Finance News – Page 221

應對澳洲新政買房—先拍房還是先申請FIRB?

澳洲房產，12月1日之後，澳洲對於海外人士在澳投資的審批制度有了大幅的改動。澳洲海外投資審批委員會已經公佈了這次的審批細則和具體流程。

1.海外人士在澳能買什麼樣的房?

根據澳大利亞的外國投資制度，海外人士在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批。所謂海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士，包括持有澳洲臨時簽證的臨時居民在內（通常為持有超過12個月有效簽證的居民，包括163，188，457及學生簽證等）。

澳洲購買住宅類房產分為以下兩大類：

(1) 新建住宅（包括新房和樓花）與空地；

海外人士在申請和購買新的住宅和空置住宅用地開發前必須經過外資審批。申請購買新的住房，通常無條件批准。如申請購買空置土地，建設需在四年內完成。如土地上已建立住宅，一般不會被視為閒置土地。新的住房建好後，可被出租，出售，或由外國投資者自己使用。

(2) 二手房產

海外人士一般被禁止購買澳大利亞已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一棟二手房作為個人居住用途（並且僅能夠作為自己居住用途），但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。

外資控股公司也通常被禁止購買二手房，但是外國公司有大量的澳大利亞業務可為澳大利亞的員工提供及購買已建住房。

如果海外人士意圖購買二手房屋並且進行推到重建的，通常會被要求推倒後所建房屋的數量要大於之前房屋的數量。（即推倒一棟必須要建兩棟以上）

在這裡需要明確的是，所謂海外人士購房申請，除部分特定情形下，其申請是單獨針對一棟特定房產的，即每購買一棟房產前，就要重新申請一次。

2.什麼條件可以豁免?

新政策下，原有的豁免申請條件依然存在，並且持有澳洲永居簽證的配偶作為共同共有人購買房屋現在也可以免於申請：

1) 澳大利亞公民在購買住宅房地產不需要審批，無論他們是否居住在澳大利亞；

2) 新西蘭公民，澳大利亞永久居留簽證的持有人也免除審批要求；

3) 澳大利亞公民，新西蘭公民，澳大利亞永久簽證持有者的配偶在作為共同共有人(joint tenants)購買住宅房地產的時候，不需要進行審批。

3.新政策下FIRB審批的申請程序

申請時間是多長? 在新政策下，海外人士購房的申請時間與原政策沒有太大變化，一般購買住宅或空地，都是必須在簽訂無條件合同前申請。

這裡所謂簽訂無條件合同即為Unconditional合同，簡而言之，這類合同一旦簽訂，其中不帶有任何條件性條款（如Subject to Finance的貸款條款，subject to building inspection的房屋結構調查條款及Subject to FIRB的海外人士購房申請條款）。

這樣看來，以前先簽合同後申請FIRB的做法在新政策下一樣是可以實現的，但是合同中必須要加入條件性條款，並且保證在FIRB審批批准前該條件還有效。

審批週期多長?

在新政策下，審批週期通常為30天法定期限，即從申請遞交並且支付申請費後的30天內，審批人員會完成審批。另還有10天時間可以將決定通知申請人。

這樣算來，整體審批週期就長達40天之久，此外特殊情況下或者申請較為複雜的情況下，審批週期還可能延長。

申請費用及申請種類

新政策下，海外人士在申請購房批準時必須支付申請費用，該費用同時適用於新房、空地及二手房。

4.關於違規處罰新政策下，此次違規的處罰力度相當大，對於沒有申請FIRB審批的個人買家，除了依照房產市場價一定比例給予民事處罰外，刑事處罰則最高可達＄127,500的罰款，並最高處以3年的監禁。除此之外，其他協助購買者違反FIRB規定的第三方也可能會受到相應的處罰。

總結

從上文的簡述中，大家可以看出，新政策出台後，相應的FIRB監管力度已經大大增強，加之FIRB與ATO聯網後，其查處違規違法購買者的能力也會得到提升。對於在12月1日後購買澳洲房產的海外投資者而言，正確的進行FIRB申請，並且把握好申請購房與簽訂購房合同之間的時機與關係就顯得相當重要了。如果申請不力，輕則浪費了不菲的申請費用，重則會受到高額的罰金甚至於刑事處罰。

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（據鉅亨網）

澳洲銀行難借錢房產投資者瞄準中國銀行

Metro Property Development的執行主席迪瓦恩（David Devine）稱，澳洲銀行對布里斯班房市的信心低落，投資者或紛紛向海外銀行借錢。

澳銀行難借錢房產投資者瞄準中國銀行

迪瓦恩說，雖然明年房價趨平，但布里斯班仍十分強勁，有不少空間，買家和租客對新房產的需求高漲。據悉，Metro今年在布里斯班賣了1188套公寓，與去年相比增長了141%。

他說：「澳洲銀行對布里斯班和墨爾本房市非常謹慎。但外國銀行卻大力支持那些有經驗且受尊敬的開發商。」

他說，HSBC和中國銀行都非常願意向投資者借錢，尤其是來自亞洲的投資者。「中國銀行澳洲分部去年就借了7.72億澳元，比2013年的6.97億還多。大多數的貸款都流向了房地產。未來幾年，房貸很可能會翻一倍。」

為了防止出現房市泡沫，澳洲審慎管理局今年限制銀行的投資借貸增長至10%。

澳聯儲說，高層住宅的建築熱潮或使布里斯班內城房產供應過多。

據悉，Metro Property在6月取消了在ASX籌集1.7億澳元的計劃，認為市場下行，信心減少。

澳洲最大的房產供應商Meriton崔古柏夫（Harry Triguboff）也認為現在的房產投資不划算，但他卻收回了要將公司賣給中國企業的說法。

該公司的銷售總監稱，外國投資者（主要是中國投資者）佔了公司本年4成的銷售。而Meriton還打算在悉尼和昆州建逾萬套公寓。

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（據新快網）

透析經濟局勢看澳洲投資市場的前景

經濟概況

鑑於各類資產和各州的市場回報率不斷提升，經濟前景不斷看好。美元的變動進一步說明了向澳大利亞和新西蘭投資的實惠性。美元下行趨勢可歸因於兩個主要原因：美國經濟有所改善，對就業產生了積極影響，再者就是工資價位給利率環境造成了壓力，使其回到更正常的水平。

透析經濟局勢看澳洲投資市場的前景

加上在經濟放緩後人民幣馬上下跌，也就是最近美元大幅下跌的主要原因，國內商品交易處於停滯狀態，這進一步給美元造成了壓力，特別是在澳大利亞。澳大利亞對此有過感同身受，特別是在2011至2012年度美元重新超過澳元後，澳大利亞人出國旅遊驟減，但是卻更有利於出口。

鑑於美元現在匯率處在70美分左右，並預計會進一步下跌，這已經對進出口市場造成了壓力，但是對於澳大利亞和新西蘭國內旅遊的發展來說卻有正面影響。由於因匯率變化產生的實惠，人們更是繼續在澳大拉西亞投資，特別是中國投資人。

中國在過去兩年一直在積極地向澳洲投資，而現在在這種利好環境下這樣的勢頭不太可能減緩。雖然在新西蘭也有來自外國買家的強勢投資，特別是對例如奧克蘭寫字樓物業這類的核心資產，但因市場優質投資產品缺乏數量，這些買家的投資風險預計會增加。

澳大利亞的經濟狀況雖然有所改善，但是走勢仍然低於長期平均水平。工資一直沒有增長，這直接反應在消費水平和整體GDP結果中。失業率在過去一年裡一直相對穩定，維持在6.2%，鑑於失業率從2010年開始出現攀升勢頭，該結果實為良好。鑑於市場對於業務擴展的情緒良好，該失業率預計在未來幾年將保持在同一水平。

新西蘭的失業率為6.0%，比澳大利亞略好，但是相比2014至2015年度有所上升，因為當時失業率低於6.0%，在那之前是金融危機後的失業率高峰時期（平均失業率6.5%）。失業率最近的增長可歸因於有限的就業機會無法滿足增加的就業人口。然而，這些結果和具體地區相關，在奧克蘭和惠靈頓兩地，就業率出現了良好增長，而失業率降低了。

市場最新消息

根據MSCI總房地產指數公佈的數據，澳洲市場直到今年第三季度回報和收益良好。每個資產類別的總體表現顯示資本增長但收入基本保持穩定，其結果是「所有房地產總數（All Property Total）」這一項從2014年12月的10.4%增長到今年同期的12%。寫字樓市場資本增長強勁，該季度增長率5.1% （總計12.5%），而工業地產緊隨其後增長5% （總計13.4%），零售為3.9%（總計10.5%）。

透析經濟局勢看澳洲投資市場的前景

在各類資產中最突出屬CBD寫字樓市場，總體增長12.6%，是2008年6月以來最高水平的增長。這個高水平是因為資本增值率的強勢增長，在這個期間到達5.5%，現在的資本增長率降為6.5%，貫通所有澳洲CBD市場。在總回報方面，工業地產的各項表現均為最佳。工業地產增長了15.8%，緊隨其後的是倉庫地產和高科技資產，增長率為13.7%。這些結果是自2006年以來的最高記錄。在零售業地產方面，最好的結果出現在小區中心和大型零售中心的地產上，這和良好的零售業績及住宅地產市場的積極表現密切相關，這使得零售回報指數中家庭產品開銷這項指數不斷增長，尤其是在新州和維州。

然而，更令人印象深刻的是不同州的差異，新南威爾士州和維多利亞州在每項資產類別的表現都更為出眾。在西澳和首都領地都處於困難境地時期，昆士蘭州的情況還算是樂觀。這在寫字樓市場體現得最為明顯，悉尼CBD和墨爾本CBD總回報率為14.7%，而布里斯班和珀斯分別為9.4%和4.5%，首都領地則為8.7%。資本增長的這些變動直接影響收益環境，數據顯示悉尼CBD的資本增長率目前為6.3%而墨爾本則為6.2%。這些數據都是投資組合價值的衡量指標，但是市場數據顯示悉尼CBD和收益率為5.25%，低於墨爾本CBD的5.75%，而布里斯班、珀斯和堪培拉CBD的收益率則分別為6.7%、7.4%和7.3%。

澳洲本地及亞洲地區的低利率加上實惠的澳元匯率確保市場存在大量資金，繼續給不斷縮減的收益情況帶來了壓力。債券利率的過渡分攤加上對長期低債券環境的預期將會增加對所有地產類別需求量，最後使某些投資人的風險增加，並改變所有非傳統投資資產和所在位置的收益。

作者：

Vanessa Rader

Ray White 研究主管

+61 432 652 115

vrader@raywhite.com

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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澳洲房產投資教你幾招把房租漲上去

作為房產投資者，其中一個重要的任務就是確保自己的投資回報率最大化，對於房產而言，如果租金在市場水平之下，那麼顯而易見，第一步是瞭解市場租金水平，然後進行上調，如果你有不止一套投資房，這將對一年的整體租金收入帶來不小的影響。

那如何能時刻確保自己的投資房租金在市場水平呢？澳洲房產網報導，這個最好找一個好的房產出租中介，不僅對市場的變化比較瞭解，而且會定期對租金情況進行重新審核，長期下來會增加投資回報率。

澳洲房產投資教你幾招把房租漲上去

如果租金已經在市場水平了，那還有辦法提高租金回報嗎？當然有。

無論是哪種辦法提高租金回報，背後的基本原則是一樣的：就是儘量讓自己的投資房吸引所在區的相應租客類型，這樣一來，房子會很快租掉，空置期縮短和更受歡迎，從而儘可能多的收到租客申請，申請多了，我們就有機會從中選擇相對高質量的理想租客，無論是接下來按時收到房租還是對房子的愛護都至關重要。

從經驗來看，不少房東不太願意花錢來改進自己的投資房，覺得反正也不是自己住，這種態度其實有些不妥，這類房屋通常會有比較高的空置期和比較頻繁的租客更換。聰明的房東會找到簡單、廉價的好辦法來為自己的投資房提高價值，增加租金，咱們一個一個來看：

每次租客搬出後對房屋進行更新

每當一個租約結束，租客搬走後通常租客需要付錢對所有地毯區域進行專業蒸汽清潔，作為房東，心態不應是只要是專業清潔了就好，而應該站在下一個潛在租客的角度思考，確保房屋得到了全面的清潔，包括氣味。如果牆上有需要修補的痕跡，這也是個好時候。如果你很幸運的有長期按時交租的好租客，那麼房東大可主動花錢每年春季為房屋進行地毯清潔，花不了多少錢，不但房子得到了定時的維護，租客也會很開心更長的住下去。對於租客而言，大多數都理解租金是也定期上漲的，如果房東能做到關心租客，租客也更願意接受房租上漲。

有需要維護的地方及時處理

上週關於房屋折舊抵稅的文章裡我們提起了「積少成多」這個詞，在維護上就要儘量避免。如果租客有需要維修的地方，無論大小，都應該及時處理，無論是關不緊的水龍頭還是門窗鬆動，也許看上去不是太大的問題，但對租客而言有可能是不方便和不安全的的隱患。如果處於某些原因不能及時處理，也要和租客保持溝通，讓他們知曉。好的租客，通常也期待好的服務。

裝修廚房

廚房對房子來說是非常重要的一個部分，甚至很多房子銷售時的賣點都是廚房。當然，我們並不需要「Master Chefs」那種高大上的廚房，但整潔、乾淨、有現代化電氣的廚房會讓整個房子更具吸引力，甚至可以彌補房子其他一些小的缺點。

如果你房子裡的廚房比較陳舊，有幾個小的簡單易行的辦法可以試試看：重新粉刷櫥櫃甚至瓷磚，替換掉櫥櫃把手，安裝一個現代化的水龍頭開關，都會讓人覺得煥然一新。

需要注意的是時間的安排，最好在沒有租客的時候進行，提前安排和準備。通常來說，＄10,000可以將一個小型公寓的每個房間都更新一遍，包括重新粉刷牆壁，新的地毯和窗簾等，裝修完之後房租會有明顯的上漲，抵消掉裝修的開銷。

翻新浴室

和廚房一樣，很多房子都是「成也浴室，敗也浴室」，陳舊、骯髒的浴室絕對會讓很多潛在優質租客轉頭離去。很多房東都理解浴室的重要性，但會擔心裝修的開銷比較大，其實不然，大多時候房東並不需要翻新整個浴室，可以從一些細節入手，比如更換新的水龍頭，淋浴頭和一些其他現代化的裝飾物可以改進外觀，新的櫥櫃，門把，鏡子或者是將浴簾換成玻璃，都會衛浴室帶來很大的改觀。

保持起居室和臥室的整潔

試想一下，一個光亮、整潔的房子肯定會比一個陰暗、雜亂的房子更受租客歡迎。這裡就要注意燈光的選擇，適當地改進或更換燈光是個簡單的辦法，很多時候也不需要註冊電工來完成（視電壓而定）。門窗和玻璃的整潔對室內的光線影響也很大，建議在做專業清潔時一併完成。

添加新的設備

最好的例子就是空調，澳洲各大主要城市的夏天都比較炎熱，為投資房安裝空調可以立刻提高租金，尤其是夏天來到之前，很多租客甚至是主動提出訴求，只要房東可裝空調，租客願意漲租。平均來說，空調的安裝費用大約需要18個月租金上漲的部分來彌補，18個月之後還可以保持上漲後的租金價位，而且可以有效的降低租客更換和房屋空置率。

更大的例子，可以是為沒有車庫的房子建一個carport，花費不會很大，但卻解決了租客沒有遮陽擋雨停車的地方的問題，同樣可以在一段時間內通過漲租把這項開支負擔掉，而且大多數情況這筆開銷是可以抵稅的，可以諮詢下會計師。

增加空間

如果所投資的是house，很多早年的房間佈局並不是非常合理或者適合現在人們居住的要求，有時經過適當的調整，可以改進空間的使用，比如如果客廳面積很大，那麼可以考慮分割一下得到額外的臥室，或者在書房裡添加一個壁櫃，甚至是將較大的廚房分割出一個正式的晚餐區，都能達到同類效果。請記住，臥室越多，租金通常就越高。

相反的，如果某些房間或區域很暗常年沒有陽光，那麼可以考慮將非承重牆去掉，獲得更開放的空間和更好的光線，讓房子變得更適合居住。

單獨的洗衣房

澳洲的房子，無論是公寓還是house，通常面積比較大，都有獨立的洗衣房或洗衣機隔間。隨著今年來高層公寓越來越密集，平均面積也在變小，很多公寓沒有設計洗衣房的區域，都是將洗衣機和衛生間甚至廚房放在一起，這其實是藉鑑了歐洲的經驗，因為歐洲的房屋面積相對較小，這種情況是常態。作為房東，如果可以為投資房單獨隔出一個壁櫃的空間放置洗衣機和烘乾機，和廚房等分開，是會為出租加分的一項。學會投資者的思考方式

很有意思的一個現像是，如果大家是花＄50萬澳幣買一個生意，那麼會非常認真的去打理，想盡辦法獲得最大的收益。而很多地產投資者在購買投資房時花費很大的精力選房，買了之後卻變成了「愛好」，沒有最大化這項投資的回報。如果你作為一名房產投資者沒有週期性的檢查房子哪些地方需要更新改進，那麼你就屬於這個人群。成功的地產投資者都有明確的目標和計劃，借助專業人士的力量把細枝末節的地方處理好，自己把注意力放到大的方向上去，考慮如何一步步建立自己的房產投資組合。

找一家專業有經驗的出租中介

澳洲的房產出租管理專業性很強，透明度也高，一個好的出租管理經理可以成為你投資房產的左膀右臂，他們會像對待自己房子那樣去管理你的投資房，確保獲得最大的收益，這包括租金最大化，空置率最小化，及時的維護維修和賬單的按時支付等各個方面。有些專業的中介甚至會幫你出謀劃策，提出裝修方案。

而且在澳洲中介費作為投資房產費用的一部分，是可以抵稅的，卻能為你節省很多煩惱和增加回報。何樂而不為。

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（據鉅亨網）

泰國普吉島房產投資：期房VS現房如何選擇？

目前泰國普吉島已開始進入旅遊旺季，在接下來的幾個月，普吉島遊客裡也將成為該地的購房者。每個買家在決定買房時，有許多不同的考量：要做的第一個決定是選擇買期房，還是買現房。泰國二手房

這兩種選擇各有利弊，很大程度上取決於買家的風險偏好。

購買期房的好處：

1、能夠選擇最好的單位

一旦公寓或別墅開發完成，可以肯定的是，最好的單位將已經被售出，早買能給買家更多的選擇。

在普吉島購買一套公寓，度假區內需求最高的是外國人能夠擁有永久業權的不動產。根據泰國2008年版的《公寓法案》（Condominium Act 2008），只有49%的公寓允許外國人擁有永久業權。因此，直到公寓建成才購買公寓，幾乎肯定將錯過外國永久業權配額。

2、資本收益最大化

購買期房的一個主要原因是一旦開發完成，就可以通過資產升值得到更大的資本收益。

對於房地產投資者和投機者而言，這很有吸引力，正如我們在先前的文章中提到過的，預售期間購買普吉島房產時，通常價格上漲30%，而在施工期買房，價格上漲5%至10%。

房地產投機者和投資者希望儘早購買一個新建樓盤項目，借預售前的價格較低賺取差額。在這段時間，開發商還在未獲得建築許可、確認方案以及獲得EIA（環境影響評估）。開發商想要儘早通過銷售獲得收益，就會向買家推出預售激勵方案，通常以大幅折扣、保證租金回報、金融期權和其它形式。此時，買家將得到最低的價格，一旦公寓建成，就能實現最大的資本利得。

3、分期支付房款

購買期房的另一個優點是支付款可以在施工期間分期支付。公寓可達2年，別墅則是10至18個月。

4、更大的設計空間

購買期房可以給買家更多的空間去設計他們的房產，特別是別墅，買家可以對房屋建築結構進行改革，如改變平面圖，或是添加額外的房間。有時買家也可能買下兩個相鄰公寓單元，令房間更大。在這個早期階段，買家也可以自己設計屋內裝飾、家具、浴室、廚房和家用電器。

顯然，購買期房是並不是沒有壞處，否則每個人都應該這樣做，買家必須在購買期房好處與潛在的負面影響，以及購買現房好處之間權衡。

購買期房的壞處：

1、投資風險

決定買期房好還是不好的一個主要因素是是危險因素。投資總有風險，這個項目有可能會延遲或無法建成，如果你購買現房，這些問題完全不存在，對於厭惡風險的房地產買家，不建議買期房。

除非開發商推出一間展示單元或更早的完成開發，買家將不確定他們得到的成品質量。在購買現房，買家可以看到、觸摸和感覺成品，所以他們確切地知道他們所購買的公寓是什麼樣子。

2、租金收入

對於那些希望通過租金賺取收入的房地產投資者來說，購買期房不能一開始就能得到租金收入，需要等到房子建成才行。如果買的是公寓期房，可能要等上2年或更長時間。對於這類房地產投資者來說，購買現房會更適合，因為可以立即開始產生收入。之前在先前的文章中提到過，相比其他全球房地產市場，普吉島租賃收益歷來非常有吸引力的。

全球房地產租賃收益比較（來源: 環球房地產指南）

如果開發完成，但賣不完，開發商通常會推出現房促銷活動，如提供免費家具、免轉讓費，以試圖賣完剩下的房子。這對買家可能是不錯的選擇，雖然在房產價格上，無法得到跟購買期房同樣的資本收益，不過促銷活動可以非常有吸引力。

購買二手房又如何？

我們在今年早些時候發佈的文章以及2014年市場報告中已經明確提到，普吉島二手房地產市場比新開發的房地產項目價格更低，更具性價比。原因有許多：泰銖升值，房地產價格升值，建築材料成本增加等等，所有這些都意味著5年前或是更早的賣家可以提供大量的折扣，從而比市場其他賣家以更廉價的出售，還能輕易取得利潤。這使得買家和投資者利用當前的機會，促進了二手市場活動增加。

買二手房有一個缺點就是，通常會需要一些裝修或改造工作，才能令這房產符合買方的口味。雖然在泰國很多裝修，改造成本相對較低，尤其是相對於歐洲或澳洲，但仍需要買方耗費時間和經歷。

通常，購買二手房地產，你會錯過很多資本增值機會，而購買期房則不會。然而現在二手市場的情況就是這樣，隨著普吉島房地產市場復甦，市場上出現的一些房產開價低得令人難以置信，這也能產生跟買期房一樣的資本收益。

目前房地產市場在普吉島依然緩慢有幾個原因：沒有一個群體接下俄羅斯買家留下的爛攤子、世界經濟仍然疲弱、泰銖兌歐元，英國等多國貨幣匯率仍然走強，許多人誤解泰國政治局勢，包括不熟悉情形潛在買家。然而黑暗中總有一絲光明，這樣的結果是，從二手市場和開發商手中買家都可以買到一些非常好的房子。

對於那些永遠坐在一旁等待泰銖貶值或接下來的選舉的人，他們可能太遲，錯過了市場底部這場盛宴，現在市場已經開始復甦。如今是成為普吉島房地產買家的一個極佳時間。

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏專家教你如何把握商機

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考慮去哪裡投資？選擇新西蘭是明智之舉

新西蘭是壹個年輕的國家，理念先進且反應迅速，充滿活力和獨特的文化。年輕就代表著機會和希望，也表明尚有未開發的資源等待人們來充分利用。新西蘭極力倡導自由貿易，並於2008年成為第壹個和中國簽訂自由貿易協定的發達國家。

這是壹個向海外投資人拋出橄欖枝的國家，而且其政府積極地為投資創造環境，方便投資人進駐新西蘭並與當地公司合作。如果新西蘭還不在您的考慮範圍內，那您得考慮起來了。這裏有壹流的農牧業以及優質的農產品，如奶制品和牲畜，加上天堂般的自然風景和強健穩定的政府，這個國家正向人們展示自己是壹個值得關註的貿易國。

考慮去哪裏投資？選擇新西蘭是明智之舉

要說今年Ray White在新西蘭業績如何輝煌，可以看看2015年我們經手的200筆3百萬以上的交易，目前成交總額高達48.94億。這已經超出去年業績30%，更是2013年業績的108%，14和13年的成交金額分別是37.68億和23.46億。

新西蘭市場顯現的投資信心主要集中在零售業地產，在2015迄今為止成交金額達28.05億，其中包括五家分布在新西蘭各地的合資控股的Westfield購物中心。投資者態度算是樂觀，但是仔細分析後可以發現這種樂觀並不針對所有地產類型和行業，處在不同價位的投資人在以不同的方式推動市場。所有的增長似乎都來自零售行業，但是去除Westfield那部分的銷售的話，相關數據實際表明今年目前零售業地產的平均銷售價格呈遞減趨勢。

如果不算Westfield的交易量，還是有很多地產出售，只是交易金額不大。這表明已有跟多不同的投資人進入了市場，並在購買不同產品以尋求利益多樣化。價位更親民表明更多不同的投資人、業主、住戶、私人財團和財力較小的海外投資人正在購買地產。這和隔海相望的澳大利亞情況相似，即有更多交易，金額偏小，不同的是，新西蘭市場上沒有那麽多大型資產。

人們對商業和工業地產的意向正在增加，商業地產今年至今銷售業績11.81億，而工業地產則為4.7348億。2015酒店板塊的平均銷售價處在1400萬，僅12筆交易，成交總額就達1.7億。這比2014年他的660萬平均銷售價高出很多（14年有超過15筆交易，總額9915萬）。

人口增長和移民促成了新城市中心和大型零售中心的建設，以迎合新西蘭不斷擴大的住宅市場和DIY行業，使郊區零售物業建設也會得到改善。新西蘭經濟在未來五年前景大好，這鑒於投資者充滿信心且銷售活動的增加，憑借穩定的經濟和政治環境、有利的監管環境以及優惠投資者的稅收政策，新西蘭已做好準備在未來幾年迎接中國投資者。

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澳洲貸款政策大變動！中國投資者面臨新問題

在過去的六個月裏，澳大利亞銀行對針對海外投資者的貸款政策做了很大的改動。中國買家要在澳大利亞申請貸款，找到懂行的澳大利亞貸款經紀人變得越來越重要。

LoanMarket駐墨爾本的貸款經紀人KevinYang說，他50%的客戶都是中國投資者，而他們現在面臨新的問題，因為銀行對外國投資收緊了政策。

澳洲貸款政策大變動！中國投資者面臨新問題 — 中國買家要在澳大利亞申請貸款，找到懂行的澳大利亞貸款經紀人變得越來越重要

KevinYang 表示“自四月份以來，針對海外投資者的政策有了很大的變動。政策越來越嚴，我的中國客戶遇到的問題也越來越多。”其中壹項比較大的變動是由Westpac銀行在十月份宣布實施的。該行是外國投資者最常使用的壹家澳大利亞銀行。“許多提供貸款的機構都接受海外投資者的貸款申請，但是在澳大利亞幾大銀行中，Westpac是投資者最常使用的銀行。

“近期，Westpac宣布對海外投資者貸款申請程序作出大的改動。壹般說來，中國買家需要出示兩份工資單以及壹封雇主證明信來證實海外收入情況。“而現在，我們必須提供三個月的申請人銀行賬戶記錄。也就是說，Westpac銀行不再接受現金收入證明，收入必須存入壹個銀行賬戶。“我的許多中國客戶收入都是現金支付的，只有部分存入銀行賬戶，所以這個變動給他們出了新的難題，”Kevin解釋道。

Kevin還說，對於中國投資者來說，辦法還是有的，關鍵是要準備充分。“既然現在銀行不再接受現金收入證明，如果您考慮要投資澳大利亞地產的話，就必須及早做好準備。“應對改該變動的最好辦法就是要求您的雇主將工資百分之百地打入您的銀行賬戶，這樣在進行貸款申請的時候，您就能正確提供所需文件。

“好的消息則是針對海外投資者房屋貸款產品還是和針對澳大利亞居民的產品壹樣。銀行不會針對本地買家和外國買家使用不同的利率，不管是什麽類型的買家，利率都是壹樣的。“只要您按要求申請，成功獲取您所需的貸款進行投資還是可能的，”Kevin說。

LoanMarket起始於20年前壹個初創理念，由SamWhite壹手經營。其如今已經成為澳大利亞壹主要金融中介，更是新西蘭最大的金融中介。LoanMarket目前僅在澳大利亞就擁有超過650名經紀人，並與30多家貸方保持著合作關系。除此之外，該公司還是獨立於金融機構控股的規模最大的貸款經紀網絡。

更多信息，請參見

www.loanmarket.com.au

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美國2016年報稅如何運用新減稅計劃

美國國會18日通過的2016年聯邦政府預算，除了1.1萬億的支出外，還有10年逾6,000億的減稅計劃。雖然減稅計劃的大宗受益者是企業，不過針對個人的減稅計劃，政府減少稅收的金額也相當可觀，超過2,500億美元。2016年報稅時間就在眼前了，要注意的事項除了稅法的改變，也可考慮如何運用新的減稅計劃的抵稅利益。

2016年報稅未改變的規定

哥倫比亞廣播公司（CBS News）22日報導，依美國稅法規定，美國納稅人依其收入適用不同的納稅級距（tax brackets）及累進稅率。2016年各納稅級距的累進稅率維持不變，最高級距的稅率仍是39.6%，但適用的應稅所得範圍依通脹率微調升約0.5%。

2016年退休金計劃扣除額亦未改變，美國勞工401(k)退休福利計劃或其它類似的退休計劃的扣除額仍維持18,000美元，年齡大於50歲者為24,000美元。另外個人退休金帳戶（IRA）的扣除額亦不變，仍是5,500美元，年齡大於50歲者為6,500美元。

另外，2016年個人的健康儲蓄帳戶（Health Saving Account, HSA）扣除額是3,350美元，與2015年相同，僅家庭的HSA扣除額增加100美元，到6,750美元。

2016年報稅要注意的規定

根據奧巴馬醫保的「可負擔醫保法案」（Affordable Care Act–ACA），自2014年起報稅時要報告有無購買醫保，未購買者會被罰款，罰金逐年提高，2016年的罰款加重，個人提高到695美元，家庭不論成員多少罰金是個人的三倍，即2,085美元。如果要避免被罰，建議在2016年的二月之前購買醫保。

美國報稅截止日通常是每年的4月15日午夜12時，如遇假日或週末，可順延到隔週的星期一。2016年報稅期限有所變動，因為明年華盛頓特區的「解放日」（Emancipation Day）假日在4月15日（星期五），因此報稅截止日順延到4月18日。另外，由於4月18日適逢美國新英格蘭地區（New England）緬因州、新罕布什爾州、佛蒙特州、馬薩諸塞州、羅德島州、及康涅狄格州的「愛國者日」（Patriots Day），因此這六個州的居民，報稅截止日是4月19日。

美國減稅計劃對2016年報稅的變動

依CNN財經網近日報導，新的減稅計劃適用個人所得稅者，計有6項成為永久計劃，3項延長2年到2016年。

永久減稅項目

1. 撫養子女扣除額：對於不須繳所得稅的低收入戶，撫養子女的費用還可獲得退稅，年所得收入在3,000美元以上者，可申請退稅15%，本項規定原本於2017年門檻金額將調高到10,000美元。美國減稅計劃已將之修改為永久減稅，門檻金額固定在3,000美元。

2. 學費抵免：眾所周知，美國大學的學費相當昂貴，納稅人過去通常運用希望獎學金信貸（Hope Scholarship Credit）作為抵稅的基礎，自2009年後美國聯邦政府提供更大方的抵稅方案，即美國機會抵稅額（American Opportunity Tax Credit），最高可抵2,500美元。AOTC原本亦是將於2017年屆期，現在已成為永久減稅項目。

3. 勞工受薪家庭享有更高的退稅優惠：勞動所得稅扣抵制（Earned income tax credit, EITC）是美國的扶貧計劃，旨在鼓勵和獎勵工作的勞工，特別是擁有子女的勞工家庭。本項退稅優惠原本在2017年屆期，現已成為永久減稅。不過對收入較高的勞工家庭，新法設定較高的門檻金額，超過者所享的抵稅優惠額度較少，但有三名以上子女的勞工家庭，適用的最高抵稅額由收入的40%，調高到45%。

4. 更公平的交通費稅率：僱主給員工的交通津貼，不論是補貼通勤族的交通費或開車族的停車費，員工都可以獲得每個月最多250美元的抵稅額。

5. 地方稅的扣減：美國報稅人在申報聯邦所得稅時，可以扣減州政府或地方的所得稅，過去的暫時性減稅措施容許報稅人選擇扣減州或地方的所得稅或銷售稅。這個暫時措施已納入永久減稅，受益者是目前美國沒有課徵地方所得稅的七個州的居民，即阿拉斯加州、佛羅里達州、內華達州、南達科他州、得克薩斯州、華盛頓州和懷俄明州，以及以利息及股息收入為課徵所得稅基礎的田納西州和新罕布什爾州的居民。

6. 教師費用抵免：中、小學教師有時需要掏腰包買教材用於教學，原來的暫時性措施是可以扣抵250美元，未來將成為永久減稅措施，還可以隨著通貨膨脹調整，可抵稅的項目也可擴大，例如用於提升專業能力的費用。

延長2年的暫時減稅方案

1. 房屋貸款保險減免：美國購屋者如果支付的頭期款較低，通常銀行會要求加保房貸保險，以防違約。依過去的暫時性減稅方案，購屋者可享有此等房貸保險的扣除額減免，此項措施現在可延長2年到2016年。

2. 豁免房貸勾銷的所得稅：在房貸未償清的情況下，屋主以低於房貸的價格售屋或者房屋被銀行拍賣，銀行有時會同意一筆勾銷屋主所欠的房貸，但國稅局會將此等被勾銷的房貸視為屋主的應稅所得。依甫通過的減稅計劃，屋主豁免此等所得稅的暫時措施，獲展延到2016年。

3. 學費減稅：依新的減稅計劃，不適用AOTC的高等教育學費的減免延長到2016年，最高可抵減4,000美元，年收入高於65,000美元者，減免金額為2,000美元。

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（互聯網資訊綜合整理）

投資澳大利亞物業優勢在哪？

對澳大利亞住宅地產的外國投資在過去幾年來壹直保持穩定和強勢的增長，但是對中國投資者來說，投資澳大利亞市場是否物有所值？

在中國的大城市，壹些物業已躋身世界最貴行列，因此買家到別處需求增值空間不足為奇。不再局限於在中國境內投資地產，中國投資者可以選擇在世界各地投資地產，這當然包括澳大利亞。

投資澳大利亞物業優勢在哪？各項投資要素令人滿意 — 對澳大利亞住宅地產的外國投資在過去幾年來壹直保持穩定和強勢的增長

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在確定投資於某國家或城市是否值得的時候，需要考慮很多因素。如匯率穩定嗎？利息率低嗎？對於購買是否有諸多限制？政府是否穩定，是否可信？是否能提供良好的生活質量？總結所有這些因素，才能評估價值，而對於以上這些問題，澳大利亞市場的答復令人滿意。

ANZ銀行高級經濟師DavidCannington先生認為，最初吸引中國買家的因素並不是金融回報。“毫無疑問，對澳大利亞房產的強勁需求主要來自於非金融動因，例如外來移民的增加，移民家庭或親朋好友的住房之需，以及資本向國外轉移等。然而，最近幾十年澳大利亞房地資產穩定的投資回報也吸引了外國投資者。”

“特別是由於存在硬性實際房屋供需關系（例如缺房），加上申請按揭房貸意願強烈，壹定程度上抵消了澳大利亞房價的弊端，而過去20年裏，房價的最大的年同比下跌率只有5%。”Cannington先生解釋說。

就風險調整方面來說，澳大利亞住宅地產的投資表現已優於多數其他主要資產類別，並明顯優於股票投資。

Cannington先生還說，“盡管自2012年中以來資本增值了幾乎40%，近年來澳元低下（從2011年兌換人民幣7.1到今天的4.5）實際上已使得澳大利亞地產價格在換算成人民幣之後便宜了不少。

在大多數情況下，針對外國人購買澳大利亞房地產的限制有所放寬，方便了中國買家在澳投資。簡化的流程，更寬松的條件以及明確的法規都為投資提供了方便，讓時間和資源得到更有效的利用。

另壹個強有力的價值指標是利率。澳洲儲備銀行（RBA）最近將其官方基準利率降至前所未有的2.0%，並保持連續六個月不變。儲備銀行行長GlenSteven先生暗示澳洲經濟仍在溫和擴張，這又是壹個信號。“雖然GDP的增長已有壹段時間略低於長期平均值，但是商業調查結果表明過去壹年間情況在逐漸改善。同時，就業率有較強的增長，而失業率則保持平穩。”

Stevens先生還說，“通貨膨脹率低並應該會保持在較低水平，因為經濟可能在壹段時間內還留有壹定程度的剩余產能。預計通貨膨脹率在未來壹到兩年會和目標膨脹率壹致，但是該目標膨脹率會比先前預計的稍微低壹點。”

考慮到這壹點，澳大利亞繼續在全球市場中保持吸引力，並以其優質的股票產品、低準入門檻、良好的融資方案以及穩定的政府管理，為投資創造了良好環境，也為未來發展提供了保證。

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【年終壓軸】大多倫多地區2015年11月房市走勢大解構

最近辦公室的背景音樂改成了聖誕主題，一首首聖誕歌曲反復播放，放得大家心裡都發懶，總懷著一顆度假的心。每每年尾，也是最要沉住氣的時候，不僅要繼續上緊發條忙著買賣房屋，也要忙著做年度總結為明年制定新計劃。

今年的房市報告即將就要告一段落了，在本期正文開始前特此感謝讀者和客戶一直以來對Jackie Jiang的支持和厚愛，每次看到你們的肯定和鼓勵，都讓Jackie更有堅持的勇氣！

11月中大多地區共有7,385起交易，同比增長14%，漲幅趨勢非常明顯。然而銷售量增長的同時，新上市的房屋數量為9,609所，但市場全部的活躍房屋數量還是較去年下降了8.6%，供需不平等的狀況還是存在，價格走高也是趨勢。平均成交價格從去年同期的$577,502升至$632,685，漲幅達到9.6%。

多倫多地產局主席Mark McLean指出，雖然距離2016年還有將近一個月，但今年的銷售記錄已經刷新了新紀錄。在整個大多地區各類房屋都有著顯著地增長，這預示著買方需求在大多地區普遍存在，賣方市場的現狀短期內並不會有太明顯變化。

2015年11月主要房型的銷售量及平均房價

相比去年同期，11月中所有房屋類型的數據都呈現了明顯增長，其中獨立屋的交易總量上升13.3%，銷售量共計3,451起，價格達到$829,241，漲幅10.7%，半獨立屋交易量呈現驚人增長，達到18.3%，共有764起交易產生，價格漲幅11.8%，為$600,435；鎮屋價格漲幅為10.9%，均價攀升至$483,454，銷售增長14.6%為1,149起；Condo公寓市場也繼續被看好，銷售量同比增長16%，價格上漲4.1%。

大多倫多地區總體房屋統計數據

11月大多倫多地區各區域中，多倫多市銷售量一馬當先，為2,663起，均價為$654,221。Peel區銷量第二，銷售房屋數量1,561起，平均價格為$542,479，其中Mississauga11月銷售801起，平均價格為$567,106，緊追其後的Brampton共計銷售691所房屋，均價為$496,495。Halton區11月內一共產生629起交易，平均價格$681,760。其中Oakville銷量和價格都是區中第一，248起交易，均價$818,367。

接下來讓我們看看各個房屋類別的具體變化情況：

大多倫多地區獨立屋統計數據

11月大多地區獨立屋市場銷量和均價較去年同期有了增長，銷售共計3,451起，均價升至$829,241，房屋在市場上的周期為25天，售價叫價比為99%，與上月稍稍下滑，畢竟年末總是市場相對清淡。

其中多倫多市銷售量排名第一，共有901起交易，均價為$1,018,621，房屋在市場上的周期為22天，並且售價叫價比為100%。

Peel區銷量第二，全區銷售獨立屋698所，整區的均價較上月上升，為$726,069。Brampton以375起交易排在區內第一，平均價為$583,764；其後的Mississauga銷售274起，價格$902,942；Caledon銷售49起，平均價格達到$826,092。

Halton區11月共有401起交易，平均價格$807,576。區中Oavkille銷量和價格排在區中第一，共有161起交易，均價為$981,887，Oakville如今在人們心中的居住好感與日俱增；其後的Milton排在銷售第二，交易90所獨立屋，價格為$657,198；Burlington和HaltonHills分別以87和63交易排在之後，均價分別為$761,167和$641,030。

大多倫多地區半獨立屋統計數據

Semi-Detached半獨立屋，大多地區11月月銷售總共764起，盡管銷售量不能和獨立屋同日而語，但其他數據也都用事實告訴了我們，其強有力的市場基礎。平均成交價格$600,435，房屋在市場上的周期天數為16天，售價叫價比101%。除此之外由於半獨立屋通常較獨立屋價格低，且擁有較寬敞的居住空間以及相對更好的私密性，一直以來都是不少人折中的選擇。在當下這一火爆的市場局面下，許多人都更願意選擇性價比更高的半獨立屋，也正因為此，半獨立現在一經上市就會引來瘋搶。

11月價格、銷售量最高的多倫多市銷售297起，平均價格為$750,608，售價叫價比高達102%，房屋在市場的周期為短短17天。

Peel區一共銷售254起半獨立屋，平均價格為$492,340。其中Brampton以126起的銷售量排在第一，均價相對平穩為$452,954；Mississauga本月銷售緊追其後，共產生124起交易，均價為$533,040。

Halton區在11月共銷售35起，銷售數量有所下降，區內銷量最高的Malton總計銷售13起，平均價格基本持平$505,530。Oakville位居第二，有11起交易，均價為$609,627。

大多倫多地區Condo鎮屋統計數據大多倫多地區Condo公寓統計數據

大多地區CondoTownhouse在11月一共銷售589起，平均價格達到$439,206。其中多倫多市總計銷售219起，遙遙領先其他城市，平均價格為$492,532，銷售周期為25天，售價叫價比為99%；Peel區194起交易，其中Mississauga一馬當先，共140起交易，平均價格為$425,802。Brampton銷售54起，平均價格$330,850；Halton區一共40起銷售，Burlington銷量本月為全區排第一位，共銷售17起，價格為$471,147；Oakville以14期交易排在區內第二，平均價格為$460,821；Halton Hill本月銷售5起，排在其後，平均價格為$242,600。

接下來是備受關注的Condo市場，大多地區11月Condo市場共計產生1,924起交易，平均價格為$385,506。

其中，多倫多市銷售房屋1,351起，均價為$415,316；Peel區共計292起交易，Mississauga是Peel區的主力，也一直以來是僅次於多倫多市之後Condo銷售量最多的城市，11月Mississauga銷售240起，平均價格為$287,642；Brampton銷售51起，均價為$245,680。Halton區共計銷售53起，Oakville以25起銷量排在第一，均價為$405,588；Burlington銷售19起，均價$354,158，這一數字較上月高出不少。

11月大多地區Attached/Row/Townhouse鎮屋的銷售量共為560起，總體平均價格為$529,994，房屋在市場周期只要17天。

Attached/Row/Townhouse鎮屋中銷售量排名由高到低排名不變，仍舊依次為多倫多、Brampton、Milton、Oakville和Mississauga。其中多倫多銷售量11月共計79起交易，均價為$707,986；Brampton銷售79起，均價$425,201；Milton銷售46起，均價為$443,478。

11月報告中多倫多地產局市場分析師Jason Mercer還提到，今年新上市房屋數量遠不及銷售數量，因此大多地區的買家之間競爭十分激烈。這最終導致了房價上升幅度超過通貨膨脹。

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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