Category: International News

一間跨國人力資源管理公司發表“海外公干每日成本報告”，由於酒店房價高企，到中國香港的公干支出冠絕全亞太區，每日費用高達近500美金。

ECA International每年調查全球300個城市的海外公干成本，計算每日酒店住宿（4星級酒店）、飲食、交通及雜費支出，中國香港在亞太區排名第一，每日公干費用為496美元，其中酒店住宿費用占6成，達301美元。

該公司亞洲區域總監關禮廉表示，本港地價高企，加上中國香港鮮有商務酒店供應，多為5星級奢侈酒店及3星級旅客酒店，令酒店房價居高不下。

另外，過去1年美元強勢，反觀日圓及新加坡幣疲弱，亦影響海外員工公干到港的每日支出。他指，高成本會影響企業派員到港的意欲，或會以視像會議代替出差。此外，外資在舉辦會議時亦會先考慮馬來西亞吉隆坡、泰國曼谷、中國廣州、深圳等地。

由於本港交通費及飲食費相對便宜，若撇除酒店住宿，本港成本排名跌至亞太區第8位，反之南韓首爾排第1、日本東京排第2。關指，酒店房價居高不下，會影響本港發展會議及展覽行業，但坦言土地及房地產價格高昂是長期問題，難輕言改變。

（據聯合早報）

裡約奧運閉幕，東京奧運話題快速增溫，各項不動產題材也成跨海投資國人關注焦點，日本信義表示，灣岸地區重大建設多且密集，預料將是東京房市新亮點。

灣岸地區目前最受注目的題材是位於晴海的奧運選手村，將興建21棟、高14層至17層的大樓作為選手村使用，賽事結束後，建築將翻新改裝，與另兩棟超過50層的摩天大樓整並為全新住宅區，預計2024年完工，屆時可提供5650戶住宅，是東京近40年來最大的住宅開發案。

東京奧運在2020年舉行，此地區的BRT快捷公車系統將於2019年啟用，連外交通更加方便，另也規畫公園、學校和大型購物商場，不單是為舉辦奧運而建設，而是著眼於未來的造鎮計畫。

奧運場地 計畫造鎮

日本信義社長何偉宏表示，晴海是靠近東京灣的重畫區，坐擁壯麗的水岸風光，經過這幾年發展，生活機能已相當完備，未來再加上周邊奧運場館形成的運動觀光景點，可望成為東京最具代表性的住宅新市鎮。

灣岸地區另一建設焦點，是推延到明年啟用的豐洲市場，此市場除將取代築地市場，成為日本最大水產蔬果批發市場外，也將打造商業設施、辦公大樓、飯店等，以因應不斷增加的觀光人潮。

何偉宏表示，豐洲市場開幕，築地市場原址如何運用備受關注，築地市場臨近繁華熱鬧的銀座，占地達23公頃、相當於五個東京巨蛋大小，是都心精華區內難得一見的大型待開發區域。

交通設施 陸續到位

除選手村之外，包括國際媒體中心及近三分之一的競賽場館也都位在灣岸地區，為疏運選手及觀光人潮，周邊交通改善與開發也正在進行，如位於港區的JR山手線品川站及田町站之間，將增設第30個車站。

地下鐵日比谷線則將在霞關及神谷町間新增一站；與虎之門之丘相鄰的36層辦公大樓預計2019年完工，一樓將整合連結通往奧運場館及選手村的運輸巴士，樓高23層的虎之門車站共構大樓則預定於2020年啟用。

東京也藉由此外奧運再次強化軌道交通，日本國土交通省已規畫利用既有的京成電鐵、京濱急行電鐵串連成田及羽田兩座國際機場，並預計增設羽田機場快線。

其中羽田機場空地將以國有地租借方式，委由民間企業專案開發，預計打造超過1700間客房的飯店、餐飲與購物中心及巴士總站，設施將於2020年6月前啟用。

（據聯合晚報）

繼四至六月份投資增速創下5年新高後，日本房地產市場增速預計將回歸溫和上漲。不過在日本央行負利率政策的助推下，房地產市場對消費者支出和就業的推動作用將會持續到明年。

盡管日本央行在今年實施了富有爭議的負利率政策，但目前已經證實負利率政策對首次置業人群以及尋求再融資抵押貸款的業主是一個打擊。

而長期低迷的房地產價格的回暖導致一些人提早做出購買決定，這也會拉動諸如電器和家具之類的耐用品需求，而這有助於打破日本的通縮困境。

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零售企業Ryohin Keikaku的公司發言人Mariko Ooguri表示：“我們的家具銷量一直不錯。”該公司預計截止到明年二月份的營業利潤將會上升10%。

“房地產市場是推動因素之一，不過除此之外，我們已經花費了數年對家具銷售員工進行專門的培訓。我們感覺家具行業的增長空間還很大。”

日本官方數據顯示，四至六月份日本私人住宅投資猛增了5%。對增長停滯且依然深陷通縮泥潭的日本經濟而言，房地產市場不啻為為數不多的亮點之一。

三菱日聯摩根士丹利證券首席經濟學家宮崎弘志（Hiroshi Miyazaki）表示：“只要當前的低利率環境不變，房地產市場將持續增長。”

“對抗擊通縮而言這無異於十分鼓舞人心，”他補充道。

（據中金網）

日本中央銀行實施負利率金融政策後，豐潤的資金流入到日本房地產市場，引發高級住宅、養老院設施等地產物業供應過剩，業界擔憂需求嚴重不足，住房空閑現像嚴重，房地產泡沫的風險正在增大。日本房地產市場近期出現出租公寓房投資過熱的趨勢。分析認為，日銀負利率的導入對地產市場起到了催化和推動的效果，專家指未來人口快速減少的趨勢難以避免，出租房空閑概率的風險將增大。

房地產業界警告投資超過實需

面對負利率下的房地產過熱現像，路透社引述一位房地產業界人士的擔憂表示：“過度的金融緩和導致房地產投機出現變調。”

該人士表示，之前中國的房地產過度投資造成出現無人居住的“鬼城”現像在日本成為一個談資話題，但是目前日本國內的負利率政策引發房地產過度投資，高級住宅、辦公樓等投機性的物業拔地而起，有步上中國房地產泡沫後塵的跡像。他警告說：“房地產市場出現了異常。”地產樓市的投資過熱現狀在經濟統計數據上也得到相應的佐證。2016年第一季度（4至6月）日本國內總產值GDP增長幾乎是原地踏步，但是住宅投資卻比去年同期大幅度增長了5.0%。

進入2000年之後，如此高的房地產投資可以說是破天荒的，這種現像只在2011年東日本大地震後的復興重建的火熱初期時出現過。據路透社的報導，諸多的房地產業界人士認為，負利率直接帶來房貸利息大幅度下降，成為了房地產投資過熱的原動力。

日銀自今年年初導入負利率後，2月的房地產投資很快就有了“反應”，2月份的新建物業急速上升。近3年中的單月平均新建物業約 80萬套，但是今年6月的單月新建數量已超過100萬套。不過實際查看樓市投資行情卻出現了一個奇特的現像。在4至6月中，獨立屋民居投資的增長率僅為2.1%，而出租公寓投資大幅度增長了11.0%。而商品樓房還下降了0.5%。路透社引述金融機關人士的見解分析認為：“房貸利息的大幅度下降，購置房產的普通家庭並沒有出現預期的增長，但是利用該優惠政策節約繼承稅目的的房地產投資卻大幅度增加。”

路透社在8月的一份調查也進一步證實了上述投資傾向。在調查中，一名房地產人士表示：“房貸利息已處於歷史最低水准，是構築家庭住房的絕好機會，但是卻看不到期待的消費投資，獨立屋民居等個人購房不見增長。但是，以節約繼承稅為目的的出租公寓樓的投資卻火爆興盛，這些投資支撐著房地產投資的增長。”這位人士表示，出租房市場的投資過剩已見泡沫征兆。

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養老院設施投資過剩

此外，日本政府提出的實現“一億總動員社會”的目標，在此目標下，在日本各地將陸續建立總數能接納50萬人的老人護理設施。據悉，負利率政策推出後，在此低房貸率優惠政策下，養老院設施的投資變得異常火爆。

但是，養老設施的實際的需求並不盡人意，路透社引述房地產人士透露：“曾經經營11棟，每間超過3千萬日元的老人高級住宅樓，但是近年競爭激烈，新建的設施不斷湧現，造成入住率下降。”房地產人士表示，供應過剩的現像越來越突出，而且還看到不剎車的跡像。

日本第一生命經濟研究所副主任星野卓也提出警示說：“遠超實需的出租樓盤的投資急速上升，將使市場供需扭曲，埋下中長期的泡沫風險。”

政府官員擔憂房地產泡沫

在此狀況下，日本政府內部也察覺出房地產市場的異常變調。路透社引述一名政府官員透露：“負利率政策引發收益率曲線變平。房地產業界利用中期利息不會上升的利處，大力在個人和家庭的住房等耐久商品進行投資，急匆匆地超前投資完全沒有必要。”

政府官員表示，安倍經濟學的成長理論是重視供求均衡，但是超過實需、過大的供應投資勢必會帶來房地產泡沫的危機。

在當前的利率下，10年期的國債幾乎都處於負利息，投資國債的收益被壓縮。今後日銀如果擴大貨幣緩和政策，進一步下調負利率的幅度，使房貸利息進一步下降，房地產樓市行情將出現諸多難以把握的不明朗形勢。

（據和訊網）

泰國住房貸款協會（泰房貸協）指出，受低息和政府推進捷運項目帶來的利好因素，泰國房地產市場開始復蘇。

泰國中華網報導，泰國住房貸款協會主席吉迪指出，盡管房市沒有之前的銷售火熱的場面，但購買住房的需求卻是始終未停頓過。可以說房地產市場需求一直都在變化，特別是以下幾點因素的刺激，將會加快泰國房地產市場進一步發展。

這幾點利好因素分別是，貸款利率非常低，多個捷運投資項目獲批，入境游市場的火爆以及政府房市調控政策。

至於今年上半年新增住房貸款額為 2900 億泰銖，較去年同期比增 5.6%。如果從當前經濟形勢來看，住房貸款總體的基本面還是很好的。預計第三、四季度仍能夠保持這種勢頭，因此全年住房貸款增幅有望保持在 5－7%。

而8月18-21日該協會在詩麗吉國際會長中心舉辦的 2016 年度住房／公寓博覽會上總銷售額在 23.67 億泰銖，同比增 18.35％。去年同期的銷售額為 20 億泰銖。

其中，商業銀行成功出售 23.46 億泰銖的不良信貸資產，同比增長 160%。而新申請住房貸款額為 140.92 億泰銖，同比增 4.38%。去年同期申請房貸額為 1350 億泰銖。

（據鉅亨網） 

日本中央銀行實施負利率金融政策後，豐潤的資金流入到日本房地產市場，引發高級住宅、養老院設施等地產物業供應過剩，業界擔憂需求嚴重不足，住房空閑現像嚴重，房地產泡沫的風險正在增大。

日本房地產市場近期出現出租公寓房投資過熱的趨勢。分析認為，日銀負利率的導入對地產市場起到了催化和推動的效果，專家指未來人口快速減少的趨勢難以避免，出租房空閑概率的風險將增大。

房地產業界警告投資超過實需

面對負利率下的房地產過熱現像，路透社引述一位房地產業界人士的擔憂表示：“過度的金融緩和導致房地產投機出現變調。”

該人士表示，之前中國的房地產過度投資造成出現無人居住的“鬼城”現像在日本成為一個談資話題，但是目前日本國內的負利率政策引發房地產過度投資，高級住宅、辦公樓等投機性的物業拔地而起，有步上中國房地產泡沫後塵的跡像。他警告說：“房地產市場出現了異常。”

地產樓市的投資過熱現狀在經濟統計數據上也得到相應的佐證。2016年第一季度（4至6月）日本國內總產值GDP增長幾乎是原地踏步，但是住宅投資卻比去年同期大幅度增長了5.0%。

進入2000年之後，如此高的房地產投資可以說是破天荒的，這種現像只在2011年東日本大地震後的復興重建的火熱初期時出現過。

據路透社的報導，諸多的房地產業界人士認為，負利率直接帶來房貸利息大幅度下降，成為了房地產投資過熱的原動力。

日銀自今年年初導入負利率後，2月的房地產投資很快就有了“反應”，2月份的新建物業急速上升。近3年中的單月平均新建物業約 80萬套，但是今年6月的單月新建數量已超過100萬套。

不過實際查看樓市投資行情卻出現了一個奇特的現像。在4至6月中，獨立屋民居投資的增長率僅為2.1%，而出租公寓投資大幅度增長了11.0%。而商品樓房還下降了0.5%。路透社引述金融機關人士的見解分析認為：“房貸利息的大幅度下降，購置房產的普通家庭並沒有出現預期的增長，但是利用該優惠政策節約繼承稅目的的房地產投資卻大幅度增加。”

路透社在8月的一份調查也進一步證實了上述投資傾向。在調查中，一名房地產人士表示：“房貸利息已處於歷史最低水准，是構築家庭住房的絕好機會，但是卻看不到期待的消費投資，獨立屋民居等個人購房不見增長。但是，以節約繼承稅為目的的出租公寓樓的投資卻火爆興盛，這些投資支撐著房地產投資的增長。”這位人士表示，出租房市場的投資過剩已見泡沫征兆。

養老院設施投資過剩

此外，日本政府提出的實現“一億總動員社會”的目標，在此目標下，在日本各地將陸續建立總數能接納50萬人的老人護理設施。據悉，負利率政策推出後，在此低房貸率優惠政策下，養老院設施的投資變得異常火爆。

但是，養老設施的實際的需求並不盡人意，路透社引述房地產人士透露：“曾經經營11棟，每間超過3千萬日元的老人高級住宅樓，但是近年競爭激烈，新建的設施不斷湧現，造成入住率下降。”房地產人士表示，供應過剩的現像越來越突出，而且還看到不剎車的跡像。

日本第一生命經濟研究所副主任星野卓也提出警示說：“遠超實需的出租樓盤的投資急速上升，將使市場供需扭曲，埋下中長期的泡沫風險。”

政府官員擔憂房地產泡沫

在此狀況下，日本政府內部也察覺出房地產市場的異常變調。路透社引述一名政府官員透露：“負利率政策引發收益率曲線變平。房地產業界利用中期利息不會上升的利處，大力在個人和家庭的住房等耐久商品進行投資，急匆匆地超前投資完全沒有必要。”

政府官員表示，安倍經濟學的成長理論是重視供求均衡，但是超過實需、過大的供應投資勢必會帶來房地產泡沫的危機。

在當前的利率下，10年期的國債幾乎都處於負利息，投資國債的收益被壓縮。今後日銀如果擴大貨幣緩和政策，進一步下調負利率的幅度，使房貸利息進一步下降，房地產樓市行情將出現諸多難以把握的不明朗形勢。

互聯網資訊綜合整理

馬來西亞依斯干達特區發展局首席執行員拿督依斯邁說，房地產商錯估形勢，馬來西亞依斯干達特區中等收入人士的購買力無法負擔上百萬令吉的產業。根據研究顯示，目前房價介於 12 萬 6000 令吉至 45 萬令吉的房產單位需求最高。

馬來西亞東方日報報導，依斯邁重申，房地產並非特區專注推廣的 9 大領域，特區發展引起關注，致使房地產領域興盛，然而房地產項目是地主及房地商之間的商業交易，房產商以高價收購土地，自然要求從發展項目中賺取高收益，但特區中等收入人士無法負擔得起上百萬令吉的單位。

“根據研究，售價位於12萬6000令吉至45萬令吉的房產單位需求最高，因此滯銷是單位其實是價格上百萬令吉的高端房產。”

依斯邁今日與媒體代表交流會面活動上，這麼回應媒體詢問。

另一方面，針對過去兩年多份國內學術研究報告指特區發展造成環境衝擊，依斯邁則委婉表示發展必定有所代價，惟特區發展局已在進行多項努力，包括紗玉河整治工作。

“我們必須實際一點，特區發展必須一步一步進行。特區的建設以低碳城市的方向，但這項目標並非可以一兩年內完成。”

無論如何，依斯邁表示，當局關注社區的發展，並指出特區之內約有 30 個隱藏在城市區的村落，如何協助這些村落與城市發展接軌，是一項大挑戰。

他以地不佬河旁的甘榜瓜拉馬曬為例，該村落在發展行進時逐漸被孤立，對村民們作出賠償，要求他們搬遷並非最佳的方法，當局所要做的是進行規劃，協助居民提升基設，並以傳統謀生手藝謀求新出路。

（據鉅亨網）

久未大漲的日本房地產市場，從三年前開始再度吸引全球投資者的目光。

繼美國、加拿大和澳洲之後，日本已經成為中國大陸民眾海外房地產投資的熱門地。陸媒報導，日本房地價近兩年上漲近30%，房地產仲介歸因於大量湧入的中國買家。

中國經營報報導，日本房價經歷1990年代的暴跌後，房價低迷好一段時間，在2020年東京將舉辦奧運會的刺激下，中國買家認為時機已到，紛紛下手。

根據日本NHK電視台報道，2014年外國人投資日本房地產成交額達到9817億日元（約合642.8億人民幣），占日本國內房產市場的2成之多。

東京市中心的高檔物業被外國買家搶購：美國黑石集團去年耗資1900億日元（約合16億美元）在東京市區購買了5000多套住宅；中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元（約合5.9億美元），購買了一座25層的綜合性辦公樓；美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

海外買家中，大中華地區富裕階層尤其引人注目。據日本不動產研究所展望，在過去一年中，至少有360億日元（約合3億美元）的中國私人資本挺進日本房地產市場。據日本最大的華人地產公司——暖燈國際地產的數據顯示，公司每月的房屋成交量可以達到100件以上，公司客戶主要來自中國大陸、中國香港、中國台灣。

與其它國際大都市相比，日本大城市房價並不算搶眼，不如倫敦、紐約、舊金山等國際大都市，也不如國內一線城市“北上深”。也可以說泡沫破裂後，日本房產泡沫程度遠低於世界上很多熱門投資目的地國。

日本的房價指數是英國、加拿大、中國、美國中最低的，從91年泡沫破裂後，再未經歷較大漲幅。日本從1980年至今，房價的漲幅也是五個國家中最小的，且與其他四國之間的差距相當大。

日本房價上漲乏力，是“失去的二十年”之結果，微弱的漲幅也說明日本房產市場很理性，房房價格並未大幅偏離房屋本身的價值。反觀英、美、加、中四國，已經經歷過不止一輪的漲幅了，且上漲幅度遠遠高於泡沫破裂之前的日本。

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另外可以從“租售比”這一指標來對房屋泡沫程度進行比較。

租售比=月租金/房價。比值越大，收回房產購買價的期限越短，該房產越值得投資。按國際通用標准來說，1:200-1:300是房價健康的區間。如果比值低於1:300（即300個月以上的租金收入才能收回購房成本），說明房產泡沫顯現。若租售比值高於1:200，則說明房產比較具有投資價值。

東京、大阪的租售比都比較高，中小戶型年均租金回報率達到4-6%。根據年租金回報，算出其租售比是1:200—1:300，也就是說只需200到300個月的租金就能收回成本。按照國際標准，日本大城市的中小戶型公寓處於租售比健康區間。而8%-10%的租金回報率在日本中小戶型中也不罕見，如能找到房屋中介代為打理，這一超高租金收益率也是值得期待的。如此一來，租售比高達1:120—1:150，可謂極具投資價值。

若將東京的租售比與同級別國際大都市作對比，以中小戶型為例，紐約和舊金山租售比在1:255左右，倫敦1:400，中國香港1:428，新加坡（非政府組屋）1:461，廣州1:470，北京、上海1:666，深圳1:714。

一目了然，日本大城市房產的泡沫化程度遠低於全球其它大城市，租金回報率成為投資亮點。

奧運會概念無疑成為外國投資者的投資信條。自2013年東京申奧成功至今，日本樓市已上漲11%。奧運會對房地產市場的助力是有理論基礎和歷史經驗支撐的。

理論上說，籌備奧運會需大興土木，新建、擴建體育場館、奧運村。奧運的虹吸效應使外地和外國人口湧入舉辦城市，帶動需求上升，推動房屋租賃、旅館、酒店業的發展。奧運會需加強基礎設施建設，交通是重中之重。交通網絡的完善，能帶動干線和中轉站附近的地產增值。

從歷史經驗來看，歷年奧運會舉辦之後的五年內，舉辦城市和舉辦國的房價均有不同程度的漲幅。激戰正酣的裡約從2008年到2013年，房價上漲了225%；08年奧運後北京的房價漲幅更是毋庸置疑。

近五年來，人口增長較多的城市也集中在關東地區、近畿地區（大阪附近）、福岡縣等地方。人口淨增長對經濟、房屋租賃市場是利好因素。

近年來，日本外國游客和外國在留者也持續增加。自2003年起，日本政府提出了“觀光立國”的政策，希望通過放低簽證門檻推動外國人赴日旅游。去年5月，日本政府通過《觀光立國行動計劃》2.0版，訂立了促進國外游客消費額翻番、增加免稅店至2萬家、2020年訪日游客達到2000萬人次等具體目標，將旅游業定位為拉動日本經濟的支柱產業。

根據日本觀光廳的數據，去年日本入境游客已達到1974萬人次，比前一年增長32%；而入境游客在日本的消費額去年已達到3.47萬億日元（約合2301億人民幣）。隨著外國游客增多，日本酒店業不堪重負，促使日本政府逐步解禁民宿行業。游客和政策的雙重利好無疑會給日本短租、民宿市場帶來相當程度的推動作用。

此外，日本的穩定性也為外國投資者所看重。國際環境不確定性上升、“黑天鵝”事件頻發、外國投資人尋求避險資產等因素，都為日本房地產業打了一針強心劑。

據彭博社報道，一名中國富豪去年在日本東京赤阪以13.7億日元（約合7261萬人民幣）買下了兩棟新建住宅房。世界最大的主權財富基金——挪威政府養老基金，也在日本開展房地產投資，在東京收購寫字樓。而中資在投資日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地產市場近幾年來保持上漲態勢。海外投資者正掀起新一輪日本投資潮。

日本房地產市場中存在分化，由於多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房產依然能夠吸引海外投資機構和個人。

（據看中國）