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远程买房5年上涨85% 眼光比资金更重要——上海金领德国买房投资的故事

买家档案

L小姐
身份：上海金领/金融圈从业人员
买房区域：德国柏林
房屋类型：市中心小户型公寓
买房目的：长线投资
购房资金：物业总价8.6万欧元，连同各项交易费用约10万欧元，贷款约4.5万欧元

今年5月，我在德国度假期间，特地到柏林去看了一下自己四年多之前买的房子。因为租客还在，即便是房东没有得到租客的允许也不能进入房间的内部，所以只能观望下房子的外景和周边。说起来有点不可思议，这套买了四年多的房子，我至今也未曾进入过，里面的庐山真面目不曾看过，连现在入住的意大利房东也未曾谋过面（管理都由当地的管理公司在打理，日常的沟通主要通过英语邮件）。这一切是怎么发生的呢？且听我一一道来。

当地周边
公寓外观

起因：深爱德国的环境与文化

我的这项投资交易是在2014年底确认、2015年初完成的。其实投资柏林对我而言也绝非完全偶然。毕业不久，我曾在一家德企工作，培训期间在德国纽伦堡住过4个月。虽然此前在英国留学，但初到德国的我就深深地爱上了这个国家的环境和文化，尤其是人与人之间的高度信任给我留下了深刻的印象。

2012年夏天，我男友在柏林度假顺便买了一套房子，当时我也在，并且陪着他走完了整个买房交易的全流程。因此对于如何以外国人的身份买房、怎么找中介、律师、按揭经纪、管理公司等，已经非常清楚了。男友是美国人，他的父辈是二战期间被迫离开柏林的犹太人，虽然这个交易中不免有些感情成分，但促使他当机立断做买房决定的最大原因是当时柏林的房价和世界上任何一个大城市相比都是“便宜到难以想象”。后来，我上海遇到一位以色列人，也是前几年在“寻根”柏林的时候顺便买了套房，他至今仍为这项投资感到无比的骄傲。

房屋所在街道
当地传统高档小区环境

交易：全程 “遥控”指挥 顺利入手

2014年，我在香港的一家资产管理公司工作，工作性质使我在二级市场证券投资上受到严格的限制。但自己当时手头有五六十万港币的闲置资金，到上海或者香港置业是绝对不够的，于是也萌生了投资柏林的念头。虽然当时的房价与2012年相比，已经有了不小的涨幅，但价格依然便宜。2014年夏天，我与闺蜜到欧洲度假，把柏林定为最后一站，找到了当时为男友办理交易的律师，提供了自己的护照复印件，签了律师的委托函，就离开柏林了。后续的房子搜寻、交易确认和与中介、律师和按揭经纪人的沟通都是在网上以邮件形式进行的。

柏林是个很大的城市，而且由于冷战时期东西分割的特殊历史，加上这些年创意和高科技产业在当地的迅猛发展，各地区房价变化差异很大，对于一个外国人来说，要找到适合自己投资的地段并不容易。所以我采取的策略是锁定西柏林的老牌黄金地段，以著名的选帝侯大街为中轴开始搜索。

最后选定的标的是位于柏林市中心西南面Wilmersdorf区Pfalzburger Straße街一栋二战前老公寓楼的单间公寓，大概是28平米。前房东是德国人，带每月470欧元的租约。凭借固有的认知，我一开始担心28平米是否太小，但德国的房屋是按实际面积计算的，对单身人士来说空间不算局促。在柏林当地，这样地段好、面积小、租金水平不低的小户型算市中心黄金地段的“上车盘”（香港俗语，指用少量的钱成为有房一族，登上楼市发展的列车）。由于外来人口不断涌入，柏林的房屋供应极为紧张，因此房东掌握了较大的主动权。

还好，有个尽心尽职的房产中介帮忙！这位房产中介是一位德国老先生，常年为西门子公司的员工提供房产租赁买卖的服务，对我的服务也很到位。因为无法实地查看，他就拍视频给我看了大楼的外观、附近的环境和公寓的内部结构。

投资：“绝不贬值”的长期资产

经过查看图片、视频资料和与经纪人的沟通，我很快就确定这是我想要买的房子！交易的第一阶段，总的花费大约在10万欧元左右，包括8.6万欧元的物业总价、房价7%的中介费、律师费和按揭经纪人的服务费。我的首付大约五成，其余的来自贷款。由于我不是欧盟公民，在当地银行系统无法取得贷款，按揭经纪为我找到的贷款提供方是北德一个行业退休基金，虽然3.5%的利率和当地银行按揭利率相比高了不少，但相比国内仍是要低了很多。租金用于还一部分房贷，其余每年再贴一万多元人民币，预计2023年贷款还清。

房屋购买后，延续之前的租约。由于我无法直接管理租客，律师为我推荐了一家当地的物业管理公司，主要负责收租、交税、还贷等行政工作，每月收费大约25欧元。另外，我没有开设德国银行账户，而是开设了一个第三方托管账户，进行日常资金的往来，我和物业管理公司对账户有控制权。

而房子本身的物业管理费大约在150欧元左右。这个管理费在德语中称为Hausgeld，直接的意思是“房子的钱”，也可以理解为“房子基金会”，所有对房子的管理修缮的费用都从这笔钱出，不存在再次向房东集资的情况。

粗略估计，这套小公寓的目前的市价大概16万欧元左右，较购买时的价格上涨了85%左右。

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在有些人看来，通过网上的沟通，“遥控”购房似乎有些不可思议，但在这国外并不稀奇，比如有报道说一些英国买家也是通过这种方式完成的海外房产投资交易。另外，不得不说，德国的诚信社会和法治环境也给予了我这样做以很大的信心。我的中介在交易完成后就退休了，他发了邮件对我说：“这是我职业生涯的最后一单生意，谢谢你对我的信任。你做了一项明智的投资，除非发生战争，否则这个房子是绝对不会贬值的。”

居外推荐德国柏林市西部心脏地带的优质投资公寓：位于柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商业综合体，于2019年进行了全面翻新， 拥有23至60平方米的居住空间，设1-2个房间的公寓，是自用者和投资者的理想之选。房价约¥191万。
居外物业编号：49977523 点击查看房源信息

 

更多居外华人的海外买房故事：

 

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撰文：Leanne Wang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

来芝加哥，把握世界商业脉搏，你就是传奇！｜居外精选

芝加哥，位于美国的伊利诺伊州，博大、包容、硬朗且生机勃勃，极具现代大都市的质感。它连续两年被旅游杂志CNT（Conde Nast Traveler）评为全美最佳旅游城市第一名。它这座密歇根湖畔城市从1770年开始有人定居，到1900年间，人口猛增170万，是当时世界上人口超过100万的城市中唯一一个在上世纪还不存在的城市。

美国伊利诺伊州城市——芝加哥（来源：网络）

对于国人来说，在美国买住宅地产投资早已是轻车熟路，因为美国地产行业的市场运作机制一直有着成熟透明的特点；实际上，美国的地产投资种类远不止购买住宅这一种，还有一种美国富人常见的投资手段——商业地产投资，值得有投资眼光的您放手一搏。今日居外给大家引荐的商业地产项目就位于美国伊利诺伊州芝加哥罗斯科村（Roscoe Village）里一个充满活力的精致芝加哥社区，这里有一座900平方英尺的商业公寓正亟待出售，并正进行夏季大促销，价格从25万美金降至22.5万美金。买家只需付30%的首付，卖家可以提供高达70%的贷款！

芝加哥罗斯科村（Roscoe Village）900平方英尺的商业地产

芝加哥罗斯科村的商业公寓地处达曼大道（Damen Avenue）以西，交通便捷、地段优越：距离芝加哥市中心的“环线”6英里、距离著名商学院德保大学只有1.8英里。面对这座精美的商业公寓，落地大窗给予了它明媚的光线和通透的空间线条，在贝尔蒙特大街（Belmont Ave）繁忙的地段，这座公寓显得格调高雅又宽敞明亮。更吸引人的是，它还拥有一条极佳的窗口观景线路。对于欲在芝加哥令人向往的北部寻找空间的用户或投资者来说，芝加哥罗斯科村的商业公寓是一次绝佳机会。

芝加哥地处北美大陆中心地带，是美国仅次于纽约的第二大商业中心。它是全美铁路、航空枢纽，美国最大的期货市场就位于这里。应该说，芝加哥拥有美国发展最均衡的经济体，亦是全球具有重大影响力的都市之一，世界各地的企业已经意识到芝加哥背后蕴藏的巨大机会，并看好芝加哥的广阔商业未来。在这样一个有着世界商业脉搏的潜力的城市，拥有一座地段黄金、设备齐全（配有12英尺高天花板和瓷砖地板，明亮宽敞；设有一个开放式接待区、一个浴室和一个设备齐全的厨房）的商业地产，您将会发现自己的选择将会带来巨大的经济效益——此商业地产具有很大的零售或办公潜力。征服北美商业市场，芝加哥可以助您一臂之力！

尤其值得一提的是，芝加哥罗斯科村的该商业公寓配有开放式屋顶平台，要知道这在钢筋水泥构建的城市森林中是多么的稀有珍贵！您可千万不要小看这种开放式的屋顶平台，它既可用于招待客户，又可以让您和员工们在工作之余尽情享受芝加哥灿烂的天际线景观。企业家的胸怀与企业文化，就此彰显！

美国伊利诺伊州芝加哥房产的该公寓现租金为每月2525美元。目前正有成熟租户入驻，该租户将居住至2022年7月31日。一切正如您所见，这是一座拥有稳定且持续的现金流的华丽住宅，由于现业主已在爱尔兰居住多年，所以现准备忍痛割爱。现在如果您投资在此，将得到超过8%的投资回报率（ROI）。据悉，现房产所有人目前正通过一家律师事务所向库克县财政部长提出降低财产税的法律诉求，并且正在走相关的程序。这项法律诉求由许多芝加哥业主共同参与，得到了当地权威律师事务所的法律支持。相信不久的将来，财产税的降低会让现任房主——也许就是您——获得更多的利润空间。

欲知晓更多有关于美国伊利诺伊州芝加哥商业房产公寓的细节，请联系居外400 041 7515，或者登录https://www.juwai.com/50308595.htm。来芝加哥，把握世界商业脉搏，你就是传奇！

 


撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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如何向国內富豪出售海外豪宅？居外给你五条建议

无论是高耸入云的大厦还是价值数百万美元的独立豪宅，富得流油的中国买家都各有偏好。以下为进行高端物业交易时应该注意的一些要点。

小说家弗朗西斯·斯科特·菲茨杰拉德（F Scott Fitzgerald）曾说过：“听我向你描述一下那些非常有钱的人吧。他们和你我大不一样。”听听这话说得，好像我们不知道这一点似的。

不过，这条真理在房地产领域具有一定的现实意义，因为在替亿万富翁寻觅合适的住宅时（当然，找一座庄园更好），我们需要换一种思路。这类交易要求代理人透过一个拥有无限资金但又不至于愚蠢到大肆挥霍的人的眼睛，观察每一套可能合适的物业。你必须理解一种只有极少数人能够享受的生活方式。记住，你现在打交道的对象经常进行涉及天文数字的交易。他们了解并欣赏金钱的价值。

1. 了解你的客户

你对客户的习惯，家庭情况，娱乐偏好，还有其他的一切了解得越深，你找到完美房产的几率就越大。请牢记一点，千万不要浪费客户的时间

仔细考虑各种问题。需要安置多少工作人员？需要停放多少辆车？客户是否会乘坐直升机出行——如果是，当前的房产是否配有直升机停机坪或者拥有加建的空间？是否应该包含台球室？这家人会不会骑马？你要一直提出问题，直到你已充分完善具体要求清单。

英国伦敦西南部市郊温彻斯特（Winchester）市中心5卧4卫的现代设计豪宅，房价约¥ 1,317万。点击查看房源信息

2. 风水怎么样？

如果一套物业的风水不好，那就根本没有必要让亿万富翁（或他的手下）来参观了。你可能无法进行深入的风水分析，但你可以重点观察一下某些方面的情况。

为了给客户留下良好的第一印象，住宅和地面必须非常干净整洁。如果物业包含水景——海景、池塘、养鱼池等，那就相当不错，要是水景位于东南方向就更好了。还要注意房子的东南角——这是有助于聚财的方位。室内外的植物应该呈现健康又吉祥的颜色，比如紫色和绿色。合适的颜色能给人留下良好的印象。

还有一些会产生直接影响的细节也应该注意：一个含有数字8和/或9的门牌号是最理想的选择，一扇引人注目的前门（例如漆成红色等抢眼的颜色，或者配有一个超大的入口）可以确保有好机遇来敲门。

加拿大安大略省Muskoka罗素湖（Lake Rosseau）湖畔的贝尔维尤庄园（Bellevue Estate）。视野开阔，生机盎然，坐拥着约550英尺的朝南的湖岸线。房价约¥ 7,978万。点击查看房源信息

3. 地段，地段，地段

这是另一条房地产领域的真理。为了实践这条真理，你需要找的并不是最佳街道上的最差住宅，而是最佳街道上、最佳郊区内或最佳乡村中最好的住宅。住宅所在的地段必须具有一定的名气。如果附近有邻居，那他们必须与你的客户处于同一社会阶层。如果客户提出了和游艇有关的要求，则附近必须设有私人系泊区或专用码头。

无论是独立豪宅还是顶层公寓，住户所能看到的应该都是令人愉悦而且毫无阻隔的景观。除此之外，物业的景观不应该存在任何可能泄露业主隐私的缺陷。

场地和建筑物的安全性至关重要。

美国纽约中央公园南1号3卧4卫豪宅，房价约¥ 1.25亿。点击查看房源信息

4. 奢华的历史遗产

和伟大的艺术品一样，一些超高端住宅也拥有悠久的历史。请详细了解住宅的出处。住宅建造于什么年代，其最初的所有者是谁，建造者又是谁？以前有谁在这里居住过？

在欧洲，历史悠久的住宅可能是为贵族而建造的。这些住宅有着丰富多彩的背景，甚至可能承载着著名的传说。这一切都可以增加住在古老住宅里的荣耀感。

此外，由著名建筑师设计的住宅也非常抢手。我们生活在一个建筑界群星闪耀的时代，所以你应该听过贝聿铭（I M Pei），伊格纳·西马斯·莫雷尔（Ignasi Mas i Morell）和彼得·马力诺（Peter Marino）等人的大名。威廉·皮特·苏富比国际房地产公司（William Pitt Sotheby’s International Realty）的英格·斯特林费罗（Inger Stringfellow）表示，伟大建筑师打造的历史遗产住宅可能会获得高达50%的溢价。

电影、电视、音乐或文学界名人居住过的住宅也是值得关注的亮点。在进行高端物业交易时，有名人居住过可以视为一大优势。

美国太浩湖历史湖滨庄园——哈拉别墅（Villa Harrah），是由哈拉太浩湖酒店（Harrah’s Lake Tahoe Hotel）及赌场创始人威廉·F·哈拉（William F. Harrah）于1963年建造的太浩湖畔庄园，富有浓厚的传奇色彩。房价约¥1.8亿。点击查看房源信息

5. 货币因素

投资回报率是一项必须考虑的因素。在正常情况下，你应该根据最近的房屋销售情况来判断物业的相对市场价值。然而，现在价值数百万美元的房产不会像以前那样频繁地更换业主了，所以你无法再以此为依据进行估算。你应该把注意力转向全球，看看世界各地的待售豪宅是什么样的，它们的售价又有多高。

有多个市场的规模已经突破了1亿美元大关。你应该调查在特定地点投资房产时可能受到的税收影响，移民政策，以及当地政府对外国买家的限制。

你还需要开拓视野，因为投资回报率可能会受到整个国家或地区经济前景和政治环境的影响。请务必将风险管理研究纳入需要调查的范围。

由于今年澳央行两次降息，同时澳元汇率大幅下跌，刺激海外买家的购房意欲。图为澳大利亚新州亚姆巴Palm Terrace 4卧5卫海滨住宅，房价约¥2,523万。点击查看房源信息

最后，要快速、及时地回应客户。这些客户不是那种会默默等待结果的人。你应该提高工作效率，而且在对方来电时要持续、及时地做出回应。要始终对情况有充分的了解；要做好随时出发的准备。在沟通时不要花言巧语——一个精明的高资产净值中国买家在一英里以外的地方就能闻到欺骗或拖延的味道。了解你自身的能力——要敢于努力推动谈判过程。亿万富翁从来不怕谈判。


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责编：Zoe Chan

澳洲十大房价增长地区出炉！南澳独占4个

澳大利亚有许多房价不断增长的市场，房屋数量和公寓销售量都在不断攀升。

储备银行今年将利率下调至历史低点，澳大利亚审慎监管局（APRA）取消了7%的抵押贷款利率缓冲，负利率比率保持不变，这些似乎都刺激了市场情绪。

Hotspotting.com.au网站的创始人特里•莱德（Terry Ryder）表示，在一些市场经历了一段时间的下滑之后，澳大利亚的主要房价增长市场正在令人意想不到的地区发展起来。

最新的Hotspotting网站价格预测指数给出了一份澳大利亚排名前10的地区名单，如维多利亚的本迪戈和昆士兰的阳光海岸这些地区中心增长郊区的数量最多。

该指数基于两个基本数据：比起房产中值，销售量是更好的衡量市场增长的数据，以及销售量持续上升后带来的房价的上涨。

特里·莱德对全国十大房价增长区域的分析如下。

1. 维多利亚州 本迪戈（Bendigo）

本迪戈目前是维多利亚州拥有需求不断增长郊区数量最多的市场，已经超过吉朗（Geelong）和巴拉腊特（Ballarat）等其他强劲市场。

本迪戈既吸引本地购房者，也为墨尔本的投资者所青睐。这个增长中心房子价格便宜，他们可以追求更好的租金收益。

许多本迪戈郊区的房产中值在30万澳元左右，突显了这座城市的可购性。

本迪戈距墨尔本约150公里

本迪戈的崛起得益于其自身固有的优势，其中包括强大而多样化的经济，以及它和墨尔本之间的紧密联系。

昆士兰州

2. 布里斯班北部

布里斯班北区是布里斯班市场最活跃的部分，有望实现更强劲的增长。

这个中环地区有10个郊区，销售需求不断上升，其中包括奥尔德利（Alderley），其房屋中位价格已上涨5%，公寓也已上涨22%。

其他房价增长的郊区包括邦多尔（Boondall）、西彻姆赛德（Chermside West）、埃弗顿公园（Everton Park）、凯德伦（Kedron）、麦克多沃尔（McDowall）、桑盖特（Sandgate）、斯塔福德（Stafford）、斯塔福德高地（Stafford Heights）和韦弗尔高地（Wavell Heights）。

这些都是中等市场，房产中值在60万澳元和70万澳元之间。

3. 阳光海岸

阳光海岸无论是在销售活动还是价格增长方面，仍然是昆士兰州最强劲的市场。

阳光海岸正在崛起，而知名度更高的黄金海岸市场却正在衰弱。

阳光海岸有10个买家需求不断增长的郊区，另外还有13个郊区有着稳定的销售活动。兰兹伯勒和小山在我们的国家50强名单中均有上榜。

沿海郊区——努萨的阳光海滩

昆士兰州超过60%的地区市场房屋中位价高于一年前。

在增长较快的市场中，有21个增长超过10%，其中10个为阳光海岸郊区。增长率前几名的分别是欧蒙迪（Eumundi，28%）、阳光海滩（Sunshine Beach，15%）、双水（Twin Waters，15%）和伍图拉（Wurtulla，15%）。

居外推荐阳光海岸市中心的联排别墅。房屋内部为开放式平面布局，自然采光充足，拥有一个庭院。物业四周是园林、学校、商铺和餐厅，距离阳光海岸医疗区域仅几分钟路程，在轻松生活和当代配套设施之间达到了完美的平衡。查看房源信息

澳大利亚首都地区

4. 贝尔康嫩（Belconnen）

堪培拉是澳大利亚房产经济最强劲的地区，平均收入最高，失业率最低。

堪培拉正在挑战维多利亚州人口增长第一的宝座。堪培拉由于空房少，因此租金得以增长。

贝尔康嫩区是堪培拉第一大管辖郊区，其销售活动不断升温。

这一地区有许多价格低廉的郊区，房屋空置率远低于1%，租金收益率坚挺，一些郊区在过去12个月内房产中值增长了6%至7%。

贝尔康嫩地区建在Ginninderra湖周围，由25个郊区组成，位于堪培拉中央商务区西北7公里处。

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南澳大利亚州

5. 查尔斯·斯德特（Charles Sturt）

查尔斯·斯德特市是从阿德莱德市中心向西北方向延伸，一直延伸至海滩，包括一系列不错的郊区，其中8个郊区销售活动稳步上升。

它们包括内城布朗普顿以及像芬顿（Findon）、西顿（Seaton）、弗林德斯公园（Flinders Park）、南伍德维尔（Woodville South）和富勒姆花园（Fulham Gardens）等这样有中等市场的郊区。

亨利海滩（Henley Beach）和西海滩（West Beach）也显露出增长势头。

该地区房价增长良好，包括亨利海滩南区（房产中值上涨15%，至985,000澳元）。

6. 马里恩（Marion）

在房价增长的郊区数量方面，阿德莱德继续遥遥领先于悉尼、墨尔本和布里斯班，以及正在复苏的珀斯市场。

马里恩市是阿德莱德西南部的一个中等市场地区，过去18个月一直处于市场领先地位，现在它再次成为一个出色的市场——名副其实，而且它还是全国性的市场。

马里恩有9个销售业绩不断上升的郊区，包括阿斯科特公园（Ascot Park）、爱德华兹敦（Edwardstown）、格伦戈里（Glengowrie）、哈雷特湾（Hallett Cove）、马里恩、奥哈洛兰山（O’Halloran Hill）和西科姆花园（Seacombe Gardens）。

华拉代尔（Warradale）是澳大利亚房价上升排名前50的郊区之一，其房产中值为595,000澳元，是马里恩中环地区房产价格低廉的典型代表。

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7. 阿德莱德恩菲尔德港（Port Adelaide Enfield）

阿德莱德恩菲尔德港市于2018年成为南澳州首府一个崭露头角的市场，并继续成为阿德莱德最繁忙的地区之一。

我们的最新调查显示，该市有7个销售活动正在上升的郊区，包括克罗伊登公园（Croydon Park）、德南科特（Dernancourt）、格林英亩（Greenacres）、北港（North Haven）、罗斯沃特（Rosewater）和皇家公园（Royal Park）。

德南科特（Dernancourt）在我们的全国50强名单中。当地的大型活动推动了这一区域的发展，包括为澳大利亚海军建造船只的大规模计划以及港口周围的持续发展。

奥斯本海军造船厂正在进行5.35亿澳元的升级改造，以容纳40艘新的防御舰艇；500名公务员被调到这里；并且，这里提议修建一条新的铁路支线，将港口的商业中心和一号码头居住区与阿德莱德中央商务区连接起来。

8. 昂卡加林（Onkaparinga）

正如我们多次观察到的，昂卡加林在对阿德莱德市场的分析中始终占据显著位置。

它目前拥有7个正在增长的郊区，包括在全国郊区50强名单中表现不俗的阿尔丁加海滩（Aldinga Beach）。

其他房价增长的市场包括奥丁格海滩（Aldinga Beach）、哈克汉姆（Hackham）、欢乐谷（Happy Valley）、老雷诺拉（Old Reynella）和西福德（Seaford）。

昂卡加林有很多吸引投资者的条件：如独特的生活方式，低廉的价格，良好的交通状况，经济增长，人口增长以及靠近主要就业节点。

两个关键交通基础设施的建成——延伸通往西福德的铁路线路和南部高速公路的复制，使人们能更快地进入阿德莱德中央商务区，地区便利性大大提高。

阿德莱德最受欢迎的海滩之一，奥丁格海滩

西澳大利亚州

9. 琼达卢普（Joondalup）

琼达卢普市继续以其抵御珀斯经济低迷的稳健性和回弹性而脱颖而出，并有望引领该市的市场复苏。

它现在有8个销售势头不断提升的郊区，在珀斯排名第一，也是全国最好的地区之一。

该市的郊区位于琼达卢普中央商务区周围，这是珀斯北部的基础设施和服务中心。

房价增长的市场包括伯恩斯海滩（Burns Beach）、邓克雷格（Duncraig）、埃奇沃特（Edgewater）、格林伍德（Greenwood）、琼达卢普、穆拉卢（Mullaloo）和帕德伯里（Padbury），其中许多地方的房价都很便宜。

10. 梅尔维尔

位于珀斯南部的梅尔维尔市是西澳大利亚州首府市场反弹的主要地区之一。它有7个增长的市场和7个表现持续良好的市场。

销售需求上升的郊区包括阿塔代尔（Attadale）、牛溪（Bull Creek）、卡迪尼亚（Kardinya）、利明（Leeming）、普莱森特山（Mt Pleasant）和帕尔米拉（Palmyra），其中一些郊区的房价高达数百万澳元，但大多数是中等市场。

威莱格（Willagee）是明星一般的存在，它在我们的全国50强名单内，房产中值一直在增长，达到了52万澳元。

普莱森特山位于梅尔维尔市内


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来源：The Urban Developer
责编：Zoe Chan

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澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式｜居外专栏

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澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税，而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。

1. 基础印花税

由于计算较为复杂，在律师进行精确计算前，我们往往会将基础印花税概括为3-4%之间，为读者们提供以下计算器链接

关于缴纳时间，现房与期房也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

  • 如标的产权是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税；
  • 如标的产权是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税, 即使30天内该房产还没有成交。

2. 海外人士附加印花税

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士：

  • 澳大利亚公民
  • 持有永久居留签证人士
  • 其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2018年7月1日之后，签署交换的合同的海外买家需缴纳7%的海外人士附加印花税，加上基础印花税3-4%，则总共印花税为10-11%。

假设海外买家于2018年8月购买了昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：基础印花税约为：$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花税约为：$600,000×7% = $42,000，因此总印花税约为：$64,500

3. 海外附加印花税的几种豁免与优惠方式

1) 通过买家主体减免

  • 成为税法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的公司。以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了“控制权益”（Controlling Interest）一词。一般来说，若一公司中，非澳洲常住居民对于该公司的实际控制（投票权、潜在投票权、已发行股份）超过50%，则通常来说其需要缴纳附加印花税；
  • 成为税法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的信托；

2) 通过开发案减免

考虑到特殊情况，包括一系列因素，如经济利益，特定类型实体之间的竞争劣势，可能会有一些土地收购开发案可适用于昆士兰州附加印花税的免除。这还会取决于附件印花税的应用和社区福利的提供，包括工作岗位，基础设施和住房供应。但是，这些问题需要由政府进行逐案考虑和审批，需进一步参考关于政府公布的关于开发案豁免的相关因素、准则以及申请流程。

3) 通过（首次）自住置业减免

海外人士附加印花税的应用虽然会影响首次置业补贴（1.5万澳元），但不会影响首次自住置业的基础印花税减免。以海外买家于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例：

  • 为首次自住置业，且通过申请home transfer duty concession，则总印花税为$35,000（=$0+$35,000）；
  • 为自住但非首次置业，且通过申请home transfer duty concession，则总印花税为$43,750（=$8,750+$35,000）；

以上相较直接投资置业的总印花税$50,925，可减免$7,175。

4) 通过配偶（或产权比例）减免

一对夫妻（夫为澳籍人士，妻为海外人士）以共同共有的方式于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例，若得到合适法律意见与财政规划，那么最优的印花税减免方案可能为：

  • 夫：基础印花税全免；
  • 妻：基础印花税全免，且仅需支付海外人士额外印花税$17,500。

5) 通过土地建筑双合同减免

因永久产权与受国人偏爱的大地别墅，买地建房模式（Home and LandPackage）在昆士兰州非常受欢迎。部分开发商或建筑商往往会将土地购买合同与建筑合同打包为一本合同供买家签署，在这种情况下买家需要支付的是土地与建筑总金额的计算出的附加印花税率。以最近非常受瞩目的黄金海岸与布里斯班交界处Coomera为例：

  • 若海外买家收到的是一本打包的土地与建筑合同，那么价格可能往往不会低于60万澳元，这意味着印花税总额可能在6万澳元以上；
  • 但是，如果买家收到的是土地购买与建筑分开的两本合同，那么买家仅需要支付土地合同的印花税，往往不需要支付建筑合同的印花税。若土地价格仅为30万澳元，则印花税总额将会降低至约3万澳元。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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印尼降低外国买家购房成本，巴厘岛将迎来房市发展良机

引述《南华早报》9月10日的报导，印度尼西亚政府最近提高了奢侈品税的起征点，20%的奢侈品税目前适用于价值300亿卢比的物业，起征点相比以前的200亿卢比已大幅提升。据分析人士称，该国最大的旅游目的地——巴厘岛将借此机会吸引更多海外房产买家。

今年6月，印尼总统佐科·维多多（Joko Widodo）政府宣布，对房屋和公寓征收的20%奢侈品税起征点将从200亿卢比提高到300亿卢比（约合1513.5万元人民币）。这项新政策让高端房地产市场上的许多交易都获得了免税待遇。

印尼政府已经允许外国人按照30+20+30年的计划来购置有地物业了。外国人最初可拥有物业30年的产权，随后产权可延长20年，然后再延长30年。

然而，印尼开发商仍在为外国购房者争取期限为80年的先期许可。以前，只有印尼公民可以获得土地所有权。

今年5月成功连任的佐科·维多多总统希望通过一系列措施来刺激经济。照片来源：EPA-EFE

“这是一项重大的变化，”面向海外购房者的中文网站居外网Juwai.com执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说道。“外国人有权获得长达80年的物业产权，而且现在出售物业时需缴纳20%销售税的可能性已经大幅降低。我们预计印尼的物业需求会提升。”

有所放宽的政策体现了维多多今年5月连任时定下的目标，即为印尼引入更多外国投资以履行其竞选承诺——将印尼经济增长率从目前的5%左右提高到每年7%。

“印尼政府的政策正变得更适合投资者，更具有前瞻性，更有利于市场。政府目前已经向外国投资者敞开了市场的大门，并致力于为所有利益相关者提供公平的竞争环境。对于从战略性角度观察该地区的全球投资者来说，此举传递了一个重要的信号，”房地产和投资公司IQI Global首席经济学家山·萨伊德（Shan Saeed）说道。

房地产咨询公司第一太平戴维斯认为，印尼政府支持高端市场的举措将有利于巴厘岛房地产市场的发展。

根据印尼的规定，只有持有印尼工作或居留特别许可证的外国人才能在印尼购买房产，但那些身为名义持有人或在印尼进行了企业登记的人也可以购买房地产。对于这些群体来说，巴厘岛是他们首选的置业目的地之一。

“我们了解到，巴厘岛、巴淡岛和龙目岛等地都有很多外国业主，”印尼第一太平戴维斯公司董事兼研究与咨询部门主管安东·西托罗斯（Anton Sitorus）表示。巴厘岛之所以吸引人，是因为它的低价格、自然美景和开发项目的卓越品质能够与泰国普吉岛和苏梅岛等热门地点一较高下。”

一直在追踪全球房地产市场情况的《环球物业指南（Global Property Guide）》表示，巴厘岛别墅的每平方米均价在1100美元至2300美元之间。

俯瞰印尼巴厘岛沙努尔地区拥挤的道路交叉口

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居外网的奇米尔主席称，维多多总统连任后，印尼实现了稳定的经济增长，政府的基础设施投资计划也得以顺利推进。在这样的背景下，印尼这一东南亚国家对二次置业者的吸引力有了较大的提升。

“我们认为，印尼房地产市场具有非常不错的增长前景，”奇米尔说。

“新巴厘岛”未来发展不容小觑

开发商Private Sanctuary的联合创始人Tobi Doeringer正帮助投资者在印尼龙目岛上开发68栋别墅。该项目外国直接投资总价值达2000万美元，项目所在岛位于巴厘岛以东，因具备巨大的旅游潜力，属于政府规划的“新巴厘岛”所在地之一。

他说： “在我们的项目中，中国香港地区的买家比内地买家更多。大多数中国人仍将注意力放在巴厘岛上，而不是像龙目岛这样的新兴地段。如今，在龙目岛这样主打旅游产业的别墅项目中，外国买家约占70%。我们预计在五年内，来自大中华区的买家将占到龙目岛旅游住宅物业销售额的五分之一。 

“印尼许多地方房地产投资面临的最大挑战是，买家对最成熟市场以外的地段比较陌生。当他们发现龙目岛像20年前的巴厘岛有相似之处时，顿时眼前一亮。对于投资者来说，龙目岛比巴厘岛更有趣。如果说到别墅，在这里可以获得相当于巴厘岛同类房产80%的租金收益，但地价仅为巴厘岛的10%或15%。您可以获得更高的现金流回报率，通常在13%至20%之间。这还只是现金流投资回报率，并未加上房地产本身价值的潜在增长。

“在南龙目岛，还没有开发过这样的共管公寓项目。海滩上有一些共管公寓风格的项目，它们与别墅的投资回报率类似。

居外推荐印尼龙目岛曼达利卡美景（Mandalika View），建于曼达利卡度假区的高尔夫球场轻轨站上方，面朝库达湾，俯瞰着正在规划的高尔夫球场和2021年开始举办赛事的MotoGP世界摩托车锦标赛街道路线。Private Sanctuary会为你提供规划方案，设计一个具有可持续性，符合人体工程学，并享有迷人景色的现代化别墅。房价仅约¥69万起。
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“花30亿美元的投资来打造一个全新的旅游目的地，这样的情况并不常见。20年后，依托全新的基础设施和更加发达的旅游市场，您很可能会发现，这里的房产价格比今天的巴厘岛高出至少10倍。龙目岛在国际舞台上崭露头角的速度应该比巴厘岛更快，因为政府非常务实，为开发的成功投入了大量精力，大力投资开发基础设施、世界摩托车锦标赛等旅游景点、新酒店、医院，以及国际机场的扩建，该机场将成为印尼中部地区的新枢纽。

“目前有几家国际酒店正在建设中。第一家酒店将于2020年上线。世界摩托车锦标赛将于2021年举行。考虑到这些开发项目，我们合理预估，到2021年土地价格可能会翻一番。

龙目岛的色龙贝拉纳克海滩（Selong Belanak）——全世界风景最优美的白色沙滩之一，西面有气势宏伟的海湾

“南龙目岛有世界上最美丽的一些海湾，还有风光绮丽的山景作为衬托。在巴厘岛，海滩景色迷人，但海滩背后大部分地区地势低平，缺少了起伏景致的趣味。”

延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】


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 来源：南华早报综合整理
责编：Zoe Chan

9张重要图表帮你看懂澳洲房产

撰文：PATRICK POKE

上周，我们询问了三位专家，澳大利亚住房市场在最近几个月是否已经触底。虽然专家们在总体方向和风险等级方面意见不一，但他们似乎都同意的一点是，没有一个结果是确定的。不确定性是投资的一个事实，这大概就是为什么有句谚语会在投资者中广为流传（这句谚语常被误以为是出自尤吉·贝拉（Yogi Berra）之口）: 预测是很困难的，特别是当它涉及未来的时候。

虽然我们无法预测未来，但我们可以通过查看最新数据来评估当前的情况。但是，什么是值得关注的最佳数据系列呢？请继续阅读下文，看看我们三位专家是如何认为的。三位专家分别是来自Nucleus Wealth公司的达米安·克拉森（Damien Klassen）、来自安保资本（AMP Capital）的谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver）和来自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什顿（Angela Ashton）。

可以改变局面的三个因素

达米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份报告中的表格列出了一长串我们预计会影响房价的关键因素。但实际上，我们认为只有三个因素有可能会引起显著变化，成为房价上涨或下跌的主要原因。

1. 澳大利亚信贷增长：

澳大利亚皇家委员会（Royal Commission）对银行的调查扭转了信贷热潮，房价下跌了10%左右，尽管此时影响房价的其他多数因素仍然是积极的。

数据来源：澳大利亚储备银行，Nucleus Wealth公司

如果我过于悲观（尤其是在短期内），而莫里森政府设法让已经过度负债的澳大利亚家庭承担更多的债务，这就是你首先会看到影响的地方。

在监管方面，西太平洋银行（Westpac）在与澳大利亚证券投资委员会（ASIC）的负责任贷款诉讼案获胜后，推动放宽贷款条件。ASIC在未来几个月将就负责任贷款举行公开听证会，这将是决定贷款条件宽松程度的关键。

2. 外国买家

外需是引起经济繁荣或萧条的关键：

中国对资本账户的打击以及中澳两国不断恶化的关系均表明外国投资将继续保持低水平。

数据来源：澳大利亚国民银行，Nucleus Wealth公司

主要的利好问题是，香港的动荡是否会导致澳大利亚房地产需求增加。

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3. 失业率

这里没有足够的篇幅来细细探讨房价和失业率之间的具体联系。从指标上看，在2012年至2017年房地产繁荣时期，珀斯市场除了（a）人口增长略有放缓和（b） 失业率上升之外，面临的因素与悉尼和墨尔本大致相同。但是当澳大利亚其他地区房价一片繁荣时，珀斯的房价却下跌了10%以上。

我们预计建筑业将大量裁员。

数据来源：澳大利亚统计局（ABS）、澳大利亚最大招聘网站Seek，瑞银（UBS）

此外，维多利亚州和新南威尔士州政府实施的财政紧缩政策也导致就业岗位减少。任何全球性冲击（贸易战、衰退、债务危机）都可能因为导致失业率上升进而影响到房产市场。

三张必看的图表

谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver），安保资本（AMP Capital）

以下是需要注意的关键事项：

4. 首先，拍卖清仓率仍然很高，这意味着房源质量的提高和销售额的增加。如果不是，那么房价的回升是否有足够的支撑，这就值得怀疑了。

数据来源：房地产网站Doman、安保资本

5. 其次，与此相关的是，每月的住房融资承诺应该要触底反弹，开始往高处走——即使只是缓慢上升。最近出现了一些初步迹象，但这可能只是住房融资数据的正常月度波动。同样，如果流入房产市场的信贷流没有得到改善，那么大幅度的复苏是不可能的。

数据来源：澳大利亚统计局（ABS）、安保资本

6. 最后，也是最重要的一点，失业率将是需要关注的关键问题。我们预计，到今年年底，失业率将升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能会导致人们不得不出售房产，房屋价格进一步被压低。这不是我们的基本方案，但是就房产前景来说，这是一个关键风险。澳大利亚储备银行一直在极力避免高失业率。事实上，它希望失业率降至4.5%或更低。因此，我们认为，现金利率将进一步下调，最终降低至0.5%。但是考虑到特朗普总统的贸易战给全球前景带来的风险，这也不能保证一定会奏效。

数据来源：彭博、安保资本

关键驱动因素

安吉拉·阿什顿（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

这份说明并非详尽无遗，只是简要介绍一些重要的驱动因素，以及这些因素是如何发挥作用的，比如相对于收入和贷款利率的房价。同时，它还研究了可支配收入和贷款条件的决定因素。最后，我们关注一下私人住宅的审批问题和相关的房产开工项目，以帮助我们了解房产行情。

7. 在之前的报告中，我们研究了一些估值指标，并指出，考虑到收入和贷款利率的变化，到2019年3月底的时候，澳大利亚的房价可能很便宜。图1中的绿线描述的正是这一点，澳大利亚全国现房中位价与年平均周收入（AWE）相比，并根据标准可变房贷利率调整。

图1：澳大利亚现房价格

数据来源：澳大利亚统计局、澳大利亚储备银行、Evergreen Consultants公司

我们认为，图1的信息很重要，因为它显示了澳大利亚房价对利率变化和预期变化的敏感性。如果澳大利亚人认为他们有能力购买房产，那么他们就会倾向于这样做。2017年12月，由于贷款利率较低，信贷条件自由，全国现房价格创下历史新高。随着信贷条件收紧，资金开始枯竭，房价下跌。根据上述估值指标，房价可以说是便宜的，随着贷款利率下降，金融状况开始缓解，房价可能会调整到一个更高的位置。

8. 澳大利亚储备银行公布了其对自住业主及投资者的平均标准可变利率及折现率的估计。目前，固定利率贷款远低于可变利率贷款，而且，储备银行表示后者还将进一步下降。储备银行还发布了每月信贷系列，其中包括分为自住贷款和投资者相关的住房贷款之总额。从中我们可以看出，年度数据一直疲软。但我们相信，它会在年底触底，特别是在自住住房方面。

图2：住房相关信贷增长

可支配收入是决定贷款审批和适用性的重要因素。在这里，我们喜欢关注收入增长和工作时间。随着雇员薪酬的提高，目前及未来可供消费的收入便增加了，同时也更适用于贷款服务。有关工作时间的数据可在澳大利亚统计局的每月劳动力数据中找到。2019年6月，工作时间的年增长率为2%，高于20年来的平均水平——1.7%。澳大利亚统计局还发布了季度工资指数数据，下一期数据将于8月中旬发布。季度国民账户数据给出了员工薪酬的直接数据（截止2019年3月31日，增长4.3%），但下一期数据将于9月发布。

9. 最后，私人住宅审批的最新数据是6月份，季节调整后增长了0.4%。然而，长期趋势仍显疲软。

数据来源：澳大利亚统计局

结语

随着一系列经济数据即将公布，最终将于9月4日公布的6月当季度GDP数据，在未来几周内会让投资者思虑万千。到下个月的这个时候，我们应该更好地了解澳大利亚的经济和住房市场在第二季度的表现。尽管在此之后至少还需要三个月的时间，我们才能确定最近的变化是否有一个持久的影响。于此同时，这里有一些便利的资源，可供各位参考：

 

来源：Livewire Markets
责编：Zoe Chan

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Royal LePage最新报告：在加拿大，你能买得起哪里的Condo？｜居外专栏

报告重点：

  • 大多伦多地区的Condo价格每平方英尺年涨幅为1%，价格为$743/sqft。
  • 大渥太华地区的Condo价格在加拿大几大市场中同比涨幅最高，为9%，价格为$395/sqft。
  • 大蒙特利尔地区的Condo售价涨幅达到了两位数，每平方英尺同比涨价3%，价格为$362/sqft。
  • 大温哥华地区每平方英尺公寓价格，则同比下跌了3%，至$764，跌幅居全国几大城市之首。
  • 大卡尔加里地区的公寓每平方英尺同比下跌7%，至$313。

 

根据Royal LePage的数据显示，大多伦多地区公寓价格已较去年同期上涨9.1%，至每平方英尺743加元。与此同时，大温哥华地区的房地产价格继续走低，一套每平方英尺的中位数价格同比下跌8.3%，至每平方英尺764加元。

Royal LePage总裁Phil Soper 表示：“在加拿大几个最大的城市，许多年轻买家都在寻找他们买得起负的房子，而婴儿潮一代也倾向于那些无须维护的公寓住宅。所以说，毫无疑问，强劲的市场需求推高了公寓价格，当然在温哥华和卡尔加里除外。面对高企的价格，买家会倾向于购买那些小户型的公寓，尤其是那些刚刚进入市场的首次买家。”

如果综合考虑几大城市的所有住宅类型，大渥太华地区每平方英尺房价同比涨幅最大，达9.6%，其次是大蒙特利尔地区5.9%。但多伦多市区单位面积的价格涨幅达到了6.1%，受其推动，整个大多伦多地区每平方英尺房价上涨了2.0%。大温哥华和大卡尔加里每平方英尺的房价跌幅最大，分别下跌了11.3%，和6.2%。

尽管最近大温哥华地区的房地产市场出现了价格调整，但其平方英尺的价格依然居全国之首。预计当地每平方英尺的公寓价格为1,044加元，为而一套单户家庭独立屋，每平方英尺的价格约为1,279加元。

在报告中提及的几大市场中，除温哥华以外，其余地区公寓房屋每平方英尺的价格中位数，都要高于单户独栋住宅。

Phil Soper 指出：“虽然公寓单元的面积更小，但它们是我们眼下社区规划的核心，也是我们的未来。只要有了更多的发展机会，它们就可以满足日益增长的住房需求，也可以满足购房者对自身生活方式的期望。”

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尽管温哥华市区每平方英尺公寓的中值价格明显高于多伦多市区，但大温哥华地区Condo的中位数，仅仅比大多伦多地区高出$21/sqft。然而就面积来看，大温哥华地区的公寓买家平均下来要比大多伦多地区多买62平方英尺。

大卡尔加里的公寓中间价为每平方英尺313加元，是几大市场中价格最低的。

Phil Soper说：“卡尔加里公寓的性价比在加拿大几大市场中是最高的，难怪在《经济学人》推出的‘全球宜居城市排行榜’中，卡尔加里会名列第四。”

分区数据

大多伦多地区

在今年的前7个月，大多伦多地区每平方英尺公寓的中间价出现了大幅上涨，同比涨幅达9.1%，中间价为$743/sqft。然而，大多伦多地区单户独栋住宅的价格涨幅却相当吻合，同比仅上涨了1%，价格为$486/sqft。

Royal LePage的经纪表示：“较低的库存水平给大多伦多地区的房价带来了上行压力，尤其对公寓等入门级物业更是如此。尽管独立式住宅每平方英尺的价格更低，因而性价比更高，但考虑到Condo居住空间更小、供应量更高，所以那些首次购房者更能负担得起的房屋还是Condo。”

与此同时，多伦多市区每平方英尺住宅的价格同比上涨了6.1%，至782加元。按房屋类型划分，单户独立住宅每平方英尺的价格中值仍相对持平，同比上涨1.5%，至747加元。而Condo房屋每平方英尺的价格中位数，则同比飙升了8.5%，达到了839加元。

Royal LePage 表示：“千禧一代知道，自己想要什么，在某些情况下，他们甚至愿意花更多的钱去买一套更小的房子，为的就是能住在自己心仪的社区。而在如今的市场上，重视房屋地段也同样是一个大趋势。”

在多伦多市区，一套Condo的平均面积为752平方英尺，而单户独立住宅平均为1512平方米，Condo的平均居住面积仅仅是其一半。而如果将视线扩展到整个大多伦多地区，Condo的居住面积中值为783平方英尺，仅仅较市区增长了4%。而整个大多地区，独立屋的面积中位数为2,000平方英尺，较多伦多市区的数字高出了32%。

大蒙特利尔地区

2019年前7个月，蒙特利尔市Condo每平方英尺的中间价同比上涨7.9%，至433加元，与此同时，单户独立住宅每平方英尺的价格同比上涨6.9%，至313加元。整体而言，蒙特利尔市区和大蒙特利尔地区的住宅，每平方英尺的中间价分别上涨8.3%和5.9%，至357加元和286加元。

大蒙特利尔地区一套共管Condo每平方英尺的价格涨幅，比独立屋高出了近一倍，两者涨幅分别为10.3%和5.2%。

Royal LePage的经纪对此作出评价：“婴儿潮一代正在寻找一些面积较小的公寓，千禧一代的购买力也在增加，更多的外国买家也推动了过去三年公寓价格和需求的上涨。蒙特利尔可用的土地有限，建筑商和开发商想让每一寸土地都发挥作用。因此，在郊区，尤其是交通枢纽附近，正在建造更多高端、宽敞的公寓。”

尽管市中心以外地区的房价仍较低，但大蒙特利尔地区的Condo，每平方英尺的价格涨幅要快于蒙特利尔市区。大蒙特利尔地区增幅为10.3%，而蒙特利尔市区的增幅为7.9%。

许多买家都希望买得起房子，同时认为与其花更少的时间上班，不如拥有更大的居住面积。对于这些人而言，蒙特利尔的郊区正变得越来越有吸引力。而且在2021年，蒙特利尔的公交系统将会扩建，到时人们前往市中心会更加方便，郊区对人们的吸引力也会进一步提升。

大温哥华地区

在今年的前7个月，温哥华市区和大温哥华地区的Condo，对买房者来说，都变得更“容易负担”了，这两者的每平方英尺价格分别同比下跌了6.3%和8.3%，每平方英尺的价格分别为$1,044 和$764。尽管房价下跌，但在加拿大几个最主要的市场中，大温哥华地区每平方英尺的公寓均价仍然是最高的。然而，在近期，大温哥华和大多伦多地区的公寓均价差距正在缩小，两者每平方英尺的均价分别为764加元和743加元。

对此，Royal LePage的经纪评论说：“随着温哥华公寓市场的降温，购房者几年来首次可以从中受益。较高的库存水平已导致市场接近供过于求的状态，因此每平方英尺的价格已大幅下降。我们还看到，购房者正在搬离市中心，前往一些靠近交通枢纽的偏远地区，因为那里的房价更便宜。”

此外，尽管在温哥华市区每平方英尺独立屋的价格为1,279加元，大幅高于Condo的1,044加元，但在整个大温哥华地区，每平方英尺Condo的价格中位数依然高于独立屋。二者分别为764加元和648加元。

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大卡尔加里地区

今年头7个月，卡尔加里市和大卡尔加里Condo市场的“可承受性”继续增长，每平方英尺的价格中位数双双跌至313加元，跌幅分别为6.8%和6.7%。与其他所有主要市场都不一样，卡尔加里市区和大卡尔加里地区的Condo，每平方英尺的价格几乎与单户独立住宅的价格相当，分别为310加元和302加元。

在2019年前7个月，卡尔加里市区和大卡尔加里地区Condo的居住面积中位数分别为842平方英尺和850平方英尺，而同一地区单户独立住宅的居住面积中位数为1,734平方英尺和1,769平方英尺。

Royal LePage表示：“在卡尔加里，一套公寓和一套独立屋，每平方英尺的价格相差无几，但公寓面积更小意味着价格更低。然而，这不仅仅是价钱的问题。公寓买家通常会被‘无须维护房屋’，以及‘生活设施齐全’，这样的便利条件所吸引。与去年相比，该地区的公寓库存连续第四个月下降。这是公寓市场可能正在企稳的一个好迹象。”

大渥太华地区

今年头7个月，大渥太华Condo每平方英尺的中间价格在所有地区所有类别的物业中涨幅最大，同比上涨17.9%，至395加元。相比之下，大渥太华地区一套独立屋的均价同期上涨了8.5%，至265加元。

Royal LePage表示：“渥太华市场的公寓和独立式住宅的库存水平仍然非常低，导致价格上涨。目前需求依然旺盛，销售速度也依然很快。”

与大渥太华地区相似，渥太华市区的Condo和单户独立住宅市场都经历了健康的升值。今年头7个月，该地区一套公寓每平方英尺的价格中位数同比上涨4.2%，至444加元，而一套独栋住宅的中位数价格同比上涨6.8%，至282加元。

2019年前7个月，渥太华一套Condo和一套单户独立住宅的居住面积中位数分别为889平方英尺和1942平方英尺。大渥太华地区的Condo和单户独立住宅的面积中位数分别为909平方英尺和1761平方英尺。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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澳洲房市再次升温 悉尼房价连涨两个月

位于悉尼郊区伯奇格罗夫（Birchgrove）的成排住宅。悉尼是澳大利亚最大的房地产市场，根据CoreLogic的数据，悉尼的住宅价格在过去两个月中均在上涨。图片来源：路透社

据彭博社报道，在经历了两年的下滑之后，澳大利亚的住房价格似乎已经触底，大量购房者蜂拥回到市场。

一个很好的例证便是上周六（8月3日），一套悉尼郊区莱德（Ryde）四居室住宅的拍卖会，吸引了大约100人。在激烈的竞拍后，这套房子最终以拍卖价150万澳元成交，高于保留价22.6万澳元（约合109万元人民币）。这种火爆的拍卖行情上一次出现还是在经济繁荣时期。

负责此次拍卖的房地产经纪人菲尔·艾利森（Phil Allison）表示：“现在越来越多的人开始担心，房价在未来6到12个月内会上涨，所以他们想要现在下手购买。”

他还补充道，就在6个月前拍卖一套就在街角的房子时，几乎无人叫价购买。

市场情绪的突然好转可以归结为三个因素：澳大利亚央行连续降息，抵押贷款利率已降至历史新低；监管机构放宽抵押贷款压力测试要求；以及5月总理斯科特·莫里森（Scott Morrison）政府意外赢得连任，使得反对党工党减免房产投资者税收的计划流产。

澳大利亚的经济本就低迷，初露端倪的房价反弹是一个罕见的亮点。澳大利亚的经济一直受工资增长停滞和经济增长大幅放缓的困扰。不断上涨的房价可能会使房主感觉更富有，从而带动消费者支出。

房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，过去两个月，澳大利亚最大的房产市场——悉尼的住宅价格均在上涨。

澳大利亚房产价格接近两年的下跌趋势由此结束。近两年来，房产价格相较于2017年7月的峰值，下跌了15%。原本经济学家预测延续至明年的衰退期也得以缩短。上个月墨尔本、布里斯班、霍巴特和达尔文的房价也有所上涨。

悉尼Mascot区Escada公寓，项目包括多种户型超大面积的1-3室，共计111公寓。住户不仅能够体验优越的居住环境、现代化的装修风格、高品质欧式配套厨电，更能享受绝美壮阔的东南向Botany Bay无敌水景。距离悉尼CBD、国内及国际机场均少于5公里。2卧2卫1车库价格约¥427万。查看房源信息

汇丰控股（HSBC Holdings）澳大利亚首席经济学家保罗·布洛克斯汉姆（Paul Bloxham）表示：”我们认为，未来几个季度内，房价将会以个位数的速度上涨。降低利率加上放宽审慎规则，起到了关键性的推动作用。

澳大利亚最大的房贷银行——澳大利亚联邦银行也表示，住房市场已经扭转了局面。

该行首席执行官马特·科恩（Matt Comyn）周三（8月7日）在宣布盈利后表示：“我们认为，住房市场开始企稳，并可能从现在开始略有改善。”“我们看到价格在小幅上涨，信贷整体增长温和。”

房价的上涨也重新引发了购房者对错失购房良机的担忧。上一次出现这种担忧是在2012年至2017年年中经济处于疯狂繁荣时期，那时候悉尼房价飙升75%。

拍卖是澳大利亚最常见的售房方式。根据CoreLogic的数据，8月第一周，澳大利亚房产拍卖清盘率攀升至75%，而去年同期为52%。

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不过，房价反弹也不是对每个人来说都是好消息。CoreLogic的数据显示，尽管悉尼房价连续两年下滑，但它仍是全球价格最高的房产市场之一，住宅中位价达到864,993澳元（约合418万元人民币）。即使是现在，住房价格也只是回到了2015年初的水平。

然而，并非所有人都相信房地产市场已经触底。随着春季销售旺季的开始，更多的房屋可能很快就会进入市场，悉尼和墨尔本即将充斥着大量过剩的公寓，这可能会再一次形成买方市场。


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来源：The Business Times
责编：Zoe Chan

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滑雪热潮吸引中国买家来到日本 粉雪中蕴藏绝佳投资机遇

日本的几大首选城市和滑雪胜地吸引着中国买家，因为我们看到了日本极具潜力的投资机会。

每年冬天，喜爱滑雪的人士都会前往欧洲、美国和加拿大的雪山进行一年一度的滑雪探险。但最近，位于日本北海道北部岛屿的新雪谷滑雪场，这个一度默默无闻的滑雪胜地，却成为了滑雪的热门选择。

以前相对不为人知的新雪谷（Niseko，旧称“二世古”）现在到处都是游客，其中大多数游客来自亚洲，越来越多的游客来自中国大陆。现在在滑雪坡上听到人们说普通话是司空见惯的事情。这个蓬勃发展的滑雪村拥有世界上最好的降雪量和降雪条件之一，适合进行各种层次的滑雪活动。来自世界各地的滑雪爱好者在网上为滑雪胜地投票时将这里列为日本第一滑雪场，从而巩固了它作为世界顶级滑雪胜地的地位。

新雪谷区为日本国立公园丶国家公园指定所在地，其四季不同的自然风光使其成为全年均可观光的度假胜地。

为什么中国滑雪人数激增？

中国滑雪者人数之所以激增，其源头始于2015年北京成功申办2022年冬奥会。从那时起，中国政府就不遗余力地推广冬季运动。这推动了中国国内700多个滑雪场（包括室内和室外）的建设，但恶劣的天气、高昂的价格和较差的服务促使中国游客转向日本等海外目的地。

根据2017年中国滑雪产业白皮书显示，日本度假胜地占中国冬季运动出境游客的50%。目前，中国大约有1210万滑雪者和滑雪板爱好者。据估计，这些人超过一半会出国旅游。到目前为止，日本是他们最喜欢的旅游目的地，其次是瑞士、意大利和加拿大。

中国游客推动房地产投资 

因此，亚洲游客的涌入正在改变日本的滑雪产业和为其服务的房地产市场。英国《金融时报》（Financial Times）的一篇报道称，北海道的情况尤其如此，新雪谷度假村（Niseko Village）、Hirafu度假村、花园度假村（Hanazono）和安努普利度假村（Annupuri）更是如此。

据JTB旅游研究咨询公司（JTB Tourism Research & Consulting Co.）统计，自今年4月以来，共有726,100名中国大陆游客赴日旅游，推动了外国人对日本房地产的投资。对于中国买家来说，日本是他们自己国家在生活品质方面学习的榜样。而在日本买房意味着他们离拥有梦想家园的目标更近了。尽管如此，中国领先的海外置业网站居外网Juwai.com的数据显示，77%的中国购房者是为了投资而买房。2018年第三季度，居外网上中国买家对日本房地产的购买问询量激增。

来源：2019年居外网数据

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日本房地产为何如此具有吸引力？

目前，二世谷町和北海道的房地产正受益于欣欣向荣的旅游市场，在过去的几年中，土地价值上涨了约30%。房地产经纪人表示，高品质的日本建筑和快速增长的投资收益也让日本住宅变得更受欢迎。

有几个因素推动了中国人对日本房地产的需求。根据新雪谷房地产公司（Niseko Real Estate）的一份报告称，滑雪是其中一个因素。到冬奥会举办时，中国预计将有3亿滑雪者。虽然有些中国人可能在国内掌握了滑雪窍门，但更富有冒险精神、更富裕的中国人会前往日本，因为那里的山更雄伟，粉状的雪更松软、更深。

严格的资本管制也促使中国买家将目光投向西方传统市场之外的机会。自2017年以来，中国人在美国和英国投资变得更加昂贵和困难。

另一方面，日本不仅离家更近，而且相对更便宜。最重要的是，外国人可以在那里拥有持永久产权的土地，而在中国大陆，所有土地都是向政府租赁的。

投资定居是另一个因素。愿意在日本创业的中国人可以为自己和他们的家人获得签证。此外，日本不向外国买家征收额外费用和税款，也没有实行任何限购措施。

Koa Niseko是新雪谷町东山区（Higashiyama）的20栋时尚的3居室别墅和2居室联排别墅系列。该项目距离新雪谷町村（Niseko Village）的滑雪缆车只有8分钟的路程，拥有绝佳的隐私和便利度。这些宽敞的住宅在交付时会配备齐全的家具，能随时入住。2居室联排别墅价格从1,173,170美元起；3居室别墅价格从1,832,370美元起。
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中国人会购买哪里的房地产？

东京和大阪的普通住宅区需求最为旺盛，购房者正在寻找第二套住宅或公寓。购房预算在20万美元至60万美元之间。《日经亚洲评论》（Nikkei Asian Review）的一份报告显示，许多人还会选择出租他们买下的房产。

日本首都东京仍是主要目标。第二选择便是大阪，它是曾经的金融中心，现在则是一个旅游热点。历史名城京都也在投资者的名单上名列前茅，尽管需求很强劲，供应却不足。横滨距离东京只有30分钟的火车车程，那里环境优美，靠近大海，而且房价便宜。

然而，据居外网报道，新雪谷是问询量增长最快的日本城镇。鉴于亚洲买家对能够满足滑雪需求的房产喜爱有加，因此居外网预测，到2025年，中国在日本滑雪住宅房地产市场的份额将从几乎为零增长到至少5%。


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