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Category: News Feature
澳洲買房一定買這種！可無故升值3萬元
一項最新研究發現，獵房族願意為附近有購物場所的澳洲房產多花3萬澳元。怎樣在澳洲買房？
澳洲購房者非常重視房產是否靠近購物場所由美國運通（American Express）委託編撰的《Economy of Shopping Small》報告研究了小企業為澳大利亞本地社區帶來的優勢，發現幾乎一半準備買新房的人都準備付高價購買餐館、商店和其他小企業附近的房子。這些買家說他們願意額外支付4.4%的錢，也就是大概30,486澳元。
進一步分析證實，靠近住房的小企業都能將平均房價提高164澳元。獵房族出於各種原因，非常重視是否靠近本地的購物場所。
近三分之二的受訪者認同，小企業能提升周邊地區的美感，六成人說當地商店能提高生活標準。58%的人認為小企業能以捐獻的形式提供社區支持。
美國運通的發言人Melanie Cochrane表示，研究表明澳洲200萬小企業對於本地業主的意義重大。
Westpac SME經理Julie Rynski補充說，如果當地的商店和企業運營成功，這些城區會變得更加宜居。
正在找房子的Teagan Hickey和Phil Betteridge表示，靠近購物場所是他們選房子的首要考慮。這對夫婦過去8個月一直在悉尼下北岸找房。他們說只考慮步行就能抵達著名商業中心的房子。
（據澳洲新快網）
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2015年9月最新美國房價走勢
美國最新房價走勢
美國房價持續上漲，但漲勢較緩。美國Zillow房屋價值指數顯示，9月份全美房價環比上漲0.3%，同比增長3.7%，保持了從2012年4月以來美國全國房價持續上漲的態勢；9月美國整體房租則比去年同期上漲了3.7% 。與此同時，9月份全美非農平均每小時工資同比僅增加了2.2%。
9月美國七大都會區房價地圖
9月份除波士頓外，美國各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為底特律和西雅圖都會區。波士頓都會區的成交價中位數在9月下滑，不過要判斷這是否是代表房價變化，還要該市場接下來幾個月的表現。
9月美國重點區域房價成交中位數
9月美國房價成交中位數最高的區域是舊金山都會區。舊金山市的房價中位數超過了100萬美元，這壹區域的聖馬刁與伯克利的房價中位數緊隨其後。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數超過了86萬美元。而底特律市似乎依然在破產的陰影中掙紮，9月房價中位數僅為不到4萬美元。
另據美國統計署2015年9月數據，美國新獨立房最新的年銷售速度為468,000套，與去年同期基本持平，卻較8月份出現明顯下跌。截止9月底市場上供銷售的新獨立房為225,000套，按目前的銷售速度大約是5.8個月的供給量，為2010年3月以來最高。結合供求數據，加之價格漲幅放緩，全美房獨立屋市場可能會開始展現下滑趨勢。
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2015年9月最新加拿大房價走勢
加拿大最新房價走勢
加拿大房價9月加速上漲，近半年來漲幅逐月加大。加拿大房地產協會公布的價格指數顯示9月份加拿大房價較上月增長 0.44%，同比上漲6.9%，為2011年以來最大同比漲幅。另壹方面，市場銷售活動在9月遭遇了2.1%的單月下滑，不過與去年同期相比仍略高0.7%。
9月加拿大房價地圖
9月份除維多利亞顯示微小跌幅以外，加拿大各大區域銷售均價與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為漢密爾頓與多倫多。9月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區。
9月加拿大重點區域房價
大溫哥華地區9月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市，無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付高於200萬加幣的均價，公寓均價也在55至70萬加幣左右。
大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了80萬加幣，公寓均價也在34到36萬加幣左右。
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港放租盘料增 租金升幅放缓
中國香港二手樓市近期再度冰封后，成交疏落，市場近乎一面倒唱淡二手樓價。
更多業主選擇將單位放租，租盤供應增加，擴大租金跌幅儘管部分二手業主按捺不住，零星減價個案浮現，縱然大規模“劈價潮”尚未出現，但相信二手樓價短期內下跌空間大於上升空間。
樓價走勢本欄早前已論及，與其息息相關的租金將何去何從？暑期租務旺季已過，租金亦隨樓價一樣，個別成交低於市價，沙田第一城低於萬元的租賃成交重現。至於未來跌幅孰大孰小，以史為鑑可帶來啟示。
過去20年，中國香港樓市經歷兩次主要的調整，二手樓市分別於1997年及2008年見頂，及後樓價與租金雙雙回落，但兩者跌幅不盡相同。根據美聯“樓價走勢圖”，中國香港二手樓價於1997年6月底見頂，至1998年6月底，一年間暴跌約41%，同期租金跌幅相對較少，跌約2成半。
該次樓價跌幅遠較租金驚人是由於1997年炒風盛行，不少投資者持有數個物業，而當時按揭利率高達9%，金融風暴發生後，更扯高至逾11%；當時租金回報率（未扣除管理費、差餉及其他費用）雖有4%至5%，但仍遠低於按揭利率，意味著業主放租物業後所收到的租金仍不足以用作樓按供款。手持多個物業的業主面對樓價下跌卻無險可守，只好劈價求售，進一步擴大樓價跌幅。
反觀2008年，二手樓價於3月底見頂，至2009年3月底，下跌約16%，同期租金則跌約21%。與1997年相反，租金跌幅較樓價大，相信是經過1997年洗禮後，中國香港樓市炒風較1997年溫和，加上當時按揭利率於低位徘徊，最高僅得3.25%；而租金回報率有5釐左右，業主放租物業所收到的租金仍能支付樓按供款。故此，更多業主選擇將單位放租，租盤供應增加，擴大租金跌幅。
由此可見，二手樓價及租金的升跌幅還要看按揭利率及租金回報率的變化。雖然近年租金追不上樓價的升幅，使回報率逐步回落，但目前有3%多，相對現時處於2%左右低水平按揭利率為高，租金收入仍能支付樓按供款。
更重要的是，對於早年在樓價較低水平置業的業主，其享有的租金回報率更高！在預期中國香港利率上升緩慢的情況下，現階段業主放租的意願料將較大，相信租金的升幅會有所放緩。
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（互聯網資訊綜合整理）
居外網推出“居外指數 ”數據服務，首次追蹤全球華人海外置業動態
全球最大的國際房產中文平台居外網今天推出全新數據服務產品居外指數 （Juwai IQ），該項服務基於對居外網每月逾260 萬名用戶在線行為的分析與抽樣調查，向企業、銀行、政府和研究機構等客戶提供標準和定製的數據產品。作為國際房地產買家中的重要一支，全球華人對各國房地產界及投資機構愈顯重要。
圖為居外指數“熱圖”，每個紅點代表約1,920個訪問者。（據2015年4月數據製成）居外網的用戶遍及中國403個城市和世界165個國家與地區，其覆蓋範圍的深度和多樣性，令居外指數成為在全球範圍內根據投資地點、意向、動機以及預算追蹤華人用戶群體特徵的首個、也是最全面的華人置業商情產品。
居外網通過用戶網上物業搜索，網頁瀏覽，查詢索取房產經紀人聯繫方式，以及用戶與居外網客服中心的電話詢問，來追蹤用戶習慣。
居外網的聯合 CEO Andrew Taylor（安祖耀）表示：
“居外指數 Juwai IQ有能力探索不同的市場群體，發掘消費者的動機，衡量他們的消費力，並尋找合適的方法和時機同他們接觸溝通。
“我們希望幫助那些需要與這些消費者合作的各方，理解他們的思維、購物、旅行、購買以及與銀行打交道的方式。
“比如，居外指數顯示，相對於大陸華人，身處海外的華人為移民而在海外購置房產的比例更高，而較少是為了教育。居外對超過3萬名消費者的調查顯示，54%的海外華人為了移民購置海外房產，而以教育為目的的僅有9%。但是，39%的大陸華人將移民作為他們購買海外房產的目的，而23%的人是為了教育。”
新加坡私宅價格走低 組屋屋主購私宅比率上升
新加坡房價持續下跌，組屋屋主購買私宅比率卻有上揚趨勢，顯示有更多組屋屋主趁著私宅價格走低的機會，提升為私宅屋主。
組屋屋主在首九個月交易量佔新私宅交易量的71％根據智信研究與諮詢通過市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）整理的數據顯示，今年首九個月，以政府組屋為註冊地址的屋主，所購買的私宅單位估計多達5517個，這佔私宅總交易量的54％。
以新私宅項目而計，組屋屋主在首九個月估計購買多達4080個單位，佔新私宅交易量的71％。
過去三年佔私宅交易量近半
從整體趨勢來看，組屋屋主購買私宅比率從2007年佔私宅交易量的22％，上揚至2010年的34％水平，過去三年更上升至佔私宅交易量近一半。
智信研究與諮詢總監王伽勝表示，上述數據包括一部分買家住址“不詳”（Not applicable）的交易，雖然不代表這些買家都擁有政府組屋地址，但這個數據依然是一個很好的指標，反映房市疲弱的時候，更多的組屋屋主決定購買私宅。
王伽勝說：“組屋屋主向來對位於市區外的大眾私宅感興趣，現在不少私宅項目也調整至更合理的價格水平，促使這些組屋屋主進場購買。”
他以今年銷量較高的兩個私宅項目峰景苑（High Park Residences）和North Park Residences為例，指出這兩個私宅項目地點優越，價格又相當合理，符合組屋提升者的負擔能力，所以都取得不俗的銷售成績。
位於盛港的峰景苑，目前賣出1245個單位，佔該項目的九成單位，銷售中位數尺價是941元。位於義順環路的North Park Residences，目前賣出599個單位，佔該項目六成以上單位，銷售中位數尺價為1290元。
戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳也同意說，組屋屋主購買私宅比率近年來確實有上揚趨勢，但他認為這並非令人意外的事情。“因為根據我們過往經驗，當房市不好時，反而會有更多組屋屋主購買私宅。”
他進一步解釋說，購買私宅的組屋屋主主要有兩類，一是買來自住的組屋提升者，另一則是投資型買家。從現在市場一臥房和二臥房單位較熱賣的情況來看，他認為投資型買家顯然佔比更大。
根據戴德梁行數據，組屋屋主購買的私宅價格一般不超過100萬新幣，面積則為82平方米，一些比較受歡迎的地區有義順、三巴旺、後港和榜鵝等地區。
李乃佳說：“房市看似很靜，但如果你到一些示範單位參觀的話，你會發現不少項目的示範單位還是很熱鬧，特別是一些靠近地鐵站、定價比較合理的大眾私宅項目，往往能吸引到一批精打細算的組屋屋主。”
ERA產業主要執行員林東榮則表示，組屋提升者需求一向穩定，即便是當前總償債率（TDSR）措施發揮作用，不少組屋屋主仍有充裕經濟能力，付清了組屋房貸，並準備提升成為私宅屋主。
他認為，一方面是組屋屋主的經濟能力提升，很多家庭月入超過1萬新幣。另一方面，發展商調整私宅價格，一些私宅單位價格從50萬新幣起跳，也讓組屋屋主更有能力投資私宅項目。
但林東榮也指出，組屋屋主的需求仍無法解決當前私宅供應大增的問題。
市建局數據顯示，過去兩年本地私宅市場進入了完工高峰期。今年第四季預計會有6296個新私宅單位（包括執行共管公寓，簡稱EC單位）完工，全年完工的新私宅單位預計為2萬2414個。明年估計還有大約2萬7149個新私宅單位會完工。
林東榮說：“從供需情況來看，組屋提升者勉強只能給私宅價格提供一些支撐，並不足以吸納龐大的私宅供應。事實上，除非市場出現不可預期狀況，促使需求大增，否則仍需更長時間，才能使現在供應過剩局面回覆到平衡狀態。”
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（據聯合早報網報導）
房價漲得快也跌得快？瑞銀：悉尼房市泡沫風險全球第三
悉尼房價自2012年增長30%
一家國際銀行認為悉尼是全球第三個最容易出現房市泡沫的全球金融中心，僅次於倫敦和中國香港。
瑞銀財富管理（UBS Wealth Management）的全球房屋指數顯示，悉尼房價自2012年增長30%之後就被“高估”，現在面臨下跌的危險。
報告指出，中國經濟放緩是悉尼的另一個風險，因為最近的房價增長都是亞洲強勁需求造成的。
瑞銀稱，國內經濟條件逐漸惡化以及借貸市場法規愈加收緊也“在中期內增加大幅矯正的風險”。
該銀行的研究旨在追蹤全球15個主要金融中心的房市泡沫風險，並對比房價與收入增長、房租以及歷史增長模式。
BIS Shrapnel的總經理梅勒（Rob Mellor）說，海外評論員多年來一直在預測房市泡沫，但他們的預測經常都不准。他還說悉尼房市的大問題是承受力，但因為住房供應依然短缺，價格大矯正是不可能的。
Core Logic RP Data的數據顯示，10月份的房價中值增長0.3%，而10月31日周末的拍賣清盤率只有63.5%，已經連續4周低於65%。去年同期的清盤率是75.6%。
瑞銀全球房市泡沫風險榜：
- 倫敦
- 中國香港
- 悉尼
- 溫哥華
- 三藩市
- 阿姆斯特丹
- 日內瓦
- 蘇黎世
- 巴黎
- 法蘭克福
- 東京
- 新加坡
- 紐約
- 波士頓
- 芝加哥
（據澳洲新快網）
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全球動盪不安 美國商用房市逆風成長
就今年第三季度而言，可能造成商用樓房市降溫的原因眾多，包含全球金融市場的波動、中國市場經濟放緩、美元迅速貶值等等，此外，貨幣政策也是原因之一。
然而，經過時間證明，面對眾多考驗的美國房地產市場並沒有被打垮，仍努力地逆流而上。報告顯示，從美國商用樓佔用率和獲利來看，2015年第三季度是本年度表現最好的一季。
根據高緯環球（Cushman & Wakefield）的今年第三季度報告，顯示目前全美的商用樓需求量仍高於新建案的數量，商用樓空置率正朝著13%的低標邁進。隨著科技產業蓬勃發展，持續帶動市中心商業區（CBD）房產的整體漲幅。
全美多項經濟指數穩步增長
雖然上半年全球經濟面臨重重阻力，但事實上並非造成美國第三季度國內生產毛額（GDP）下降（1.5-2%）的主因。今年第三季許多企業仍在努力擺脫上個季度（2015 Q2）存貨激增留下的陰影。除此之外，其他的經濟指數看來還算樂觀。
例如，消費者信心指數在9月時上升至本年新高、汽車銷量持續飆升、住房率也開始增長。換句話說美國正大步跨越全球金融動盪，逐步邁向穩定。
辦公室就業增長率近幾個月來成長緩慢，但全美整體的職缺量仍屬紀錄新高。在8月開放的540萬個就業機會當中，有近四分之一為辦公室行業。職缺是創造就業機會的預兆，這代表未來將有更多辦公空間的需求，因此全美商用樓房地產市場前景被看好。
全美前10名商業地產需求量最高的城市。辦公室吸納量（Office Net Absorption）工業廠房吸納量（Industrial Net Absorption）MSF：百萬平方英呎2015年第三季當中，辦公空間需求量其實稍微下降了一些，全美吸收17.3百萬平方英呎（Million Sq. Ft.），大約比上個季度少了10%，但仍算是美國經濟增長（Economic Expansion）*期間較有力的季度之一。
由於需求量相當和新建辦公空間不足的問題相抵，讓整體商用樓房產空置率下降了0.2%，由第二季度的14.4%降至14.2%。
因為空置率下降，進一步刺激了更多新建案的開發，至今年9月底，有為數95.1百萬平方英呎的空間正用於興建新的商業用樓。加權平均租金成長率也在第三季度上升，與去年同期相比增長4.7%。全美約有百分之90的租屋市場呈現正成長，這其中更有百分之40比去年同期增長了5%。
2015第三季度辦公室地產需求量達17.3百萬平方英呎（MSF）。空置率從上個季度下降至14.2%辦公樓需求增大 經濟前景看好
根據Real Capital Analytics調查，年初至今商用樓投資的銷售金額總計達946億美元，比去年同期高出27.6%。
以市場份額來看，雖然私募資金（Private Capital）仍然是主要的投資來源，外資投進美國房地產市場的金額已經突破了去年新創下的最高紀錄，相比整整成長了73%。
全美各地市中心商業區（CBD）的銷售依然表現亮眼，年初至今已比去年多了13%。郊區的商用樓交易量更是急速飆升，上漲了43%。
儘管今年全球經濟出現了不少動盪，美國經濟增長預計可能一直持續到明年，不論未來美聯儲最後是否決定調漲利率。畢竟，經濟成長是決定商用樓市場走向的關鍵因素，依目前的觀察，辦公室行業的就業成長率持續保持強勁，加上新建案供應量不給力情況下，將會造成辦公用樓租金持續攀升的壓力。
不受經濟逆風情況加劇的影響，美國的經濟和商用樓市場算是夠穩固可以撐過此非常時期，MarketBeat報告認為，美國的6年經濟增長（US Six-Year Economic Expansion）將得以持續。
註：
經濟增長（Economic Expansion）：
經濟增長定義為一國家或地區在一段時間內經濟活動增加，也包含生產的商品和服務的提供量。經濟增長代表經濟規模和生產能力升高，可以反映出一個國家或地區的經濟實力，經濟增長一般常用國內生產總值（GDP）作為測量標準。
高緯環球（Cushman & Wakefield）：
高緯環球是知名的私人房地產諮詢服務公司，與戴德梁行已合併，提供商業房地產服務。高緯環球定期更新市場觀點、經濟趨勢、市場動態和投資指南等研究報告。
2014年10月最新英國房價走勢及變動
英國10月房價上升到5個月高位，顯示英國樓市在經歷了短暫調整後，再次溫和擴張。數據顯示，英國10月Rightmove平均房屋要價指數月率上升2.6％，前值為0.9％。10月Rightmove平均房屋要價指數年率上升7.6％，前值上升7.9％。
壹個值得註意的現象是，英國東南部房價本月上漲10%，幅度已經趕超倫敦的9.6%，而上個月的數據非別為10.1%與13.09%。我們認為這是投資熱點開始轉變的壹個訊號。
倫敦的房價相對其他地區過高與低端住宅短缺是主要原因。相比之下，英國很多“價值窪地”的投資價值將逐漸顯現。英國東南地區在未來5年內或許將成為房價上漲最大的區域。南安普頓、盧敦以及布賴頓等地是投資者應重點關註的投資目的地。
本月，倫敦地區除哈尼克和伊靈外，均繼續上漲。漲幅最大的是旺茲沃恩，月漲幅達到了8.7%。
在其他重要的英國房價指數方面，英國10月Nationwide房價指數月率超預期上漲0.5%，預期上漲0.3%；前值由下降0.2%上修至下降0.1%，為2013年4月以來首次下滑。而根據英國土地註冊局數據，第三季度英國獨棟別墅的平均價格為276,900鎊，成為均價最高的房產類型。公寓次之，170,161鎊。聯排別墅以133,765鎊的均價墊底。
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