Finance News – Page 230

海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

一、外汇汇率对在海外买房的影响

中国人在海外投资，房价高低固然是最先要考虑的因素，两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。只要投资者认清自己与市场的位置，把握好投资时机，外汇汇率依然会为房价带来不小的优惠。

以澳元汇率为例，近期澳元对人民币汇率持续走低，2015年5月到11月半年的时间最高贬值幅度超过了10%。我们以位于澳大利亚一座150万澳币的房产为例，介绍澳元汇率变动对在澳洲买房带来的影响。

从以上表格中我们可以看到，不到半年的时间，在房价不变的情况下买家可以通过汇率变化享受9折购房，大幅减少购房资金。

此外，据澳洲房价数据表示，2015年第二季度悉尼房价较第一季度上涨8.9%，墨尔本上涨4.2%，其他澳洲大城市2015年第二季度房价环比上升均不到1%，珀斯与达尔文的房价更是出现了轻微下跌。由此可见，澳元汇率变化除了可以节省购房资金外，即使是在在房价飞速攀升的热点城市也可以抵消一部分房价上涨带来的投资压力。

二、外汇汇率对海外卖房/租房的影响

投资海外房产，收益是许多投资者最关心的问题。房产收益的方法一般是通过出售与出租。投资者（特别是中短期投资者）在收益之后通常会回收资金，再继续投入其他房产或资产中。当今投资者视野遍布全球，对于他们而言，无论租售房产，投资海外房产带来的实际收益仅仅是计算公式的一部分，而另一部分则为不停变动的外汇汇率。

让我们用一个案例解释这个公式的计算方法：

假设一位中国投资者五年前以70万加币在加拿大温哥华西部内城购置了一套房产，近年来价格涨幅明显，于是想在近期卖出投资其他国家的房产。官方数据显示近五年来，温哥华西部内城的房价增长幅度为34%左右，这位投资者预计可以以94万加币出售这套房屋。

下面让我们来计算这位投资者的实际投资收益。五年前，人民币对加币的汇率约为6.54:1，也就是说这位投资者其实花了约458万人民币来购置这套房产。在那之后，人民币对加币持续走强，2015年11月的汇率约为4.82:1。假设这位投资者将卖房所得的94万加币换回人民币，他将换得约453万人民币。

于是，一个有趣的情况出现了。如果将买卖时外汇汇率差考虑在内，这位投资者卖房时获得的24万加币的收益瞬间化为乌有，实际上还损失了5万人民币。

相反，如果投资者所持房产所在国的货币势头强劲，对人民币持续走强，即使当地房价并没有明显的提升，投资者依然可以利用汇率优势赚取差价而最终获益。而在当今全球市场并不乐观的情况下，许多国家很可能保持现有的宽松货币政策。放眼全球目前也只有美元价值坚挺，并且在加息预期下尚有升值空间。

所以当投资者打算租售海外房产，仅仅关注房价的变动并不够，汇率差价也是一个重要因素。

下表是我们总结的几种可能情况，能够让您更方便的计算您的实际收益：

三、主要国家外汇汇率最新动态

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澳洲人继承遗产金额全球最高政府不排除恢复遗产税

一些经济学家正在敦促谭博政府恢复遗产税，而澳洲财相莫里森（Scott Morrison）不排除这种可能性。

澳洲日报报导，澳洲在40年前废除了州和联邦一级的遗产税，但是现在有一些经济学家认为，政府应该考虑推出一项新的全国性的遗产税政策，作为税务改革的一环。

澳洲人继承遗产金额全球最高政府不排除恢复遗产税 — 澳洲在40年前废除了州和联邦一级的遗产税，但是现在有一些经济学家认为，政府应该考虑推出一项新的全国性的遗产税政策

遗产税的倡导者说，仅仅把目标放在全国最富裕的人群身上，就可以每年征收到逾10亿元的资金，这将对预算的平衡和社会的平等做出贡献。

悉尼大学的经济学家思迪威尔（Frank Stilwell）说，一个针对遗产超过200万以上人群的薪水将筹得巨额资金，而且只影响一小部分人。“这是一个预算收入问题。”他说。

“我们需要能产生更多税收的税务改革，它应该把目标放在有能力的富人身上。”

“这是一个显而易见的方案。”

他承认政府需要相当大的决断力来恢复遗产税，因为任何新税收都会面临阻力。但是他相信好的政策推销者可以说服澳人认识到它的好处。

财相莫里森也不排除这种可能性。

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（据钜亨网）

投资新风向！柬埔寨楼市浮现大商机

明眼看名商随着新加坡楼市猛吹冷风，不少公司纷纷前往本区域房地产业方兴未艾的国家另求发展。

上市公司豪利控股及逢来发集团选择到柬埔寨大展拳脚，前者以兴建高档住宅及商楼为主，而后者则主攻大众化住宅，

两者各有自己的业务重点以及不同的市场策略。

陈积光大建豪华公寓

在房地产界迅速崛起的豪利控股（Oxley Holdings），总裁陈积光在新加坡扎稳业务后，近年来更远赴海外寻找更大的商机。

前年，陈积光以两亿英镑（约4.3亿新元）收购英国伦敦的Royal Wharf综合项目发展地段，在面积40英亩的地段上，兴建超过3400个住宅单位，以及商业、零售、休闲设施和学校，打造一个全新的社区。

去年，豪利将部分发展重点转移到东南亚，在柬埔寨首都金边推出第二个海外发展项目。与Worldbridge Land（柬埔寨）私人有限公司携手合作的The Bridge项目，占地约一万平方公尺，由两栋高45层的大楼组成，而大楼之间由两座空中大桥连接起来。项目拥有各种设施如泳池、健身房、阅读休闲室、蒸汽浴室、游乐场和餐饮处等。

早年以建造大批鞋盒公寓起家的豪利控股于2010年上市，雄心勃勃的陈积光调整业务策略，事业由小变大、由近至远。在伦敦的发展项目卖得满堂红之后，豪利随即在金边市中心进行另一个耗资3.5亿美元（约4.9亿新元）的巨无霸发展项目，把集团以“城市居家和住家办公室SOHO”闻名的概念，引进柬埔寨房地产市场。建筑外观现代、气派非凡的The Bridge共有近千间SOHO、762个公寓单位，以及数百个商铺，空中走廊连接两座主楼。发展项目于2018年落成后，无疑将成为金边的地标建筑物、新型的商住中心。

发现柬埔寨蓄势待发

自去年推出以来，The Bridge的SOHO单位卖出近八成，其他公寓单位则售出96%。

The Bridge热卖，加强了陈积光的信心，打铁趁热又在毗邻地段兴建规模更大的综合式项目。投资5亿美元（约7亿新元）的The Peak，楼高55层，香格里拉大酒店和超市就在大楼后方。整个工程分几期发展，建造工程将在明年初开始，于2020年完工时，将取代The Bridge，成为柬埔寨最高建筑物。The Peak的Tower One建有500个住宅单位，每平方公尺的平均售价介于4000至4200美元，比The Bridge的3100至3500美元来得高。

在短短三几年内便注入近10亿美元巨资，陈积光自有其全盘考量。他说：“长期以来，柬埔寨给外人的是战乱、贫困、落后和治安欠佳的负面印象，因此我从未想过要到金边投资建大楼。2013年我到柬埔寨走了一趟，突然茅塞顿开，我发现柬埔寨蓄势待发，充满发展潜能。日益和国际接轨的金边，市面欣欣向荣，各类商机有待发掘，问题是要勇敢地跨出第一步，选择对的行业，更重要的是要找到对的商业伙伴。”

通过朋友引见，陈积光在暹粒一个戒毒慈善活动上结识了柬埔寨Worldbridge Land主席礼德谢（Rithy Sear），两人一见如故，一拍即合成立了合资公司。礼德谢出地皮，陈积光则负责出资、出策略。

好伙伴是成功的一半

陈积光表示，随着经济加速起飞，国民收入普遍提高，合资发展项目争取的买主便是以高薪和年轻人为主，柬埔寨人口有75％是25岁至35岁的年轻人，The Bridge至今的买家有六七成都是柬埔寨人，其余则来自中国、中国台湾、新加坡和马来西亚等，买家以当地人为主，对当地房地产市场来说是健康现象。

谈到这几年在柬埔寨的经商经验，陈积光说：“在当地找到对的合作伙伴极为重要，好的伙伴是成功的一半，不过这经常是可遇不可求的。有了合作伙伴只是第一步，合作过程要深入了解当地民情、商情，要懂得有取有舍，要好好利用新加坡的品牌。柬埔寨的许多条规有不少含糊之处，无论施工或设备，我们都坚持以高规格、透明的方式进行，一点都不含糊，这样就可避免许多日后可能出现争议之处。”他强调：豪利控股在海外的投资都是属于长期的，全都有步骤、有策略的。

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（互联网资讯综合整理）

澳洲房产投资新规定12月生效，本月申报可减轻处罚

加强澳洲外国投资纲要

今年上半年居外网曾发布专题，解析“加强澳洲外国投资纲要”对买房者的影响。该专题分析了此次改革的动机，有关购房申报与手续费的具体规定，与对海外买家将产生的影响。所有在澳洲购买住宅房地产的外国投资者（包括临时居民与非居民）必须申请澳大利亚政府的批准。从2015年12月1日开始，申请收费开始实行新标准，对各类违规者的民事与刑事处罚也将加强。

减轻惩罚期

近日，澳大利亚政府为自愿披露违反了澳大利亚的住宅类房产外国投资规定的外国投资者宣布了一个减轻惩罚期（RPP）。该减轻惩罚期油澳大利亚税务局（ATO）代表外国投资审查委员会负责执行。所有在澳大利亚已经购置房产但却未经政府批准的投资者可以在11月30日之前填写减轻惩罚披露表。申报之后，投资者可以获得以下减轻惩罚：

可获得12个月时间进行撤资
不会被移交刑事诉讼

新的处罚规定

澳大利亚税务局利用数据配对系统来识别违反澳大利亚的外国投资规定的行为。如果未经过政府批准的投资者没有在11月30日之前披露自己的房产，将会面临以下处罚：

对澳洲购房的影响

1、为海外购房者创造更加公平、轻松的置业环境

澳洲联邦政府出台更严格的海外投资者规定，旨在规范海外投资市场，为所有潜在投资者提供一个更加公平的投资环境，减少投资的后顾之忧。艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心：“缩紧政策不是将海外资金拦在外面，而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”【阅读原文】

2、申请费不会对买房产生决定性影响

新的规则生效之后，FIRB对海外买家在澳洲买房征收申请手续费，5000澳元起。不过房地产业界普遍认为，外资购房申请费或许只是“毛毛雨”，海外投资人不会因此“望而却步”。【阅读原文】

总而言之这些政策意在规范市场，而对于在海外置业的投资者来说申请手续与费用也在合理范围之内。只要广大投资者在置业之前做好功课，遵守澳洲买房政策，那么这些政策对个人基本不会产生影响。长期来看，澳洲政府的改革对市场的发展更是有着积极的作用。

澳洲购房FAQ

FIRB是什么组织？

FIRB是Foreign Investment Review Board的简称，中文翻译为澳洲投资审批委员会。该组织主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目

谁需要申请FIRB许可？

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申请FIRB购房许可。

哪些外籍人士可以购买二手房？

持有澳洲12个月以上有效签证的外籍人士可以购买一套自住二手房，但要在签证到期离境前3个月，必须出售该二手房。

哪些外籍人士只可以购买新房？

未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等）

新房的定义是什么？

全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月；

可用于住宅开发的空地，然后在24个月内开工建新房。

FIRB的审批时间有多久？

根据法案规定，国库部长有30至90天的时间考虑申请并作出决定。

对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答覆。

FIRB新政执行部门有变化吗？

FIRB新政将于2015年12月1日开始执行；
FIRB不再单独管理，将联合澳洲税务局（ATO）一起对住宅类物业进行管理。

申请费有变化吗？—免费变收费

2015年12月1日前购买，没有申请费；
2015年12月1日后：参见上文图表。

申请程序有变化吗？

2015年12月1日前，先购买后申请FIRB；
2015年12月1日后，先申请FIRB，批准后再购买。

税费有变化吗？

在2015年7月1日前，没有不同于本地常驻居民的额外税费；
在2015年7月1日起，在澳洲购买房产的海外投资者，须额外缴纳3%的印花税；
在2016年1月1日起，在澳洲购买房产的海外投资者，每年须额外缴纳0.5%的地税。

处罚有什么变化？

2015年12月1日前，对违规者一直未进行处罚；
2015年12月1日后，新政后的处罚请见上文图表。

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与加拿大房地产经纪人合作大有学问多伦多金牌代理亲指点

在海外置业时，选择一个有合适资历和经验的专业人士非常重要。在加拿大多伦多市的房地产市场，一个合格的房地产经纪人由国家、省和地方各级委员会共同监管。

并非所有的地产销售人员都是平等的，并非每一个持牌的销售或代理都是“房地产经纪人”（REALTOR）。一个人要自称是房地产经纪人，他/她一定要是加拿大房地产协会（CREA）的成员。因此，多伦多房地产经纪人应具有以下特点：

致力于履行房地产经纪人准则（REALTOR Code）——这是所有从业者行为和优质服务的公认标准。
要熟悉房地产行业的发展，例如，经纪人应能为你提供的信息、价格比较、邻里动态和信息，及市场状况等。
能通过各种渠道，如课程、研讨会、会议等，积极地更新自己的知识。
能访问MLS和多伦多地产局（TREB）系统。

在大多伦多地区工作的房地产经纪人不仅要求是安大略省房地产理事会（RECO）成员，还要求是一个或多个地方委员会——如多伦多地产局中的一员。

优秀的经纪人应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网

以上是基本要求，一名优秀的多伦多房地产经纪人还需要具备以下特点：

做一个好的倾听者和沟通者——优秀的经纪人必须会听。其实上，在和客户的第一次见面中，经纪人的主要任务是通过向客户提出多种开放式问题，找出并记录他们的需求和目标，尽可能多地收集信息。他们为什么卖房？他们为什么要寻找一个新家？这些及其它更多的问题，对经纪人开始着手工作至关重要。在关系更进一步前，经纪人必须与客户建立一定的信任水平。

有当地知识和一般专业知识——最好的经纪人对各个市场和当地社区都了如指掌。因此，无论你是要找特定的学区房，还是想在靠近餐饮和夜生活区、公园和娱乐设施、购物和交通方便的地方买房，经纪人都能提供帮助。

有谈判专长——无论你是购买或出售第一个房子或第三个房子，优秀的经纪人有很多的经验和谈判技巧可以派上用场。有时候谈判会变得困难或复杂，有时候可能会有来来回回的讨价还价。优秀的经纪人从不轻易被情绪所左右或让情绪影响自己的判断，他们关注的焦点应是手头的工作，帮助客户获得最好的结果。一个优秀的经纪人知道何时签单，何时等待。他们知道在发出要约后有多大的还价空间，知道达成最好交易的其它路径。

有法律和合同专长——买房或卖房是一个复杂的过程，其中很多财务和法律义务一般的购房者很难顾及到。一个房地产经纪人受过相关教育、具有专业知识，熟悉房产交易中所有的义务和要求，确保你不会触犯法律或签署一个糟糕的协议。

置身于强大的专业网络中——优秀的经纪人不仅应与同行建立好的关系网，形成合作关系，促进房源收索和房屋买卖；他们还应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网。一般来说，他们应与不同的团队合作，如专业设计人员、专业摄影师、律师、承包商、贷款者、搬家人员、验房师、评估师、金融和保险业专业人士，及更多的优秀团队。经纪人应该与所有这些专业人士建立关系，并经常充当“礼宾”的角色，给你推荐合格可靠的人选。你应该在任何有需要的时候——不仅限于买卖房屋时，联系这些专业人士。

提供量身定制的挂牌前后营销——优秀的经纪人应该有一个非常强大的营销计划。这应包括若干不同的组成部分。他们应该有一个挂牌前计划，将消息传播出去，并建立起期待。一旦房屋挂牌后，他们应该有一个挂牌后计划。该计划不仅要包括MLS营销，还要有传统的营销方法，如开放参观、销售招牌、平面广告等。如今，几乎所有的购房者都在网络上开始搜索房源，经纪人必须有一个强大的网络形象，如一个负责任的网站，还必须在社交媒体上积极亮相和具有相关宣传意识。最重要的是，营销计划必须针对房屋和客户类型。例如，许多高端物业的卖家和买家喜欢隐秘的私人看房而不是开放参观。因此，房地产经纪人必须能够适应，针对这些独特的情况和客户调整服务。

设定可行的目标——当涉及到给物业定价时，好的经纪人应该帮助你设定可行的目标。如果挂牌价格过高，将吓跑所有买家，这时挂牌价需适当下调，最终的售价可能会低于一开始就定价正确的情况。

节省客户时间——如今，大多数人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各种活动、家庭责任——如照顾一家老小、兼职或回学校充电等。除此之外，您再试着跟进整个买房过程：将房屋准备好，处理承包、摄影、挂牌、营销和广告、开放房屋等一切事宜，不方便时也要带人看房——甚至要请假，谈判，找到一个好律师等，足以让你忙昏头。当你在为生活所忙碌时，优秀的经纪人完全有能力搞定所有的这些甚至更多的事情。

Amin Purshottam专栏全集：

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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看加拿大房市：一个很少被提及的会让加房价下跌因素

加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯报道说，11月第二个星期，又有两个声音加入了唱衰加拿大房地产市场的大合唱。非政府研究机构“加拿大政策选项研究中心”和“西方国家经济合作发展组织”都发表报告说，如果加拿大中央银行上调利息率，则加拿大过热的房地产市场会出现价格下跌的局面；不少购买房产的加拿大人会由于借债过多而无法负担利率上升带来的过重债务；就是能够继续支付每个月的房贷，房地产市场价格的下跌也会导致一些加拿大房奴的房产沦为“负资产”。

看加拿大房市：一个很少被提及的会让加房价下跌因素

社会老龄化是影响市场的主要因素

但其实还有一个重要的会影响房地产价格的长期性因素很少有人提及，这就是婴儿潮一代人正在开始在房地产市场上“瘦身”。

加拿大金融市场专家本.拉比德克斯Ben Rabidoux说，人口构成的变化是社会的趋势性变化，但却还没有人重视这个会对市场带来深远影响的重要因素；现在每年加入劳动人口大军的人数是有统计数字以来最低的。

根据国际清算银行的研究，人口构成的变化对资产价格有着决定性的影响；当每年加入劳动人口的人数少于每年离开劳动人口人数的情况成为趋势性的问题时，资产价格会开始走低、经济会出现萎缩。

60-70岁卖房

国际清算银行的研究显示，人们在70岁时会出售他们的住房。也有的金融机构的研究显示老龄人口在60岁到65岁期间就已经开始出售自己的住房。

加拿大人口中最大的一个群体、第二次世界大战后的婴儿潮一代人现在正在大规模进入60岁到70岁的年龄。

婴儿潮一代人在自己的孩子们长大成人离开家庭后，原来的房子不但成为空巢、而且是大空巢；更重要的是婴儿潮一代人步入老年，他们不再愿意承受打理大房子房前屋后、房里屋外的负担。所以婴儿潮一代人开始卖掉大房子换成小房子、卖掉二层小楼换成平房、或者干脆换到老人公寓楼的单元里去居住。

谁来接盘

换句话说，由于加拿大人口迅速老龄化，加拿大房地产市场中面积大的住房会首先遇到需求下降的问题，会有越来越多的老年人要出售其手中的大房子；而由于新一代年轻人或者是没有财力、或者是不想要孩子、或者是追求环保又可持续的生活方式，他们中很少有人有购买大房子的需求和愿望。所以，在卖大房子的人多、买大房子的人少的市场情况下，价格只能走低，加拿大房地产市场中的大房子会成为首先冷却的市场部分。但大城市生活方便区域有至少两间卧室较大户型的公寓楼单元会继续受到欢迎，因为不但卖掉大房子的老年人需要搬到这样较大户型的公寓单元居住，那些在大城市买不起独立房的年轻家庭也需要购买较大户型的公寓楼单元。

狼什么时候来

不过，加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯承认，预测加拿大房地产市场的走向是件没有准头的事情，更谈不上是科学。自从2006年美国房地产市场价格见顶以来，不少来自银行、国际金融机构、资深金融记者、大学教授等专家对加拿大房地产市场价格要深度下跌调整的预言至今还没有变成现实。

“狼来了”喊得次数多了会没有人再重视；但就在没有人当回事的情况下，可能狼就真来了。

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（互联网资讯综合整理）

打造海外黄金屋：在新西兰投资商业房产

在新西兰，商业性的投资型地产，房东跟房客的遊戏规则跟住房型投资地产是完全不同的。第一点，商业房屋的租约是非常有力的文件，且通常都是长约。譬如一个超市跟房东签了五十年的租约，在这五十年裡，就算房子几经交易，每任房东都必须履行那份租约，直到到期日为止。甚至，房客可能还有续约权。就算市场的环境或是地价改变，每任的房东都无法改变一开始的遊戏规则。

第二个不同点，就是房东跟房客之间的法律关係是平起平坐的。住房型的房客不需要负任何修缮的责任，但一般标准的商业租约，房客则要负起所有的修缮的责任，除非是房子结构上的损毁。

案例

一名客户买了一间租给银行的商业房屋。租约裡有一项条款注明：如果市场改变，房租就应该下降。这个时候，银行之前支付较高的租金就不适用了，所以依照合约，房东应该退钱。

一般租约规定的租金在正常的情况下是只升不降。在以上案例中，房东一定要让律师规画好租约条款，才能避免跟强势房客合作时可能遇到的风险。

有些商业类租约的房客是银行、政府机构、或是大型的国际企业这种信誉良好，根基稳定的单位，既有地标性，也不会轻易改变地址。这些房客通常有一个特质，是房东想买进这种租约房屋的时候要注意的，那就是他们的合约通常不是律师公会的标准合约。通常他们因为强而有势，会由企业内部的律师部门拟定对他们比较有利的合约。例如，跟作为房客的政府单位签约的时候，会发现你买来的租约内容说明：房客只付租金，其余所有费用则是房东出。为了避免这样的风险，投资方一定要特别请律师检查租约。

商业地产买卖中律师的角色

商业房地产的买卖过程中，律师扮演了关键性的角色。首先，商业租约是一个契约，购买前一定要完整检查这份契约的执行力和回报率。例如房客是否有保人，是否拖欠房租甚至破产。因为一旦宣布破产，租约裡累积积欠下来的债务就成了呆帐。另一方面，这个商业房屋的条件和价值，例如租金、涨幅、期间长短等，完全取决于这份租约。买下商业租约代表接受这个契约，而一位在房地产领域拥有专业知识的律师，则可以为各位投资人好好的把关，避免任何的损失。例如，两个人合伙投资一个商业类地产，但只有一方提供个人的资产做为担保。做为律师就有义务和责任，提醒提供个人担保的这位买家谨慎承担风险。

汪君尊律师专栏全集：

汪律师解析新西兰房产投资

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专家称澳币汇率需再跌10% 明年或至62美分

犹豫不决的美联储做着“白日梦”，试图把利率调整到正常水平，这似乎也预示着在接下来的12月和2016年，全球经济或将面临“动荡不安”的局面。随着澳洲经济试图再次取得平衡，澳币与美元的兑换价格或将下跌至50分。

专家称澳币汇率需再跌10% 明年或至62美分

法林顿（Mark Farrington）于近日提出了以上的观点，他本身是价值77亿美金的宏观对冲基金MCG（Macro Currency Group）的负责人。这家公司长期致力于金融市场交易，重点研究决策者如何行动。

法林顿对犹豫不决的央行官员表达了不满，他表示利率处于历史新低，通胀模型不起作用，央行官员也很“心虚”。“如果他们可以做出强硬的决策，那么他们会那么做的。”然而现在却是他和他的同事们感到“心虚”，宏观对冲基金正在经历“史上最艰难的一年”。

MCG的伦敦和悉尼分公司在2015年表现还算不错，目前回报率达到了17%。但是他表示：“我们不相信美联储。我们交易的是数据，但是我们不相信美联储也交易数据。”

今年的12月份将注定是不平静的，美联储最终还是决定上调利率，但是其他4个主要央行或许会在美联储行动前2周推出与其背道而驰的利率方案。今年最后一个月的5场会议或将给2015年带来一个“有意思”的结尾。

澳元汇率需要再跌10%

法林顿上一次接受费法斯传媒（Fairfax Media）采访是2014年1月，他当时敦促澳联储（RBA）不要害怕将利率削减到未预料到的水平。在随后的很短时间里，高通胀数据迫使澳联储放下了宽松政策偏向，但是在今年，其调息2次，将利率降至2%。

法林顿表示，他认为澳联储在2016年第二季度结束前还将有2次降息，帮助货币做进一步调整。“澳币汇率还需要下调大约10%左右。看看当前的短期货币市场定价，澳元的定价是非常保守的。”

基于此前大宗商品交易周期的转变和美国经济的利好表现，法林顿表示澳币价格可能下跌到50美分左右，他预计在2016年澳币价格可能会在62美分至 69美分间波动。“跟澳联储一样，其他的央行也希望美联储能升息，这样他们的货币价格会适当降低。但是这不是个好的策略，至少目前这招在澳联储身上不奏效。”

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（互联网资讯综合整理）

英国侨领单声博士娓娓道来其伦敦房产投资传奇故事……

今天我要给大家介绍我的一个忘年交的朋友，英国统一促进会的会长单声博士。我想把他在英国的传奇一般的房产投资故事和大家来分享。

在位于伦敦北部高档社区的家中，年逾八旬的单声博士气宇轩昂，风度翩翩，依旧透出年轻时英俊倜傥的魅力，开怀谈笑。

在畅谈了他早年在西班牙南部海滨城市购买的地皮在30年中涨了1000至5000倍的近乎传奇的往事之后，单声博士带着我们步出他的书房，让我领略他那栋红砖密砌、半圆拱顶和烟囱高耸别墅的独特优雅。

在1967年回到伦敦定居后，单声果断地在英国购房置业，自住之外还有投资物业。其中，单声自住的别墅本身和购买过程，同样传奇。

还是让我们听单老细细回顾。

伦敦的房子：过去涨，将来还会一直涨

这些年来，英国的房地产一直不错，比西班牙厉害。英国房地产尤其是伦敦的房产，一直涨一直涨，过去涨，将来还会一直涨。

无论大的市场如何波动，房价整体都在涨。我举一个简单的例子，我刚来这里不久，在Golders Green用3000英镑买了一栋房，后来房子从3000镑涨到7000镑，12000镑，在后来涨到10万镑，20万镑，现在那栋房子的价格要超过200万英镑。这也就四十多年的功夫，从3000镑到200多万镑。

我现在住的这栋房子，在1887年建造的时候，只有1200英镑，还包括这么大一片地。你看它现在值多少钱，市场上的价格要远超过1000万镑。

我是1988年买的，当时的价格是70万英镑左右。20多年，涨了十几倍。所以你看，英国的房子，大房大涨，小房小涨。所以买房子是对的。而且这个地方，房价涨的比税涨得快。

因为伦敦是一个国际都市，对于有钱人是个天堂。而且，如果有钱人不在这里挣钱，就不用付税，这些好处非常难得。是避税天堂——在英国避税是合法的，逃税才犯法。

英国这个地方，我在1954年刚来UCL读书的时候，非常不喜欢这里。记得那个时候找房子找不到，在报纸上看到有一个房子，价钱很便宜，于是我就想去看看。跑到门口一看，外面挂着一个牌子写着：“Whites Only”，只租给白人。那时候英国人非常有偏见歧视，非常高傲。

如今，没有这些问题了。中国强大了以后，这种歧视就没有了。如今，这里无论从人权还是物权，都很好。如今年纪大了，觉得这个地方很好。医疗、交通完全免费。

因此，对于中国人来说，如果孩子来这里读书，如果买一个房子，不但能够免掉付给房东租钱，将来自己不用了，还可以租给其他人赚钱，或者卖掉赚钱。所以，你看离学校近的的地方，房子一个比一个好。

我住的这个房子很传奇

1967年回到伦敦后，刚开始不住这里。

1982年有一天，我开车子路过这里，看到有这么一个房子，很奇怪，房顶是圆的，很像音乐厅。

那时候，我们很多好朋友很喜欢唱京戏。我在车子上就想，这个房子的圆顶大厅，如果在里面唱京戏，效果一定很好。后来又路过几次，每次都跟我太太讲这个事。她就跟我说，你既然这么喜欢这个房子，为什么不写封信给这个房东，你说你很想买这个房子。

于是，我没多久就给房东写了这个信。用我太太的话讲，就是一张邮票的事情。

可是，信发出来很久，一直没有回音。慢慢的，我就把这个事情忘掉了。

很久之后，大概3年多后的一个早晨，八点来钟，我接到一个电话。电话那头，一个英国老先生的声音，跟我说他是约翰•萨维尔（John Savile），我说我不认识你。他说，你不是给我写过信，说很想买我房子的吗？

他说，我现在想卖这个房子了，如果你还是想买，明早9点来家门口找我吧。

第二天一大早，我就开车来到这房子门口，8点半按门铃没有人开门；8点45分，还没人。一直到9点整，一分不差，老先生给我开门了。

这个老先生就对我讲，他说你喜欢音乐，我也喜欢音乐。我没说错，他真喜欢音乐，他说我现在年纪大了，我房子真的要卖了，我就卖给你。

我当时还纳闷地问，这个房子不留给你的儿子吗？那个老约翰说，我儿子太坏了，我与他断绝了父子关系，这个房子不会留给他。卖掉房子的钱，我会全部捐掉。

后来我才知道，他儿子那就是BBC原来的著名节目主持人，就是前些年被指控性侵未成年人的那个吉米•萨维尔（Jimmy Savile）。

我当时说好，你要多少钱？他开的价钱比市价一半都不到，低。我说好，我买。我说你讲这些话算数吗？他说算数。我就付了他500英镑作为定洋。

过了几天，他再次打电话给我。他说我出的价太低了，你能多加我五万英镑我就卖给你。我说行。

这样就买成了。

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瑞银集团(UBS)：欧元、英镑、澳元和加元短线交易策略

瑞银集团(UBS)周二(11月10日)就欧元兑美元、英镑兑美元、澳元兑美元和美元兑加元提出了下述短线交易策略(主要为日内的)：

瑞银集团(UBS)：欧元、英镑、澳元和加元短线交易策略

欧元兑美元

瑞银集团表示，欧元兑美元周二承压，因外媒周一(11月9日)援引四名欧洲央行(ECB)管委会成员称，欧洲央行内部正在就12月会议下调存款利率达成共识，且部分委员认为降息幅度应大于当前市场预期10个基点。

瑞银集团还表示，欧元兑美元走低的速度似乎很慢，且如果市场参与者获利了结的话，汇价短期可能会反弹，不过仍倾向于逢高做空，且理想价位为1.0790/1.0820附近。

英镑兑美元

瑞银集团指出，英镑兑美元在上周大跌后，于本周略微反弹，攀升至1.5100上方，倾向于逢低买入，因相信1.5000将对汇价形成强劲支撑。

澳元兑美元

瑞银集团称，澳元兑美元的汇价与周一相比，几无变动，倾向于寻机在汇价反弹至0.7070/0.7120时入场做空该货币对，目标看向0.7000下方，及9月低点。

美元兑加元

瑞银集团还称，倾向于做多美元兑加元，且在汇价跌至1.3230/1.3180时加仓，止损点设于1.3100下方，目标看向9月高点1.3460。

北京时间20:40，欧元兑美元报1.0734/36；英镑兑美元报1.5137/40；澳元兑美元报0.7060/62；美元兑加元报1.3250/53。

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