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购买澳洲楼花 开发商在什么情况下才可取消售房合同？

最近一则悉尼房产开发商在出售楼花约一年多后取消合同退回定金的消息引起了不小震动。买家在2012-2013年签订了楼花的购房合同。在事隔2年之后，突然被告知该项目无法继续，以致所有楼花的合同均被撤销。

虽然买家在签订合同时的10%定金可以被悉数退回，但是购买楼花后等待的这一年多时间里，房价上涨的机会成本是再也追不回来了。那么，开发商究竟是否要承担所谓的“违约责任”呢？

在购买澳洲房产时，购房合同中都会有一条类似的条款，申明该合同是“有条件限制的合同”。简单来说，即双方履行合同约定的义务是建立在一些“先决条件”之上。通常这些“先决条件”包括：

（1）完成房屋建设

（2）完成相关政府机构登记

如果这些先决条件因任何原因无法被满足，那么开发商可以退回买家的定金，撤销该合同。在这种情况下是不存在违约责任的。

除此之外，购房合同中也可能提到开发商正在申请政府批文，如果开发商没有在指定时间内获得该批文，或是批文要求不符合开发商预期计划导致开发商无法接受的，则开发商有权撤销该合同。在这种情况下，撤销合同不失为对双方损失都降到最小的一种方式。

对于已经获得批文的项目，相对变化风险会降低不少，但并不表示在交房前就不存在撤销合同的可能性。值得注意的是，开发商是有权对已获批文进行修正申请的。如果修正申请被拒，或是不符合开发商要求的，则开发商也有权撤销合同。

其实，开发商递交的申请被拒或是被退回重审的事不在少数，大部分的申请在经过多次修改及协商后可能都会获批上市。其中不乏经过一些司法程序进行申诉的案例。上面提到的案例正是开发商在有批文的情况下，再次申请加建被拒之后，无奈选择撤销合同的方式。

对于买家而言，虽然最初投入的10%是没有损失掉，但这2-3年的等待期的机会成本就此丧失了。尤其是在目前房价水涨船高的大环境下，很难再以当初的价格买到相同类型的物业了。更别提买家投入的心血和精力。因此，买家在正式签订购房合同前，应当咨询自己的代理律师，并做好相关征询调查工作，了解该项目的批文申请情况，在考虑自身能够承担的风险的前提下再签订合同。

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律师扬泱解析澳洲房产

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澳洲密锣紧鼓泡制辣招 外国人违规购房仍然“防不胜防”？

澳洲外资审查委员会（FIRB）主席在澳洲证券投资委员会（ASIC）的年度会议上坦承，外国人违规在澳洲购买房产乃“防不胜防”，该委员会发现违规案例的能力“非常有限”，其建议成立交易登记中心，由澳洲税务局（ATO）掌管，并由各省、行政区土地管理办公室支持来完成。

澳洲政策规定，外国人只能购买澳洲新屋，不可购置成屋，除非他们是澳洲的临时居民，做暂住之用。那么在他们离开澳洲时，必须卖掉房产。

澳外资审查委员会主席威尔森（Brian Wilson）说：“目前澳洲约有1100万个房产，每年易主约60万个。不可避免的，其中会有一些违规的交易。但是我们机构发现这些违规交易、并接下去处理的能力太有限了。”

为了解决这个问题，该委员会提出了很多建议，包括成立一个全国性的交易登记，并设立民事和刑事处罚条例、以及设一大笔申请费等。目前联邦财政部正在就这些建议展开谘询。

威尔森说：“目前本委员会和联邦财政部只能处理摆到我们面前的案例。我们所需的是一个自动化数据管理中心，来帮助识别这些违规交易。”

目前正在酝酿把这个登记中心的职责交由澳洲税局来管理。“对管理大量数据来说，税务局比财政部合适，财政部更多的是一个政策机构。”

威尔森说这个登记中心的建议得到了“广泛支持”，但需要各省、行政区土地管理办公室的支持。

目前昆州是全国唯一一个会询问买家是否为外国人的省份。“这不是一件简单的事情，但我有信心这将摆上澳洲政府理事会（COAG）的议程。”威尔森说。

澳洲外资审查委员会认为澳洲打击外国买家违规交易的能力有限

3月早些时候，联邦财长霍基（Joe Hockey）宣布出售被中国第15首富非法购买的价值3900万澳元的派珀角（Point Piper）豪宅。当时霍基说，他在给外国买家“通知”，会有更多的打击非法交易的情况。但迄今为止对违规购房者的查处率仍较低，可能一些外国买家仍愿意来澳“赌一把”。

威尔森说：“目前我们已经威胁强迫撤资和可能导致坐牢的刑事起诉，但障碍是刑事起诉的证据要求非常高，这个过程需要大量的时间和金钱。”

从来没有人因为非法外国房地产投资案在澳洲被关押。“我们提议的是要有一个成熟的民事处罚机制，能够让执法者易于执法。”

威尔森说，希望监督机构能有更大权利来剥夺违规购房者的经济利益，而不受满足认罪条件的阻碍。“当然在非常极端的情形下，还需走定罪的程序。”

威尔森说这些建议在房产界收到了不同的反馈。“有的房产商说不想看到实施民事制裁，而有的认同需有一个更严厉的制度。”

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英国经济房稀缺 申领住房福利人数激增50余万

一项新的分析显示，由于英国未能建造足够的经济适用房，政府的住房福利开支飞涨，如今更多英国人依赖着政府的援助支付房租，申领住房福利的人比联合政府上台前大增50余万。

近年来联合政府对福利进行了削减，但未能阻止依赖于国家住房福利的申领者增加，目前英国申领住房福利的人共计达500万，其中有180万人正在等待社会保障房福利的发放。逾数十万租房者并非摆脱了对福利的依赖，而是落入了过分涨价的私人业主之手。

英国申领住房福利的人比联合政府上台前大增50余万

英国劳动与退休保障部门（Department for Work and Pensions ）发布了一项新分析，官方数据显示，从2009至2010财政年起，英国的住房福利开支平均每年上升6.5亿英镑，增长速度超越前工党政府在位的13年。到2017年，英国住房福利年开支预计将达到250亿英镑。

一些专家认为，住房福利开支飞涨的一大原因是经济适用房稀缺。2013至2014财政年建造的经济适用房数量创下十年最低值，然而，过去12年里英国的人口增加了500万，而英国的人口增长速率是欧洲其它地方所无法匹及的。

随着住房需求增加，私人业主也大幅提升了租金价格。2014年，Surrey Heath、Elmbridge等伦敦以外的通勤区租金上升了14%。

2010年联合政府便已宣布对“失去控制”的福利预算开战，但联合政府未能阻止住房福利申请的大幅增加。2011年4月联合政府针对新的申请者推行了新提案，包括设置福利上限，有家庭的申请人一周享有的住房福利上限为500镑，而单身的申请人一周享有的住房福利上限为350镑。

此后住房福利开支确有小幅回落，与前一个财政年相比，2013至2014财政年住房福利开支实际减少了1.5亿英镑。申请住房福利的人大概减少了2.8万，从5053000降至5025000。但从2009至2010财政年到2013至2014财政年间，申领住房福利的人共增加了47.8万。

《观察家报》获悉，财相乔治•奥斯本（George Osborne）将在3月28日的2015年预算案中宣布延长Help to Buy计划，该计划将由政府出资为新建房作最高20%的借贷担保，旨在刺激建设。奥斯本或还将提议改革强制购买法，以促进地产开发商更迅速地应对需求上的变化。

然而，前工党财相John Healey 议员分析住房福利组成数据后称，政府未能及早解决住房缺少的核心问题。除了向私人业主承租的人增加，Healey还进一步指出，政府将议会及住房协会的廉租房租金最高提至当地市场价格的80%，这项政策是灾难性的。

John Healey称：“这些数据显示，大卫•卡梅伦在遏制住房福利开支一事上完败。由于极度削减应有的福利，他让低收 入人群的生活变得苦难，但住房福利开支却在持续上升。失败的原因很明显。对低收入和高租金的不作为意味着薪资增长的步伐落后于住房开支，因此越来越多人无力支付租金。工薪阶层只能申请住房福利来弥补入不敷出的状态，因此申领住房福利的人大幅增加。另一方面，拜政府削减投资和上调议会及住房协会廉租房租金的决策所赐，住房福利开支仍在上升。”

从1997到2010年，英国两任前首相布莱尔和布朗执政期间，英国申领住房福利的人数呈现下降，不过所有进展都在布莱尔执政期间体现。

英国劳动与退休保障部门（Department for Work and Pensions ）的一名发言人称：“往前推至2010年，住房福利开支数年来一直朝着失控方向上升，十年来已上升了50%，预计还将进一步增加。如今住房福利开支实际上已经回落，我们也将采取行动在本届国会卸任前为纳税人节省最高可达60亿英镑的开支。”

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购买新西兰房产后你会不会成为税务居民？

新西兰的房产市场及其透明，购房缴税效率也非常高。 如果想要在新西兰购买住宅，就需要知道以下情况。

所有新西兰居民，都要向新西兰缴纳所得税。虽然有时候你不是国籍上的新西兰居民，但是很可能在税法上你也被归为新西兰居民，也需要按照税务法缴纳相应税收，包括个人工资薪金、投资利润、津贴和海外收入。

那么，你怎么知道你是不是新西兰税法居民呢？

如果你连续12个月，住在新西兰超过半年，或者你时常阶段性地在新西兰居住，那么你就已经是税法居民了；此外，如果你在新西兰政府部门上班或者拥有财产，你也是新西兰税法居民；如果你与新西兰存在社会关系、经济关系、雇佣情况或者接受过福利费、养老金，那么你肯定是税法居民了。

所以，你会发现，如果想去新西兰购房，你得知道自己必定是税法上的新西兰居民。因为购房以后，你就已经在新西兰拥有财产了。

新西兰政府还是相当的人性化的。新西兰的个人所得税法特别规定：为鼓励选择定居新西兰的人，其大多数国外收入可免税四年。所以大可不必担心新西兰政府会对你在中国的收入征税，不过从长期的角度来看，移民朋友们还是需要在移民前做好税务的规划，特别是那些在国内资产量比较大的移民朋友。

 

 

伦敦房价未来5年将上涨30% 英国房价整体上升1万2千镑

最新发布的调查和预测显示，未来5年伦敦房价仍将上涨30%，受房产供应不足的影响，英国全境的房产价格在2月份全面上涨。

最新发布的调查和预测显示，未来5年伦敦房价仍将上涨30%

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尽管从去年秋季以来，伦敦房价的大幅度增势放缓，并进入一段停滞休整期，但是皇家特许测量师学会（Rics）的统计显示，有迹象表明，伦敦房价上涨的停滞形势基本结束，并开始再次进入上涨行情。

皇家特许测量师学会的首席经济学家Simon Rubinsohn认为，从中期来看，伦敦的房价将持续升高，使购房者“更难负担”。他表示：“接受调查的特许测量师们表示，伦敦平均房价在未来的5年内将上涨30%。”

同时据Rics的统计，苏格兰和北爱尔兰房价也在今年2月出现上涨，这种上涨趋势在英国东南和西南部更加明显。

Rics的调查发现，长期的房屋短缺是英国尤其是伦敦地区的房价快速上涨的主要原因之一。

2月份市场上可供选择的房源持续下跌，跌幅约8%；受访者表示，2月房市中的新增房源数量非常少。

Rics认为，即将到来的5月大选这一政治不确定因素可能会导致更多潜在的卖家推迟房产的销售计划，进一步压缩了市场中的房源供应。

Rubinsohn指出：“政治上的不确定性将导致房产市场的短期停滞。但是一旦大选结果明了，伦敦市场的购房者将面临更严峻的房屋短缺危机的挑战。”

英国最大的按揭贷款银行Halifax最新的数据显示，由于薪资上涨，消费能力增加以及新印花税对购房者的利好，都促进了购房需求，季度数据显示房价出现回升趋势。

目前，英国一套房产的平均价格为192,372英镑，与去年相比几乎上涨了12,000英镑。

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纽约法拉盛房地产市场有望红火至2020年

今年纽约市冬天酷寒，房地产买气陷入低迷；随著3月气温回暖，房市也逐渐活络，预计6、7月达到房价与交易高峰。华美地产商会会长司徒豪威看好法拉盛房地产至2020年前都会持续增长，尤其是长岛铁路以南区域，若是地目改变，还将有发展潜力。

美国地产商认为，纽约法拉盛房市的火热势头将持续至2020年

房地产网站StreetEasy分析，房价于2月达到最低，过去五年2月平均房价为44万3490美元，3月起随著房市回暖、房价水涨船高，直至7月达到房价最高点，过去五年7月平均房价为51万3071美元。DNAinfo网站则预计，6月房市将有最多待售物业，可选择新兴社区如布碌崙贝德福-史岱史森(Bedford-Stuyvesant)、布许维克(Bushwick)、皇后区杰克森高地(Jackson Heights)、森林小丘(Forest Hills)等方便通勤又相对便宜、值得投资的社区。

司徒豪威指出，过去几年即使在整体经济都低迷时期，法拉盛房地产也从未下滑，多亏于包括华裔在内来自世界各地的移民涌入。虽然不少人认为外国买家热钱多，大都为投资，但他指出为了孩子上学而购房的买家还是更多。

在法拉盛高速发展的带动下，一些买家也在逐渐流向周边的可乐娜(Corona)、艾姆赫斯特(Elmhurst)、杰克森高地等地。他表示如艾姆赫斯特地区一直被期待发展为第二个法拉盛，受制于交通不便，十多年来都未能成功，但一些学区房依然有潜力，如新鲜草原(Fresh Meadows)、小颈(Little Neck)以及长岛的部份地区增长势头依然可喜。

他表示如今法拉盛以及周边房产的华裔买家中，中国买家占25%，只要看到价格合适，不少人都不必看房就直接购买。另一方面由于外国买家需要办理的手续更多，本地买家因购买速度快依然受到卖家欢迎。以本地华裔购房者来说，有年轻化的趋势，大多为第二代移民。他分析，除租金高涨，或许也与他们消费观念有关。他们会接受贷款买房方式，而不再是传统华裔以现金买房。

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调查称中国企业家喜爱澳大利亚 投资、留学、度假皆吸引

在一系列大经济体国家的评选中，中国企业家认为澳大利亚是最具吸引力的投资国家，而那些希望到悉尼、墨尔本或澳大利亚中部地区度假的企业家人数也比希望到纽约、洛杉矶或芝加哥度假的人数多了一倍。

本次评选结果综合来看，澳大利亚胜过美国、南韩、新加坡、新西兰和俄罗斯，但是比起德国和加拿大，魅力仍稍逊一筹。

虽然澳大利亚的营商环境备受青睐，但是具体到战略策略上，有44%的受调查者认为澳大利亚可以成为一个生意伙伴，只有17%的人认为澳大利亚可以成为一个亲密的生意盟友。

该调查由悉尼科技大学澳中关系研究院今年二月发起，现在两国间的经济往来日益密切，两国也互视对方为重要合作伙伴，只是在涉及国家安全问题上，两国时常存在分歧。

虽然目前两国签署了自由贸易，但澳大利亚仍没有决定要加入由中国牵头的亚洲投资银行，但仍有人相信，澳大利亚最终仍会加入。

调查显示，93%的商业领袖对澳大利亚总体感觉良好，其中56%的人感觉非常良好。相比之下，对美国感觉“良好”和“非常良好”的数字只有81%和35%，但德国比澳大利亚的数据要好，有98%的人感觉“良好”，61%的人“非常良好”。

具体到对来自海外投资的吸引力，有74%的人认为澳大利亚有吸引力，只有8%的人认为“无吸引力”。就“投资目的地”这项来说，澳大利亚排名第一，德国和美国只有67%的人选择，新加坡有63%的人选择。

中国企业家认为澳大利亚是最具吸引力的投资国家

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重要的经济合作伙伴

在企业领袖被问及与中国经济合作重要性方面，澳大利亚也表现良好。76%认为，澳大利亚重要，73%认为中国香港重要，尽管中国香港是中国的一部分，但却是贸易进出口中国的主要通道。71%的受访者称，澳大利亚在过去的5年中，对于中国越发重要；9%认为，变得不那么重要；20%认为重要性没有改变。

这次的结果，对于去年澳中两国订立的自由贸易协定，提供了贸易进一步发展的坚实基础。有76%的受访者称，他们获悉澳中自由贸易协定。不过，澳大利亚商业社区内，有担心新西兰是否会抢走澳大利亚的“光环”，但这次的结果显示，几乎在商业贸易的各个方面，中国企业家对于澳大利亚的看法都优于新西兰。

矛盾的调查结果

民意调查结果在外交事务领域，出现了矛盾的结果。有出人意料的44%受访者认为，澳大利亚和中国有正式同盟关系，这其实是不准确的。有17%认为澳大利亚是紧密的同盟国，42%认为澳大利亚是友好的。但同时，35%的企业家认为，在中日海洋纷争方面，澳大利亚支持中国，仅有17%认为澳大利亚支持日本。目前，澳大利亚的官方立场是中立，尽管艾伯特政府倾向于“亲日”。

74%的受访者称，澳大利亚和美国有盟约关系，这是正确的；而39%认为澳大利亚和日本有盟约关系，这严格意义上讲是错误的，尽管总理艾伯特此前暗示过这一打算。

详细的了解

中国企业家宣称，他们对于澳大利亚作为子女受教育的目的地有详细的了解，还有人把澳大利亚作为自己度假的选择。当被问及，哪个国家在教育整体上有最高的声誉，受访者大部分都支持美国，这个比例占到53%，对于英国的支持是36%，对于澳大利亚的支持是9%。

不过，在教育成本、生活方式和安全方面，澳大利亚扳回一城。有58%的受访者称，对于学生的生活成本比较合理，21%认为美国生活成本更合理，11%选择英国。

有45%的人认为澳大利亚相对留学生而言有最佳的生活方式，31%的人选择美国，16%的人选择英国。55%的人认为澳大利亚对留学生而言，相对更安全，美国和英国的支持数据分别只有15%和19%。

此外，另一项让人惊讶的结果显示，61%的受访者希望访问悉尼、墨尔本和澳洲中部地区，而美国那些享誉全球的大城市，只有33%的受访者希望访问。

针对“更喜欢和哪国人在一起度过”的问题，有55%的人选择“和澳大利亚人”，有36%的人选择“和美国人”。调查显示，那些教育程度更高、更富有的商业领袖似乎更喜欢和美国人在一起工作或合作。

该调查在今年2月中旬访问了1010名商业领袖，入选调查样本的要求是至少拥有大学学位、在企业高管层面工作至少5年以及拥有至少50万人民币的资产（约合103517澳元）。

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万达集团董事王健林欲斥资3000万欧参与西班牙广场翻新工程

据西班牙《国家报》报道，中国万达集团董事长王健林将出资3000万欧元，参与马德里市中心西班牙广场（Plaza de España）的翻新工程。据称，万达集团是本次翻新方案的重要出资方。

中国万达集团董事长王健林将出资3000万欧元，参与马德里市中心西班牙广场（Plaza de España）的翻新工程。

2014年6月，王健林先生从西班牙Santander银行手上购买了马德里西班牙大厦，购买金额为2.65亿欧元。西班牙大厦位于马德里市中心西班牙广场的对面，是马德里地标性建筑。根据万达商业地产(集团)公司去年6月4日晚间在港交所发布的公告显示，该项目总占地面积为4655平方米，将计划重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业。

据悉，关于此次西班牙广场的翻新，马德里人民党早在五个月前就开放了一个公众咨询平台，但市民对此的关注并不多。然而，周边一些大公司却表现了浓厚兴趣，不仅提出相关建议，还表示将对西班牙广场的翻新工程注资。马德里市长Ana Botella表示，由于翻新工程还没有具体的实施协议，所有的出资方都只是经过口头商定，没有签定最终书面协议。其中，中国大连万达集团表示将出资3000万欧元。

事实上，早在2011年Gallardón在任时就已承诺了西班牙广场的翻新计划，但由于当时财政困难，导致该计划一直推迟至2015年才得以开始实施。Ana Botella市长于去年重新提出这项翻新方案，并且在去年十月登上马德里最高建筑——马德里塔，确定启动这项总价值近8000万欧，总面积达2.6公顷的翻新方案，并公布了将参与此次翻新计划的四家公司，包括Metrovacesa、中国大连万达集团、VP酒店和Mutua Madrileña。Botella市长表示，政府方面也将在此次翻新方案中出资4050万欧，这部分经费全部来自地下停车场的租赁费用，以及地下广场扩大后的出租和销售所得，市民无需为翻新出一分钱。

根据该方案，西班牙广场的面积将由原来的36900平方米拓展为41000平方米，新增加了Bailén大街的空间，改造为人行通道。届时，所有公共交通将全部走隧道，从Princesa、Gran Vía 到Bailén、San Vicente的斜坡离开，从相反方向进入。该方案的影响区域包括Moncloa-Arava，中心区和马德里建筑学院。

市民方面，普遍希望减少地面交通占地，增加人行道面积，改善Templo de Debod 和Plaza de Oriente周边的连接区，同时希望政府多建造厕所、露台及游乐区，并整顿广场上的流动商贩。

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英国40岁以下首次购房者 现可注册申请20%折扣

新年前英国首相卡梅伦给首次购房者许下的大红包——对40岁以下首次购房的买家提供20%折扣的政策，该优惠政策的房产总量为10万套，先到先得。如今，这个政策已经开始接受首次购房者的登记注册。

40岁以下首次购房者可提供20%折扣

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凡是年龄低于40岁，且名下没有任何房产的英国居民，可以登录官方网站：www.new-homes.co.uk/starter-homes 登记注册，获得官方委托机构的申请程序、政策更新以及房源信息等。

英国政府的这项政策规定，通过该计划购买的房产，只能用于自住，并且在规定的时间内将不允许转售。

根据《英国房产周刊》收到的政府文件显示，包括Barratt、Countryside等32家房地产开发商(详细名单参见文末)已经加入这一计划，并着手明年开发推出相应的房产。包括伦敦Bexley区政府、温莎等地方政府已经开始积极筹备支持该计划。确保该计划房产规划设计和工程质量的专家顾问委员会成 员，包括著名的建筑设计师Terry Farrell爵士、Quinlan Terry爵士、以及来自英国设计委员会(DC)、英国皇家建筑设计学会(RIBA)、皇家城镇规划学会(RTPI)等机构的代表。

该政策将通过政府提供税费优惠和减免，鼓励商业房地产公司新建造10万套住宅，通过20%的价格折扣出售给40岁以下的首次购房者。

政府提供的20%价格折扣，主要是对此类房地产项目减免零碳排放税以及其它税费。同时，由于这些房产将被建造在不是绿化带的荒地或工业废地上，土地成本也将相对较低。该计划旨在帮助更多人能够购买属于自己的房产。

相关配套的土地规划系统也将开始实施，英国政府通过优惠政策，鼓励房地产企业开发废弃的工业用地或不在绿化带的荒地，从而在这类地块上建造的新建住宅项目才能获得低于市场价值的价格。

首相卡梅伦先生表示：“那些努力工作的年轻人们，希望能够对未来有所规划并感受到拥有属于自己住房的安全感。我们只是想帮助他们实现这个愿望。”

“通过这一计划，首次买家将获得20%的优惠，解决一代人的住房窘境。这将是我们长远经济计划的一部分，为英国创造一个更好的未来，确保我们可以为那些辛苦工作的人民的生活提供保障。”卡梅伦先生补充道。

Home Builders Federation的执行主席Stewart Baseley表示，该计划将是是应对住房紧缺的“另一项重大积极举措”。

截止到2015年2月28日，已经有30余家大中型房地产发展商加入这一计划，并且表示他们会尽快提供优质住宅。英国政府设立了一个规划设计专家委员会，以确保新建的住宅的低价格、高质量。

为 了帮助首次购房者攒钱买房，英国财政大臣在3月18日发布的财政预算中另外大派利是。英国政府将设立首次购房者个人储蓄账号(Help-to-buy ISA)，以鼓励更多的潜在购房者积攒购房首付款。账号开户者每储蓄200英镑，政府将额外补充存款50英镑到个人账号中。相当于政府补贴25%给购房储蓄。政府补贴的最高上限为3000英镑，相当于账号持有人储蓄1.2万英镑。享受这一补贴的账号持有人首次购房时，在伦敦地区所购房产的总价不得超过 45万英镑；伦敦以外不超过25万英镑。这一新政策将于2015年秋季开始执行。

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