Category: International News

近年来，随着新生育人口减少，日本的闲置住宅越来越多，有数据显示，日本国内的闲置住宅已经高达 820 万户。不过，闲置住宅的屋主并不知道应该怎样处理这些空房。一方面，日本的房地产业一直都不太景气；另一方面，翻新旧房所要花费的金额巨大，房主们没有无故翻新房屋的意愿。

>>>日本置业百科：日本购房流程  | 日本房贷流程  | 日本房产税费

点击查看日本房源

但与此同时，东京、大阪等热门旅游目的地城市的宾馆入住率高达 80% 以上。面对越来越显得供不应求的旅馆业和亟待解决的空屋闲置问题，把这些住宅经过翻新之后改造为民宿，似乎成为了资源合理配置的一个新方向。

解放日报报导，2016 年之前，把自家闲置的空屋以低廉的价格出租给游客，在日本法律里都属于违法行为。伴随着访日游客的剧增，日本的住宿业开始蓬勃发展，保守的日本人也开始逐渐思考起如何把民宿合法化。

2017 年 3 月，日本政府在内阁会议上确定了涉及民宿（即利用自家的空闲房间为游客提供有偿住宿服务）规定的新法案《住宅宿泊事业法》。新的规定提出，民宿的所有者必须向相关管理部门提出申报，违规者将予以惩罚，在此基础上，将在日本全国开放民宿经营许可。每年的经营天数上限为 180 天，在生活环境恶化的地区，都道府县或政令指定都市等可根据条例酌情缩短日期。新规预计于 2018 年 1 月开始实施。目前，民宿只在东京都大田区和大阪府等国家战略特区得到许可。

不过，日本民宿的无证经营泛滥，给周边居民带来的诸多不便也频频被媒体曝光。

据民宿数量众多的大阪、日本桥等地的日本居民反映称，为了获利，公寓楼内一些房主将房间改造成了民宿，但物业管理公司事先并没有对其他住户进行任何说明。入住民宿的基本都是短期住宿的观光游客，他们常常不守规矩，在夜里大声喧哗，有人甚至连门都不关，让邻居无法好好休息。还有游客不懂也不遵守日本垃圾倾倒的规范，把空瓶等垃圾就乱扔在门口，破坏了环境。

为了缓解这些矛盾，不让民宿影响到普通居民的生活，政府部门纷纷出台了管理办法。新法案规定，房屋所有者有义务向都道府县进行申报；做好卫生管理；应对投诉。房屋托管企业等中介机构必须向国家进行登记。对于违规者，将处以入宅检查等轻重不等的处罚。房屋所有者若谎报情况，或没有遵从命令停止经营，将处以 6 个月以下的有期徒刑并罚款 100 万日元（约 6 万元人民币）。

旅游目的地京都市则开设了接受市民举报的 “民宿 110”，作为统一受理来自市民信息的窗口。届时，一旦接到称携带大型行李的外国人几乎连日进出住所、致噪音严重等情况的群众举报，市职员便会前往现场瞭解情况、并采取向提供住宿设施的个人及企业单位询问来龙去脉等应对措施。若发现未获得《旅馆业法》许可的违法事例，将立即责令其中止营业。对于性质恶劣的情况还会考虑提起刑事申诉。

此外，一些科技公司也开始研发让民宿服务更加规范的高科技产品。比如为瞭解决民宿产生的噪音引发周边居民投诉的问题，日本市场已经出现了智能监控噪音的科技系统。这种系统被安置在房间之后，一旦噪音超过它所设定的分贝，可能会对周遭居民产生影响时，就会自动与管理公司取得联系。获得信息之后，管理公司会采取相应的措施来提醒住客。

相关资讯：东京房价真会降吗？| 日本

（据钜亨网）

法国《欧洲时报》近日刊文称，59%的业内人士估计，法国新房价格应保持稳定，31%认为还要涨。法国整个房地产业内人士的乐观情绪大幅上升，其中巴黎大区业内人士最乐观。

点击查看法国更多精品房源

文章摘编如下：

CSA地产信贷公司的不动产业内人士信心指数显示，53%的业内人士预测今后12个月，法国二手房价格将停滞不前。而坚信房价会上涨的比例，从元月的17%升至现在的27%。仅有16%的人预测，今后12个月房价会下跌。预测房价会上涨的业内人士，主要来自西南地区(43%)。

巴黎大区的房价一年来涨得很凶，大区26%的业内人士预测房价还会涨，63%预测会稳定，只有10%估计会跌。至于交易量，半数业内人士(52%)预测会保持稳定，三分之一(35%)估计还会上升。

59%的业内人士估计新房价格应保持稳定，31%认为还要涨。此外，42%的业内人士估计交易量应保持稳定，40%认为还会上升。

这些预测与法国整个房地产业内人士的乐观情绪并驾齐驱：82%的业内人士对今后12个月，居住房市场的形势持乐观看法。这个比例一年来保持稳定，但两年来大幅上升：2015年元月乐观者的比例只有35%，2016年9月则猛升至78%。巴黎大区业内人士最乐观，比例高达86%；而最悲观的要数法国西南地区(77%)。

同样，86%的业内人士认为，4个月来住房市场好转(45%)或稳定(41%)；只有13%认为恶化。

这种乐观情绪的源泉是，房贷利率维持在历史低水平，房市充满活力，经济形势比较有利。反之，悲观主义的动因主要是认为，政府继续支持房地产市场的举措没有确定性。

此项调查每4个月做一次，此次是在8月28日到9月4日间，询问400名有代表性的业内人士后完成的。

（据中国新闻网）

东京房价近年一路飙升，平均房价超过了6,000万日元，是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有业内人士表示目前东京房价已到顶，之后将进入回落局面。房价下降与否，2018年之后日银利率是否上调是个看点。

近十年金利变动直接影响房价

 

点击查看日本房源

神淳司表示，除去雷曼金融危机的特殊情况，从泡沫经济崩溃后，房价变化很敏感地与金利变动呈现明显的反向变化。当银行金利上调时，房价就会下跌；反之则上升。他举例表示，自从2013年黑田东彦出任日银总裁后，出台了负利率的超大规模的金融宽松政策。受此影响，包括房贷利息在内的银行贷款利息降到了有史以来的最低点，投放到金融市场的货币流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地产市场的资金也是格外滋润。投资买房出现火爆升温，房价在短短两年中一路飙升，催生了目前局部的住房泡沫。

日银总裁任期满后将是房价转折点

神淳司强调称，日银总裁黑田东彦将在2018年3月迎来任期的结束，连任的可能性极小。当初黑田立下的“超大规模缓和金利，实现物价指数上涨2%”的目标几乎难以实现。同时负利率政策带来的负面效果逐步显现出来，2018年4月接替黑田的新总裁继续维持负利率政策的可能性非常小。同时欧美央行的利率都在分阶段上调，日银单方面强行维持负利率难以支撑。因此，2018年日银的利率政策如何调整将是房地产市场走向的风向标。神淳司认为，2018年之后的利率被上调的可能性极大。

同时认为，对于房地产投资者来说，房地产收益率5%将是判断是否进行房地产投资的参考点。

收益率5%是个分界点

神淳司说，数据显示房地产个人投资主要集中在1亿至10亿日元的物业上，从实际操作来看，收益率5%是盈亏的分界点。因为在目前的负利率金融政策下，投资房的银行房贷约为2%。一旦日银上调利率，保守的估计，投资房贷利率将上升至4%左右。

房地产业界多年的数据显示，房价控制在年收入的5倍以下被称为是最安全的购房计划，但是目前房价上升中，达到年收七八倍的房子也被人们接受。在低利率的金融政策下，火爆投资催生出房价不断上涨。

如果日银的利率上调，即使把房贷利率控制在3%以下，作为安全购房的参考指标将被推升至年收入的6倍台阶，这将加大购房者的经济压力，造成需求减少，最终带来房价下跌。神淳司表示，对于利率是否上调的问题，在今年年末将会嗅到明确的走向，届时需多加留意。神淳司还说，造成房价下跌的另一个原因是对出租房的过多投资。

他表示，目前电视新闻中也多次提到了对出租房的过度投资的问题。自从2015年1月推出了继承税的修改法案后，相同价值的话，现金继承税远高于房地产继承。此政策的推出时期与日银的负利率出台的时期重叠。在此背景下，出于节税的考量。有钱人投资房地产的增长速度增大，出现了少有的出租房的投资、修建。

神淳司表示，投资明显过热，目前房租面临降价的压力。特别是东京圈之外的二三线城市，这类出租房的空闲率增大，长期出租不出去，降房价的压力日趋增大。在此情况下，出租房市场的困境自然会影响到售房市场，带来楼市房价的下跌。

相关资讯：日媒：11年工资可在东京买新房 二手房需7年多 

（互联网综合整理）

柬埔寨国土规划建筑部宣布，将计划斥资 800 亿美元，兴建可容纳 100 万市民的新城市，并命名为“洪森德佐亲王龙之城市”。

高棉日报报导，法国建筑公司代表团团员 YANNIK Barrot 9 日向本地媒体表示，由法国 6 家建筑公司组成的代表团於 7 日与建筑部国务秘书彭速波举行会谈，并获知建筑部计划兴建新城市。

点击查看柬埔寨房源

彭速波向代表团介绍，兴建新城市是为了缓解目前金边市面临的交通拥堵问题丶市容与环保等，然而，金边建都时的规划是容纳 100 万市民，但是，目前这个古都的人口已近 300 万人。

他说，新城市的兴建将分阶段与步骤进行，并且需要巨额资金投入。

他还说，迄今，金边市已有 580 年光景，目前国家和平稳定丶人民幸福，各领域迅速发展，是兴建新城市的好时机，通过兴建 “洪森德佐亲王龙之城市” 反映国土规划新观念与打造新工程。

彭速波表示，建筑部正在规划新城市，此时是法国建筑公司参与柬埔寨建筑业的最佳时机，可向柬埔寨提供新的建筑技术。

（据鉅亨网）

泰国商业银行开出的房贷利率中有料，尤其是3年超低息利率方案，提醒消费者买房前谨慎对比找对利率条件最优的放贷银行。

想在曼谷置业的“房奴”注意了，在确认购房前，务必先就各家银行提供的五花八门的房贷利率套餐和方案进行准确性比较以确定最好的放贷方。而最简单的检验谁家提供的房贷方案更好就看看前3年贷款套餐方案，实际比较后你会发现其中有很多料。

通常情况下，商银给予客户房贷的期限有15-20-25-30年不等，当然5-10年就完成还贷的客户也有，这一类通常也被定义为中短期“优质”客户。商银为了获得客户通常会开出各种五花八门的贷款方案共客户选择，不管是超低利息，还是手续费减免等。但不管怎样，作为接待方的客户必须货比三家以确认谁提供的方案最好。

从目前泰国国内商银提供的优惠贷款方案看，主要的文章在首3年的贷款优惠。因为第4年开始房贷将恢复到正常水平，即MRR（优质中小客户，也就是普通房贷者）利率为6.75-7.125%，而MLR（优质大客户，通常是地产商）利率为7.15%。而前3年利率则从0-4%不等，具体哪家对我们来说最划算，那就用年贷款利率平均数来比较。

如图所示，国有银行提供的房贷利率相对商业银行更优，利率较低。比如，住房银行前3年贷款利率方案平均仅为2.90%，而商业银行普遍都在4.0%以上，盘谷银行房贷利率最高首3年年均利率为4.71%。

总之，曼谷置业尽量选择正确的商银作为贷款方，货比三家非常有必要。

（据泰国中华日报）

据房地产中介Barfoot & Thompson最新公布的数据，距离大选还有一个月，奥克兰房地产市场出现抬头，8月份平均房价环比上月出现较大幅上涨。

Barfoot & Thompson公布的8月份奥克兰房地产数据显示，奥克兰8月份平均房价为918,926纽币，较7月份上涨1.2%，较去年8月份上涨1.4%。8月份销量也较上月涨了4%，达到777套。但这一数字仍然较去年同期下滑了23%。

点击查看新西兰更多精品房源

Barfoot & Thompson总裁Peter Thompson称，过去6个月里，奥克兰的房地产交易量一直维持低位运转，变化不大，价格则保持坚挺。“现实情况是，房价在没有下降的情况下，销量只是一年前的三分之二。”他说。

今年8月份，共有1260栋房产入市交易，较7月份上升了7.4%，但比去年8月份下滑了26%。Thompson称，距离大选还有一个月，出现这样的下调并不奇怪。截止到8月末（9月初），Barfoot & Thompson手中待售的房产有3993套，这是6年来“囤房”最多的9月份。

“大选落幕后，我们将会有一个良好的平台运作市场。”Thompson说，“新西兰经济表现良好，抵押贷款利率相对较低，人口增长强劲，从一个中等长度的时间段来看，这些都是入市的机遇。房地产市场将使人们保有信心。”

从8月份的销量来看，50万纽币以下的房子占比为11.6%，超过100万纽币的房子占比达到了35.5%。

QV房价指数也显示，在经历了几年猛涨后，奥克兰房价开始进入温和上涨期。此外，全国房价年增幅也降到了5%以下，这在5年来还是第一次。

QV房价数据显示，截至8月份的一年来，新西兰房价上涨了4.8%，是2012年8月份以来的最低年涨幅。而7月份这一涨幅还达到了6.4%。

QV称，冬季房源数量减少，加上央行限贷政策以及银行更为严格的审查措施，多重因素叠加导致市场活跃度下降了30%，销量较去年同期有较大幅度下滑。

（据天维网）

越南房产市场现状表明，楼市尚未进入高烧状态，然而2017年楼市的“热度”有望比2016年更高。市场消费心理随之发生许多变化，即基本上重树投资商的信心，对房产市场的投资比例趋于上涨。这就是2017年房产走势与2016年房产走势的主要区别。

成交量持稳不变

统计数据显示，2016年楼市成交量保持较高稳定性，没有出现下降或猛增势头。河内市及胡志明市楼市月均成交量约达1000套至1200套。其表明，房产市场持稳不变，尚未出现猛增迹象。

库存量下降

房地产库存一直是阻碍房产市场发展的因素。一个方面，其体现了资源的浪费。另一方面，其导致房地产的投资总额下降。截至2013年年底，库存商品房所占用的资金约为100万亿越盾。截至2014年，主要通过改变项目类型，上述所占用资金下降一半。

从2015年1月至2016年9月，库存商品房所占用的资金从73.2万亿越盾降至33.6万亿越盾。仅2016年，其月均降幅约为1万亿至2万亿越盾。

房贷趋于增量

2016年，虽然房贷趋于猛增，但是其意味着许多风险迹象出现，尤其是在商业银行实行的住房抵押贷款制度之中。

各类房地产的销售“热度”

有关工业地产：这是一类具有较强孤立性的市场。其按照政府和省级人民委员会所提出的工业化规划得以形成与开展。总体来看，这种房地产供过于求，入住率仅为50%左右。

有关写字楼地产：就在越南大城市实施改革初期，这类房地产市场已经形成。其发展水平一直依赖于经济的“热度”。经济迅速发展时，求量将随之上升；经济不景气时，求量将下滑。2016年，胡志明市写字楼供应量几乎持稳不变，入住率约达95%。河内市写字楼供应量每一季度增加2万至3万平方米，入住率仅为86%左右。

有关零售地产：据房地产市场分析报告，自从外商计划占领越南零售市场之时起，这是赢得关注的新一种房地产市场。从此以来，国内投资商筹划开发服务于商业中心、零售商店、超市、便利店等零售活动的房地产市场。

2016年，河内市及胡志明市的零售地产供应量都同比迅速增长。胡志明市零售地产供应量每一季度增长6万至10万平方米，入住率约达91%。河内市零售地产供应量每一季度仅增长2.5万平方米，入住率约达75%。据此，胡志明市的零售地产市场发展速度比河内市的更快。总体来看，在人口机械增长速度太高的情况下，这类房地产市场的发展前景辽阔。

有关住房地产：这一直是房地产市场的一个重要组成部分。每一季度，胡志明市的建好住房供应量为3000至4000套，“纸上”住房（既已经签署购买合同但尚未建好的住房）供应量为5000至7000套，库存量约达13.5％。河内市的建好住房供应量为3000至5000套，“纸上”住房供应量为3000至9000套，库存量约达16％。

总之，“纸上”住房供应量比建好住房供应量更大。住房地产仍然呈现良好发展态势。然而，从高中档住房及低档住房之间的供求量比例来看，2016年住房地产出现供不应求现象。

有关度假地产：开发商最近以社会化投资——非传统投资方式促进度假地产市场发展。开发商把度假地产卖给个人投资者。他们可以自住或出租。这类地产的吸引力较强，因为越南旅游业发展潜力巨大，投资方式也很适合。这类度假地产在下龙、岘港、会安、芽庄、富国等旅游潜力巨大的城市蓬勃发展。

实际上，利用非传统投资方式的度假地产项目于2015年在岘港、芽庄及富国等三市开始发展。2016年，上述三个城市的度假地产项目都在开展之中，此外开发商在此地及全国其他地方为开展各个度假地产项目做筹备工作。

值得注意的是，金兰市政府已经向30个投资项目颁发投资许可证，其中的三分之一已投入开展。据此，2016年房地产市场的最亮点就是对度假地产的非传统投资方式。从实际发展情况可肯定，这是较为安全且有效的投资方式。

然而，除了上述优势，这类非传统投资方式今后或将遇到如下一些困难：

（一）度假地产的土地使用期限。按传统投资方式，非农业土地使用年限为50年，按非传统投资方式，投资商要求把非农业用地转为住宅用地，其期限长久。

《土地法》中还没对度假用地做出具体的规定。实际上，一些地方把其列入长期期限的住宅用地土地范围中，有的把其列入期限为50年的非农业土地范围。因此，对哪个省市进行投资前，投资商应深入了解其土地使用年限，旨在做出适合的决定。

（二）开发商与购房者之间的度假地产买卖合同内容包括双方的承诺。个人投资商对合同里各个条款给予更大关注时，这类风险可以得到克服。

（三）对商品房供过于求之地及经营绩效较低的项目进行投资。为了克服上述难题，个人投资商应深入了解计划投入之地的供求情况并选择适合的开发商。

点击查看越南房源

2017年对房地产的投资机遇

越南经济不断增长并被评价为世界经济中的亮点。2017年越南经济增长率有望高于2016年，宏观经济维持稳中发展。

从2016年越南房产发展情况可见，2017年越南房产有望呈现更为专业的蓬勃发展势头。其中，住房及度假地产都发展突飞猛进。商品房卖价仍略增，其主要依靠于项目的位置，尚未成为全市场的潮流。

其表明，房地产市场尚未出现卖价猛增或泡沫现象。据此，提高经济适用房的供应量几乎是遥不可及的。

有关度假地产：其从2015年起才蓬勃发展，但其发展前景辽阔。岘港市及芽庄市度假地产的供过于求现象早已得到预测，然而尚未陷入令人担忧的困境。

有关写字楼地产：其供求仍然保持平衡。在经济发展更快，尤其是在新型自由贸易协定生效后融入国际经济程度加深的背景下，求量或将上升。

有关零售地产：在国内外投资商在越南零售市场上进行竞争的背景下，其供应量很可能将上升。尽管如此，上述市场只在大城市蓬勃发展。另一方面，房地产消费者心理发生变化。投资商仍然相信，房地产是最安全的投资渠道。据此，以经营为目的的房地产投资比例大于以自住为目的的房地产投资比例。这就是2016年与2017年房产市场的最大区别。

在此背景下，作者就2017年越南房地产市场提出如下一些预测意见：

其一、以非传统投资方式为主的度假地产仍是蓬勃发展的市场，其吸引了许多小型投资商参加。这种投资方式带来稳定的高效益。民间资本及侨汇资金将被大力调集投入该市场。然而，个人投资者应在选择投资地点、投资项目及开发商过程中提高专业性。

其二、住房地产仍是房地产市场的重要组成部分。由于供不应求，其发展潜力巨大。

在河内市，高档商品房供应量比中档商品房更大，高档商品房供应量占比50%、中档商品房供应量占比30%。在胡志明市，上述比重完全相反，高档商品房供应量或将占比30%、中档商品房供应量占比50%。

其三、用于促进房地产市场发展的资本是至关重要因素。2017年FDI协议投资总额仍然高于2016年的，其中投入房地产市场的外资占比较大。用于发展房产市场的国内信贷资金仍是主要资源，其有助于确保供应量上升，因为投资商机更为明显。民间资本及侨汇资金被大力调集投入房产市场，尤其是度假地产领域。

其四、越南政府及国会下更大的决心制定政策与修改法律，旨在营造更为顺利的经营环境，为房产市场发展注入更大动力。

其五、房产市场或其组成部分之一尚未进入高烧状态，然而2017年房产市场的“热度”将高于2016年。

当务之急就是按照政府的规定确保房产市场相关信息的公开性及透明性。为了实现上述目标，管理机构及开发商应付出更大努力。这就是克服发展投资中的风险并就市场发展前景做出预测的先决条件。

（据人民报网）

利嘉阁地产总裁廖伟强表示，由于市场预测美国加息机会不大，买家多以乐观姿态入市，加上一手新盘带动楼市气氛转佳，造成二手交投回升的局面，虽然成交量仍处于单位数，但市场的正面情绪已反映于节节上升的楼价上。然而，市场暂时尚未有进一步的利好消息流出，而一手新盘又继续开卖加推，相信二手市场短期仿会被捱打。综合利嘉阁地产分行网络数据，在过去的周末日(9月9至9月10日)十大指标屋苑回稳，共录得7宗二手买卖个案，与上周末(9月2至9月3日)的4宗对比，升幅为75%，但整体二手楼市气氛仍欠理想，已连续18个周末处于个位成交宗数。

廖伟强指出，二手交投量虽见回升，但升幅有限，与市场憧憬美国截至年底前仍不会加息有关，现时买家普遍仍会偏向较进取的态度，不惜追价入市，以至现时出现众多高价成交。所以，虽然二手成交宗数不多，但楼价升幅仍可见持续上升。加上，上月份的一手成交宗数为近3个月新高，虽然新盘的重锤出击，无可避免下会主导市场购买力，但在活跃交投下，确实有助带动整体楼市气氛，令部份新盘向隅客回流至二手市场，间接提升交投量。惟部份发展商已明言会有加价及加推的趋势，更有望会于下半年继续积极推出新盘，故相信二手市场难以有惊喜，甚至会一直处于捱打的状态。

于刚过去的周末十大指标屋苑买卖当中，按地区划分，港岛区表现稍有起色，继上周末3个屋苑均未录得成交后，本周终破闷局，录得1宗成交；九龙区亦急起直追，连升至4宗成交，而新界区表现平稳，录得2宗成交；若以屋苑划分，10个屋苑只有3个“捧蛋”，美孚新村交投量最活跃，累录3宗成交，而康怡花园、黄埔花园、沙田第一城及嘉湖山庄则均录得1宗成交。

（据财华社）

据《人民报网》报道，第一太平戴维斯（Savills）越南公司近日认定，越南所有房地产类型的房地产项目正在升值。

2017年上半年，越南吸引外资继续猛增，FDI到位资金达77.2亿美元，同比增长6.5%，协议资金达192.2亿美元，同比增长54.8%。

点击查看越南房源

第一太平戴维斯越南公司代表称，外资主要流入生产领域，有助于加快工业基础社会发展进程。今年5月份，泰国大型工业及土地发展商（Hemaraj Land & Development）和越南4号交通工程建设总公司（CIENCO 4）正式成立联营体，在越南义安省兴建一座总面积3200公顷的工业区，投资总额达10亿美元。

第一太平戴维斯越南公司的报告强调，除了为加强工业基础设施建设注入动力以外，外资也为其他房地产类型的增长做出贡献。写字楼和旅馆等两个房地产类型的需求高，出租率较为稳定。

日本投资商依然加大越南房地产市场投入力度。日本阪急不动产（Hankyu Realty）和西日本铁道公司（Nishi-Nippon Railroad）与越南南龙投资股份公司联营展开设在胡志明市平政郡的Mizuki Park都市区项目，总面积26公顷，投资总额达3.51亿美元。日本永旺株式会社（AEON）与BIM集团设立联营企业，在河内市兴建第二家永旺购物中心，总面积16.7公顷，投资资金达2亿美元。柠檬草总基金也对山金投资与发展公司投入资金。

（据钜亨网）