二型(后天)糖尿病经络调理要领 | 居外专栏

《黄帝内经》灵枢·经脉载述:经脉者,所以决死生,处百病。调虚实,不可不通。

十二经脉在维持人体生命活动,调整所有疾病,调整机体虚实等方面,具有的意义极为重要。

十二经脉者,人之所以生,病之所以成;人之所以治,病之所以起;学之所始,工之所止也。经络系统在生理功能、病理变化、诊断和治疗方面都得到了广泛的应用。

二型(后天)糖尿病经络调理要领

经络的生理功能

经络的生理功能主要表现为保卫机体,抵抗病邪,对来自机体的内外环境的刺激。

通过经络体系的应答反应,以维持和协调机体内各脏腑器官之间的联系,以保持整个机体适应和平衡外在的环境。

经络是机体内气血运行的重要通路,经络系统是所有脏腑器官组织所需营养物质的运送通道。

气血是运送养料的基础,气血的运行通过经络来弥散。经络能运行气血、营养全身。

经络的病理作用

1. 表现症状:经络是人体内脏与体表联系的渠道,从皮毛侵入人体的病邪,首先影响经脉,进而传入脏腑。

反之,经络形态上的完整性受到损害或其运行气血的功能失调,或保卫机体的防御功能出现障碍。

内脏发生病变,同样也能通过经络在体表有所反映。在体表出现所有反应,如压痛、结节、皮肤色泽、温度和导电量的改变。

中医学中的“痛则不通,通则不痛”的病理学说,就是根据经络及其运行气血功能失常,气滞血瘀时出现的病理反应而总结出的规律。

临床辨证,可根据经脉循行部位和脏腑的生理病理特点,确定其征候属于某经、某脏、某腑的病变。

如头痛,因部位不同,而选经配穴也不同,足阳明胃经行于前额,故前额痛称为“阳明头痛”,加以治疗时取阳明经穴。

少阳经脉循行于头侧部,故偏头痛称为“少阳头痛”,加以治疗时取少阳经穴。

厥阴经脉会于头顶,故头顶痛称为“厥阴头痛”,加以治疗时取厥阴经穴;太阳经脉循行于头枕部,故枕后痛称为“太阳头痛”,加以治疗时取太阳经穴。

经络辨证主要是明确病位,若要识别寒热虚实病情,则需要结合运用八纲和脏腑辨证等方法,以次对疾病作出更为确切的诊断,从而使按压治疗取得更好的效果。

2. 传递病因:病邪侵犯机体时,常先作用于皮肤外部如毛囊孔、汗腺等,倘若留而不去,则沿经络向里侵入,由表及里,而至脏腑。

反之,倘若疾病起于脏腑,也可以由里及表,而在该脏腑的相应部位及其相应的经脉穴位处出现异常变化,表现在四肢、躯体、皮肤出现压痛敏感点、条索状物、结节状物、低电阻点等。

经络辨病原理

人体十二经脉,内联脏腑,外络肢体,人体患病后,不管是外感,还是内伤,对经络系统都会有影响;十二经征候就是从十二经脉的病理特点和发病机理总结出来的。

其征候有三个特点:

(一)脏腑病变与所属经脉的症状相兼,如心经征候可见心胸疼痛和上臂内侧痛;

(二)经气失常出现的症状,如膀胱经受邪头项强痛、寒热往来等现象;

(三)数经合病,如肝和脾经同时患病,胸胁胀满、呕吐、泄泻等症状。在临床可根据上述特点,推断疾病部位,进而根据其病变所在脏腑经脉选方配穴。

奇经八脉是十二经脉以外的八条经脉,具有联系十二经脉、调节人体阴阳和营卫气血的作用。

在八脉中,督、任、冲脉同起于“胞中”,一源而三岐。督脉行于背部,任、冲二脉行于腹部。督脉、任脉是全身阴阳各经的总管,而冲脉通行上下,其脉气从头面灌注诸阳,在下肢渗入三阴,来自十二经脉,五脏六腑之气血均容纳于冲脉,故言其为“十二经脉之海”、“五脏六腑之海”。

带脉状如腰带,约束诸经,作用在于沟通腰腹部的经脉。阴阳跷脉互相调节,一动一静,对身体两侧的阴阳经脉起管理作用,使关节灵活使所有活动协调一致。阴阳维脉作用在于维络表里,参与调节十二经脉气血。

当十二经脉缺乏气血时,则将气血溢入十二经脉;当其气血有余时,又能将气血蓄于阴阳维脉。八脉共同从上下内外将经络的纵横联系加强,使前后左右的经脉均能协调统一,其中督、任、冲、带四脉与生殖系统疾病的关系甚密。

经脉有一定的循行部位,十二经脉又和脏腑有络属关系。因此,可根据征候及其出现的部位,作为诊断疾病的依据。

此外,在经脉循行路径或穴位上出现压痛或异常反应,也是诊断疾病的主要依据。冠心病患者,常在其心俞、厥阴俞、神堂穴处有压痛敏感点。

疏通经络穴位临床上遵循的“经脉所过,主治所及”的调理原则,就是根据经络在调理方面的作用所总结出的规律。

免疫系统涉及不计其数的细胞、特殊物质及器官之间的高度纷繁复杂的相互作用。任何药物也无法取代人体内与生俱来的、兼具防御和修复双重功能的免疫系统:

(1)免疫系统最重要的功能是清除体内各种垃圾。

(2)99%的疾病都和免疫系统失调有关。

(3)自身的免疫力是比化学药品要强的。脾脏里面有很多V细胞,产生各类抗体。扁桃腺也是免疫系统的一部分,不应轻意地被割掉。

盲肠是由免疫细胞充塞而成的,能够抵抗各类的感染。淋巴就像一个过滤器,将所有的敌人集中起来,然后免疫细胞就会将其消灭。血液里的白细胞(T细胞及V细胞)都是免疫细胞。

(4)没有任何一种化学药物能够代替免疫系统,也不可以用化学药物来刺激免疫系统,否则可能会造成各种副作用。

《黄帝内经》健康养生秘诀:依序排湿寒、通经络、除毒素(提升免疫自愈力),健康自然来。

健康长寿的要领,大道至简:《排湿寒》调动自愈力、《通经络》提卫真气、《除毒素》提升免疫力,百病不生,健康养生。

二型(后天)糖尿病经络调理要领

二型(后天)糖尿病症:以高血糖为特征的代谢性疾病。高血糖则是由于胰岛素分泌缺陷或其生物作用受损,或两者兼有引起。糖尿病时长期存在的高血糖,导致各种组织,特别是眼、肾、心脏、血管、神经的慢性损害、功能障碍。

二型(后天)糖尿病经络调理要领
二型(后天)糖尿病经络调理要领:情绪紧张、压抑或激动等,均可影响脑垂体、肾上腺及胰岛功能,使神经体液调节功能失常,从而导致血糖升高。用传统中医老祖宗的经络理论、阴阳论、脏腑学……等宏观思维来应对。

二型(后天)糖尿病经络调理步骤:

步骤1:排湿寒(酸性物质多,先排湿寒)。

步骤2:疏通鬼门关(人体经络穴位总开关)。

步骤3:生物强能仪激活细胞,提升免疫力。

步骤4:通经络:任督二脉、肝经胆经、脾经胃经、肾经膀胱经(疏通经络回路)。

经络全身通为好,但需先排湿寒再通经络。早晨9~11时脾经当值,脾经气血最旺,此时是经络调理效果最好。

胰岛素是靠胰脏分泌的,而脾脏和胰脏是共同参与消化的,所以传统中医寻到了脾。

中医里,脾不仅仅是脾脏,而是一个系统,它有许多相关的功能,所以又寻到了脾经。

要提升机体分泌胰岛素的能力,最有效的途径是从经络入手,打通这些经络,让足够的气血能量供给胰脏,重新恢复胰脏分泌胰岛素的功能。

步骤5:疏通四区、五区经络穴位:对应区和反射区。

胰俞穴疏肝利胆,活血化淤,养胰健脾–很好的降血糖作用;脾俞穴-对提高胰脏的功能很有功效。在小腿的脾经上寻找阴陵泉和三阴交,配上复溜穴和太溪穴。

步骤6:排毒素。(排毒因人而异,能加上引蛇出洞排毒的效果更好)。重症者全身66个重要关键穴位开关要全部打开排毒。

步骤7:食疗、心理调护(保持情绪欢愉,对血糖稳定很重要)、适当运动。以散步,骑率、慢跑、打太极拳等有氧运动方式为好。   

风险提示:(1)本文仅代表笔者观点,不作为医疗治病依据,身体有疾病,请先到医院就医诊断。(2)让数据指标的变化告知:体检数据是检验调理效果的唯一标准。

公屋要提量,私楼要减辣 | 居外专栏

本月中特首李家超便会公布其上任首份施政报告,虽然他强调自己并不会「流于口号」,不过他的口号也不少,「以结果为目标」,房屋要「提量、提速、提效」。

其实前两任特首在上任时,也曾表示房屋问题是重中之重,也发表不少如何精简程序,加强统筹,也就是李家超口中的提速、提效,但最重要还是提量的效果如何。

在公屋方面,建成量远远落后于需求,中央官员已经明确提出目标︰「笼屋㓥房要消失」,换句话说公屋要大量兴建,要满足低收入人士的基本住屋需求。

上届政府在任期内,也曾多次更改公屋的目标建屋量,任满时的版本是本来十年会兴建33万公屋单位为目标。

如果李家超要提量,就必须为兴建超过33万公屋的发展提供蓝图及具体行动,并附上其所说的「关键绩效指标」。

公屋提量就可以解决居住问题,就是消灭笼屋㓥房的有效手段。至于私人物业楼价高,市民难以负担,又是政府必须面对的难题。

除了供应量外,楼价高低受市场不同的因素影响,政府根本难以控制,况且购买物业本身也是一个投资行为,政府也不能保证只赚不蚀。

若楼价大跌,又会催生社会及金融问题,楼价保持稳定应该是政府乐见的情况。

自2008年,利率低企,市场水浸,但资产价格飞升,政府唯有推出各项辣招以减少需求,减慢楼价的升幅,稳定楼价。

所以过去几年,不少港人便转移至投资其他资产,例如债券、股票或海外物业。当今经济及政治形势不乐观,楼市已经有近10%的跌幅。

业主可能因移民或公司亏蚀急需卖楼套现,即使大幅减价,投资者受制于辣招,仍然难以入市买楼。

楼价有大幅下跌的风险,国内楼市也出现各式各样救市方案,因为楼市大幅下跌不但对业主带来损失,也会对消费产生影响,当今在中美角力的大背景下,金融战一触即发,楼价平稳对社会安定有莫大裨益。

如果减辣太迟,信心一旦摧毁就很难短时间再恢复。希望特首在其施政报告中,无论公屋或私楼,都有合适的及时措施。

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疫后旅游报复消费,投资渡假物业回报高 | 居外专栏

香港政府逐步向国际通关,「0+3」的检疫措施于9月26日实施,立即令不少香港居民计划外游。

疫情期间,笔者也一直受困于香港,最后一次外游回港已经是2020年3月,足足有2年半的时间。

其实,国外有不少地方比香港更早复常,旅客也重新出外旅游,过去三年淡静的旅游热门城市,又回复热闹的景象。

笔者也是一名热爱旅游的爱好者,需要在各地租住酒店旅馆。发现不少旅游城市的物业,只要适合用作招待游客短期居住,租金回报比一般正常长租为高。

因为随著互联网的普及,Airbnb、Hotels.com、Booking.com等平台也相继出现,令到旅客在寻找合适租住单位变得很轻易,以往由酒店垄断旅客的情况已经一去不复返。

业主只需要委托当地的管理公司,就有一站式解决出租揾客、清洁维修、报税等等相关事项,并不会太复杂。不过,在选择地点时,就必须小心谨慎。

长期有旅客的城市,例如英国文化之都伦敦、日本滑雪天堂二世古,或澳洲黄金海岸等等,这些特点都是天然优势或长期累积而成,不容易改变。

当然,在法例上也必须留意,在日本大阪已经不是全年365日都可以经营民营式旅店。

另外,管理公司的质素,也是关键因素之一。除了管理质素外,如何推广、如何定价,可以既收到理想屋租之余,又可以天天客满,不会空置,二者如何平衡都是学问与经验。

除了上述因素,近期美元大升,令海外物业变相减价,同一个物业值钱,英镑今年就下跌超过20%,即是八折港币找数,非常著数。

笔者在黄金海岸刚有一入伙近三个月的物业,即使现在不是旅游旺季,但也是天天客满,扣除所用使费,净回报超过10%。

笔者也打算年底到二世古滑雪,发现大部份方便地点的旅馆或民宿已经订满,也是一房难求。

三年疫情,旅游物业自然大量空置,有业主出现财困,在市场上急于出售物业吐现也是合理现象,价钱自然容易商量。

笔者估计待旅游复兴一段时间后,价钱自然会跟随租金回升而提高,大家在疫情过后去旅游的时候,不妨也留意一下入住的物业,可能会为你带来不错的投资机会。

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香港楼市柳暗花明又一村 | 居外专栏

踏入2022年9月份,香港楼市依然一片悲观情绪,二手住宅领先指数(CCL)跌破170,创240周新低,沙田第一城上车盘跌破400万,港岛地铁车站上盖一手新盘开售,竟然录得零成交。

此时此刻,美国宣布再加息0.75厘,香港银行也开始上调最优惠利率0.125%,有财经专家更预言未来3年,香港楼价会大跌4成。

笔者也明白,若大家只看到眼前的政治及经济形势,很自然被悲观情绪所笼罩。不过最近有两则好消息,却成为久旱的甘露。

香港楼市
香港政府将入境隔离措施改为「0+3」,虽然短期对香港本土经济直接帮助有限,但却提醒大家全世界的疫情开始舒缓,之后便会再进一步通关,经济有望渐渐回复。

另外,金管局放宽压力测试要求,由3厘减至2厘,短期固然会增加购买力,更重要的是提醒大家,香港政府仍有大量辣招在实施中。

只要楼价跌势过急,政府就会调整措施应对,尤其是在国内房地产的风波扩大,各地政府也在实施各项政策救市。

在此大背景下,10月的施政报告中,大家不妨估计一下有何新政,又会对房地产带来甚么长远影响。

香港政府面对最大难题之一,是人才的流失英国的BNO签证令不少年青人移居英国之外,也有不少金融人才因为封关,移居至新加坡。

香港楼市
今年上海就推出了新措施,全球前50大学毕业的内地生,可直接落户上海。内地生的选择又多了,是否愿意留港7年顿成疑问。

除了海外抢人才外,内地各省市也在争夺人才。以往在中大、港大毕业的内地生,首选可能是留港就业,在香港工作满7年便可以成为香港的永久居民,也就不用缴交30%的高昂印花税置业。

所以降低永居门槛,显然是合理的抢人才措施。若果再进取一点,优才留港置业自用的话,是否应该豁免买家印花税,也是值得讨论的话题。

叶刘淑仪在8月份也曾有此建议,政府内部有讨论,也是合理联想。

其实笔者只是举其中一个例子,说明不要对香港房地产太悲观,短期而言楼价有机会受压,但置业是长远投资,如果对香港的长远有信心,短期淡市反而是压价入市良机。

笔者回想2018年第一城也曾下跌至400万,很快就反弹,不少买家后悔没有把握时良机,今次机会再一次来临,大家又会否够胆入市?

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加息压通胀效果微 速度过急弄巧反拙 | 居外专栏

香港楼市成交持续低迷,而成交价也拾级而下,楼市弥漫著悲观情绪,美国息口不断上升,无疑是一项重要原因。

美国加息自然离不开通胀,上星期(9月13日)美国公布的最新居民消费价格指数(CPI)为8.3%,两年前的CPI是1.3%,而去年9月也只是5.3%,可见CPI上升的速度惊人,也跟美国联储局的2%通胀目标相距甚远。

从经济学的理论上看,价格由需求与供应两者结合而形成,加息自然增加需求者的负担,有效减低需求令价格向下。但今次通胀上升主因是供应出现问题,加息无助供应增加,对解决CPI上升毫无帮助。

上面讲的是理论,回到现实,翻看CPI占比与升幅俱高的两个项目︰租金及旧车价格。租金自去年大幅上升,笔者在伦敦的一个公寓今年续租时,租金就加了20%。

疫情令建筑进度延误,是其中一个原因;物流问题木材供应中断,也令建屋量大减。

供应量的减少,不会因利息增加而改善,相反若利息支出大幅增加,商家可再投资的资金也自然减少,对新增供应有害而无益。

旧车价格上升亦有类似原因,因为晶片或其他零件供应不稳定,各大车厂都在减产,笔者在订购电动车时,发现排队轮候时间往往长达一年,而且保时捷透露电动軚盘的零件缺货,只有手动,宝马也说360泊车的镜头也没有货了。由于新车供应短缺,旧车价格在欧美的升幅也是巨大。

如果只是疫情因素,总有一天会过去,之后供应链会逐渐回复正常,但中美角力令地缘政治紧张,保护主义改变了供应链。

最新例子便是美国要求电动车厂将电池生产回流美国,成本自然大大提高。此趋势却似乎越演越烈,看不到回复的日子。

另外一个不利通胀回落的原因,是欧美的罢工浪潮一波又一波。除了传统的劳工阶层,英国的律师、教师、医生等一系列公营雇员也酝酿罢工,而且薪金加幅要求追上通帐,美国铁路工人也决定罢工,结果由总统拜登决定加薪12%才平息。

欧美在大辞职潮的背景下,失业率处于低水平,雇员的谈判筹码强,当工资上升,也会带动CPI上升,「工资价格螺旋」的恶性循环便可能出现。

所以今次楼市的淡静,很难估计会维持多久,唯寄望香港政府快对外通关,为市场带来一些生机。

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AI智能普及化 人海战术将淘汰 | 居外专栏

最近笔者跟商界朋友讨论时,话题总离不开员工移民潮,尤其是资讯科技的人才,更是重灾区。

以笔者公司为例,IT部门原有5位同事,其中一位去年已经移居英国,另一位打算明年出发,另外一位则被政府的高薪吸引了,转职政府工。读者在各大媒体也会留意到,除资讯科技外,金融财经、医护、教师以及公务员都是移民重灾区。

为了填补空缺,不少公司向外高薪挖角,包括政府。除了薪金水涨船高,增加企业的运作成本以外,新上任的同事其工作能力及经验,往往未符合工作要求,由于空缺多,勉强上任,工作压力也自然大,对同事也不是好事。

这种人才荒,似乎并不是香港独有,在疫情期间欧美国家都出现所谓「大辞职」浪潮。

年青人更注重工作与生活的平衡(Work-Life Balance),要求弹性工作时间及可以在家工作。

展望将来,一些厌恶性工作将更难找到新血加入,怪不得餐厅长期缺乏「洗碗」,地盘工作虽然薪金优厚,但也是长期倚赖输入劳工。由于请人实在太难,这类工作也渐渐由机械人及自动化所取代。

至于地产代理,也利用VR去睇楼,水平日渐提高,这也节省了代理及客户的时间。但代理另外一项重要工作,就是配对买家与业主,为了有效完成这个工作,不同代理会不停致电业主,查询单位的情况外,也不断试探业主的去货心态、价钱是否坚定、是否可以降价等等。

对于买家,不同代理也不断提供楼盘,甚至是重复的楼盘,也令买家感到烦扰,拒绝的比例很大,代理的成功率也不高,其实这些也是厌恶性工作,年青一代对此的兴趣自然也不高。所以代理利用人海战术的效率也变得越来越低,难怪最近楼市转淡各大公司都录得大额亏蚀。

所以未来代理的模式也会进入新时代,利用AI人工智能,可以更准确配对买卖双方,当然背后需要很多准确原始资料(Data)。

如何收集、如何分析当然是关键要素,由于现代社会人人都用手机,有效收集数据已经变得更有可能。但要有成效也绝不轻易,管理层需要有高远的视野及坚定的决心,才能排除过程中的困难,而公司也要作出长期的投资才见成效。

地产代理的工作,不会完全由人工智能取代,但若能有效运用科技,将会令代理工作更上一层楼,成效与收益也自然理想得多。

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横琴烂尾楼风波有损大湾区融合 | 居外专栏

自从内地政府推出「三条红线」,发展商资金紧绌,烂尾楼的出现自然并不是甚么新鲜事。上月笔者也曾撰文谈及此问题,但涉及的城市大多数在湖南、湖北、江西等等中西部城市,而本月初还有KOL在YouTube频道讲大湾区并没有栏尾楼的出现。

言犹在耳上周一班香港苦主向特首求助,他们是在2017年购入了一个位于横琴口岸上盖的楼盘。

笔者还记得当年开盘非常震撼,由于物业位置优越,紧贴横琴口岸及结合交通枢纽,加上外型设计时尚,即使呎价高达港币6000元以上,销售成绩也非常理想。

在电视上看到影片,也见到外墙已经大致完成,确实是一个标志性项目,对其要烂尾收场,笔者也感到震惊及可惜。

以往在港人最热衷置业的珠海及中山,间中也有小型烂尾个案,但大都是小型开发商或商舖㓥场。

物业去货难,开发商多数利用高回报包租等手段,吸引经验少的投资者上钓,真真正正的烂尾楼事件,已经是很久之前的历史了。

其中最重要的改变是开发商要预售楼花,必须获得「五证二书」等不同部门批文,证明已具备开工的条件,而且出售楼花获得的款项,必须存入指定户口受到监管,确保发展商不能胡乱挪用楼款于其他用途。

今次这大型项目,根据报导有齐相关文件,而且销售成绩非常理想,理论上应该没有资金断裂的问题。

横琴爆烂尾风波

除了烂尾,货不对办也是另一个需要关注的问题,这个项目的用途是商业用途,产权也只有40年,跟一般70年产权的住宅有显著分别。

但开发商却包装成为「公寓」,可以商住两用,并以4米9的特高楼底作卖点,可以建复式设计,结果珠海政府其后否定这种做法,发展商固然未能实现4米9楼底的承诺。

据一些苦主诉说,连供应水及天然气的管道也没有建好,换句话说只能作商业用途,之前承诺的「商住」用途也泡汤了。

其实,这种货不对办在珠海并不是单一事件,在2021年珠海保税区也有些项目发生类似纠纷,开发商职员及代理中介在美轮美奂的示范单位内所承诺的,跟收楼时完全不一样。

根据笔者跟内地人士了解,在横琴置业也有些国企发展商出现类似问题,但处理得宜,肯对买家作出赔偿,事情没有闹大。由此可见,这种事情在当地并不罕见。

无论楼盘烂尾或货不对办,开发商固然是有不可推卸的责任,但作为监管机构,也是需要负上一定责任。

在大湾区置业,对融入大湾区有莫大的帮助,但置业是重大投资,信心是重要基础,令苦主得到合理的赔偿及适当的协助,将有助重建买家的信心,希望政府能介入协调,令事情得到完满解决。

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要做对的事就不要怕做错 | 居外专栏

上周在网络上分享了一篇文章,讲及Nokia CEO在2013年被微软(Microsoft)公布收购的新闻发布会上的最后一句说话︰「我们没有做错任何事,但不知何故,我们输了!」

对于一些年轻读者,可能不太熟识Nokia这个品牌,其实Nokia曾经是手机的一哥。1982年他们推出全世界第一款安装在汽车里的车载移动电话,1987年又开发全世界第一台手持式行动电话。

90年代是Nokia的辉煌时代,手机里加上许多功能,包括简讯、电子邮件、传真等等,至1987年Nokia 6110更是世界上首款内建游戏的行动电话,经典游戏「贪食蛇」更是风靡全球。

当今手机的多媒体功能,照相、听音乐、上网等,Nokia比苹果更早引入成为手机功能。2007年苹果推出第一代iPhone时,Nokia手机的市场占有率已达41%,远远抛离苹果手机。

随著苹果在用户介面及外观设计上,令用家有更好的体验,加上其自行研发的作业系统iOS,比Nokia运行的Symbian系统更流畅,网络更快速,Nokia开始走下坡,之后再加上Google结合Android系统,令Nokia的市占率进一步下滑。

虽然Nokia被微软收购后改行Window系统,但为时已晚,无法扭转败局,2016年微软只以3.5亿美元卖出Nokia。

曾经是一家非常成功的企业,但管理层对世界的变化反应太慢,只求没有做错事,便以为可以维持霸主地位,结果连生存也成为问题。

其实,笔者也见过不少上车一族,他们有居住需求,每月向业主支付租金,有能力供楼,但在旺市时觉得楼价升太快不要追价,在市淡时又害怕楼价再跌不敢入市,心底里就是害怕做错决定。

套用市场一句名言「买有风险,不买也有风险」,如果大家要做对的事,首先不要怕做错的决定,任何决定都有风险,问题是对风险的了解有多少,自己能否承担而已。

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楼市淡静,买楼良机?| 居外专栏

早前,十大屋苑成交又回落至十宗以下,中原表示只有七宗,比上周减少6宗,零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事,整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交,是两年半以来的按月新低。

其实,本港物业市场去年非常活跃,成交金额更突破1997年水平,创历史新高,唯主要倚靠成交宗数带动,楼价升幅其实有限。

踏入2022年,成交宗数大逆转,连中原施永青,也宣布上半年罕有地录得亏蚀,要节省开支。

而且强调成交量不足以支持行内从业员数目,人数可能会减少20-30%,施生更估计2022年下半年情况不会改善太多,预料中原全年都会亏蚀。

楼市淡静,买楼良机?李峻铭
对于广大的置业人士或业主,代理行的盈亏,关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系,而成交量又跟楼价有一定的关系。

2021年,全球主要大城市楼价都大升,主要是QE低息发挥了效果,香港受疫情影响,购买力固然受到一定影响,但移民潮令放盘量大增,缓和了楼价的升幅。

去到2022年,除了疫情、移民因素,再加上加息、衰退,甚至台海战争的阴霾,令购买力进一步减弱,减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。

笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮,发生在97年,当时按揭借款比率是70%,即三成首期,但关键是没有中央借贷资料库,买家可以利用一份的入息证明,向不同银行借款。

一个业主有三个物业是很平常的事,但收入并不足够供三个物业,而租金收入大约有5%,但利息是10%,租金也不足以支付利息支出。

所以楼市一旦遇到逆转,业主除了沽出物业,别无选择。与今天的情况截然不同,中央资料库加上金管局的压力测试措施,令大部份业主都有足够供款能力。

当今愿意减价出售的二手业主,主要是移民及换楼业主,除非台海真的出现战争情况,上述业主出售的压力有限,跟1997年的情况不可同日而语。

笔者再翻查自1981年至今,除了97年的大跌市外,每次不同原因的楼市调整也在10%左右,今次调整自去年中开始大约已跌5%,所以指数上还有5%左右跌幅。

在当今楼市淡静的背景下,遇到业主要移民急让,大家不妨大胆还价,减幅超过10%也非难事,静市随时变成买到笋盘的良机。

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内银或出手管制停还贷烂尾楼业主 | 居外专栏

内地业主买了楼花,发展商却资金链断裂,无法建成物业,变成烂尾楼

业主集体不偿还银行按揭贷款,情况最初始于河南、湖南、湖北、江西、重庆等中西部地区,涉及的楼盘由最初几十个,慢慢遂步扩展至超过100、150、甚至有报导指已超过200个。

事件亦有越演越烈的趋势。大家要明白,在国内不还贷款,会影响个人的信贷记录,连坐高铁都可能有问题,买家若非迫不得已也未必有此决心。

而内地业主抱有希望可以不还款,是由于内地今年2月在浙江嘉兴出现首宗「业主购买烂尾楼可不还贷」的判决。

内银或出手管制停还贷烂尾楼业主

事主许氏在2014年向银行贷款392万,2018年发展商破产,楼盘未完工成为烂尾楼,许氏因无法收楼而停止供楼。

2020年银行将许氏告上法庭,最初一审银行胜诉,而今年2月二审上诉则由许氏获胜,间接鼓励买家不还款。

其实,发展商售出楼花获得的资金,应该全部存入专用监管帐户。在完成主体结构前,不得使出总额的50%,竣工前不得使用超过95%,所以烂尾楼事件往往涉及银行是否按规定发放资金的疑问。

自从内地政府严格执行「三条红线」,发展商的资金已经非常紧张,事件一旦扩大,涉及的楼盘可能更多,对社会稳定也可能构成威胁。

执笔时,也有报导指政府已经督促内银要承担更大的社会责任,协助烂尾楼地盘重新开工,完成交楼。

国内大部分银行是国营,相信必定会配合,何况一旦更多业主断供对银行也会造成更大的信贷危机。而且,前文也提及银行在资金监管方面,有不到位的地方。

所以笔者估计,断供潮在政府介入后,应该不会再大幅扩大,但银行会更严格执行资金监管,内房发展商的资金链也将更为紧张。

反之,香港的发展局资金非常充裕,即使有恒大等内房出现财困,也可以将地盘售于香港的同业,相信香港出现烂尾楼的机会很低。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场