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印度尼西亞幅員遼闊，地形多變，文化多樣，動植物珍稀，是各類游客的熱門旅游目的地。從度蜜月的新婚夫婦到背包客，從衝浪愛好者到享受度假的高管，印尼可以滿足所有人的需求。印尼最著名的旅游景點有巴釐島、龍目島、廖內群島、蘇門答腊島和爪哇島。

印尼每年的到訪旅客人數

近年來，印尼的游客人數持續上升，2018年達到創下歷史新高的1580萬人次（同比增長12.5%）。對印尼旅游業來說，最重要的五個國家分別是馬來西亞、中國、新加坡、東帝汶和澳大利亞，其他西方國家也在迎頭趕上。印尼的酒店客房數量自2010年以來，年均增長率超過10%，在2018年，可用客房總數達278,522間，為歷史最高。持續發展的旅游業刺激了住房需求，印尼的酒店行業得到顯著的發展。

酒店行業的擴張也可以歸因於良好的市場發展前景和有利的投資法規，促使國內外開發商深入該行業，抓住巨大的發展機遇。

總體而言，酒店行業的投資發展從2012年起開始飛速上升。

2015年上半年，亞太地區領先的酒店運營商之一雅高集團（Accor Group）宣布，計劃在印尼新建至少6家酒店。雅高集團在印尼境內已有90家不同品牌的酒店。該計劃包括在雅加達新建一家豪華瑞士酒店（2019年9月開業），以及在龍目島新建一家五星級鉑爾曼酒店。

此外，印尼低成本航空公司的崛起增強了印尼互聯互通的能力，也使到印尼旅游的價格變得更低廉，促進了對旅游業的更高需求。2016年至2017年，旅游業收入增長12.3%，成為印尼國家經濟中越來越重要的組成部分。

游客到訪的目的

2014年，約58%的游客前往印尼是為了度假（根據世界旅游組織）。巴釐島是印尼旅游收入的主要來源之一，但更多的新興市場正在出現，比如鄰近的龍目島。在積極營銷印尼可作為會展（包括集會、獎勵、會議、展覽）目的地後，印尼的會展業務增長了206%。

但會展業務在印尼仍處於起步階段。巴釐島和龍目島是活動組織方的主要選擇。其他小型會展目的地包括有雅加達、泗水、棉蘭、武吉丁宜/巴東、日惹、梭羅、巴淡島、孟加錫和萬鴉老。

季節性

印尼在6月和7月接待的游客比例最高，這個時間段恰逢東盟和歐洲國家的學校暑假，而澳大利亞人因為想要躲避南半球的冬天，往往也在這段時間出游印尼。而且，還有源源不斷的游客從采礦基地珀斯出發，搭乘直達巴釐島和龍目島的航班來到印尼。

這些礦工輪班工作一個月，可支配收入高，在很大程度上推動了巴釐島的成功，並將在未來幾年帶動龍目島的市場發展。

此外，印尼不斷壯大的中產階級正帶來當地人的投資和旅游熱潮。龍目島的旅游數據顯示，53%的游客是印尼國內游客。2015年4月，印尼給予中國公民免簽證旅游待遇——自那以來，中國游客數量呈指數級增長，僅次於馬來西亞游客。

外國游客出游印尼的旺季在4月到9月之間，與巴釐島和龍目島的旱季相對應，旱季從3月中旬一直持續到10月底。12月是另一個高峰期，澳大利亞人、馬來西亞人和新加坡人是這段期間前往印尼的主要外國游客，他們紛紛湧向巴釐島和廖內群島，享受寒假或者暑假的時光。此外，周邊東南亞國家前往印尼作短期旅行的人數全年都呈上升趨勢，導致床位需求旺盛，特別是在南龍目島，那裡即使是淡季也很難找到客房。

印尼每月入境旅游人數

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平均停留時間及開支

2000年，到印尼的外國游客平均停留時間為12.3天。但是之後，這一數字便有所下降，目前約為7.66天（根據世界旅游組織）。這一趨勢與全球將假期劃分為多次短期休假而不是一兩次長假的趨勢大體一致，而且航班價格也明顯更低廉。特別是來自吉隆坡、新加坡和雅加達等大城市的富裕家庭往往傾向於選擇周末長假旅行。一般來說，亞洲游客在印尼停留的時間往往比平均時間短，而來自北美和歐洲等更遠地區的游客停留的時間則超過平均時長。

前往印尼的國際游客在住宿方面的支出一直是最高的，其次是食品飲料以及購物。相比之下，國內航班和當地旅游服務的支出仍然相對較小。在印尼，似乎很少有外國游客敢於去多個目的地。這對於住宿提供者來說，意味著游客在旅行期間更喜歡住在一個地方。

盡管如此，隨著巴釐島將舊國際航站樓改造成國內最先進的航站樓，巴釐島已經發展成為前往其他目的地的旅游樞紐。將抵達巴釐島的人數與實際停留在巴釐島的人數作比較，趨勢便很明顯，即旅行者正將巴釐島作為飛往龍目島和弗洛勒斯島等其他度假目的地的樞紐。由於巴釐島機場沒有擴建的可能性，印尼政府打算將大量過境旅客轉移到龍目島，使龍目島成為印尼中部新的主要機場樞紐。

考慮到游客的行為模式，印尼的國家目標不再是那些已經受到游客頻繁光顧的旅游目的地（巴釐島、廖內群島、蘇門答腊島等），而是開發新的旅游目的地，確保旅游業的紅利能夠分配得更均勻，促進當地經濟的發展。

2017年，印尼的境內旅游支出為109.45億美元。 按人均基數計算，所有國籍的每位游客平均花費約為779美元。人均消費高峰來自沙特阿拉伯的旅客，其次是俄羅斯的游客。 其他高消費者包括挪威人、荷蘭人、瑞典、美國人、南美人、澳大利亞人、德國人和西班牙人。 另一方面，來自東盟國家的游客花費明顯較少，這是因為平均住宿時間較短以及平均收入較低的原因。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

雖然近年來印尼超過14個主要城市的住宅房價指數有所放緩，但是巴釐島、龍目島、努沙佩尼達島（Nusa Penida）和吉利群島（Gilis）等主要旅游要地的房產價格和土地價格仍在快速攀升。印尼繁榮的經濟預計將繼續推動人們在有吸引力的旅游目的地購買房產的需求，進而推高房價。在接下來的兩個段落裡，我們將分別對巴釐島和龍目島進行考察，對比這兩個蓬勃發展的度假勝地的發展情況。

巴釐島房價

巴釐島主要的旅游區如庫塔（Kuta）、雷吉安（Legian）和水明漾（Seminyak）等地的房地產市場已經飽和。盡管當地政府已經告誡投資者和開發商，房源供大於求，但位於巴釐島南側的武吉半島的高端五星級酒店項目仍在開發中。

旅游業支撐起了巴釐島約80%的經濟，也刺激了當地房產行業的增長。巴釐島的其他地區也在持續吸引國內外的強勁投資。這股強烈的需求使得土地價格不斷上漲，只有最富有的投資者才能買得起巴釐島的房產。

巴釐島土地價格（美元/平方米）

龍目島房價

龍目島旅游業的發展促進了高檔精品酒店、別墅和度假村在島上的發展。自2011年國際機場建成以來，外國房地產投資者和游客紛紛來到龍目島，將其作為巴釐島的替代方案。

龍目島的土地價格非常具有競爭力，具有巨大的回報潛力。地方官員與中央政府合作，正在減少外國人投資的障礙，使外國投資者更容易辦理投資手續。

新國際機場的啟用將焦點放在了靠近龍目島南部的南海岸線上。由於基礎設施的改善以及旅客和航線的增加，南海岸的土地價格一直而且正在增加。

因為龍目島是該地區內為數不多的具有國際機場的度假勝地之一，所以目前的增長引發了投資者對龍目島房產市場新一輪的投資興趣。即使最近價格上漲，但是值得注意的是，南龍目島的土地價格仍然比鄰近的巴釐島低十倍。

龍目島土地價格（美元/平方米）

曼達利卡（Mandalika）度假區由政府公司ITDC公司經營，項目價值30億美元，正在吸引大量的高端投資和開發項目。諸多開發項目中，有計劃建造一個帶私人俱樂部的高爾夫球場的，有計劃建設一條MotoGP賽道並於2021年舉辦首屆MotoGP大賽的，還有計劃建造一個可供豪華游艇停泊的碼頭的。因為新的基礎設施、高檔酒店和度假村也會給周圍其他的項目帶來溢出效應，使它們同樣從中獲利，所以這些投資不僅將惠及曼達利卡本身，還將惠及開發項目周邊的所有地區。

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綜上，南龍目島的土地價格只有一個走向，那就是上漲。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

印度尼西亞共和國是世界上最大的群島國家，由17,508個熱帶島嶼組成。島嶼四周環繞著白色的沙灘，許多島嶼至今尚無人居住，還有一些島嶼仍未命名。印尼群島跨赤道兩側，位居亞洲大陸及澳大利亞之間，東瀕太平洋，西臨印度洋，其東西尖端之間的距離與倫敦到紐約之間的距離一樣長。

印尼最著名的島嶼包括蘇門答腊島（Sumatra）、爪哇島（Java）、巴釐島（Bali）、加裡曼丹島（Kalimantan，原婆羅洲（ Borneo）、蘇拉威西島（Sulawesi，原西裡伯斯島 Celebes）、馬魯古群島（Maluku，或者更常被稱為摩鹿加群島Moluccas，原香料群島）和巴布亞島（Papua）。印尼最著名的度假勝地是巴釐島，游客可以融入當地文化，享受大自然，在清澈的藍色海水中游泳。

過去十年間，巴釐島的情況發生了變化。巴釐島的發展走向了極端商業化以及持續的過度開發，另外其臨時基礎設施從未得到規劃，也超出了巴釐島自身能處理的範圍。因此，巴釐島正面臨著機場延誤、交通擁堵和污染嚴重的問題。

除了巴釐島，印尼還有許多未開發的島嶼，如龍目島。龍目島有壯麗的山景，可供徒步旅行的綠色雨林。游客可以在翻滾的海浪間體驗衝浪，在深藍色的原始海洋中潛水，和儒艮、海豚和大蝠鲼一起游泳。

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人口

根據聯合國2019年的最新估計，印尼居民總人數超過2.69億。約58%的人口居住在爪哇島，爪哇島也是世界上人口最多的島嶼。相比之下，巴釐島的居民人數估計有420萬人，龍目島的居民人數估計有320萬人。

經濟趨勢

在印度尼西亞經濟中，無論是私營部門還是政府部門，都發揮著重要的作用。印尼是東南亞最大的經濟體，也是G20成員國。截至2018年，印尼國內生產總值（GDP）為1.042萬億美元，人均GDP為4,050美元，是世界第16大經濟體。

印尼各地區的人均GDP差別很大，首都雅加達以人均GDP 17,374美元居於首位，而巴釐島的人均GDP為3,791美元。

2011年6月，在世界經濟論壇東亞會議上，印尼前總統蘇西洛·班邦·尤多約諾（Susilo Bambang Yudhoyono）表示，到2022年，印尼將成為世界十大經濟體之一。自2010年以來，印尼經濟每年增長5%以上。2019年，印尼總統佐科·維多多（Joko Widodo）贏得連任，預計這股強勁的經濟增長勢頭將在他的領導下繼續保持。總統佐科·維多多投入了大量資金，用於印尼的基礎設施建設。

工業部門是印尼經濟最重要的組成部分，占GDP的46.4%（2012年），其次是服務業（38.6%）和農業（14.4%）。自2012年以來，服務業就業人數超過其他任何行業，占勞動力總數的48.9%，其次是農業（38.6%）和工業（22.2%）。

基礎設施

印尼作為東南亞最大的經濟體，計劃從2020年至2024年，向基礎設施項目投資5,957萬億盧比（合4,120億美元）。計劃包括建造25個新機場、對165個現有機場進行升級、新建發電廠、增加供水和衛生設施以及無數其他項目。這項投資甚至超過了佐科·維多多總統第一任期內啟動的3500億美元的基礎設施建設計劃，預計將極大地惠及所有現有的經濟部門，特別是旅游休閑部門。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

英國新首相鮑裡斯發誓要在10月31日帶領英國脫歐，無論是否達成協議，都要離開歐盟。

對許多買家/投資者來說，目前最關注的問題無疑是：無協議脫歐對英國樓市究竟意味著什麼？

雖然沒人能精准預測未來房價走勢如何，但對於購房者的一些常見問題，英國各大專業機構給出了自己的觀點。

常見問題1：應該現在買還是等到脫歐之後？

在英國的大部分地區，尤其是倫敦和英格蘭東南，房價的漲幅已經出現下滑。對此，房產專家的共識是，政治和經濟的不確定性導致潛在買家的觀望，但是長期的房產短缺阻止了房價的急劇下滑。

有跡像表明，如果你能現在買，就應該買了，這也是為了省錢。

雖然一些買家在英國脫歐明朗前猶豫不決，這可能會導致需求被壓抑，從而進一步壓抑房價，但是倫敦通勤帶的自住剛需房產價格，並未因此而大幅下滑。

房屋中介Cheffins的Mark Peck表示，即使最近的氛圍表示無協議脫歐幾率大增，房產需求依舊強勁，這也有助於支撐房價。

薪資漲幅跑贏通脹

實際薪資保持穩定

如果出現無協議脫歐，利率和就業水平將成為影響市場的真正原因。如果這兩個指標並沒受到影響，市場的房屋需求依舊強勁，他補充道。 

房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示：“一旦英國確定何時離開歐盟，我們預計待售房產量和活動和水平均會有所增加，明年房價可能會小幅上漲。由於房產幾無空置，待售房產有限，現在正是討價還價買房的好時機。”

EY Item Club的首相經濟顧問Howard Archer表示，盡管脫歐帶來不確定性，但房屋供應短缺，英國央行可能繼續維持歷史低位的利率會繼續支撐房價。

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常見問題2：房價走勢如何？

英國皇家特許測量師學會（Rics）去年預測，2019年英國房價增長將陷入停滯，但供不應求的基本面將阻止“徹底下跌”。

今年房價增長確實出現放緩；Nationwide的最新數據顯示，截止7月的一年中英國房價僅上漲了0.3%，其中英格蘭東南和倫敦地區出現下滑，威爾士和Midlands強勢增長。因此中和了全國的平均值。

第一太平戴維斯預測，2019年英國房價增長為零，如果英國在今年3月完成了有協議脫歐，增長預計為1.5%。

Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更為樂觀的預期，最好可以迎來2%的增長，但也存在下滑5%的風險。 

但是第一太平戴維斯和Strutt & Parker均認為中期房價仍將走強。第一太平戴維斯住宅研究部的負責人Lucian Cook表示：“假設無協議脫歐會導致利率繼續保持低位，那麼貸款可負擔能力會得到支撐。”

“反過來說，這能為房價的中期增長提供更多動力。問題是家庭對未來的財務狀況是否充滿信心以釋放這種潛力。”

McMahon表示：“我們預計2020年會出現反彈，但持續的政治和經濟波動可能會延長價格及交易水平低迷的周期。”

常見問題3：倫敦會比英國其他地區跌得更狠嗎？

2016年脫歐公投以來，倫敦房產受到的壓力最大。據國家統計局的數據，僅去年一年，倫敦房產的均價就縮水了約2萬英鎊。

專家表示，無論是否脫歐，市場對倫敦市中心豪宅價格過高的現像進行了修正。

“倫敦樓市的瘋狂時代隨著豪宅印花稅的到來調整，許多豪宅出現了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年，倫敦房價飆升，現在價格回歸理性。”

但第一太平戴維斯的Cook認為倫敦房價會回彈。“倫敦市中心可能是交易活動反彈的市場之一，海外買家會趁著‘’的低迷英鎊彙率抄底買進。”

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常見問題4：租金會怎麼走？

稅收改革和監管嚴重打擊了英國“買房出租”市場，2016年以來已經有數以千計的房東離場。因此，無論脫歐以何種方式收場，房東撤離將對租賃市場帶來最大的影響。

倫敦的租金不斷刷新歷史高位，這都是由強勁的住房需求和匱乏的房產儲備導致的。今年4月，Rightmove報告稱倫敦市的租金要價一年就上漲了8.2%，創歷史最高紀錄，將月平均租金推高到了£2,093。

常見問題5：印花稅會改革嗎？

脫歐可能會對英國房產市場帶來的一個影響就是印花稅。

首相鮑裡斯·約翰遜表示考慮對印花稅進行一系列改革，包括大幅提高印花稅的起征點，從現在的12.5萬鎊提高至50萬鎊，並降低價值超過150萬鎊部分的印花稅稅率，從目前的12%降至7%。

同時他還表示同意考慮更加大膽的改革措施：將買方繳納印花稅改為由賣方繳納。

據房產機構第一太平戴維斯的分析，基於2018/19的數據，約翰遜的稅改方案可在購房印花稅方面惠及超過30萬名買家。再加上已經享受了印花稅減免的交易，意味著去年總共有651,500筆交易免除了印花稅。

相當於英格蘭和北愛爾蘭地區71%的房產交易可以免除印花稅。

第一太平戴維斯預計，如果將印花稅免稅門檻提高到50萬鎊，英國財政部將減少約四分之一的印花稅收入，即21.58億英鎊。

新的印花稅改革將促進首次購房者的購買力。目前，首次購房者購買價值30萬鎊或以下的房產可免交印花稅。購買價值在30萬-50萬鎊之間的房產，其中30萬鎊以下的部分可以免稅。

而現有的印花稅阻礙了人們搬家，因為對現有業主來說這筆費用通常超過2萬英鎊。

Leeming表示，盡管英國脫歐急需市場的再次繁榮，但約翰遜必須優先考慮印花稅。

首次購房者印花稅稅率

現有業主印花稅稅率

投資出租房或度假房產的印花稅稅率

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來源： 新浪財經—英國房產周刊　（綜合整理自BBC、FT等，圖片源自網絡）
責編：Zoe Chan