融業、時尚業、服務業、藝術和媒體業等，為紐約帶來很多的工作機會。不但如此，這裡也有很多高等學府和學習機會。許多父母都把小孩送到這來接受優質的教育。由於人量流動力非常的高，這也使租憑市場不斷的攀升。許多投資者都看准這市場，希望能夠在這優勢上取得回報。

2016年紐約房價的走勢

美國經過了2008年的次貸風暴後，在2015進入了復蘇。紐約的房市也受到外國投資者的推動下播下了種子，我們可在2016 年會看到開花結果的情景，尤其是新下城和中城的發展。除此以外，紐約市政府也極力的打造河邊公園的設施，希望民眾會有一個舒適的休閑的空間。

紐約房地產未來的發展會持續的邁進。不過由於在過去這幾年有太多高端的房地產（500萬美元以上）同時在市場上競爭，使得這市場也受到了壓力而將進行調整，例如：在公園大道432號，也因為如此開發商把大戶型的都分割成小套。相對之下，在50萬到500萬美元的房子（1臥至2臥）都受到投資者的青睞。我相信這些價格會在2016年保持平穩水平。在眾多的地區中，皇後區的房地產備受矚目，因為許多賣家都從曼哈頓或布魯克林轉戰到價格比較低的區域。舉個例子：位於法拉盛的天景豪苑的第二期計劃在2015年11月期間推出市場，短短在一周內就賣出了價值8500萬美元的房子。天景豪苑的第二期計劃一共有258戶價格從49萬美元到200萬美元之間。因為受到了中國人的推崇，這新樓盤改寫了法拉盛甚至皇後區的房市歷史。

 

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