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從新加坡買到悉尼！中國富人四處搶購豪宅求資產保值

中國的富人購房者又回來了。

在中國各地和亞洲一些他們熟悉的獵場，富裕的買家正在搶購豪宅，在許多情況下是為了防止財富受到預期的通貨膨脹和人民幣貶值的影響。房地產的搶購熱潮導致了中國高檔住宅價格的跳漲，同時也為受疫情衝擊的亞洲樓市提供了一些支持。

“我們一直忙個不停，”澳大利亞Black Diamondz公司的創始人Monika Tu說，該公司專門為中國的豪宅買家提供服務。

自3月以來，Tu已經售出了8500萬澳元的優質房產，其中約有一半是賣給了疫情期間身處澳洲的中國客戶。這比今年早些時候增長了25%。這些房屋的售價在725萬至1950萬澳元之間，均位於悉尼富人區、臨海郊區，如Point Piper等。

逐漸放寬的抗疫限制，讓富裕的中國人更容易在上海、首爾、悉尼等附近的亞洲熱點城市看房和完成購買。在另一個熱點新加坡，虛擬游覽和照片已經足夠讓人拍下數百萬美元的房產，這說明交易模式正在不斷演變。這與倫敦和紐約形成了鮮明的對比，在倫敦和紐約，房地產在封鎖中依然低迷。

右為濱海灣金沙酒店和賭場，以及其他矗立在新加坡濱海堤壩外的建築。圖片來源：彭博社

房地產公司居外IQI的數據顯示，一季度中國買家對韓國房產的查詢量較2019年第四季度增加了180%，而對新西蘭房屋的查詢量則猛增了75%。英國的查詢量下降了32%，美國的查詢量下降了18%。

外國人只能在澳大利亞購買新房，不過非常富有的人可以通過申請“重大投資者”簽證來繞過這些限制，這給他們提供了一條通往居留的便捷通道，讓他們也可以購買現有的房產。

高端需求推升了中國的房價，同時也抑制了其他市場的下跌。中國四大城市的高端住宅價格在4月份上漲了1%，其中科技中心城市深圳的房價出現了兩年來的最大漲幅。

即使是在新加坡，由於部分地區仍處於封鎖狀態，通過網絡平台的活動也在回升。APAC Realty Ltd.旗下的房地產經紀公司ERA單位Clarence Foo表示，本月有三名中國客戶在沒有虛擬看房的情況下，在濱海盛景豪苑（Marina One Residences）購買了6套價值合計2000萬新元的公寓。另一位投資者花了約1200萬新元購買了同一開發項目中的三房單位，距離標志性的濱海灣金沙酒店和賭場只有5分鐘的步行路程。

濱海盛景豪苑（Marina One Residences）地段優越，位於新加坡享有盛譽的世界級金融商業區濱海灣，與城市地鐵系統無縫銜接。建築面積190平方米，4臥5衛房價約¥ 2,806萬。點擊查看居外房源詳情

“一些買家可能希望將資金轉移到其他國家，因為人民幣可能會進一步貶值，以對抗其經濟的疲軟，”新加坡OrangeTee & Tie Pte公司的研究和咨詢主管Christine Sun表示。

中國香港經濟不景氣

中國香港曾經是內地人的首選目的地，因為靠近中國大陸，市場限制較少。但抗議活動促使許多中國富人轉而選擇了新加坡，連較高的稅收也阻擋不到他們。一季度香港豪宅價格下跌了4.5%，跌幅是新加坡的兩倍。上周北京提出的新國安法，讓人們對資本外流的擔憂更多，周五引發港股和美元的拋售。

“他們認為新加坡的房地產市場是一個安全的避風港，因為它的穩定性。與香港相比，這是一個更加規範的市場，”ERA的Foo說。

中國內地房地產投資者紛紛撤離香港市場

資料來源：世邦魏理仕

在亞洲主要金融中心以外的地方，看房詢盤也在不斷增加。在Azmi & Co.專注於豪華物業的馬來西亞房地產經紀人Zulkhairi Anwar表示，他在本月與兩名中國人進行了看房，客戶看中的是首都吉隆坡200萬到500萬之間的公寓和平房。

這些潛在的中國買家在國家開始關閉邊境時留在馬來西亞，在馬來西亞放寬限制後，他們開始看房。他相信，這種興趣的火花會持續下去。

大馬比新加坡更便宜

“我不認為流行病會阻止中國人回來，”Zulkhairi說。“馬來西亞對他們有吸引力，因為這裡有相當多的華人人口，讓他們更容易融入，而且我們的豪宅價格仍然比新加坡等地便宜。”

右為馬來西亞吉隆坡市天際線上的Petronas雙子塔，矗立在各摩天大樓旁。圖片來源：彭博社

中國在兩個月前開始逐步解禁，富裕的中國買家也開始在國內購物。據中國房地產信息公司的數據顯示，自4月當局開始放寬信貸以幫助振興經濟以來，全國各大城市房價在2000萬元人民幣左右的住宅成為了最受歡迎的投資標的之一。

上海的交易

在上海，位於外灘濱江大道以南的東方花園項目，240萬美元的公寓嚴重供不應求。位於高檔前衛社區的Green Residence，盡管買家只能在網上看樣板房，但一天之內就賣完了。

“在經濟放緩、通脹上升的情況下，這些購房者正在通過房地產增加避風港資產。”中國房地產研究總監楊科偉說。“他們要麼認為房地產是中國通脹的最佳對衝工具，要麼認為當局最終會放松房地產禁令以提振經濟。”

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售馬來西亞房源，或致電 400-041-7515 諮詢馬來西亞移民、留學或房產投資的機會。

 

來源：彭博社
編譯：Zoe Chan

居外IQI報告：馬來西亞蟬聯中國人首選海外購房目的地Top 6

馬來西亞對中國房產買家仍有吸引力，他們首選的五大市場為吉隆坡、新山、馬六甲、亞庇和沙阿蘭。

居外IQI執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，吉隆坡在2019年獲得了大部分中國買家的青睞。

奇米爾表示，馬來西亞—我的第二家園（MM2H）等計劃讓馬來西亞成為熱門的投資和養老目的地。

他表示，馬來西亞對出於生活方式、退休或教育等動機的買家皆有吸引力。

“長期以來，馬來西亞一直是中國買家最喜愛的投資目的地，它有負擔得起的生活成本、高質量的生活質量和醫療設施，以及歡迎外國人就讀的教育機構。

“Expat Insider 2019年的調查顯示，在馬來西亞的外籍人士普遍對馬來西亞的生活負擔能力感到滿意。他們認為在馬來西亞很容易安家。

“我的第二家園計劃深受中國公民的歡迎。在2012年至2018年期間批准的4.2萬多份申請中，中國公民占了30%，”他說。

據居外IQI的報告顯示，2019年，馬來西亞已連續第二年被評為全球第六大首選目的地。

馬來西亞一直以來都是中國買家最喜愛的投資目的地。（圖片來源：NST）

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奇米爾在一份聲明中表示，這項調查是根據中國房產買家在90多個國家的詢盤結果得出的。

2019年中國購房者最喜愛的五大目的地分別是泰國、澳大利亞、日本、美國和加拿大。

而英國、越南、阿聯酋、越南和菲律賓則排在第七至第十位。

奇米爾表示，根據報告，2019年中國買家對馬來西亞的住宅物業查詢量比2018年增加了40.2%。

他表示，與亞洲和全球其他國家相比，馬來西亞的房產對他們來說更容易負擔，也相對有吸引力。

“馬來西亞的房價相對較低，提供高達房屋總價80%或85%的貸款，成熟的租賃和物業管理服務，自由產權，以及發達的法律制度以確保買家不受剝削，”他說。

奇米爾表示，中國消費者的跨境購房正在快速發展，因為這些買家在尋求資產多元化的同時，其財富、動機和成熟度也在不斷提高。

“與在中國內地或中國香港購房相比，用同樣的錢，他們在馬來西亞可以獲得更大面積的房產。他們也可能是為了退休或工作等原因搬到馬來西亞，也可能只是作為第二居所，”他說。

 

關於居外IQI

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來源：New Straits Times
編譯：Zoe Chan

居外IQI調查：馬來西亞房產經紀看好疫後增長

居外IQI馬來西亞住宅物業指數顯示，在新冠狀病毒大流行時，馬來西亞的房地產業者對市場仍抱有信心。

居外IQI的一項新調查發現，馬來西亞的房產經紀人即使是在即將面對新冠疫情可能帶來的影響時，他們仍然預測2020年全國的房價會上漲。

在2月7日到3月18日期間進行的調查中，就在大馬的大流行病開始蔓延之際，來自全國各地的342名代理商被問及行業內的新趨勢。

根據居外IQI的數據，受訪者預測，2020年全國房價將增長1.1%，其中柔佛州的2020年房價增幅最高，預測為2.1%。

住宅價格的平均預測變化

數據來源：居外IQI
柔佛州伊斯坎達（Iskandar）開發區的全新項目Encorp Marina，為您提供一次安全可靠的投資機會；其鄰近世界級景點，位置堪稱完美，並擁有無與倫比的視野和提供高端服務。點圖查看詳情

在另一端，檳城的增長預測最低，預計2020年房價將下降3.1%。

結果顯示出對下一年的市場前景更有信心，多數人認為在冠狀病毒爆發結束後，市場將恢復增長。

經紀人預測，到2021年底，全國房價將增長8.6%，預計霹靂州將增長10.6%。

檳城再次出現最弱的預測，預計到2021年底，價格將增長4.4%。

新建項目交易，按買家群體劃分

數據來源：居外IQI

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業界報告稱，2019年第四季度，首次置業者在全國新房銷售交易中占30%，明顯高於其他買家群體。

本地的首次購房者和升級買家領頭帶動了2019年四季度的轉售或二手房市場。這兩個群體在同期的轉售購房成交中各占27%。

預期交易量在來年將有所增長

數據來源：居外IQI

在談到對2020年剩余時間內的交易增長預測時，61%的中介預計2020年首次購房的本地買家的交易量將比2019年多，55%的中介預計2020年外國買家的交易量將比2019年多。

在新冠疫情對市場的影響下，居外IQI認為，馬來西亞將更廣泛地使用在線工具來促進房地產的營銷、研究和交易。

“其中一些工具，如虛擬現實技術、3D渲染和網絡直播等已經可用，但使用的範疇將會比過去更廣，”居外IQI表示。

 

關於居外IQI

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來源：RETALK ASIA
編譯：Zoe Chan

海外個人銀行賬戶設立實用指南｜居外專欄

無論對於移民、海外置業和投資來說，關鍵且必要的一步就是銀行賬戶設立了，該文將幫助您進一步了解如何設立一個能夠滿足自己需求的個人賬戶。

賬戶類型

從屬性上來說主要分為本地賬戶和海外賬戶，顧名思義對於在海外還未獲得身份的投資者來說，絕大部分選擇肯定是一個海外賬戶（也叫離岸賬戶）。這兩類賬戶最大的區別就是在歸屬地上，有很大的區別。這幾年被大量關注的共同申報准則（Common Reporting Standard，簡稱CRS）正是基於稅務歸屬地來確定如何交換賬戶內的信息。為了滿足海外投資者對於賬戶信息隱秘的需求，許多國家推出了稅務居民配套的投資方案，即合法的取得當地稅號（稅號獲得並不一定通過移民方式實現，請不要混淆），再進行賬戶設立。再次提醒一點，這類的方案一定是在符合各國法律框架和專業機構輔導下才能夠實施，不然非常容易得不償失。

另外離岸賬戶在使用上有一定限制，例如在設立賬戶當地一些電子支付，包括商戶優惠等，但並不影響你正常的轉款和投資。

另外一種分類是按財富管理級別進行的，我們拿新加坡彙豐銀行（HSBC）舉例分別是：

普通個人賬戶；只提供給當地或持當地長期簽證的人士設立，其目的主要滿足大部分人士在當地的銀行服務需求。

Premier卓越賬戶；存款或投資金額達到20萬新幣即可升級為該賬戶，特點就是設立流程簡單，無需准備太多文件即可申請，非常適合有意願前往當地工作，生活，學習及中小規模投資的人士。大量的服務通過網絡銀行均可實現，當然必要時客戶經理也會參與到服務中來，也是在離岸賬戶中被選擇最多的類型。

Jade尚玉賬戶；該賬戶是最新的類型，主要為了滿足那些需要定制化服務且投資金額較高的高淨值人士。它既兼顧了Premier卓越賬戶設立便捷的優點，同時又有類似私人銀行服務的理念——專人服務，以及可以接受低於300萬美金的投資額度。專人服務其實對於想投資海外的高淨值客戶來說非常重要，可以避免許多溝通上的障礙，讓交易得以更為順利的進行。例如當你有一筆彙款進入賬戶但又遲遲沒有在賬戶上顯示的時候，如果沒有專人服務，你可能花費大量的時間在與銀行後台人員溝通，一次又一次消磨你的耐心，並被不同的聯絡人“推來推去”。這些都是發生在我身上的真實案例，因此提升銀行賬戶級別對於高淨值人士來說是非常必要的。

Private Bank私人銀行賬戶：在沒有出現Jade尚玉賬戶之前，高淨值人群標配的銀行賬戶就是PB Account，這是銀行體系中絕對的VIP賬戶。大量個性化的投資得以在該賬戶實現，與之配合的服務標准也是在眾多賬戶類別中出類拔萃的。目前在眾多高淨值人群的反饋中，有兩點比較容易被“吐槽”，第一項就是開戶速度，這一個合規流程不僅讓客戶“頭痛”，也讓私人銀行家們感到“棘手。其中最為麻煩的就是KYC，不僅需要體現賬戶申請者大量的個人信息，也需要類似移民一樣寫一個簡介CV。（資金累積的合法過程，資產規模等）目前設立一個私人銀行賬戶可能花費到3-4個月時間，尤其在當下，受到疫情影響可能會變得更慢。這是一個客戶與私人銀行家，私人銀行家與風控，風控與監管機構的“拉鋸戰”。當你了解這一點時，我想客觀地說，應該給與你接觸的私人銀行家更多一些包容和理解，並讓他能有機會將這份“善意”傳遞下去，才有機會更會迅速的將開戶完成。另一項就是收費問題，如果你的賬戶裡從不做任何投資，那就無法享受到私人銀行給你那些優惠的費率（例如房貸利率，較低的交易佣金等）。單單一項賬戶管理費，就讓你的資產會逐步“縮水”。也能理解在這些個性化和品質背後，沒有費用的支持，是難以達到的。

從幣種上，也主要分為本位幣賬戶和多幣種賬戶。通常每次的貨幣轉換中，都存在一定的費用和彙率風險，最好的辦法就是讓你的貨幣在恰當的時間被兌換。請一定在開戶的時候記得將這兩類賬戶都設立了，並在每次又彙款時注意不要給錯賬戶。

從功能上，也可以劃分為消費賬戶、貸款賬戶和投資賬戶。消費賬戶一般都是以信用卡或小額資金賬戶形式出現，當你申請了銀行賬戶一定時間之後，有了一些穩定的消費和收入流水，你就有機會去申請。貸款賬戶最常見的就是捆綁房屋貸款的賬戶，你需要時常確定其中的資金余額，確保每次的還款正常。為何將投資賬戶和貸款賬戶分開，其實最重要一點是不要因為你的投資而影響到貸款支付。在海外投資經常會用到杠杆，並產生一定的手續費，當你的投資頻率非常高的時候，經常會忘記留存一部分資金還銀行貸款。

從持有人數量也可以分為個人賬戶和聯名賬戶。個人賬戶就不多描述，而聯名賬戶主要是為了在賬戶使用上有更大的靈活性，例如夫妻一方在當地生活，而另一方需要往返兩國，聯名賬戶無疑給了很大的便利。

  • 一般常見文件清單：
  • 身份證件（例如護照，身份證等）
  • 地址證明（賬單，有地址信息的證件等）
  • 名片（建議提供，這樣方便銀行填寫你的工作信息和聯絡方式）
  • 資產證明（一般來說不用提供，除非你需要貸款或申請私人銀行賬戶）
  • 稅號（如沒有海外稅務身份的中國申請者，就是身份證號）
  • 銀行的選擇：

在賬戶設立上，如何挑選一家適合自己的銀行呢？關鍵還是需要看自己申請賬戶究竟為什麼以及與之匹配的服務機構。一般來說開立一個銀行賬戶的需求有：

  • 資產轉移
  • 房屋貸款
  • 投資理財
  • 消費
  • 移民，保險等資金過渡
  • 分紅及其他收入
  • ……

例如資金流動性較大的賬戶，比較在意的一定是費用和及時性，費用可以通過銀行本身的優惠條款或賬戶的升級取得一定的“議價權”，而及時性就要考慮該銀行的國際性——是否在全球絕大部分國家或地區擁有分支機構，不再需要通過中轉行來進行轉款業務。

再舉一個例子，海外置業過程中大部分投資者都會選擇銀行貸款，通常分為固定利率和浮動利率。通常利率市場在低點的時候，你可以選擇一個固定利率去鎖定，而在你摸不清情況，無法判斷這個利率未來走勢的時候，你可以采用浮動利率。一般來說，如果你選擇了浮動利率，就意味需要定期去比較其他銀行的浮動利率，因為這個價格不是統一的。當然通常在做這些房屋貸款時，本地銀行的優勢會比較大。

最後，我建議不要過多去設立銀行賬戶，這樣打理起來非常麻煩。選擇一到兩個銀行設立賬戶，並與你的客戶經理保持經常性的聯絡是讓你順利使用銀行賬戶的關鍵。

 

投資移民知情者
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聯系郵箱：contact_us@yueyangju.cn

 

疫情過後，泰國房產還值得去投資嗎？

受疫情影響，外籍人士來泰國的總人數呈斷崖式驟減。最近有很多投資者和已經買房的客戶，都擔憂自己在泰國投資的房產是否也會遭受一些不太好的影響呢？

疫情過後，還值得去泰國買房嗎？

雖然疫情當下，對泰國房地產有一定的影響！但是，對於買房這件事，從來都不能只看眼前的行情。實際上，對於泰國買房而言，房地產市場的變化趨勢能夠歸納成一句話：短期內看現行政策，中後期看城市規劃，長期性看人口數量。

短期看現行政策

既然要在泰國買房，當然不能只看眼前。簽證辦理這類短期內的限制之外，中泰關系變化、房地產業的政策變化等才是投資者更應當關注的。

泰國房地產銷售市場開放性強，購房政策比較寬松，中國的投資者在選購泰國房地產後，可以享有當地人一樣的政策，擁有房子永久產權以及交易的稅金也是和泰國人一樣的。

可以說，泰國房地產市場對於海外投資者是非常友好的，這也促使了每年眾多的海外資金流入泰國房產市場。

中後期看城市規劃

泰國近幾年的飛速發展被國際關注，不但在“一帶一路”政策下披荊斬棘，還將促進“泰國東部經濟走廊計劃”（EEC）。加大基礎建設，從多個產業，多個維度全面發展泰國經濟。

中泰高鐵邦蘇總站未來將是泛亞高鐵三條交彙處，新加坡、馬來西亞、越南、中國、緬甸的列車必須在該站轉運，邦蘇總站將變成全部路線的終點站。未來中國的高鐵也會在該站停靠，極大的為“一帶一路”的經濟發展、度假旅游的來往提供有利發展。

飛速發展的泰國經濟也將為房地產市場打下堅實的基礎。

長期看人口數量

地價因多種要素而起伏，但在房產行業內廣泛將流動人口數量起伏看作是對其影響很大的要素之一。人口會流向教學資源和就業資源好的地區，這是放之四海皆准的趨勢。

人口數量常年高流入的地區通常意味著該地區的基礎設施建設健全，樓價也會不斷高漲；相反，人口數量長期淨流出的地區必須擔憂買房後房子閑置期太長的難題。

實際上，今年年初入境泰國的外國人總數減少，但等疫情修復以後，這些入境泰國的旅游游客總數肯定會回升。

另一方面，對一個國家的樓價來講，影響較大的人口數據當屬當地居住人口數量。就泰國曼谷來講有1300萬人長期在曼谷居住，其中每天也有200萬人口的波動。

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總而言之，投資投的是長久，看的是中長期使用價值。如果你在考慮泰國房產，但卻因為疫情被嚇跑，那應該重新了解一下泰國房產的特性。待疫情過去的那天，旅游人口激增，走出國門來泰國看看吧。

 

關於居外IQI

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來源：瑞麥說房
責編：Zoe Chan

馬來西亞住宅租金收益率有多高？來看最新中介預測

根據最近的一項研究報告，馬來西亞房地產經紀人預計到2020年底，住宅租金收益率將平均增長1.7%。

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居外IQI的2020年第一季度馬來西亞房地產指數和調查顯示，砂拉越和雪隆（吉隆坡和雪蘭莪州）的租金增長預測為兩年來最強。該調查表示，中介預測這兩個子市場的租金將攀升7.9%。該調查訪問了全國340多名房地產中介。與此同時，檳城的預測最弱，預計到明年租金將攀升3.8%。

居外IQI集團執行董事Kashif Ansari表示，馬來西亞房產中介對未來兩年的租金率更有信心。“調查結果顯示，2020年砂拉越地區的租金增長預測最高，為5.4%。與此同時，檳城的預測最為負面，預計2020年當地的租金率將下降5.8%。在全國範圍內，中介公司預計到2022年1月，租金將攀升7.1%，”他在4月20日發表聲明說。

該調查還預測，全國住宅價格今年將以1.1%的漲幅停滯不前，到明年再攀升至8.6%，高於當前水平。Kashif表示，由於禁足令凍結房價，目前全國房地產成交量下降。不過，他補充說，業界對大馬房地產市場後市復蘇持樂觀態度，預計到2021年住宅價格將上漲8.6%。

同時，由於馬來西亞的戰略位置，馬來西亞的房地產市場仍然對外國買家具有吸引力。該國毗鄰日本、中國、中國香港和新加坡等國家，是世界上最大的跨境房產買家聚集地，這使得它的吸引力很強。“對於投資者和首次置業者來說，現在無疑是考慮入市的好時機，因為開發商提供的折扣很有吸引力，”Kashif表示。

 

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來源：The Malaysian Reserve
編譯：Zoe Chan

危機時期投資大馬房產，是正確的決定嗎？

新冠狀病毒疫情大爆發，但是你恰好想在馬來西亞買房 ？

老實說，這可能是你所面臨最棒的財務決策！

為什麼？

為了應對全球經濟重挫，舉銀行貸款為例，全球大部分政府近期都宣布了另一次的“量化寬松政策（Quantitative Easing measures）”。

與2008年的全球金融危機中的次貸危機1相似，當時美國推出了2萬億美元的刺激計劃，並將利率下調至接近零。馬來西亞則是宣布了調低了法定儲備率（SRR）——銀行需在國行存入的儲備金，從3%下調100個基點2至2%，此項措施預計為金融體系釋出近300億令吉流動性，亦讓銀行有更多現金用於借貸。

其次，馬來西亞政府近期3次下調隔夜利率（OPR），目前下調了75個基點、降息至2.5%。OPR3大幅下跌也導致了商業的發展和銀行存款的減少。我們會見證的是前所未有的量化寬松政策 4，和正在影響我們每一個人的貨幣政策。

你可能會問：這對日常消費者有什麼影響？

流動性（Liquidity），即可用的現金正在湧入市場，而其效應則是法定貨幣5 比如說美金或是馬幣，會顯著性減少、人們會開始購置資產而非貨幣。經驗豐富的投資者都知道，在不久的將來，我們會需要更多的現金來置產，比如房地產。

這些是與次貸危機中相似的舉措。而當時，這也導致了許多國家的房地產繁榮景像，包括馬來西亞，在2008年至2013年間，房地產的價值翻了1至3倍之多。

當然量化寬松政策和隔夜利率，並非政府僅有的經濟刺激手法。

在接下來的12到18個月，預計將有更多的措施，協助推動房地產市場：

1. 調整或廢除RPGT

RPGT6 是產業盈利稅，在出售產業或是產業公司股權時，需要依據其盈利繳納的稅務。

通過減低其利率或是廢除，政府都能鼓勵更多人進行產業交易。

2. 取消或調低抵押貸款的貸款價值比（LTV）

LTV7是指貸款金額和抵押品價值的比例。通過允許銀行針對單一房地產借出更高金額，客戶將無需挪出大筆現金充作抵押金，這將會使他們更容易購得房地產。

3. 重新引入“發展商承擔利息計劃（DIBS）”

發展商承擔利息計劃（DIBS）是在房屋建築期間，由發展商從購房者的房貸中吸收房貸利息的措施。

如果你購買在此計劃下的房屋項目，發展商將負責原本由你承擔的、房屋建築期間的房貸利息（通常為項目推介後36個月），之後再如常繳付房貸和利息。基於未完工前無需繳付這些承諾費，重新推行DIBS會讓購房者更容易購置房地產。

4. 放寬外國人購買門檻

減低外國人購房門檻，將對國外購房者有相當的吸引力。

試想想，假設上述政策被提出將對房地產行業帶來的影響。當然，這也一定程度取決於新冠疫情的減緩的狀況。

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你可能會問，為什麼政府要幫助房地產市場？

這個原因頗為簡單，主要因為房地產行業背後有最少過百個甚至過千個產業在運行。協助房地產，等同協助整個房地產產業鏈背後的過千個不同產業。

目前已經獲得房貸的購房者，可以說是享有特權的幸運兒。因為這是不能錯過的投資窗口，就如同2008年至2010年的那段時期。

注意安全、靜待家中、保持投資。

專業術語表

  1. 次貸危機：全稱次級房屋借貸危機（Subprime mortgage crisis），在2008年爆發並大幅衝擊抵押貸款行業，主要因為借貸者獲批他們無法負擔的貸款金額。因此導致大批的抵押品贖回權被取消，並且很大程度衝擊了需要貸款機構和對衝基金。
  2. 基點：100個基點等於1%（主要用於表達利率的差異）。
  3. OPR：Overnight Policy Rate隔夜利率，由馬來西亞國家銀行設定並用於金融政策導向，這是國行每日流動性操作的目標利率。
  4. 量化寬松政策：Quantitative easing (QE)，一種由中央銀行采納的非常規貨幣政策，用來增進國內貨幣供應和刺激經濟活動。它通常舍棄中央銀行長期購置政府債券及其他類型資產，比如不動產抵押貸款證券（MBS）。
  5. 法定貨幣：Fiat Currency ，簡稱法幣，依靠政府的法令使其成為合法通貨的貨幣。美元是法幣，歐元和其他主要世界貨幣亦然。這種貨幣和某些以實物為基礎的貨幣不同，比如黃金或白銀，它們一般被稱為商品貨幣（commodity money）。
  6. RPGT：產業盈利稅，因出售不動產產業或不動產公司（RPC）股權所產生的收益而被征收的稅務，其範圍包括出售地皮和房產。
  7. LTV：貸款價值比，一種財務術語，貸款人用於表達該貸款和所購買資產價值的比率。

 

關於居外IQI

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原文發布於IQI Global
責編：Zoe Chan

抗疫也防債 馬來西亞不讓房市急凍拖垮

作者 ：鄭碧娥

2019年馬來西亞一手產業市場的交易回揚，平均季度增長10.8%，助使消化2019年首季處於紀錄新高的房產庫存。首季共有17萬7200個滯銷單位，第三季減至16萬2252個單位，這是可喜的現像。

不過，與大馬人民的平均收入相比，國內房屋的價格仍介於嚴重不可負擔的水平，主因包括住宅產業供需不均衡。無論如何，由於國人對價格低於50萬令吉房產需求殷切，有助於減緩房屋價格大幅調整的風險。

房價若跌20% 風險借貸者增至2%

2019年首9個月，價格低於50萬令吉的房產占交易總量的83%，收入增加、組織家庭及擁屋成本稍減，扶持市場在2019年對房產的需求，購買住宅的融資在2019年顯著增加7%，當中銀行提供給家庭購買房產的貸款，取得7.8%成長率，比2019年整體成長率增了一倍。

新冠狀病毒疫情傳到大馬，並迅速漫延與擴散，衝擊許多行業的發展，個人和家庭收入皆受到影響，削弱家庭的償債能力。假如房價大幅滑落，料將衝擊家庭的應對彈力，可能帶給金融體系更大壓力。

房價跌50% 風險借貸者增至3.4%

市場關切，房價下跌、收入減少，房屋市場若出現嚴峻調整，屋價持續振作不起來，償債能力被削弱的大馬家庭，將受到怎樣程度的衝擊？

國家銀行在《2019下半年金融穩定檢討報告》指出，房價下跌的整體衝擊，嚴格來說在受控的範圍內，不過假如房價下跌20%，有財務風險的借貸者將增至2%；萬一房價下跌50%，潛在風險的借貸者將會增至3.4%，增幅大約75%。

房價低+家債高 削弱償債能力

本地家庭債務占債務總比例偏高，已經持續好幾年，並非最近一兩年才出現。生活開銷龐大、人均收入減少，造成個人或家庭的償債能力繼續被削弱，加上這一兩年房房價格保持偏低，產生房價偏低、家庭債務偏高，衝擊個人償債能力的隱憂。

擔心有借沒換 銀行批貸嚴謹

購屋者協會中文組主任陳鐘靈說，如果違約拖欠貸款，金融機構收回的產業，因為房產價格偏低，可能抵不回貸出去的款項，又或者演變成壞賬，這是金融機構所顧慮的。

國行報告指出，截至2019年杪，整體家庭債務占國內生產總值比例，上升至82.7%的偏高水平，盡管那段期間經濟成長放緩，可是住宅產業領域的減記／減損貸款卻繼續增加。

所謂的減記／減損貸款，指的是借貸方，資產都被束縛在營運中，沒有足夠資源償還貸款，因而產生減記／減損貸款。

報告說，收入較低的家庭可能面對不容易償付貸款的問題，銀行和非銀行等融資機構采取嚴謹的借貸標准，不輕易提供貸款給月入低於3000令吉的申請者，避免輕易批出去的貸款，最後因為貸款者陷入財務困境，演變成銀行的壞賬。

2019年這些收入的借貸者在銀行貸款的比率沒有上升，可是他們的負債水平保持偏高，主要是他們的財務儲備有限，導致他們面對無形壓力，准備償還債務時有困難。

低收入者面對財務困境

報告補充，月入低於3000令吉的貸款者，占尋求信貸咨詢與債務重組機構（AKPK）協助人士的半數，需要進行債務重組、而且收入偏低，加上財務規劃欠佳，是這些借貸者面對財務困境的主因，他們可能高估本身應對債務負擔及生活開銷的能力。

家庭負債介於高水平，繼續是宏觀經濟潛在風險的來源，家庭收入與資產負債，預料受到疫情的後續影響，政府最近建議推出、並且獲得銀行配合的措施，料將提供家庭暫時財務舒困，以渡過收入減少、房價未能回揚，還款能力稍弱的階段。

房貸減損趨增

家庭的整體減損將繼續受到住宅產業貸款的影響，過去幾季顯著上升，收入波動的借貸者，在受損貸款增長占多數，反映這些收入群體，正面臨收入不穩定的衝擊。

不過，國行報告指出，金融領域的穩定性仍在受控水平內，他們提供這些風險較高借貸者的貸款，慶幸只占銀行體系總貸款的2%。

月入5千令吉 易獲貸款

目前尚未還清和新批准貸款的償還比率，分別為37%和43%；償債能力超過60%。過去幾年的跡像顯示，批准的新貸款比例較高，這些貸款的三分之二，是月入超過5000令吉的貸款者。

陳鐘靈認為，這些貸款者擁有較多的剩余所得，在調整自由衡量開銷，擁有較大的彈性空間，拖欠貸款的風險不高。

不過，國行報告指出，由於最近資金市場表現欠佳，當中也有月入超過5000令吉的投資者，因為股價下跌蒙受虧損，擔心會影響他們的可供消費收入及償還貸款的能力。

影響還貸因素：能力+意願

至於哪些類型的借貸者會違約，進而拖欠貸款分期，國行的金融報告指出，影響貸款者償還貸款分期，主要有兩大因素：償還能力及償還意願。

收入如受衝擊將削弱家庭財務賺幅

報告分析，家庭的償還債務能力是采用金融賺幅架構衡量，家庭在償還每月的債務、支付基本開銷後，是否擁有足夠的額外金融緩衝物資，假如收入受到衝擊，直接削弱家庭財務賺幅，導致更多家庭陷入“負財務賺幅”的區域。

假如家庭處於“負資產”，違約拖欠貸款分期可能性偏高，加上產業價值面對各種因素衝擊而下跌，如果跌至低於尚欠的貸款數額，個人償還每月貸款分期的意願有可能會削弱。

報告認為，單單個別因素可能不足以預測家庭是否違約，進而拖欠貸款分期，“兩項觸發因素”存在，家庭比較有可能違約，否則違約和拖欠貸款的情況可能不會發生。

一般來說，面臨負財務賺幅的家庭，他們可能提取其他資產，例如從公積金第二戶頭提出存款，或尋求家族成員的援助，以履行償還貸款義務，另外，即使家庭面臨負資產，他們仍希望盡量按時償還貸款，不希望留下拖欠貸款紀錄，導致未來不容易獲得貸款。

對於自住產業者，拖欠貸款對他們不利。

自住產業者的貸款占大馬房產貸款者的82%，如果違約沒有准時或償還貸款分期，將導致他們失去房屋，最後沒有一個固定的居所。

無論如何，面臨負財務賺幅及負資產的家庭，處境是危險的、違約風險也高，他們缺乏償還貸款的能力，也可能不利於銀行財務架構的穩定性。

住宅產業貸款影響家庭減損

與此同時，家庭的減損繼續受到住宅產業貸款影響，過去幾季該領域貸款顯著增加，收入不穩定的借貸者占近年減損房產貸款的較大比例。

國家銀行關注收入較低家庭，可能面臨償還貸款的困難，不過銀行和非銀行機構采納嚴謹的借貸標准，削減這些家庭陷入財務困境風險，惟這些借貸者的風險保持偏高。

圖：123RF

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可負擔屋供不應求

國行報告指出，2019年第三季大馬房價適度成長，市場對高樓房產需求穩定，主因是有關領域房產單位，價格比較可負擔，政府和私人界在2019年推出激勵房產市場的措施，包括印花稅減免，發展商則供折價和回扣優惠，交易量顯示有增長。

與此同時，房屋的平均交易價趨向偏低水平，與可負擔房屋的交易活動一致，預料有助於改善房屋的可負擔性。

市場對可負擔房屋需求繼續超越供應量，而且超出的幅度相當大，意味可負擔房屋的價格將有進一步調整空間，特別是新屋的售價。雖然市場對價格低於30萬令吉房屋需求強穩，可是在2019年首3季，該價位的新推房屋平均數量並沒有增加，共6518個單位，比2018年首3季的9777個單位減少。

這個最新的數據反映，該價位的新推房產減少，如果這樣的趨勢持續，在未來有關房產價格調整的風險將加大。

辦公樓商場過剩 空置率恐攀升

雖然房產交易活動改善，可是商業產業一些領域依然脆弱，在辦公空間和購物商場供應過剩的情況未見改善，截至2019年第三季，巴生河流域的新增辦公空間供應保持在3620萬平方尺的平穩水平，相等於現有供應大約30%。

國行報告指出，在2021年之前，接下來將有大約550萬平方尺／年辦公空間加入市場，超越過去3年每年平均230萬平方尺。此外，主要州屬完工、已規劃零售空間，截至2019年首3季增至373個單位。

按這樣的趨勢發展，預料將導致辦公空間、購物商場的空置率上升、租金則醞釀下跌。業者為爭取租戶、必須提供較有吸引力的獎掖配套，例如開始階段，給予稍長的免租期、額外泊車位等等。

與此同時，電子商務的成長，改變人們的購物方式，已有更多零售商減少租店面營業，可能將加劇商場空置率上揚。

從金融穩定的角度來看，產業市場的發展是重要的，銀行涉足產業貸款，分別占銀行體系資產33%及貸款51%；購買住宅產業的貸款占銀行產業貸款的三分之二，也是產業貸款領域的主要組合。

在非住宅產業領域，銀行涉足辦公空間、零售產業貸款，占銀行體系貸款不到4%；非住宅產業的新貸款從風險較高的商業產業、購物商場，轉向購買店面、工業大廈和工廠。

結語

從國家銀行的分析報告及產業顧問的看法，可以看出即使家庭面臨負資產，他們仍設法按時償還貸款，不希望留下拖欠貸款紀錄，導致未來不容易獲得貸款。

現階段，自住產業者的貸款占大馬房產貸款者的82%，如果違約沒有准時償還貸款分期，將導致他們失去房屋，最後沒有一個固定的住宿；因此他們可能選擇提取其他資產，以履行償還貸款義務，設法應對屋價下跌、收入減少的衝擊。

 

來源 ： 星洲日報
責編：Zoe Chan

居外IQI報告：中國需求開始回歸 泰國、馬來西亞樓市明年或看漲

亞洲最大房產科技集團居外IQI15日公布泰國、馬來西亞兩國的樓市預測報告。

基於對196位泰國房地產經紀人的調查，這份報告顯示，未來一年，泰國房地產業內人士對住宅價格的預期普遍為負面，但此後預期為正面，明年當地房地產業或將出現明顯復蘇。

從房價來看，受訪經紀人預計，到2020年底，泰國房價將下降2.4%，不過，到2021年底將上漲5.6%。明年，清邁的房價預計在泰國各城市中漲幅最大。

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外國買家是泰國樓市最主要的推動力之一。報告顯示，35%的經紀人認為，與2019年相比，外國買家在未來一年將進行更多的購買。31%的經紀人預計，本地投資者在未來一年將增加交易量。

與泰國相比，馬來西亞經紀人對當地樓市的預期更為樂觀。基於對342名馬來西亞房地產經紀人的調查，這份報告指出，即使面對新冠肺炎疫情的影響，經紀人們也預測2020年馬來西亞房價將上漲1.1%。展望明年，經紀人表現出更大的信心，預測到2021年底，全國房價將上漲8.6%。

IQI吉隆坡總部國際業務負責人Mandy Chen說：“3月份我們接到的東南亞國家買家和經紀人咨詢量比正常月份少20%。不過，最近東南亞不少開發商已經推出了折扣吸引買家。在金邊、曼谷都有因為疫情而打折的項目在售。”Chen表示，現在人們雖然居家不出，但買家們更有空閑上網看房源信息。現在不少經紀人通過zoom等軟件給買家講房源，有的買家不實地看房就直接下單。

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居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）指出，目前已從居外網買家對海外房產的詢盤數據中看到了需求回升。在2月和3月，中國消費者通過居外網對海外房地產的購買查詢次數均比上月多。在3月份，中國買家對泰國房產的詢問量比2月份增加了24%，他們對加拿大房產的咨詢量增加了62%，對澳大利亞房產的咨詢量增加了15%。

 

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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

交易量暴跌，收入驟降，全球房地產經紀人如何面對疫情引發“黑天鵝”？

宵禁、禁足、禁止聚會、商店關門、辦公樓無人、工廠停業，受新冠病毒肺炎疫情影響，過去的一個月，全球多數經濟體的經濟活動都處於停滯或半停滯狀態：短期工增加、失業率大漲，經濟衰退風險劇增。

在這種情況下，多國的房屋租賃和買賣市場也遭遇了“冰川期”，買家大多會選擇持謹慎觀望。據評級機構標准普爾估計，全年房地產行業的總銷售額將下降15％至20％。疫情引發的交易量大跌，不一定會引起房價大跌，但卻會直接導致房地產經紀人收入的下滑。

亞洲房產科技集團居外IQI最新發布的《全球房產經紀人疫情影響調查》報告（下稱：報告）顯示：全球大多數經紀人預期今年收入將受到負面影響，買家群體的活躍度普遍下降，疫情對房地產市場的影響將會至少持續三個月，但也有不少經紀人認為，對於剛需而言，現在反而是一個很好的入場機會。

居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，如果經濟學家們的預測是正確的話，疫情對於經濟的影響雖然劇烈，卻會是短暫的。他補充道，事實上，在中國的疫情得到控制之後，買家對海外房地產的興趣再度重燃，“以3月份為例，買家對美國住宅房產的詢盤量環比2月份增加了9個百分點，對澳大利亞、泰國、加拿大則分別增加了15、24和62個百分點。數據顯示，需求正在回歸。”

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交易量下降令經紀人擔憂收入減少

報告問卷調查了來自全球60多個國家，近千名的房地產經紀人，82%的受訪經紀人均表示，新冠病毒的流行將降低他們在2020年的預期收入，其中超過半數認為今年的收入會“大幅降低”。

報告顯示，經紀人對收入下降的擔憂程度與當地疫情的輕重存在一定相關性。比如，從整體上看，歐美地區的經紀人對於自己收入下降的預期要遠高於來自疫情相對較輕的東南亞地區的經紀人。

英國世嘉置業SJW Property的創辦人、《英國置業三部曲》的作者Sally Wang對第一財經記者表示，最近倫敦的疫情發展讓人覺得英國可能會步意大利的後塵。她稱：“因為今年公司增加了人手，所以在疫情大暴發前，業務比去年同期有所增加，但3月中旬倫敦封城之後，業務明顯受到了影響，4月份預計也難有起色。”

Sally Wang表示，目前售房業務已經暫停，但租賃業務仍在進行，“畢竟我們要對把房子委托給我們的業主負責”，但因為疫情關系，無法帶客戶直接看房，而是通過照片或視頻的方式發送給有興趣的租客。

IQI澳大利亞佩斯分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，毫無疑問，疫情放慢了市場正常的節奏，買賣雙方都擱置了決策，“與去年第一季度相比，今年同期的營業額下降了35%。由於旅行限制，有兩筆交易因買家無法前往使館核實文件並簽名而被迫延遲。”盡管如此，她表示，由於當前澳元彙率十分劃算，仍有不少買家通過網絡進行了咨詢。

當然，也有一些經紀人認為，疫情對其影響較為有限，比如德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊就對第一財經記者表示，疫情期間德國與房產交易相關的部門工作正常，只是大部分工地暫時關閉。 他提到，自己這段時間主要服務的是來自中國的剛需客戶，中國人面對病毒時的自我保護意識特別強，都會主動戴口罩並與他人保持距離，因此在看房和交易上並沒有遇到太多困難。

采取哪些措施減輕疫情影響？

報告顯示，對於疫情可能的持續時間，62%的受訪經紀人都認為至少將持續三個月，只有10%的經紀人認為影響將限於兩個月或更短。經紀人們普遍認為，疫情對當地買家的影響較小，受到影響的主要是來自海外買家的交易量。為了減少疫情影響，激活市場以保證資金流動性，不少投資熱門國家的開發商都祭出了打折營銷的手段。

IQI國際業務負責人Mandy Chen對第一財經記者表示，最近東南亞多家開發商都推出了折扣優惠吸引買家，比如在泰國曼谷、柬埔寨金邊這些城市都有因疫情而打折的項目在售，除了價格折扣之外，還提供免物業費、免維修基金、免彙款手續費等優惠選項。

Mandy Chen還提到，由於現在大家都在家裡閉門不出，對房產有興趣的買家反而有更多時間在網上查看房源信息，因此在線的咨詢服務工作反而更多了。此外，通過網絡視頻會議軟件與買家進行溝通也成了常態。Mandy Chen稱：“我們通過視頻軟件給買家介紹房源，這與線下介紹的體驗並沒有太大差別，尤其是對當地環境比較熟悉的客戶而言”。

墨爾本銷售代理Kay & Burton的Jamie Mi在居外直播活動上展示其房源

奇米爾也表示，目前海外房產買家對東南亞地區的咨詢活躍度很高。比如，3月28日時，居外網曾做過一次海外房產項目直播展示，在線觀看直播的人數接近十萬，而這可能與疫情導致近來東南亞國家貨幣對美元彙率普遍大幅下滑有關。深入了解：【居外網海外房產線上講座 瀏覽量超過9.3萬人次】

Lily Chong也對第一財經記者表示，疫情之下，直接和客戶面對面交談並在線下展示房源受到了大幅限制。因此，她所在的公司為經紀人提供了在線培訓和講座，教他們使用視頻、數字化等在線的方式展示房源以及和客戶線上溝通的技巧。另外，Lily Chong還提到，有在專門花時間研究各國政府推出的刺激計劃和援助信息，並與客戶共享其中的重要信息，以期可以互惠互利。

經紀人認為現在適合買房，但對賣房意見不一

報告的調查結果顯示，全球經紀人對於疫情期間是否適合賣房存在分歧，約有39%的經紀人認為時機合適，不過也有同樣比例的經紀人持反對意見。由於當前買家多持觀望態度，需求被暫時壓制，賣家想要脫手房產可能不得不降價或提供其他激勵交易的手段。

與賣房的情況不同，大多數經紀人（68%）都認為現在是買房的好時機，認為不好的僅有9%。

比如孫楊就對第一財經記者表示，對於剛需客戶而言，現在是一個很好的買房機會，德國大城市房產供不應求的情況並未發生根本的轉變，市場需求只是受到疫情的暫時抑制，只要經濟沒有陷入長期的衰退，需求很快就會反彈。

奇米爾也認為，根據大多數觀察家預計，第二季度全球經濟將出現嚴重的收縮，但第三季度將迎來迅速反彈，重新上升的市場和經濟將給房地產投資者提供更多的購買理由。”

房地產咨詢管理公司仲量聯行（JLL）研究部門副總監惠頓（Nick Whitten）認為，自從英國政府宣布未來幾個月暫停所有抵押貸款的還款以來，房產持有者沒有太大理由要在此時賣房，而一旦疫情的衝擊結束，由於供應不足，房產的價格將會快速上漲，就像2009年金融危機之後的那樣。惠頓預計下半年市場就將完全復蘇，並維持其對今年英國房價上漲1%的預期。

報告顯示，對於市場的長期前景，大多數經紀人都保持著信心，當前個別地區的打折銷售也只是暫時現像，預計疫情危機過後，價格和交易量都會快速反彈。

 

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來源：第一財經
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