News Feature – Page 96

澳洲最大建商：疯狂房市要靠中国

澳洲最大的建筑开发商之一的Meriton集团总裁Harry Triguboff认为，悉尼独立屋的价格今年还将上涨10%，因为相比上海，澳洲房价还是便宜。

“中国人认为我们的房子很便宜。” 亿万富翁Harry Triguboff作为Meriton集团的创始人，他告诉媒体：“刚开始有中国人来澳洲买房时，我问他们上海的房子便宜还是这里的房子便宜，他们回答我说‘这里的便宜’。”

“如果现在我还问中国人，他们仍然认为澳洲房子便宜，而且中国房产是有产权年限的，而澳洲没有。”

澳洲最大建商之一的Meriton集团总裁Harry Triguboff

Triguboff旗下的Meriton集团四分之一的公寓都卖给了外国人，他提醒澳人要注意中国正在崛起的购买力，他也相信澳中两国之间会有大的经济合作，并将持续很多年。“如果哪个国家的国力强盛，这是任何人都害怕的。因为如此强大的国家，我们有时不得不听从它，而且有时候它要求的可能并不符合澳洲人的利益。”

但Triguboff认为中澳之间关系友好，而且全球化越来越密切，哪个国家也不能独善其身。82岁的Triguboff在中国出生，他在建立自己的商业帝国前，独自盖起了属于自己的第一幢房子，位于Roseville，《亚洲福布斯》估算，他的商业帝国价值74亿元。

Triguboff称，他赞成财长Joe Hockey的建议，认为年轻澳人应该可以使用养老金进入澳洲房产市场。他称，年轻澳人现在被挤出了房地产市场，因为有不少来自国外的买家，“如果澳洲政府真担忧年轻人买不起房，那么确实该做点什么。”

Meriton今年将完工约3000所公寓，而且还有13600所房屋在待建计划中。Triguboff还认为悉尼43个议会应该合并为6个，“因为大多数议会都不知道如何应付新房数量的急剧增加。”

Triguboff还批评艾伯特政府打压外国房产投资人，包括迫使一位中国买家出售位于派珀角（Point Piper）价值3900万元的豪宅。

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年后澳洲房产市场持续升温拍卖市场5年来表现最佳

随着中国农历新年的过去，不同于年前期间的不温不火，年后的澳洲房地产市场迎来了一个快速增长期。针对RP Data近期公布的最新澳大利亚全国拍卖市场数据，我做出了以下总结：

澳拍卖市场近期表现抢眼，自2009年来表现最佳

从以上各首府城市最新房产拍卖数据图，我们不难发现：全国加权平均清除率为77.1%（同比去年74.2%），悉尼清除率82.8%，墨尔本表现稳定，清除率为76.5%，阿德莱德78.6%，拍卖市场增长强劲，布里斯班跟西澳珀斯较之去年有所上升，清除率分别为54.6%、40.0%。延续着前几周的强劲势头，前几周拍卖市场仍保持着一个健康积极的结果。根据我们瀚亚国际整理的前几年度数据表明，当前澳洲房产拍卖市场是自2009年9月以来表现最佳的时刻，不断出现的高清除率，在刷新纪录的同时也极大的增加了消费者信心。

高清除率持续，突显市场需求强劲，或带动房价增长

以上柱形图是澳洲房产市场上周的房屋拍卖清除率结果，值得我们注意的是，全国加权平均清除率为77.7%，为五年来同期最高数据，而悉尼的拍卖清除率更是达到了惊人的87.8%。不少人可能会问，关注这个有何用意？那么，我将继续给出一组数据，悉尼上上周的清除率为86.2%，加上本周的82.8%，这已是连续第四周清除率超过80%。众所周知，悉尼作为澳洲人口第一、经济第一、发展最为成熟的首府城市，一直以来就在某种程度上反应这整个市场的发展趋势。

沿着东海岸的所有首府城市包括行政首都堪培拉在内，都维持着高清除率，这体现出极其强劲的市场需求。由此我们也不难推测，如果接下来几周拍卖市场仍重复当前的结果，则势必影响整个市场的价格。为何？很简单，因为清除率持续在80%左右，这是市场强烈支持卖家的信号，随之带来的房价上涨也应在预期之中。

总体而言，这对关注澳洲房产市场的投资人士来说是个好消息。同样不可忽视的是，寻找良好的投资平台，及时了解市场及政策的动态，从而选择最合适的投资方案，最大化规避风险。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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澳洲房价将腾飞两年：悉尼升20% 布里斯班涨14%

新研究指出，悉尼房价料将在未来两年内增长20%，使得当地房价中值突破100万元。布里斯班房价料将腾飞，但墨尔本和阿德雷德的房价增长价格大大减速，珀斯房价料将下跌——这是BIS Shrapnel的预测。

经济分析师说，悉尼和昆州东南部存在住房短缺的情况，尽管住房营建活动有所增加，但从长远来看，营建活动的提升空间有限。

未来两年，布里斯班的房价料将增长14%

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根据澳洲统计局（ABS）数据，悉尼房价在截至2月份的一年里增长了14%，BIS Shrapnel预计2014/15财年的增幅将达到13%，促使悉尼房价中值突破100万。2015-16财年料将进一步增长7%。

本财年，布里斯班的房价料将增长6%，2015-16财年的增幅料为8%，使得房价中值逼近60万元。

BIS Shrapnel认为，住房营建活动是比减息更重要的推动房价上涨因素。“对许多潜在借款人来说，是否进入房市的决定早已作出，房贷利率再降0.25%也不足以改变他们的打算。”该机构说，“这可能会鼓励某些摇摆不定的人出手买房，给市场带来温和的提振作用。”

“当前的交易活动已经奠定了自己的发展势头，并且有望再持续两年。”本财年墨尔本房价增幅料将大为减慢，仅为3%，下财年也仅为2%。阿德雷德市场料将放缓，本财年的增幅预计为1%，下财年为2%。随着矿业热潮放缓，珀斯将迎来房价下跌，BIS Shrapnel预测本财年房价将下降1%，下财年下降2%。

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决定2015年年英国房产走势的5点热点

转眼4月将要来临，满城的春意盎然。回顾2014年英国房地产，让不少投资者看到了投资希望，例如出台的新印花税政策，减轻了海外购房者的税务压力。2015年，英国房地产市场的走势会如何？是不是更利于购房一族？以下我从5个方面来分析：

一、可支付能力

英国房价在2014年整体上涨4.6%。在过去三年内，英国房价涨幅惊人，升值比例达到25%，导致2014年的房价涨幅没有十分可观。但房子整体价格依旧呈现上升趋势。对于一直有购房计划的年轻人而言，即使贷款利率下降，或者贷款机构推出一系列优惠的贷款方案，也依旧只能‘叹房观止’。年轻购房者现在面临的严峻形势是：需要偿还学生贷款、紧缩的信用贷款、缓慢增长的收入和高昂的房屋花费。

二、贷款额度

过去5年里，贷款买房都需要办理繁杂的手续，贷款机构需要对贷款者的收入情况、家庭状况、以及偿还能力做出评估。

好消息是2015年政府将实行减少印花税的税收政策，在某些情况下贷款机构可接受3%的首付比例。但一些市场分析专家认为，3%的首付并没有听起来那么轻松，能够通过审核的贷款申请有限，同时机构发放的名额必定供不应求。如果贷款者的收入不增加，就不能从根本上解决问题，更不要过多期待这项政策能够为房地产业带来更多的收益。

三、贷款利率

2014年贷款利率出乎意料地违背主流预测，原本大家预测的应该在2014年初期上涨的利率却从年初的4.7%跌到年底的4.0%。如果联邦储蓄总署（Federal Reserve）计划在2015年提高利率，那么贷款市场将会处于困境。但是从另一个方面考虑，如果经济不稳定，投资者纷纷购买政府债券以提供资金保障，那么通货膨胀则相对稳定，贷款利率也可能继续保持在较低水平。

四、房屋供给量

风险评估师Bill McMride认为，和一手房成交量相比，2014年的房屋二手市场异常活跃。尽管2014年的房屋销售总量不突出，但整体房价依然呈现上升趋势，房屋供给量短缺也是促进房价上涨的原因之一。房屋销售旺季通常从每年的2月份开始延续到春季，如果要增加房屋成交量，那么需要大量的现房涌入市场，否则没有房屋供给也就没有销量。

五、开发商计划

去年开发商提供的利润低的普通房产较少，反而更加专注奢华的利润高的大型小区，因此造成普通楼房销售量低的局面。此类建筑规划在2013年的反响明显，高昂的人工成本、土地和建筑材料费用也吸引了阔气的买家愿意为此买单。和2013年的销量相比，2014年略逊一筹，仅在最后一个月追赶上前一年的同期销量，略微提高0.2%。

频频上涨的租金也许能够刺激购房意向。但总体而言，2015年的房屋销售量依旧取决于贷款利率是否提高，开发商能否提供更多的普通楼房供给，并且被抑制的需求量能否在2015年得到释放。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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英国30万首次购房者需靠家人资助

抵押贷款协会（Council of Mortgage lenders，简称CML）分析称，尽管政府购房政策减轻了购房者首付的负担，但在2014年，英国30万首次购房者中，有超过半数人得到了父母和祖父母的资助，有48%购房者在无资助的情况下购房。

英国30万首次购房者中，有超过半数人得到了父母和祖父母的资助，有48%购房者在无资助的情况下购房

推荐房源：英国新建项目One Commercial Street

这一比例在信贷危机后处于较高水平，意味着政府购房政策使得存款较少的购房者能够更容易地获得贷款。但该协会还强调了无法获得亲戚帮助的购房者所处的困境。

CML对购房者的收入能否支持他们独立购房进行了分析，数据显示，2014年第四季度，独立购房者的数量相比上一年同期45%的比例有所增加，同时远高于2009年第二季度31%的最低值。

但去年有近2/3的首次购房者获得了亲友的帮助，比例为英国历年来最高。尽管可通过帮助购买计划（help to buy）申请抵押贷款，但在伦敦，每月还款额仅减少5%仍使多数人难以承受。

3月4日官方公布的help to buy数据显示，该计划的所有条款在其他地区产生的影响均大于伦敦。共有88420套住房通过该计划售出，其中94%为非伦敦地区。该计划的第一项条款为购买新建住房者提供了20%的贷款免税额，多数人用此政策购买英格兰东南部地区的住房。此外，第二项条款为银行提供房价95%的贷款担保，英国西北部地区采用此政策的购房者最多。

这2个地区的平均房价为18.5万英镑，若使用抵押贷款购房，需支付约15.6万英镑，而购买新建住房者需支付21.2万英镑。

社区大臣Eric Pickles说：“2008年房地产市场崩溃将成千上万购房者拒之门外，难以购买自己的理想住房。因此帮助购买计划成为我们长期经济发展计划中及其关键的一部分，该计划帮助了超过8.8万辛勤工作但存款较少的人成功购房，同时也促进了房地产市场的繁荣。”

但英国规模最大的银行哈利法克斯（Halifax）发布了每月房地产市场快照并指出，目前该计划仍缺乏对出售新建住房和二手住房的支持。

今年2月，英国房价下跌了0.3%，全国平均房价为19.2372万英镑，年平均房价增长率降低至8.3%，整个季度的平均房价上升了2.6%。

哈利法克斯银行的房地产经济学家Martin Ellis表示，相比每月房价数据，季度数据能够更好的体现房价的变化。结合收入增加，抵押贷款利率将有所下降，且印花税将有所变化。他认为，尽管2014年英格兰房地产市场持续繁荣，且近期住房数量有所增加，但供应仍然吃紧。

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加拿大多伦多独立屋3月上旬价涨21.3%

本周二(3月17日)，多伦多地产局(TREB)公布了今年三月上旬大多伦多地区房市数据。如业内所预期的那样，本地房市在二月份提前迎来“小阳春”之后，三月上旬房地产需求仍保持强劲，推动成交量和平均价大涨，涨幅双双突破10%。

加拿大多伦多独立屋3月上旬价涨21.3%

数据显示，在三月份的前两个星期，GTA房屋成交量为3838宗，比去年同期增长了11.8%。与此同时，房屋的挂牌上市量也上涨了8.4%。由于上市量的涨幅低于销量，这说明市场正在进一步收紧。

三月上旬成交量涨幅最大的是市内的镇屋，年同比增长21.9%。其次是905地区的公寓房，涨幅为19.4%。其他类型的房屋涨幅多在10%左右，只有市内的半独立屋的销量比去年同期下降了7.2%，这是因为市场内存货量过低，从而影响了销量。

评论人士指出，随着市内独立屋价格一涨再涨，让越来越多的人难以负担，所以转向较为便宜的镇屋、公寓房市场。相信在今年剩下的时间里，这两类房屋的销量将领涨全区。

不过，市场内对独立屋的需求仍然很强。三月上旬市内和905地区独立屋的销量分别增长了13.2%和12.3%。业内早前曾警告，加元汇率下滑将会导致海外热钱在春节后加速涌入，而独立屋市场将成为有海外背景的买家的聚集地。

至于大多伦多地区的平均房屋成交价，在三月上旬增长至62.01万元，比去年同期增长10.6%。全区各类土地房屋都录得大幅增长，其中市内的独立屋均价达到109.9万元，年同比增长21.3%，比二月份涨了近6万元之多，而市内和905地区的半独立屋、镇屋的增幅也在10%上下。本地公寓房的价格则在三月上旬保持平稳，市内公寓略有降价。

多伦多地产局主席艾瑟灵顿(Paul Etherington)表示，三月上旬无论是市内还是905地区的房屋销量都录得大幅增长，说明本地居民正在继续将买房视为一项长期的投资手段。不过，在本地某些社区，低层房屋的挂牌量偏低，抑制了销量的增长。

地产局首席分析经理门瑟(Jason Mercer)表示，在过去的一段时间里面，本地房屋的挂牌量增幅一直低于销量增长，这说明市场正在不断收紧，特别是土地房(独立屋、半独立屋和镇屋)，因此这类房屋价格的增长将保持强劲。另一方面，今年三月本地豪宅销售火热远胜去年，这也大幅推高了独立屋的平均成交价。

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美国赶超中国成为最佳国际房地产投资市场

根据房地产顾问公司高纬物业（Cushman Wakefield），美国已经取代中国，成为全球最大的房地产投资市场。

美国赶超中国成为最佳国际房地产投资市场

强劲的经济增长、宽松的货币政策和低利率环境，都在不断提升投资者对美国房地产的兴趣，预期该国房地产投资业绩将进一步改善。事实上，美国和加拿大正在主导全球各大城市的关键趋势变化，如科技、可持续发展和人口结构变化。

高纬物业最新发布的年度全球资本市场报告《国际投资指南》显示，全球市场大部分都很健康。报告预测，2015年全球投资量将上升11％至1.34万亿美元，欧洲和美国领先。

报告显示，2014年全球房地产投资减少6.3％至1.21万亿美元，为五年来首次下滑——但这种下降趋势，完全可以归咎于中国土地市场的低迷。

2007-14年美国投资量及收益率走势图

2014年美国投资市场表现强劲，尽管很多投资种类的收益率下滑至历史低点，但投资量上升了11.4%，相当于2007年高峰期水平的71%。

值得注意的是，北美地区再次引领全球市场，成为全球经济增长的关注焦点。其房地产市场受益于国内外的高流动性和就业市场的复苏。

去年，拉丁美洲经济发展困难重重，市场环境艰难。商品价格疲软、经济去杠杆化和更多的不确定因数，都对该地区的投资市场形成冲击。随着投资者的撤离，发展中国家的房地产需求受到重锤，投资活动锐减17%，零售市场下降尤其严重。尽管拉丁美洲经济2013年呈现了爆发式增长，但去年各国的市场走势分歧甚大，巴西市场上行，墨西哥市场下跌。该地区的细分市场走势同样存在很大分歧。

展望2015年，该报告预期美洲经济发展强劲。美国将带动投资活动进一步增加，回报压缩（Yield Compression）导致投资价值上涨，租金也正在上涨。报告还预测，拉丁美洲投资量会有温和增长，因为投资者看好长远投资机会，而就业市场仍将萎靡不振。总体而言，北美的投资量将增长15%，拉丁美洲8%。

高物价和经济增速放缓令去年的加拿大市场承压，今年的市场环境也将是好坏参半。然而，加拿大相对较低的投资风险、市场的长期潜力，加上更具竞争力的汇率，未来应该会吸引更多的外国投资者。

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重磅新闻：澳洲大改外国投资管理法规

近段时间发生的一系列事态发展将来会影响外国对澳大利亚农村土地、农业企业和住宅房产的投资申请，以及澳大利亚政府对外国投资监管的执行。投资者应预料到，对这些领域的投资将会面临更严厉的审查。

重磅新闻：澳洲大改外国投资管理法规

总结下来，最新进展有以下几点：

农村土地：从2015年3月1日起，农村土地收购的事先批准门槛降低至1500万澳元。农村土地的价值以申请人及其合作人拥有的农村土地累计值计算，包括即将被收购的土地价值。

而来自美国、新西兰、智利、新加坡和泰国的私人投资者将不受事先批准门槛降低的影响，他们继续各自受到不同的事先批准门槛管制。

农业土地登记：从2015年7月1日起，无论投资高低，所有外国投资的农业土地所有权利益都需在新成立的国家注册中心备案。

改革提案：2015年2月25日，政府发布了一份选项文件，征集1975年外资并购法的改革方案，其中包括：

5500万澳元私人投资农业门槛
除了当前的刑事处罚外，另外增加民事罚款和侵权通知，特别是在住宅房地产交易方面
扩大主管、顾问和中介从犯的刑事责任
商业地产及农业投资申请费用按顺序在1万到10万澳元不等，住宅地产投资最低费用则为5000澳元。

加大执法：2015年3月3日，财政部长下令中国恒大地产于90天内出售其最近以超过3500万澳元收购的悉尼海滨豪宅。其他强制措施很可能会接踵而至。

对住宅地产投资的执法活动的加大——或许是由议会委员会最近一份在这方面的报告促使的——在我们看来，这并不意味着澳洲联邦政府对外国企业投资的态度有任何巨大变化。澳大利亚对外国投资仍然是非常开放的。

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中国买家主导墨尔本百万城区华人聚居区身价大涨

根据最新的数据，每个工作日，墨尔本Glen Waverley都有一处房产以逾100万元的价格售出。中介称，包括中国人在内的海外买家推高了这个地区的房价。

CoreLogic RP Data的数据显示，在截至去年11月份的12个月里，Glen Waverley共售出了267套逾100万元的房产，成为了百万房产交易量第三高的城区。同期，Balwyn North卖出了306处百万房产，Brighton则有301笔百万元交易。而全墨尔本在此期间售出的百万房产数量近1万处——相比于5年前同期同样价格区间的交易数量，这一数据几乎增长了3倍。

CoreLogic RP Data的发言人Robert Larocca称，在过去一年里，墨尔本的百万城区名单经历了一场大规模的重新洗牌。5年前，不论是Mt Waverley或Glen Waverley，都没能进入前十，但今年的榜单却显示，这两个位于Monash的城区可与墨尔本最时髦的邮编区相提并论。Mt Waverley今年排在了第10名，百万元的房产交易则有175笔。

Larocca称：“在过去一年里，百万城区的名单已经发生了改变，显示市场的兴趣已经转向了。最大的变化是Mt Waverley和Glen Waverley。这两个城区共有442幢房产以逾100万元的价格售出，其中的41处则超过了200万元。”

这名发言人称，这两个城区交易价格的暴涨是由于买家的需求增强。他指出，这两个城区内的顶尖学校以及便利的交通让它们对于买家的吸引力大增，由此就导致它们的房产交易价增幅“远超北区和南区的同类城区”。

去年Glen Waverley平均每个工作日就有一处房产以百万元的价格售出

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Jellis Craig Mt Waverley的总监Paul Polychroniadis称，海外买家，尤其是那些来自中国的买家是Waverley地区交易价大涨的主要原因。他指出，相比于前几年，去年移居这个地区的中国移民已经上了“另一个台阶”。根据Polychroniadis的估计，他们机构所代理的房产中，95%是卖给了中国人或其他的国际买家。此外，内城区的投资者也认识到这个地区的房产价值，因此开始购买更多的Glen Waverley和Mt Waverley房产。

Polychroniadis近日以214万元的价格将位于Mt Waverley区43 Cratloe Rd的4睡房独立屋卖给了一个中国买家。这个家庭据悉几周前曾竞拍过另一处房产，但未成功。

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英国房产与股票投资哪种最划算？

一项收益率的最新调查发现，虽然股票投资在过去30年内位列投资收益率之首，但自2000年出现房地产价格膨胀后，房产投资的表现超过股票投资。

股票、房产，哪种投资最划算？

在过去30年中，英国股市的增长幅度达1433%，年涨幅为9.9%，然而这仅限于投资者需不断的对其红利再投资。

针对股票投资者，如果将收入取走，仍将获得433%的收益。但是，如果将钱放在储蓄账户中并对利息再投资，也可获得438%的收益。

虽然近些年房产的投资回报相对稳定，但自1985年以来房产的投资回报率仅达到402%。

金融服务机构True Potential的调查表示出股票红利投资回报率的重要性，以及对其再投资的重要性。

对红利的再投资对股票的收益起到了巨大的促进作用，并且可以帮助证券投资组合度过像2000年到2014年间不稳定时期或市场表现不好的时期，

研究发现，股票收益可以在房产困难时期表现更为突出。

这一阶段内，哈里法克斯的房价数据显示，10万英镑的房产投资可获得132%的回报率，而同样金额的英国股票投资，即使算上分红的再投资，回报率也仅为83%。

在包括互联网泡沫期，信贷危机以及楼市危机这一系列动荡时期，房产和股份及红利再投资这两种投资形式均战胜了54% 或每年2.9%的通胀率。

调查中发现，在过去30年中股票的整体收益最好，但是英国房产所有者们也享受到了自1990年以来最大的房价涨幅。

这也促使很多人将钱投向房地产，从而引发大规模的“买房出租”热潮，同时房东希望在低利率时期提高收入并从长远考虑使房产增值。

来自True Potential的首席投资顾问Colin Beveridge表示，“与现金和房产相比，英国股市有较高的收益。然而，去年同期的表现比较多变。”

“其中一个好处是，受股价下跌的影响，可以再低价位对红利进行再投资，从而获得更好的投资回报，以保存财富实力。”

他补充道：“从长远角度，股权投资和现金持有者将面临两个不同的风险。现金储户必须得到高于通胀的回报率并准备好不使用任何的利息以保护资本。”

“只要股份投资者不过早的在不恰当的时机进入资本，他们的收益会更好。”

Beveridge表示，波动性是投资股票的重要组成部分，对此他为各位投资者提供了有三种策略以应对市场的涨跌变化。

1) 冷静面对价格下跌

2) 如果是长期存款，尽早对红利进行再投资

3) 保持多样化，不要完全或不对称的依赖股票。

Hargreaves Lansdown的资深分析师LaithKhalaf也强调了对红利再投资的重要性。他指出，FTSE 100 Total Return指数在3月6日（周五）创下了历史最高纪录5,204，该指数便包括对于红利的考核。与之相反，备受瞩目的FTSE 100仍没有突破在1999年12月创下的6.933.87记录。

Khalaf表示：“红利的重要性不应该被低估，该指数可以更好的反映英国股市投资者的财富状态。”

“幸运的是FTSE同样公布了一个总投资回报率的指数，包含红利的指数与1999年12月创下最高纪录时的水平相比高出60%。”

而这正表明了红利再投资对投资组合的重要性。

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