Category: Finance News

中國工商銀行登陸倫敦證券交易所

12月17日早8點整，作為100億美元中期票據計劃的一部分，中國工商銀行倫敦分行在倫敦證券交易所成功發行了首個國際債券，募集資金3億美元。該三年 期債券為首個中國內地銀行在倫敦證券交易所主板市場發行的債券。中國駐英國大使館經商處公使銜參贊金旭參加了此次在倫敦交易所舉行的啟動儀式。

中国工商银行登陆伦敦证券交易所

倫敦證券交易所首席執行官及倫敦證券交易所集團國際業務發展總監亞迪（Nikhil Rathi）先生表示：「倫敦是世界上最為國際化的金融市場，中國工商銀行倫敦分行在此發行其首個美元計價債券是水到渠成的選擇。該債券的上市不僅具有里程碑的意義，同時也是工商銀行倫敦分行設立的100億美元中期票據計 劃中的一部分，十分令人期待。而選擇在倫敦證券交易所發行該計劃中的首個債券，無疑也表明了領先的中國公司在尋求全幣種全球資本融資時英國的首選地位。」

中國工商銀行倫敦分行總經理陳進女士對此表示：「我們非常榮幸能夠在倫敦證券交易所主板市場發行此次中期票據計劃。這不僅是中國工商銀行的首次嘗試，同時 也是首個中國內地銀行在倫敦證券交易所主板市場發行的中期票據計劃和債券，凸顯英國市場在中國工商銀行全球戰略中的重要地位。」

據悉，倫敦證券交易所在協助中國企業發行股票和債券方面有著優異的往績。目前共有46家中國公司在倫敦上市。此外，還有37個點心債券也在倫敦證券交易所 旗下市場發行，成功募集多達235億人民幣（合24億英鎊）的資金；及7只人民幣合格境外機構投資者（RQFII）交易所交易基金（ETF），包括首個在 歐洲發行的人民幣計價ETF產品。截至目前，這 7只RQFII交易所交易基金在2015年的交易總額已達18億英鎊，累計交易筆數為11,000起。

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（據英中時報）

2016年4月英國加徵印花稅 投資者應對策略全攻略

面對蓬勃發展節節攀升的英國房產市場，不少人衝衝欲動想成為業主，穩賺房產收益。但11月25日，英國財政大臣奧斯本的秋季財報推出：提高二套房和以出租為目的的購房（Buy-to-let）印花稅，這讓一心想積極投身英國房產市場的投資者備受糾結。

二次購房者將多繳3%印花稅

從2016年4月開始，購房出租項目和第二套住房購買者將會多繳納3%的印花稅。當前英國購房出租項目的平均房價為184,000英鎊，按照這個價格，目前投資者需要繳納的印花稅為1180英鎊，但明年4月新政策實施後則需要繳納6700鎊的印花稅，整整增加了5,520鎊。

眾所周知，在英國出售房產是需要繳納資本利得稅的，目前對於資本利得稅的繳納時間是每個稅務年的年底，但是從2019年4月開始，出售購房出租項目需繳納的資本利得稅必須在售出之後的30天內繳納。

今年夏天奧斯本就宣布了針對購房出租的個人所得稅減免政策變化。從2016年4月起，貸款利息將不能作為成本從個人所得稅中扣除，這意味著投資購房出租項目的個人所得稅將會增長20%左右。這三條稅收政策的變化，從明年開始將會大幅增加購房出租項目的投資者的壓力。

為什麼購房出租稅收一再增加？

英國住房市場近兩年一直處於嚴重供需失衡狀態，所以無論是購房出租項目，還是第二套住房的購買者，都已經擁有一套自住房，他們多是因投資而購買新的項目，這樣會造成英國多數房產集中在較為富有人的手中，而較為貧窮的首次購房者卻難以找到一套物美價廉的房子，長此以往，供需失衡的狀態會被繼續擴大。所以英國政府以增加稅收的方式，希望減少富人手中的房產數量，將房子留給真正的剛需人群。

同時，稅收金額還可以用來扶持首次購房者，例如用於幫助性購房政策（Help-to-buy），減免他們的首付與貸款利率等等。通過新的印花稅征收政策，英國國庫將會在2020年增加約8.8億英鎊的收入，這部分收入將會全部用於新建廉價住房和扶持首次購房者。

N種方式應對印花稅抬高

聰明的投資者認為，英國房價仍然以每年至少6%的速度增長，這足以抵消奧斯本多加的印花稅，就像中國香港對非居民多加15%的印花稅，最終也沒能控制房價上漲一樣，正是這個原因，越來越多的投資者最終還是踏進了房地產這個行業裡來。

1、房產基金

不願意“親力親為”參與房產市場的，還可以尋求房產基金，他們正在積極尋找新的投資方式，來應對奧斯本的稅收新政。

事實上，早在2014年，英國明確了一系列關於房產印花稅的調整政策之後，一些房產基金就改變了投資方式，實現了投資與收益的非凡表現。例如，英國住宅房地產基金Hearthstone，將資產的四分之一投資在倫敦，另四分之一投資在南部，還有10%投資在西南，而這些區域恰恰是過去一年英國房價漲勢最猛的片區。

通過房產基金進入房產市場，投資者不必管理租金，維護房產或支付稅款，也就是說，他們的資金分散在基金買進的所有房產裡，只要房價上漲，他們就跟著收錢即可。Chris Down說：“目前最大的房價增長在南部的通勤帶和曼徹斯特，這兩處的收益率和經濟增長都非常好。在過去一年中，該基金回報率為11%。”

2、眾籌資金

另一種投資方式是眾籌資金。在社交媒體時代，這種眾籌投資房產的資金在持續增加，這為熱衷於房產市場的投資者提供了極為便利的方法。投資者收益可按照各自股份獲得收益。再或者，持有資金者，可以為其他合作購房者提供資金，房產成交後，要麼將其出租獲益，要麼快速翻新，再次出售，雙方按照協議獲取房產收益。

3、信托公司

當然還有更多的方法，如將資金放入信托公司，這就像一個儲蓄帳戶，信托公司會承諾按照房價指數的增長，為投資者獲利變現。

大行一致看好英國房市前景

之所以湧入房產市場，是因為人們普遍看好未來5年的英國經濟。最近世界6大房產公司如仲量聯行、CBRE、萊坊、第一太平、PWC、Ernest and Young都對倫敦市場做了分析和調查，他們分別預計倫敦房價在未來5年內將上漲24%、22.5%、20.5%（中心地段）、21.5%（中心地段）、26.6%。Ernest and Young 雖然沒有給出一個具體數字，但強調倫敦是一個投資安全港灣。與此同時，人們也對“北方經濟引擎”中心城市曼徹斯特等表現出極大熱情。

一扇門關上，總有另一扇窗打開，只要積極尋求投資渠道，總能從繁榮的市場中分得一杯羹。

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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澳元一夜大升 但明年或创新低

ThinkForex的市場分析師辛普森（Matt Simpson）說，2016年澳元被看跌，或破新紀錄。而在一夜間，澳元也上漲了，今早為72.30美分。

澳元上漲也與中國政府在週一的發言有關，後者稱不會讓經濟下跌太多。

澳元一夜大升 但明年或創新低
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辛普森說，在明年，澳元很可能創下自由浮動以來的紀錄，如果它再次以赤字收盤。「離明年只有一週的時間了，很有可能澳元連續第三年再次以赤字收盤。」

「最近幾週，澳元堅韌，與多年來的低迷作抗爭，但隨著大宗商品走低，美元可能加強，澳元重回弱勢只是時間上的問題了。」

他也說道，美聯儲利率提升也會支撐美元，有望創下數年來的高位。

「美元更強會給大宗商品價格施加更大壓力，而後者已經處於熊市中，且無探底的跡象。」

「此外，人們也不要忘記中國這一重要角色。它是澳洲的主要貿易夥伴，但中國的進口市場卻在縮減，這使大宗商品的下行更加惡化。這些都對澳洲經濟有影響。目前，澳洲的非礦業產業急需增長。」

此外，澳聯儲任何鬆緩消息都會使澳元更加疲弱，使其再創新低。

「澳元明年升值也不是完全不可能，只是不太可能。雖然現在前景慘淡，我猜測澳元仍會保持在60美分以上，收盤價約在63-64美分。」

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（據澳洲新快網）

投資置業必读！2016英國房地產市場展望

經濟

儘管全球新興市場經濟體在2016年有減弱趨勢，但經合組織（OECD）各經濟體將保持良好增長,英國也將如此。綜合低通脹、低利率和就業增長三個利好趨勢，英國將保持向上趨勢，未來兩年或可保持切實且穩定的增長率。

世邦魏理仕：2016英國房地產市場展望
世邦魏理仕：2016英國房地產市場展望

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投資

前幾年極為強勁的投資量增長如今似有放緩，而2016年的投資量將與2015年不相上下。海外投資的混合局面將改變，而未來兩年總回報將持續保持吸引力，尤其是在其它資產類別，到2020年回報將更具有邊際性。

政治

是否退出歐盟的公投或將成為2016年比房地產更吸引人眼球的事，而2016年5月份 的蘇格蘭議會選舉不大可能再掀又一輪獨立公投。倫敦的市長競選將產生新市長，更將對希斯羅機場的擴張計劃帶來影響。同時，倫敦以外地區的增長得到刺激，財 相力推的北部電站計劃將助一臂之力。

細分七大市場板塊 觸摸各地產板塊脈搏

看完了三股宏觀趨勢，我們再來看房地產各板塊的發展趨勢。

關於商務辦公地產

2016年強勁的就業增長將進一步強化寫字樓市場，無論是在倫敦還是其它地方市場，投資將持續增加，租金將增長，交易活動興盛。倫敦中心區投資從某種程度 上說置身於目前的全球性風險中，收益率一直處在最低點，這暗示著從今起投資者對於定價應審慎。世邦魏理仕預測，商業辦公地產的供應將有所恢復，到2020 年租金增長將有所放緩。但供給的助力作用會被規劃改革抵銷掉一部分，而這種規劃改革是指寫字樓轉變為住房。

關於產業地產

零售業的結構性變化，尤其是在線購物快遞到家的商業模式將在未來數年裡對產業地產的選 擇產生重大影響。產業地產或將受到製造業增長放緩的暫時性影響，但其總體投資前景似乎仍相對穩定。世邦魏理仕預測，鑑於開發響應持續，產業板塊，尤其是次 級廠房，將會是一個表現優於大市的板塊。

關於零售地產

得益於強勁的英國經濟，2016年的零售地產前景看上去相當積極。全國性的數據顯示， 零售銷量連續30個月增長。高端購物中心、工廠經銷店和大型零售廣場都將大施抱負。油價降低，在職者薪資增長，通貨緊縮和低利率皆對2015年的增長有所 助益，但明年零售產業將迎來其中某些方面的挑戰，或將造成邊際利潤的削減。

關於酒店地產

經濟實力的擴大將在2016年推助酒店地產的表現，但倫敦奢侈酒店的扎堆開業將變成一個拖後腿因素。酒店地產投資將保持強勢，不過，亞洲投資者的「為持有而買」策略或令2016年與2015年表現持平，無法打破2015年的記錄。

關於酒吧、休閒及衛生保健地產

新投資者已經主導了非傳統「運營」地產的活動，這一趨勢也將在2016年持續。美國的房地產投資信託已將衛生保健地產列入了計劃，地產投資者正尋求酒吧地產的投資機遇，而頗有耐性的國際注資則在休閒地產相當忙碌。

關於學生住宿

對於學生住宿市場，所有類別的地產投資者都將保持強勁需求，然而倫敦和教育重鎮的市場供給卻面臨極大挑戰。一個新的單類資產市場將出現，換句話說，學生住宿市場將變成一個新的「單類資產」市場。

關於住宅

儘管政府出台了不少措施，有限的住宅供應似乎仍將持續，而住宅市場的增長也將放緩。稅制改革或將對某些投資起到抑制影響，但顯然私人租賃房板塊仍存在不少機遇。

·交易量下滑，增長環境更低

2015年的住宅銷售與2014年相距不大，約為120萬宗。這個有所下滑的交易數字 反映出一個住宅市場新的運作環境，不少限制因素在其中發揮消極影響，如經濟承受能力和房貸限制，再例如buy-to-let借款人數量增加，亦或是人口老 齡化。因此，世邦魏理仕預測，2016年的交易水平也將與2015年相差不大。

世邦魏理仕預測，2016年英國房價將上漲3%，這也反映出經濟可承受能力的下降，房 貸規則嚴格和升息的可能性。在未來5年，全英房價或將走高22%。倫敦仍將是表現最佳的市場，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小 一點但同樣具有強勁經濟的市場也會有優秀表現。

供應仍將是主要問題

在未來十年裡，住宅供應短缺仍將是一個主要問題。英格蘭的新建住房約有120萬，但英國人口增長了420萬，這將導致房價上升，而供應限制最嚴重的地區房價增長也最強勁。

政府政策改革或可刺激產生新的住宅供應

經濟適用房的定義將有更新，增加涵蓋了初置業者住宅的概念（即以低於市場價20%的折扣專供銷售給首次職業者的住宅）。因此，開發商如今可打造100%私 人住宅計劃，而無需預留一些單元用作廉租房。此舉可降低成本，並可刺激鼓勵更多的住宅開發，但並非所有的住宅規劃都適用於或切實進行這樣的改變。

稅制改革或影響 buy-to-let投資

buy-to-let市場約佔英國住宅銷售的六分之一份額。但稅局近期的改革將使土地 業主大受打擊。由於稅惠僅限用於20%的基礎稅率者，業主將必須為租金收入支付更多稅費。這項改革將於2017年4月啟動第一階段，至2020年逐步實現 所有限制措施的執行。此外，從2016年4月起，buy-to-let業主和持有第二套房的業主將面臨額外的3%的印花稅，假設地產價值25萬英鎊，那麼 交易成本將增加約7500鎊。這可能導致2016上半年的地產活動激增。

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（據英中時報）

研究表明：去英国买房比租房更省钱

據《每日郵報》報導，Stantander的一項研究發現，比起租房，買房可以每年多省2.3千鎊。

研究表明：去英國買房比租房更省錢
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這一數據是基於平均每月房租995鎊/家和初次買房者平均每月805鎊房貸還款計算得出的。這意味著買房人平均一個月可以節省190鎊。但這一數據並不包括買房帶來的包括維修和翻修等等在內的其他成本。

全國範圍內的租房費用都要高過平均房貸還款金額。在東南地區的初次買房者比起租房省下的金額最多，兩者之間的差額超過192鎊。而對於倫敦地區的買房者來說，兩者差額為179鎊，平均房租要比平均房貸還款金額高56%。

而英格蘭東部地區兩者差異很小，僅為2鎊/月。但對於很多租房者來說，想要買房的夢想卻因為首付金額太高而遙不可及。

Santander英國房貸總經理薩德表示：」人們常常以為買房會導致經濟壓力變大， 但事實卻相反，不僅可以每年省下2千鎊，還能在付完房貸後真正擁有一套房產。他指出市場上有不少針對小額首付的房貸產品，雖然買房是一個很大的經濟承諾， 還需要考慮到很多前期成本，但從長期來看買房獲得經濟收益仍然很多。」

Santander的這項研究是基於擁有21%房款的首付款、購買平均大小房屋的初次買房人的假設做出的。根據平均房價212610鎊的數據，平均首付款為44648鎊。對於很多買房人來說，能省下這個數字的存款是最大的購房障礙。

另一項建房互助協會的研究顯示，52%的買家表示積攢首付仍然是一大難題，比起2011年9月和2015年9月的69%和59%出現了下降。

房貸經紀公司Anderson Harris的主管哈里斯表示: 「如今利率處在歷史 地位，房貸成本對於買房來說是利好因素。但因為最低的房貸利率仍然只適合可以滿足低貸款比率的借款人，因此提高首付比例仍然是最大的困難。除非有父母相 助，否則初次買房者很難積攢到首付所需要的平均4萬鎊的費用。」

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（互聯網資訊綜合整理）

您的海外旅行中隱藏著哪些投資良機？芭堤雅篇

如今，出境遊對國內民眾來說已不算新鮮事。隨著聖誕季和新年的到來，估計不少人都有海外旅遊的打算。不過，在海外各大旅行目的地盡情遊玩、追尋夢想的同時，妳是否考慮過這些旅遊城市中，會蘊含哪些房產投資機會？且看居外為妳盤點這些城市中被忽略的房產投資良機。

 

泰國芭堤雅——世界級的旅遊勝地 出奇親民的房價

 

繼電影《泰囧》之後，泰國逐漸成為中國遊客海外旅遊首選目的地。溫暖的熱帶氣候、友善好客的人們、清澈蔚藍的大海、金色沙粒的海灘、美味多樣的佳肴、各種娛樂消遣選擇，均是非常實惠的價格。除了首都曼谷以外，泰國最吸引遊客的是海濱度假城市芭堤雅，它迅速成為世界上熱門的旅遊樂園之壹，促使置產情結不斷上揚，帶動泰國房地產的需求和供應增長，房價壹路攀升。

 

壹、 妳不能錯過的芭堤雅景點

 

芭提雅素以陽光、沙灘、海鮮名揚世界，美麗的海景、新奇的樂園、還有最負盛名的“人妖”表演，繽紛無休的夜文化，吸引著全世界的遊客。格蘭島水質清澈，提供多種水上活動，是遊客的必遊之地。東芭文化村集秀美園林、民俗風情和大象表演於壹體的主題公園。木雕之城由純紅木和柚木建造而成，是全世界最大的木雕建築。而亞洲最大的龍虎公園是拉差，生活著超過300只孟加拉國虎和近10萬只鱷魚。芭堤雅在2013年創紀錄地吸引1,020萬人次到訪，預期到2015年將有超過200萬來自中國的遊客，成為當地旅遊業的最大客源。

 

二、 三大要點了解芭堤雅房市

1. 芭堤雅房價低廉 屬泰國中等

目前，芭堤雅平均房價大約1—2萬人民幣/平米，泰國曼谷、普吉島等地的房產均價大約2—3萬人民幣/平米，算起來，芭提雅的房價在泰國也不算高，屬於中等水平。當然，相對於國內壹線城市動輒3、4萬人民幣/平米的房價水平，芭提雅房價還是比較低的。【了解更多信息】

據仲量聯行的數據顯示，目前芭堤雅地區壹居室價格在20萬人民幣到60萬人民幣之間，大多配有遊泳池等配套設施。【了解更多信息】

芭堤雅房地產價格自2008年以來壹直穩步上升，年增幅達到10%。不過，與國際水平相比，泰國的房地產價格非常低廉，但價格不會在如此低的水位停留更長時間，很可能繼續上升

2. 芭堤雅房市增長強勁 公寓供需炙熱

2013上半年，芭堤雅市共有800套公寓所有權已完成轉讓，高於2012年全年的轉讓數。到了2013年末，芭提雅公寓數量的總供應量達到47,490套，同時並有超過13,000套公寓正在建設中，創下芭堤雅市的最高紀錄。

而在2014年上半年，芭堤雅公寓的需求量為21,614套，相比2013年年底又激增50.3％，這壹切都說明了芭提雅的房市需求旺盛、增長相當強勁。

目前，中天海灘地區的總份額正與日俱增，有望成為芭堤雅市最大的房地產市場。而位於北芭堤雅/黃艾買提的高檔海景公寓，代表芭堤雅公寓市場的最高平均售價，每平方米為135,240泰銖（2.5萬人民幣/平米）。【了解更多信息】

3. 泰國“退休簽證”掀外國老人落戶芭堤雅高潮

泰國政府推出“養老簽證”（或“退休簽證”）後，喧囂的海濱城市芭堤雅即成為西方老人喜選之地，2013年的芭堤雅樓價躍升了壹半。

申請要求：

  • 年滿50歲的外國人
  • 必須有80萬泰銖的銀行存款，或每月泰銖以上的收入
  • 為保護當地就業，申請者不能在當地就業
  • 資金不受凍結，可隨時提取投資房產

芭堤雅的居住優勢：

  • 每月1,500美元的生活費標準
  • 世界壹流的醫療設施
  • 優質的國際學校

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三、 芭堤雅房產投資機會——投資度假兩用的公寓受關註

 

1. 芭堤雅公寓出租回報率高

芭堤雅公寓平均年出租回報率5%-8%左右，人民幣60多萬的二線海景公寓能租到人民幣4000元/月；人民幣100萬的房子月租能到大概人民幣10,000元。這樣算來，還沒計算租金價格會漲，不到10年的租金就可拿回投資本錢。

相比較而言，中國房產自住成本高，而出租回報率低，人民幣100-200萬的房子在二三線城市大概能租個3000-4000元/月吧，租售比非常低。

總括而言，以在中國二三線城市買房同樣的資金，就可以在泰國擁有壹套不錯而且永久產權的泰國公寓，用來常住或度假，其余時間用來升值和出租也是絕對保值的投資方式。【了解更多信息】

2. 旅遊、教育、醫療提升泰國房地產投資價值

購買房地產項目除自住之外，另壹個目的就是投資，而在泰國房地產投資中，還涉及旅遊、教育和醫療投資。

芭堤雅有著良好的旅遊資源，支撐整體經濟的成長，大量的海外遊客湧入的同時，為壹些熱門旅遊城市的公寓提供良好的機遇。投資旅遊景點的房產，除可作為出租之外，也可以做為自身度假的另壹住所。

芭堤雅也擁有良好的教育資源。眾多私立大學的教育資源及水平並不亞於壹些西方國家的高校。壹些私立大學還和國外壹些名校有著良好的合作關系，來泰國讀書也是通往其他名校的跳板。

最近醫療房產也成了壹個新的投資趨勢。泰國現有400多所醫院提供醫療和保健服務，覆蓋多個醫療學科，以低廉的手術價格以及高質量的醫療服務水平，成為全球最大的求醫目的國。去年前往泰國進行手術的外國人則上升至140萬人左右，給泰國帶來了高達240億銖的收入。【了解更多信息】

延伸閱讀：芭堤雅高鐵建造在即 將全面提升房價水平

泰國政府將投資2兆銖全面發展全國交通網，其中包括列車、高鐵以及公路系統等。芭堤雅高鐵站將是該路線中最大的站，延續高鐵站至市中心的深度，提高便利性與縮短交通時間。

規劃中的曼谷機場至芭堤雅高鐵輕軌線預計在2018年建成，屆時兩地車程將由90分鐘縮短為30分鐘。完善的交通設施建設，將給芭堤雅房地產的投資帶來更多的機遇。

 

 

 

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四、 芭堤雅房市未來趨勢展望：房價漲勢仍然可觀

 

泰國房產經歷過1998年金融危機，擠掉了泡沫，現在才慢慢恢復到當年的水平，因此泰國房產發展健康。

從過去10年的統計數據來看，芭堤雅公寓房價平均每年漲幅大約12%。加上出租回報，芭堤雅公寓的平均年投資回報率在18%以上。

相對於其他東南亞國家，已顯示泰國經濟的良好增長勢頭，經濟學家相信泰國經濟復蘇前景基本面仍然看好。

國內外的置產需求不斷攀升，在物業穩定增值的情況下，以廉宜的價格購買芭堤雅位置優越的的房產，壹定能讓您得到高額的回報。

 

 

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看居外日曆 知海外新政（2016年1月）

居外《海外日曆》月月更新，及時準確，為您提供最新最熱的海外時政，信息涵蓋世界各地眾多國家。蒐羅留學、投資、移民、旅遊等各個領域最新政策，為您的海外投資置業之路保駕護航。

看居外日曆 知海外新政（2016年1月）
溫哥華：1月1日分階段調高改變土地用途及建築許可證費用
看居外日曆 知海外新政（2016年1月）
英國：1月起可兩年多次往返英國
看居外日曆 知海外新政（2016年1月）
1月起國務院將阻止「嚴重拖欠」稅款的人得到新護照並允許它吊銷那類人的現有護照
看居外日曆 知海外新政（2016年1月）
加拿大：明年1月4日開放父母移民申請
看居外日曆 知海外新政（2015年12月）
12月16日EB-5完全無條件延期（12月重要事件）
看居外日曆 知海外新政（2015年12月）
12月16日美聯儲加息25基點（12月重要事件）

 

2015年1月—12月 海外相關動態盤點

美國

英國

澳洲

加拿大

新加坡

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2016年房地產市場熱點在哪？

2015年即將要過去了。每到年終的時候，人們紛紛預測來年的房地產市場行情，推測哪些地方是「熱點」地區。

據澳洲房地產投資者網報導，此時，房地產投資專家、「大都市房地產戰略」公司創辦人、暢銷書作者雅德尼（Michael Yardney）更願意從大勢著眼，分析一下在中長期來說哪些地區的房地產市場表現將會比其它地區更好。

2016年房地產市場熱點在哪？

推動房地產市場的因素是什麼？

澳元匯率巨大的變化性、海外的經濟問題、來自外國的買家如潮般湧入澳洲、澳洲審查監管局收緊了對投資者的貸款政策、長期穩定的低利率，這都是顯而易見的因素。但是即將出現的新因素，自然很難判斷，幾乎不可能事先預料得到。

儘管如此，明年影響我們房地產市場的因素可能包括：

澳洲經濟正在緩慢下來。具體情況將如何，澳洲儲備銀行將如何通過利率來調節，這將是一個重大的因素。

澳洲審查監管局收緊的政策原先針對的是投資者，現在也針對自住房主，這將讓需求緩和下來，特別是對那些還貸款能力有些吃緊的新舉債的人來說。對於那些擁有許多房產，主要靠租金收入來還貸款的人們來說，也將很難獲得貸款。

人口將繼續增長，儘管速度會慢一些。人口增長主要集中在四大城市，特別是悉尼、墨爾本，那裡的服務業的發展會帶來很多就業。

利率在2016年可能會繼續維持在低的水平，如果經濟疲軟的話，或許會再降低一些。

商業信心正在上升，因為我們的聯邦政府和各省政府似乎都很穩定。

消費者信心自特恩布爾擔任總理之後已經回升，但明年的消費者信心如何，可能會有很多變數。
就業的上升，以及穩定的失業率，將導致消費者信心的增強。

所有這些因素意味著2016年房價的增長將不會像2015年那樣好。但這也不意味著將要發生房地產市場的崩潰。全澳範圍的房價下跌不太可能，除非儲備銀行提高利率，但這在2017年之前可能不會發生。

然而，買房負擔能力的下降，情緒的變化，以及在諸如中心商業區和樓花等方面的供應過剩，將會導致市場上的各種情形混雜在一起，並且非常容易變化，房地產市場的表現將緩和下來，向買方市場轉化。現在這已經比較明顯了，拍賣成交率在下降，特別是在悉尼。

人口因素歷來是推動房地產市場的主要動力

澳洲經濟跌跌撞撞地往前走，在這種情況下，明年工資的增加不會有多少。而且利率可能會在2017年上調。這兩個因素將發揮其作用，而且對某些地區的影響會比對其它地區更大。

利率的上升很可能會影響到那些對利率敏感的地區，如藍領地區、非大城市的地區、以及首次買房者集中的地區。

另一方面，富裕地區、新改造地區、大城市的中環地帶，房地產價值可能會上升。

因此，明年表現高於平均水平的區將是那些人們有更多的可支配收入的區，那些人們喜歡那裡的環境而樂意多花點錢買房居住的區。

悉尼的房價上漲將緩慢下來，明年一年，上漲幅度可能在5%。墨爾本可能略高，在7%左右。

隨著礦產業繼續下滑，珀斯、達爾文的房價將進一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德將繼續見證房價的中度上漲。布里斯本房地產市場將一步上揚，全年上漲幅度7%左右。

小城市、邊遠地區、礦業城鎮的房價上漲不會太大。沒有多少人會湧入這些地方，那裡的經濟也不會因此得到加強，也不會吸引投資者的到來。

2016年將是處理你的不良房產的大好時機

儘管在某些地區的房地產市場上還有很好的機會。從大勢來看，房地產增值不會比得上今年。

而且，在2016年，這將是一個機會， 讓投資者們放棄手上的那些表現欠佳的房產，因為這樣的房產將會繼續讓他們失望。

儘早發現表現欠佳房產的最好辦法是進行年度回顧，問自己幾個嚴肅的問題：

這個房產的表現象我所預計的那樣嗎？

這個房產的表現是不是高於市場平均水平？

如果這個房產現在上市的話，我還會買嗎？

有沒有什麼辦法能夠改善這個房產，讓其給我的投資帶來更吸引人的回報？

這個房產有沒有可能在未來十年或更長的時間裡表現高於市場平均水平？

誠然，房地產市場是一個長期的投資，但有時，正確的做法是把令你賠錢的房子賣出去，再去買更好的。因為你不處理掉的話，你的房子與好房子之間的差距只能是越來越大。

但是，如果你的房子是有租客住著，那麼考慮在租約到期或臨近到期時賣掉，以便增加其對投資買主和自住買主們的吸引力。

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（互聯網資訊綜合整理）

海外旅行中的投資良機 居外網海外旅遊特輯

 

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您的海外旅行中隱藏著哪些投資良機？法蘭克福篇

如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

 

德国法兰克福——欧洲金融重镇 令人垂涎的投资宝地

 

法兰克福位于德国西部，是欧洲重要的商业金融中心。欧洲央行和德意志联邦银行总部坐落于此，法兰克福证券交易所是继纽约和伦敦证券交易所之后的世界第三大证券交易市场，而法兰克福国际机场则是全球最重要的国际机场之一。它拥有众多现代化的高楼以及都市的便利性，同时还保有历史悠久的名胜古迹与优雅宁静的绿化环境，这恰恰是这座“世界最小大都会”的魅力所在。

 

一、你不能错过的法兰克福景点

 

法兰克福是个多彩多姿的文化大城，市内拥有众多的博物馆、剧院、图书馆与展览中心等，其中法兰克福美因河的两岸聚集了11所著名的博物馆，也拥有世界著名的德意志图书馆，号称“德国最大的书柜”。想了解德国历史文化的演进，就到美因河走一趟吧！除了引人注目的摩天楼建筑群、罗马广场及保罗教堂外，法兰克福还有许多购物街及商场，其中采尔街是德国销售量最大的购物街，是让游客满载而归的购物天堂；法兰克福的美食文化，像整个城市一样多元化，在这里游客可以遍尝法兰克福青酱、香肠及苹果酒等佳肴，绝对是让您恋恋不忘的地道美味！法兰克福集合德国的文化艺术、美食及购物精华，是您欧洲旅游的必游之地。

 

二、三大要点了解法兰克福房市

1. 法兰克福房价从“不涨”变成“飞涨”

一直以来德国的房屋价格是以稳定着称的，在中国经历房价暴涨时，很多人希望拿德国房价“30年仅上涨60% ” 做楷模。欧央行多次降息之后，德国房价出现强势上涨。

从2011年到2013年，法兰克福房价上涨18％至4,000欧元/ 平方米 。目前在法兰克福购买一间约100平方米的公寓，平均房价为40万欧元，而在2011年，其平均房价为34万欧元。

Westend是法兰克福最昂贵的居住地区。自2011到2013年，Westend房价飞涨近25%，高达6,000欧元/平方米（约4.6万人民币/平米）

2013年，德国住宅的平均价格为3,306欧元/平方米

  • 慕尼黑的房价涨到了4600欧元/平米，是德国房价最贵的区域
  • 柏林作为德国的首都，目前平均房价在每平方米1500欧元左右

2. 法兰克福小型公寓 涨得快 收益大

2013年，法兰克福公寓录得德国南部最高的房价涨幅——上涨10.75 ％，至2,368欧元/平方米。相比之下，独立住宅价格上涨相对温和。一居室/两居室的独立屋房价涨幅最小，只有2.57％至2,060欧元/平方米。

法兰克福的房租已由12欧元 / 平方米上涨到16欧元，计算下来，面积75 – 120平方米公寓的租金收益介乎4.85％至4.58％，但面积更大的200平方米公寓的租金收益为3.60％。综合来说，50平米左右的小面积的公寓投资收益最大。

3. 德国人爱租房不爱买房

在欧洲，德国是个人拥有房屋数量最低的国家之一。德国人自有住房率大约为42 ％，低于欧盟整体水平60 ％ 。在英国、西班牙和意大利，自有住房比率高达80％。专家估计，10－15年后德国的自有住房率才能达到60％－70％。

2013年5月1日，德国新租房法正式生效，要求3年内租金涨幅不超过15%。新法规还规定房租应该按照各地政府的“指导价格”，超过价格的20%即属违法 ﹔超过50%的，房东被认为赚取暴利，可入狱3年。【了解更多信息】

 

 

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三、法兰克福房产投资机会——买房出租投资全球最佳

 

1. 过半德国人租房不买房 法兰克福租金回报排第二

据统计数据显示，德国超过50 ％的家庭租房居住，这一比例在年轻人中更高，其中不乏医生、白领等高收入者。在法兰克福，71%的业主将自己所购买的公寓出租，只有29%的人是自住。

德国取消了强制兵役制度和高中双年毕业生的重回，众多的高中毕业生涌向大学，急剧增加了对小户型和租房的需求。

房地产投资者都从柏林或法兰克福的公寓赚取最高的租金回报。

  • 柏林公寓的毛租金收益率排第一，小型公寓的出租回报率高达5.09%。；
  • 法兰克福的毛租金收益率由3.60%至4.85%不等位居第二；
  • 慕尼黑的公寓租金回报率就只有2.58%到3.93%。

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2.拥有国际金融中心地位 法兰克福房产别具投资价值

法兰克福是欧洲的金融中心和第二大银行中心，很多具有很强竞争力的跨国公司和中小企业都位于此地，相比较而言，德国的其他城市都无法像法兰克福一样吸引如此大量的房地产投资。

2012年，法兰克福的房产交易额超过32亿欧元，再次高居榜首。平均而言，海外投资占总交易额的45%，这一比重使法兰克福仅次于柏林，位居全德第二的位置。 值得注意的是，在过去5年内，德国房产投资者的数量以每年35％的速度在增长。 【了解更多信息】

当前，韩国和中国投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，法兰克福占了23%，柏林27%，慕尼黑9%，在多座城市进行组合投资交易39%。 【了解更多信息】

法兰克福拥有全欧洲最大的新建房屋区域，随着地铁通车，包括Bornheim、Nordend、Westend和Sachsenhausen等车站区域的吸引力与日俱增，住宅需求越来越大，是追求稳健价值和安全性的投资者应考虑的上选。 【了解更多信息】

 

四、法兰克福房市未来趋势展望：房价增长10年不晚 预计6年上涨70%

法兰克福未来房价涨势逼人

随着欧债危机的疑虑消散，国际资金大量回流欧洲，德国楼市已经可以媲美英国，成为最能吸引投资的欧洲地产市场之一。

根据德国著名统计网站Statista发布的报告，2013年，包括法兰克福在内的德国大城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年，德国房价依然呈现上涨趋势。

尽管德国大城市法兰克福的房价保持连续两年上涨，但是房地产市场仍处于供不应求的局面，投资仍然具有升值潜力。

Statista预计，法兰克福住宅价格在2013年底至2015年底期间上涨35%以上，而且有望在6年内出现超过70%的涨幅。

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