Category: Finance News

事实证明：多伦多买房确实要挑个好地段｜居外专栏

图1.多伦多35个区划分图

挑社区是个技术活儿，这不是在地图上按一颗图钉那么简单的事情。

买房子对于很多人来说是这辈子最大的投资。大鹏地产资深经纪高岩松Jason Gao提醒我们，买房时挑个好地段无论是自己住还是以后房子转手都有保证，好地段的房子一般都是最抗跌的。

那么，在多伦多，哪些地区最抗跌，哪些地区物业出手最快呢？请看我们呕心沥血分析的1996至2019年，多伦多35片地区房价趋势及销售周期报告。

图2.多伦多35个区物业价格平均年增长率

Jason 向我们展示了上面这张图表。图表2显示自1996年至今，多伦多市所有社区物业价格平均年增值。数据显示，自1996年以来，多伦多市住宅价格平均增长率约为400％（或每年平均增幅13％）（未考虑通货膨胀）

同时，为了让您更好的了解不同街区之间的增长率差异，我们可以对比一下North York Centre East（C14）和Leslieville-Riverdale （E01）自1996至2019年的房屋价格走势图（图3）。图4和图5分别显示了多伦多增长最快和最慢的5个区，房价从1996年至2019年的变化趋势。

图3.C14和E01区房屋价格走势图
图4.多伦多增长率最高的5个区
图5.多伦多增长率最低的5个区

有一点需要注意， 一些区，如北约克中心（C07和C14），Yonge-Eglinton（C10）和市中心（C01和C08）在近20年间显示出相对较低的住宅价值增长，这主要是因为这些街区的以公寓(CONDO)市场为主，总价低于独立屋、镇屋等类型物业。

从图6，我们对Yonge-Eglinton（C10）、Forest Hill-Oakwood（C03）和Yonge-Lawrence（C04）三个街区物业价格进行了比较。

图6.C04、C10和C03三社区20年间价格走势图

在过去10年中，Yonge-Eglinton（C10）区CONDO销量约占该区全部住宅销量的60％至70％，而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)两个地区中，CONDO销量仅占全部住宅销量的20％至30％。当我们进一步对这三个区房价的年增长率进行分析时，可以看到以上三个区的相同类型住宅（低层别墅与高层公寓）自1996年以来几乎以同样的速度增长。（如图7所示）。

图7.C04、C10和C03不同类型住宅年增长率
图8.多伦多35个区房价十年间增长率

自1996年20年来，三个增长最快的地区是：Leslieville-Riverdale（E01），East York-O’Connor（E03）和Beaches (E02)，这三个地区在地理位置上紧挨在一起。图8显示2009年至2019年10年间街区房价增长率（指数为2009年房价）。从图8，我们还可以发现一个巧合，2009年至2019年十年间，Rosedale-Moore Park (C09)，Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)这些地区房价增幅最大，这与1996至2009年间的增幅相似。而在图8的另一端，Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)这几个地区的增幅低于多伦多的平均增长线。

从图9我们可以看到从2017年4月至今，多伦多35个地区的住宅价格波动比率。(以2017年4月为参考值).

图9. 2017年4月至今，多伦多35个地区的住宅价格波动比率

从上图可以发现一些有趣的规律：

•截至2019年5月，多伦多的平均住宅价格几乎恢复到了2017年4月的历史峰值。

•市中心价格增长（C01和C08）主要依赖市中心公寓(CONDO)价格的持续增长。

•自1996年以来三个增长最快的地区Beaches（E02）、Leslieville-Riverdale（E01）和East York-O’Connor（E03））在2017年4月的房市泡沫中表现出极大的稳定性。

图10. Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)社区2017年4月以来的平均房价变动

我们可以看一组房价对比，图10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)两个街区2017年4月以来的房价表现。从2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增长了近20%，与之相反，Don Mills (C13)价格降低了33%。

图11. 2017年4月至今，多伦多房价表现最弱5大社区
图12. 2017年4月至今，多伦多房价表现最强5大社区

下面，我们通过分析房屋在市场上的平均销售天数和历史上的库存月数，来了解各社区的物业需求强度。

下图（图13）是从1996年开始，多伦多35个地区每6年在售物业库存月数。从图表可以看出，最近6年，库存月份处于最低点，仅低于1996年至2001年的周期。平均库存月数最低的社区为Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)，这些地区同时也是增值表现最佳的社区。而在一些最富裕的社区和最贫困的社区，在售物业的库存月数都比较高。 从图13还可以看出来，物业在房地产市场上停留的天数有所下降。与1996年至2001年这6年相比，最近6年来物业在市场上停留的天数减少了一半。

图13. 多伦多35个社区每6年在售物业库存月数

小结： •那些房价增长率最高的地区，往往也是销售最快的地区，最具典型的是Beaches (E02)，Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)这三个街区。

•与1996年至2001年期间相比，过去6年中（2014-2019年）多伦多的物业在市场上销售的时间减少了一半。

•与物业在市场上的天数相比，物业的库存周期显示出更高的稳定性，但过去6年显示物业销售更迅速，库存约为1.9个月，这意味着在一个月内挂牌上市的19个物业中卖出了10个物业。

责编：Adam Chen

 

高岩松Jason 加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家

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如果超强台风来袭日本，海外房东应如何保护资产安全？｜居外专栏

8月10日1时45分前后，今年第9号台风“利奇马”以超强台风强度登陆浙江温岭沿海，为今年来登陆我国的最强台风。为防御利奇马，中央气象台已发布最高级别的台风红色预警。截至8月13日，“利奇马”已致浙江、山东省共计44人死亡、16人失联。

台风过境时常常带来狂风暴雨天气，暴雨强度大，洪水出现频率高，波及范围广，来势凶猛，破坏性极大。

日本作为一个岛屿国家，每年难以避免台风登陆。为避免天灾给个人资产造成过于惨重的损失，投资人应该提前买入一些保险，以保护我们的资产不受到严重的经济损失。

那么，对于想要在海外投资房产的大家来说，有哪些住宅保险可以选择呢？今天暖灯君就来给大家科普一下日本住宅的保险知识。

火灾保险

已经购买过日本房产的投资人基本都了解在日本购房时有两项费用不是强制收取的，可自行选择要不要支出，它们就是火灾保险和地震保险。

住宅火灾保险并不是指只有建筑物发生了火灾才能支付保险金，关于这方面更具体的情况暖灯君之前已有过详细讲解，感兴趣的投资人可以点击蓝字查看：房产投资者的疑问：火灾保险真的可有可无吗？。

简单来说，住宅火灾保险是一种由于火灾、台风等原因致使自己的房产不慎被烧毁后能够拿到重建“家园”费用的保险制度。

火灾保险的对象不仅仅是指房屋建筑，也包括个人财产。可以得到补偿金的保险内容，包括：火灾、水灾、风灾、被盗窃、房屋破损、漏水等。但是，火灾保险不适用于地震、海啸、火山爆发等自然灾害而造成的经济损失。

保险的金额与建筑物种类有着密切关系，防火性能比较好的钢筋混凝土建筑物其保险金额就相对便宜一些。保险费可以一次性付清，也可以采用每年支付的方式，但是，一次付清的话要比每年支付便宜。

地震保险

地震保险，是为了避免因地震、火山爆发或海啸等导致的火灾、损坏、淹没以及流失造成的损害而设立的保险。1964年6月14日日本大地震之后，地震保险被政府作为居民财产损失后盾来制定的保险，在近50年的建立及运行过程中日趋完善。

日本的地震保险，采用附加险的方式推广，采用“强引导”模式，即业主在购买住宅火灾保险时，保险公司原则上自动予以附加地震保险，除非业主特别提出声明：不附加地震保险。加入地震保险的条件是必须同时加入火灾保险，一般火灾保险每10年一更新，地震保险每5年一更新。

地震保险的保险金额是根据受损的程度决定的，受损程度不同支付的保险金额也就不一样。自1966年设立地震保险制度以来，截至目前日本地震保险的保障范围、赔偿限额和附加比例等已历经5次以上改革。

保障范围从1966年的仅承保全损，发展到目前的分为全损、大半损、小半损和部分损失四个类别。

保险金赔付比例从最早的仅赔付全损，发展到目前的全损最高赔付地震保险金额的100%、大半损最高赔付60%、小半损最高赔付30%以及部分损失最高赔付5%四个档次。

赔偿限额也从最初的建筑物90万日元、家财60万日元，发展到现在的建筑物5000万日元、家财1000万日元。

2017年地震保险内容进行了新的改定，除了有一部分区域的地震保险金额下降了，基本全国平均上涨5.1%。

2017年新地震保险金额明细

当然，日本的建筑基准法标准一再强化，房屋质量本身也是十分有保证的。

财产保险

除火灾保险、地震保险之外，日本很多业主还会购买财产保险。其保险对象为家具、电气产品、被褥、衣服等。

虽然从表面上看保险费也是一笔不小的支出，但是当意外发生后需要重建时，我们面临的损失可能会更大，在是否要加入保险的考虑方面，需要投资人斟酌而行。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

columnist

 

 

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留学生在澳洲购房需要注意的问题｜居外专栏

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经常有读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题，特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。本文将就咨询频率较高的问题作统一的答复与解释，与各位读者解惑分享。

1. 留学生可以买澳洲新房吗？

无论留学生是否拥有持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证，他们都可以通过申请FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会Foreign Investment Review Board 的简称），获得批准从而购买空地用于建房，购买新房和楼花等等，无论是用于自住或是投资目的。

2. 留学生可以买澳洲二手房吗？

根据FIRB的规定，留学生持有500留学签证（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）是被认定位澳洲临时居民， 因此可以购买一套二手房作为自住用途（即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所）。需要额外注意的如下：

  1. 签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）；
  2. 均需要申请FIRB，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5,600澳元。
  3. 不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）。

请务必注意，在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，他们还将可能被处罚购房价格的25%。

3. 留学生购买澳洲新房与二手房的法律差别？

二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。同时，如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。

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4. 留学生购房合同中必加的条款？

除非开发商已经获得了FIRB“新建住宅豁免申请证明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般来说无论是购买新房或是二手房，留学生购房都是需要单独申请FIRB批准的。

留学生在购买二手房时，我们会强烈建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款（尽管获批率较高），即如果在28-45天之内，FIRB申请未获批准则合同自动终止，已付的定金应该全额退回。

5. 留学生购买澳房所应支付的税务与费用？

以来自天津的小白为主人公为例，小白在昆士兰大学就读化学研究生，也打算长期在布里斯班生活发展，父母便打算资助小白购买一套80万澳元的房产为例（无论新房或二手房，并不影响税务与费用），作为首次置业的自住房，那么应缴的相关费用（无贷款前提下）预估为：

  1. FIRB申请费：约5,600澳元（假设开发商或卖家未获得FIRB豁免）
  2. 产权注册费：约2,357澳元
  3. 基础印花税：约21,850澳元
  4. 海外人附加印花税：约56,000澳元
  5. 律师费：约1,500澳元

同时，留学生家长们也可以通过以下链接，获得一个相关税务与费用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但请注意，该估算器的内容不能作为法律依据，请最终以您的律师给您所作的精确计算为准。

6. 留学生购买澳房可以贷款吗？

如果留学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力，那么作为在澳的全职学生，是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间。但是，部分银行或基金公司接受留学生父母作借款人或作担保的贷款方案。无论留学生以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。

此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，贷款还款的期限一般是30年。因此，留学生购买二手房务必准备好充足的资金，寻求贷款经理的融资建议等。

7. 留学生购买澳房有年龄限制吗？

留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入会非常有限。因此如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士来买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请FIRB许可后购买澳洲新房或楼花。

8. 留学生可以和父母联名购买澳房吗？

许多客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，父母的名字还是孩子的名字呢？其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，主要分为以下两种方式：

  1. 共同共有（Joint Tenancy）：在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。此外，共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
  2. 按份共有（Tenancy in Common）：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。此外，联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。还需要注意的是，如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

9. 父母出资为留学生子女购澳房，将来如何保护父母利益？

出于税务和资产保护方面的考虑，也有很多投资人会采用家庭信托基金（Family Trust）或房产投资信托基金（Property Investment Trust）的形式来买房。它有以下的好处

  • 允许将实际出资者和产权所有人区分，也允许将资产所有人和受益人分离，假如在离婚、继承或遭遇相关法律纠纷的情况下，达到保护资产的目的；
  • 允许将信托基金内产生的收入分配给家庭成员来减税；
  • 允许将资产传递给后代而避免交遗产税。

此外，衡平法救济是在澳洲托伦斯土地登记制度（Torrens Title System）中一下特殊的救济方式。衡平法是澳大利亚普通法的一大特色，法官被允许在公平合理的原则下，运用自由裁量权作出公平的判决。因此，父母和子女产生财产纠纷时，即使实际出资人不是法律上的产权所有人，那么在充足证据的证明下，实际出资人仍可获得房产的产权和收益，从而对房产进行处置和分配。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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上半年悉尼商用物业成交创下新纪录︱居外专栏

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一般来说，在亚太地区，每年春季，买卖双方达成的交易量都会增加。而今年，专家们认为商用房地产行业将迎来一股抢购热潮，其中澳大利亚悉尼将成为最热门的商用物业市场之一。目前，悉尼商用物业的回报率远远高于澳大利亚各地的住宅物业。

根据Cushman＆Wakefield发布的最新数据，在2019财政年度，商用房地产的投资交易额已攀升至426亿澳元。悉尼和墨尔本的商用物业空置率达到了历史低点，其租金也有一定的增长。这些有利因素使办公楼的交易量在2019年财政年度提升了22.6%，达到了231亿澳元。此外，整体商用物业426亿澳元的投资交易额意味成交量同比上涨了22%。

促使办公楼交易量提升的主要动力是悉尼和墨尔本办公楼物业的空置率创下新低。这不仅支撑不断上涨的租金，还释放了积压的需求，实现了较高的预先承诺水平。

在受到一些办公室退出市场影响，同时经济强劲发展的背景下，悉尼办公楼市场持续受到积压需求和高预先承诺水平的影响。

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截至2019年6月底的12个月内，悉尼中央商务区商用物业的主要有效总租金实现了9.1%的增长，远高于长期平均水平，而空置率下降至4.1%。行业数据显示，外国投资占第二季度总投资额的37%，占本财年的比例为45%，总金额为190亿澳元。

2017至2018年期间，外国年度滚动投资额占比为31%（108亿澳元）。2019年财年结束时，该指标已上升至45%。2017至2018年期间，办公楼外国投资额占比为42%（108亿澳元）。2019年财年结束时，其占比已提升至53%。

新南威尔士州的办公楼投资额最高。2019财年，改地区的办公楼投资总额达到了102亿澳元。

悉尼都会区市场的交易也相当活跃。喜达屋资本（Starwood Capital）和阿罗资本（Arrow Capital Partners）以4.382亿澳元的价格买下了位于查特伍德（Chatswood）的天顶中心（Zenith Centre），创下了中央商务区以外办公物业的最高售价纪录。

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最近几周，其他悉尼都会区物业的大额交易还包括香港亿万富翁蔡志明的旭日实业（Early Light）以3亿澳元的价格买下了悉尼北部北角大厦（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同时新加坡的桑代克公司（Suntec）斥资2.97亿澳元购买了皮尔蒙特哈里斯大街21号（ 21 Harris Street）的物业。

2019财年，债券收益率下降了约130个基点，而办公楼的收益率保持稳定，因此商用物业的相对吸引力也有助于刺激投资者的需求。选择悉尼中央商务区物业的投资者会发现，入门级商用房地产的价格表现十分强劲，可能在圣诞节前创下新纪录。

悉尼零售物业售价最高纪录的保持者是位于皮特街70号的2号商铺。该物业于2015年售出，目前被用作咖啡馆。其面积仅为19平方米，但售价高达216万美元，每平方米的均价为11.36万美元，打破了之前的纪录。业主以五年期租约的形式将该物业出租给了诺姆科尔咖啡馆（Normcore Coffee），可续租五年，租金每年提高4%，年租金收入为9.2万澳元。

悉尼市中心商铺

第一太平戴维斯代理人尼克·洛尔（Nick Lower）表示，尽管人们普遍认为零售物业是表现不佳的资产类型之一，但位于中央地段的小型房地产，尤其是街道上的小型房地产，目前非常受投资者欢迎。

“我认为很多人都希望把他们的钱投入安全可靠的资产，但很少有房地产能在安全性方面击败悉尼中央商务区的物业，特别是商用物业。中央商务区核心地段的人流量很高，而且周围都是大型企业，”他说道。

对于今年春天打算购买商用房地产的投资者来说，悉尼应该成为其首选的置业地点。预计该地区的物业在年底前将创下更多纪录。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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人民币破7之后如何避免钱包缩水？

人民币破7发生在周一，而不是周五，也不是发生于特朗普8月2号凌晨宣布对3000亿美元中国输美商品加征10%关税消息的当天，甚至在微博热搜一度高居第一，而居然没有被降热度，看来是得到央行默许了的；而今天上午，央行有关负责人就抢热点给出了“人民币汇率问题答记者问”，进一步说明破7是有意为之，且处于可控局面；且避免了央行、外管局等部门周末加班应对紧急情况。市场纷纷预测，人民币贬值用以对冲美国加征关税。

图片来源：FT

同时，人民币贬值了，中国输美商品在美国的价格就能够保持相对稳定，而中国进口美国商品就会变贵，从而限制消费者购买热情和进口需求。

中国对美出口占总出口的比例是20%，假设其他国家货币汇率不变，人民币对美元贬值5%便可以抵消25%关税影响。但这还不是完全动态的分析，其他国家货币也可能跟随人民币对美元贬值，部分抵消人民币贬值作用，进而需要人民币贬值幅度更大才能抵消美国关税的影响。

以人民币贬值5%预测，那么人民币需要贬值到1：7.36，贬值路才刚刚开始。

市场上买涨不买跌，进一步下跌的压力肯定是有的，7曾经长期是人民币的心理关口，最近一次在岸人民币汇率破7还是在十多年前的2008年5月14日。

考虑到资产的保值与避险，资产进行多元化与海外配置，才能够真正达到资产转移、分散和避险的目的，持有美元或者其他避险资产乃至海外不动产乃是当下对冲风险所必须。


哪些行业将压力山大？

依靠美元融资的国内房地产公司，却以人民币营收，肯定是汇率敏感的。

中国房地产公司发行的海外高收益债券（俗称垃圾债）收益率普遍超过7%，泰禾地产更是勇攀新高，其全资子公司在境外发行了4亿美元债券，利率高达15%；因此吸引了海外资金关注。数据显示，今年以来亚洲地区发行的以美元计价的海外债券速度创历史记录，其中中国企业拔得头筹，共发行380亿美元，占总额590亿美元的60%以上。中国公司发行的美元垃圾债平均收益7.9%，而美国公司发行的垃圾债平均收益6.0%，欧元区则只有3.1%。国内房企融资和还债压力可见一斑。

周一（8月5日），上证指数收盘跌1.62%报2821.5点，创2月22日以来新低，深证成指跌1.66%失守9000点， 两市成交4162亿元，较上日同期缩量400亿元；北向资金净流出34.64亿元，已连续4日净流出，近4个交易日净流出近120亿元。（Wind）

依赖中国劳动力密集型产业为供应链的美国公司要哭了，产品面向中国大众消费市场的美国公司要哭了，譬如苹果公司，美国加税导致成本提高，中国报复性的加税或是人民币贬值导致大量国人买不起iPhone，贸易纠纷刺激民族主义情绪，导致越来越多人不愿买美国货。

2015年以来，一波波外汇管制的政策出台，试图控制人民币兑换外币的节奏，研读政策秘籍成为资本海外配置的第一课；居外将持续关注与解读外汇走势及政策，帮您捂紧钱包。

作者/陈仲伟

 

买家故事｜23岁留学党的零成本留学之道

现今，将孩子送出国留学的家长们背负的压力似乎越来越沉重。

学费高昂且还有一路上涨的趋势；衣食住行、医疗保险以及个人消费等生活成本，件件都是笔不小的开销，其中，“住”，更是绕也绕不开的支出“大头儿”。

学费生活费高昂，这对不少中产阶层家庭也是一笔沉重的支出。那么有没有一种方式，既能保障孩子生活质量又可以降低留学成本呢？

在史先生的这篇买家日记里有答案。

史先生 23岁 澳洲留学党

仔细算一算的话，这应该是我在澳洲的第四个年头。

我现在在昆士兰大学念研究生，大学也是在本校念的商科。

坦白说，出来呆这几年，虽然我花钱不算大手大脚，但算上学费、房费、生活费这些必要的花销，零零总总算起来开销也真的不少。

去年大学临近毕业季那会儿挺迷茫的，因为那时候在准备着考研，但挺多以前的朋友、同学都开始工作挣钱了，而我老大不小，用钱还是只出不进，心里当时就挺难受的，也是那时候开始盘算怎么能挣钱。

我当时玩得比较好的一个中国留学生同学，老早靠父母帮着在布里斯班买了套房。有次我们聊天，说起不想靠着父母坐吃山空这个事，她就问我要不要考虑自己买个房，然后挣租金。

她说她现在靠着奖学金和房租的收入，基本可以能够支撑在这面留学的所有开销。

也就是从这，我开始有了以房养学的想法。

以房养学，也就是靠海外购房供养海外留学，即在海外买房，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。如果房子升值快，那等到出手时还能赚不少。

我查询了一些这方面相关的资料，首先以升值空间来看，由于政府扶持和投资力度的加大，布里斯班正在努力赶超墨尔本及悉尼，正在成为又一澳洲投资热土。

以2018年来看，布里斯班就是全澳房市表现最好的首府城市。在2018年，墨尔本悉尼进入高位的调整期之后，布里斯班后来居上，全年房市都以小幅度的优势领涨全国。

据BIX Oxford对未来四年的预测，布里斯班将会以约13%的累计涨幅领涨澳洲房市。

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其次从房屋空置率和投资回报率来看，根据我查的SQM research 发布的2018年 6月的报道，布里斯班的房屋空置率已经连续5个月下降，布里斯班内城区的租房空置率仅仅只有2.1%，意味着一年仅仅只有7.6天空租，作为对比，同年国内租房空置率是22%。而18年度布里斯班的投资回报率，更是超越墨尔本悉尼，在全球城市排名中位列第十。

即是说，等到几年后我们把房子转手卖掉，基本也能保证会赚上一笔。

另外我大致算了笔账：我一年的生活费用大概是16000澳元，布里斯班这面单间的房租大概每周200-230左右，一年的房租大约要11000澳元，三年下来，刨除掉学费净支出就有81000澳元。

假设买下一套3卧的房子，1卧自住，租出去2卧，那每个月既能省下我自己的房租，剩下的钱又能补齐我的生活费和一部分学费。

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所以跟父母商量着，年初的时候在学校附近的地段买了套3卧的公寓，父母资助了30%的首付。剩下的2个卧室租给了两个比我小一级的同校学生。

除了学费还要爸妈帮忙，收租的钱支撑我的生活开销和还房贷完全够用，算下来还要比租房子划算得多。

以上。如果有澳洲留学意向的同学看到这篇文章的话，那不妨考虑考虑“以房养学”这种形式，相对于租房上学，这样既能够保证生活质量，同时也能够剩下很大一笔费用。不过这毕竟是一项长期投资，大家在购置房产之前先有一个长期的资金规划是相对稳妥的选择。

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极端酷热天气，或许创造出了又一投资新机遇

大暑将过，动辄窜上35℃+的酷热似乎在随时考验着人的忍耐极限。

不过要说能让人在夏天里体验透心凉爽的事儿，空调、游泳、冰镇啤酒可能都还不够带劲，到冰天雪地的世界里去滑个雪才是最清凉的选择。

随着近年来人们生活理念的变化以及冰雪运动的普及，越来越多的人将“国外滑雪”列为每年必需的消遣项目。

一些人从中敏锐地嗅到了商机：在滑雪胜地附近购置房产，依托日益旺盛的滑雪旅游业的发展实现资产的增值。

那么下面居外就为大家分析，到底滑雪房产是如何实现增值的——

1． 新晋全民运动，滑雪住宿供不应求

全球大约有1.3亿滑雪爱好者。在过去十年间，每年的滑雪人数稳定在4亿人次的水平。而即将在我国举办的2022年冬奥会更是为滑雪运动输送新鲜血液，仅中国的滑雪人群，就有望从2200万人达到3亿人。

滑雪者人数的迅猛增长使滑雪住宿供不应求，滑雪度假村和冰雪小镇这样的滑雪产业模式正在兴起，越来越多的人们接受滑雪旅游的生活方式，度假村、民宿这样的住宿方式很受滑雪爱好者欢迎。

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位于瑞士的房产

  • 三层房产，坐拥雪景浴室，全朝南卧室
  • 配备开放式壁炉、用餐区、厨房、滑雪室
  • 地理位置极佳，闹中取静
  • 周边基础设施完善：商店、便利店、药房、医院一应俱全

2. 度假房产具备极高的升值空间

随着滑雪胜地周边滑雪民宿、度假村逐渐走热，越来越多的投资客将投资目标转向临近雪场的房产，将房产打造成民宿或是度假村的形式向游客出租，从而实现资产的稳定增值。

并且滑雪度假房产的旺季也随着人们生活方式的改变而延长。滑雪度假区不再仅仅局限于滑雪季（北半球的十二月到来年三月），也包括夏季的避暑度假，使得滑雪度假房产的估值更高，收益在一年中渐趋稳定而不是集中在冬季的三四个月。

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位于法国的房产

  • 5卧1卫
  • 位于马尼戈附近，距离滑雪道驱车10分钟
  • 经过彻底翻新，融合了现代和特色
  • 小屋设计高度舒适，配备游泳池和Spa水疗中心
  • 室内布局包括一个舒适的客厅与壁炉、开放式厨房、卧室、套房、露台、阳台车库等

而要说在全球范围内最为专业、辐射范围最广的滑雪房产平台，非SnowOnly莫属。

关于SnowOnly

无论是购买还是出售滑雪物业，SnowOnly都是最适合的平台。SnowOnly是一个致力于帮助滑雪物业买家和卖家的房地产门户网站，它简化了我们在线搜索滑雪物业的方式。

SnowOnly是首屈一指的滑雪物业在线搜索平台，它搜集了来自世界各地逾5000处滑雪物业。法国、奥地利、意大利、瑞士、美国、日本、澳大利亚……无论用户想在哪里的度假村寻找位于便利、高效地段的物业，在进行投资或选择生活方式时都有哪些特殊的偏好，平台都能提供理想的搜索结果。

此次居外网与SnowOnly的合作，是国内领先的中文国际房产平台与首屈一指的滑雪物业在线搜索平台的首次联合，力图为大家提供更加便捷高效的滑雪房产检索服务，使您足不出户也能搜寻到近3000条全球滑雪物业的详实信息。

如果您对于滑雪物业这一新兴投资机遇感兴趣的话，那么不妨从现在开始搜寻一下心仪的物业吧~

 

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

亚马逊进军房地产市场会改变什么？

美国房地产行业的分析师们可能很快就会发现，购房者们可能很快就会在亚马逊网购房子了。

日前，亚马逊公司宣布与Realogy Holdings Corp.合作，希望将亚马逊线上的潜在房产买家导流至经纪公司的中介手中。通过这一渠道成功购买房屋的客户将从亚马逊获得高达5,000美元的产品和服务，这也为亚马逊提供了推销他们现有商品的新途径，包括勤杂服务、智能家居电器与家具等。

Realogy旗下的品牌包括Century 21（世纪21不动产）、Coldwell Banker（科威不动产）和Sotheby’s International Realty（苏富比国际房产）三大知名公司。通过与亚马逊合作，Realogy希望借助亚马逊的海量用户，以求在碎片化的住宅房地产行业中占据更大的市场份额。 本周早些时候，另有消息称，美国在线房产经纪公司Redfin Corp.正在与SoftBank支持的初创公司Opendoor合作，同样争取利用网络流量推动房屋销售。

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PiperJaffrey的分析师在一份报告中写道，这一名为”TurnKey”的计划，可以为Realogy带来新的客户线索、帮助公司招募人才、留住中介、并允许经纪公司获得更高的代理佣金。 “当然这些收益的大小将取决于推广策略对市场认知的推动效果，”分析师表示。

纽约时间23日，Realogy的股价在纽交所的盘中交易中一度上涨30％，为有史以来的最高单日涨幅。 当日收盘时吐回部分涨幅，收于为6.18美元，日涨幅超19%。 但自今年年初，该公司的股价已下跌超过60％。

科技公司&房地产

对各大科技公司来说，房地产市场长期以来都是一个诱人但复杂的领域。 据估计，美国住宅房市的总价值高达33万亿美元，但整个市场碎片化严重，使其成为一个极具吸引力的科技破坏目标。 该市场是一个低频次高交易额的市场，让买卖双方都更倾向于在完成交易前建立真实的人际关系。

美国佛罗里达州杰克逊维尔2卧3卫  居外ID：49777590  点击图片查看详情

行业先行者们，如Zillow Group Inc.和Redfin Corp.，已成功通过大量房源与市场分析吸引了大量的在线受众，但最终也不得不让自己适应现有的房产交易生态系统，而不是像他们最初想象地那样去完全重建这个市场。 最近，科技公司们已经使用房屋估值算法和足够的资本，建立了世界上最大规模的房产在线行为， 来证明买家是愿意在线进行房产交易的——即使这可能是人们一生中金额最大的交易。

亚马逊的选择

对于亚马逊来说，这项合作是这一电商巨头与消费者共同经历生活中重大变化的一种方式。亚马逊已经吸引了想要购买廉价纸尿裤的新父母、以及寻找打折教材的大学生们。 捕捉潜在的购房者将为亚马逊现有的家装服务，以及包括内置亚马逊语音助手Alexa的Echo音响、门铃和安全摄像头在内的一系列新科技创造市场。 与往常一样，亚马逊所做的一切都是为了找到新的消费者并力图将他们绑定到Prime会员计划中。

除了亚马逊之外，还有许多其他大型互联网企业都可能会撼动这个尚未完全数字化的行业。

“鉴于在线房地产市场的碎片化，亚马逊、Facebook和谷歌等大型互联网公司完全有机会利用其流量创造出下一个Zillow与Redfin的竞争对手，”彭博智能分析师Andrew Eisenson表示。

然而，电商网站可能还不是打算购房的人们第一时间能想到的购房选择。

“来到亚马逊的人们并不是在寻找房子，”房地产技术策略师Mike DelPrete在接受采访时说。 “试想一下，当你在书店里四处翻阅图书时候，突然有一个房地产经纪人来找你，这将是个很神奇的画面。“

 

顶尖大学抬高城市房价，是喜还是忧？

根据2009年至2018年间有关数据的分析，全球排名前50位的大学所在的城市，平均房价比它们所在的国家平均房价水平高出约25％。

物业顾问Bidwells的研究发现，全球名校所在城市的房价平均增长率为65.8％，而这些国家整体平均增长率为40％。香港在这段期间的的房价增幅最大，为195.6％，排名第二的是苏黎世，房价增长145.8％；第三是旧金山，房价增幅为113.7％。

Bidwells开展的这项研究，旨在鼓励人们思考这其中的关联，并引起人们对名列全球排名最高的两所学府所在地-剑桥与牛津的关注。

该公司表示，由于受到政治不稳定因素等影响，虽然科学和技术领域的蓬勃发展似乎依旧会支撑牛津和剑桥的房价上涨，但许多毕业生已经更难以留在这两个城市。除此之外，目前该地区正在有价值数十亿英镑的人工智能公司被拆分。

虽然蓬勃发展的大学和技术产业只是房价增长的一部分，但仍是推动城市经济发展的众多因素之一。报告同时还指出，由于年轻一代涌入城市工作，特别是在美国西海岸，一些供给有限的美国科技城市的房价涨幅有着夸张的比例。

美国华盛顿州4卧4卫的豪宅  居外ID：35716020  点击图片查看详情

“蓬勃发展的全球城市的不利之处在于，由于通货膨胀和工作迁移，许多中心城区的房价变得如此之高，以至于存在生活质量下降的风险，特别是在较小的、供应非常有限的市场。” Bidwells的高级合伙人Patrick McMahon表示。

Bidwells的这项研究，告诉了我们如果我们不开始认真对待基础设施和住房供应，那么久无法预计牛津和剑桥的市场在将来会发生什么。 他总结到，这是两个处于世界级大学背后的全球级别的的小城市。

Bidwells已经提出了一些方法，可以缓解剑桥和牛津的经济适用房危机，例如按照固定比例为当地从事关键工作的职工分配可负担性住房。

它还建议相关部门抽出部分资金，以加速可负担性住房的建设，鼓励科学园和其他项目支持者研究他们工作与生活模式，并与大企业合作，鼓励他们以利息更低的住房贷款来换取一定税收减免，以及鼓励一些区域的可持续性高密度住宅发展，例如交通枢纽的旁边。

 

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香港下半年楼市展望｜居外专栏

差饷物业估价署刚公佈 5 月份私人物业楼价指数创下历史新高，报 396.8 。其实香港楼价踏入 2019 年已经连升 5 个月，累计升幅达 10.4%，完全收复 2018 年下半年的调整！

香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好，令市场一片乐观，升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸，中美谈判停止，令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少，楼价的升势也停止了。相信 6 月份差估署的数字会反映出来。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会，令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此，楼价并没有出现大幅下跌的情况！

展望下半年，中美贸易谈判仍会主导市场情绪。在刚刚过去的 G20 会议，特朗普又再次跟习近平会面，而且宣布重开谈判，并恢复批准美国公司向华为供货，中国亦恢复购买美国农产品。特朗普似乎面对颇大压力，比中方更需要一份中美协议，以增加大选连任的胜算，也急于化解农民因失去中国订单而带来的压力，然而特朗普今日再度宣佈增加关税为楼市平添压力。笔者一向估计中美两国在美国大选前仍然继续打打停停，为楼市添不明确因素。楼市大升的机会很低！

不过长远一点看，时事为楼市带来正反双面的新因素，令楼市有不同的发展方向。对楼价的正面因素是政府处于弱势，已经不会提出任何具争议的法桉。首当其冲是“明日大屿”的硏究拨款被延后、公私营合作发展计划也暂停。在可见的将来，土地的供应更形短缺，土地供求不平衡的情况更严重。

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对楼价负面的因素是今次政治事件，短期难以解决和解，将会长期困扰香港。香港的移民风气会否再度兴起？也是一个值得大家留意的趋势！

最后，随着中美贸易冲突带来的风险，美国联储局在下半年会停止收水之馀，还会有很大机会再度降息放水。港息未必随美息而降低，但起码加息的机会会大减，全球的低息环境会继续。所以笔者估计 2019 年下半年的楼价只会窄幅上落，变化不会很大。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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