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日本房產投資終極指南（六）在日本買房是好的投資嗎？

日本的問題也不少。21世紀的日本，GDP增長率停滯不前，地緣政治問題層出不窮，這對日本來說是個沉重的負擔。當然，如前所述，日本也正在經歷長期的人口危機。這種趨勢最起碼還將持續一代人的時間，對日本房地產市場的影響比什麼都大。

那麼，在日本購買房產是一項好的投資嗎？這完全取決於您在哪裡購買，以及您的投資目的和動機。

如果您是在東京的中心區之一購買房產，那麼人口減少對您的影響不會太大。在可預見的未來，大量的外籍人士和本地人都會繼續想在東京生活，以獲得工作機會。

或許日本並不是亞洲最佳投資地，但沒有其他地方比得上它。這可能已是足夠的理由在這裡購房和生活，這取決於你自己的個人目標。

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另一方面，在北海道擁有土地，即使最低入手價也較低，風險也大得多。即使是在廣島、和歌山這樣的二線城市，您也可能會受到誘惑，以少於10萬美元的價格“擁有日本的一部分”。要知道，這也很可能是一個升值潛力有限的價值陷阱——潛在的租客很少，如果您需要出售您的資產，也可能沒有人願意購買。

很多外國人也喜歡日本的文化，除了投資潛力外，他們也想擁有房產，這樣就可以輕松地在這裡生活。如果您的主要目的只是因為喜歡日本而想在日本長期生活的話，不要讓我們告訴您在哪裡買房。

您要明白，在這種情況下，您主要是買一個在日本生活的地方，而不是投資。可以說是購置第二居所、追求一種生活方式，一個小天地，但並不是實現高收益的上乘方法。特別是與您在亞洲的其他投資選擇相比，甚至與日本國內的其他地方相比，更是如此。當您在海外投資時，機會成本始終是一個因素。

 

編譯自Invest Asian

【視頻】馬來西亞 – 跨境買家購房指南

2018和2019年，馬來西亞位列中國買家最喜愛的海外置業目的地第六名，是什麼讓它如此吸引中國買家？為什麼說馬來西亞是一個理想的居住和投資之地？在馬來西亞，哪裡最受中國買家歡迎？

居外購房指南，給您所有答案。

 
 

日本房產投資終極指南（三）東京購房好區

日本是一個擁有超過1.2億人口的大國。因此，在日本有數百個不同的地方可以購買房地產。從東京、大阪等特大城市，到幾十萬人口的中等城市，再到農村，不一而足。

在本指南中，我們將涵蓋日本四大都市圈——東京、大阪、名古屋、札幌。包括福岡或那霸在內的小城市不會涉及，也不會涉及日本的農村。

請記住，日本薄弱的人口結構將不可避免地對房地產需求造成壓力。全國人口的減少需要幾十年的時間才能影響到東京和大阪等全球商業中心。然而，小城市已經感受到了負面影響。

正因為如此，我們不建議在日本主要城市以外的地方購買房產。由於日本人口的急劇減少，你幾乎肯定會受到低入住率和價格停滯的影響。

位於以下各城市的房地產在2020年代應該會有一定程度的升值。但是，對於2020年代以後的房地產市場，以及日本的小城市，我們不做任何推薦。

東京

東京擁有3000多萬人口，是目前世界上最大的都市圈。因此，東京擁有比地球上其他地方更多的住房選擇也就在情理之中了。

坦率地說，在一篇文章中涵蓋所有東京地區是不可能的。我們的指南是關於在日本購買房產的，而不僅僅是東京，你可以用東京這樣規模的城市的信息填滿多本書。

如果我們把東京的所有信息都寫出來，那麼就沒有時間來介紹日本其他的房地產市場了。

以下將東京的概況分為四個部分。新宿、澀谷、港灣、千代田是歷史上被認為是東京的中心區——它們是我們指南的第一部分。

同樣，東京的一般東、西、南區也有一節。西東京由中野及其周邊地區組成，東區則是中央區及其他地區。千代田和澀谷以南的地區被定義為東京的南區。

雖然橫濱嚴格來說是獨立的城市，不是東京的一部分，但也包括在這裡。畢竟，它大部分被大鄰居的密集城市擴張所吞噬。比起成田機場，橫濱更接近東京的中心地帶。

東京及其23個特別區的地圖。值得注意的是，東京的首都圈明顯比東京本土大。東京市內居住著900萬人口，而東京都市圈內大約有3200萬人口。

新宿/澀谷/港灣/千代田（東京都中心）

東京中心三區的房產價值仍然遠高於全國其他地方。而且這裡的市場動態與其他城市完全不同。

關於在東京市中心擁有房產的好消息是：無論是商業、住宅還是其他，你可能不會受到任何需求不足的影響。

日本整體人口減少，對於供應有限的黃金地段、備受追捧的街區的房地產來說，這不是問題。像新宿和千代田這樣的地方，後者包括六本木山（東京的 “比佛利山”），永遠不會缺少租客。

壞消息是什麼？東京市中心豪宅的租金收益率很低，你要支付每平方米1萬美元以上的房價。

在東京市中心購買房產，雖然可能是一個不錯的“戰利品資產”，但絕對不是一個最佳投資。你可以考慮向東京的外區看齊，這些地方到市中心往往只需十幾分鐘的路程。

中野/杉並/西區

如果您想尋求合理的價格和中心位置的組合，東京西區可能是購買房地產的好地方。

例如，中野區是一個非常中心的位置。乘坐地鐵到新宿只需10分鐘左右。然而，這裡的房價卻只有東京內區的一半左右。

國分寺、武藏野、秋島等遠離東京中心區的地區，房價更便宜。

這些地區基本上是東京都內的通勤城市，讓工人們用方便來換取實惠。預計這裡的房產價格約為5000美元（每平方米）。

不過，從投資者的角度來看，在東京市中心以外的地方購買房產，是要冒長期風險的。如果日本大城市的人口減少，“臥室社區”的入住率將首先受到影響。

中央/台東/東區

嚴格來說，中央區和台東區並不在東京的三個中心區之列。但是，與新宿和澀谷相比，這兩個地區的交通同樣便利。

特別是中央區和台東區，如果您經常往返於東京成田機場，那麼這兩個地區是最合適的。從上野站出發的京成Skyliner是東京市中心和主要機場之間最快捷的交通方式。

從位於台東區的上野站出日本，比在市中心附近的其他地方更容易。包括東京站等競爭性的交通樞紐。

江戶川區雖然距離稍遠，但也越來越受到外籍人士的青睞。從江戶川區到東京市中心大約20分鐘的路程。但與東京CBD相比，江戶川區的房產價值仍然較低。

在東京江戶川區購買一整棟房子的價格比在新宿購買一套小公寓的價格還低。在東京市中心以外的地區，房地產價格明顯便宜，而且更容易買到。

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品川區、太田區、南區

南區是東京都內交通便利性和經濟性兼備的地區。與東京東部和西部一樣，在這裡購買房產的價格是澀谷和千代田等中心區的一半左右。

此外，值得一提的是，如果您經常出差或離開日本，東京南區是最方便的居住地。因為你從東京羽田機場開車或坐地鐵就能到。

羽田機場是都市圈第二大機場，比成田機場明顯更靠近市中心。羽田機場被當地人普遍認為是東京最容易出國的機場。

在日本購買房產的外國人應該考慮東京南部到羽田機場的交通便利性，以及其相對較低的房產價值。

橫濱

雖然橫濱在幾十年前就被同化為 “大東京都市圈”，但橫濱絕對是自己的城市。事實上，它是日本“”真正的”第二大都市圈，而不是大阪。

橫濱的房地產價格遠低於東京本土。在橫濱，土地價值平均徘徊在每平方米25萬日元（約合2500美元）左右。相比之下，許多東京郊區的土地價格都在50萬日元（約5000美元）以上。

面對現實吧。橫濱的房價不會比東京貴，也不會比東京好。同樣，即將到來的人口減少將影響日本郊區、鄉村和二線城市的房地產，而不是影響東京中心或大阪。

無論如何，在整個2020年代，你仍然可以在橫濱房地產市場上賺錢。而且這個城市有很多理想的街區，升值潛力很大。

尤其是橫濱現在正有大量的中國投資湧入。東京本身連唐人街都沒有，房地產價格仍然是其兩倍。相比之下，橫濱價格便宜，如果你是中國人，更容易交到朋友。

 

編譯自Invest Asian

日本房產投資終極指南（一）永久產權，還可買地！

日本是世界第三大經濟體，是亞洲的主要增長引擎之一。在這裡購買房產意味著你在這個星球上最密集的城市化和最發達的國家之一投資。

不過從經濟上來說，日本目前並不是最亮眼的地方。在過去的30年裡，日本的GDP增長幾乎都保持在3%以下。此外，快速下降的人口將使日本現有的債務困境繼續承受壓力。日本的公共債務現已超過GDP的200%。美國人抱怨“20萬億美元”，但從比例上看，日本的債務問題要嚴重得多。

然而，盡管日本長期存在債務問題，人口減少，經濟普遍停滯，但日本還是一如既往地在重塑自己。自動化雖然最近才成為西方世界的主流討論話題，但從上世紀80年代開始，自動化在日本已經很普遍。每個街角都有自動售貨機，在餐廳通過機器點餐是標准配置。日本的工廠也是機器人和自動化的先鋒，毋庸置疑。這裡的勞動效率比世界上任何一個國家都高。

同時，在日本旅游和購買房產的外國人比以往任何時候都多。這個國家曾經是出了名的難以移居的國家。但是，隨著日本長期的人口問題的加劇，他們已經向世界開放了。日本現在是亞洲第二大以外國人身份購買房產的國家，僅次於泰國。最近在東京的房地產市場上，富有的中國買家尤為突出。這部分歸功於旅游業的繁榮，因為需求上升。當然，人們以旅游者的身份來過之後，更容易在海外購買房產。

日本的簽證法更簡單，舉辦包括2020年奧運會（盡管推遲了）在內的重大活動，再加上人們對全球化的接受程度不斷提高，這將有助於他們趕上21世紀的發展步伐。即使日本在未來100年內也未能真正繁榮起來，不過也請放心——在可預見的未來，日本將繼續保持世界頂級文化、經濟、政治中心的地位。

日本的房地產仍然是一種相對穩定和安全的投資……如果操作得宜。只是不要指望像在柬埔寨或菲律賓那樣，有7%以上的升值或租金收益率。日本是亞洲少數幾個外國人可以擁有土地和房屋的國家之一。因此，作為外國人，在日本購買和維持房屋是非常困難的，特別是如果你不是全職住在這裡的話。

外國人可以投資日本的房地產嗎？

日本不僅允許外國人購買永久產權的房產，還允許擁有土地。當涉及到擁有任何類型的房地產時，您將擁有與日本公民相同的權利——無論是東京的房子還是大阪的公寓。

這在亞洲市場上是一個罕見的情況。該地區的大多數國家只允許外國人購買公寓單位。事實上，大多數地方根本不會讓你真正擁有房地產。例如，中國和越南，除了長期租賃各類房產外，不允許其他任何東西。

正因為如此，日本是亞洲以外國人身份購買房地產最安全的國家之一——至少從法律的角度來看是這樣。當涉及到擁有任何類型的房產時，外國人和日本公民之間幾乎沒有區別。如果你需要注意什麼的話，那就是日本的房地產中介公司。而不是政府或任何與土地所有權保障有關的事情。

 

編譯自Invest Asian

青春、穩健、親商 柬埔寨市場潛力巨大

柬埔寨的經濟增長強勁，從2011年至2019年，年增長一直維持在至少7％。根據柬埔寨國家銀行，該國去年的海外直接投資（FDI）增長12％至36億美元，其中來自新加坡的投資額占6％。柬埔寨雖具備親商環境，但法律和條規正處於形成的過程，有些現有條規的局限性也高。因此，進軍柬埔寨的外國企業，大多尋找可信賴的當地伙伴進行合作。

金邊獨立碑前的回旋處車水馬龍。（圖片來源：聯合早報 – 林澤銳攝）

柬埔寨首都金邊是湄公河畔的城市，這條歷經了壯闊歷史的河流曾經目睹這個國家的苦難，但現在也正在見證它開始穩步地發展，以及新與舊的迅速交替。

隨著外來直接投資逐年上揚和旅游業的日益興盛，柬埔寨房地產發展領域也相應活躍。單在2018年，獲批准的建築項目有2867個，總值52億美元。　

正因為柬埔寨的這股城市發展勢頭，讓勇於嘗試的新加坡建築事務所Create Architecture，有機會走出國門大展拳腳，接下他們在本地沒有機會承接的大規模項目。

該公司打從2015年成立就一直放眼海外，積極進行行銷，隔年因接下金邊的服務公寓兼酒店項目Lumiere Residence的設計工作，而打入柬埔寨市場。該項目從2016年動工，去年初竣工，有166個單位。

Create Architecture合伙人許乃彥接受《聯合早報》訪問時指出，金邊具有龐大潛能，提供了公司很多不同的機會，包括有機會參與一些在新加坡或許比較難承接到的項目。

另一名合伙人陳炳輝則指出，項目剛開始時，公司三名合伙人也有點擔心到底可不可以做到，後來項目順利完成，這提振了大家的信心。他說：“一旦你衝破了界限，就會追尋更高目標，我們擴大了自己的疆界，開始去探索未知的領域。”

公司通過密切的合作關系建立信任，但也須說服當地客戶接受自己前衛的設計理念。

去年中，公司也完成了第一個商業廠房項目。該項目占地3.7公頃，位於未來的新機場附近。

由於獲得好口碑，Create Architecture陸續接到多個新項目，包括擁有1680個單位的一個住宅項目、一個服務公寓，以及兩個酒店項目。目前，合伙人每一兩個星期都會到柬埔寨視察。他們計劃於今年內在當地設立辦事處。

負責緬甸、泰國、柬埔寨及老撾市場的新加坡企業發展局區域主管梁清玲認為，柬埔寨具備讓外商進駐的潛力。首先，柬埔寨擁有親商環境，新加坡企業對當地的興趣提高，部分也是基於這個因素。

外國人可持公司100％股權 也可避免雙重征稅

例如，當地政策允許公司的所有權可以100％由外國人持有。此外，新加坡同柬埔寨也有避免雙重征稅協定。

其次，柬埔寨政府正在探討推動經濟增長的多元化。過去推動國家經濟發展的行業主要是服裝業和旅游業，但當地政府如今把更多精力投入發展包括服務和數碼領域。例如，柬埔寨已宣布，打算在2023年之前轉型為數碼經濟體，企業可以掌握機會和先行者優勢。

此外，柬埔寨擁有龐大的年輕消費市場，1600萬人口的平均年齡是24歲。

在東南亞區域，柬埔寨是城市化速度最快的經濟體之一。隨著金邊等地發展，對能源管理和城市方案等將有需求。

梁清玲說：“由於海外市場的運作環境不同，尋求海外發展的公司應該做好功課和做好充足准備…… 企業應該同懂得駕馭商業環境的當地伙伴合作。”

新加坡發展商豪利控股（Oxley Holdings）就因為結識了柬埔寨的商業伙伴，才決定在2014年進軍當地市場。

豪利控股執行主席兼總裁陳積光接受《聯合早報》訪問時說，他於2013年中到柬埔寨暹粒，原本為參與慈善工作，卻認識了柬埔寨房地產巨頭Worldbridge集團主席禮德謝（Oknha Rithy Sear）和新加坡商人，他們在當地都擁有土地。

之後，陳積光利用半年時間觀察柬埔寨市場，看到金邊許多爛尾樓，不免感到擔心。

年輕人口龐大 且具消費能力

不過，他也發現當地市場的潛力。“柬埔寨的有龐大的年輕人口，他們現在大多數也會講英語了，也會講一點華語。我也看到很多中國大陸的商人和游客，一些國際和新加坡品牌也入駐當地。”

有意思的是，堵塞的交通讓他察覺到路上有不少新款汽車。這一切證明“柬埔寨有一定的消費者和房地產投資者。”

公司的第一個大型綜合項目The Bridge在2017年竣工。當中有居家辦公SOHO單位，也有公寓住宅單位，已全售罄。

第二個大型綜合項目The Peak則還在興建中。該項目共有55層樓、高230米，一旦竣工預計會穩坐金邊最高建築的寶座。項目包括兩座住宅大樓和一座商業大樓，不僅將迎來香格裡拉酒店，商場也將由首次進駐當地的凱德集團管理。

豪利控股在金邊發展的第三個項目是有地住宅The Palms，銷量不俗。

The Peak項目現正在居外網上出售。永久產權，設有豪華住客會所，建築面積65平方米的1臥1衛，只售約¥ 180萬（點圖查看項目詳情）

談到在柬埔寨所取得的成功，陳積光認為當地伙伴扮演重要角色，除了向當地富裕人士說明豪利強項，也努力推售項目。他有感而發：“出外靠朋友，在別人的國家，最重要的是找到真正跟你有同感、期望也一致的伙伴。”

不過，陳積光已意識到市場有供過於求的跡像，因此將會放緩在當地發展第四個項目的計劃。

盡管柬埔寨今年的經濟增長可能放緩至6.9％，但它仍是東南亞最快速增長的經濟體之一。不過，可能對經濟增長構成下行風險的一個因素是，柬埔寨主要出口伙伴歐盟，可能撤銷對它的貿易准入優惠。

柬埔寨有許多年輕人，1600萬人口的平均年齡是24歲。（圖片來源：聯合早報 – 林澤銳攝）

開銀行也為專業操守立標准

經濟發展和中產階層崛起，帶動對銀行服務的需求，促使本地企業進駐當地推展業務。

總部設在金邊的輝立銀行（Phillip Bank），服務對像多數是柬埔寨人，它是新加坡輝立資本旗下的公司。

銀行2009年投入運作，此後以收購和投資活動加強銀行業務。它最近剛獲得柬埔寨政府的批准，同當地一家微型貸款公司KREDIT Microfinance合並，分行從六個增加至89個，成為在柬埔寨分行網絡第三大的商業銀行。它也經營一般保險和人壽保險業務。

輝立銀行董事兼股東代表王重奮接受《聯合早報》訪問時說，合並後銀行擁有廣泛的貸款客戶，最低的是個人貸款每月約2000美元，最高的貸款是七至八位數美元。貸款者的類型廣泛，有微型企業、中小企業和大型企業。

談到該銀行的緣起，輝立資本執行主席林華銘當年到柬埔寨考察，對於微型貸款既能做好事，又能是一門能夠做得好的生意感到樂觀，因而進入當地市場。

王重奮認為，親商環境、“不完美的市場”、年輕人口，以及穩定的政治，有利於該銀行的業務發展。

至於在柬埔寨經商的挑戰，他認為有些條規可能過於局限，但表示可以理解當局為了要達到較高審慎標准的需要。

另一項挑戰是當地人的專長，還追不上經濟和銀行領域的快速發展，使得輝立銀行必須聘請外來人才。

王重奮也對不良風氣進行整頓，在接管銀行的兩年內開除六七名對貸款收取佣金的員工。“我們必須為當地員工樹新標准，讓他們了解哪些是不可接受的行為。”

推進金融科技提供虛擬銀行服務

接下來，公司將為零售客戶重新啟動移動銀行服務，以及預計在一年內推出面向企業的互聯網銀行業務。

另一方面，新加坡一家小型金融科技公司，也通過提供科技服務，在當地金融市場尋求發展機會。

該公司的專長是提供科技方案和服務，包括數碼識別、生物識別和圖像處理、支付解決方案、自動化、數據分析和智能卡。

Adera Global集團總裁王瑞隆受訪時說，公司為柬埔寨國內最大銀行愛喜利達銀行（Acleda Bank）提供虛擬櫃員機（virtual teller machine）和定期存款機，第一階段會先設置超過50台機器。

他說，該公司屬於正在增長的小型公司，因此只打算在自己熟悉的市場發展，目標市場是中國與柬老緬越泰（CLMVT），如今在中國和越南已有業務。

公司入駐越南後，派銷售人員到柬埔寨考察，發現柬埔寨有許多外資湧入，而到處都有基礎建設和房地產的建造工程，適合公司到當地發展。

Adera將在銀行總部設立一個平台，管理和監督設於分行的這些機器。未來，公司也將協助該銀行推動數碼付款。

柬埔寨拼搏生存指南

（圖片來源：聯合早報）

1. 盡管外資公司可完全擁有一家企業，但要進入柬埔寨的新加披企業應該考慮同可信賴的當地伙伴合作。

2. 出席企發局的工作坊和講座，了解更多市場機會。

3. 同大企業交涉時，應花時間同主要決策人建立聯系。

4. 盡管美元是當地商界實際使用的貨幣，但應盡量使用柬埔寨瑞爾，這將有利於管理支出。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售柬埔寨房源，或致電 400-041-7515 諮詢柬埔寨房產投資的機會。



來源：聯合早報
編譯：Zoe Chan

EB-5限制寬松 專家拆解投資移民美國3大優勢

近年中國香港再掀移民潮，很多人為了下一代選擇移民，美國名校林立，加上生活環境理想，一直是熱門之選。美國借貸中心（American Lending Center）香港辦事處業務總監黃榮傑（Tony）指，美國對比其他英語系國家，投資移民金額較低，亦無學歷或技能要求，建議港人透過EB-5計劃移民美國。只要選對移民項目，最後所花的費用是絕對超值，由移民公司的移民律師提供專業意見及協助，想達成移民美國的夢想並非難事。

美國為何一直都是熱門移民國家？

1. 教育優良和就業機會豐富

Tony在美國居住多年，妻子及子女都在當地工作和讀書，他認為美國有利子女教育及發展。“美國擁有多所聞名國際的學府，有來自世界各地的尖子，教育體系多元化，子女畢業後能成為各行各業的精英。”

他又指不論是科技、工商或創意藝術等，在美國都有龐大發展空間及就業機會。當地大部分企業都重視求職者有沒有‘身份’，即是否可合法長期留居美國。這點是不少父母送子女到外國留學時沒有想到的。若你持有綠卡，在當地便可以合法長居身份求職，工作機會自然更多，有利事業及下一代的前途及發展。

申請者的配偶及21歲以下的未婚子女可同步取得綠卡，移民到美國， 子女可入讀當地的免費公立學校，更能以名額更多的本地生身份報讀大學，可申請政府的助學金，而大部份獎學金只是給本地學生申請。只要選擇有信譽，永久綠卡批准率及退回投資款比率高的項目，子女所花的教育開支遠遠低於留學生的學費及其它支出。

2. 完善醫療體制

除了優良教育和豐富的就業機會，美國政府著重國民的身心健康，Tony表示每個州份都有不同的醫療福利。此外，隨著“奧巴馬醫保”（Obamacare）落實，美國醫療保險申請限制大幅減低，不會因為本身健康問題而不受保，保障當地人的健康，確保得到適當的醫療服務。

美國政府亦有為兒童和長者提供更多的醫療保障，可謂相當完善。

3. 稅制簡單，避免重覆交稅

Tony直言很多人不太理解美國稅制。“事實上，美國比其他傳統熱門移民國家，如鄰近的加拿大，稅收相對較低，而且個人入息稅為遞增稅制，申請人的負擔其實比想像中輕。”

根據2019年的新稅法，兒童免稅額亦有所增加，由每名17歲以下兒童1,000美元提高到2,000美元，納稅人更可為18歲至24歲的家屬申請500美元的免稅額。“對於有子女的家庭，美國由2019年起變得更加吸引，而且中國香港與美國有稅務協定，在香港已繳交的稅款可在美國扣減，避免重覆交稅的問題發生。而美國綠卡居民或公民如在報稅年度於海外居住330天或以上，個人收入免稅額更高達105,900美元。”

在芸芸移民美國的方法中，如何選擇？

EB-5投資移民 只需90萬美元！

Tony表示EB-5投資移民簽證計劃已設立超過20年，用意是吸引外資，振興美國經濟並提高就業率，最近美國總統特朗普對移民政策發出的行政命令更指明不會限制投資移民，因為投資移民是有利當地的就業和經濟發展。

“投資移民申請條件及過程非常簡單，只要投資90萬美元，並確保相關投資項目能為當地人創造10個全職的工作機會即可。而且，如果選用資質優良的地區中心來投資，投資人可以完全使用間接就業，從而避開了聘請員工的繁瑣和壓力。”申請人只需證明投資的資金屬個人資產，而且是合法來源，例如來自物業按揭或家人贈予均可。

中國香港出生的申請人不用排期

此外，由於EB-5投資移民目的是吸引外資，申請人無需通過任何測試，即使不懂英語及沒有特別技能亦可申請。其他國家大多設有一堆投資移民所需條件及限制，EB-5卻沒有年齡限制及工作經驗限制等，比起其他英語國家寬松得多。以英國為例，英國投資移民需要200萬英鎊，而澳洲創業投資移民需要至少投入150萬澳元。

“申請人在通過領事館約見作簡短的面試後，即會先獲發移民簽證，半年內以此簽證入境美國便可獲得有條件綠卡（兩年），不用坐俗稱‘移民監’亦享有與永久綠卡同等的公民福利，兩年後申請永久綠卡。”

值得一提的是，申請人只要在香港出生並持有香港身份證，申請移民美國則不用排期，相比中國內地或其他東南亞地區的申請人更快獲批綠卡。而美國移民局今年3月份在審批案件程序上會實施新措施，會優先處理非排期國家或地區的案件，對香港出生的申請人相信是好消息。再者，美國沒有限制雙重國藉，日後入藉為美國公民仍可保留香港永久居民身份。

Tony提醒，申請人必須了解自身背景的優勢，針對自己及家人的需求來計劃移民，當中需要大量資料搜集及經驗分析，建議最好尋求專業顧問協助。

 


來源：香港01
責編：Zoe Chan

5月詢盤量急升57%！居外IQI執行主席暢談希腊購房移民近況

居外IQI執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，中國買家對希腊房地產的興趣在5月份強勁反彈，黃金簽證申請可能在今年最後一個季度出現激增。

這一消息是在希腊越來越擔心中國投資者因疫情而導致的需求下降，將嚴重影響因經濟高度不確定性而導致國內需求仍然疲軟的房地產市場。

奇米爾在接受GreekGuru.net采訪時表示，由於中希兩國之間的聯系更加緊密，以及希腊黃金簽證項目的吸引力，海外房產平台居外網 Juwai.com的中國投資者對希腊的興趣被證明是有彈性的。

“希腊的親中、親投取向是吸引中國人到該國投資住宅地產的重要因素。中國消費者認為，兩國良好的關系和參與一帶一路倡議是長期投資和居住的保證，”他說。

中國買家一直在推動希腊黃金簽證項目的需求，該項目在2019年的增長率創下新高。投資換居留計劃的有利條件，以及該國十年經濟危機帶來的低房地產價格，被認為維持了亞洲國家投資者對希腊資產的興趣。

上個月，居外網上希腊房屋的買家咨詢量比4月猛增67%，但與去年5月相比下降了26%。

“需求還沒有恢復到如火如荼的狀態，要想從海外完成交易還是很困難的，但中國買家每個月的咨詢量與過去12個月的表現一致，”奇米爾說。

隨著全球各國經濟解封，推動經濟回歸正常，許多房地產市場正在復蘇，但步伐緩慢，因為完成的交易數量仍然很低。據報道，中國的高淨值人士已經開始重拾起疫情前的購房興致，選擇新加坡和澳大利亞等鄰近國家的豪宅。

在希腊，中國買家對雅典市中心靠近雅典衛城的公寓以及Glyfada和Palaio Faliro等海濱地區的公寓情有獨鐘。在島嶼上，他們的目標往往是米克諾斯（Mykonos）、聖托裡尼（Santorini）和克裡特島（Crete）的豪華別墅。

“希腊黃金簽證在中國的富裕家庭中仍有很大的市場。希腊投資簽證所提供的價值可能會將需求從太平洋和加勒比海地區價格較低的項目轉移到希腊。希腊在歐盟申根地區提供免簽旅行和居住。

“去年是黃金簽證迄今為止最輝煌的一年，有近8000名申請人及其家屬獲得希腊黃金簽證。目前，80%以上的簽證獲得者是中國人。該項目以最低的成本為希腊國家籌集了超過30億美元的資金，”奇米爾說。

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奇米爾又表示，由於中國人前往雅典的旅行限制仍在實施，而希腊移民局也因疫情而關閉了一段時間，今年批准的簽證申請數量有所放緩，但需求並未減少。

“至少到目前為止，希腊的公共管理和醫療系統在限制新型冠狀病毒蔓延的表現令人欽佩。希腊每百萬人中僅有約300病例，這使得它對於任何擔心自己或家人健康的人來說，成為一個非常安全、有吸引力的目的地。如果該國保持這種成功，它可以從不幸的國家贏得中國買家的市場份額。美國和英國傳統上吸引了更多的中國投資，但這兩個國家似乎在應對疫情時弄巧成拙。

“中國對希腊黃金簽證的需求並沒有降溫，盡管今年的審批速度大幅下降。受疫情影響，各辦事處自2020年3月11日以來一直處於關閉狀態。不過，希腊政府更已積極主動地進行了一些改革，將減少一些不必要的繁文縟節。”

奇米爾補充說：“我們預計，當目前與新冠疫情相關的限制解除時，可能在第四季度，申請和批准均將會激增。”

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售希腊房源，或致電 400-041-7515 諮詢希腊移民或房產投資的機會。



來源：The Greek Guru
編譯：Zoe Chan

疫情減退 中國買家仍熱衷於泰國購房

盡管新冠狀病毒大流行導致全球經濟放緩，但中國投資者投資泰國房地產市場的意願並沒有減弱的跡像。中國游客喜歡泰國，在目前的情況下，越來越多的中國游客變成了投資者，將資金投入到泰國的住宅物業上。

房市最大投資者

除了純淨無污染的海灘，泰國還擁有低廉的物價和優質的醫療設施。這些特點，再加上泰國房地產市場板塊有良好的投資氛圍，一直吸引著中國投資者的關注。

該國為老年人提供10年簽證計劃，使其成為退休後置業的首選之地。對於中國學生來說，泰國是最有吸引力的留學目的地之一，他們認為在這裡可獲得大學教育的機會是最好的。

所有這些因素加在一起，這就是為什麼投資者越來越願意投資泰國一些精選城市（包括其首都曼谷）的住宅物業的原因。

雖然泰國的住房市場吸引了所有國籍的人，但它更吸引中國投資者。從中國在泰國的投資主要集中在房地產領域，就可以衡量出這一點。

投資因疫情放緩

突如其來的新型冠狀病毒大流行風靡全球。它於1月初在武漢出現，短短幾個月內幾乎波及全球所有國家。受其影響，大多數國家的政府都采取了封鎖措施，以此來阻止其在社區的傳播，對房地產市場的影響也很重大。

由於世界正在努力應對開發傳染病疫苗的挑戰，專家預測，由於供應鏈的中斷，經濟衰退不可避免。另外，他們也不抹殺經濟蕭條的可能性。

不過對中國投資者來說，幸運的是，中國已經擺脫了疫情最嚴重的時期，正在緩慢而穩定地恢復正常生活。專家預測，由於全球對專家的影響，中國的情況可能會有所放緩，但疫情對中國經濟的負面影響將小於全球其他經濟體。

這就說明了盡管新冠狀病毒危機導致泰國房地產發展放緩，但中國投資者對泰國房地產的興趣卻越來越大的原因。

為什麼中國人仍然想投資房產？

中國投資者對泰國住房物業的濃厚興趣並不奇怪。大體上，這是由一些特定的原因造成的。根據中國專門從事海外房地產交易的門戶網站居外網的數據，泰國一直是中國投資者眼中最受歡迎的購房目的地。

在2019年，中國投資者對泰國的房源詢問量比日本和其他國家的多。另外，中國投資者似乎也忽略了報告中指出的泰國經濟放緩。

有趣的是，據位於蘇梅島的房地產中介公司Samui Exclusive報道，“大部分的詢盤是泰國曼谷、蘇梅島、普吉島、清邁和芭堤雅等熱門城市的單間公寓。”

泰國蘇梅島的全新別墅，擁有3臥3衛2車庫，帶有無邊海水泳池，僅售約¥ 581萬。點圖了解房源

這種興趣激增的主要原因之一是由於泰國的住房市場成本相對於其他國家來說比較便宜。雖然當地一些嚴格的法律禁止投資者以自己的名義購買某些房產，但便宜的生活成本已經足夠吸引了。

與人們認為當前疫情會引起泰國房市，尤其是中國買家的冷淡反應相反，事實恰恰相反。雖然居外網的數據是肯定的，但中國投資者還是期待泰國政府的回應和其房市的動態，以做出下一步的行動。

相關文章：【疫情過後，泰國房產還值得去投資嗎？】

 

關於居外IQI

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來源：Asia Today
編譯：Zoe Chan

居外六月專訪：葡萄牙房地產星級專家分享待客之道

居外六月專訪的兩位星級嘉賓，分別是Livingroup國際房地產首席執行官——若奧·帕加尼·托斯卡諾（João Pagani Toscano）先生，和來自Cruz, Roque, Semião（CRS）法律公司的古斯塔沃·迪亞士（Gustavo Diaz）先生。兩家公司皆位於葡萄牙。

Livingroup為一家葡萄牙控股公司，從事國際業務，擁有多元化的產品組合，包括房地產開發，旅游業和聯合辦公空間。自2012年成立以來，Livingroup不斷擴展其業務範圍，開發了多個基准項目，躋身至房地產投資行業前列。Livingroup代表高股本投資者投資和管理資金已超過8000萬歐元，投資土地占地約50,000平方米。

CRS為一家在葡萄牙成立的提供全方位服務的律師事務所。基於客戶的法律權益，在保證通信機密性的前提下，CRS致力於向客戶提供獨家服務。CRS律師專攻合同法和訴訟以及公司法，並為個人和企業機構（即中小企業，跨國公司，基金會，協會和企業集團）提供跨行業法律支持。

面向中國跨境買家的營銷

若奧：Livingroup專門服務國際市場。國際投資者常有許多不同的要求。我們的一些投資者單純尋求房地產投資，而另一些則有更多需求。例如，中國買家通常希望通過房地產投資獲得黃金簽證。【居外百科｜了解葡萄牙“黃金居留簽證”】

我們公司自2011年就已經在中國開展業務，並與各種中國投資者合作。客戶群遍布北京、上海、成都、重慶和香港。

我們只通過推薦的方式與客戶合作，這使得我們在中國能夠建立起良好的關系網。當一個客戶滿意了，他就會把我們公司介紹給他的朋友們。比如，像在重慶和成都，Livingroup只通過推薦的方式合作。從我們這裡購買房產的人，往往會把我們公司推薦給其他人。

點擊查看Livingroup在居外網上掛牌的精彩房源

古斯塔沃：我認為中國人是葡萄牙最大的投資者。從2015年擔任律師以來，我一直與全世界的客戶合作，但是大部分都是來自亞洲，特別是中國。最近，我們有大量來自中國香港的客戶，過去三到四個月裡，大約有40到50位客戶。不得不說，由於2019年9月的政治動蕩，許多香港買家都對葡萄牙產生了興趣。

CRS在與中國買家打交道方面有豐富的經驗，中國人申請黃金簽證的占比依舊最高。我們對法律制度的了解使我們能夠為亞洲，尤其是來自中國和香港地區的客戶提供所需的一切服務。

面向中國買家的市場旺季

若奧：暑假和中國新年是購買房產最火熱的時間段，這段時間對Livingroup來說非常重要。中國新年這段時期，我們特別繁忙，需要接待那些已經購買了房產的客戶，以及那些要來參觀或者更新黃金簽證的客戶。他們往往也會帶著朋友或者家人一同前來。因此，我們還可以在這段時間內將房產售賣給新客戶。

中國買家最關注的問題

若奧：我這邊的話，大部分的客戶都會詢問公司的信譽，投資價格和葡萄牙的情況。客戶只有對我們放心了，才會再通過我們購買房產。我90%的客戶都是中國人，而且是回頭客。我們公司在市場有良好的業績記錄、口碑好。客戶也可以在網上看到我們的售價，所以他們也很放心和我們合作。

古斯塔沃：從法律角度來看，常問到的問題一般都是涉及到家人及其移民葡萄牙的資格。比如: “ 我兒子已經20歲了，我可以帶他一起過去嗎？或者是，我父親已經65歲了，可以一起過去嗎？還有其它的要求嗎？”

客戶還想知道從獲得黃金簽證到獲得公民身份的流程。大多數情況下，他們一開始會問五到六個問題，隨著談論的進行，客戶還會有更多的問題。我認為對客戶來說，讓他們充分了解自己在做什麼非常重要，畢竟這是一筆金額不小的投資。從法律、個人和商業的角度來看，對他們來說，了解得越詳細越好。我們的工作就是確保他們可以獲得實現目標所需的一切工具。

與中國買家合作時的障礙

古斯塔沃：語言交流障礙！

若奧：是的，我也一樣。我們必須安排一個隨行翻譯。從文化角度講，我覺得葡萄牙文化和中國文化很相似。葡萄牙人喜歡在餐桌上談生意，也為我們的文化、美食和紅酒而自豪，葡萄牙人也很好客。所以和我們合作時，中國客戶也會覺得很舒服。在葡萄牙，他們受到了歡迎，再來的時候還會帶上朋友。

當我們來中國時，也受到了同樣的款待。大部分時間我來中國都不是來做生意，而是拜訪我的客戶。現在他們都已經成為我的朋友了，並且還會把我介紹給他們的朋友，我們會一起吃飯。最後，我們之間的生意更像是在文化、美食與好客的氛圍中展開的交流。這是一種很好的體驗，也是一種不錯的經商方式。

為那些想與中國買家合作的人提供建議

若奧：了解文化差異很重要。大多數的中國買家之前從未去過葡萄牙或者歐洲，所以，有時他們不懂當地的文化。因為他們往往會經歷長途飛行，還要倒時差，在客戶到達的時准備好一切就很重要，要讓他們盡可能地覺得舒適。

當我們談及到中國投資者的時候，談論的都是有不同需求的客戶。與客戶進行了一筆交易後，不能忘了他們。整個過程中我們都需要為客戶提供幫助，尤其是在辦理黃金簽證期間。

當客戶抵達葡萄牙時，服務要細致。我的客戶來自世界各地，當他們聯系我時，他們想和我待在一起，想一起打高爾夫，想出去逛街，一起吃飯，我總是會為他們空出時間。我認為中國投資者真的很喜歡這種服務。我們不僅僅是在售賣東西，更是在與客戶建立友誼。

古斯塔沃：我們在文化上存在很多差異和相似之處，因此了解文化差異非常重要。我認為最好的建議是適應每個客戶並在合理範圍內滿足他們的需求。

探索居外

若奧：我們通過移民和房地產代理找到了有關於居外的信息。我們只直接跟代理合作，從不與中介合作。到目前為止，這是我們第一次參加居外直播研討會。我們也非常開心能以這種方式參與進來，期待9月的路演與居外再次合作。也很感謝居外為我們提供的服務。

古斯塔沃：雖然這是我們第一次合作，但是到目前為止，在直播研討會的過程中，居外提供的多方面支持讓整個直播可以順利進行，我們對此也很開心。我們也意識到正在與一家有著相同價值觀和工作方式的公司合作，這也是為什麼每個參與方都能完美協作。我們真心希望能夠與居外繼續合作。

這種方式也有利於我們與客戶一對一交談。很多時候，客戶無法親自前往葡萄牙與律師們見面並參觀項目，只通過遠程操作或者郵件聯系也並不現實。但是隨著科技的發展，我們還是可以“面對面”交流。我認為這種直播研討會有助於人們保持參與和聯系的感覺，營造出一種親近感。現在，我們也常常會進行直播研討會，幫助各方之間的溝通和聯系。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售葡萄牙房源，或致電 400-041-7515 諮詢葡萄牙移民、留學或房產投資的機會。


英文原文：https://list.juwai.com/news/2020/06/agents-of-the-month-gustavo-diaz-joao-pagani-toscano
編譯：Zoe Chan

6個原因，總有一個令您無法抗拒葡萄牙房產

由於新冠狀病毒大流行，歐洲經過幾個月的封鎖，各地的限制正在逐步解除。這讓歐洲房地產行業開始回暖。

雖然中國政府出台了控制資本外流的規定，中國資本嚴重減少，但一旦病毒危機結束，中國和其他亞洲國家對歐洲房地產的投資均有望增長。

尤其是葡萄牙，已經成為房地產投資的重要目的地。根據普華永道（PwC）進行的一項研究——”2019年歐洲新興趨勢”，其首都裡斯本（Lisbon）排名最高，成為最具吸引力的投資城市。

2019年，葡萄牙一半以上的房地產交易是由外國人購買的，葡萄牙房地產中介公司一直在積極吸引中國和亞洲買家。

根據《南華早報》的文章，中國香港被認為將成為葡萄牙房地產的首要外資來源地之一，因為居民正在尋求歐洲避風港，以躲避自2019年5月以來的社會動蕩。

我們概述了六個原因，為什麼房地產投資者認為葡萄牙是一個絕佳的選擇。

1. 誘人的房價

普華永道的研究顯示，葡萄牙躲過了1996-2007年影響許多歐洲國家的房地產泡沫。因此，葡國沒有受到通貨膨脹物價上漲的衝擊，使得房地產每平方米的價格仍然保持較低水平。

僅僅比較一下，根據德國在線統計門戶網站Statista的數據，位於英國最重要城市的公寓在2019年的價格大約為每平方米21179歐元。在葡萄牙，據葡萄牙新聞報道，裡斯本公寓的價格僅為每平方米2941歐元。巨大的價格差距使得葡萄牙對外國投資者來說是非常實惠的交易。

不過，房價一直在漲。國家統計局（INE）的數據顯示，2018年第三季度住房平均價格上漲了1.5%。根據國家統計局的數據，裡斯本、波爾圖（Porto）和卡斯卡伊斯（Cascais）57%的住房是由外國人購買的。

由於裡斯本的高品質生活和不斷增長的經濟，裡斯本對外國公司和高淨值房產投資者特別有吸引力。這種認為的趨勢正在向國內其他大城市蔓延，這些城市也在吸引買家。

然而，新冠狀病毒危機減緩了這一趨勢。由於全球各國政府為共同抗疫而采取封鎖和限行等措施，人們因無法出行而抑制了看房和現場預約，房地產市場面臨著需求減少。

2. 有利的稅收制度和保護性法規

葡萄牙政府出台了許多稅收優惠政策來吸引新的投資者。這些措施包括：

– 給予外國人“RHN”或非慣常居民身份。這使得RHN持有者在10年內免於繳納所得稅，在職人士則可享受20%的統一稅。

– 沒有財富稅、遺產稅和住房稅。

– 租金無增值稅（少數例外）。

– 對房地產資本收益的免稅，特別是如果收益再被拿來投資的話；

葡萄牙還立法制定了一些保護市場和買家的規則。由於利率、彙率和通貨膨脹由中央銀行控制，因此，投資者的金融風險很低。另一個增加葡萄牙吸引力的因素是購買房產的快速周轉時間——葡萄牙大多數房地產中介公司表示，四個星期就可以把法律文件整理好。

3. 政治穩定，經濟增長

經濟與和平研究所（Institute for Economics & Peace）編制的“2019年全球和平指數（GPI）”報告，將葡萄牙列為過去幾年世界第三大和平國家，僅次於冰島和新西蘭。GPI對163個國家進行了排名，並首次納入了關於氣候變化與和平的研究。

與所有受2007年至2017年全球金融危機影響的國家一樣，葡萄牙也未能幸免。然而，到2017年，由於旅游業和出口行業的發展，該國已經恢復了增長。根據提供經濟預測的在線平台Trading Economics的數據，失業率也有所下降——2019年為6.1%，而2017年為8.8%。

根據《金融時報》支持的新聞門戶網站Sifted的報道，葡萄牙也在拉攏外國人才和投資者，尤其是科技領域。根據金融時報數據服務機構fDi Markets的數據，去年，裡斯本迎來了有史以來軟件和IT領域最多的綠地外國投資，有10個項目，價值7,500萬美元，從而標志著這方面的第六年增長。

該國令人矚目的復蘇也見證了谷歌和亞馬遜等許多國際公司在葡萄牙建立歐洲基地。其他選擇與葡萄牙IT供應商合作的歐洲公司包括大眾汽車和梅賽德斯-奔馳、維斯塔斯（丹麥一家風力渦輪機公司）、農業信貸銀行和法國巴黎銀行。

4. 高租金收益率

過去十年，葡萄牙的游客數量不間斷地增長，該行業是一個強大的增長引擎，支持該國從2008/2009年金融危機中恢復過來，這場危機幾乎使該國陷入崩潰的邊緣。根據INE的數據，2019年共有2700萬游客到訪葡萄牙，是大約10年前的兩倍多。

隨著旅游業的發展，在帶動租金上漲的同時，也導致了出租房源的稀缺。對於擁有房產出租的投資者來說，這是一個好消息，因為他們將獲得高額的租金收入，特別是在旅游熱點地區。

葡萄牙裡斯本1臥1衛歷史建築改造的房產，由14套公寓組成，帶有私人花園。所有公寓均配有齊全設備和全套家具，並獲批准進行黃金簽證投資。點圖查看房源詳情

 

5. 黃金簽證方案

根據葡萄牙移民和邊境服務局（SEF）的數據，自2012年啟動以來，到2019年8月，該計劃已經向超過2萬人發放了簽證（7885名投資者和13364名家庭成員）。

這使其成為歐洲同類項目中最受歡迎的黃金簽證計劃之一。僅通過房產投資，該計劃就吸引了超過48億歐元的資金，這是迄今為止最受歡迎的獲得這一高福利計劃的方式。據SEF報道，中國房產買家一直是追求葡萄牙黃金簽證的領頭羊。

據居外網執行主席奇米爾（Georg Chmiel）介紹，“您只需要投資約56萬美元到葡萄牙房地產，就有資格獲得黃金簽證。2018年，中國人通過黃金簽證項目向葡萄牙投資約3.02億美元。其中10元中有9元進入了房地產。據官方數據顯示，自該計劃啟動以來，中國公民拿下了60%的簽證。中國人通過黃金簽證計劃向葡萄牙投資了約28億美元。”奇米爾補充說，居外網收到的咨詢數據顯示，2019年第二季度中國人對葡萄牙房產的需求攀升了40.4%，是2016年以來的最高水平。

獲得葡萄牙黃金簽證的一些優勢包括在歐洲申根區免簽旅行，以及合法居住5年後有資格申請葡萄牙公民身份。但黃金簽證計劃已經宣布了一些變化。將於2020年底生效的新規定，從2021年起，在裡斯本和波爾圖等大城市購買房產的外國投資者將無法獲得該計劃的資格。

但在調控生效之前，現在仍有機會通過房產投資來把握熱門的黃金簽證計劃。還需要注意的是，這些變化只適用於在頒布日期後提交的黃金簽證申請，不會影響已提交的申請，無論是待審還是正在進行的申請。

6. 抗疫措施更具成效

雖然新冠狀病毒大流行對全球構成了經濟危機，但葡萄牙對危機的管理遠遠優於其他歐洲國家。這為該國贏得了世界旅行和旅游理事會（World Travel & Tourism Council）授予的“安全旅行”印章的第一個歐洲國家的榮譽。

這些協議是由WTTC自己制定的指南，目的是應對新冠疫情對旅游業的影響，增強消費者的信心，使他們覺得一旦限制解除，就可以安全地旅行。

 

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英文原文：https://list.juwai.com/news/2020/06/6-reasons-chinese-attracted-portugal
編譯：Zoe Chan