Category: Juwai WIKI

越南經濟近年高速起飛，連帶催生一大批富豪，這些有錢人超愛投資房地產，帶動越南豪宅市場上演噴出行情。

過去十年來愈來愈華麗的高樓大廈重新定義了胡志明市的天際線，這無疑是該國經濟發展和豪宅市場高速成長最明確的像徵。

雖說越南都會區的快速現代化，外資扮演相當關鍵的角色，但本土富豪買家才是支撐豪宅市場大多頭行情的主力。

世邦魏理仕（CBRE）越南分公司資深董事董棟（Dung Duong）表示，“整個越南的高檔房地產市場，特別是胡志明市，吸引本地和海外投資客的興趣和投資。”

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自從開放外國投資和加入世界貿易組織（WTO）以來，越南經濟就一直處於噴發的狀態，這個曾經是東南亞最貧窮的國家，去年經濟成長率高達7.1％，表現高居全球前幾強。根據英格蘭及威爾斯特許會計師公會的預測，越南今年成長率估計可達6.7％，居東南亞之冠。

富豪人數五年激增28％

經濟高速成長後，越南也成為全球制造與出口的中心，更因此催生大量的富豪，根據英國房地產顧問業者萊坊（Knight Frank）發布的《2019年財富報告》，2018年越南身家達百萬美元以上的富豪人數估計有12,327個，2023年時富豪人數將來到15,776人，激增28％。

越南豪宅市場的發源地就在胡志明市，之後才漸漸擴展至首都河內等其他大都市。如今，在本土富豪不斷增加後，許多有錢人不單只著眼本國市場，甚至開始出國炒房。

第一太平戴維斯（Savills）越南副董事經理葛利費斯（Troy Griffiths）指出，“越南的有錢人已經走上國際的投資舞台，與其他國家相較，越南對於資金彙出的貨幣管制雖然較嚴，但也壓不住越南人投資海外房地產的熱潮。”

世邦魏理仕的董棟表示，“越南富豪圈最青睞的海外買房去處分別是美國、加拿大、澳洲與英國等英語系國家，近幾年則新增一些歐洲國家，像是塞浦路斯、馬爾他、葡萄牙與匈牙利。”

95％為本土買家

不過，越南有錢人當然還是最挺自家的房地產市場。

董棟說，“過去四年來越南房地產市場景氣強勁反彈，其中高達95％的買家為本土投資客。”葛利費斯也附和說，“本土買家依然是越南房市的買盤主力。”

2015年越南松綁法規，允許外國人投資越南房地產，並與越南本土買家炒熱豪宅市場買氣。不過，雖然松綁，但外資投資越南房市還是有許多限制，葛利費斯舉例表示，像是外資購買某棟大樓產權的上限設在30％，也因此胡志明市豪宅建案只要開賣，沒多久外資就達到購買額度的上限。

胡志明市最高價的地區當屬第一郡（District 1），該區為越南的金融中心，除了有胡志明市證券交易所外，許多國際大銀行的越南總部均設在該郡，知名豪宅建案Marq和Vinhomes Golden River也是坐落此區。

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董棟表示：“由於土地價格非常高，這一區的住宅推案量本來就有限，有的話一定是豪宅，我們公司就一些有錢的客戶只指名買第一郡的豪宅，大多數人看准的是房價的增值，而不是租金報酬，因為這一區的租金收益率僅4％到5％。”

延伸閱讀：【居外看點：越南躍升房地產淘金熱門目的地，現在入場來得及嗎？】

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來源：雅虎新聞
責編：Zoe Chan

市區重建項目漸成近年倫敦樓市的重要供應來源，其中集商住零售於一身的大規模重建項目——巴特西發電站（Battersea Power Station）是較矚目之一。項目一共有8期，首期已近售罄，現正推售第2至3A期，將提供約200伙，入場費51萬鎊（約449萬元人民幣）。

巴特西發電站發展公司行政總裁Simon Murphy表示，項目第一期不論樓價升幅和租金回報同樣理想，開售至今樓價累升逾三成，大單位表現更佳，去年租金增長更勝倫敦中心區，尤其是當蘋果公司兩年後遷入，或吸引員工租住。

巴特西發電站占地超過800萬方呎，本身外形獨特，又曾有多部電影和劇集取景，早成市內地標之一。隨2012年被馬來西亞財團看中翻新成集商業、住宅和餐飲零售的大型綜合項目，並獲蘋果斥資80億英鎊 承租當中50萬方呎樓面，租約20年，成公司於美國以外其中一個較大規模辦公室後，關注度更是有增無減。

蘋果進駐 料推升租務需求

整個項目前後共有8期，首期865伙在開售首周便售出了75%單位，創下倫敦最快賣樓紀錄，並在2017年落成，而第一期單位售價由33.8萬鎊（約298萬元人民幣）起，惟單位已接近售罄，當中12個頂層單位（Penthhouse）中只餘下3個未售，售價介乎500萬至2000萬鎊。

項目第二、三期分別為發電站主體，以及零售酒店住宅混合項目，現尚有近200伙發售，售價由51萬鎊起，戶型由開放式、1房至3房都有。開放式單位由360方呎起，1房由500方呎起，2至3房則分別由730及1050方呎起。

至於4A期則於去年已獲建屋許可，共提供386伙單位，戶型由1至4房，並會有250伙在項目尾聲再推出，意味整個4A期或會有636伙新單位。發展商估計，餘下期數合共逾千伙都會在2022年建成，發電站主體則料2021年可望落成。而項目亦設有新地鐵站，為北行線的延長，亦估計於2021年秋季通車。

Murphy透露，項目由2013年開售以來，平均價格已升了36%，其中以大單位如3至4房戶升幅更高，平均租金回報4.3釐，去年租金增長也更勝於中心區；並且與豪宅區切爾西（Chelsea）同樣位於中心區，但僅一河之隔樓價折讓近五成。

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一河之隔 樓價折讓近五成

他又相信，不論英國硬脫歐與否，也難改倫敦作為全球金融中心地位，相信未來續會吸引各地人才，意味帶來需求；而且英鎊顯著貶值，相信亦會吸引海外買家趁機入市，又透露，過去12個月巴特西發電站仍錄1.2億鎊成交。而且，該公司稱過去英國政局不明朗時，都帶來入市機會，加上市場上仍有大量需求，整體對後市仍感樂觀。香港人近期對移民關注度提高，公司也表示近期來自香港的查詢的確增加，但未見反映在實際成交增加。

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來源：明報
責編：Zoe Chan

在普華永道和城市土地協會聯合發表的《2019亞太區房地產新興市場趨勢》中，對整個亞太區房地產市場投資及開發趨勢進行了研究和展望。

• 日本投資和開發市場的關注度迅速攀升，躋身2019亞太區投資推薦排名前五。
• 亞太房地產區內前四大前景最佳房地產市場中，東京和大阪榜上有名。東京已經連續3年蟬聯最具投資前景城市寶座，大阪為新上榜城市！

日本的房產到底為何值得投資？

1. 世界強國，持續穩定發展

日本是世界第三大經濟體，是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。日本的科學研發能力也領銜世界，而且在軍事、教育、醫學、工業等方面始終位於世界前列。這在很大程度上為投資房產提供了穩定發展的市場環境。

2. 法律法規完善成熟

日本房產相關的法律法規非常成熟健全。從簽合同到交房都需要按照日本政府房地產買賣規定來進行。租房時需提交租金保證人或加入租金保險公司，收租有保障。完善的法律體系在很大程度上能夠保障投資者的權益。

3. 土地私有&永久產權

日本的不動產是附帶土地的，可獲得土地所有權，可以進行土地和建築物的轉讓，轉賣和繼承。日本的土地是私人性質的，使用權比較自由。在日本購入房產，土地可永久使用。關於建築物用途，在中國必須取得國家政府的相應許可才可以進行相應建築物的建造。而在日本基本上不會硬性規定為單一的用途。比如現在沒有進行建設住宅的土地，將來也可以改建為辦公樓或者其他商業設施。

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4. 房屋質量過硬

日本的《建築基本法》對房屋建築質量有非常高的標准，且必須嚴格執行。購房中，房屋質量是重中之重的考察因素。日本的房屋以輕型牆面材料為主的鋼筋混凝土+木結構，這種建築結構既安全抗震，又節省能源。專業技術人員還會定期對民房進行抗震加固等級評定，所以房屋的質量完全可以保障。

5. 日本房產租金回報率高

日本租房需求大，基本上租金回報率可達4-5%。以東京都為例，據統計東京都內有60%的人口租房居住，房地產租賃市場很大。東京住宅平均價格相當於北京的七成左右，投資成本較低且回報率相對穩定，不算房屋本身的升值率，根據全球房產指南數據東京的租金收益為3.4%-5.4%。

6. 2020東京奧運會，房產升值空間大

投資房產的基本動機在於保值增值。日本房產在經歷過上世紀的危機之後，進入了逐步回暖的階段。隨著2020年東京奧運會的不斷臨近，整個房產市場正在不斷升溫。

以往屆奧運會為例，看房產漲幅：

• 2000年悉尼奧運會，5年漲幅39%；
• 2004年雅典奧運會，5年漲幅55%；
• 2016年裡約熱內盧世界杯+奧運會，225%；
• 2008年北京奧運會，2006-2016年房價上漲289%，其中還經歷了全球性金融危機。

2012年倫敦奧運會，也是倫敦房產經歷了金融危機後的恢復和飛漲的一年！

從日本獲得2020年奧運舉辦權至今，日本房價已上漲11%。日本權威機構分析表示，在未來3年裡，東京還將見證樓市50%的增幅。

所以要把握好奧運會前的投資方向，和奧運會後的5年！居外推薦日本在售房源：

東京都練馬區“石神井公園”站徒步15分
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目前已經有大型全球投資機構投資日本房產市場：

• 美國黑石集團1900億日元在東京購買5000套住宅；
• 中國復星集團700億日元在東京品川購買25層辦公樓；
• 世界最大主權財富基金挪威政府養老基金東京買樓；
• 美國旅游業幾大巨頭在東京大量購入酒店；
• 美國，法國，德國投資基金在東京買辦公樓。

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來源：今日頭條—瑞麥說房
責編：Zoe Chan

在過去的幾年裡，印尼政府進行了前所未有的大規模基礎設施投資，清晰地表明了它的意圖——使龍目島成為繼巴釐島之後的第二大旅游目的地。龍目島的南部海岸有耀眼的白色海灘，類似加勒比海的海灣和世界級的衝浪地點，是最有可能受益於這些舉措的旅游目的地。

龍目島地區政府已經完成和正在實施的主要大型項目包括修建新機場和道路網絡翻修。據估計，該機場的建設成本為1.3億美元。該機場已經由中西部遷至南部。這是一個國際機場，它已於2011年竣工。該機場可容納波音747和空客A330等大型飛機，每年可以向300萬乘客提供服務。2018年一整年，機場按照現代國際標准，對到港和離港區域進行了翻修，使到達和離開此機場的過程都變成了非常舒適的體驗。該機場已於2018年建成了3個新的舷梯門，目前正在擴建跑道停機坪，以提升滿足未來航班需求的能力。

機場的持續翻修工程，再加上剛剛提升的承載能力和更開闊的跑道，使機場對大型航空公司產生了一定的吸引力，新國際航班的數量也在不斷增加。目前該機場有從龍目島直飛新加坡、吉隆坡、柔佛州新山、珀斯、雅加達、泗水和巴釐島的航班。2019年6月，亞洲航空宣布龍目國際機場為印度尼西亞的新中央樞紐。

島上各處都增加或重新鋪設了道路，南部機場周圍的道路更是經歷了大規模的建設工程。目前，該地區還在進行加建新道路的工程。2010年第9號《關於加速龍目公路基礎設施開發項目的區域條例（規章）（(Regulation) No. 9 of 2010 on the Acceleration of Infrastructure Development）》已經針對這些工程做出了規定。

龍目島政府希望改善並修建進出道路，以促進綜合農業企業和旅游業的發展。雙車道公路正在取代舊的單車道公路。此外，機場已轉移到南側的普拉亞市（Praya），而通往龍目裡維埃拉（Lombok Riviera）海灘——色龍貝拉納克海灘（Selong
Belanak）、庫塔（Kuta）等的新道路也將路上的時間從2小時縮短到了25分鐘。

當地政府不斷翻修並擴建迷人的龍目裡維埃拉海岸沿線的道路，從而推動了龍目裡維埃拉沿線區域的發展。這些都是由中央政府出資建設的環島公路。南側環島公路把多個旅游景點連接到了一起，這些景點包括馬恩（Mawun）海灘、色龍貝拉納克、艾柏裡克（Aiberik）瀑布和龍目裡維埃拉的其他自然景觀。

2019年，印尼總統佐科·維多多（Joko Widodo）宣布了修建一條新公路的計劃。該公路將把機場和曼達利卡東門直接連接到一起。

總體而言，龍目島的道路基礎設施達到了一流水准，與鄰近的巴釐島相比更是具有明顯的優勢。未來幾年，有大量游客將前來此地，而龍目島已經做好了充分的准備。

電力

由於需求增加，島上的電網容量已經得到了顯著的提升。總體而言，龍目島的發電總量為306兆瓦，而龍目島的電氣化率為87.7%。截至2019年初，僅剩下3個村莊尚未實現電氣化。未來幾年內，龍目島還將啟動多個擴建項目，包括四個50兆瓦的新燃煤機組和一個150兆瓦的燃氣機組，以便滿足持續增長的需求。

供水

盡管西北部的聖吉吉（Senggigi）海灘多年來一直都有公共自來水，但南部海岸在機場建成之前一直處於發展不足的狀態。在旱季，龍目島的水量明顯少於鄰近的巴釐島，而這對酒店和別墅開發有重大影響。

在庫塔（Kuta）地區南部的開發項目“曼達利卡”（The Mandalika）已經安裝了公共自來水總管道。此外，為了確保供水，曼達利卡已於2016年完成了60升/秒滲透/海水淡化廠的建設工程。為了解決旱季缺水問題，當地政府和農民和村民正在投資者和亞洲開發銀行等大型組織的支持下開展各種項目，如修建水壩和天然水庫。

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這些措施，再加上島上的商業海水淡化廠，可以確保龍目島的供水在未來幾年內達到穩定充足的水平，並能跟上島嶼開發項目的進度。

電信

整座龍目島上都建有信號塔，使電話和互聯網信號覆蓋範圍進一步擴大。雖然安裝信號塔有時會對原始景觀造成影響，但它可以讓酒店和別墅企業維持正常運營。目前，人們在所有主要道路，各大景區以及大多數主要海灘上都可以接收移動信號。

工程造價

與龍目島（西努沙登加拉省(Nusa Tenggara Barat)）的建設成本相比，巴釐島當前的建設成本要高出大約22%，這意味著投資於龍目島開發項目的資本回報率比巴釐島要高很多。出現這一差異的主要原因是，與巴釐島相比，龍目島的非熟練勞動力成本較低。

 

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

由於2018年年末的地震，龍目島的游客數量必然會減少。2018年，龍目島整體的游客人數下降了約19%。然而，隨著島上基礎設施和旅游設施迅速恢復，旅游業（尤其是南龍目島）再次實現了增長。多位企業所有者於2019年8月表示，旅游業的收入很快達到並超越2017年的水平。2014年至2017年期間，龍目島的游客數量增長了將近100%，這體現了這個島上樂園的突出潛力。

2012年後，新建成的國際機場明顯帶動了旅游業的增長。目前，有關部門正在擴建該機場，以便容納那些使用較長起落跑道的大型飛機。在2021年以前，龍目國際機場（正式名稱為再努丁·阿蔔杜·馬吉德國際機場 Zainuddin Abdul Madjid
International Airport）將有能力容納寬體飛機，包括A380以下的所有機型。完成此次翻修後，機場有望迎來更多以龍目島為目的地的國際直飛航班，從而使游客數量增加。

2015至2018年期間，酒店設施和客房的數量增長了30%。目前，島上共有83家酒店，5678間客房。然而，這些酒店主要位於北龍目島。對於交通便利性有所提升的南部地區來說，當前的游客數量已經遠超客房數量。

雖然巴釐島和龍目島的大小幾乎相同，而且彼此相鄰，但龍目島擁有更多壯麗的自然景觀，還有令人驚嘆的白色沙灘。比起相鄰島嶼——巴釐島上的海灘，這裡的海灘顯得不那麼擁擠，而且更具原始特色，環境也比較清幽。這使得龍目島成為了一個擁有巨大潛力，而且有望提供豐厚投資回報的目的地。

隨著島上的旅游業繁榮發展，各類酒店的客房入住率也在不斷上升。在通常情況下，主要的住宿設施位於龍目島北部，因為從巴釐島乘船進入該地區更為便捷。然而，國際機場開放以後，游客的重點已經轉移到了南海岸的龍目裡維埃拉。【了解更多印尼龍目島旅游區】

2018年初，龍目島旅游區（日吉利德拉望安島(Gili Trawangan)或聖吉吉海灘(Senggigi)）的客房入住率達到了歷史新高75%。與此同時，巴釐島星級酒店的入住率達到了69%左右。2018年，印度尼西亞整體的酒店入住率為57%。從2018年開始，龍目島的酒店入住率已經超越了巴釐島和印尼整體。由於地震造成的微小影響，預計2019年的總入住率將有所降低，但不久後將再次超越巴釐島。南龍目島精品度假村和別墅的入住率在旺季可超過90%，在淡季也有70%以上。這是因為該地區整體的住宿設施量不足，其需求遠遠超出了供給。

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來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

印尼龍目島目前被劃分為多個不同的區域，而且這些區域正在持續發展：

吉利群島（北吉利）

吉利群島由三個島嶼組成：吉利德拉望安島（Gili Trawagan）、吉利媚諾島（Gili Meno）與吉利阿爾島（Gili Air）。在這裡，你不僅可以在家門口處和海龜一起浮潛，還可以在著名的媚諾壁處深度潛游。每天都有從巴釐島出發，再從龍目島前往這些島嶼的快艇。這裡是一個發展得相當成熟的度假目的地。過去，該地區的土地使用權一直是一個棘手的問題，而且吉利德拉望安島因其政黨和毒品濫用現像而臭名昭著（盡管印度尼西亞的毒品濫用死刑規定已經生效）。對於只喜歡游泳以及享受沙灘和海洋的人來說，吉利媚諾島與吉利阿爾島是更適合放松身心的場所。

南吉利

由於地區政府正在重整邊界，龍目島西南地區的一部分——南吉利目前正備受關注。雖然中央政府的發展計劃中並未特意提及該地區，但首府馬塔蘭（Mataram）的地方政府正與私人投資者開展合作，共同推動這一區域的發展。

北龍目島（西北海岸）

由於南部無機場而北部靠近馬塔蘭舊國內機場等歷史因素，這裡是龍目島上的傳統度假目的地。該地區有多家大型酒店，高端精品酒店和民宿。這裡的海灘比較普通，主要是陡峭的海岸，而且大部分由黑色的火山砂組成。聖吉吉海灘（Senggigi）是北龍目島的中央樞紐，這裡有很多酒吧和餐廳，還有來自巴釐島的快艇。

南龍目島（龍目“裡維埃拉(Riviera)”）

自2013年以來，巴釐旅游發展合作組織（Bali Tourism Development Cooperation）接管了龍目島的開發項目。該組織關注的重點是避免再犯建設巴釐島時所犯的錯誤。目前，巴釐島的入境人數已經超過了其基礎設施的承受能力。2013年上半年，政府修建了數量充足的道路，使人們前往南部城市庫塔及其周圍海灣的難度大幅降低。到了2018年，政府再次對這些道路（包括庫塔市主干道上的人行道）進行了修整。為了迎接2021年的第一場世界摩托車錦標賽（MotoGP），政府計劃修建從機場直接通往曼達利卡（Mandalika）政府項目東門的新公路。

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2013年2月，人們需要花費2個小時的時間才能到達南龍目島的大部分海灣。現在，人們沿著龍目國際機場為起點的新公路前進，只需駕車25分鐘即可到達海灣所在處。電線杆沿著南部海灣一路延伸，目前有大多數海灣都接入了光纖互聯網，而且有LTE全面覆蓋。除此之外，連接色龍貝拉納克海灘（Selong Belanak）——全世界風景最優美的白色沙灘之一的道路已經完工。西面有氣勢宏偉的海灣。

南龍目島的氣候與龍目島上其他地區的氣候不同，因此也被稱為龍目“裡維埃拉”。在冬季（4月至9月），這裡的氣候十分宜人，白天的溫度為25-30度，夜間則為20-25度。在巴釐島和北龍目島，整個夏季（10月至3月）都會下雨，而南龍目島的天氣和加勒比海地區相似，只有下午或晚上偶爾會下陣雨。即使在淡季，龍目裡維埃拉也是一個無可挑剔的旅游目的地。

 

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan