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溫哥華市長羅品信上周與省長簡蕙芝關於投機稅與豪宅稅的書信往來，引爆的話題餘波蕩漾，城市發展協會（Urban Development Insitute）行政總裁麥梅蓮（Anne McMullin）8日表示，溫市房價問題罪魁禍首應並非外國買家，僅是簡單的供需失衡。

麥梅蓮在溫哥華太陽報的評論中提到，溫市占地115平方公里，但在2001至2011年這十年間，卻增加了6萬9000人，但房屋總量僅增加2萬8000個，在目前總共26萬5000個住宅中，僅有4萬7000個是獨立屋，在僧多粥少的狀況下，開徵投機稅根本無法解決房價問題。

政府徵稅難解溫哥華高房價問題

但麥梅蓮認為，仍有必要收集外國買家與投機炒房的相關資訊，若真有辦法在不影響現有房屋價值的狀況下，開徵新稅解決房屋可負擔問題，確實是值得考慮，但她仍強調目前的問題是出在資源有限。

麥梅蓮進一步指出，溫市房市目前面臨的問題嚴峻，不論市場內的外國買家比例多少，未來房價一定還會不斷攀升，其中之一的解決辦法就是以公寓大樓，或者更多的多複式單位住宅來取代獨立屋。

她認為最簡單的政策有時反而最有效，也就是在需求量最大的地方，興建更多的住宅單位，而不是以更多的限制或規範來箝制相關發展。

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地產經紀呂永慈指出，400萬元在溫哥華西區，已無法再像幾年前能買到地稍微大一些的全新獨立屋，以中國移民偏愛的6000呎地興建的新屋為例，目前售價約在480萬元至500多萬元。

如果仍是堅持較大地，且堅持住在西區，可能只能退而求其次，購買10多年或20年的舊獨立屋。

溫哥華房價飆升 新屋售價超過400萬元

目前在中央放盤系統(MLS)銷售掛牌價為400萬元左右的房屋，有的是保養得宜的舊房屋，但也有的只剩土地價值的待拆房屋，例如在溫市格蘭護街(Granville St.)6600號路段的一間屋齡不詳、外貌失修的房屋，土地有1.2萬尺，欲以400萬元求售；另一間位於西45街1000多號路段，屋齡有55年的房屋，則以399萬元求售中。

呂永慈解釋，那些只剩土地價格的房屋，如果位在主要幹道旁例如格蘭護街，由於經過土地變更申請，是可以興建城市屋的專案，所以土地價格上漲厲害，她分析，如果該房屋位在內街，則價值應該只有200多萬不到300萬元。

另一名地產經紀Angelina Lin則說，由於西區樓價上漲太貴，一些身家不那麼豐厚的中國移民，只好轉戰本那比或列治文，一般尋找200萬元以下的房屋。

她說，最近樓市火熱，連一些作為經紀認為掛牌價太貴的房屋，都能收到好幾個出價，且出價又比掛牌價高，超乎預期。

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溫哥華房地產市場旺，除獨立屋外，公寓也相當搶手，價格已飆升至讓不少家庭難負擔。但若從土地價格、建築成本和各類市府收費等數據計算，在溫哥華蓋一個公寓單位的成本就最少要50萬元，因此價格想低都難。若以一間800平方呎的公寓計算，就算在溫哥華市中心以外地區，地價平均每平方呎280元，而興建一棟高層公寓的成本約為每平方呎282元，因此一棟公寓的基成本為每平方呎562元，800呎單位即為44萬9600萬元。

溫哥華公寓造價成本急速攀升1戶成本逾50萬

此外每間公寓單位還需加上市府的各類費用，例如一個名為“社區容貌貢獻”（CACs）的費用，是以土地重畫為高密度後，新價格的75%，一棟單位的CACs約為4萬8000元。其他市府開發費等又讓每單位成本上升1萬1700元，各項雜費還需要約1700元。 

將以上費用合計，一棟在溫哥華的混擬土公寓單位成本約為52萬5700元，每平方呎約650元。而這都是基礎成本，若加上宣傳費、市場費等，則每間公寓單位的成本已不只此數。

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加拿大房市持續高漲多年，是否出現泡沫？會否崩盤？都是不少人的疑問。不過有房貸保險公司大派定心丸，原因就是新移民。

新移民助推溫哥華房市穩步上升

房貸保險公司Genworth Canada執行長拉維斯（Stuart Levings）接受彭博新聞社（Bloomberg ）訪問時指出，加國房市短期內並不會崩盤，其中一個主要因素就是，加國移民結構在房市中帶來的有力支撐。

拉維斯表示，房市與海洋食物鏈十分類似，第一次買房的首購族就如同浮游生物一樣，如果沒有首購族，市場才會出現萎縮，不過目前加國每年約有25萬新移民投入房市，因此他預計房屋需求量將不會下降趨勢。

拉維斯同時提到，聯邦政府自2008年以來的持續收緊房貸，措施已收到效果，例如更高的首期付款使得大膽的投資客無法入市，也有效地保護加國的房地產市場。但他認為政府應避免做出更多更動，以免造成連首購族也無法進入房市。

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隨著多倫多的房地產市場迎來新一輪的高潮，宅基地越來越珍貴，在老社區購買舊屋推倒後重建已成為本市的發展趨勢。

購買舊屋翻新投資模式成多倫多新趨勢

據市府有關部門提供的數據，在今年1月1日至5月11日有375個舊屋的重建申請被批准，其中有超過半數集中在北約克。僅在Willowdale社區，市府有關部門已批准了76棟舊屋被推到重建。

此外，怡陶碧穀南部地區的老宅社區也是重建的重點。

Willowdale區市議員莊霏倫(John Filion)坦言，隨著土地日益稀少，將有越來越多的老宅被推倒，宅基地被重新劃分，新建兩座或者更多的房屋。重建可能將提升物業的價值，但也會削弱社區的鄰里關係，懷雅遜大學城市和地區規劃學院的城市規劃專家Mitchell Kosny則擔心，將舊屋拆毀重建的趨勢將導致多倫多社區的特色逐漸消失。

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面對溫哥華高房價問題漸趨嚴峻，溫哥華市長羅品信（Gregor Robertson）率先於上月22日建議省府徵收投機稅，他在同一日寫信給省長簡蕙芝，也希望省府提高豪宅的交易稅，用於興建可負擔房屋。從信件中也可看出，投機稅並非羅品信對簡蕙芝提出“打房”措施的首要建議。

溫哥華樓市高燒不退，打房措施即將出臺！

羅品信致函簡蕙芝的信中表示，房價不斷攀升，對中產家庭造成影響，因為住房供給不足，很多高學歷年輕人租不到好單位，也住不起昂貴房屋，並列舉多項房價已經超過民眾負擔的報告，提醒簡蕙芝正視溫哥華的房屋已經被某些人拿來炒房賺錢。他認為，房屋不應該成為只拿來投資或投機的商品。

羅品信建議簡蕙芝可透過修改“土地所有權法”、“土地鑒價法”和“房屋交易稅法”等措施，來改善本省房屋可負擔性和公平性。他說，當中最主要的做法是擴大增建中、低收入人士的新單位，其他方法可從稅務著手，包括：增加豪宅交易稅並將稅收用於可負擔房屋，對房屋速買速賣的投機行為課稅（即投機稅）、修改“溫哥華憲章”賦與溫市府追蹤空屋屋主的公權力。

羅品信相信，若採取這些“打房”措施法，可令過度火熱的溫哥華房市較趨緩和，避免年輕人力和技術人才外流，也用實際行動告知外界溫哥華的房子是用來住，而非投機買賣。

羅品信在信底的簽名處用手寫“隨時打電話給我討論啊！”，但現階段未知羅、簡兩人是否已就房價問題通過電話或深入交流。

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溫哥華樓市不單獨立屋銷情火熱，市中心的柏文近兩個月來亦出現「多人出價」搶盤現象，曾參加「出價競爭」的經紀指出，目前一些叫價合理的柏文單位，至少都有3至5個買家出價，尤其是60萬元以下的單位最為搶手，平均10天內成交，有些甚至掛牌翌日便賣出。

溫哥華樓市60萬元以下最火熱搶手 掛牌一天即銷售

地產經紀李昌豪指出，溫市中心耶魯鎮及煤港區的柏文銷售最近兩個月異常的火熱，他最近接獲好幾名客戶的委託，都希望購買溫市中心的柏文單位。他分析市中心柏文的買家，除了有區內的年輕上班族和專業人士外，也有從海外來的買家，當中主要是中國買家，他們看上溫市中心單位出租回報率高，所以前來置產。

李昌豪說，溫市中心一房一廳的單位月租高達1700元、1800元，比大溫其他城市柏文的租金水準高，同時亦較容易找到租客。

地產經紀何家傑亦說，他觀察到最近兩個月市中心柏文單位的交易速度增快了許多，那些價格在100萬元至130萬元的有海景兩睡房單位，以及60萬元以下的沒有海景兩睡房單位，均特別受青睞，而屬於「中間地帶」的單位，即沒有景觀，價格卻在60萬元至90多萬元，銷情則較淡。

何家傑說，新一波樓市現象，即溫市中心柏文單位亦變得搶手，出現搶買情況，但價格的漲幅仍不及獨立屋那麼明顯。

不過，他表示，由於加元最近兩年貶值達20%，在價格持平的情況下，市中心柏文單位的樓價，若以人民幣或是美元購買，均等於便宜了2成，對於剛從海外來本地的中國買家，確實極具吸引力。

有經紀建議，想在溫市中心購買柏文的買家，最好在睇樓前先取得銀行按揭的許可，以及請經紀代查有關柏文大樓的相關資料，先做好購買前準備，以免在真正出價時，因為有附帶條件而失掉購買機會。

皇家銀行按揭經理王子雲指出，他注意到最近不少買柏文的按揭申請，其實是由人在海外的「非居民」申請，許多是人在中國的父母，他們為在本地留學的子女購買柏文，由父母提供首期，幫助子女儘早購買房產。

近期各大銀行、各大地產機構及各家經濟分析師，對溫哥華房市的走向，眾說紛紜，一會兒說房市泡沫化崩盤在即，一會兒說房市火熱，西溫有一屋推出市場，立刻33組買家下訂，真是莫衷一是，無所適從。

專家分析：加拿大房市將持續穩步上揚

其實影響房地產走勢的因素眾多，而且相互牽引；正如BMO銀行經濟分析師指出明年房貸利率上升2%，將衝擊67%購屋人的負擔能力，至少有22%的買家將被迫退場。事實上，分析師的預測是假設其他條件不變下，利率上升的影響，當環境允許利率大幅調升至2%的同時，經濟應是 一片榮景，失業率下調，人民收入增加等等，這些都會沖銷利率上升的負面影響。

房市的分析除了依據市場數據的定量分析方法外，考慮市場特質的定性分析亦不容忽視。最近溫哥華房市泡沫化的說法甚囂塵上，分析師所考量的因素是收入與房價脫節，溫哥華房價與收入的比率太高，與三藩市、檀香山並駕齊驅；溫哥華擁有大學學歷的中位年收入僅達41,981元，幾乎排全國最後，然而溫哥華房市在豪宅熱賣的帶動下順勢上揚，房價 /  收入的比率已日漸懸殊，但買家的實力卻絲毫未損，主因是亞洲移民甚多具備了 “有資產，低收入 “的特性，及買家也未必有移民身分的原因，拉低了收入的平均值，定性定量的考慮更能作全面的分析。

房市的預測須考量諸多因素，例如 : 利率、匯率、移民政策、淨人口增減、失業率、經濟成長率、消費者信心指數及政府政策等，才能準確預估房市的走向。

CMHC於近日發表的溫哥華房市預測相對中肯，2015年溫哥華房市大致與今年持平，預估2015年溫哥華共有32,250間房屋成交，較今年的32,800間略減；平均房價達821,000加元，較今年的811,000加元上升1.2%，其中獨立屋的易手量及房價增長最為出色，預計達5%左右；城市屋及公寓則大致與今年持平，部分地區更會有略減的現象。

豪宅林立動輒數百萬加元的溫哥華西區及西溫哥華，明年仍是獨立屋熱賣的局面，尤其是土地及全新的房屋最受追捧。列治文由於受到學校排名驟升的鼓舞下，明年房市應會緩步向上。

溫哥華東區今年33呎面寬獨立屋曾以215萬加元高價賣出後，一路向上，主要是拜溫西高房價所賜，許多買家發現緬街以東的房價划算，索性放棄西區，改買溫東，造就溫東今年房市大好，明年將會趁勢追擊。

本那比位居溫哥華地區中心樞紐，鐵道鎮周邊因生活機能方便，仍繼續受買家青睞。長青線沿線愈近竣工，愈加值得注意。同時商業地產也因為經濟逐步成長而漸受重視。

海外資金大量湧入，溫哥華將成為加國與亞太的樞紐，明年經濟成長率也預估以3.2%獨佔全國鼇頭。房地產勢必成為抵禦政治及經濟風險的最佳避風港。溫哥華豪宅的熱賣更多是看重保險的能力而非投資報酬率。

2015年溫哥華房市預估在資金充沛的加持下，穩步上揚是可以預見的。

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