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加拿大貸款買房如何將中斷按揭的罰款降到最低
莫瓦赫德的遭遇被媒體報導後，很多人為之鳴不平（相關新聞：閒話中斷按揭：為何付得越多 罰款越高）。然而，只要本國的商業銀行不改變現行的法規，這種“離按揭結束日越近，罰款額越多”的荒謬事永遠不可避免。
雖然本國銀行在“中斷按揭”罰款的規定上非常“霸道”，但是顧客還是可以採用一些技巧，儘量降低罰款額。近日，本地英文媒體《多倫多星報》的專欄作家就此問題給出了三條建議，以供買房者參考。
加拿大貸款買房如何將中斷按揭的罰款降到最低一、在採用固定率按揭時三思而行
銀行在計算中斷固定率按揭罰款的時候有兩種方法：一是罰3個月的利息；二是罰利息差。例如顧客採用的五年期5.19%的固定率按揭，罰款額便是5.19%減掉違約時所剩時間對應的貸款利率(例如，貸款還有4年到期，即對應的是4年期利率)，乘以所剩時間，再乘以貸款餘額。
作為貸款人，銀行方面自然不會讓顧客選擇採用哪種計算罰款的方法，而是直接罰款額大的那種。大多數中斷按揭的罰款是一萬元左右，昨天新聞裏提到的老莫是運氣比較背的，要支付3.38萬的罰款（好在豐行最終出於“善意”幫他減了5500元）。
在浮動率的按揭下，罰款額就不會像固定率按揭那麼“誇張”。比如在5年浮動利率的貸款期裏，當您因為賣房中斷貸款合同、房產融資套現、房產升值更新大房的時候，按揭貸款銀行最高罰款大多是3個月的利息。
此外，採用浮動率按揭的好處還在於，如果那天銀行利率忽然升高，你隨時都可以鎖定利率。
如果一定要採用固定率按揭，可考慮三年期的哪種。銀行方面向顧客大力推薦五年期的按揭，是因為這可以讓他們獲利更多。可是，他們其實清楚地知道，大多數按揭只會維持三年之久（the average mortgage is held only three years）。人生充滿了不確定，何必把自己綁定在5年的期約上，而且還必須簽署提前中斷按揭就需要任銀行欺負的“不公平條款”？今年是2011年，誰知道2016年自己會做什麼？
二、不要被“優惠率”所蒙蔽
銀行等貸款機構常常會推出“優惠率”（discounted rate）來吸引顧客使用他們的按揭。然而，顧客必須知道在貸款的事情上銀行永遠不可能是你的朋友，他們推出的“折扣率”也是羊毛出在羊身上，在你不留意的時候便可能咬上一口。
你見過黃世仁和楊白勞做朋友的嗎？
使用“優惠率”（discounted rate）的顧客一定要仔細查看按揭協議。有的協議上會寫明如果提前中斷，則優惠取消、要按照原來的利率計算罰金，這個時候就要格外小心、三思而後行了。此外，顧客也有必要讓貸款方在紙上寫下計算罰金的明確公式。如果你不提，銀行十有八九不會把它寫在按揭檔上的。
作為按揭人，還要清楚地瞭解中斷按揭的罰金是不斷變化的。罰金額今天是一個數目，明天可能比前者高出很多，計算罰款的日期是房產賣出日。
三、Prepayment很重要
在簽署按揭協議前，問清楚貸款方是否允許你在中斷按揭前支付Prepayment。大多數按揭協議允許顧客每年支付餘額10％至25％的 Prepayment，這項付款直接沖抵本金、減少利息。如果銀行允許顧客在中斷按揭前支付當年的Prepayment，則可以減少罰款額。然而，除非顧客自己提出，否則銀行不會建議顧客這麼做的。
最重要的，找一個可靠的按揭經紀人，讓他推薦最適合自己的按揭計畫，同時將中斷按揭的罰金降至最低。好的按揭經紀人知道如何和銀行溝通，幫助顧客爭取權益。
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RRSP用於加拿大首次購房的限制
買房知識
RRSP 首期付款計畫是指, 每個家庭夫妻雙方(包括同居夫妻)可以從各自的 RRSP 帳戶中取出 $20,000 用於房屋首期付款. 一個家庭一共可取 $40,000, 而不涉及稅收和利息, 但受如下條件限制:
RRSP用於加拿大首次購房的限制只適用於首次購房.
必須從取款只日的第二年開始還款.
低價購買舊房, 翻修後轉售, 扣除裝修費用及稅費, 賺取其中的差價.
還款最長不能超過 15 年.
每年還款不能低於取款總額的 1/15.
不能達到最低還款額的部分計入當年收入納稅.
按照 RRSP 首期付款計畫的規定, 只要 RRSP 帳戶開設 3 個月以上, 便可從中取款, 這一規定可以讓您不費吹灰之力資產增值許多. 具體操作方法如下: 如果您已打算在半年內買房, 可馬上開設一個 RRSP 帳戶 (注意一定要是短期 GIC). 前提是您手中有 $20,000 現金, 並有足夠的 RRSP 空間. 假定您的邊際稅率為 45% 的話, 將會得到 $9,000 的退稅. $20,000 現金變成 $29,000 !
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購買海外房產後 1天內必須做的9件事
搬進新家的頭24小時非常重要，可以影響住在新家頭幾個月的生活，並左右以後你住在這棟房子的感覺。所以搬進新家後的頭24小時該做什麼?
9件事搬進新家1天內必做1、記錄房子狀況，保存或傳送資料：如果你的房東要求你填寫房子狀況報告，儘快完成並送到指示的地方或是傳送數位檔案。接著在房子裏繞一圈，記下你想做的一些維修或升級，例如讓窗戶更節能。
2、清潔看來骯髒的地方：即使搬家前已打掃過新家，有時還是有些地方需要額外清理，例如馬桶座和門把，以及放了傢俱後就難以打掃到的小空間。
3、把傢俱安放在適當的地方：先著手組合需要組合的傢俱，再把所有傢俱放在應放的地方。如果你在搬家前，沒有太多時間查看空間，也沒有傢俱該怎麼放的想法，就憑直覺擺放。
4、整理床舖：你的床一旦組起來，立在臥室適當的地方，就連帶把床單和毯子也舖好，如此就不用在搬家一整天忙得筋疲力盡，上床時還要舖床單。
5、把所有的箱子放到應放的房間：你不需把物品從所有箱子拿出來，但至少努力把箱子搬到所屬的房間，這個作法能助你更快整理好不同房間，不需要為了找箱子而在不同房間跑來跑去。
6、拿出並放好每天會用到的物品：從化妝品到毛巾和煮咖啡用品，你應把每天會用到的東西從箱子拿出來，盡可能放在應放的地方，如此會使你的生活較易恢復正常步調。
7、向碰到的鄰居介紹自己：你不需要送上自己烘焙的餅乾，但是若你搬進新屋的24小時內就碰上鄰居，不要躲起來，誠懇打招呼，一開始就建立良好關係。
8、避免深夜進行掛畫和吸塵等吵鬧活動：雖然你很想整晚工作，把東西都整理放好，但你的鄰居可能只想好好睡一覺，所以儘量不要太吵，先考慮別人。
9、盡可能完成一個房間的擺設：選一個小房間，把屬於該房間的箱子打開，拿出物品，放在恰當的地方，同時記錄你可能需要的收納方法。
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本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場（6月11日）
Propertywire：2015下半年到哪裏投資好？新興國家房地產市場回升
最新報告顯示，2015年新興國家房地產市場有壹個強勁的開始 ，包括購買力上升和基礎設施建設發展。報告指出，在非洲，快速的基礎設施建設對房地產市場產生重大影響，尤其是在肯尼亞地區。2022年國際足聯世界杯也已經影響卡塔爾房地產價格。在印尼，雅加達仍然是平均房價最高的地方，不過其他城市正在迎頭趕上。另外，巴基斯坦、象牙海岸、毛裏求斯、孟加拉、墨西哥的房市也正在蓬勃發展。【閱讀原文】
澳洲《Smart Property Investment》：投資自住俱佳 投資者爭搶布裏斯班北部郊區房產
2015年，澳大利亞布裏斯班北部郊區的投資者數量翻了三倍，房價將繼續攀升。自去年秋季起，投資活動激增已經引起了Chermside等郊區的房價攀升了8%左右。Chermside是壹個商業樞紐，離布裏斯班港口只有20分鐘車程。現在仍然可能以低於34萬澳元的價格，在Chermside買到壹套兩居室的公寓，還能獲得340澳元/周的租金，比悉尼和墨爾本實惠得多。郊區還有很多便利設施，對買家和租戶都很有吸引力。【閱讀原文】
美國《今日美國》報：熱衷教育 投資有道 中國富人推高溫哥華房價
今年3月，壹位中國商人斥資5000萬加元搶購了溫哥華壹處海濱住宅。溫哥華房地產公司報道，去年有三分之壹至二的房子被中國人買走了。這裏的獨棟住宅中間價是平均收入的10倍以上，比除了中國香港以外全球任何地方都貴。中國家庭到溫哥華是為了讓孩子接受良好的教育，同時還可以讓他們的資金免受中國房市泡沫破滅所造成的危機。【閱讀原文】
美國NuWire Investor房地產新聞：邁阿密房產仍受國際投資者熱捧
美國邁阿密房地產市場仍然是最受國內和國際投資者歡迎的房地產市場之壹。邁阿密房地產經紀人協會公布的數據顯示，2014年3月，銷售量同比增長強勁。單戶住宅成交量同比增幅約為10%左右，公寓銷售也同比上升了4.2%。公寓銷售價格增長了10.6%達26萬美元，單戶住宅平均銷售價格增長僅3.2%到今年3月的473,677美元。有趣的是，邁阿密房產買家支付的現金為全國平均水平的兩倍。【閱讀原文】
PropertyGuru房產新聞：租金回報率高達5.7％！揭曉新加坡回報最高的五處租賃地產
房產咨詢公司發表報告，新加坡非有地私宅的總體毛租金回報率在2.7％至3.9％之間。 34個非有地開發項目錄得至少4%的租金回報率，這些房屋租賃市場的“瑰寶”有壹些共同特點：大多數位於中央區外，房價更低，以及鞋盒公寓配置份額較大的開發項目，同樣有更高的租金回報率。地理位置相對沒有那麽方便的項目，仍然能夠獲得高回報率。新加坡毛租金回報率排名前五的非有地私人住宅項目揭盅！【閱讀原文】
英國《電訊報》：英國百萬英鎊房產熱門地區——有幾個妳能預計到？
英國百萬房產富翁往往聚集在倫敦和東南部地區，這裏擁有英國最昂貴的房子。但隨著房地產市場價格繼續上漲，房地產財富逐漸遍布整個英國。英格蘭東南區，不包括倫敦，截止至2014年1月的壹年內，售價100萬英鎊以上的房產交易額達到44億英鎊。英國新興的百萬房地產熱點地區包括：英格蘭東部的薩裏、西南部的巴斯和薩默塞東北部，以及西北曼徹斯特。【閱讀原文】
《南華早報》：泰銖匯率6年最低 大陸中國香港買家重燃泰國房產投資興趣
泰銖目前處於6年低點，中國投資者利用這個機會，便能以更便宜的價格購買泰國房產。泰國的租金收益率為6%-7%，而曼谷市中心區域的資本還有進壹步升值的機會。中國香港壹直是曼谷房產的首要買家，隨著中國香港房地產價格飆升，越來越大的中國香港投資者轉向曼谷購買房產。目前泰國公寓外國不動產所有權配額為總建築面積的49%，地產和房屋在租賃的基礎上才能提供給外國人。【閱讀原文】
加拿大《房地產雜誌》：加拿大房地產市場還有機會？特朗普的“左右手”如是說
雖然加拿大房屋開工量和價格增長都將出現滯漲，美國地產業巨擘特朗普集團的顧問George Ross認為，加拿大房地產市場尚未發揮全部潛力。他認為，加拿大經濟充滿活力，投資者應該在加拿大房地產市場進行長期博弈。2015年加拿大房產均價在40.2萬加元至44萬加元之間，2016年均價在39.8萬加元和45.7萬加元之間。George Ross自1996年起就壹直在特朗普就職，是特朗普的左膀右臂。【閱讀原文】
三藩市房型多價格宜 投資自住任你選
中國投資者經常聽到的“三藩市”、“聖何塞”、“矽谷”等較為熟悉的地名，其實指的不是同一個地方，而是位於三藩市不同的區域，統稱為三藩市灣區。三藩市灣區包括：三藩市市區、東灣：伯克立和奧克蘭等城市；北灣：納帕和薩絲裏多等城市；南灣：矽谷、斯坦福、聖荷塞等城市等地。從東到西的距離很遠，每個地區的房價、生活環境、工作環境也都不一樣。本期，我專門介紹其中的三藩市城區，以後再陸續向各位介紹其他地區。
和其他大城市相比，三藩市房價算是較低的，甚至比北京上海都低。美國房屋產權都是永久制的，即可以永遠擁有所有權，比中國只有70年的使用權要優越得多。而房屋類型大致歸為兩種：公㝢房（Condo) 和獨立洋房 (Single Family Home)。
2015 年初，公㝢房的中價達到108萬美元或1萬美金1平方米；獨立洋房有大有小，小到只有1000多英尺，大到上萬英尺。價位也從80萬到上千萬不等。2015 年初，獨立房的中價達到111萬美元或8600美金一平方米。
三藩市共有49個社區，各種各樣的房型都有。以下是4个较为普遍的房型:
由於三藩市的房源緊，需求量大，房屋從上市到成交一般只有幾天到一兩周的時間，交易節奏比美國其他城市都快。好地區的房屋一般有好幾個買家，而最後的成交價也一般高于叫價。在激烈的競爭中，現金買家可具有很大優式。也可以採取貸款買房方式，但是貸款手須較複雜，需要作一些準備工作和時間。
對中國投資者來說，如果買房是用來自住的話，花園洋房是最佳選擇。因為房產價值的一大部分來源於是地產本身。三藩市城內寸土如金，洋房在城裏數量有限，長期內房產升值高。如果是投資而已的話，公㝢房是更好的選擇。公㝢房大多集中在市中心，易管理，租金又高。三藩市是全美的科技中心，每年都有許多新的居民，所以永遠不愁租不出去。
赫瑩專欄全集
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投資自住俱佳 投資者爭搶布里斯班北部郊區房產
由於本地和外來投資者競相追逐資產增值，澳大利亞布里斯班北部郊區的房價將繼續攀升。布里斯班是澳大利亞昆士蘭州府城，位於澳大利亞本土的東北部，北緣陽光海岸，南鄰國際觀光勝地黃金海岸市。
澳大利亞房地產集團Raine & Horne的Chermside郊區負責人Kim McHardy稱，悉尼和墨爾本的投資者積極在布里斯班北部郊區搶購房子。2015年，來自這兩個城市的投資者數量翻了三倍。
該房產集團指出，自去年秋季起，投資活動激增已經引起了Chermside、Chermside West、Geebung、Aspley、Stafford、Kedron等郊區的房價攀升了8%左右。
Kim McHardy說，目前，售價在45萬至50萬澳元、建於20世紀60年代的三居室，格外吸引外地投資者的關注。”
“在過去的幾個月，越來越多的人意識到布里斯班代表房地產的真正價值，我們已經看到在當地買房的跨州投資者數量正在大幅上升。”他還指出，Chermside強勁的住房市場預期將提升投資者對當地公寓的興趣，與悉尼和墨爾本的公寓單元相比，Chermside的公寓單元價格非常實惠，且入住率較高。
“現在仍然可能以低於34萬澳元的價格，在Chermside買到一套兩居室的公寓，還能獲得340澳元/周的租金。”此外，郊區還有很多便利設施，對買家和租戶都很有吸引力。
布里斯班北部郊區Chermside房價攀升了8%左右Chermside是一個商業樞紐，與布里斯班中心商務區的距離恰到好處，離機場和布裡斯班港口只有20分鐘車程，距黃金海岸和陽光海岸也只有50分鐘車程。
“Chermside還有西田購物中心（Westfield Chermside）——南半球最大的購物中心之一，”Kim McHardy說，“大規模的零售商業區，加上優越的地理位置，對於澳大利亞南部昆士蘭州的聰明投資者來說，這裡的確很誘人。”
邁阿密房產仍受國際投資者熱捧
美國邁阿密房地產市場仍然是最受國內和國際投資者歡迎的房地產市場之一。邁阿密房地產經紀人協會（Miami Association of Realtors）公布的數據顯示，2014年3月，該市場與前一年同期相比，銷售量增長強勁。
單戶住宅成交量同比增幅達到兩位數，約為10%左右。尤其令人印像深刻的是2014年，房地產市場創下了新的紀錄，公寓銷售也比2014年3月上升了4.2%。這是由於新建公寓供應上升，現有的住宅交易量也有所提高。
盡管銷售增長，邁阿密的房地產市場的價格仍保持在負擔得起的水平。盡管在過去的四年中房地產價格同比持續增加，單戶住宅價格仍然保持在2004年的水平。公寓的情況也與之類似，盡管過去46個月中只有一個月價格有所下降，但總體價格保持在相對負擔得起的水平。
然而，房地產價格繼續持續增長。事實上，今年3月單戶住宅平均銷售價值增長速度超越交易量增長速度。2004年3月公寓平均銷售價格為23.5萬美元，但今年這一數字增長了10.6%，高達26萬美元。然而，單戶住宅平均銷售價格增長較低，僅3.2%，從2014年3月的459,102美元到今年3月的473,677美元。
與此同時，公寓平均銷售價格同比增長了7.5%，從2014年3月的20萬美元漲至今年3月的21.5萬美元。房地產總體平均銷售價格從去年3月的377,290美元上升到今年3月的398,994美元，增長幅度達到5.8%。
美國邁阿密房產受國際投資者熱捧，新建公寓供應上升由於國際投資者以及美國買家的需求強勁，許多房地產出售價格與他們的要價相當或接近。平均而言，今年在邁阿密3月出售的單戶住宅售價是掛牌價的94.6%。與一年前相比有所下降，但降幅只有可以忽略的的0.3%。這類房產在市場上平均出售時間為54天，同比增長14.9%。
公寓類房產平均出售時間為60天，僅比2014年增長1.7%。 公寓平均售價為掛牌價的93.5%，相比去年3月下降了0.7%。
有趣的是，邁阿密房產買家支付的現金為全國平均水平的兩倍。在全國範圍內，24%的房產交易都是以現金交易。而在邁阿密，今年 3月這一比例達到54.2%。
與其他大多數房產類型相比，邁阿密被扣押房產交易量在正在下降。2015年3月，這類房產交易占住宅總銷量的28%，但一年前，這個比例達到31.6%。
中國企業過於鍾情投資美國酒店業
中美省州經貿合作研討會暨洛杉磯中資企業年會5日舉行，中國駐洛杉磯總領事劉健應邀致辭。他提醒，中國企業在美国投資還需站穩腳跟，融入當地社會，目前雖然成績傲人，但尚處於起步階段。
中资入美过于集中房产酒店參加活動的有加州商務廳、洛杉磯地區出口委員會代表，與江蘇電子商務代表團40餘名成員，他們將在美考察電子商務投資及市場開發專案。
洛杉磯中資企業協會會長張旭明表示，協會於1993年成立，目前企業成員有100餘個，協會宗旨是搭起交流平臺，促成員間交流各自領域經營經驗、專才需求介紹及溝通彼此商業資訊。協會提供的是服務，中國企業要想進入美國經營，前提是入鄉隨俗，遵守當地法規。
中國駐洛杉磯總領館商務參贊劉海彥表示，2014年有71家中國企業到洛杉磯投資設廠，投資總額達13億美元，較比2013年增長2.7倍，投資額超過2013年底前的272家中資企業在洛杉磯投資金額的總和。他認為，中國與洛杉磯經濟互補性強，中國省與加州經貿合作機制健全，隨著中國企業走出去步伐加強，會給中國與洛杉磯企業合作深化帶來更多機遇。
洛杉磯中領館發出的書面檔指出，目前中資企業在美高科技領域投資面臨一定風險，頻遭美“國家安全”審查、投資過於集中房地產酒店行業、企業投資經營過程中遭遇“水土不服”、企業投資資訊通報不暢。
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加拿大買房難 首期款貸款竟達100億
加拿大人從家人、放貸人以及信用卡處借來作為購房首期款的總額已經達到了每年100億，占所有首期付款總額的13%。根據CAAMP的一項調查顯示，儘管購房首期款主要還是來自個人和家庭儲蓄，但是在過去兩年裏首次買房者的借貸額占其支付的首期總額188億的比例已經超過了25%。將近有20%的第一次買房者接受了家庭的資助。
加拿大買房難 首期款貸款竟達100億對那些從RRSP存款帳戶裏每年取出近26億作為首期款的購房者，16%的人表示他們借貸是為了填補退休金存儲帳戶。儘管房價仍在上漲，利率很低，但加拿大人支付的首期款占的房價總額度的比例卻越來越高。比如，第一次購房者過去的首期款平均額度是6萬7，約占所購房價的21%。而多次購房者的平均首期款卻提高到了18萬5，約占48%。
這主要是得益於極低的貸款利率，今年平均貸款利率僅為2.68%，低於去年的3.08%。
但是此次調查結果顯示伴隨著首期付款中借貸比例的增加， 加拿大購房者通過貸款和房屋淨值信貸額度實現的平均融資額度達到了房價的78%，在第一次購房者中這個比例增加至85%。
儘管現在是首期付款比例很高和利息率很低，但是借貸的增加使得超過1/4的首次購房者表示如果聯邦政府把首期付款最低額度從5%提升到10%，他們將無力承擔購房的負擔。
來自CAAMP的首席經濟學家Will Dunning表示說， 基於目前首次購房者占加拿大所有購房者的比例達到了45%，提高首期付款的規定將會對房產經紀產生巨大的影響。
“10%的首期款要求可能會引起房產銷售的劇減，從而導致房產市場的衰退，使當地經濟陷入低迷”Will說。這個推斷是基於最近幾年加拿大房地產市場，除了多倫多和溫哥華以外，房價上升都比較平緩，僅僅在過去一年裏上升了1.4個百分點，而多倫多和溫哥華兩地則上升了將近13個百分點。
很多購房者在調查中都表示他們相信低利息率正在使得過多的加拿大人買房，但是他們很多都對當地的房產市場產生的泡沫表示擔憂。但是同時大多數人都表示他們認為自己有能力負擔房子，並且能夠安全度過可能出現的市場衰退。
歡迎前往加拿大房聞速遞。