“性價比之王”吉隆坡房產:哪處路段最具增值潛力?

東南亞受到不少海外房地產投資族的青睞,其中又以政經局勢相對穩定的馬來西亞,成為海外置產的主要國家之一;馬來西亞首都吉隆坡的主要干道馬邦路、葉觀盛路,近幾年發展快速,房市前景尤其看俏。

馬來西亞首都吉隆坡的房市前景看俏。

近年東協經濟蓬勃發展,以馬來西亞、泰國、菲律賓、越南及柬埔寨等持續有詢問度,尤其美中貿易戰,帶動制造業從中國外移現像,希望避開兩國對彼此產品開徵高關稅。

值得注意的是,馬來西亞政府持續推動第二家園計畫(MM2H),也讓吉隆坡成為全球退休、移居的首選城市之一。

市調指出,吉隆坡及一線城市檳城的不動產,其平均單價大約只有台北相同地段的三分之一到五分之一,甚至比不少所得較低的東南亞國家城市還便宜,可說是新興國家不動產的性價比之王。

吉隆坡的安邦路、葉觀盛路最受投資人關注,路段不僅擁有國際型銀行總部林立,且馬來西亞地標雙子星大樓就在此,加上多國大使館駐立其中,區域住宅產品成為市場購屋主要標的之一。

安邦路是吉隆坡從過去荒蕪到現今繁華的主要道路;貫穿安邦路的葉觀盛路也是重要干道,馬來西亞地標雙子星就聳立在起點。

葉觀盛路是以馬來西亞最後一任“甲必丹”(Captain音譯,清朝設立管理海外華僑的官吏)命名,顯見葉觀盛路也承載著吉隆坡發展歷史的進程。

安邦路在城中城北邊,包含地標雙子星、大型購物中心、星級酒店等商業區域,萬中選一的獨特地位,不少金融機構如美國花旗銀行、馬來西亞大眾銀行、中國銀行、新加坡華僑銀行等總部都設於此。

不只銀行總部林立,安邦路上還有英國、美國、法國、泰國、沙烏地阿拉伯及日本等國大使館,帶來穩定高端自住及租賃需求。

馬來西亞第二家園交流中心經理林俞成表示,好的物件除有穩定增值空間,也需要有穩定租金收益,但想擁有這類型標的並不容易。

目前,葉觀盛路不少建案的詢問度都不錯,主要因許多社區都有提供五星級的物業管理營運商,協助投資者管理出租,投資人不但能取得永久產權,十年內還能穩定收租,因此受到不少民眾青睞。

若以雙子星附近個案為例,因所處地理位置交通便利、商業發達、生活機能便利且近公園,每坪單價約落在人民幣15.5萬元至16.8萬元,這一區屬穩定的商圈,有新捷運線利多加持,未來增值指日可待。

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林俞成表示,過去消費者在大馬置產缺乏合宜中介管道,因此多數都投資在郊區的低總價物件上,而忽略郊區人口較少、可能會產生轉手及出租不易的風險。

林俞成提醒,海外投資不動產除要考量價格,更須注意後續租賃管理及轉售問題;消費者要多做比較,才能找到值得信賴的公司諮詢,投資前停、看、聽,釐清所有實際狀況後,再做出適合自己的選擇。

 

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來源:經濟日報
責編:Zoe Chan

疫情之後,東京房價會不會跌?

作者:徐靜波

日本不動產經濟研究所的一位部長聊,他告訴我一個數據:東京都中心的港區、中央區的房價,在過去5年間,平均漲了25%左右。這是上世紀90年代初日本泡沫崩潰之後,東京房價最大的漲幅。

東京都的中央區,是日本主要的商業中心與金融中心,銀座、日本橋、築地、月島,都屬於中央區。

東京都的港區,是東京高檔住宅區比較集中的地方,而且外國使館(包括中國大使館)基本上都在港區,大家熟悉的六本木、赤阪、虎之門、白金台、麻布、品川、南青山等,都是港區的地盤。

其實,這兩個區之所以房價會漲這麼多,一個很重要的原因是,這幾年中央區的東京灣沿岸和港區的高坡地(六本木、赤阪)以及虎之門等地,建造了一大批超高層現代公寓樓,日文叫做“タワーマンション”(塔式公寓樓),一般都在20層以上。

這些塔式公寓樓有一個共同特點,就是24小時酒店式管理與服務。同時有專用樓層作為會客廳、活動室、健身房、學習教室、酒店客房等公共服務區域,供住戶們免費使用(客房適當收錢)。

這種24小時酒店式管理與服務,主要是吸引了兩種人:一類是公司小白領,第二類是准備開始養老的“團塊世代”。

為什麼會吸引這兩種人呢?

因為這些公寓樓,要麼在市中心的高檔住宅區(交通便捷、上下班方便、商業繁榮、醫院眾多),要麼就在景色秀麗、距離銀座10分鐘車程的東京灣,可以欣賞靜靜的海灣和燦爛的夜景,趴在陽台看日出日落。

所以,公司小白領們買一個小戶型的公寓,感覺特浪漫特時尚。而對於上世紀60年代參加工作,進入21世紀開始退休的“團塊世代”來說,早年在郊外買一塊土地建一棟小樓,是夢想;等年紀大時,發現24小時有人照顧才是現實。所以,東京首都圈出現了“回歸都心”的風潮,助推了東京市中心價格的上升。

當然,除了這些因素之外,還有海外游客的大量湧入,導致酒店、商業設施的需求增加,商業地價因此上升,而商業地價的上升也拉動了住宅地價的上升。此外,東京要舉辦奧運會,奧運元素也拉動了房地產市場的上揚。

其實,還有一個因素,是我們中國人“購房團”的出現。

有人開玩笑說,去東京塔式公寓樓的頂層敲門,一半都會說中文。

這話有些極端,但是,因為中國人有給孩子准備婚房的習慣,這麼多孩子在日本留學,留在日本工作生活,在東京買一套房子也很自然。加上同樣的面積與地段,東京塔式公寓樓的價格比中國的北上廣深,普遍還便宜三分之一以上。所以,這些年在東京買房的中國人還真不少。

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一場意想不到的新冠肺炎疫情突如其來,把今年的奧運會給整沒了,明年是否還開得成?日本有80%的人表示沒信心。

更為關鍵的是,因為怕疫情擴散,東京各企業紛紛實施“在家上班”制度,嚴格控制到公司上班人數,遠程辦公不僅成了熱門,也開始成為一種新的勞動制度。

日立、富士通、NEC等世界五百強企業,都提出了“鼓勵一半以上員工在家上班,削減30%以上辦公室”的目標。東京市中心的辦公樓,開始出現退租潮。而因為可以在家遠程辦公,窩在市區狹窄公寓樓裡的白領們,開始向交通便捷的郊區搬家,像東京都周邊的一些海濱小城、溫泉度假區、富士山下等地區,成了東京人外逃之地。

好不容易出現的“回歸都心”潮,瞬間180度大轉彎,變成了“遠離都心”洪流。

這一股洪流,現在才剛剛出現勢頭,等“在家上班”變成一種穩固的新勞動制度後,相信會有更多的人離開喧嘩的東京都中心,到鄉下去過一種悠閑的田園生活。

這樣一來,勢必導致東京房地產價格走跌,而且是商業地產與住宅房產雙雙走跌的局面。

日本不動產經濟研究所在7月15日發表了一份5月份東京首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的新建公寓樓銷售統計報告,結果是比2019年同月大幅減少了82.2%,僅賣出393套,這是自1973年有該項調查以來,單月最糟糕的紀錄。

東京首都圈的總人口可是有3680萬人(上海市2428萬人、北京市2153萬人)。

東京都市中心23個區的銷售量,相對好一些,比去年5月減少了69.9%。但是千葉縣跌幅高達93.9%,埼玉縣跌幅91.3%,神奈川縣跌幅也達到83.4%。

不過,不動產經濟研究所的分析認為,東京市中心的房價不會馬上走跌,因為開發商都是日本最大型的住宅開發公司,底子厚實,不需要立即拋房圈錢,也就是說,他們不會馬上降價,扛得住。

不動產經濟研究所主任研究員松田忠司先生分析,東京市中心的每戶新房(二室一廳及以上)平均銷售價格為6485萬日元(約424萬元人民幣),價格比去年上半年還是上升了6.4%,這是因為以塔式公寓樓為主的新房,大多建在交通便捷的東京市中心,因此市場剛需依然存在。但是,隨著“在家上班”制度的普及,郊外的一戶建型住宅會成為熱門。如果這場疫情導致日本經濟出現大幅衰退,削價競爭也會成為必然。

或許到明後年,是大家到東京買房的好時機。延伸閱讀:【想投資日本房產?這9種房產類型你要懂!

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來源:第一財經
責編:Zoe Chan

三季度經濟展望:金融市場期待疫情後復蘇

全球宏觀背景

由於全球範圍內幾乎每個經濟體均為了控制新冠疫情而采取同步封鎖措施,全球經濟進入急劇和普遍的“同步衰退”浪潮中。各國央行在第二季度紛紛采取措施挽救經濟:

  • 美聯儲通過推出無限量化寬松首先作出表率,僅第二季度便將資產負債表規模擴大至超過3萬億美元,大幅增加了美元供應;

  • 歐洲央行將疫情緊急資產購買計劃的規模幾乎翻倍,從7500億歐元增至13000億歐元;

  • 日本央行除了通過收益率曲線控制對日本政府債券購買進行長期干預之外,還進一步將量化寬松範圍擴大到商業票據和企業債。

從財政方面來看,各國政府推出了多項補充預算,大幅增加財政支出以防止本國經濟、就業和民生受到新冠疫情的破壞。許多國家的財政赤字攀升至占GDP20%的高位。日本以約占GDP40%的財政應對措施遙遙領先其他國家。

所有這些大規模和同步的貨幣寬松和財政刺激措施似乎在穩定資本市場和金融市場方面起到了作用。遭遇寒冬的全球債市已經復蘇,10年期美國投資級別債基准利率已大體上恢復至新冠疫情之前的水平。

展望未來,市場人士對這一輪資本市場和金融市場復蘇是否能持續下去意見不一。樂觀者認為全球資本市場和金融市場是前瞻性指標,隨著全球經濟從新冠疫情引起的封鎖中走出,這些指標已開始體現出全球貿易和國內消費的重啟

最近幾周,這一復蘇現像在外彙和利率市場也已顯現出來。隨著G7國家、新興市場國家和亞洲地區外彙市場風險情緒的回升,美元兌這些國家貨幣的彙率普遍回撤;在利率方面,收益率曲線已開始陡峭化,30年期和5年期美國國債收益率息差重新擴大到100個基點以上。

總體而言,考慮到中國疫情解封後經濟復蘇令人振奮,以及全球資本市場和金融市場在經歷前所未有的貨幣寬松政策和財政刺激之後,投資者的風險情緒強勁回升,我們現在認為經濟V型復蘇的概率略微提高到30%,U型復蘇的概率降低為45%,而L型復蘇的概率保持25%不變

資產配置

我們的觀點是經濟復蘇軌跡可能是U型的,但市場復蘇軌跡可能更像是呈現出“平方根形態”,即我們會看到市場迅速反彈,但之後相當長時間增長會低於平均水平。我們仍傾向於平衡和收益策略。對股票持中性觀點,建議增持固定收益資產,重點關注投資級債券,但建議低配高收益類債券。我們對商品整體持中性觀點,但在商品內部我們傾向於黃金。我們對另類投資持中性觀點並建議減持現金類資產。

股票

由於各國政策制定者全力以赴地支持經濟,且投資者提前產生了對股市反彈的預期,因此全球股市自3月23日見底以來經歷了強勢反彈。盡管如此,雖然關於經濟重啟和新冠療法或疫苗研制進展的消息可能會利好股市,但從地緣政治方面來看則沒有那麼樂觀。

因此,雖然我們對股票配置持中性觀點,從地區上來說,我們策略性地減倉亞洲地區,加倉日本和歐洲地區,這兩個地區的經濟都是更具有“經濟周期導向性”的,因此這兩個地區會受益於經濟復蘇。

MSCI全球指數目前為2021年預測反彈後盈利的20倍,估值已不再便宜但仍然與低利率環境保持一致。因此,雖然股市可能會有短期的修正行為,我們建議投資者抓住市場拋售進行買入。

固定收益

在經歷前所未有的政策刺激之後,信貸市場大幅回升,2020年第二季度全球固定收益市場回報非常可觀。

我們強烈建議增持投資級債券。投資級債券的息差已經反映了衰退風險。激進的量化寬松和信貸寬松政策消除了人們對市場運行的擔憂,強勁的財政擴張措施支撐了實體經濟,在歷史性高水平的政策支持下投資級債券看起來具有吸引力。

我們強烈建議優先配置亞洲投資級美元債券。大多數亞洲經濟體特別是中國正在率先走出新冠疫情的陰影,並且考慮到亞洲投資級債券在面臨企業基本面惡化時具有相對較大的緩衝度,我們傾向於亞洲投資級債券。

我們建議減持新興市場國家的高收益債券。若干高收益率的新興市場國家面臨大規模的反通脹增長衝擊,若居高不下的新冠感染率導致重啟封鎖或打擊信心,則將會有進一步下行的風險。

商品

工業金屬和能源板塊的價格已經從3月份和4月份的低位強勢回升。倫敦銅和布倫特原油在整個第二季度引領強勁的V型反彈,似乎已經收復了年初迄今的大部分跌幅。然而,考慮到全球需求極度疲軟,我們認為倫敦銅和布倫特原油難以將漲幅維持在近期5,500美元/噸和40美元/桶價格的整數關口上方。就倫敦銅而言,預期的供應不足已經延遲,而布倫特原油方面,歐佩克+成員國是否能繼續維持減產仍有待觀察。

黃金明顯是一個例外,這是因為黃金是主要受央行持續大幅貨幣政策寬松所驅動的投資分散化工具。鑒於全球同步貨幣寬松的趨勢仍將繼續,我們仍認為黃金會維持近期漲勢,到明年初將繼續逐漸走高至1,800美元/盎司上方。

外彙和利率

➤  預計美元彙率在下半年將進一步下滑

在整個第二季度,我們看到強勁的美元失去了光環,美元似乎已在三月份見頂。除印尼盾和泰銖外,與主要國家相比,亞洲國家貨幣兌美元彙率在第二季度的走勢更加緩和。市場對日益緊張的中美關系的擔憂阻礙了大多數亞洲新興市場國家貨幣實現更大幅度的反彈。

展望未來,我們繼續認為美元會繼續逐漸回撤。隨著全球經濟在顛簸不平的復蘇之路上前行,主要國家貨幣例如歐元和澳元預計會在下半年鞏固近期對美元的漲幅。亞洲國家貨幣預計對美元會進一步上漲,需關注的主要風險因素是第二波新冠疫情的爆發可輕易逆轉金融市場目前的相對穩定性,並會導致新一輪的波動,從而導致美元再次走強。

➤  利率水平仍將維持在低位

全球貨幣決策者均維持寬松貨幣政策,預計利率不會很快實現V型反彈,我們繼續認為目前對可能發生的負利率的討論將會持續下去。與此同時,在全球經濟逐漸向新冠疫情前水平復蘇的過程中,不斷惡化的赤字前景為收益率曲線的後端帶來支撐,並會帶來輕微的收益率曲線陡峭化。

總體而言,我們認為未來貨幣市場利率仍將保持在零左右,我們對2020年底3個月期美元LIBOR的預測為0.35%。關於較長期限的收益率,我們認為會輕微走高,對2020年底10年期美國國債收益率的預測為1.05%


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全球超級豪宅銷售驟降 紐約和倫敦首當其衝

上半年,紐約最昂貴住宅的銷售下降了70%,在世界上房價最高城市中跌幅最大。

根據經紀公司萊坊,由於冠狀病毒大流行導致邊境關閉,交易中斷,美國紐約僅有41處物業的售價達到或超過1000萬美元,低於一年前的137處。倫敦和中國香港分別下跌了68%和61%。

根據萊坊7月22日的一份報告,悉尼銷量逆勢增長,新加坡略有下降。

“新冠狀病毒的影響在全球所有國際市場中都得到了體現,大多數都接近停滯了幾個月,因為全球采取了各種封鎖措施,” 萊坊全球主要銷售負責人Paddy Dring在電子郵件聲明中表示。

報告稱,盡管全球交易量下降,但交易價值整體上升。3-6月期間,全球超級豪宅的平均交易價值從去年同期的1800萬美元增至2070萬美元。倫敦的增幅最大,平均交易價值為3800萬美元,在全球排名中也名列前茅。

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延伸閱讀從新加坡買到悉尼!中國富人四處搶購豪宅求資產保值

富裕的中國購房者又回來了。

在中國各地以及亞洲一些他們熟悉的地方,富裕買家正在搶購豪宅,在許多情況下是為了保護他們的財富免受預期通脹和人民幣貶值的影響。房地產熱潮導致中國高端住宅價格飆升,同時也為受到疫情打擊的亞洲房地產市場提供了一些支撐。

“他們火力全開,”服務中國豪宅買家的澳大利亞公司Black Diamondz的創始人Monika Tu說。

自3月以來,Tu已經賣出了價值8500萬澳元(5500萬美元)的優質物業,其中約一半出售給了在疫情爆發時居住在澳大利亞的中國客戶。成交額較今年早些時候上漲了25%。這些房屋的價格在725萬至1950萬澳元之間,都位於悉尼Point Pointer等富裕的海濱郊區。

隨著疫情限制措施的逐步放松,中國富裕人群更容易在上海、首爾和悉尼等亞洲熱點地區查看物業並完成購買。在另一個熱門地新加坡,虛擬看房和照片已經足以讓數百萬的交易成交,這與倫敦和紐約形成鮮明對比,兩地在封鎖下房地產市場依然低迷。

根據房地產公司居外IQI的數據,與2019年第四季度相比,第一季度對韓國物業的中國買家詢問量增長180%,而對新西蘭物業的詢問量躍升75%。英國和美國的搜索量分別下降32%和18%。

外國人只能在澳大利亞購買新房,不過非常富裕的人可以通過申請“重要投資者”簽證來繞開這些限制,這使得他們可以輕松獲得居留權,也可以購買二手房地產。

高端需求正在提振中國房價,緩解其他市場的跌勢。中國四大城市高端住宅價格4月上漲1%,其中深圳創下兩年來最大漲幅。

即使在部分封鎖仍然存在的新加坡,購房活動仍在通過在線平台增加。APAC Realty Ltd.子公司ERA的房地產代理Clarence Foo稱,三位中國客戶本月在濱海盛景豪苑購買了六套價值合計2000萬新元(1100萬美元)的公寓,也沒有進行任何虛擬參觀。一位投資者在同一開發項目中花了大約1200萬新元購買了三套三居室公寓,這裡距離標志性建築濱海灣金沙酒店和賭場僅五分鐘步行路程。

“一些買家可能希望把資金轉移到其他國家,因為人民幣可能會進一步貶值以應對經濟疲軟,”OrangeTee&Tie Pte駐新加坡的研究和咨詢主管Christine Sun表示。撰文/彭博新聞社 編輯/馬傑

總之 房地產熱潮導致中國高端住宅價格飆升,同時也為受到疫情打擊的亞洲房地產市場提供了一些支撐。

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來源:商業周刊中文版
責編:Zoe Chan

中國買家減少 居外網主席:海外投資對澳洲樓市至關重要

與世界上的很多市場一樣,澳洲的房地產市場也受到了疫情的衝擊,包括經濟下行在內。不過,對於澳洲最大的兩個城市悉尼與墨爾本來說,疫情只是問題的一部分。

悉尼與墨爾本市場困境多

《南華早報》7月20日報道,在悉尼與墨爾本,包括移民、供需差距和海外投資減少等組合壓力加劇了人們對最嚴重的災難尚未到來的擔憂。

在過去的20年中,澳洲經歷了建築熱潮,直至最近,隨著澳人從鄉下湧向城市,再加上國際留學生與其他移民的入境,需求才跟上不斷增長的供應。

但這看起來正在發生改變。據上個月的報告顯示,更多澳人朝著反方向移居,離開首府城市前往偏遠地區。該機構的首席執行官Liz Ritchie指出,雖然這一趨勢在疫情前就有增長的趨勢,但現在正在加速。

此外,由於邊境限制,減少了移民和國際學生的人數,也導致需求下降。數據顯示,2019財年澳洲的淨移民數量為239601人,超過60%的移民定居在墨爾本(32.3%)或悉尼(30.9%)。

徹底改變的市場

實際上,澳洲的房價正在下跌。澳洲房地產研究機構CoreLogic的數據顯示,今年的前3個月內,1/3的墨爾本CBD公寓賠本出售。一些澳洲最大銀行的經濟學家也預測,疫情將導致澳洲的房價下跌10%。

Core Logic研究主管勞利斯(Tim Lawless)表示,疫情與經濟停擺已完全改變了市場。“對澳洲房地產市場影響最深的限制實施於3月20日至3月25日。這包括邊境的關閉、非必須服務的關閉一級公開看房與拍賣活動的禁止。”勞利斯稱。

雖然市場房產一些地區的限制以放松,但很少有人預測前景一帆風順,尤其是重新進入6周封鎖的墨爾本。

“如果以上一次封鎖的房地產市場表現最為參考,在未來的6周內墨爾本房產交易活動將顯著減少,無論是房東對測試市場失去信心導致的新登錄待售房屋的數量實質性下滑,還是買家退縮導致的銷量減少。”勞利斯稱。

中國投資流失

這些市場將尤其受到中國投資流失的打擊。據中國房地產平台居外網(Juwai)介紹,受疫情封鎖以及兩個關系惡化影響,5月中國買家對澳洲房地產市場的興趣已減少了超過65%。

居外網執行主席Georg Chmiel表示,海外需求,尤其是中國,一直是澳洲市場很小但很重要的一部分。

“在購買新房方面,海外買家是最重要的,這樣因為疫情在本地市場面臨銷售困境的開發商才能獲得救命繩索。”他稱,“他們(海外買家)還專注於特定的街區,尤其是內城區與一些富人區。”

雖然市場目前證明了非常有韌性,但他預計未來將面臨進一步的下行。相關閱讀:【大批華人湧入澳洲房市抄底 借機撿漏

居外網上現共有近5萬套澳洲在售房源,包括圖中的珀斯市中心全新公寓項目Perth Hub,房價由¥ 205萬起,歡迎點擊查看詳情

 

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來源:澳洲網
責編:Zoe Chan

疫情致德國商業地產市場斷崖式下跌 物流地產一枝獨秀

近年來,德國商業地產一直是歐洲熱門的投資領域之一。然而在新冠肺炎疫情的衝擊下,今年第二季度,德國商業地產的成交額比去年同期下跌了五分之一。

法國巴黎銀行房地產公司(BNP Paribas Real Estate)首席執行官比恩科夫斯基(Piotr Bienkowski)認為,這反映了投資者擔憂市場未來走勢的不確定性,而封鎖政策則大大限制了投資活動的正常進行。

不過值得注意的是,物流地產卻因其穩定的收益和供不應求而逆市上揚,上半年的成交額與去年同期相比飆升了43%。

德國IREBS房地產經濟師、德昇地產有限公司(Sun Immobilien GmbH)總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時稱:“疫情改變了人們的工作和生活方式,越來越流行的居家辦公讓酒店與短租公寓不再像以前那樣受歡迎;而隨著人們進行網絡購物、網絡訂餐日益頻繁,一方面令線下商場門可羅雀,另一方面也讓物流、倉儲地產變得十分搶手。”

二季度商業地產成交額“斷崖式”下跌

法巴銀行數據顯示,2019年德國商業地產市場(包括辦公樓、零售物業、酒店及物流倉儲等)的成交額高達700億歐元,創下歷史新高。本來大多投資者對2020年寄予了厚望,但自今年3月起,疫情在歐洲的蔓延令市場情緒開始跌入了低谷。

法巴銀行一份最新調查數據顯示,上半年流入德國商業地產的資金總計約294億歐元,二季度只有108億歐元,同比下降了20%;與過去五年的平均值相比,也減少了17%;預計全年的成交額為500億歐元,為2014年以來的最低值。

高力國際(Colliers International)德國資本市場主管卡德爾(Christian Kadel)認為,鑒於今年經濟將經歷二戰以來最嚴重的衰退及高度的不確定性,商業地產上半年的整體表現並不比以往遜色,但由於商業地產的交易流程較長,事實上絕大多數交易都是在疫情大面積暴發前就已確認的。

高力國際的數據顯示,上半年柏林慕尼黑漢堡科隆法蘭克福、杜塞爾多夫和斯圖加特等德國7個主要城市的辦公樓最高租金年化回報率僅2.9%,明顯不如以往的3.5%~4%,疫情帶來的影響可見一斑。

德國信息調查機構Bulwiengesa的數據顯示,今年上半年,德國市場上成功出租的辦公室面積僅4萬平方米,而去年同期為11萬平方米。

孫楊對第一財經記者表示,以法蘭克福為例,以前有不少外地員工都是周一到周四住在酒店或短租公寓,周五下班後回家,但由於疫情,如今居家辦公已很普遍。他稱,這其實是一種“雙贏”,對於外地員工來說,他們有更多的時間可以陪伴家人;而對於企業而言,需要提供線下辦公的空間大幅減少,降低了運營成本。

德國評級機構Scope近日也下調了12只公募房地產基金的評級,這些基金管理資產約1000億歐元,資金主要投資於辦公樓(61%)、零售物業(24%)和酒店(9%)。Scope預計這些基金2020年的平均回報率將在1.5%~2.0%,低於2019年的3.1%。

不過盡管評級被下調,房地產基金的總體評級仍處於較高水平,平均評級為“a”,意味著可以為投資者提供良好的風險調整後收益。

物流地產“一枝獨秀”

在其他商業地產類型普遍萎靡不振之際,德國物流地產卻逆勢上揚。法巴銀行的數據顯示,上半年德國物流地產的成交額同比大漲了43%,此外,租金也沒有與其他商業地產一樣下跌,回報率穩定在3.6%左右。

商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕(CBRE)分析部負責人林辛(Jan Linsin)稱:“我們看到許多投資者正在籌集資金,准備對歐洲地區及全球的物流地產進行大規模投資。”

德國圖林根這棟已建成的物業屬於多功能購物中心,亟待出售,其年收入為30萬歐元,物業可全部或部分用作購物中心、住宅樓、美食餐廳、物流倉庫、酒店或辦公室。四樓和五樓可以改造成總面積為1,000平方米的住宅公寓(每年可以帶來高達65,000歐元的額外收入)。即使只是靠目前的租金,該物業也可以在14年內收回成本!點圖了解更多詳情

孫楊表示,隨著網購越來越普及,德國電商此前在物流和倉儲方面布局的不足也逐漸體現出來,疫情期間在網上購一次物,往往要等一周才能送到,這也意味著物流、倉儲地產還有很大的需求空間。而且,以前為了節約成本,不少物流倉儲都被選在遠離城市的偏遠地區,但現在為了加強運輸效率,有逐漸向城市靠攏的趨勢。

不過,高力國際也指出,由於疫情影響,上半年德國物流地產外國投資的比例同比從61%大幅下降到了45%。此外,市面上優秀資產供應不足也在一定程度上影響了投資者的熱情,二季度沒有一筆超過5億歐元的大額交易,最大的一筆交易金額2億歐元,買家來自英國。

高力國際的物流專家昆茲(Peter Kunz)認為,雖然目前歐洲的疫情在整體上基本得到了控制,但對市場的影響並不會馬上消失,投資者今年的決策會更加謹慎。他預計,德國物流地產全年的成交額會在50億~60億歐元之間,達不到去年的66億歐元。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾(Georg Chmiel)對第一財經記者表示,近年來,中國投資者對德國房產的投資從全球水平來看還不算高,主要關注柏林、杜塞爾多夫和慕尼黑的房產, 對商業地產的興趣則主要集中在醫院、酒店和美容院上,隨著中國和德國經濟的復蘇,相信不久以後,包括商業地產投資在內的經濟活動都將再度活躍起來。

 

關於居外IQI

居外IQI是一家控股公司,擁有並運營IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成,旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據,以促進交易達成,居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡,共有6000名房產經紀人,分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台,擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售德國房源,或致電400-041-7515諮詢海外移民、留學和房產投資的機會。



來源:第一財經
責編:Zoe Chan

多重優勢帶動菲律賓房產發展 房產巨頭助您把握投資機遇|居外精選

近年來,中國買家海外投資的焦點從歐美市場轉移到東南亞地區,人口過億、經濟快速發展的菲律賓也成為了熱門的選擇!人口和經濟意味著房產市場的規模和潛力,不過,選擇菲律賓的原因遠不止於此。

過去幾年,菲律賓經濟迎來經濟飛速發展期,GDP增速六年超過6%(2019年增長5.9%),是亞太地區經濟增長最快的國家。而最新的動態是,2019年,中國成為菲律賓第二大外國投資者,投資額達17億美元,並且推動菲律賓開展大規模基礎設施建設的“大建特建”計劃已與“一帶一路”倡議對接,有理由相信未來當地的設施配套更好、經濟快速發展更有保障。

目前,菲律賓1.05億人口(2018年數據)中,14歲及以下人口比例為34.5%,平均人口年齡為23歲,這意味著一直到2050年,菲律賓的人口結構依然會處於增長狀態。大量的年輕勞動力進入市場,不僅促進經濟的發展,這也是最強大的消費市場,對住房的需求非常旺盛。

此外,推動菲律賓房市發展的還有兩個重要外部因素:海外勞工(OFW)收入和離岸博彩業(POGO)。眾所周知,菲律賓擁有230萬海外工人(如常見的菲佣),他們的收入持續彙入國內,是推動房市發展的重要資金來源,且每年至少增長3%。值得一提的是,近年來菲律賓放開禁令,頒發博彩經營許可證,為此造就了規模龐大的博彩業(從業人員近十萬),客觀上帶動了辦公、租房市場的火爆。

菲律賓馬尼拉常見的高檔公寓社區實景,由當地最大開發商SMDC開發。
菲律賓馬尼拉常見的高檔公寓內部實景,由當地最大開發商SMDC開發。
馬尼拉是菲律賓人口密度最大的區域,也是年輕就業人口最集中的地方,因此這類小面積公寓最受歡迎,成為主流戶型。

以上因素的疊加,造就菲律賓最大城市、首都馬尼拉房產市場的高速發展和高租金。據房地產研究網站Global Property Guide報告顯示,馬尼拉的租金回報率高達7.53%,在亞太地區排名第一,相比之下,國內一線大城市的租金收益率僅2%左右。如此可觀的租金收益,吸引了眾多中國買家前來。

怎麼樣,你也是否也心動,想要在當地買套房,擁有一份收益不錯的海外資產呢?要知道,中國買家最集中的城市——菲律賓首都馬尼拉現在適合出租的投資公寓單價大概在1.5萬-2萬人民幣每平米左右,大部分投資者都能承擔得起!

想要在馬尼拉買房,名列菲律賓十大房產開發商第一名的“SMDC”(SM Development Corporation),一定是大家繞不開的選擇!事實上,這家開發商與中國頗有淵源——“SMDC”是菲律賓首富、SM集團創始人、華僑施至成先生旗下專門從事房地產開發的企業,成立於1958年,連續多年成為菲律賓房產市場的龍頭企業。

事實上,在馬尼拉、在菲律賓,在東南亞乃至中國,大家都對“SM”品牌並不陌生,這是因為“SM集團”(SM Investments Corporation, SMIC)是涵蓋銀行、房產開發、酒店、零售購物、休閑娛樂等諸多行業的超級企業——按市值計算更是菲律賓最大企業。在菲律賓主要城市的每個重要區域,都能看到SM購物中心,其旗下的馬尼拉的亞洲購物中心(Mall Of Asia)等多家購物中心進入世界十大購物中心之列。如今,SM Prime Holdings(專門負責購物中心運營)在菲律賓擁有74家購物中心,在中國擁有7家,已成為東南亞最大的購物中心運營商。

SM Prime Holdings旗下有3個購物中心列入世界十大超級商場,其中Mall Of Asia是全亞洲最大的商場,圖為亞洲購物中心(MOA)。
由於SM集團創始人施至成先生祖籍中國福建,因此SM購物中心在國內也有,分布在廈門、晉江、天津等地。
在SMDC的項目開發理念中,集團旗下購物中心不只是零售購物的場所,更是住宅項目開發的中心!
購物中心或商業街區一直是SMDC所有開發活動中不可或缺的一部分。即使新冠疫情持續更久,各個項目中的居民仍能輕松滿足日常生活需求。

至於SMDC(SM Development Corporation)則是SM集團旗下專門負責房產開發的子公司,經過數十年發展已形成鮮明的特色——圍繞SM購物中心進行綜合開發(包括辦公、商業和住宅)。由於購物中心普遍選址於城市主要的中央商務區和交通樞紐附近,即城市中人氣旺盛區域,因此SMDC的住宅項目位置優越,根本不用擔心周邊配套問題。可以說,選擇了SMDC的住宅,就等於擁有了快捷、周到、便利的現代都市生活。在菲律賓,SMDC率先提出並踐行這個開發理念,當之無愧地成為當地房產龍頭!

今年年初爆發的新冠疫情肆虐全球,菲律賓也為此有過較長的封鎖期。不過,此次大封鎖在客觀上印證了SMDC “以購物中心為中心”的生活方式的成功與重要!盡管與外界“隔絕”,但在SM Prime的支持下,在所有SMDC開發的社區中,居民們都可以輕松、安全地從自帶的商業場所或相鄰的SM購物中心獲得日常所需的各項物資和服務,包括雜貨店,藥房,服務中心和ATM,日常生活基本不受影響。SMDC開發的社區成為“功能完善、快捷便利”現代社區的典範。

房產龍頭SMDC開發眾多的優質房地產項目皆兼備位置、功能和外觀的優勢。圖為亞洲購物中心(Mall of Asia)大型預售公寓項目Sea Residences,2臥1衛房型僅售約¥ 310萬。
SM集團屢次被評為菲律賓最佳企業——本次新冠疫情來襲,SM集團也展現出極大的社會責任感,全力協助預防和控制,並提供大批預防物資。

盡管有新冠疫情影響的因素,但今年2020年第一季度SMDC集團的收入從去年同期的93億比索增長至114億比索(約合人民幣16億),漲幅達23%!這也表明,當前彙集了諸多優勢的菲律賓房產市場(主要是馬尼拉),已成為海內外買家重點關注的焦點,想要投資海外市場的您,可千萬別錯過了!欲了解更多菲律賓市場和SMDC的投資項目信息,請移步到居外網上的SMDC by Franie Maguinay專頁,也歡迎撥打+971 56 115 3279咨詢。

 


撰文:Echo Liu

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

外匯那些事兒,你以為你都懂了嗎?

出國旅行、留學、移民等等,離不開購彙,有外幣收入、來華旅游的、在中國境內買房的境外人士,更關心結彙,外彙那些事兒,在日常生活、投資中必不可少。

朋友們,如果你還是個外彙傻白甜,是時候升級你的知識儲備了,讓我們帶你升級打怪,快速通關外彙那些事!

的邁不過那道檻?

人人都知道那條每人每年等值5萬美元的外彙限額規定,今年用不完明年也是重新計算。

那麼,對於留學、移民等對外彙有需求的人,如果有超過5萬美元的結售彙需求怎麼辦? 境內、境外個人適用的情況有什麼不一樣、是不是一視同仁?

別慌,如超過年度總額,按照規定提供相應的證明文件也可以進行辦理,只是針對個人境內/境外身份的不同,適用的經常項目也有所不同。如果您有外彙相關的需求,但是對復雜的流程、業務所需文件不甚了解,別再“聽說”,找大華銀行就對了!

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外彙常見名詞小百科

  • 購彙:用人民幣購買外彙。

  • 結彙:把手持的外彙賣掉,換成人民幣。

  • 經常項目:常見的是留學、旅游、贍養款收支等,不予限制。

  • 資本項目:常見的有境外買房、證券投資、買分紅類保險等,都不允許。

 

溫馨提示:

  1. 境內個人:指持有中華人民共和國居民身份證、軍人身份證、武裝警察身份證的中國公民。
  2. 該些購彙需求為資本項目項下外彙需求,不適用於便利化額度,需遞交相關材料。
  3. 境外個人:指持有中國護照和境外永久居留證、港澳居民往來內地通行證、台灣居民往來大陸通行證、外國護照或外國人永久居留身份證、外交人員證、行政技術人員證、國際組織人員證三類證件的外國公民。
  4. 文中我行或大華銀行系指大華銀行(中國)有限公司。
  5. 我行外幣兌換業務辦理時間:工作日9:30-16:00。
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柬埔寨房產投資最強攻略(一)外國人產權與房產類型

如何在金邊購買公寓?

在外國投資的世界裡,柬埔寨往往不受關注。許多人傾向於視它為一個飽受戰爭蹂躪的小國,在人口、財富和發展方面落後於鄰國。然而,這個前沿市場實際上是亞洲最適合房地產投資者的地方之一。它的經濟規模雖小,但很有彈性,而且這個國家20多年來沒有經歷過經濟衰退。

金邊位於這一驚人增長的中心,吸引了國際商業的關注。許多人將其與30年前的曼谷相提並論。鑒於曼谷的爆炸性增長,投資者應該注意。這座城市還以其熱鬧的街頭市場、令人驚嘆的法式建築和歷史悠久的寺廟吸引著外籍人士。鑒於這種吸引力,精明的投資者開始湧向金邊,以驚人的低價購買有利可圖的房地產。

外國人通常購買兩種類型的房產——商鋪公寓(店屋)和住宅公寓。鋪面公寓通常可以進行裝修、出租和轉售以獲得豐厚的回報。而公寓住宅則沒有那麼高的利潤,但它們更容易擁有和維護。因此,本指南的重點是公寓住宅單元,而不是其他類型的房產。

外國人在柬埔寨的房產所有權

柬埔寨是東南亞少數幾個讓外國人擁有財產相對簡單的國家之一。事實上,它可以說是整個地區最國際投資者歡迎的國家。

進入柬埔寨並在那裡建立一個企業是簡單而有效的。一年的簽證只需要250美元和幾天的時間,而且柬埔寨的企業可以有100%的外資所有權

柬埔寨金邊Royal Platinum公寓項目,由柬埔寨和新加坡上市的開發商HLH & Royal Group共同開發。項目坐落在高檔的Toul Kork,有豐富的設施,包括國際學校、購物、美食、娛樂等。2臥1衛的房價僅約¥ 70萬。點圖查看房源詳情

購買房地產可能會比較復雜,這要看您要找什麼。外國人可以很容易地購買公寓單位的分層產權,所以許多人傾向於這些發展項目。

對於其他類型的房產,法規變得更加復雜。外籍人士必須通過柬埔寨的土地控股公司或公民購買這些房地產。

此外,柬埔寨對土地和建築物使用“硬”和“軟”的混合產權。硬產權是正式進入國家政府土地登記處的。另一方面,軟產權則在地方政府登記。

應該購買住宅公寓還是商鋪公寓?

想投資金邊房產的外國人通常會考慮兩種選擇——標准公寓或商鋪公寓。

接下來我會詳細說明,金邊公寓的價格可能過高。在某些地區,市場甚至已經過飽和。公寓的回報率並不總是最好的——尤其是與裝修商鋪公寓的收益相比。

舊殖民建築中未裝修的單位可能是新公寓價格的一半,面積的兩倍。如果您願意投入一些額外的工作(法律和其他方面),您可以從出租或出售翻新的商鋪公寓獲得高額回報。

然而,柬埔寨的外國人所有權法律使得購買商鋪比公寓更困難。外國人可以直接擁有公寓,但要想擁有其他房產,他們必須擁有一家土地控股公司。

鑒於這種繁文縟節,你應該考慮你是在尋找一個住宅還是投資。店屋的購買和裝修都需要時間、精力和投入;公寓的回報率可能較低,但作為外國人,他們更容易購買和擁有。

 

編譯自Invest Asian

馬來西亞“第二家園”拒簽率達90%!哪些人的申請會被拒?

馬來西亞政府已經暫時凍結了第二家園項目。目前所有的新申請案都遭擱置,也沒有確切的重啟日期。這是不到兩年內,馬來西亞政府第二次宣布暫停第二家園項目。

馬來西亞政府宣布,要對項目進行調整及改進,初步計劃2020年12月重開同時政府也強調了項目的重要性,臨時的凍結不會對2019年世界上最火的投資簽證帶來不好的影響。

馬來西亞第二家園顧問聯合會的代表表示,2019年9月和11月之間的申請案90%都被拒掉了,沒有任何理由或者說法。2019年之前的拒簽率一般在10%左右,所以2019年超高的拒簽率令人費解。

“當我們聯合會的會員們突然收到這麼多拒簽信,他們非常吃驚。拒簽沒給理由,也不允許申訴。” 馬來西亞第二家園顧問聯合會主席Lim Kok Sai 告訴《馬來西亞星報》記者。

馬來西亞第二家園主申請人批准量(圖:投資移民知情者)

首先,我們需要強調一點,就是按照馬來西亞政府指定的條件去辦理第二家園簽證,就肯定萬無一失,就算面對各種不同材料被抽查,也可以輕松應對。

但對於為什麼會被拒簽,之前一直都沒有一個具體的官方詳盡說法,直到特別行動組的來臨。好了,我們來了解一下具體都是什麼原因會被拒簽,也好不去犯這些低級的錯誤。

1. 護照有效期不足6個月

申請時,就算有效期有1年,整個材料准備階段,直到審核期,1年往往是不夠的。這個也能被拒簽的話,代辦公司有很大責任,因為准備申請表格時,我們代辦公司是除了需要填寫輸入護照到期日期,也需要多次審查材料的!

這次最多被拒簽的理由就是護照有效期不到6個月,大家千萬要注意啊!

2. 同時申請多個二家簽證

馬來西亞第二家園簽證分東馬和西馬,如果申請東馬(比如沙巴)的二家後,又去西馬遞交材料,這個在系統裡會出現兩份申請,肯定會被拒簽的!打算在那裡定居就申請那兒的第二家園吧,想太多反而得不償失。

3. 申請者被列入黑名單

馬來西亞是個安全的國家,如果進入了涉及國家安全的黑名單,無論是逾期逗留記錄,甚至是國際犯罪問題,還是無犯罪記錄作假,這個都不可能拿到第二家園簽證的。

4. 申請者持有學生簽證

持有學生簽證,是無法申請第二家園簽證的。第二家簽證是給在國外有工作和收入的外國人申請,需要證明馬來西亞境外有超過1萬馬幣的月收入,試問一個在馬來西亞留學的學生如何可以達標?

5. 申請者持有短期專業簽證

這是發給外國人到馬來西亞做培訓師用的,這個簽證不超過12個月,和上面學生簽一個道理,目前人在馬來西亞工作,怎麼證明收入來自境外呢?不合理。

6. 照片不清晰

請大家不要在家裡自己拍照打印照片。證件照還是請到專業的攝影公司拍吧,我們需要藍底3.5cm*5cm證件照,不要帶眼鏡,不要帶帽子。因為照片而被拒簽,真是欲哭無淚啊!

還有其他原因比如:定期存款,流水賬單,在職公司不存在,都是拒簽的原因。

不要相信不實宣傳,如:拿督級老板,走後門、有特權!

無需銀行流水、無需存款證明、無需無犯罪記錄證明,說不需要這些材料或可以幫助作假都是錯誤的。

欲了解更多有關馬來西亞“第二家園”的申請條件,請閱覽【居外百科︱馬來西亞我的第二家園】。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成,旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據,以促進交易達成,居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡,共有6000名房產經紀人,分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台,擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售馬來西亞房源,或致電 400-041-7515 諮詢馬來西亞移民、留學或房產投資的機會。

 

綜合整理自投資移民知情者、CYMM2H
責編:Zoe Chan