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根据房地产咨询公司莱坊国际最新发布的《2021年财富报告》（2021 Wealth Report），全球有四分之一以上（26%）的超高净值人士都计划在今年购置新房。这一比例较2020年的21%有所提升，对于全球房地产市场来说，意味着高达7%房价增幅的看涨前景。

莱坊国际将超高净值人士（UHNWI）定义为净资产超过3000万美元的个人。 这一人群对全球豪宅市场的影响举足轻重，其动向自然备受广泛的关注。

报告指出，乡村和沿海地区的住宅需求尤为强劲，新冠病毒大流行促使买家更多考虑那些有利于身心健康的置业项目，比如海边、山间和湖泊，人们当前最渴望拥有的，是可供户外活动的开放空间。这一趋势尤其体现在欧洲的豪宅市场上——在疫情导致的隔离封锁解除之后，法国南部和普罗旺斯以及意大利托斯卡纳等传统第二住宅市场的买家活动开始增加。

莱坊国际全球住宅研究部主管Kate Everett-Allen表示：“买家对‘第二住宅’的期待与日俱增，由于远程办公能够提供更大的灵活性，业主延长了他们在‘第二住宅’的居住时间。”从高速互联网、家庭影院、舒适后院，到健身房、虚拟现实系统和其他顶级设备，如今“第二住宅”的配套水平越来越高，满足了许多超高净值人士的需要。

全球将掀购房热，奥克兰涨幅最大

根据《2021年财富报告》涵盖的的国际高端住宅指数，2020年豪华住宅的平均价格同比上涨1.9%，与2019年1.8%的增速相比略微上升。

数据显示，2020年新西兰奥克兰的豪宅价格涨幅最大，较上年同期飙升17.5%。而三个亚洲城市——中国深圳、韩国首尔和菲律宾马尼拉的豪宅价格也实现了两位数增长，同比涨幅分别为13%、12%和10%。

莱坊国际在报告中称，新西兰出色的抗疫表现、快速的经济复苏、极低的抵押贷款利率，以及有限的优质房源库存，都是推动价格飙升的重要因素。当然，深圳、首尔和马尼拉的豪宅价格增速紧随其后，表明亚洲顶级城市受到了广泛青睐。

从更大的地区来看，北美洲和大洋洲的豪宅销售价格增长最快，同比涨幅分别为6.3%和4.9%。报告认为，新冠疫情促使许多买家，尤其是北美买家前往沿海地区、度假胜地或乡村地带寻找住宅。但在城市生活占据主导地位的亚洲，情况有所不同，城市的吸引力无法动摇，因此近来一些亚洲城市豪宅市场“捷报频传”。

而根据第一太平戴维斯最新发布的报告，越来越多的迹象表明，阿联酋房地产市场在经历疫情期间的销售暴跌和由此引发的经济停摆之后，反弹时机已经来临。该报告涵盖了阿布扎比、迪拜等亚洲超高净值人士青睐的市场。

上述报告显示，买家活动有所增加，高端别墅和联排住宅的需求出现稳步增长，各酋长国都出现了类似趋势。主要驱动力在于，人们对更多户外生活空间的渴望，当然还有利率水平。

来源：新浪财经
责编：Zoe Chan

虽则考虑到疫情发展仍存在不确定性，但许多行业专家和房产经纪人均表示，由于大规模经济刺激政策、普遍的低利率政策和强劲的市场需求，2021年全球楼市料将继续繁荣。而具体到豪宅市场，“第二住宅”概念走俏意味着居住需求主导，纯粹投资仍需谨慎。

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胡润研究院在2月25日发布《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》。数据显示，土耳其伊斯坦布尔跃居全球房价涨幅第一，过去一年上涨23.3%。荷兰鹿特丹跃居境外置业投资回报率第一，过去一年回报率达21.2%。

数据显示，土耳其的伊斯坦布尔跃居全球房价涨幅首位，过去一年上涨23.3%。加拿大的渥太华-加蒂诺地区和哈利法克斯位列第二和第三，涨幅分别为18.7%和16.3%。

数据显示，前50名城市共来自19个国家，其中美国城市最多，有11个，而去年无美国城市进入前50名；其次是中国（7个）；加拿大和德国并列第三（各5个）；第五是法国（4个）；瑞典、泰国、荷兰和新西兰（各2个）；英国、韩国、俄罗斯、土耳其、奥地利、斯洛伐克、波兰、保加利亚、卢森堡和克罗地亚（各1个）。

欧洲区共21个城市上榜，德国、法国、瑞典和荷兰等国家的房价去年上涨较快。俄罗斯的圣彼得堡房价继续表现抢眼，涨幅居全球第四，排名较去年同期上涨3位。新增城市荷兰的鹿特丹进入前十，排在第八位。而去年排名第一的匈牙利布达佩斯，今年跌出前50。

北美区共16个城市上榜。美国今年11个城市上榜，排名最高的圣何塞位列第六。加拿大5个城市上榜，其中4个城市进入前十，渥太华-加蒂诺地区排在第二，哈利法克斯排在第三，汉密尔顿排在第七，蒙特利尔排在第八。

大洋洲区2个城市上榜，1个进入前十，是新西兰的惠灵顿。亚洲区共11个城市上榜。

胡润百富董事长兼首席调研官胡润表示：“在全球新冠疫情蔓延的去年，多国房价被进一步推高，尤其是欧美发达国家，主要由于当地央行宽松的货币政策以及疫情中房屋供应减少等因素。土耳其虽然今年房价涨幅最快，但土耳其的货币大幅贬值。”

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为什么土耳其房产会备受热捧？

1. 政府激励房产投资

更低的购置税，没有增值税，数字化土地登记，以及地籍管理系统（Takbis）。这些就是土耳其政府实施的一些奖励措施和重大变化，旨在鼓励外国人投资土耳其房产，增强其投资入籍计划的吸引力。

2. 最低的房价门槛

与许多欧洲国家相比，在土耳其购买房地产的成本非常便宜。例如，在伦敦购买房屋的价格可能是土耳其房屋价格的八倍。选择远离土耳其最繁忙的城市的房产，成本将大大降低。

安塔利亚的房地产起价约为3万美元，这为进行长期投资提供了巨大的潜力。此外，伊斯坦布尔及其周边地区有很多物业正在以相对较低的价格持续建造，并被认为是强大的投资来源。

3. 进入覆盖欧亚5亿人口市场的最佳切入点

作为GDP是希腊和葡萄牙加起来两倍的一个国家，土耳其有着多样化的经济。随着大量知名跨国公司将其欧亚总部设立在这里，土耳其正快速成长为一个热门的投资移民目的地。

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尽管进入土耳其的大部分外国直接投资都来自于周边邻国以及中东和北非地区，但是土耳其也吸引了远东的注意。2018年，中国游客的数量较前一年翻了一番，伊斯坦布尔的中心甚至正在建设一个新的唐人街。也有大量来自远东的投资进入休闲设施领域、高端酒店领域，比如文华东方酒店、半岛酒店和来福士，以及居住性房产领域。

4. 加入快速增长的市场

更重要的是，中国的“一带一路”倡议承诺要再次激活古老的丝绸之路，使之成为世界上最重要的贸易路线的大型计划，将会使得土耳其和伊斯坦布尔成为一个关键枢纽，部分原因在于其地理位置和优秀的物流基础设施。

旅游业在土耳其经济中扮演着重要的角色，2019年成为了旅游业创纪录的一年，全国酒店的预订率都超出了以往的平均水平。旅游业的快速复苏证明了土耳其的韧性和反弹能力。

5. 购买流程简易，投资组合多元化

十年前在土耳其购买房地产是一个疲惫的过程，但是，土耳其政府简化了程序，使其比以前更加容易。从选择您的家到签署地契，该过程可以在一周内完成。

在过去十年中土耳其房地产市场也进行了全面改革，将其投资组合从小型工作室、公寓和别墅大幅度扩展。无论您是要寻找转售房屋，还是对期房和新建工程感兴趣，都可以满足不同的投资目标。

如果您要购买期房或近期建造的房屋，则可以使用6到60个月不等的有组织分期付款计划。对于有支出限制的买家，支付0%的利息也是一个很大的动机。

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6. 生活费用低

无疑，土耳其的平均生活成本是美国和英国的一半。这说明了为什么许多外国房地产购买者选择全年居住在土耳其。在过去的十年中，随着公路、购物中心、机场和饮食业的开放，基础设施得到了升级。

土耳其最昂贵的居住地是伊斯坦布尔，这里是金融、商业、旅游和经济的繁忙枢纽。即使这样，考虑到生活质量，与其他国家相比，它仍然是一种便宜而又方便的生活场所。

7、通过房地产投资获得土耳其国籍

该决定由土耳其政府于2018年9月发布，并在《土耳其宪报》中提到，土耳其公民权将直接授予在土耳其购买不少于25万美元的现成或在建物业的外国人。

土耳其购房移民的要求简直就是“傻瓜”式的简单：

• 申请人18岁以上
• 购置25万美金房产（持有三年可出售）
• 配偶18岁以上，提供结婚公证双认证
• 孩子18岁以下，提供出生证明公证双认证

只要准备齐全上述材料，选定25万美元或以上的房产，就可以开始走全部移民流程。

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8. 免签115个目的地，加入申根指日可待

土耳其护照是欧亚地区最具含金量的护照之一，可以免签进入或者落地签115个国家，包括美国的E-2签证。土耳其一直在积极地加强和欧盟的联系，土耳其公民很快就可以获准免签进入申根国家。事实上，欧盟确认土耳其已经满足了加入申根必须满足的72项条件中的65项。

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资料来源：中新经纬、知乎&搜狐信息

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英国正式脱离欧盟後，伦敦的欧洲金融中心地位即面对考验！据资料显示，荷兰阿姆斯特丹1月份的日均股票交易金额达92亿欧元，较12月多逾3倍，巴黎及都柏林的股票交易上月亦录得轻微增长。反观，伦敦1月份的日均股票交易金额降至86亿英镑。

上述此消彼长的情况，主要是因为在欧盟与英国达成的脱欧后贸易协议中没有金融服务协议，欧盟的金融机构不能继续在伦敦交易股票，原因是欧盟不再承认英国的证券交易所及交易渠道享有相等的监管地位。由于英国脱离欧盟单一市场，总价值近65亿欧元的股票交易离开伦敦，一夜之间转向欧洲其他市场。

除股票交易外，阿姆斯特丹的掉期及主权债务的交易活动上月亦录得进帐，在英国脱欧前，这些交易过去主要於伦敦进行。芝加哥期权交易所欧洲（CBOE Europe）计划今年上半年在阿姆斯特丹成立衍生工具交易业务；美国洲际交易所（ICE）亦拟将每日10亿欧元的碳排放交易市场转移至荷兰，但结算工作仍留在伦敦。

另据路透社都柏林报道，在阿姆斯特丹上个月取代伦敦成为欧洲最大的股票交易中心后，欧盟的证券监管机构认为，脱欧后的股票交易从英国转移至欧盟将是一个永久性的变化。

对于欧盟来说，英国的离开固然是个重大损失，但它也带来了新的机遇。《纽约时报》采访了大量企业高管、政客，发现有这样一个共识：脱欧之后，伦敦作为“中心城市”的角色，包括金融之都、教育中心、人才中心，都将不可避免地由另一个欧洲城市来承担。

欧盟的“新伦敦”会是哪座城市呢？答案是：荷兰阿姆斯特丹。

作为一个“小国”，荷兰是欧洲最富裕的国家之一，人均GDP长期稳居欧盟前五，在欧洲拥有与它的体量完全不成正比的大影响力。

荷兰的竞争力主要体现在：

1、英语能力

荷兰的官方语言是荷兰语，但由于数百年以来的贸易传统和小国文化，荷兰有高达90%的人都能说流利的英语。在2020年英孚全球英语能力指数（非英语母语国家）中，荷兰继续蝉联第一。

熟练的英语能力使荷兰的大中型企业和成长中的初创企业都能够在国际舞台上占据优势。英语优势也让荷兰成为了欧洲高等教育的中心，荷兰有很多世界一流的大学。与德国、法国相比，荷兰从很早就开始了高等教育英语化的进程，许多硕博课程都是英语授课，学生群体非常多元化。这为市场提供了一大批拥有高学历、高技能的劳动力。

2、金融中心

阿姆斯特丹是荷兰的金融中心和政治首都，长久以来已经是一个国际商业中心。在全球金融中心指数中，得分最高的欧洲城市就是阿姆斯特丹。尽管柏林在初创企业方面的单项得分更高，但它的金融基础设施要远远落后于阿姆斯特丹。

自20世纪70年代以来，已经有4000余家外国公司落户荷兰，其中约有一半是美国公司。目前荷兰的企业所得税税率为25%，虽然高于英国和爱尔兰，但仍低于德国、法国这两个欧洲大国。

3、连通性

荷兰也是国际交通和物流的中心，它拥有欧洲最重要的机场——史基浦机场（Amsterdam Airport Schiphol），还有便利的港口和海运基础设施，且高铁网络交通非常便利，可以在2-4小时之内到达布鲁塞尔、巴黎、伦敦等大城市。

相比之下，爱尔兰的首都都柏林尽管拥有更优惠的税率，但阿姆斯特丹的连通性、身处欧洲大陆中心的地缘优势，是都柏林所不能企及的。

4、其他软实力

阿姆斯特丹的城市氛围及生活质量也常被提及的因素。这里有风景如画的运河，优质的餐馆和剧院，热闹的夜生活，以及作为一个主要的全球贸易中心、用几个世纪培养出来的国际化和宽容的态度。

荷兰的政治决策也有别于英国，一直避免出现单独党派执政，执政联盟习惯于组建不同政治派别的合作，有很多力量可以影响政治决策。

参考信息：第一财经、东网

2021年，英国脱欧成为过去式，新的篇章正式开启。荷兰已经做好了各方面的准备，迎接后脱欧时代与世界更深层次的联结与合作。

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当前疫情危机的核心矛盾是这样的：政府为抵御更广泛的经济灾难而设计的一揽子刺激计划，实际上是在助长扩大住房市场的不平等，从而使恶性循环永久化。这种向发达国家经济注入廉价资金的一揽子计划维持了高房价和股价。这支撑了房主的借贷能力，保证了股东的利润，维持了银行的资产负债表；但同时也使租房者陷入贫困，增加了无法登上置业阶梯的人数。

在新冠病毒感染率再次上升的同时，许多发达国家的房价也在上涨。根据瑞士银行巨头瑞银集团的数据，2020年第二季度，10个中高收入国家中，有8个国家的房价上涨，其中美国的房价比去年同期上涨了5%，德国的房价上涨了11%。

瑞银发现，在其“2020年全球房地产泡沫指数”所分析的25个主要城市中，超过一半的城市存在房地产泡沫的风险，或者说是被高估了。泡沫的典型迹象——价格与当地收入和租金脱钩，以及过度的贷款和/或建筑活动，均开始浮现了。

全球热点房市过热

瑞银表示，在北美地区，多伦多是唯一面临房地产泡沫风险的主要城市，而温哥华、洛杉矶、旧金山和纽约则被认为估值过高，但没有泡沫风险。波士顿的价值尚可，而芝加哥是该地区唯一被认为价值被低估的城市。

欧洲和中国香港面临的风险最大。德国城市慕尼黑和法兰克福，以及波兰首都华沙位居榜首。立陶宛、爱沙尼亚、波兰、斯洛伐克和乌克兰在过去12个月均录得双位数字的价格增长。

据德国咨询机构Empirica的数据显示，德国七大主要城市（即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫）公寓每平方米的售价已接近3000欧元（约合23400元人民币），与2012年一季度相比，上涨了100%以上！

瑞银表示，巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世也处于泡沫风险区域。其他“估值过高但无泡沫风险”的住房市场包括伦敦、东京、斯德哥尔摩、日内瓦、特拉维夫、悉尼和纽约。

在所分析的25个城市中，只有4个城市的房价下跌，分别为马德里、旧金山、迪拜、阿联酋长国和中国香港。上一次价格出现负增长的城市较少时，已经是在2006年。

乐观情绪是错觉？

在全球大部分地区，住宅房价已经膨胀了好几年。经济逻辑表明，房价应该在2008年金融危机后崩盘。事实上，实际房价在危机期间确实下跌了10%，但全球央行将利率几乎降至零，并实施了巨大的财政刺激计划，挽救了房价。

这反过来又引发了新的荣景，支撑了对2008年危机后金融业至关重要的资产类别。低利压低了替代性安全投资的回报率，使得每月的抵押贷款偿还变得更实惠，房屋的购买吸引力也更大。这种对家庭收入的支持，以及按揭还款假期，也使失业工人不必卖房。

与全球股市一样，房地产市场在当前的危机中增长强劲，但失业率上升，工资停滞。房价上涨维持了投资水平，但也是发达国家财富不平等的一个驱动因素，价格上涨和工资停滞意味着名义上更高的租金和更多的首次购房者被排除在置业阶梯之外。

房价飙升不会持续

瑞银指出，在政府刺激、抵押贷款救助和低利率的条件下，价格上涨是不可持续的。“目前还不确定失业率上升和家庭收入前景黯淡会在多大程度上影响房价。然而，很明显，过去四个季度的加速上涨在短期内是不可持续的，”瑞银全球财富管理公司首席投资官海菲勒（Mark Haefele）在一份新闻稿中说。“大多数城市的租金已经在下降，这表明，当补贴逐渐消失，收入压力增加时，可能会出现一个修正阶段。”

HRE投资公司的图雷克（Bartosz Turek）也指出了利率和房价之间的“大关联”，他怀疑这是全球房地产价格飙升背后的主要原因。“我看到在一些欧洲市场，价格涨得太厉害了，这令人震惊，价格下跌迫在眉睫。”他说。长期以来，物价的涨幅远远高于收入的涨幅，这往往是受到大多数国家极低利率的刺激。

欧盟统计局Eurostat抽样调查的数据显示，2012年至2019年斯洛伐克的房价上涨了43%，而斯洛伐克人的平均收入在这期间只上涨了4%。在德国，房价上涨了43%，而收入上涨了19%。在瑞典，房价上涨了53%，而收入则上涨了18%；在奥地利，房价上涨了45%，而收入则上涨了19%。奥地利的房价和收入分别上升了45%和17%。最后，在匈牙利，住房价格几乎翻了一番，2019年的收入比2012年高出43%。

展望未来

一些房市分析师认为，随着政府刺激计划的结束，今年下半年将是市场的考验。以美国为例，1.1亿租房者中，有超过20%的租房者面临被驱逐的风险，因为疫情导致的房租暂缓措施开始结束。

“展望未来，疲软的经济、紧缩的信贷条件以及支撑需求的短期因素结束，都将会抑制明年房价的增长，”伦敦Capital Economics的陆汉森（Hansen Lu）说，并预计2021年房价将停滞不前。

全球评级机构惠誉评级的分析师认为，西班牙房价跌幅最大，2020年跌幅在8%至12%之间，而澳大利亚房价预计跌幅在5%至10%之间，英国则高达7%。房价下跌将使资产财富缩水，降低房主的借贷能力，并可能削弱对经济生产性部分的投资，但这也将缓解那些因实际工资下降、失业和租金上涨而遭受的压力。

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2020年，这个动荡不安的年份经已结束。新冠疫情造成了巨大的经济衰退，以前赚大钱的企业由于无法适应新的需求而裁员倒闭。这种情况也影响了投资者，促使他们重新检视自己的投资组合，增加一些低风险的持有，减少高风险的持有。房地产不易受到急剧变化的影响，因而被认为是比较安全的行业之一。所以它当人们追求稳定的时候，房地产投资自然会显得很有吸引力。

高力国际在其最新的市场展望报告中透露，在近期疫苗发展和政府持续刺激政策的带动下，人们对房地产市场的信心不断上升，预计将使投资活动增加50%。随着大多数投资者准备重新进入市场，弥补失去的时间，高力国际发现，全球地区98%的投资者的目标是在今年增加他们的投资组合，23%的投资者更打算加码20%以上。

去年，全球大部分市场都被前所未有的事件所改变，包括新冠病毒疫情、英国脱欧贸易协议和高度分裂的美国大选结果。跟随居外IQI来一睹2021年八个海外房地产投资的关键趋势。

1. 一线城市办公楼仍为顶级资产

与认为疫情带来了“办公楼末日”相反，写字楼仍然是全球首选的主要资产。像悉尼、伦敦和纽约这样的主要商业中心，其写字楼板块继续提供规模和流动性，最终能吸引那些准备好进行交易并实施“核心、核心+增值战略”的投资者。重新定位写字楼资产，以满足健康、可持续性和技术基准，长期提供价值，是投资者明确的优先事项。

2. 房产类型的需求转变

全球各地的紧急封锁表明，大多数企业可以远程办公，而且包括办公室租金在内的员工维护成本的降低，可能会发生巨大的变化，减少商业租赁物业的需求。同时，由于我们在家的时间越来越多，家庭办公成为趋势，我们会优先选择独栋别墅和更宽敞的公寓。

3. 郊区开发项目值得关注

疫情促使郊区房产人气急升，因为它可以在封锁期间提供更大的灵活性。考虑到郊区的租金成本往往较低，加上远程工作，人们会寻求搬离大城市到更远的地方。由于小城镇的基础设施通常不是那么发达，投资者应该关注这些机会。

4. 住宅物业的价格变动

在英国，房地产价格持续以不正常的速度增长（根据Nationwide的数据，增长5%至平均22.6万英镑）。在美国，情况也是如此，全国房地产经纪人协会（NAR）报告新房的价格增长超过6%。

为了支持经济，英国等国政府推出了印花税假期，减少了购买第二套房产的税费，并降低抵押贷款利率以刺激房市。对于投资者来说，今年计划购房便有机会节省税费成本。

在租房方面，大城市的定价在下降，比如纽约下降4%，伦敦跌幅至3%。由于房地产的变化一般比其他行业慢，这些趋势将在未来几年内保持。

5. 物流和生活行业将蓬勃发展

人口结构的变化和生活方式的改变，加上人们对经济适用房的关注，以及亚太地区快速的城市化进程，为生活领域创造了新的投资机会。简单来说，这就是人们在人生不同阶段安家的房地产，包括出租和出售的多户型住宅、学生住房和养老房产等物业类型，还包括特殊的子类型，如微型公寓。这些新兴的生活领域是传统住宅单元不断扩充的有利投资选择，为投资组合增添了稳定性和增长的潜力。

根据高力国际的研究，物流和生活行业是所有地区投资者的首选。对这些资产的旺盛需求，有限的供应以及未来几年的预期升值，将要求投资者拓宽其地理焦点，并通过发展战略平台和利基地方伙伴关系来建立投资组合。

6. 从零售业和酒店业“捡便宜”

尽管受到全球疫情的重创，零售和酒店业却为投资者提供了一个难得的机会，他们希望以相对较低的成本收购核心资产和不良资产进行再利用，从而迅速扩大规模。高力国际预计，这些行业的折扣高达20%，大部分机会将在2021年下半年涌现，大部分交易将通过亏损企业头寸和不良贷款间接产生。

7. 替代品、平台和伙伴关系

为了实现潜在收益最大化，投资策略最好采用流动应用程式APP。未来，对经得起时间考验的另类资产的需求将继续上升。这些资产包括数据中心——它反映了对防御性和数字化资产的需求上升；以及建房出租、养老生活和由生命科学支持的资产——它们反映了基于人口老龄化的广泛结构性转变，并因疫情而加剧。独特的监管和市场动态将进一步推动投资者寻求专门的地方联盟、平台和伙伴关系以获得新的机会。

8. 气候变化

随着洪水、火灾、台风等与气候变化有关的自然灾害的发生频率不断上升，投资者在编制投资组合时应尝试将这些风险考虑在内，从而进行战略投资，采取减灾措施，并与当地政府合作，保护濒危地区的房地产。此外，像可再生能源和可持续建筑材料这样的新技术，几年来一直在改变这个行业，并将继续发展。

2021年，让我们一起拥抱变革，在机遇与挑战中砥砺前行。

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