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美国商业地产的兴衰与经济趋势可说息息相关，拉斯维加斯的商业地产市场明显回温，更能确定赌城的经济已经复苏。

拉斯维加斯的商业地产市场明显回温，更能确定赌城的经济已经复苏

超大型的赌场开发案云顶度假中心 (Resorts World)刚刚宣布开工，各种工业进驻赌城，有生产无人飞机的工厂、网络公司、医学院、出货仓库(distribution centers)与需要大坪数办公楼的电信中心(call centers)等，城里城外一片新气象。以下就2015年第一季各类商业地产的供需分别作进一步的分析：

• 零售店舖

本季还在兴建中的个案有Ikea、Topgolf；已完成的工程有6万平方尺的Bally’s(百利赌场)里的Grand Bazaar商店街、8万7000平方尺的Las Vegas Athletic Club(健身俱乐部)、2万平方尺的Green Valley Crossing(绿谷商街)。出租市场的表现也不俗，包括Flip N Tag﹑Colleen’s Classic Consignment、Total Wine & More公司最近在西区各租用了3万4500平方尺至4万平方尺不等。虽然新建工程增加不少的市场供给量，但零售店舖的空置率仍能维持在10%以下，相较 于2011年的13%；本季零售业提供了7700个就业机会，比上一季增加4.2%。

• 厂房与仓库

本季还在兴建中的个案有Catamaran、Konami Gaming、Ainsworth Game Technology；刚完成的工程有TJ Maxx 4万平方尺的出货中心。本季共租出134万平方尺的厂房与仓库，其中北区占50%，以Updike Distribution Logistics租用6万5600平方尺为代表，西南区占34%，以Walmart租用了5万2800平方尺为代表。厂房与仓库的空置率为7.4%，相较于2011年的17%；本季轻工业提供了7600个就业机会，比上一季增加了6.2%。

• 办公楼

由于供过于求，目前尚无新开发案；本季共租出11万3700平方呎的办公楼，以靠215环市高速公路的西南区的9万8300平方尺占大多数。办公楼分为A、B、C三个建筑等级，Class C的空置率为27.2%，Class A的空置率为19.2%，总平均空置率为20.3%；本季提供了4400个就业机会，比上一季增加了1.3%。

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由于房屋扺押贷款利率要上升，美国房市现正涌起买第二栋住宅的风气，许多婴儿潮民众，为了将来退休后移居到一处生活开销较低的城市，现在来赌城寻找房屋，先出租作房东，将来自己住。

房屋扺押贷款利率要上升，美国房市现正涌起买第二栋住宅的风气

最近美国度假屋市场兴盛，手头宽裕的人频频出手使得度假屋卖得特别好，其中大多数买主是婴儿潮年龄层人士。1946年至1964年间出生的婴儿潮民众，逐渐走进退休期，他们点燃了度假屋购买之火，都在为来年退休做准备。

2014年，全美度假屋销售情况比2013年增加了57%，美国共售出130万栋度假屋，远超过2006年房屋出售全盛年。根据美国地产经纪协会（NAR）首席经济分析家劳伦斯‧云（译音，Lawrence Yun）表示，婴儿潮未雨绸缪关心退休后去何处安居。

美国地产经纪协会最新的调研发现：2014年购买房屋的人中，有21%买的是度假屋，而在这些买度假屋者当中，有85%认为，目前是购买度假屋的好时机。未来如果房贷利率上涨，屋价也再升，不再有比现在更佳的进场时刻。

把自己现在住宅重新贷款，取得更低利率的条件，可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一栋第二住宅。而此先决条件可以是，房租收入比每月付贷款高，房屋的地点环境良好，假使现在先买的第二栋住宅有不错的房租收入，将来退休后不愿放弃出租成为自住，届时，房东还可以把外州原住宅卖掉，再换一栋位于赌城更理想的房屋自住，保留这栋出租房，增加社安金以外的更多收入。

还没有搬进赌城定居前的这段时间，由于距离较远，房屋很难管理。所以建议买家，可以交给自己信得过和专业度高的地产管理团队帮自己打理。另外，在一般情况下，房屋的污水费及垃圾费，以及屋内使用的水、电、瓦斯费房屋管理公司都会向房客收取，为房东省心。

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随着美国经济的复苏，房价开始上涨，华埠也不例外。在旅美侨胞心目中，华埠承载着非同一般的意义。如今，随着越来越多华人搬离，华埠的明天将如何？

随着美国经济的复苏，房价开始上涨，华埠也不例外

房价上涨成困扰

月薪税前4000美元，可能供不起美国华埠的一套房子。这不是笑谈，5月2日，家住美国匹兹堡华埠的李锋在接受采访时称，自己的税后收入减去全职太太和儿子在匹兹堡的日常生活费，要在华埠供房是不可能的。

李锋所说的不是个别现象。近年来，随着开发商的不断开发，美国各地华埠地价飞涨，对当地居民造成不小的困扰。

前不久，居住在纽约下东城的居民举行集会，反对在华埠附近的东河边建造一栋高达72层的摩天大楼。

“阻止企业贪婪”、“我们不会搬离华埠”，这是今年2月波士顿华埠多家社区团体举行抗议时的海报内容。

美国某地产网站在其4月份的报告中分析称， 2010年波士顿华埠房屋有47%被认为“可以负担得起”。然而，随着新工程的建设，今年这一数字下滑至36%。

华埠曾经是很多旅美华人的乐土，不少社保屋或廉租房不仅为当地华人提供了居所，商铺还供应着不少相对物美价廉的消费品。然而，华埠及附近一带不少高价楼的开发带来连锁反应，房价飙高，地税和租金随之飞涨，不少华人高呼“压力很大”。

涨价因素较复杂

美国一位华埠地产信托认为，如果不受到保护，开发商们会“一点点毁掉华埠”，而房价上涨起了推波助澜的作用。

“华埠房价上涨的大背景无疑是美国经济的总体复苏。”美国波特兰州立大学教授李斧教授接受本报采访时说，“某些地区房产价格甚至超过次贷危机前。比如在华人聚集的硅谷，现在好校区的房子成交价都在卖家给出的价格之上，就是说大家在抢房。”

李斧认为，另一个不得不提的原因是来自中国国内的移民数量迅速增加。最新数据显示，美国华人人口总数已达452万，是美国亚裔中最大的族群，也是所有少数族裔中仅次于墨西哥人的第二大族群。旅美华人的增长很快，从2011年到2013年增加了30多万。

“近来，加拿大收紧投资移民政策后，国内投资移民都流向美国的城市西雅图。电影《北京遇上西雅图》也大大提高了西雅图在国内的知名度。随后，移民又开始流向最近的城市波特兰，一环接一环。”他说，“移民迅速增加，带动包括餐饮、超市、会计、法律等在内的华埠服务业，华埠的房地产价格也跟着上涨”。

就职于伊利诺伊州大学芝加哥分校的李霈露接受本报采访时还指出，随着生活水平的提升，华人对华埠住宅区治安管理水平的要求也越来越高，相应的，物业费和社区管理费用也升高了。她认为，涨价可以说是“偶然中的必然”，这符合美国的社会趋势。

华埠角色在变化

在现实的压力面前，有不少人选择搬离华埠，搬到其他社区居住。李锋就是典型的例子。“其实是不想离开的，熟悉的圈子都在这里。”面对采访，李锋的语气窘迫中略带留恋。

有人离开，也有人坚守。居住在芝加哥的李霈露说，她就住在芝加哥华埠。她身边很多华人都愿意住在那里，原因是华埠内部日益完善的制度给了他们希望。“很多担忧华埠未来发展的市民组成了一些信托机构。他们正努力解决房价高涨的问题，这给当地居民带来了希望。”她说。

不过，变化已经在发生。

多年来，一代又一代的华人移民在美国拼搏奋斗。慢慢地，越来越多的华人开始搬离华埠，融入当地社会。原来，中餐馆、主要为华人服务的会计事务所和律师事务所等集中在华埠。如今，情况也开始有了变化。

“老的华埠一般比较小，而且集中在市中心，过去我们会专门去华埠吃中餐。”李斧说，“不过，现在，新的华埠不在市中心了，而且，新的中餐馆也有不少开在了华埠以外的地方。比如，旧金山湾区的大多数中餐馆都在华埠之外，旧金山华埠本身旅游意义更大些。”

世界每天都在发展，变化每天都在发生。华埠曾经寄托了海外侨胞对故土的无限眷恋，不过，随着时间的推移，华埠的角色或许也将经历一系列变化。

 

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为因应中国资金市场的需求，已有许多来自中国大陆的资金悄悄入驻休士顿，其中又以房地产投资项目最受青睐，与其说中国人喜欢炒地皮，不如说中国人理财的方式独钟房地产，所以有中国人的地方房地产市场也必定火热，这种情况举世皆然，并非休士顿所独有。

与其说中国人喜欢炒地皮，不如说中国人理财的方式独钟房地产

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8号288公路交接处 近将动工

近年来有来自北京在中国香港上市的营建公司悄悄地在8号公路与288公路交接处梨城Pearland，购置了48.5英亩土地，希望能打造成一个多功能永续经营的社区，近期内将举行动工典礼，消息传出以后，许多投资人纷纷抢进梨城，希望能抢到好位置，坐看财富累积。

糖城及Katy地区 开发近饱和

多来一直刻意经营梨城地产的房地产经纪人孟洁如分析，相对于糖城及Katy地区土地开发已近饱和，投资客转战梨城理所当然，梨城（Pearland）位于休士顿市中心正南方向约15哩，距离德州医学中心仅9哩。梨城大部分地区隶属Brazoria County，少部分属于Fort Bend County或者Harris County。梨城有安全的社区、平易近人的房价、优质的学校及优美的田园风光，因此，梨城一直是华人中产阶层的购房热点。

开发潜力很大 房产交易增长

而且梨城也是一个快速发展的城市，近年来，住宅房地产交易呈稳步增长态势。由于梨城有大面积未被开发的土地，房地产开发潜力和空间很大。自美国经济复苏以来，新建住宅的开发犹如雨后春笋般兴起。

二手房交易 也很活跃

不仅提供大量新房，梨城二手房的交易也很活跃。

购房者喜欢选择的小区多位于8号和Bailey Ave之间，沿288号公路两边展开。以288为界，分东西两边，两边各有特点。

西边的小区位于288和Almeda之间，主要有Shadow Creek Ranch，特点是房子比较新，但地产税较高，学校除了小学和初中还不错，高中一般；东边的小区主要位于288和Cullen Parkway之间。小学、初中和高中都不错，而且小区建设更完善，地产税也低。小区主要有：Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。

小镇 有时尚风 有田园味

 去年上半年独立住宅 小区成交中价位在 13.6万~26万之间。

梨城各主要小区2014年上半年独立住宅成交情况：Shadow Creek Ranch（271/$26万), Silverlake (52/$25.9万), Southdown (39/$15.8万), Sunrise Park (21/$21万), Autumn Lake (7/$19.2万), Country Place (12/$13.6万)。括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校排名 呈现稳步上升趋势

学校：梨城的小学和中学分属Alvin ISD (288号公路以西) 和Pearland ISD（288号公路以东），普遍都相当不错，几乎所有小学都是Examplary或者Recognized，而且学校排名都呈现稳步上升的趋势，以 Glenda Dawson High School为例，自2012年的德州第400多名，到2014年跃升为第120名，被誉为休士顿地区一所冉冉升起的明星高中。

交通状况 288高速路往市区

交通：梨城交通状况一般，有一条288号高速公路通往市区，目前还没有HOV Lane，也没有公交线路。有人在上下班期间走Almeda Rd也是个选择。

41%家庭年收入 超过10万美元

人口情况：梨城约13.3万人口，其中白人46.2%， 拉丁裔24.5%，非裔17.4%，亚裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增长迅速，过去十年，人口增加142%以上，位居大休士顿地区人口增长速度 第三的城市。随着人口的增加，梨城家庭年收入也一直在稳步增长，2013年的统计结果显示，41%的家庭年收入超过10万美元；由于大量的专业人士定居于此，梨城人口受教育水平也相当高，39.6%受过大学教育，18.5%有研究生文凭。梨城的社区也十分安全，2013年联邦调查局的统计显示，全年没有纵 火案，抢劫案少于30起。

生活方式中心 不同于传统mall

生活：位于288号公路和FM518的交界处的Town Center是梨城的休闲购物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所谓的生活方式中心，无论从外观布局还是从内部功能设计上都不同于传统的mall。梨城的生活方式中心是一个开放式的区域，由四家主体 店、众多的零售店、写字楼、公寓楼、酒店以及娱乐设施等组成，这里的商家相对集中，但又不像mall里高度密集，其间由步行街相连，并且还建有一个25英 亩的湖泊、跑道/自行车道及公园。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所时尚小镇，既能感受到大城市生活的便利，又可体验田园生活的悠闲。

北有博物馆区 南有农场海滨

娱乐：住在梨城选择就太多了。首先，这里不仅有五座大型公园，十几座便利的小区公园，还有三座狗公园，狗公园里提供训练狗的敏捷课程、野餐区等；其次，沿288号公路向北驱车9哩，就可进入休士顿著名的博物馆区，这里有艺术博物馆、自然科学博物馆、儿童博物馆等多所博物馆；由博物馆区步行就可到达 Herman Park和休士顿动物园；再次，从梨城沿288号公路向南驱车10几哩，就可以到达Alvin的Forberg’s农场，在那里可以尽情采摘新鲜蔬菜和水果；如果愿意，还可以再往南驱车40哩到达Freeport，去海边游玩。

距离中国城很近 十余分钟即达

另外，梨城距离中国城也很近，开车走8号公路，十余分钟即可抵达，所以此地区华人的数量与日俱增.

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德州地产经纪孟洁如专栏

中国近年大举在海外投资，尤其对美国房地产特别青睐，其中以近20亿美元，买下纽约地标、同时也是美国驻联合国代表团会馆的华尔道夫酒店，最引人瞩目。就像20多年前，日本买下美国地标—纽约洛克斐勒中心时一样，震惊全美。

当年舆论先是期待日本投资，提振经济，但当日本买下纽约地标及洛杉矶市闹区一半房地产、好莱坞影视巨头—哥伦比亚公司后，美国开始害怕，被日本买走忧虑四起，媒体更形容，这是继1941年日本偷袭珍珠港后，第二度入侵美国。

近期，中国已20亿美元买下纽约地标华尔道夫酒店

如今中国在美投资房地产动作，也有美国再度被买下声音，但仔细观察，有点言之过早。

根据美国房地产经纪人协会最新统计，中国人在过去一年间，透过各种渠道，投资200多亿买房，比之前一年增加70%。但在全部外人投资中，所占还不到三成。这和当年日本在美国炒房高峰期所占六、七成，还有一段距离。

其次，除房地产，中国其它领域投资仍然不多，和长期在美投资国家相比，差距更大。以常用的外国直接投资（FDI）统计看，2013和2014年，仍是日本占第一。日本虽是20年以来，首次重回美国FDI龙头。但其实多年来，一直仍位列FDI前茅。

美国官方统计数字显示，FDI来自中国，从2010年以来大幅增加，2013比2011年增加一倍多，但相对其它投资国，还未排上前十名。2013年前十国家，分别是日本、英国、卢森堡、加拿大、瑞士、爱尔兰、荷兰、德国、挪威。中国排名14，还在韩国之后。

2014年FDI统计，还是日本第一，瑞士、加拿大居次，中国排名上升，但还不能和上述传统投资国比。不过许多分析师已注意到，中国在美投资增加的潜力，不容小看。

更值得关注的是，中国在美投资增大，是否会重蹈日本当初一些惨赔的例子，日本三菱地产买下洛克斐勒大楼，几年后宣布破产，被美国半价买回，赔了10亿；索尼买下哥伦比亚影视，松下电器买下环球影视股份，五年后分别亏损33亿和19亿美元。

英国经济学人最近分析，中国私人企业目前在美投资，看来较当年日本企业理性。因为日本教训足为中国投资者借鉴。

日本企业惨赔例子，和盲目跟进、财大气粗、不熟美国法规、经验不足都有关系，松下买环球和盲目跟进索尼有关，抢进房地产和财大气粗，认为美国房地产比日本便宜太多有关。另外，一些购并企业闹劳资纠纷，则是忽略美国文化和法律。

中国大举来美投资才刚起步，成败要看未来发展，涉及因素复杂。但商业行为，有赚有赔很正常。索尼当初惨赔，后来企业改造，转亏为盈，又是成功企业。如今还有美国人再担心日本买下美国？

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在上下班期间地铁车厢内是否有座位可坐，已成为纽约客选择居住社区和考虑通勤方便问题的时候加入考虑的因素，有些纽约客开始想搬离拥挤地铁站的社区。根据大都会运输署(MTA)的数据，位于布鲁克林班森贺、公园坡、贝瑞吉，皇后区森林小丘、法拉盛等社区内的数条地铁线路站点都在上班高峰期有宽松的车厢环境和空置座位。

有些纽约客开始想搬离拥挤地铁站的社区

从皇后区到曼哈顿的M、R线，在高峰期只有59%的满客率，经过的区域有杰克森高地、森林小丘、雷哥公园。还有从布鲁克林到曼哈顿的地铁R线坐满率只有57%。由于有些在慢车上赶时间的乘客为了节省时间，会在中途转快车，譬如部分R线乘客会在布鲁克林59街站转N线或36街站转D线，所以流失在R线上的客人转到其它线路上。

纽约早晚上下班高峰期，一些线路的客流量相当大，但也有部分线路站点空间宽裕。MTA的数据显示，纽约地铁每天服务800多万人次，形形色色的乘客挤满地铁系统，问题也层出不穷。“感觉纽约搭地铁，规划特别差。”留学生表示，“尽量避开高峰期搭地铁，如果旁边坐着一名香水味道可以熏晕的乘客、或跷二郎腿或岔开腿来坐的、或数日不洗澡而身上恶臭难闻的乘客，宁愿站着也不愿意坐下。”

每天早上7时多，从法拉盛缅街搭7号线进入曼哈顿时报广场站，然后转乘B、D线的一名华裔表示，“缅街是终点站，没有位子可以等下一趟车再上，一般都有空位子。”住在R线上的曾女士说，“宁愿搭乘没有那么喧闹和可能有座位的慢车R线，即使不是每次都有座位，但至少没有那么拥挤。”

有华人乘客提到，班森贺区域的站点乘客较少。一住在班森贺数十年的华裔居民，他一般每天早晨8时多在N线Bay Pkwy上车，“班森贺的地铁线路都没有那么喧闹，一般都有空座位，但进入8大道后乘客开始增多。”如果从班森贺的18大道站搭乘D线进入曼哈顿下城的话，他说“班森贺基本都有座位，差不多从71街站之后就没位子了。”

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据房地产数据公司Reis Inc.公布的新数字，今年第一季度洛杉矶县平均支付的租金比去年同期上涨2.4%，月租约1520美元，大致与通货膨胀率相符。橙县租金上涨3.5%，约1660美元。

南加州红火的租金增长正在降温，但并不表示容易租到公寓

洛县和橙县都列名全美租金最昂贵的市场，尽管远低于旧金山的2277美元月租及纽约的3233美元，但是公寓仍然短缺。

据市场追踪，橙县的2.4%空置率是79个市场当中第二低。洛县的3.2%空置率也不甘落后。

在全美11个最吃紧的出租市场，七个都在加州，包括圣地牙哥、范杜拉县和内陆帝国（河滨县与圣伯纳汀诺县），其中内陆帝国租金过去三个月上涨1.6%，是全美上扬第二快的地区。

近两年掀起一股公寓兴建热，多单位住宅开发商试图赶上经济好转和年轻人喜欢入住公寓的步伐。

南加州商业团体及民间领袖呼吁增建更多的单户住宅和公寓建筑，以跟上不断增长的需求并遏止过高的住屋开销。

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皇后区以及布鲁克林房产市场向来是华裔移民关注的热点区域，美国独栋别墅，公寓房价涨幅连连。跨过漫长的冬季，房屋交易更是频频，皇后区公寓价格中位数更是比去年第一季度同期增长20%，涨幅位列纽约市五大区之首。

皇后区以及布鲁克林房产市场向来是华裔移民关注的热点区域，房价涨幅连连

根据房地产经纪公司Douglas Elliman Real Estate显示的数据报告，2015年第一季度皇后区以及布鲁克林房地产市场需求增加，但可售的房屋数量不断下降。特别是布鲁克林地区的公寓价格比去年同期 上涨17%，市场的可售公寓数量却不断减少。布鲁克林地区第一个季度只有1700个公寓出售，比去年同期减少4%。曼哈顿地区的公寓价格和数量在过去三个季度中都没有涨幅。

报告显示，布鲁克林区公寓的价格中位数已经达到了创纪录的61万894元。 皇后区的公寓价格的中位数价格为44万6434元，比去年同期增加20%。

纽约另一房地产经纪公司The Corcoran Group近一步指出，在年青人喜欢聚集的布鲁克林威廉斯堡及Dumbo，公寓的交易活动更加频繁。

除了公寓价格高涨之外，租房市场让人大跌眼镜。目前，在曼哈顿租住一间统仓的中位数价格为2559元，比去年上升了6.6%。而在布鲁克林和皇后区，租住相同类型的房间的价格则是暴涨了10.6%和14.5%，中位数价格分别达到2406和2468元。

大套公寓的租金则略有下降。在曼哈顿，租住2卧1卫的价格下降了1.2%，而租住三卧的价格则大幅下降15.6%。

华裔地产经纪徐小姐说，随着天气转暖，看房子的华裔客户越来越多。现在很多客户主要还是将目光聚集在好的学区以及近来热点皇后地区RIDGEWOOD。很多华裔购房者的预算也在40万到60万之间，因此，一家庭的小型别墅以及2室1厅或3室1厅的共有公寓最为流行。

在纽约大学毕业的STELLA LI表示，她和老公的去年就准备在长岛购房，但是因为中间耽搁一些事情，现在长岛的房子也越来越贵，让人无从下手。

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