銀行在審批一份貸款申請的時候，會有方方面面的考量。其中最重要的幾個環節，概括起來不外乎是5個C： Credit（信用）、Capacity（償還能力）、 Capital（資產）、 Character（這個可以意會，不好言傳，我姑且叫它社會定位，有點類似social standing）、 Collateral （質押）。
1、Credit
加拿大是個信用社會。有兩大信用機構Equifax和Transunion負責打分和提供信用報告明細。你的每一筆貸款，包括車貸學貸高利貸，Line，信用卡，每月必須還款的金額，債主的名字，你是否能按時付賬單和信用卡，拖欠次數，金額，日期等統統被記錄在案。想像一下當年拖欠樊噲狗肉賬的高祖皇帝劉邦在今日估計早就被打入另冊了。銀行拿到申請的第一件事就是看申請人的信用分數（Beacon Score）以及過去有無拖欠債務甚至賴賬不還的記錄。實際操作中，680分是能夠拿到正常A級利率的基本先決條件之一，並且，低於這個分數，銀行就會用更為苛刻的標准來計算下面要說的TDS，從而限制了申請人的貸款額度。除了分數和還款記錄之外，信用報告上還有申請人過去的受雇記錄，居住歷史等等信息。
2、Capacity
通過了信用審查，接下來銀行要考察申請人的還款能力。公式雖然很簡單：（貸款本息+地稅+取暖+其他信貸開支）/ 收入，根據申請人的信用分數，只要不超過某個比例就可視為pass。實際上，這也是最有可能產生變化，見證奇跡的環節。比如，同樣的一筆租金收入，有的銀行只允許50% offset，有的會允許80% offset。再比如，同樣的自雇人士，有的銀行不允許gross up，有的就允許gross up。惟有對各貸款機構的政策都能了然於胸，才能做到游刃有余，為客人的申請爭取到最佳的結果。
3、Capital
這裡主要是指申請人的資產狀況，尤其是首付比例。較高的首付比例給了銀行更高的安全邊際，自然更容易獲批。多數情況下銀行會要求首付資金來源有3個月的對賬單。此外，銀行還希望看到申請人在首付之外還有相當於大約房價1.5%的現金作為closing cost。實際操作中，如果申請人因為收入不夠而在capacity環節受阻的話，適當提高首付比例往往是使貸款申請起死回生的一個辦法。
4、Character
這是一個Who are you的問題。通俗的講，就是從銀行的眼裡看，你是混哪裡的，混得咋樣。具體一點，比如你是新移民還是老移民，什麼的干活，新手還是老兵，全職還是兼職……
5、Collateral
這是唯一與申請人不直接相關的因子。銀行會請第三方評估房子是不是值那麼多錢，像前不久那個叫價85萬搶到148萬的房，我基本上可以肯定是拿不到全額貸款的，評估價與買價的差額部分只好請土豪買家自掏腰包了。銀行不喜歡的房產還包括：小於600尺的condo，房子位於人口低於特定數量的小鎮，分成n個單間的rooming house，蓄洪區內的房子，歷史上的大麻房，發生過嚴重刑事案件的房產，等等。
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