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根据新加坡房地产联合交易网（SRX）6月15日发布的数据，新加坡5月份非有地私宅租金比4月份下滑0.6％，这已是私宅租金连续四个月下跌。

分析师认为，随着经济疲弱、劳动力市场转向不依赖外来劳工，以及私宅供需失衡，私宅租金的下滑趋势料将延续下去。

SRX最新数据显示，代表高档私宅的核心中央区（CCR）私宅租金下跌幅度最大，跌幅为0.8％。代表大众化私宅的中央区以外（OCR）和代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅租金，则分别下滑0.5％和0.4％。

同一年前相比，5月份租金下挫5.2％，高档私宅、中档私宅和大众化私宅分别下挫1.5％, 8.1％和6.5％。与2013年1月的高峰相比，5月份租金下跌16.5％。

与此同时，出租的非有地私宅单位达到4400个单位，环比增加5.8％，同比增加14.4％。

分析师认为，竣工私宅的增加，持续加剧出租市场的竞争，使得租金受到不利影响。今年全年将有2万3396个私宅单位竣工，而明年也有1万2760个。

新加坡非有地私宅租金走势图

高档私宅租金跌幅最大

智信研究与咨询总监王伽胜说，过去，下调租金求租的一般是旧私宅的屋主。如今，由于出租市场竞争激烈，连新竣工私宅的屋主也这么做。

对于高档私宅的租金在5月份跌幅最大，分析师认为，这是由于跨国企业改变聘请外派人员的政策，以及调整住屋配套所造成。

王伽胜指出，企业为了节约成本，持续削减外派人员的住屋津贴和暂缓聘请高级外派人员，因此不论高档私宅有多好，仍受到放缓的租金市场所波及。此外，竣工私宅大多属于大众化私宅，也促使这类私宅的租金继续受到冲击。

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳则认为，尽管高档私宅租金在5月份减低，但跟一年前相比仍较其他私宅类型更有韧性。此外，一些优质高档私宅如雅茂园公寓（Ardmore Park）的租金，大体上没有什么变化。

与其让房子空置，屋主越来越能够接受下调租金的做法。ERA产业主要执行员林东荣认为，随着屋主尽量吸引和留住现有租户，出租市场将继续对租户有利。

对于出租活动增加，有分析师认为这在意料之中，因为上半年一般会有更多外派人员进入本地。

不过，也有分析师认为，出租活动增加不代表有许多新租户进场，而是随着更多新私宅竣工，租户有更多选择，并在租约到期后转而去租用其他私宅。

组屋租金环比保持不变

另一方面，5月份组屋租金环比保持不变，同比下滑3.8％，而跟2013年8月的高峰相比下挫9.7％。至于出租的组屋单位是1975个，环比上扬1.5％，同比增加2％。展望今年租金市场，王伽胜预料私宅和组屋租金全年都将下滑约5％。

（据联合早报）

今年3月份和4月份的发展商私宅销售情况良好，使得5月份私宅价格攀高

根据新加坡房地产联合交易网（SRX）6月14日发布的数据，新加坡5月份整体非有地转售私宅价格和交易量连续三个月上扬。其中，整体价格比4月份高出0.4％，而交易量也大涨35.7％。

分析师认为，今年3月份和4月份的发展商私宅销售情况良好，对5月份的转售私宅产生溢出效应（spillover effect），使得私宅价格攀高。

此外，私宅转售价格目前已下跌到让人比较负担得起的价位，所以吸引买家进场。不过，分析师也提醒，5月份量价齐升的情况，不能确定为房地产市场已复苏。

SRX数据显示，各地区私宅价格一律走高，并以代表大众化私宅的中央区以外（OCR）私宅增幅最大，上涨0.5％。代表高档私宅地区的核心中央区（CCR）私宅价格增加0.4％，代表中档私宅地区的其他中央区（RCR）的价格上扬0.3％。

转售量环比大增35.7％

与去年同期相比，5月份私宅价格微增0.2％。个别地区私宅方面，核心中央区和其他中央区分别上扬4.7％和0.6％，而中央区以外则下滑2％。

相较于2014年的高峰，5月份私宅价格已下滑6.7％。

另一方面，5月份共有840个非有地私宅转售交易，环比大涨35.7％，同比也走高35.3％。

其中，推出延迟付款计划刺激销量的华联企业的双峰（Twin Peaks）公寓，对转售量的贡献最大。此外，阿摩园一带已竣工的Ardmore Three也推动了转售交易量。由于这些项目已竣工，因此有关私宅的交易被归纳为转售交易。

跟2010年4月的高峰相比，私宅转售量已下挫59％。

分析师：未能确定市场已复苏

分析师认为，虽然5月份转售私宅的价格和交易量双双上扬，但还无法确定房地产市场已复苏。

ERA产业主要执行员林东荣认为，由于这只是月份报告所提供的数据，若要说房地产市场已复苏，目前还言之过早。

智信研究与咨询总监王伽胜认为，除非连续四五个月出现至少平均0.5％的环比增幅，才能确定转售价已恢复。3月份和4月份的价格环比增幅分别是0.2％和0.6％。

分析师认为，除了私宅转售价格目前已跌到让人比较负担得起的价位，转售私宅的一些特征也是吸引买家进场的原因。

王伽胜指出，竣工私宅拥有各类面积和设计，让买家有更多选择。此外，一些买家也比较喜欢空间比较宽敞的旧私宅。

展望接下来转售市场，林东荣认为，5月份转售价格同比仅微增0.2％，显示私宅转售市场目前已相当稳定。预料在没有任何外来震荡或市场振兴因素的情况下，这个趋势会持续下去。

（据联合早报）

根据戴德梁行最新研究报告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外国私宅买家，在今年第一季购买的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共买了591个私宅单位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外国买家则购买了236个单位，比之前一季增加5.4％。

尽管本地私宅整体交易量下滑，但一些新推出的项目却吸引不少外国买家，使到这些人购买的私宅数量有所增加。

根据戴德梁行（DTZ）最新研究报告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外国私宅买家，在今年第一季购买的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共买了591个私宅单位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外国买家则购买了236个单位，比之前一季增加5.4％。

在不同项目里，最受外国买家欢迎的项目是位于乌节路的禧悦阁（Cairnhill Nine），共买了52个单位；最受新加坡永久居民欢迎的项目则为位于武吉知马上段的山景碧苑（Kingsford Hillview Peak），共买了28个单位。

就不同国籍买家而言，中国买家仍占较多数，占了外国买家的23％；其次则为马来西亚买家，占比为19％。不过，这两个国籍买家购买的私宅数量下跌15％至20％，分别从去年第四季的253个和192个单位，在今年第一季减少至200个和163个单位。

反观印度尼西亚国籍买家却增加了12.5％，从64个单位增加至72个。

新加坡私宅的外国买家占比及最受畅销项目

对此，戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳认为，这与禧悦阁的成功销售不无关系。

根据研究报告，这个于3月份推出的高档私宅项目，深受印尼买家欢迎。这也使得印尼买家成为高档私宅市场（第9邮区至第11邮区）的最大外国买家。

李乃佳说：“印尼买家在第9、10和11邮区所购买的私宅数量，从去年第四季的23个单位，在今年第一季增加至41个单位，增幅接近八成。这是因为印尼买家，特别是一些预算较小的买家，都被禧悦阁这一项目所吸引。”

禧悦阁在第一季共卖出了171个单位，销售尺价约2441元，虽比该地区平均尺价2221元高，但项目超过八成为面积较小的一卧房和二卧房单位，总价相对较低。

谈到私宅买家的购买趋势，李乃佳表示，受到农历新年等季节性因素影响，第一季私宅交易量环比下滑12.5％，只有2830个单位。

然而，如果跟去年同期相比，私宅交易量私宅上扬27.4％，特别是新私宅的销量，更比去年同期增加了近一半，显示市场有逐渐回暖、交易活动更活跃的迹象。

李乃佳表示，许多外国买家可能被其他城市的房地产项目所提供的更好收益和资本回报所吸引，但随着一些城市提高对外国买家的征税，部分外国买家可能因此把注意力转移回新加坡市场。

他举例说，澳大利亚维多利亚州将从明年7月1日起，将外国买家缴交的印花税从3％增加至7％。另外，非英国居民所拥有的英国房地产，将须缴付遗产税。

至于本地买家购买情况，李乃佳表示，本地买家虽仍占整体买家的六成以上，他们购买的私宅数量比之前一季下跌了近两成。

新加坡买家购买最多的单位，来自紫义苑（The Wisteria）这项目，在第一季共买了92个单位。

李乃佳表示，这个位于义顺的项目会受本地买家欢迎，主要是该项目单位一般较小，总价低于100万元以下，是较多人能负担的价位。

对于接下来的私宅销售情况，李乃佳认为，新加坡经济放缓和国外经济环境不确定因素，将导致私宅需求往下行。不过，私宅销售活动预计维持活跃，尤其是新项目较小单位需求会强劲些。

此外，李乃佳认为，一些买家可能会扩大购买目标，寻求更物有所值的项目，所以一些较早前推出的项目，也将受到买家注意。

（据联合早报）

随着私有化中等入息公寓顺福雅苑（Shunfu Ville）5月成功集体出售，第20邮区顺福路一带老私宅的屋主似乎也跃跃欲试，探讨他们的项目是否也有机会集体出售。

智信研究与咨询总监王伽胜受询时指出，顺福雅苑附近的几个私宅项目都有一定屋龄，有潜力重新发展为崭新且时髦的新项目，顺福雅苑售出可唤起附近碧山和玛丽蒙私宅屋主对集体出售的兴趣。

位于汤申路上段、靠近玛丽蒙地铁站的99年地契项目Lakeview Estate，同样也是私有化中等入息公寓，建于1977年，迄今已有40年屋龄。

柏民宾通道（Pemimpin Drive）的永久地契项目Marymount View则建于1992年，约有24年屋龄；同街99年地契项目佳季园（Seasons View）有16年屋龄。

玛丽蒙台永久地契项目Boonview有13年屋龄，碧山21街的99年地契项目Rafflesia则有14年屋龄。

王伽胜指出，那些预计新加坡房地产市场可在明年下半年复苏的发展商应该会对碧山、玛丽蒙和汤申等市区边缘地段更感兴趣。

这一带的环境幽静，既毗邻麦里芝蓄水池，又靠近众多饮食场所和购物中心，周围有莱佛士书院和公教中学等名校。公共交通也十分方便，有玛丽蒙站、碧山站和未来的汤申路上段地铁站。

但王伽胜也说，该区老私宅屋主对集体出售的兴趣，目前只停留在初步阶段。一个原因是楼市依旧低迷，不达这些屋主的高要求。上月底，顺福雅苑以6亿3800万元集体出售时，每个单位屋主平均可获得178万元，比个别单位的售价高将近50％。

第二个原因是这些老房子多数宽敞，屋主多舍不得卖。王伽胜说：“若在转售市场个别出售，这些房子依然能吸引到欣赏它们的买家，因为它们地点便利且设计宽敞。”

根据市区重建局数据，靠近顺福雅苑的八个私宅项目，过去一年有近40宗转手交易。最畅销的是佳季园（Seasons View）和Rafflesia，各有约10个单位转手。碧山8（Bishan 8）和Lakeview Estate各有约五个单位转手；其余四个项目的转售记录则介于一至三个（见制图）。

顺福路和玛丽蒙路地图及私宅近期交易

在租金方面，这一带私宅绝大多数是自住型住宅。根据市建局数据，截至今年第一季，永久地契玛丽蒙台项目Tresalveo的中位月租是每平方英尺3.23元。

（据联合早报）

新加坡政府将通过政府售地计划（GLS），在今年下半年推出四幅正选名单（Confirmed List）地段。

分析师一致看好位于实龙岗路上段的商业和私宅综合地段，认为该地段靠近发展中的比达达利（Bidadari）住宅区，相信地段推出招标时会很抢手。

这幅地段面积为2.55公顷，可兴建825个私宅单位，另外还有1万5000平方公尺的商业空间，可供零售和餐饮等用途，预计在今年12月推出供招标。

新加坡今年下半年推出四幅正选名单地段

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦指出，比达达利是政府致力发展的新住宅区，而且地段又毗邻兀里（Woodleigh ）地铁站，所以推出时应会吸引不少发展商入场竞标。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉也表示，最近的预购组屋申请活动，比达达利组屋深受买家追捧。“从比达达利组屋的抢手情况来看，相信这地区推出的首幅私宅地段，也会迎来激烈竞标。”

除了实龙岗路上段地段外，其余三幅正选名单地段是位于盛港芬维尔路（Fernvale Road）、小印度的柏鲁马路（Perumal Road）以及西海岸谷（West Coast Vale）。它们都是私宅地段，分别可兴建605个、200个和540个私宅单位。

另一方面，政府也会在下半年推出11幅备售地段，总共预计可兴建7545个私宅单位，以及27万7080平方公尺商业空间。这比上半年的7415个私宅单位和27万2580平方公尺商业空间都来得多。

这11幅备售名单地段包括六幅私宅地段、一幅执行共管公寓地段、一幅商业和私宅综合地段、两幅商业地段，以及一幅用途灵活的白色地段。

比达达利是政府致力发展的新住宅区，而且地段又毗邻兀里地铁站，所以推出时应会吸引不少发展商入场竞标。

（据联合早报）

由于不少买家选择在拍卖会进行前后购买原本供拍卖的私宅，今年敲锤成交的情况似乎有放缓迹象。

经济放缓打击到一些屋主的饭碗，影响他们偿还房贷的能力，受访的新加坡房地产拍卖行表示，私宅抵押逼售都有所增加。

与此同时，为了减缓房价可能继续下滑的冲击，以及减少须缴付的定金款项，不少买家因此选择在拍卖会进行前后购买原本供拍卖的私宅，这使得敲锤成交的情况似乎有放缓迹象。

《联合早报》是在向多家房地产拍卖行询问后，得知以上情况。

本地目前共有四家房地产拍卖行，但只有三家拍卖行，即仲量联行、戴德梁行和高力国际愿意提供第一季或今年以来在拍卖会上推出的私宅数量，以及抵押逼售和顺利成交的数据。

必须说明的是，不少屋主会在不同拍卖行拍卖自己的房地产。因此，在所有拍卖行进行拍卖的实际私宅的总数，会比单纯把各个拍卖行的数据相加来得低。

其中，首次登场的拍卖私宅总数在各个拍卖行都有所下滑。戴德梁行第一季有45个私宅，去年同期为54个（去年全年则有200个）。仲量联行今年首五个月则有23个（去年同期数据不详）。

高力国际没有把首次登场和重复登场的拍卖私宅区分开来，只能提供整体数据。该拍卖行表示，在今年首五个月，进行拍卖的私宅为189个，比去年的215个少。

至于首次登场的抵押逼售，戴德梁行第一季有18个，去年同期为17个（去年全年为75个）。仲量联行今年首五个月有25个（包括重复登场数据），去年同期18个。

高力国际首次登场和重复登场的抵押逼售，在今年首五个月有88个，比去年同期的75个来得多。

拍卖行认为，抵押逼售有所上扬，主要是基于国内外的经济局势和金融市场的不利因素，以及疲弱的房地产市场所造成的。

房地产服务公司高力国际副董事经理黄黎明指出，抵押逼售的上扬趋势，显示同时拥有多个房地产的屋主在支付每月房贷方面面对越来越大的困难。

她说：“这个情况相信会加剧，主要因目前经济不明朗、中国经济放缓、进一步加息的风险、股市震荡、失业风险和淡静的房地产市场情况。”

戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳指出，经济重组和裁员，加上疲弱的租金市场，加剧了一些屋主的经济困境。

另一方面，今年在拍卖会成交的房地产数量似乎不多或者出现下滑。戴德梁行表示成功卖出的新登场私宅数量下滑，但未提供具体数据。仲量联行表示今年首五个月在拍卖会卖出三个私宅（包括重复登场私宅），跟去年同期不相上下。

高力国际今年首五个月的成交私宅（包括重复登场私宅）有八个。相比之下，去年同期有14个。

对此，拍卖行认为，经济情况放缓和房价走低，造成买家更加谨慎。

黄黎明指出，由于私宅价格持续走软，加上即将出现的潜在房屋供应，促使买家采取观望态度，只有在看到价格比预期或一般售价便宜时才会出手。

李乃佳说：“由于经济低迷，买家一般上更加谨慎和挑剔，宁可在拍卖会后才洽谈。”

此外，许多谨慎的买家不在拍卖会上竞标，却选择在拍卖会前后购买原本供拍卖的房地产，除了基于可洽谈较低售价，也因为买家通过私下协议购买的私宅，所须缴付的定金比拍卖私宅低了许多。

黄黎明表示，银行进行拍卖的房地产的保留价（最低售价），通常都是定在估价左右。许多买家会在拍卖会后洽谈较低价格。

定金方面，在拍卖会上购买的房地产定金是售价的5％或10％，而通过私下协议购买的私宅定金则是售价的1％。

根据仲量联行（JLL）拍卖部主管莫思思的观察，多数原本供拍卖的私宅，都是在拍卖会前后通过私下协议出售，但公司目前没有具体数据。

她说：“买家在购买房地产时仍然相当谨慎，除非拍卖会的竞争激烈或价格适合，否则他们宁可进行私下协议，洽谈价格。”

（据联合早报）

房地产分析师指出，新加坡政府如果放宽私宅短期出租条例，中央区私宅价格将应声上升。

他们也预测，尽管住家出租平台目前对本地酒店的影响还微不足道，但在未来的四年里，通过住家出租平台招租的本地民宿将急速增加，份额可占整体客房的15％。

新加坡政府如果放宽私宅短期出租条例，中央区私宅价格将应声上升。

近年来，随着住家出租平台，如Airbnb、Roomorama、Wimdu等的兴起，不少屋主已开始使用这类平台招徕短期租客，如游客、外派人员，以及有短期住宿需求的本地人，这种租赁活动多以日租形式交易。

根据仲量联行（JLL）资本市场研究与咨询部新加坡董事林若君的最新研究，一些欧美成熟国际大都市的住家出租平台民宿目前占当地所有客房的约25％，其销售份额则占当地整体酒店业的约10％，并有望在2020年进一步提高至15％。

相比之下，Airbnb民宿目前仅占本地所有客房的约5％，其销售份额则更小，只占本地整体酒店业的约2％。这是因为根据市区重建局现有条例，私宅单位的租约不能少于六个月，组屋的最短租约同样也是六个月。

然而，林若君预测，本地民宿占所有客房的比率可在2020年达到15％，占本地整体酒店业的销售份额则可提高至5％。这主要是因为本地酒店客房价格和住家租金之间仍有很大距离。

在最高档15％房地产物业类别当中，酒店房间每月可带来超过5000美元（约6880新元）的收入，一般长期出租的住宅可带来超过4500美元（约6200新元）的收入，而短期出租的民宿则只能带来3500美元（约4820新元）的收入。

她说：“Airbnb民宿每月平均营收之所以会比一般长期出租的住宅低，是因为民宿的入住率较低，约20％左右，而一般长期出租住宅的入住率则有90％。”

（据联合早报）

靠近乌节路的阿摩园（Ardmore Park）和德雷葛园（Draycott Park），一直是新加坡楼价最高的超级豪华共管公寓区之一。最近，区内一个已完工的共管公寓项目，在税务罚金的压力下，不得不削价清货，引起市场瞩目。

位于阿摩园的Ardmore Three，虽然早在2014年第四季已经完工，但是这个拥有84个单位的项目，截至今年3月底只卖出七个单位，每平方英尺平均售价为3300元。

市场人士预测，如果到今年底，发展商会德丰产业（Wheelock Properties）仍无法卖出所有单位，预计将须付高达7920万元的延长费。

4月中，发展商把剩余单位重新推出，截至本月13日已卖出大约30个单位。这相信与发展商的削价行动有关，据了解，发展商现在为所有买家提供15％的现金回扣。扣除回扣后，这些单位的尺价应该已被压低至每平方英尺大约2600元至2700元。

不过，从市区重建局的数据来看，这些现金回扣似乎都没有反映在4月和5月的Ardmore Three单位买卖禁令（caveat）交易记录。24个单位中，几乎全部的交易尺价都在每平方英尺3000元以上，尺价最高的是一个位于21至25楼的单位，以将近608万元成交，即每平方英尺3422元；价格最低的是一个位于6至10楼的单位，以大约534万元成交，即每平方英尺2989元。

过去两三年来，这个全新加坡最昂贵的共管公寓地区之一，价格下跌了大约15％左右。

雅茂园公寓三年前任何一个单位，价格一般从1000万元起跳。过去几个月，这个已有15年屋龄的项目，所成交的单位价格都只有800万至850万元左右。

以雅茂园公寓（Ardmore Park）这个老字号“楼王”来说，三年前，要在这个项目购买任何一个单位，价格一般从1000万元起跳。不过，过去几个月，这个已有15年屋龄的项目，所成交的单位价格都只有800万至850万元左右，尺价已调低至2890元左右。这个项目的所有单位面积相同，都是2885平方英尺。

区内的99年地契共管公寓嘉豪阁（Draycott 8）也有相同走势。2014年12月，一个楼高介于6至10楼的单位，以575万元成交，尺价即2000元左右。到了去年12月，一个位于楼高相近的单位，成交只有500万元，尺价约1746元。

至于区内另外一个共管公寓项目，Ardmore II的交易记录很少，过去一年的尺价在2500元左右。例如去年12月成交的一个16至20楼的单位，单位价为503万元，尺价达2486元。

在租金方面，目前雅茂园的单位租金一般在1万4000元以上，也就是每平方英尺大约4.85元至5.89元。

Ardmore II的单位一般约2024平方英尺，租金在9000元至1万零500元之间，即每平方英尺4.45至5.19元。

属于99年地契的嘉豪阁，单位主要分两种：2500多平方英尺的单位，租金介于1万3000元至1万7000元；1100多平方英尺的单位，租金介于6400元至7000元之间。这也就是说，这个项目的租金尺价在5至6元之间，租金回报率其实远远胜于同区的其他项目。

（据联合早报）