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40岁的“中年危机”：投资房产为时已晚？｜居外专栏

如果想通过房地产投资定期获得房租收入的话，当然是越早投资越好，因为房子的持有时间越长投资效果会越显著。但是对房地产投资感兴趣，却迟迟没有踏出一步的也大有人在。那么40多岁开始投资房地产算晚吗？其中的不安和优势是什么?

01

与股票投资和FX(外汇保证金交易)相比，房产投资给人的印象是，不是短期内交易，而是长期持有。

贷款买房，再用房租收入偿还贷款，从而一步一步地积累资产。在这样的房地产投资固有印象中，40多岁的人即使想开始进行房产投资，也会产生“退休之前能还完贷款吗？”的疑问，甚至有人会担心“能不能得到家人的理解和支持？”

但从现实来看， 40多岁开始进行房地产投资，在资产配置方面取得成功的人也非常多。与20、30岁的年轻投资者不同，日本很多人到了能够准备充足资金的40多岁才开始投资房地产。

看了上图各国首次购房平均年龄，可以肯定地说四十多岁开始投资房产绝不算晚，反而是很多人为了年老后的生活开始积累资产的时期，房地产投资可以说是一种有效的手段。

02

我们来了解一下从40多岁开始投资房地产时感受到的不安。

首先是贷款的偿还问题。对于日本国内居民，虽然还款期限因房屋结构而异，但一般都是20 ~ 30年。对于海外投资者，比如我们中国人在日本投资房产，贷款年限为15年，最终还款年限不超过75周岁。

如果你从40多岁开始投资房地产，那么还贷年龄应该是60岁到70岁左右，这个时候很多人已经从工作单位退休了。

但是，房产投资的贷款与住房贷款不同，房租收入可以用来偿还贷款。因此，即使退休后没有工资收入，也不会直接影响房贷的偿还问题。只需重新理解并意识到这一点，就不必过于在意偿还期限了。

除此之外，还款期越短，总体上需要支付的利息就越少。所以如果你有充裕的工资收入，不妨将还款期设定得短一些，如果在职期间就完成还款成效会更好。这样一来，手头留存的资金也会增加。（暖灯君注：如果在国内贷款还是建议将期限设长一点。）

03

如果积极地搜集信息，选择合适的房子，不动产投资可以说是一种稳健踏实的投资方式。尽管也有人觉得房产投资的增值速度不敌其他金融投资。所以很多人在意的是能否得到家人的理解和支持。

实际上这取决于你自己的热情。获得家人的理解固然重要，更好的方式是与家人一起投资房产，而不是全然不顾家人的反对意见。可以从仅靠养老金很难过上富足的晚年生活，以及为子女减轻负担的角度，尽量详细说明房产投资的信息、购买房屋时的具体资金动向以及未来的生活规划。理解是相互的，家人一起来完成某项投资远比收益本身的意义更重要。

在考虑稳健投资的人中，有不少人将大量资金存入银行。但是，在利率水平很低的情况下，让好不容易积攒下来的财富躺着就是在放任机会流失。人对于失去什么往往会变得非常慎重，但究竟是作为失去的东西更多？还是不作为失去的东西更多？这是需要冷静的思考与判断的。

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04

最后我们来分析一下，40多岁的人怎样活用自己的优势，顺利地进行房地产投资。

我们不要只看到“中年危机”，也要看到中年人的优势。与20、30岁的人相比，40岁人群的一个明显的优势是社会经验。具体来说，就是信息情报的能力和寻找值得信赖的房产公司的洞察力。

作为长年工作的社会人士，都有过和各种各样的业界人士直接或间接的接触机会。也有从各类媒体过滤、筛选、获取有价值的信息的能力。如此一来，各种信息资源一叠加，可以为房产投资做出正确决策增加砝码。

因此，40岁的人完全没有必要把房产投资当作是初步涉足的陌生领域。充分活用迄今为止积累的经验和知识，相信自己的判断。如果你有专业人士人脉的话，采用专业建议也是很有效果的。而且在房产投资中，不仅仅是购买，后期维护和管理也很重要。所以寻找靠谱的专业房产公司是必不可少的，暖灯是合适人选。

回到开头，“从40岁开始投资房产是不是为时已晚？”在被称为100年人生的当代，你的时间在犹豫“是不是太晚了”的时候悄然流逝。如果有兴趣，果断地付诸行动不是也很好吗？

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

columnist

 

 

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澳洲楼市“冬眠”两年初现回暖迹象，澳元大幅贬值刺激中国人买买买？

有房地产交易机构预测，今年悉尼的房价将下跌15％-20％，墨尔本房价将下跌12％至17％，不过将在今明两年间触底。自去年第四季度以来，买家通过居外网对澳大利亚房产进行咨询的数量出现了明显回升，居外网董事会主席奇米尔预计，2019年中国买家将随着澳洲市场复苏而重新增长。

撰文：吴将

自2017年中期开始便热度渐退的澳大利亚楼市最近似乎出现了回暖迹象。

房地产数据分析公司Corelogic的最新统计显示，今年7月澳大利亚主要城市的房价上涨了0.1%，而8月迄今为止则上涨了0.7%，这是触底反弹的迹象吗？

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）在接受第一财经记者采访时表示，自去年第四季度以来，买家通过居外网对澳大利亚房产进行咨询的数量出现了明显回升，不过询盘量增加并不能就此说明需求强劲，但至少意味着市场在大跌后有回暖迹象。

奇米尔称，预计中国买家2019年在澳大利亚房市的交易量大体上与2018年持平，并将随着市场复苏而重新增长。

持久不退的“寒潮”

2011年至2017年，澳大利亚房市经历了一个大牛市，平均房价飙升了52.3％（通胀调整后为35.6％），但随着当地政府为抑制房价过热而采取了多项降温、调控措施：包括更严格的贷款限制，以及对外国投资者收取更高的印花税、土地附加税等，使得澳大利亚房市在2017年中期之后遭遇了持久不退的“寒潮”。

据澳大利亚统计局（ABS）统计，2018年澳大利亚房价下降了5.53％（通货膨胀调整后为下降7.19％），且预计今年会继续下跌。2019年第一季度澳大利亚住宅的均价为63.69万澳元（约合305.8万人民币），比去年同期下跌了7.4％。

ABS6月中旬的数据显示，该国8个主要城市的房价在2019年第一季度同比下跌了7.7%（通货膨胀调整后为下调8.92％），不但是连续第四个季度下滑，还创下了自2002年开始统计该数据以来的最大季度跌幅。

惠誉评级预计，今年澳大利亚的房价将领跌全球主要国家，并且该国当前家庭债务与国内生产总值（GDP）之比达到了121％，已对国家经济构成巨大风险。

世邦魏理仕（CBRE）预测，今年悉尼的房价将下跌15％-20％，墨尔本房价将下跌12％至17％，不过价格将在2019-2020年触底；但对于布里斯班和珀斯来说，未来两年的房价预计将低于2011年的水平。

据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）数据，2018年该国住宅房地产的外国投资者申请数量仅为10036例，不但远远低于2016年巅峰期的40141例，也不如2017年的13198例。同时，外国人在住宅市场的投资总额同比也下跌了50%，降至125亿澳元（约合600亿人民币），其中中国投资者目前仍是澳大利亚房产最大的海外买家群体，约占海外买家投资总额的30%。

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澳大利亚经济也受到房价持续下降的拖累。2019年第一季度澳大利亚的经济增长仅0.4%，为稳定经济澳大利亚央行年内已降息了两次，将政策利率调至了1%，创下了有史以来的新低。

经合组织（OECD）在一份报告中提到：“澳大利亚的住房市场是该国经济脆弱性的一个来源，自21世纪初以来，（该国）家庭债务激增，而房价翻了一倍。”报告认为，到目前为止，数据表明房价可能会面临软着陆，对整体经济影响有限，但硬着陆的风险也没有完全排除。

悉尼、墨尔本拍卖销售清盘率创两年新高

不过，悉尼和墨尔本这两个澳房价跌幅最大的城市，近来似乎出现企稳迹象。

在澳大利亚，房屋拍卖是一种较为流行的销售方式。Corelogic的数据显示，在8月第三周，悉尼进行了500套房屋的拍卖，录得84.7%的初步清盘率，为2017年2月以来的最高纪录；同期墨尔本进行了665套房屋拍卖，初步清盘率为79.7%，已连续5周超过70%。

随着拍卖清盘率的上升，据Corelogic统计，迄今为止8月份悉尼和墨尔本的房价已上涨了约1%，如果该月最终收涨，意味着这两座城市的房价已连续三个月回升。不过目前反弹的力度并不大，与去年同期相比仍下跌了7.6%。

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澳新银行的经济学家在一份报告中写道：“从历史上看，这种（拍卖清盘率的）强势预示着房价将上涨15％至20％。”不过报告也提到，鉴于澳元利率从未如此之低，因此房价的走势仍存在相当大的不确定性。大多数经济学家预计，尽管最近房产销售活动激增，但这种好转仍然较为温和。

CoreLogic研究部门负责人劳乐斯（Tim Lawless）表示，澳大利亚房价可能已在7月份触底，他称：“我们还没有真正看到复苏迹象，但我们确实看到了房价正处于稳定状态。”他表示，不仅悉尼和墨尔本，包括布里斯班、霍巴特、达尔文的房价均出现了微幅上涨。

劳乐斯称，促使房市出现回暖的因素较多，其中之一是因为联盟党在大选中获胜，从而使工党倡议的“负扣税”、“资本利得税折扣”等不利于房东的措施没有机会实行；另一个因素则是过去两个月连续两次的降息，并且银行监管机构对贷款的限制也在放宽。

不过劳乐斯认为，房市的复苏将会“相当温和”，而不会是“一个快速的阶段”。

西太平洋银行的消费者信心指数也显示，投资者的“购房时间”和“房价预期”指数均出现了明显反弹。

澳元大幅贬值利好中国买家

墨尔本房地产经纪公司Kay & Burton合伙人兼国际部总监米捷（Jamie Mi）对第一财经记者表示，由于今年澳央行两次降息，同时澳元汇率大幅下跌，目前的看房人数与去年下半年相比有显著增加，其中不少都是海外的老客户。

澳大利亚Century 21 Shore Real Estate公司首席经纪人戴（Joanne Dai）对第一财经记者表示，中国客户对澳大利亚房产的投资兴趣正在恢复。“今年我的中国客户比上一年大约增加了5%，他们大多都对悉尼Chatswood和达宁港的房子特别感兴趣。”她还称，甚至有已移居美国的中国商人打算将来搬家到澳大利亚居住，美国频发的枪击案让很多投资者担忧当地治安情况。

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奇米尔对第一财经记者表示，据居外网统计，2019年上半年中国买家海外购房目的地，澳大利亚排在第三，仅次于泰国和日本。最受中国购房者青睐的澳大利亚城市为墨尔本、悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯。中国买家购房意向增长最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。


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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

浅谈家庭信托在澳洲的应用｜居外专栏

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导读

对于在澳洲移民定居的中国人来说，需要注意澳洲的家庭法并不会以公证方式确定婚前和婚后资产来区分婚姻中的财产所有权。同时，澳洲家庭法承认同居关系以及同性婚姻和同性同居关系，配偶两人各自可以控制的在各自名下的独立财产都有机会被视作共同资产。这样在澳洲购买房屋投资后，如果购买者名字没有提前规划好，很容易产生因为同居或者婚姻关系的破裂导致的财产分配的问题。

如果家长在子女购买房产时提供了部分资金，希望保有房子的部分权益，而不希望房产子女在有了同居或婚姻关系之后成为子女和其配偶的共同资产，从而可能被子女的另一半在关系破裂时分割。在子女进入配偶关系前建立家庭信托并将房产购买在家庭信托名下，可令子女在享用物业的同时，又无需因拥有物业而在关系破裂时被分割物业权益。当然，以上所述基于建立专业有效的家庭信托，否则在某些特定情况下，物业权益依然有被分割的可能。

什么是家庭信托

家庭信托不像公司或者个人一样是个独立的法律主体，家庭信托不是一个独立的具备法律人格的组织，但是可以通过家庭信托方式持有家族财产和营运家族公司/生意。家庭信托通常与家庭成员婚姻和继承事宜相关，规划合理、建立得当的话能最大化的保护家族资产，确保家族资产的安全和传承，减少税务支出。

家庭信托不是一个法律概念，而是一种民间俗称。法律概念中的信托有几种方式，其中主要分两大形式：酌情信托(Discretionary Trust)和单位信托 (Unit Trust)；而其中酌情信托因其所有的弹性特质成为家庭信托最受欢迎的形式。平常所说的家庭信托往往是指酌情信托。

酌情信托和单位信托最大的分别在于：单位信托是按照既定的比例分配收益，受益人会在信托中拥有固定单位，与股票分红的概念类似，既持有多少单位就会按照其持有单位与总单位的比例分成；而在酌情信托中，收益的分配比例则按完全按照受托人(Trustee)的指示进行，可以按照不同的情况和需要灵活变动，因此在处理资产和收益的分配上有很高的自由度。

信托结构

家庭信托的四个主要角色是委托人、受托人、受益人和任命人。

  • 委托人负责签立信托契据，初步建立信托。
  • 受托人是信托的管理人，负责日常管理信托，例如投资信托资产及将收益酌情分予受益人等。
  • 受益人则是信托资产及收益的受益人，一般会是家族成员，可以设定个人也可以设定为一种类别。
  • 任命人在架构上是信托的最高掌管，可以更换受托人及要求监察信托账目等。

需要留意的是，由于澳洲对于外国人在澳投资上有不少限制并且对外国人的税率设置较高，所以外籍人士在信托中的角色需要谨慎考虑和详细规划。

信托资产和债务

不动产、现金、股票、古董、艺术品及其他有价值的物品皆可转移到信托名下。一旦信托建立，转入信托的资产皆为信托所有，不再是某个人的财产，故在个人破产或卷入诉讼的情况下，在信托名下的资产可能会受到一定程度的保护，不受债权人的追讨影响。当然，特定情形下故意为规避追讨而转移资产至信托的行为有可能不受到法律保护。

建立费用

建立家庭信托的费用通常包括律师费，印花税，州政府注册费等。州政府征收的印花税各个州略有分别：如新南威尔士州现大约为$500澳币，维多利亚州现大约为$200澳币。而注册费也大约为几百澳币，各州不同。信托可以申请澳洲商务号码ABN、税号TFN和银行户口。

税务规划

在酌情信托中，受托人可以将税前信托收入分予其指定的受益人。如何分配则由受托人决定。这些收入将成为受益人的应纳税收入(Taxable income)的一部分。信托收入的分配可以因不同受益人的收入水平灵活变动，以利用不同人的税务宽免额和不同的税率来达到整体降低家庭税额的目的。

婚姻关系与家庭信托

对于家庭法中对于家庭信托中的资产处理，法院在不同的案例中因应情况会有不同的判决。判决的重点在于信托架构中的控制权。如果家庭信托是用来将资产留在直系亲属之间的话，必须注意信托控制权的制定，确保信托安排不会在家庭法下被视为配偶共同资产。

案例分享：澳洲联邦最高法院在Kennon v Spry 一案中对于离婚情况下的婚姻资产涵盖范畴作出判决。在案中，丈夫Spry在婚姻的不同阶段更改了信托的受托人，以求把已离异的妻子 Kennon剔除，将资产留给四个女儿。最高法院的判决与丈夫的意愿相距甚远：这些信托资产仍然可视为婚姻资产，妻子可以获得分配。此案对家庭信托的启示有二：当婚姻的其中一方对信托有控制权，并为一个受益人，信托资产可能都会被算作婚姻双方的资产；而当婚姻一方有为购置资产付出，并享用这项资产，这项资产也可能会被视为婚姻双方的资产。

信托安排需要谨慎起草，以使将来更多的家庭成员，例如新生婴儿，能在不重新建立信托的情况下成为受益人。另外，信托中不同角色的继承也是建立信托时已要考虑的事情。安排家庭信托有助为后代提供稳定和持续的收入来源，确保拥有财富能裨益后代，减少烦恼，免却争端，避免印花税。

尽早制定信托安排，是保护资产及让投资增值的坚实基础。由于信托安排关系到每个人的独特家庭和财务状况，可以非常复杂，有时候并非套用一个模板信托契约所就能建立一个满足家庭需要的信托。建立有效的家庭信托需要周详的规划和设计，所以任用律师设计规划家庭信托在协助客户达到保护资产、税收调整、资产传承、规避债务、保护身份等目的中至关重要。

 

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

Juwaicolumnist

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澳洲房产印花税 各州有什么规定？

什么叫印花税？

印花税，顾名思义是政府征收的一种税，其产生于相关的交易，包括房屋买卖、机动车注册和抵押注册等。英文叫stamp duty，有些地区叫transfer duty或conveyance duty。各州、领地政府对购房者进行印花税的征收，而非联邦政府。而印花税的征收规定因州、领地而异，并根据房产的价格而定。在以下的文章，我会对澳大利亚的新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州和首领地（堪培拉）关于印花税的规定进行简单的介绍。

 

新南威尔士州 New South Wales

  • 何时需要缴纳印花税

合同签订后的三个月内，如果房屋交割是在这三个月内，印花税必须在房屋交割的时候缴付。如果是期房，买家将该房产用于自住，可以额外给予十二个月的时间缴纳印花税。印花税如果延迟缴付，滞纳金一般按照应缴付的税额的12%年利率来计算。

  • 应缴纳印花税的数额

一般为房屋价格的4%左右，以下表格是具体的计算方式（不包括超过300万的房屋买卖），根据房屋价格的不同，对应缴纳的印花税有所不同。

以50万价格的居住房屋为例，需要缴纳的印花税为$18,010。

以90万价格的居住房屋为例，需要缴纳的印花税为$36,010。

具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估：

https://www.apps08.osr.nsw.gov.au/erevenue/calculators/landsalesimple.php

  • 海外买家额外印花税

额外交付 8%左右，必须在3个月内缴付完成。

 

昆士兰州 Queensland

  • 何时需要缴纳印花税

在房屋交割时交付。

  • 应缴纳印花税的数额

以下是具体的计算方式，根据房屋价格的不同，对应缴纳的印花税有所不同，一般在4%以下浮动。

以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$15,925。

以90万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$33,525。

具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估：

http://amun.osr.qld.gov.au/sap/osrqld/wd_tfr_calc_com?WDDISABLEUSERPERSONALIZATION=X#

  • 海外买家额外印花税

额外交付 7%左右。

 

维多利亚州 Victoria

  • 何时需要缴纳印花税

在房屋交割时支付。

  • 应缴纳印花税的数额

一般为房价的5.5%左右，以下是印花税税率表用于计算印花税，便于参考。

以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$25,070。

以90万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$49,070。

具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估：

https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtransfer.xsp?OpenForm

  • 海外买家额外印花税

额外交付 7%左右。

 

首领地 Australia Capital Territory

  • 何时需要缴纳印花税

在房屋交割后。

由于新的交割系统的引进，印花税的交付和2017年9月之前相比简便很多，一般有14天的期间给予购房者完成印花税交付手续，其中很重要的一项是“买家身份认证”程序，之后政府会发送一份评定通知，上面成列了具体的交付金额、支付方法等，如果晚交将面临罚息。

  • 应缴纳印花税的数额

具体的计算方式参考一下表格，可以看到对于超过145万5的交易价格将按照4.73%来计算，而低价位的房产印花税利率在2.4%左右浮动。

以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$12,100。

以90万价格的居住房屋为例，所需要缴纳的印花税为$32,650。

具体的印花税计算器，可以点击以下链接：

https://www.revenue.act.gov.au/duties/conveyance-duty 进行自我评估。

  • 海外买家额外印花税

没有额外印花税。

 

来源：H&T Realty PTY LTD
作者：Rebecca Yuan, Australia Professional Legal
责编：Zoe Chan

中国人如何在印尼购房？印尼房产投资法规及交易指南

印尼是东南亚最大的国家，拥有2.5亿人口和庞大的经济消费市场，年轻型态的人口结构意味着每年首次购买房地产的人口数量是相当可观的，使得印尼房地产及不动产在未来十年仍然有广阔的增长空间。

以下就是印尼房地产的投资法规、交易方式与买房税费的详尽整理：

外国人房地产投资法规

根据印尼“2000年关於禁止和开放投资目录的总统令”及其修正案，印尼允许外资进入房地产行业，可以独资或合资成立外商投资企业，外资比例不低於5%。

印尼实行土地私有，外国人或外国公司在印尼都不能拥有土地，但外商直接投资企业可以拥有以下三种受限制的权利：

  1. 建筑权，允许在土地上建筑并拥有该建筑物30年，并可再延期20年。
  2. 使用权，允许为特定目的使用土地25年，可以再延期20年。
  3. 开发权，允许为多种目的开发土地，如农业丶渔业和畜牧业等，使用期35年，可再延长25年。

如上所述，自2015年底以来，居住在印尼的侨民已经能够购买属于“使用权”类型的房产。不过，仍有若干与购买此类型房产相关的要求和权限规定：

  • 侨民仅可购买价格在各区域规定的特定最低价格及以上的印尼房产（详见下表）。
  • 侨民仅可直接向开发商购买印尼的房产。
  • 侨民不允许向第三方出租印尼的房产。
  • 当侨民离开印尼，去其他国家居住时，他/她在离开印尼一年之内，需要放弃使用权，或将其转让给符合在印尼拥有房产的所有要求的其他人（可以是其他外国人士或印尼公民）。
  • 侨民可购买印尼的独栋住宅，初始期限为30年。可延期2次，第一次可延长30年，第二次可延长20年（因此，外国人士的所有权总共可达80年）。

外国人士在印尼购买独栋住宅和公寓的最低价格：

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印尼龙目岛有什么正在开发的精品度假村和豪华度假别墅项目？按此了解

 

外国人买土地丶可以获得永久产权的方式

  1. 与印尼公民结婚的外国人。
  2. 成立合资公司：本国人持有51%或以上股份，外国人持有49%股份。

印尼房地产特有的法律名词解释：

Hak Milik拥有权——不动产可以转让丶出售丶抵押丶继承，但只是对印尼公民和印尼企业永久有效。外资的拥有权有时间限制。

HakGuna Bagunan——可以由公司（外资或内资公司）或个人建筑的权利，有效期为20－30年，届期必须向全国土地局申请延长。购买的目的必须明确，并必须在购买的土地有效地利用和合理地开发，不能囤地。

HakSewa Bagunan——租赁土地用于建造建筑物的权利，有效期由地主和租户双方协商决定。这是一种非正式的协议，因为没有在注册机关注册，所以租户是完全不受法律保护的。

Hak Pakai使用权——使用土地的权利，但有特定的目的和明确约定的时间限制。印尼公民丶在印尼定居的外国人丶外资企业以及外企常驻代表机构均可获得这一权利。

HakGuna Usaha——开发和利用权，适用于国有土地，用于农业和养殖用途，使用期为35年，可以向全国土地机构再延长25年。土地必须根据使用目的进行有效利用和开发，不得荒废。

Strata Title——可以出售给常驻印尼的外国人的公寓使用权，只有公寓大楼没有透天。大部份投资客持有印尼房地产的方式。

 

印尼房地产相关税法

买房税费：

转让税：设定为5％，由买方支付。

买卖土地契约：公证人需要目睹所有的财产交易，费用通常是购买价格的1％。

诉讼费：法律费用设定为1％。

注册费：0.2％。

奢侈税：如果你购买价值200亿印尼盾（约99.7万元人民币）的房子，或价值100亿加元（约49.8万元人民币）的公寓，你需要支付20％的高额奢侈税。

政府目前正计划将门槛提高至30亿印尼盾，以刺激房地产市场。

持有房产的税费：

预扣税：设定为20％。

年度房产税：

物业税逐步增加，具体取决于物业的价值：

  • 价值高达2亿印尼盾 = 0.01％
  • 2亿至20亿印尼盾之间的价值 = 0.10％
  • 20亿至100亿印尼盾之间的价值 = 0.20％
  • 价值超过100亿印尼盾 = 0.30％

出售物业的税费：

土地和建筑税：卖方支付5％的土地和建筑税。但是，对于普通公寓和房屋的转让，税率为1％。

奢侈税：税收设定为5％并由卖方支付。政府计划将税率降至1％以推动房地产市场。

资产增值税：利得税高得惊人，高达20％。

经纪佣金：

房地产经纪人通常收取售价5％的佣金。

 

外国人能在印尼贷款买房吗？

外籍人士的购买物业权利其实是根据“使用权”而非“拥有权”，后者只能印尼国民才可以拥有这个权利。所以想要得到印尼金融机构对于国外人口发出物业贷款几乎是不可能的。所以，虽然印尼现在并没有法律禁止本地银行向国外投资者出售抵押贷款，但是银行在审慎的管理下都会拒绝向在“使用权”范畴下的物业批出贷款。

 

信息来源：东南亚投资报告丶Asia Property HQ
责编：Zoe Chan

居外看点：中国投资涌进印尼房地产 都看中了什么？

在两国政府合作之后，中国购房者对东南亚最大国家的投资兴趣开始升温。

当有人提到印度尼西亚时，大多是关于其首都雅加达或是其深受世界各地游客喜爱的旅游胜地巴厘岛。但印尼远不止于此。印度尼西亚实际上是全球第四大国家，也是东盟中人口最多、国内生产总值最高的国家。印尼幅员辽阔，群岛众多，共由18,306个岛屿组成（超过一半的岛屿尚未命名），东西距离长达5,271公里。

近年来，稳定的投资流使印尼经济迅速扩张，其增长率约为5%。普华永道（PwC）的一份报告显示，如果印尼的各种政府主导政策得以实施，重在向外国投资者提供新机遇，那么预计到2050年，印尼将成为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济体。1

印尼会是下一个房产投资热点吗？

尽管印尼地理位置优越，但印尼并未从“一带一路”倡议（BRI）中多多获利。“一带一路”倡议由中国国家主席习近平提出，耗资数万亿美元，其意在打造一条现代丝绸之路，将亚洲、欧洲和非洲连接起来，以建成贸易和基础建设网络。但这一切即将改变。

2018年10月，印尼和中国最终就共建“一带一路”达成合作共识。两国领导人签署了共同推进经济合作的协议。分析人士一致认为，尽管这一合作关系目前仍处于起步阶段，但它必将吸引更多的中国投资者，进而吸引更多的中国购房者。2

事实上，自2015年以来，中国便加大了对印尼经济的投资力度。中国一开始只是印尼的外围投资者，现在已经发展为印尼的第三大投资者，向印尼的基础设施项目投资了约102亿美元。

据中国领先的房地产网站居外网 Juwai.com称，中国人对印尼房产的兴趣也有所上升。2018年第一季度至最后一季度，网站的咨询量增长了26.2%。

是什么让印尼对外国购房者具有吸引力？

尽管印尼的房地产已被证明是外国投资者（尤其是中国投资者）的理想资产，但该国房地产市场的表现仍受到政治发展和财政改革的持续影响，比如对豪宅税的调整。为了支持房产投资，政策制定者在2018年底宣布削减豪宅税，并修改了其他与房产行业相关的税收规定。3

现在，只有价值在300亿卢比（合210万美元）及以上的平房或高层公寓才须缴纳20%的奢侈品税。原先的征税门槛是，凡售价200亿印尼盾（合150万美元）及以上的房屋和售价100亿印尼盾及以上的公寓都必须缴纳奢侈品税。

为了进一步鼓励更多的外国人投资印尼房产，政府现在允许外国人拥有土地所有权，最长可达80年。之前，土地所有权只能由印度尼西亚公民持有，外国人持有印尼土地所有权是违反宪法的。新规定提振了投资者的信心，将本地房地产市场拓展到了国际购房者。

居外推荐印尼龙目岛曼达利卡美景（Mandalika View），建于曼达利卡度假区的高尔夫球场轻轨站上方，面朝库达湾，俯瞰着正在规划的高尔夫球场和2021年开始举办赛事的MotoGP世界摩托车锦标赛街道路线。Private Sanctuary会为你提供规划方案，设计一个具有可持续性，符合人体工程学，并享有迷人景色的现代化别墅。房价仅约¥69万起。
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印尼的房产热点

雅加达将成为印尼的重要经济贡献城市。印尼拥有2.6亿人口，雅加达作为首都，人口为3000万。预计一旦公共交通和轻轨线路建成，雅加达未来的经济和房产市场仍将表现良好，而房产价格自然也水涨船高。

在西爪哇万隆，中国铁路工程集团正在建设一条连接该市和雅加达的高速铁路。这条铁路建成后，将极大地帮助万隆的经济发展，并为房产行业注入活力。参与这个项目的中国人表示有兴趣投资当地房产。4

前往巴厘岛的国际游客中，中国游客的数量仅次于澳大利亚。随着中国游客数量的增加，中国购房者的兴趣也在变高。去年，数百名中国人参加了在澳门举行的巴厘岛投资论坛。大多数中国与会者关注的都是房产行业。5

龙目岛是另一处颇受欢迎的房产置办地，并且越来越受到购房者的欢迎。随着巴厘岛开始变得拥挤和嘈杂，许多外籍人士选择住在主岛附近。

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市场往后会有什么发展？

印尼政府的基础设施和投资友好的改革举措，对着眼于东方新兴市场的中国房产投资者来说，是一个好兆头，我们可以扩大资产投资组合。专家表示，印尼是一个适合长期投资的地方，也是一个相当安全的房产投资地。随着印尼经济的持续发展，在印尼房产成为“主流”市场之前，早期的房产买家也应该开始看到收益。如果中国购房者着眼于长期资本增值、资产多元化和安全的投资避风港的话，我们应该会发现印尼是一个很有吸引力的地方。

延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】


资料来源：1. 普华永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加达邮报》：印度尼西亚定义“一带一路“倡议的斗争;3：牛津商业集团：外国投资流动推动印尼房地产业增长;4.《星报》：万隆雅加达高铁重回正轨;5：Garupa Bali：数百名中国投资者在巴厘岛


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来源：居外网
责编：Zoe Chan

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黄金签证国葡萄牙地产市场租赁、买卖冰火两极

根据最新分析，葡萄牙的住宅市场仍然在努力寻找动力，因为需求量，销售等衡量房地产市场的关键数据都在“负数”范围。

虽然买卖市场表现平平，但是Confidencial Imobiliário和英国皇家特许测量师学会（RICS）的调查报告显示，租赁市场的情况稍微稳固，需求持续上升，预计未来几个月租金将小幅上涨。

由于调查参与者的预期差额率本月出现下降，比例为15%，因此新的买家询盘再次疲软。 更重要的是，里斯本，波尔图和阿尔加维所有地区的需求或多或少都有所下降。

与此同时，待售房屋的数量继续减少。 实际上，调查中关键指标已经处于负面区域超过两年，而由此导致的库存缺乏可能是需求数量下降的主要原因。预期销售额再次下滑，净利润率为-9％的受访者表示5月份出现下滑，连续第三个月销售额在整体水平上有所减弱。

根据目前数据估计，未来销售预期目前基本持平，预期差额率为-3%，自2013年以来的最低水平。房价通胀的标题系列仍处于正面区域，略有下降。 May的读数为+ 6％，是自2014年以来最为温和的，这一数据在过去六个月中显著下降。

从区域角度来看，里斯本月的价格走势完全持平，而波尔图和阿尔加维则略有上涨。 展望未来，未来十二个月的价格预期仍然略有利好，但自从该系列于2015年推出以来，预期差额率增幅最小，为+18％。

加权信心指数（近期销售和价格预期的综合衡量指标）从前一报告中的+2下降至-5。 即便如此，如此接近零的数字或多或少表明短期前景持平。

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参与调查的代理人一致提到信贷限制。 他们说，卖方和买方之间达成协议后经常由于新的抵押贷款监管条件，导致交易失败，“Confidencial Imobiliário的董事Ricardo Guimarães说。

“在很多情况下，卖家的理想价格与家庭的购买力不匹配，在这种背景下，数据显示一些卖家已经在降低他们的挂牌价，旨在增加商业潜力，“他补充道。

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn表示，虽然葡萄牙经济增长在未来几个季度似乎将保持稳固，但近期房地产市场的前景似乎相对停滞不前。 他说，这也就表示仍然健康的宏观基本面将为未来提供一些基础。

 


来源：propertywire
责编：Kyra Wang

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（一）｜居外专栏

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在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？我们将分三期从法律角度来探讨这个问题。

什么是遗嘱？

  • 遗嘱是一份重要的法律文件，阐述了逝者想在自己去世之后如何分配属于逝者的个人财产。当事人对其资产的处置和对未成年子女抚养权的安排受法律保护。
  • 可在遗嘱中进行处置的资产包括但不限于房产，还包括土地、车、船、银行存款、养老金、保险金、股份、股票、首饰、珠宝、古董、收藏品和知识产权等等。
  • 在遗嘱中也可对其他非资产的事项进行安排，包括葬礼形式、遗体处理、器官捐献、给遗嘱执行人的报酬、对某些债务的免除，以及给慈善机构的捐款等等。

澳大利亚有遗产税吗？

澳大利亚未设立直接的继承税。澳大利亚的遗产税不归联邦政府制定，是由各州政府来制定的。1992 年后，各州彻底地废除了遗产税，这也使得澳大利亚成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格地从法律角度上说，澳大利亚并未设置遗产税。此外，澳大利亚也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。

然而，没有遗产税并不等于在澳大利亚继承遗产就完全不用交纳任何税金。在满足某些条件的情况下，逝者所继承的祖辈资产会被政府视为逝者的个人收入增值，从而需要缴纳资本利得税 （Capital Gains Tax，简称CGT）。但也并非所有遗产都须缴纳该税，例如对于遗产继承房地产不需要付增值税，除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。

购买？继承？澳房转让给子女哪种方式最合适

若子女已经获得绿卡，而长辈仍属于外国人身份，如果澳房直接购买至子女名下，则子女有可能获得的优惠与补贴如下：

  1. 1-2 万澳币的首次置业补贴
  2. 自住印花税减免
  3. 海外投资审查委员会（FIRB）申请费至少$5,500 澳币的免除
  4. 海外人置业附加印花税的免除

若子女和长辈均未获得绿卡，可以考虑将澳房仍然购买至长辈名下，因为子女和长辈均无法获得以上优惠与补贴；而在子女成功获得绿卡之后再为子女购置房产，可为子女保留其申请首次置业补贴的资格。

海外投资审查委员会（FIRB）规定，海外人士购买二手房需要满足有不少于 12 个月的签证的要求。许多在中国工作生活的长辈往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达 3 年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择。

因为对澳洲家庭法的不了解，许多长辈误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说。此时，可以考量先行购买澳房于长辈名下，而后予以继承给子女个人。

在下期专栏林律师将就遗嘱的订立做更详细的探讨。

 

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澳洲房产交割，资金在中国进行交易需要警醒的法律问题｜居外专栏

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出于外汇管制与汇率波动的原因，一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易，但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉，对关于澳洲房产交割，资金在中国进行交易模式进行探析，希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资，保障资金安全。

A. 通过第三方监管账户进行澳房交割的探析

在国内的房屋交易中，为了确保交易顺利与安全，中国部分银行为房屋买卖双方提供房产交易资金监管账户来协助买卖双方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易，我们建议在交易前请务必确认以下法律问题：

1. 确认甲（卖方）、乙（买方）、丙（第三方银行）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产的交易中，由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜，订立相关监管协议。

2. 确认甲乙双方交易的房产坐落于澳大利亚_________________州_________________区，产权编号为_________________，产权转让人为_________________，产权受让人为_________________。
3. 确认甲方在丙方开立账户（户名：_________________ ，账号：_________________），以此帐户为房产交易收款帐户。

4. 确认乙方在丙方开立交易资金监管账户（户名：_________________ ，账号：_________________）。乙方将人民币_________________（计澳币$_______，下称“交易资金”）存入监管账户。

5. 确认监管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户，冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户，则乙方将该账户银行卡交由丙方执管，并承诺在监管协议履行完毕或合法解除或在甲方及丙方同意前，监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态，同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失，直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议，按照约定向丙方发出授权指令。

6. 确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息，利息归乙方所有。

7. 确认非依监管协议约定，甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项，不用于其他用途。

8. 确认丙方监管期间内，甲乙双方在办理房地产转移登记过程中，经房地产登记机关审核，不符合产权登记条件而导致不能登记，或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的，丙方凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻，如监管账户为储蓄账户，则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

9. 确认违约的处理情况：非因丙方原因，房屋无法在监管期间内完成交易的，监管期满后，丙方将监管账户内资金予以解冻；如监管账户为储蓄账户，则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

10. 确认监管协议适用的是中华人民共和国法律，而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷，当事各方可友好协商解决。协商不成的，可向丙方所在地人民法院起诉。

11. 确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。

B. 关于印花税、产权登记费与解押资金

尽管外币交易完成澳房交割在澳大利亚法律中存在实践操作空间，但印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款仍然建议在澳洲以澳币完成：

1. 印花税缴纳时间：
• 如标的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
• 如标的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。
• 如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费：
• 例：昆士兰州产权登记费计算器

3. 解押还款：
• 如果卖方在当初购房时是贷款买房，他需要在交割前完成解押申请，且在交割时完成解押还款，以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

 

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欧洲滑雪房产市场正流行着什么趋势？

滑雪市场正在发生变化——这为打算购买或出售滑雪房产的人们带来了新的机会。基础设施更新、新的滑雪者的出现、租赁模式的改变、甚至是气候的变化，都是全新的商机。那么，2019年滑雪房产的主要趋势是什么？

1. 一波新的新滑雪者

滑雪的人口分布正在变化，如果您打算购置一个投资房产并进行出租，那么改变自己的目标群体将会为您带来不错的效益。大幅度增长是来自中国的滑雪者们。作为2022年冬奥会主办方，中国政府正在鼓励更多人们参与冬季运动——该国目前有1200万滑雪者。到2022年，中国滑雪者的人数预计将达到1.18亿，几乎与目前全球滑雪者总人数相同。中国的大多数滑雪者都会出国滑雪，所以租赁机会很多，尤其是在适合初学者的度假胜地。

2. 改善的基础设施

我们看到，度假胜地对基础设施投资越来越多，阿尔卑斯山的法国小镇夏蒙尼（Chamonix）购置了新的雪炮和滑雪缆车，梅惹沃（Megève）购置了封闭滑雪缆车和雪炮，韦尔比耶（Verbier）则斥资300万瑞士法郎进行重振计划，当然，瑞士安德马特（Andermatt）还新修了新火车站。我们也越来越多地看到不同地点的的良好联系，例如奥地利的滨湖采尔（Zell am See）和滑雪胜地萨尔巴赫（Saalbach）之间的接驳规划。房地产咨询公司莱坊国际数据显示，对滑雪胜地基础设施的投资可以使租赁占用率增加20％。如果您是进行投资，请重点关注滑雪房产的这一趋势。

3. 租赁更方便

几乎不言而喻，滑雪房产市场的一个主要趋势是出租物业的便利。以前，业主需要寻求代理方。而爱彼迎（Airbnb）这样的平台的崛起，意味着在租赁市场寻求机会所经历的周章更少，而且没有中间人。事实上，根据第一太平戴维斯的数据，几乎三分之一的滑雪房产业主表示从房产中获得利润，净收益率的中位数为2.9％。

即使是像在瑞士这样颁布了《韦伯法》（Lex Weber）来限制第二套房产的国家，新型房产也使得进入投资市场变得更加容易。酒店式住宅采用的是在滑雪市场外，像伦敦等主要旅游地点看到的模式，该模式允许您进行商业收购，在酒店式建筑群内购买度假屋。但是，当中通常还是有一些限制，例如，您在一年内自己使用的最长时间段的规定。

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4. 关于第二套房的新法

在一些国家，特别是最受欢迎的地区都实行了限购，试图对第二套房的购买进行管理。例如，瑞士于2018年通过了《韦伯法》，它向每个社区建造的第二套住房设定了20％的上限。此前还有《科勒法》（Lex Koller），对外籍人士可以购买的房屋数量进行规定。

在法国，我们也看到当地不同地区法律的变化。在《城市规划方案》（plans d’urbanisme）下，例如夏蒙尼正在限制新开发房产的高度，高雪维尔（Courchevel）正在鼓励翻新现有的房产，梅惹沃则正计划兴建更大的房产。

奥地利虽然对在萨尔茨堡州、克恩顿州（Carinthia）、蒂罗尔州（Tyrol）和福拉尔贝格州（Vorarlberg）的非欧盟国民有一些限制，但只要您获得政府许可，您就可以在该国其他地区购买。

这些规定看似严格，但许多人认为是一件好事，因为有助于保持滑雪胜地的品质。而且既然流程得到严格控制，您大可放心，因为您的投资放在了安全的地方。

5. 气候变化

滑雪房产市场的另一个重要趋势是气候变化。预计暴风雪天气会更为猛烈，但频率却会降低。话说到这里，就在去年，全阿尔卑斯山的降雪量达到了创纪录的水平，所以，可能我们正在面对更大的不可预测性。这可能意味着，面对这种变化，高海拔度假胜地或许会得到更大的关注。

降雪最为可靠的许多阿尔卑斯山度假胜地，如瓦尔迪赛尔（Vald’Isère）和夏蒙尼的房产盘子，比较小。由于需求旺盛，根据我们预计，未来这些地方的价格会持续增长，这对投资者而言无疑是利好消息。

6. 英国脱欧所带来的担忧

英国脱欧已经延期，而且还是没有最终结果。这种不确定性令人担忧，英国买家为了等待结果已经推迟出手，当然他们会有顾虑，可是没有必要就一直这样担心着。正如我们之前所解释的那样，在英国脱欧后，英国买家可以购买滑雪胜地的房产。

当然，第二重顾虑是货币市场的波动增加。这对于任何持英镑购买欧元标价房产的个人来说，是一个自然而然的问题。如果提出要约之后，在支付押金之前，出现市场下跌怎么办？防控风险的最简单的方法就是一定的事先规划；许多英国买家采用了固定汇率，市场利率变化不影响交易利率。

在2019年购买滑雪地产

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原文：What are the key trends in the ski property market? by SnowOnly
 责编：Zoe Chan

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