Juwai WIKI – Page 144

美國房產歷史上歷經4次大規模房產危機，每次都強勁復蘇，參照以往美國房市幾十年的歷史數據，可以總結出以下3條基本規律：

紐約購房指南：高端房產專家詳解紐約買房那些事兒

根據世邦魏理仕發布的《2016年上半年亞洲投資者跨國房地產投資報告》，美國成為了中國投資者乃至亞洲投資者最青睞的海外房地產投資目的地。從城市來看，紐約取代了倫敦，成為了亞洲投資者最歡迎的目標城市。那麽，如何入手紐約房產獲取最大的投資回報呢？【閱讀原文】

怎樣在美國建造新房？

資產配置全球化時代，到美國這個最熱的投資目的地買房已不再新鮮。不過，由於各種關系，美國房產市場上大多數房源都是早已建造好的二手房。對於喜歡新房的中國買家來說，新房肯定是首選，如果是按照自己意願建造的新房，那就再好不過了！【閱讀原文】

美國買房必讀：關於美國物業管理（HOA）這些事

到美國很多朋友赴美買房後，都會接觸到壹個名詞“HOA” （Home Owner’sAssociation，簡稱HOA）。HOA是美國的業主協會的英文縮寫，也可稱物業管理，是投資者們在買房後必須要接觸到的壹個機構。本文為大家介紹了美國HOA以及相關的壹些內容。【閱讀原文】

海外買家如何在美國買房貸款

當前，中國“土豪”以豪爽的全現金付款和搶購豪宅而聞名於世。因為方便快捷、且無後顧之憂，部分資金雄厚的投資者都選擇了壹次性付清。不過，對於普通投資者來說，如果能通過貸款來購買美國房產，也不是為壹個很好的投資手段！【閱讀原文】

盤點中國人在美國買房時最愛問的23個問題

美國買房如今已成為眾多人的選擇，無論是為將來自己養老還是為孩子創造更好的未來，美國是人們心中的首選。很多朋友向居外網詢問美國買房相關事宜，問題多種多樣，在這裏給大家做壹個簡要歸納。【閱讀原文】

在美國買房如何確保交易安全

近年國內買家到美國買房投資的話題非常熱門，但大多數的買家對於投資國外房地產總有許多顧慮。在國內購買房產都會遇上這樣那樣的問題，若是要投資美國房產，不僅人生地不熟，就連交易流程也不清楚，有各種顧慮不無道理。這裏我們不妨跟著居外來探討壹下美國房產市場的安全性，以及在美購房的可行性。【閱讀原文】

去美國買房公寓還是獨立房

去美國買房的時候，由於沒有在美國生活過的經驗，都會有這樣的問題：美國有house和condo兩種房屋類型，我應該買什麽樣的房子最合適？下面，居外網來跟大家討論壹下兩種房屋各自的優勢，看看到底哪種類型更適合妳。【閱讀原文】

美國的租金回報率有多高，算算就知道

很多朋友有興趣購買美國的房產，作為投資持有並出租。通過出租房產，每年可以獲得固定的投資回報，但是在面對投資的選擇時，很多人並不知道自己將要購買的房產，每年出租帶來的租金回報率有多少。居外針對這壹情況，簡單介紹壹下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。【閱讀原文】

去美國買房，妳的資金準備夠了麽？

當前，到美國買房已成為國內高凈值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須了解的問題是：妳的資金準備夠了嗎？妳知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？且看居外網為妳壹壹介紹。【閱讀原文】

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加拿大房價真的高不可攀？不到40萬的5個最宜居城市

多倫多和溫哥華的房價太高，獨立屋均價皆超過100萬，很多當地人現在考慮收拾行李，選擇其他城市去居住。

根據政府的最新按揭規定，加拿大家庭以平均年收入$8萬元計，目前可以申請到按揭貸款是$38萬元（利率3%，25年還款期），加上首付，也就是普通家庭可以負擔的房價了。

於是，根據蒙特利爾銀行（BMO）的勞工市場報告，以及加拿大地產協會的房價數據，可以得出平均房屋在$40萬元以下的五個最宜居的城市。

第五位：哈里法克斯（Halifax）

BMO就業市場排名：12
平均家庭收入：$84,560
平均按揭供款：$1,038

東海岸以外的居民，很少會考慮搬到哈里法克斯，但是這裡的失業率僅5.9%，去年職位增長率1.2%。

當地平均房價為$274,142元，是加拿大房價最低的其中一個大城市。

第四位：蒙特利爾（Montreal）

BMO就業市場排名：8
平均家庭收入：$75,010
平均按揭供款：$1,330

這是魁北克省最大的城市，近年來更成為加拿大就業增長的引擎，2016年加拿大淨增全職職位全部來自蒙特利爾。去年蒙城的就業增長達4%，失業率僅4%。

蒙特利爾的平均房價是$351,255。

第三位：渥太華（Ottawa）

BMO就業市場排名：5
平均家庭收入：$102,020
平均按揭供款：$1,492

渥太華得益於自由黨政府的寬鬆開支政策，該市的就業增長率為3.5%。失業率也很低，為5.7%。

渥太華的平均房價是$394,001，剛好在$40萬元線以下。不過當地房價近年來漲幅很小，年漲1.9%，所以也不需要搶購。

第二位：安省溫莎（Windsor）

BMO就業市場排名：4
平均家庭收入：$76,260
平均按揭供款：$825

溫莎市與美國的底特律隔河相望，在經濟蕭條期也曾落魄過，不過這些已經是過去時。溫莎的就業增長率有3.8%，失業率從一年前的8.9%，跌至5.4%.

此外，在加拿大中等城市中，你找不到房價更低的地方，雖然去年房價漲了9.2%，Windsor-Essex County的平均房價也僅$217,926，與多倫多和溫哥華相比，簡直如同免費。

第一位：安省Brantford

BMO就業市場排名：1
平均家庭收入：$73,082
平均按揭供款：$1,464

Brantford也經歷過經濟蕭條，目前正在顯著復甦。這個南安省城市位於大多倫多地區邊緣，去年就業增長率達10.3%，失業率低至4.7%。

當地平均房價為$386,716，如果你有意遷入，要趕緊了。過去一年，大多地區的居民紛紛到周邊尋找便宜的房屋，導致這裡的房價飆升了20.9%，所以很快這裡就會漲過$40萬元。

另外，如果蒙特利爾銀行關於大多地區房市泡沫的預測成真，那麼本地區在未來幾年後仍然可能出現可負擔的房屋。

（據加國無憂）

中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎？| 澳洲

內容摘要

澳大利亞主要銀行已經幾乎不可能向中國公民貸款，但有一些非銀行放貸機構卻可以。
中國公民如果是貸款建房、購買閑置土地、地建房或面積小於50平方米的單位，將無法獲得貸款。
貸款政策雖然復雜，但只要加上些創意，你可以最大化可貸款的金額。

過去的一年裡，中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難。包括聯邦銀行、澳大利亞國民銀行、澳新銀行和西太平洋銀行等澳大利亞大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。

即便不是如此，獲得抵押貸款已經非常困難，以至於外國投資者無論是出自何種意圖和目的，都不可能獲得抵押貸款。

不幸的是，這阻止了許多中國投資者繼續構建房地產投資組合，在這個全球增長最快之一的房地產市場上購買房地產。

最近，一些非銀行放貸機構重新進入這個市場來填補主要銀行留下的這一缺口，但貸款政策仍然趨嚴。

為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款？

大約2 – 3年前，澳大利亞政府開始越發關注澳大利亞銀行貸款給外國投資者的比重。

他們認為這是澳大利亞房地產市場持續增長的主要動力之一。然而，真正壓斷駱駝背脊的是澳大利亞（APRA）審慎監管局發現大量的洗錢計劃。

為了獲得這些住房貸款銀行，提供給銀行的銀行對賬單、工資單、稅單造假現像屢見不鮮。

自此，律師、房地產經紀人和銀行開始格外警惕造假欺詐。

現在該怎樣做才能在澳大利亞獲得抵押貸款？

主要銀行和貸款機構不再接受以人民幣（元）評估你的收入和資產情況。

然而，澳大利亞一些專門從事放貸的機構最近又開始接受人民幣，並提供高達房價70%的貸款，最高可達100萬澳元。

他們通常會根據你收入的60 -70%，允許人民幣和澳元之間的彙率變動（AUD）。

一些最好的放貸的機構可接受90%的收入，提高貸款金額。

是否必須支付更高的貸款利率嗎？

目前只有幾家銀行可以貸款給中國投資者，這些銀行收取的利率通常略高於給澳大利亞本地公民的利率。

然而，你可以在采用基礎和專業貸款方案的同時，利用抵押貸款全部特性，比如對衝賬戶、信用卡和可隨意取款的功能。

留心這些房產限制

這些專業放貸機構不會接受部分類型房產的貸款。

中國投資者無法獲得以下類型房產的融資，除非是通過私人銀行後，而且你將支付更高的利率：

建築物
閑置土地
地建房
面積小於50平方米的單位
期房

以下幾條寶貴建議，幫您輕松獲批。

首先，確保具有最新的財政證明，並准備好提供如下證明中任何兩個：

最近3個月的銀行對賬單，顯示雇主定期彙給你的工資額度
2份工資單
一封來自雇主的證明信，解釋你的工作的性質和工作時期。

其次，確保還款記錄良好，無論是貸款還是債務，包括信用卡、個人貸款和學生貸款。
其中包括你在中國和澳大利亞的貸款。

最後，確保存款金額高。

找准好的貸款機構，並提交有力的抵押貸款申請，中國投資者仍有可能在澳大利亞獲得貸款。

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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USNEWS2017 美國綜合類大學排名 | 美國

USNEWS2017 美國綜合類大學排名

1Princeton University普林斯頓大學
2Harvard University哈佛大學
3Yale University耶魯大學
4University of Chicago(Booth)芝加哥大學
5Columbia University哥倫比亞大學
6Stanford University斯坦福大學
7University of Pennsylvania賓夕法尼亞大學
8Duke University杜克大學
9Massachusetts Institute of Technology麻省理工學院
10Dartmouth College達特茅斯大學
11Northwestern University西北大學
12Johns Hopkins University約翰霍普金斯大學
13Brown University布朗大學
14Washington University in St. Louis華盛頓大學聖路易斯分校
15Cornell University康奈爾大學
16Vanderbilt University 範德堡大學
17Rice University萊斯大學
18University of Notre Dame聖母大學
19Emory University埃默裏大學
20University of California—Berkeley加州大學伯克利分校
21Georgetown University喬治城大學
22University of Virginia弗吉尼亞大學
23University of California—Los Angeles加州大學洛杉磯分
24Carnegie Mellon University卡內基梅隆大學
25University of Southern California (Marshall)南加州大學
26Wake Forest University維克森林大學
27University of Michigan—Ann Arbor密歇根大學安娜堡分校
28Tufts University塔夫斯大學
29University of North Carolina—Chapel Hill北卡羅納大學教堂山分校
30Boston College波士頓學院
31Brandeis University布蘭迪斯大學
32University of Rochester羅切斯特大學
33New York University紐約大學
34College of William and Mary威廉瑪麗學院
35Georgia Institute of Technology佐治亞理工學院
36Pennsylvania State University賓州州立大學
37Case Western Reserve University凱斯西儲大學
38University of California—Davis加州大學戴維斯分校
39University of California—San Diego加州大學聖地亞哥分校
40Boston University波士頓大學
41University of California—Santa Barbara加州大學聖芭芭拉分校
42Lehigh University裏海大學
43Rensselaer Polytechnic Institute倫斯勒理工學院
44University of Wisconsin—Madison威斯康辛大學麥迪遜分校
45University of Illinois—Urbana-Champaign伊利諾伊大學香檳分校
46University of Miami邁阿密大學
47Northeastern University東北大學
48University of California- Irvine加州大學歐文分校
49University of Florida佛羅裏達大學
50University of Texas—Austin (Cockrell) 德克薩斯大學奧斯汀分校
51Tulane University杜蘭大學
52Ohio State University俄亥俄州立大學
53University of Washington華盛頓西雅圖大學
54George Washington University (Trachtenberg)喬治華盛頓大學
55Fordham University福特漢姆大學
56University of Connecticut康涅狄格大學
57Pepperdine University佩伯代因大學
58Southern Methodist University南衛理工大學
59University of Georgia佐治亞大學

波士頓大學排名

（互聯網綜合整理）

一讀搞定加拿大房貸（二）加國銀行業之春秋五霸 | 加拿大

在加拿大，說到房貸，不能不聊聊著名的BIG 5，即我們常說的五大。加國金融機構雖多如繁星，但真正主導市場利率和政策導向則非它們莫屬。因為它們的江湖地位，我們姑且謂之春秋五霸。接下來，有請五霸同學按照武力值，戰鬥力，身材噸位，霸氣指數等順序出場，讓我來給大家一一做個介紹：

1、RBC ROYAL BANK，漢語通譯為皇家銀行。以市值和資產論，該同學是名副其實的頭把交椅。起家於加東海濱城市Halifax，在20世紀上半葉經過一系列令人眼花繚亂的跨省並購之後，逐漸成為本國第一大銀行。該同學勢大力沉，作風彪悍，常常在利率變化時扮演帶頭大哥的角色。

2、TD CANADA TRUST，也就是我們常說的TD。中文喚做道明加拿大信托。名字有點兒拗口，這其實也是一系列並購的結果。TD的前身是兩家銀行：BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK，兩位小同學在1955年一合計，與其被別人吞掉，還不如強強聯合，於是就有了TD的誕生。到了2000年，TD又出資80億把CANADA TRUST吃下，就構建了今日的TD CANADA TRUST的版圖。以資產市值，TD可算後來居上，位列榜眼多年，在2013年間，甚至一度小幅領先帶頭大哥，後又被大哥超越。值得稱道的是TD的分行營業時間，正是它首開先河，延長晚間及提供周六甚至周日的服務時間，吸引了大量的客戶群體，也倒逼其他銀行被迫跟進。

3、SCOTIABANK，漢譯名豐業銀行。“一般一般，全國第三”，說的就是這位同學。說一般其實也不一般，SCOTIABANK百多年來一直穩扎穩打，不是通過大宗收購合並，而是依靠穩健經營攢下了這一份探花的家業實為不易。探花同學眼看本國市場已瓜分殆盡，遂分兵海外，多年來致力於海外業務，以中南美洲著力尤甚，幾年前曾經因為外派干部緊缺，出現過只要會說西班牙語即刻連升三級的趣聞。

4、BMO（BANK OF MONTREAL），漢譯蒙特利爾銀行，滿地可銀行。資格最老，1817年就開門營業。作為從法語區走出來的一家老牌銀行，BMO的表現一直算中規中矩，雖無驚喜，也不差強人意，甚至偶爾會跳出來攪個局。當年5年固定一直在3.xx%徘徊的時候，就是BMO第一個祭出5年2.99%的超低利率震動了整個市場。1998年，RBC曾謀求與BMO的合並成為一個巨無霸，被當時的馬丁政府否決。

5、CIBC，漢譯名帝國銀行。帝國，聽起來很霸氣吧，其實跟前幾名比，CIBC是有些失落的。在1960’s那個黃金年代，當時的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合並一躍成為本國規模最大的銀行，那時的CIBC，睥睨四方，一時風頭無兩。此後30年，CIBC都還一直在競爭中保持領先優勢。從下圖看，1997年那會兒，CIBC資產一度甚至略超RBC。可惜此後因為種種原因，CIBC增速明顯慢於對手們，現在差距已經越來越大。也是在1998年，TD與CIBC謀求合並，計劃遭到馬丁政府的斷然拒絕，理由是涉嫌壟斷，“不符合公眾利益”。馬丁本人被記者問及此事兩次，回答僅是短短的“No”，連個解釋都沒有。

下圖是截至2016年1月本國房貸市場份額對比。可以看出在房貸市場五大銀行穩穩占據了89%的空間，居於絕對的統治地位。換句話講，大部分客戶的貸款不管怎樣選擇，最終還是花落在這五家。

在產品高度同質化的今天，各大銀行的利率水平其實是很接近的。很少出現一個term不同銀行給出懸殊利率的情況。在選擇貸款機構的時候，人們真正要關心的是哪個銀行更適合自己？因為，你在挑選貸款機構的同時，它們也同時在挑選你。這就是我以前提到過的客戶與銀行的雙向博弈。比如，你是新移民，老移民或者是海外人士，自雇還是上班，你的資產淨值高低，你的首付比例，你的信用記錄如何，你的負債水平，你是買自住房還是投資房，你是購買（purchase）還是再融資（refinance），你是先買後賣，還是先賣後買，還是買了繼續買等等。每個人所處的情況不同，就要求有不同的解決方案。今天，貸款申請實際上已經成為一個復雜的金融決策過程，其目標就是為客戶的房產投資方程式找到一個最優解。關鍵是把握好從哪裡貸款，怎樣准備申請，才能保證成功率，才不至於出現申請屢屢遭拒，把好端端的case做爛的局面。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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美國宜居城市有哪些

《美國新聞與世界報導》（US News & World Report）新聞雜誌公布了美國最宜居的100個城市，去年屈居老二的德州奧斯汀踹下榜首科羅拉多州丹佛市拔得頭籌，加州灣區聖荷西上升7個名次拿下第三，舊金山也進入了前20名，排第16。（全球最宜居城市）

排行榜考慮城市的居住成本可負擔程度丶就業機會和生活水準等多個範疇。聖荷西因為科技進步和位於矽谷心臟地帶而獲得高名次。

《美國新聞與世界報導》的當地專家Jennifer Lin這樣形容聖荷西：“聖荷西鄰近矽谷其他科技公司總部，包括山景市的Google和庫帕提諾（Cupertino）的蘋果公司，鞏固了聖荷西在高科技中心的地位。”

報告也強調宜居城市需要具備多元化因素和大型就業市場。不過Lin提到，聖荷西的生活成本屬於全美最高水平，而市內員工的年收入也是在美國最高的壹群。

紐約市和洛杉磯則因為高房價和高生活成本而分別排第80名和第88名。

宜居城市前10名：

1. 德州奧斯汀市（Austin）
2. 科羅拉多州丹佛市（Denver）
3. 加州聖荷西市（San Jose）
4. 華盛頓特區（Washington D.C）
5. 阿肯色州費耶特維爾市（Fayetteville）
6. 華盛頓州西雅圖市（Seattle）
7. 北卡羅萊納州羅利德罕都會區（Raleigh-Durham）
8. 麻州波士頓市（Boston）
9. 愛荷華州狄蒙市（Des Moines）
10. 猶他州鹽湖城（Salt Lake City）

互聯網資訊綜合整理

這才是2017 USNews全球大學排名的正確打開方式 | 海外

作為排名最具權威和影響力的榜單，US News向來被視為廣大留學黨申請學校的重要參考依據之一。下面，深耕海外教育、海外移民、海外投資的專業機構外聯出國教育專家與中美青少年發展基金會秘書長楊黎明老師就將一起為你全方位解析這份最新榜單，聊聊排名背後的那些事兒，以及家長和學子如何正確應對層出不窮的大學排名，排除干擾，選擇到最適合的學校。

在US News榜單中，包含了全球排名前1000名的大學。哈佛蟬聯榜首不動搖，麻省理工也不負眾望，再得榜眼。全球前十的院校除了牛津和劍橋這兩所老牌名校，其餘依舊被美帝大學承包。值得注意的是，芝加哥大學曇花一現之後跌出前10，目前排名13，而普林斯頓大學衝入前10，目前位列第8。亞洲排名第一的日本東京大中佔據排行榜的44位，緊隨其後的亞洲大學是新加坡國立大學（50名）。

話題轉向國內大學的情況，僅有兩所大學進入排行榜TOP前100。首屈一指的北京大學從去年的41名滑落到57名，而清華大學則有小幅度上升，目前位於第57名。除出清華北大，國內排名前5的大學還有復旦大學，中國科學技術大學，上海交通大學和浙江大學（並列）。

《美國新聞與世界報導》（英語(精品課)：U.S News & World Report）是一本僅次於《時代》週刊、《新聞週刊》的美國第三大新聞雜誌。它以專題報導美國國內外問題及美國官方人物訪問記而顯其特色。該新聞雜誌自1983年以來開始對美國大學及其院系進行排名，具有較高的知名度。

US News 於2014年10月正式推出了2015年世界大學排名（US News世界大學排名），與世界大學學術排名、QS世界大學排名以及泰晤士高等教育世界大學排名並列為世界四大大學榜單。

Q：US News 排名的評判依據是什麼？

楊老師：US News 從不隨便出榜單。其評比標準基於以下12大主要指標，其中包括區域性的研究聲譽、全球研究的聲譽、出版物數量等因素，根據這些數據加權平均得出最終數據結果。

Q為什麼各大機構公佈的榜單中，部分學校的排名差異較大？

楊老師：很多時候，部分學校排名發生較大變動，是因為每個機構推出排名的計算方式，改採取的衡量指標，數據來源和側重點都有所不同。

通常情況下，大學排名時所列入的標準和數據，最直接反映的是生物科學的研究成果。而對於社會科學範圍內的建築、創意、人文和美術等學科，則不易反映其研究成果。工程、商業和教育等專業學科，很難有效衡量出其對社會發展具體的貢獻和實力數據。例如美國加州理工學院堅持在本科階段實行精英教育，這類情況會導致其因學校規模偏小而在響應方面得分較低。

Q為什麼在這份榜單中，美國大學佔據了絕對的優勢地位？

楊老師：排名起初有重視校友社會經濟地位、畢業後貢獻和學術聲譽的傾向，其中擁有悠久歷史和充裕資金的學府，通常偏向發達國家中的醫學院。這種排名標準使發展中國家的大學無法與歐美的重點大學在同一個起跑點上競爭。再者，精英教育和大眾教育之間的差別，以及發達國家和發展中國家大學之間的鴻溝也可能會擴大他們的優劣勢。

2017年世界大學排名TOP10

由於全球學習英語的人口最多、國際影響力最廣泛，因此英語系國家的大學院校也更注重大學排名。對於眾多非英語系國家的歐洲國家大學，雖然具有悠久的歷史（如法國），學術水平也較為平均（如德國），但由於英語並非是學術人員發表研究報告和學術論文的官方語言，因此無法將之納入考量範疇，失去了一部分數據支持。此外，排名機構對於自己所出教育體制下的大學更為瞭解，很難做到絕對的公正客觀，這也間接導致了美國大學佔據絕對優勢局面的形成。

無論榜單是否對非英語國家不公平，但美國大學在全球範圍內受歡迎程度之高卻是不爭的事實。每到大學申請季，總有無數的申請從世界各個角落飛向美國。然而，由於在資源分配上實行嚴格的本地保護政策，美國絕大多數的錄取名額為本地學生保留。以榜單中的美國常春藤名校為例，通常只留10%左右的招生名額給全球優秀學生廝殺競爭。可想而知，作為一名國際生，被美國名校錄取的難度是有多高！

「先移民後留學」蔚然成風「身份」改變命運不只是傳說

在對「身份」的重要性有了充分認識後，選擇先移民後留學的中國家長比例在近幾年明顯上升，只為讓自家孩子與美國本地學生站在同樣起點，有更多進入名校的機會。

其實，綠卡對孩子的助益遠不僅限於學校申請，還表現在很多方面。比如，更自由選擇專業，包括將國際生拒之門外的敏感專業，對綠卡學生也是展臂歡迎的；又如，在實習和就業階段，綠卡學生不必經歷成功率低至8.4%的工作簽證抽籤險道，更輕鬆入職世界500強，也擁有了把握未來命運的主動權。

中國籍學生美國工作簽證H1B抽籤中籤率僅8.4%

（據騰訊教育）