Category: News Feature

在國際上，新加坡一直在城市規劃方面佔有領先地位。這個優勢大大推動了新加坡過去的經濟發展，讓新加坡成為全世界最好的居住、投資、求學、經商地點之一。但在未來10年至15年，這個城市應該怎麼規劃，才能讓新加坡繼續保持優勢，在強調高效率的同時還能保有生活品質？

新內閣名單出爐之前，幾名房地產業者頻頻向我打聽：「會換人嗎？」他們最關心的自然是國家發展部長和財政部長的新人選。

「如果還是同位部長，恐怕就沒有什麼指望了。四年來，大家都說不動他們……當然想換，換了才可能有轉機呀！」

冷卻樓市「辣招」　發展商吃不消

前任國家發展部長許文遠自上任以來在任期內，與前任財政部長尚達曼聯手，祭出多輪「辣招」來冷卻樓市，雖然讓許多想買房者大表歡迎，卻也令眾多靠房地產業吃飯的業者頭痛不已。

自2013年第三季以來，新加坡私宅價格下跌了8％，不過對發展商影響更大的是，新私人房屋成交量暴跌了六七成，由高峰期的一年平均2萬2000多個單位，銳減至一年大約7000個單位。

最 令發展商吃不消的「辣招」包括：10％至15％的額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）、4％至16％的賣方印花稅（Seller’s Stamp Duty，簡稱SSD）、最高不超過60％的總償債率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）。

更「犀利」的是，政府從2011年12月起規定，發展商必須在買下住宅地皮的五年內完成工程，並且將所有單位賣出。如果違反條例，就必須支付ABSD，稅率相等於土地價格的10％。2013年1月，政府又將稅率由10％調高至15％。

由於一些項目即將在明年底滿五年限期，數以千萬元計的ABSD「罰金」漸漸逼近，發展商不得不鉚足了勁落足嘴皮，希望能夠趕在明年底的期限之前遊說政府「撤辣」。

因此，9月11日的大選結束後僅僅六天，新內閣名單尚未出爐，新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩強就在中秋節午宴上，再次呼籲政府考慮放寬降溫措施，並表示會在未來幾週跟政府機構接觸，提出「建設性意見」。

他提出的理由是，房地產市場目前的情況已和當年政府制定降溫措施時有所不同，加上這些措施可能提高房地產市場和經濟所面對的風險，因此目前正是時候檢討降溫措施以降低風險。

「市場顯然已趨向另一個階段，迫切需要思考我們該如何讓市場軟著陸。」

不過，他們的希望在新任國家發展部長黃循財和財政部長王瑞傑上任僅僅兩三週後，就落空了。

不單財政部駁回了發展商的要求，不同意延長五年的完工和清空單位限期，黃循財也在上月17日，回答記者的訪問時說，為了避免市場過早反彈，目前還不是放寬房地產降溫措施的時候。

當然，暫時沒戲唱，不代表接下來沒有轉機。由於部長剛剛放了話，一些房地產業者只好將期待中的「撤辣」時間表，挪後到明年下半年。

「很快就要進入年底的聖誕佳節，下個月國家發展部和財政部應該會有很多人要放假。一開年各部門又要趕2月份的財政預算案，除非經濟情況急轉直下，否則最快也要等到4、5月過後才可能『撤辣』吧？」

降溫措施奏效

短期應不會「U轉」

不過，更多人也相信，由於許文遠和尚達曼出台的降溫措施，不但被證實有效，而且還廣受好評，剛剛新官上任的黃循財和王瑞傑，應該不會很快就「U轉」兩位前任部長的政策。

實際上，「撤辣」或許根本不是國家發展部或財政部目前最迫切需要解決的問題。

黃循財在他剛剛接手的「房事」（Housing Matters）博文中有透露，短期內他的主要任務是確保二房式靈活計劃等新住屋措施，在11月預購組屋銷售活動中推出時能順利落實。

這項計劃是許文遠在離開國家發展部之前，大力推動的。內容主要是讓年滿55歲的年長家庭，能夠購買屋契較短的二房式新組屋來套現，屋契年限選擇從15年至45年不等。

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（據聯合早報網報導）

私宅租用需求減少及供應量增加，造成新加坡非有地私宅租金連續九個月下滑，10月份私宅租金比之前一個月下跌0.4％。

分析師認為，私宅租金市場疲弱走勢預料會持續至明年，今明兩年的私宅租金下跌幅度可高達10％。

博納集團（PropNex Realty）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說：「除非政府放寬引入外來人才措施，提高私宅租用需求，否則今年私宅租金預計將下跌5％，而且明年也會繼續相同跌幅，兩年加起來的私宅租金跌幅預計達10％。」

根據房地產交易網站SRX發佈的數據顯示，與去年同期相比，10月份私宅租金下跌5.7％。與2013年1月的高峰期相比則跌13.7％。

領跌的為核心中央區（CCR）和中央區以外（OCR）的私宅項目，租金同樣下跌0.8％。但其他中央區（RCR）私宅租金卻上揚0.4％。

就交易量方面，出租私宅單位數量從9月份的3542個單位，減至10月份的3448個，跌幅為2.7％。

ERA產業主要執行員林東榮表示，私宅租金持續下跌是意料中事，因為目前私宅供應量高，有更多完工的私宅項目推出市場。另一方面，私宅租用需求卻因外來人力緊縮措施而一直趨軟。此消彼長之下，私宅租金自然面對下行壓力。

尤其是代表大眾私宅的中央區以外私宅項目，截至今年第三季，預計有超過9000個大眾私宅單位完工並推出進場，單是大眾私宅供應量就相當於新加坡過去10年來年均1萬零863個單位的私宅供應量。

大眾私宅租金今年初至今已下跌6.6％，遠遠高出核心中央區（下跌1.9％）和其他中央區（下跌1.1％）的私宅租金跌幅。

林東榮說：「由於大多私宅項目都位於中央區以外，所以大眾化私宅租金下跌壓力也是各類別私宅中最大的。」

展望私宅租賃市場前景，林東榮預測私宅租金將繼續下跌至2017年。屆時，完工私宅數量應回覆正常，私宅租金也預料逐步回穩並上揚。

另一方面，在組屋租賃市場，10月份組屋租金環比下跌0.5％。四房式組屋下跌幅度最大，報1.2％，三房式租金則下跌0.5％。至於五房式和公寓式組屋租金則上揚0.1％和1.1％。

10月份出租的組屋單位預計有1602個單位，較9月份的1652個，減少了3％。

伊斯邁認為，組屋租金已進入鞏固階段，下來波動幅度不會太大。這是因為組屋租金一般比私宅低，相對私宅的「抗跌性」也比較強。

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（據聯合早報網報導）

新加坡政府在管理土地供應時，將根據人口和經濟因素來採取中期規劃，並鼓勵具競爭力和透明化的房地產環境，從而確保房地產市場的良好運作。

財政部長王瑞傑昨晚在新加坡產業發展商公會（REDAS）第56屆常年晚宴上強調，政府在必要時將採用有針對性的審慎監管和財政措施，以平衡房地產市場的週期發展，促進市場在中期內的可持續發展。

王瑞傑說：「在新加坡，我們不時經歷房地產市場的起伏不定，但總的來說，房地產市場波動並沒導致我國廣泛經濟的波動。」

王瑞傑的這番話，呼應之前國家發展部長黃循財表示降溫措施有助穩定市場的講話，暗示降溫措施短期內不會做出調整。

政府在2013年推出總償債率（TDSR）限制和多項降溫措施，以降低房價猛漲所帶來的房地產泡沫風險。這些措施取得成效，促使本地房價過去兩年持續下跌。

去年私宅價格下跌4％，是自2008年以來首次出現全年下跌的情況。從2013年第三季的巔峰算起，私宅價格至今累積跌幅達8.0％。

談到房地產市場的可持續發展，王瑞傑表示，房地產商、業主和政府有共同利益，必須確保穩定和可持續的房地產市場。

他進一步指出，2007年至2008年美國次貸危機和隨之而來的全球金融危機給全球敲響警鐘，提醒投資者全球信貸和房地產泡沫的危險，以及資產價值可能已跟經濟基本面脫鉤的風險。

這些危機嚴重打擊美國經濟，導致美國住宅市場崩潰並迅速波及金融體系，進而造成美國以致全球經濟衰退。

王瑞傑說：「土地是任何一個國家稀缺的資源，特別是如新加坡的彈丸小國。因此，我們必須善用土地資源，從而產生最大的社會與經濟效益。這意味我們必須把新加坡打造成宜居城市，也意味我們的土地政策必須促成一個充滿活力和有競爭力的經濟體，讓國人能享受優質生活。」

在昨天的晚宴上，王瑞傑也肯定新加坡產業發展商公會與其會員為塑造我國環境景觀，把新加坡發展為一個有吸引力和宜居的城市所做出的努力。這包括提倡再循環和無障礙通行設計，朝綠色建築前進，以及親樂齡和殘疾人士的設施等。

業者對前景持續擔憂

另一方面，新加坡產業發展商公會會長陳佩強代表發展商，繼續對接下來的房地產供需失衡情況和利率上揚提出擔憂。

他指出，2012政府售地計劃下的發展項目至今還有3000多個單位未售出。今年發展商推出的7500個新單位，未售出單位預計多達四成。與此同時，發展商又繼續面對土地、建築和運營成本的上揚。

陳佩強說，若房價大跌，不可能不會影響到產品的素質和一些運營上的要求。我們在打造優質環境方面已取得長足進展，不應開倒車，必須繼續向前邁進。

陳佩強也在晚會特刊中，呼籲政府實施房地產措施時，能針對當前疲弱房市尋求更適當平衡。

他表示，有市場分析師預測，下來六個月的私宅空置可能將近12%。此外，公會最近的一項調查中，發展商預計降溫措施和激增供應將導致房價從高峰期下調10%至15%。

陳佩強說：「新加坡經濟情緒低落、供需失衡情況加劇和空置率上揚等風險因素，都造成房價持續下跌。」

產業發展商公會的常年晚宴今年在濱海灣金沙舉行，今年晚會的主題是「超越SG50——國家建設的合作」。近700名嘉賓出席了晚宴。新加坡產業發展商公會的會員包括房地產發展商、諮詢顧問、金融機構及設計師等。

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（據聯合早報網報導）

新加坡碧山一帶四通八達，名校也多，近年來有好幾個私宅項目陸續竣工，但租賃活動並不活躍，租金也持續下滑。

今年6月剛竣工的私人共管公寓晴宇（Sky Habitat）的中位數租金是這一帶項目當中最高的。根據市區重建局的統計數據，該項目今年第三季的中位數租金為每平方英呎3.94元。

其周邊私宅項目多數沒有租金記錄。這意味著它們的租賃交易少於10宗，沒有收錄在市建局的系統內。這可能反映這一帶的租賃需求疲弱，或是多數買家買來自住，而不是出租。

有租金記錄的都呈下滑趨勢

其中，有租金記錄的Tresalveo、Rafflesia與碧山8（Bishan 8）租金都下滑。

根據市建局的數據，靠近瑪麗蒙地鐵站的Tresalveo今年第三季的中位數租金為每平方英呎3.55元，同比下滑2.8％。去年與前年的租金同比也下滑。

市建局的租約記錄顯示，截至9月底，該項目過去一年來共有87個單位出租，租金介於每平方英呎2500元至7500元，單位面積最小的為500至600平方英呎，最大的為2500至2600平方英呎。

靠近萊佛士書院與初級學院的Rafflesia，第三季中位數租金為每平方英呎3.50元，同比下滑7.6％。

此項目有43個單位出租，租金介於每平方英呎2900元至4500元。

碧山8的第三季中位數租金為每平方英呎3.08元，同比下滑4.5％。去年的租金同比也下滑。

截至9月底，該項目過去一年來共有57個單位出租，租金介於每平方英呎3000元至4500元。

晴宇除了是新項目，也是目前最靠近碧山地鐵站與第八站購物商場（Junction 8）的私宅項目，旁邊也有體育館與游泳池。

市建局租約記錄顯示，截至9月底，晴宇共有77個單位出租，租金介於2750元至7100元，單位面積最小的為700至800平方英呎，最大的為1700至1800平方英呎。

該項目由凱德集團發展，屬於99年地契項目，共有509個單位，目前已售出374個。

2012年4月，項目以每平方英呎平均1700元的要價推出，創下市郊公寓價格的新記錄，是當時市郊地區最昂貴的私人共管公寓。

它的旁邊是還未竣工的私宅項目晴景（Sky Vue），同樣是凱德集團旗下的項目，地契年限同樣為99年，預計後年建成。

凱德集團前年推出項目時，應市場情況把價位定於晴宇之下，首階段推出的單位價格介於每平方英呎1380元至1550元，單位面積顯著縮小，雙臥房式與更小的單位佔項目所有694單位的七成以上，最小單位的面積為484平方英呎。

碧山離市區不遠，地點適中，生活設施相當齊全。交通方面有碧山與瑪麗蒙兩個地鐵站，可在南北線與環線上往來，而且位於中央快速公路旁邊，方便直接通往市區。

購物商場有交通便利的第八站，以及離地鐵站較遠的碧山北購物商場。休閒設施則有碧山和諧公園、碧山活躍鄰里公園、公共游泳池、體育館與體育場。

此外，這一帶也有多所名校，包括萊佛士書院與初級學院、公教中學，以及國專長老院中小學。

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（據聯合早報網報導）

新加坡房地產市場持續趨軟，賣方蒙受虧損的私宅轉售交易越來越多，今年第三季的虧損交易更是過去三年來最多的一次。

根據房地產交易信息網站SRX整理的數據，今年第三季共有103宗私宅轉售交易是在賣方蒙受虧損的情況下進行，佔交易總數的7％。

過去五個季度，虧損交易持續增加，雖然去年第四季的數量環比略減，但整體仍呈上行趨勢。

仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝受訪時說，按賣方買房的年份而定，他們可能受到市場週期陷入低谷與降溫措施的雙重影響。

他說：「2008年買房的人會受到兩者的影響。如果是2011年與2012年買房的人，可以較為確切地說，他們是受降溫措施的影響。」

2007年至2008年，新加坡樓市處於高峰期，後來隨著美國引發的全球金融危機而陷入低谷。

2013年，樓市再度狂熱，致使政府推出更多降溫措施來抑制房價，限制房貸的總償債率（TDSR）就是那時推出的。

SRX的數據顯示，今年第三季虧損出售的私宅，多數是2007年與2011年買的，分別有34宗與29宗交易。

王德輝指出，數據顯示虧損交易持續增加，意味著越來越多人已做好虧本出售私宅的心理準備。他也認為，這顯示賣方面對某些壓力，使他們不得不在虧損的情況下脫售房地產。「一般上，人們不會做這種事。如果可以避免，他們不會虧本賣。」

他說，今年經濟不景氣，經商環境困難重重，多少會影響人們的持守能力。此外，有些人單靠房租收入來應付房貸，而現在的租賃市場又供過於求，租金下滑，租戶難求，也可能導致他們棄守。

當年的高檔私宅熱潮

按地區來看，高檔私宅今年第三季的虧損交易最多，共計54宗，平均虧損為47萬1595元或12％。

中檔與大眾私宅的虧損交易分別為25宗與24宗，前者平均虧損為15萬9230元或9.5％，後者平均虧損為14萬3282元或7.9％。

SRX的數據顯示，在54宗虧損的高檔私宅交易中，幾乎一半（20宗）是在2007年買的。

智信研究與諮詢公司總監王伽勝說，本地樓市在2007年經歷了一股高檔私宅熱潮，許多外國人因為對高檔私宅的增值潛能有信心而入場。

王伽勝說：「2005年到2006年，政府推廣新加坡為時尚生活樞紐。濱海灣一帶正在發展，又有綜合度假村。因為有這些正在進行以及將來會進行的計劃，高檔私宅吸引了許多外國人。」

他說，早在2003年到2004年，濱海灣一帶就已經開始發展私宅，政府也積極在中央商業區發展住宅，種種因素逐漸形成當年的高檔私宅熱潮。

此外，王德輝指出，股市在2007年正逢牛市，許多人套現後就來買房。當年，新加坡樓市有80多種國籍的外國買家入場，房地產熱潮由此可見一斑。

「那時候買房的人現在就無法回本。」

郊區私宅投資者受惠

另一方面，在今年第三季獲利的轉售交易中，絕大部分屬於迎合大眾市場的郊區私宅單位，獲利的幅度也最大，共計611宗，平均賺取31萬8734元或45％。

相比之下，中檔與高檔私宅的獲利交易分別僅有293宗與212宗，前者平均賺取37萬3027元或43％，後者平均賺取56萬零655元或41％。

獲利的郊區私宅多數是在2010年買入，共計124宗。

王伽勝指出，2010年是郊區私宅的轉捩點，在那之前，對郊區私宅有興趣的買家不多。「2010年開始，郊區私宅的走勢截然不同，買家感興趣的程度也完全不一樣了。」

他說，當年利率低，降低了借貸成本，組屋轉售價格又上揚，許多組屋屋主自然會想賣掉組屋，提升至私人共管公寓。

他補充，私宅投資者可能已逐漸意識到，要從租金賺取回報其實沒那麼容易，即使以好價錢買到私宅，也未必租得出去，而即使租得出去，也未必能碰到理想的租戶。

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（據聯合早報網報導）

受房價進一步下滑刺激，新加坡10月份的非有地私宅轉售交易量相比9月上升9.8％，預計達505個單位。

這是非有地私宅轉售交易量持續下跌五個月以來，首次出現環比增長。10月交易量也與去年同期的504個單位旗鼓相當，顯示私宅轉售交易仍有頑抗力。

根據房地產交易信息網站SRX最新數據，10月份的非有地私宅轉售價較9月下滑0.6％，較去年10月則下滑2.6％。

其中，核心中央區（CCR）私宅轉售價環比下滑1.1％、中央區（RCR）環比下滑0.5％、中央區以外（OCR）則下滑0.4％。

10月份的非有地私宅的轉售交易溢價（Transaction Over X-Value，簡稱TOX）中位數，也較9月下滑4000元，至負3000元。

轉售交易溢價如果是正數，意味著買家是以比預計市價更高的價格購買房子；轉售交易溢價如果是負數，則反之。

9月份的非有地私宅轉售交易溢價是1000元。

儘管轉售交易溢價中位數在10月又跌入負數的範圍，但距離今年初的負1萬元，以及去年兩度的負2萬元，還有一定距離。

新加坡28個郵區當中，10月份溢價最高的三甲地區依次是：第2郵區（安順和丹戎巴葛，8萬元）、第12郵區（馬里士他、大巴窯和實龍崗，6萬元）以及第21郵區（武吉知馬上段和烏魯班丹，3萬9000元）。

預計全年6000個單位轉手

溢價最低的三個區依次是：第11郵區（華登園、諾維娜和湯申，負5萬8000元）、第17郵區（洛陽和樟宜，負5萬5000元）、第23郵區（武吉班讓和蔡厝港，負4萬8000元）。

針對非有地私宅轉售交易量為何會上升，ERA產業主要執行員林東榮表示，他觀察到越來越多的買家傾向於在轉售市場購買自住型房子，因為轉售房的價格較低、面積也較新房來得大。

他說：「今年迄今的轉售交易有4987個，預計全年會有6000個單位轉手。」

智信研究與諮詢公司總監王伽勝說，房價下跌是吸引買家購買轉售房的主要原因。

根據SRX數據，2014年1月至今，非有地私宅轉售價已累計下滑7.6％。今年以來的累計跌幅則是1.7％。林東榮估計，全年的累計轉售價跌幅將是約2.5％。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮則更悲觀。他認為，全年的非有地私宅累計轉售價跌幅會介於3.8％至4.5％，而若降溫措施沒有顯著調整，明年的跌幅會介於3％至5％。

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（據聯合早報網報導）