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加拿大 | 一讀搞定加拿大房貸（一）房貸的前世與今生

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引子

本來應網友要求，撰文談談房貸renew 和 refinance的話題。後轉念一想，與其寫這種隨機的話題，不如干脆寫一個系列，把關於加國房貸的方方面面都說個通通透透。既有連續性和系統性， 又以讓更多讓讀者都能從中找到自己需要的東西。大概想了一下，從今天概述開始，接下來會涵蓋的話題包括：加國貸款機構，獲得貸款的渠道途徑，貸款經紀，銀行agent及分行，審批的流程，申請人的資質，個人信用管理，renew和refinance，怎樣應對銀行罰款，port和blend，等等。

房貸的前世與今生

房屋貸款，是把房地產實物抵押給金融機構獲得融資。其英文mortgage是由兩個詞根mort和gage組成。 mort在拉丁文裡是指與死神相關的。mortal（致命的）這個詞便是由mort衍生而來。gage則暗含綁定之意，例如，engagement（訂婚），說白了就是某兩個人彼此被綁定了。mortgage在剛剛被發明出來時，它的本意就是一份終身賣身契，借款人會用長達幾十年的時間來慢慢償還這筆債務。彼時，房貸的關鍵詞除了利率還是利率，只有拿到盡可能低的利率，才能保證把借款成本保持最低。80年代那會19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世紀初，能搞到5%的利率都高興地做夢能笑醒。

但是，在這樣的一個時代，當汽車可以無人駕駛，土豆也能當選總理，你就得知道，一切都是會變的。

今天，房貸已經迅速從過去單一的金融借貸關系，演變成了普通民眾對抗全球資產加速泡沫化的金融工具和護身利器。這裡，全球資產加速泡沫化的概念是Bruce Li的原創。過去，資產泡沫的概念雖屢屢被提及，但多是持泡沫將破裂之論調。Bruce堅定的認為，在一個相當長的周期內，這種泡沫非但不會破裂，更會呈現越來越加速之趨勢。有人說，泡沫終究會破裂。who cares？重要的不是泡沫何時破裂，而是這個過程你看到了沒有？參與了沒有？受益了沒有？

下面這張圖是世界主要央行的當前指導利率。日本是負利率，歐洲是零，美聯儲和加拿大央行是0.50。 這些看似平常的數字其實是於無聲處聽驚雷：存錢的就是loser，投資的才是贏家。

世界主要央行的當前指導利率
世界主要央行的當前指導利率

有人說咋沒有天朝的？ 天朝利率水平也正處在史上最低水平。請看下面：

中國歷年公積金貸款利率
中國歷年公積金貸款利率

下面是加拿大的Prime Rate 80年來的圖表，怎麼樣，我們現在是不是身處一個百年一遇的低息時代？顯然，跟貨幣對應的資產，尤其是承擔貨幣蓄水池功能的房地產別無選擇，只有一路走高。這時，能否貸到款，買到房，實現以小博大，撬動資本杠杆，是擺在每一個不想在資產泡沫化大潮中被吞沒的人們面前的一個重要課題！

加拿大80年來的最優惠利率
加拿大80年來的最優惠利率
2006 - 2016年加拿大5年房貸優惠利率
2006 – 2016年加拿大5年房貸優惠利率

 

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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葡萄牙買房移民政策優勢解析

新興的一些歐洲移民政策卻改變了傳統大國的局限性，歐洲“買房移民”政策不僅申請要求低、審核速度快，拿到居留即可享歐盟福利且房屋包租包售的高回報率讓投資人感到真正的物有所值。推出買房移民政策的國家包括葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯，然而細細從移民政策和投資性回報兩個角度來分析，葡萄牙買房移民無疑是性價比最高的一個項目。下面移民專家就來與大家分享一下。

首先，從政策來看，葡萄牙買房移民只要求投資人購買50萬歐元以上的房產，房產數量不限，房產類型不限。移民專家認為相較於其他買房移民政策，葡萄牙買房移民列入葡萄牙移民法，審批速度相當快，買房即獲居留，無移民監等這些顯著的優勢可幫助投資人一步到位尊享歐洲福利，暢游申根國。據報道，截止到今天葡萄牙政府已經頒發了542張黃金居留卡，其中的投資額超過了3.36億歐元！葡萄牙買房移民項目受歡迎程度可想而知。

那麼從投資角度來說，買房移民葡萄牙具有哪些優勢呢？投資人在葡萄牙所購得的房產是永久產權，可用來自住或者出租，並且5年後可自由出售，不影響永居身份，即身份和房產不綁定。在歐洲大部分國家房產市場難以走出低谷之際，葡萄牙房產價格逆勢增長，保持了良好的市場走勢。根據購房移民政策的平穩實施判斷，其房價勢必會一路上漲。無論是租金收益還是房屋的增值，都將給投資人帶來直接的高回報。這是投資人親睞葡萄牙買房移民項目的重要原因。

移民專家提醒廣大投資人，隨著葡萄牙投資客的不斷增多，葡萄牙的優質房源剩下的也將越來越少。“另外一方面，隨著越來越多的黃金居留卡的簽發，葡萄牙當局也在考慮調高相應的政府收費，希望有興趣的客人盡早下決心，規避漲價潮。”移民項目經理表示。也有不少投資人在葡萄牙當地考察後，會購置多套房產。好房不等人，有興趣的投資人還需趁早出手。

 

葡萄牙護照的免簽國家列表

根據2014發布的“亨氏全球簽證受限指數”，葡萄牙護照憑借免簽172個國家地區而與比利時法國、意大利、日本、韓國、盧森堡、荷蘭、西班牙位列全球第三位。

Africa-非洲

Botswana//博茨瓦納、Cape Verde/佛得角、Comoros/科摩羅、Djibouti/吉布提、Egypt/埃及、Ethiopia/埃塞俄比亞、Gambia/岡比亞、Kenya/肯尼亞、Lesotho/萊索托、Madagascar/馬達加斯加、Malawi/馬拉、Morocco/摩洛哥、Mauritius /毛裡求斯、Mayotte/馬約特島、Mozambique/莫桑比克、Namibia/納米比亞、Reunion/留尼汪島、Saint Helena/聖赫勒拿、Seychelles/塞舌爾、Somalia/索馬裡、South Africa/南非、Swaziland/斯威士蘭、Tanzania/坦桑尼亞、Togo/多哥、Tunisia/突尼斯、Uganda/烏干達、 Zambia/贊比亞、Zimbabwe/津巴布韋

Americas-美洲

Anguilla/安圭拉島、Antigua and Barbuda/安提瓜和巴布達、Argentina/阿根廷、Aruba/阿魯巴島、Bahamas/巴哈馬、Barbados/巴巴多斯、Belize/伯利茲、Bermuda/百慕大、Bolivia/玻利維亞、Brazil/巴西、Canada/加拿大、British Virgin Islands//英屬維爾京群島、Cayman Islands/開曼群島、Chile/智利、Colombia /哥倫比亞、Costa Rica/哥斯達黎加、Dominica /多米尼加、Dominican Republic//多米尼加共和國、Ecuador/厄瓜多爾、El Salvador/薩爾瓦多、Falkland Islands/福克蘭群島、French Guiana/法屬圭亞那、Greenland/格陵蘭、Grenada/格林納達、Guadeloupe/瓜德羅普島、Guatemala/危地馬拉、 Guyana/圭亞那、Nicaragua/尼加拉瓜、Panama/巴拿馬、Honduras/洪都拉斯、Haiti/海地、Jamaica/牙買加、Martinique/馬提尼克、Mexico/墨西哥、Montserrat/蒙特塞拉特、Netherlands Antilles/荷屬安的列斯群島、Peru/秘魯、Saint Martin/聖馬丁、Puerto Rico/波多黎各、Saint、Barthelemy/聖巴特爾米、Saint Kitts and Nevis/聖基茨和尼維斯、Saint Lucia/聖盧西亞、Saint Pierre and Miquelon/聖皮埃爾和密克隆群島、Saint Vincent and the Grenadines/聖文森特和格林納丁斯、Trinidad and Tobago/特立尼達和多巴哥、Turks and Caicos Islands/特克斯和凱科斯群島、United States of America/美利堅合眾國、Uruguay/烏拉圭、U.S. Virgin Islands/美國維爾京群島、Venezuela/委內瑞拉

Asia-亞洲

Brunei Darussalam/文萊達魯薩蘭國、Cambodia/柬埔寨、Indonesia/印尼、Laos/老撾、Malaysia/馬來西亞、Philippines/菲律賓、Singapore/新加坡、Thailand/泰國、Vietnam/越南、Armenia/亞美尼亞、 Bahrain/巴林、Bangladesh/孟加拉國、Bhutan/不丹、Republic of China (Taiwan)/中國台灣、Georgia/格魯吉亞、Hong Kong/中國香港、Iran/伊朗、Iraq (only Iraqi Kurdistan)/伊拉克(只有伊拉克庫爾德斯坦地區)、Israel/以色列、Japan/日本、Jordan/約旦、Kuwait/科威特、 Kyrgyzstan/吉爾吉斯斯坦、Lebanon/黎巴嫩、Macau/中國澳門、Maldives/馬爾代夫、Mongolia/蒙古、Nepal /尼泊爾、Oman/阿曼、Pakistan/巴基斯坦、Sri Lanka/斯裡蘭卡、South Korea/韓國、Syria/敘利亞、Timor-Leste/東帝汶、United Arab Emirates/阿拉伯聯合酋長國、Yemen/也門

Europe-歐洲

European Union–歐盟

Austria/奧地利、Belgium/比利時、Bulgaria/保加利亞、Cyprus/塞浦路斯、Czech Republic/捷克共和國、Denmark/丹麥、Estonia/愛沙尼亞、Finland/芬蘭、France/法國、Germany/德國、 Italy/意大利、Gibraltar/直布羅陀、Greece/希腊、Hungary/匈牙利、Ireland/愛爾蘭、Latvia/拉脫維亞、 Lithuania/立陶、Malta/馬耳他、Luxembourg/盧森堡、Netherlands/荷蘭、Poland/波蘭、Romania/羅馬尼亞、Slovakia/斯洛伐克、Spain/西班牙、Slovenia/斯洛文尼亞、Sweden/瑞典、United Kingdom/英國

Non-EU-非歐盟

Albania/阿爾巴尼亞、Andorra/安道爾、Belarus/白俄羅斯、Bosnia and Herzegovina/波斯尼亞和黑塞哥維那、Croatia/克羅地亞、Faroe Islands/法羅群島、Guernsey/根西島、Iceland/冰島、Isle of Man/馬恩島、Jersey/澤西島、Kosovo/科索沃、Liechtenstein/列支敦士登、Monaco/摩納哥、Montenegro /黑山、Norway/挪威、San Marino/聖馬力諾、Serbia/塞爾維亞、Switzerland/瑞士、Turkey/土耳其、Ukraine/烏克蘭、Vatican City/梵蒂岡城

Oceania-大洋洲

Australia/澳大利亞、American Samoa/美屬薩摩亞、Cook Islands/庫克群島、Fiji/斐濟、Kiribati/基裡巴斯、Marshall Islands/馬紹爾群島、Guam/關島、Federated States of Micronesia/密克羅尼西亞聯邦州、New Caledonia/新喀裡多尼亞、New Zealand/新西蘭、Niue/紐埃、Northern Mariana Islands/北馬裡亞納群島、Palau/帕勞、Papua New Guinea/巴布亞新幾內亞、French Polynesia/法屬波利尼西亞、Samoa/薩摩亞、Tonga/湯加、Solomon Islands/所羅門群島、Tuvalu/圖瓦盧、Vanuatu/瓦努阿圖、Wallis and Futuna/沃利斯和富圖納群島。

 

葡萄牙買房移民的綠卡和入籍問題詳解

1、 申請成功後，是否能馬上拿到綠卡？如果不是，如何獲取綠卡？

葡萄牙買房移民申請成功後，不會馬上拿到綠卡，而是會先獲得有效期為1年的居留卡，滿1年後可申請續期，續期的居留卡有效期為兩年。在葡萄牙保持投資滿5年後，就可以申請永久居留。

獲得居留要滿足居住要求，第一年必須在葡萄牙呆滿7天，第二年和第三年必須呆滿14天，第四年和第五年必須呆滿14天。

2、 申請成功後的綠卡有效期多久，如何辦理入籍？

葡萄牙的永居證有效期為5年，期間每兩年登陸一次即可，無資產或移民監要求。

獲得葡萄牙永居權一年後，就可以申請入籍。入籍要求為：持有居留卡滿6年；每年住滿7天；無犯罪記錄；生活保障金（6000歐元/人）；葡萄牙語語言成績（A2水平，大概100 學時；如果可以用葡萄牙語面談，可不提供。子女如果在葡萄牙就讀，在讀證明等同於語言成績。）

申請葡萄牙國籍的必要材料包括：出生公證，無犯罪公證，以及語言能力證明。還須提交一份申請書，如果是由他人代理申請各項事務，還必須提交相關的委托書。

移民葡萄牙的整個國籍申請的過程簡潔明了，國家登記處承諾在接受申請後30個工作日內進行個案審查分析，如需申請人補交任何補充說明材料，也將在20個工作日內發出通知；材料審查完畢後，在60個工作日內進行各項登記手續，同時通知申請人，授予其葡萄牙國籍。如果申請被拒絕，登記中心有義務在30個工作日內向申請人說明拒絕申請的理由。

 

葡萄牙買房移民申請成功後，能享受什麽福利？

不同於西班牙、匈牙利等其他歐洲國家，葡萄牙購房移民政策允許三代人同時遷入，也就是說申請人配偶、申請人父母、申請人配偶父母、申請人的子女都壹起移民。老人可以去享受歐洲醫療福利、孩子可以接受歐洲優質教育。

1 工作權利

很多移民國並不給移民人士提供工作機會，或者有諸多限制，而葡萄牙移民卻沒有。移民申請者通過投資移民取得葡萄牙護照後允許在該國從事工作，還可以通過申請工作簽證在其他申根國從事長期工作。

2 公共醫療

葡萄牙醫學非常發達，移民後可享受當地所有的醫療福利待遇，據悉，葡萄牙大夫的素質高，如果生病完全可以優先選擇在葡萄牙就醫。打算去其他申根國或歐盟成員就醫，可以購買覆蓋歐盟或申根成員國的商業保險，就醫內容不同，購買的保險的金額也不同。 

3 免費教育

葡萄牙擁有高質量的教育，18歲以下的孩子接受免費義務教育。新移民子女不僅可以免費享受葡萄牙的公立教育，還可以選擇入讀英、美、德等國在葡萄牙創辦的學校，葡萄牙國際私立教育體系為為3種，英式體系，美式體系，法式體系，這些學校教學質量高，收費合理，不少學校還給畢業學生頒發校本部的畢業證書。如果要選擇第三國教育，以葡萄牙永居身份申請歐洲院校也十分簡單。

4 投資便利

很多投資者移民葡萄牙，是為了經商，移民葡萄牙的便利主要體現在出行方面。在中國申請旅遊或商考簽證的期限通常都只有壹個月，且為單次入境。獲得葡萄牙永居身份後，便可自由來往於申根國。如果需要在某壹申根國常駐，可申請長居留身份，擁有葡萄牙永居身份後使館不會過於懷疑申請人的居留目的。

5 通行申根

移民葡萄牙後可暢遊歐洲各大申根國。歐洲國家對中國人申請旅遊簽證審核非常嚴格，不僅審查其財力情況，還會嚴格分析其旅行意圖和居留可能性。而如果擁有了葡萄牙永居身份，則會簡單很多，只要申請人不違法犯罪即可暢遊申根國，不需要另外辦理其他國家的簽證。

 

葡萄牙買房移民對房產投資的詳細要求

葡萄牙黃金簽證項目中，最受投資者青睞的就是買房移民了，該政策要求申請者購買50萬歐元以上的當地房產。

購買50萬歐元以上的房產條件寬松，房產可買多套，而且不限定只能購買住宅，購買商鋪、 工業用地、農業用地等均可。具體來講：投資者可以購買單套價值在50萬歐元或以上的房產；如果購買多套房產，其總價值達到50萬歐元以上，是合格的；如果三個申請人——或三戶家庭共同購買壹套房產，各擁有1/3的產權，每份在50萬歐元以上，總共在150萬歐元以上，也是符合投資移民條件的。

根據葡萄牙相關規定，超過50萬歐元以上的房款可以貸款，貸款利率7%左右，貸款比例不得超過購房款總額的50%。但是貸款申請細則當中還有明確規定，就是需要持有居留卡的人士才可以申請貸款。因此，實際操作中目前難以在購房時直接貸款。如客戶確有需求，可在拿到房產證後進行房產抵押貸款，但是此類貸款壹般不能超過5年的還款周期，貸款利率和比例都與前述類似。

 

葡萄牙買房移民稅費詳解

1. 過戶費市政稅（IMT）

a) 購房金額在50萬歐元以上的房產，過戶費為購房總金額的6%；

b) 購房金額在50萬歐元以下的房產，過戶費為購房總金額的6.5%；

c) 如客戶購置土地，過戶費為購置土地費用總額的5%；

d) 一次性支付。

例如：一棟50萬歐元的房產，應繳納過戶費30000歐元。

2. 不動產市政稅（IMI）

a) 每年征收，按房產總額的0.3%—0.8%征收；

b) 市政建築：0.3%—0.5%，鄉鎮建築：0.8%。

例如：一棟50萬歐元的房產，應繳納不動產市政稅：1500—4000歐元不等。

3. 印花稅（Stamp Duty）

a) 印花稅為購房總金額的0.8%；

b) 一次性支付；

例如：一棟50萬歐元的房產，應繳納印花稅4000歐元。

4. 購房合同注冊及認證費用：

1000歐元。

5. 稅號申請費：

所有購房及金居簽證申請人，必須在葡萄牙開設個人稅號並聘請稅務擔保人，費用為500-1000歐元。

 

葡萄牙買房移民詳細辦理流程

1) 準備首次入境申根簽證，申請文件及移民申請文件

2) 遞交使館審核文件，獲發壹次性申根簽證（約15天）

3) 前往葡萄牙考察（費用自理），購買房產

4) 簽訂購房協議、履約、交付全款後完成房產註冊

5) 準備移民資料並提交給當地移民局審核

6) 獲批黃金居留簽證通知函（3個月左右）

7) 到葡萄牙移民局辦理居留證手續

8) 壹年後遞交居留續簽

9) 5年後遞交永居申請

10) 6年後申請入籍

 

葡萄牙買房移民有哪些政策/途徑？

2012年8月9日，葡萄牙議會通過新移民法（Act n.29/2012 of August號法案）。根據新法案，葡萄牙外交部和內政部於2012年9月3日頒布11820-A/2012號政令，2012年10月8日生效。 由此開啟了轟動全球並引發國際投資人高度關註的葡萄牙置業移民，即：“黃金居留許可計劃（Golden Residence Permit Programme）”。2013年1月28日，葡萄牙外交部及內政部共同簽署1661-A/2013號法令,進壹步降低了金居計劃的申請門檻。

以下是獲取“黃金居留許可”的三種法定投資方式：

A) 向葡萄牙轉入金額不少於壹百萬歐元的資金；或

B) 在葡萄牙創造至少十個就業崗位；或

C) 在葡萄牙購買價值不少於五十萬歐元的房產（最受投資人青睞）。

葡萄牙買房移民申請條件：

  • 主申請人年滿18周歲；
  • 無犯罪記錄；
  • 購買50萬歐元以上當地房產；
  • 投資維持5年以上，可申請永居；
  • 居住要求：第壹年住7天，之後每兩年共居住14天。
  • 黃金居留卡自簽發日期起有效期為壹年，滿壹年後可申請續期且後續續期有效期皆為兩年。
  • 投資人投資滿5年可申請葡萄牙永久居留，獲得永居身份後可自由支配名下投資。

 

從投資收益來評價葡萄牙購房移民

對於移民政策相當保守的歐洲國家來說，葡萄牙購房移民計劃可以說是絕無僅有的大好機遇，葡萄牙除去移民的種種利好，僅僅就房產投資而言，在葡萄牙購房就有著巨大的潛在收益。

葡萄牙買房移民政策與其他國家不同，申請人可購買多套房產，只要總價達到50萬歐元 即可，這樣可以確保投資者長期擁有穩定的收益。不少投資者看好其良好的旅遊和服務業。此時正是投資葡萄牙房產的最佳時機。加上政府明確規定購房可入籍，在 房產需求強勁的情況下，房產升值空間將會很大。

以里斯本為例，目前里斯本的房價在整個歐洲國家排名 在最後幾位，如果在里斯本市區購 買2居高級公寓130平米左右，室內有家具、車庫、陽台、樓台、儲藏室，外面有泳池，價格只要約51萬歐元；如果購買海邊4居200-300平米獨棟別墅 帶泳池的，價位在50-60萬歐元左右。根據最新的調查數據來看，里斯本是葡萄牙最富庶的城市，也是全歐洲最富的地區之一，其居民生活水平超過米蘭、羅馬 等國際性都市，在歐洲城市中名列前茅。里斯本的GDP佔葡萄牙整個國家GDP的45%，並且是歐洲人口增長速度最快的地區之一，預計2050年里斯本的總 人口將增至450萬人。

從投資收益來評價葡萄牙購房移民
從投資收益來評價葡萄牙購房移民

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每年來世界各地來里斯本旅遊的人數達110萬人，居住需求很大，其房產出租收益率保持在5—7%之間。因此，在里斯本購房，其增值 收益幾乎毫無懸念，無論將來是轉售，還是購買後出租，都會有可觀的收益。

同樣，如果在南部的 阿爾加維購買房產，以遠郊5居室的獨棟海景別墅為例，面積在 250平方米左右，帶泳池，只需要51萬歐元左右，這個價格對於投資者來說性價比是極高的。阿爾加維擁有世界上最美麗舒適的海灘，這裡以溫暖的陽光和類型 豐富的球場而受到高爾夫球手的追捧，花費50-100歐元就可以休閒一天，因此吸引了很多明星、名人和富裕人群來此度假。

阿爾加維獨特的自然環境很適合旅 游和居住，一直以來都是房產投資人士的上上之選。在公司赴葡萄牙的考察旅程中，阿爾加維清新的空氣、湛藍的天空、天然無污染的食品，給考察團成員留下了深 刻而美好的印象。阿爾加維的南部、西部和東部都是理想的置業之地，其高端房產升值的潛力很大，投資自住都非常合適，旺季時出租率在80%以上。

投資者所購房產在持有滿5年後即可自由轉售，這意味著五年內房產的增值收入屆時將可以立即兌現，絲毫不影響永居身份。也就是說，到那時投資者不僅收回了移民成本，還能獲得房產租金收益和增值，不僅僅是花費零成本獲得歐洲身份，同時還成功實現了投資的巨大回報。

移民專家分析，在整個歐洲房產市場陷入低谷時，葡萄牙房產仍然保持了強勁的發展勢頭，價格逆勢上漲，一旦投資增多，必會迎來更大的發展機遇。預計隨著移民新法案的實施以及當地房產供應量增加，房產投資會帶來不可低估的升值回報。

有關調查顯示，在眾多潛在的海外購房者中，有23%的人士僅僅出於投資的目的而購房。其實，總體來說，「黃金購房移民計劃」將移民、留學、投資三大因素很好地融合在一起，對全球投資移民人士來說都是難以抗拒的誘惑，這才是它具有非凡魅力和吸引力的關鍵原因。

 

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（據惠達移民）