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位于新加坡义顺的私宅项目北园公寓（North Park Residences）至今已售出605个单位，占整个项目的三分之二，其中小型单位已售罄。

北园公寓（North Park Residences）至今已售出三分之二，小型单位已售罄

北园公寓共有920个住宅单位，目前已推出800个。发展商星狮地产（Frasers Centrepoint）说，小型单位（studio）与一卧房式单位已全部售出，两卧房式则已售出六成以上。

面积较大的单位相对卖得比较慢，三卧房式与四卧房式单位目前售出一半以上，五卧房式单位则售出了三成。

星狮地产行销总经理傅志平说：“随着明年第一季北园公寓新示范单位的完成，我们将推出剩余的单位。”

北园公寓超过一半的单位是小型单位。在920个单位中，59％属一卧房式与两卧房式单位（540个），34％属三卧房式单位（310个）。较大的四卧房式与五卧房式单位占7％（70个）。

星狮地产首次开放示范单位时曾表示，这是为了迎合想出租单位买主的需求。

北园公寓建成后将坐落于纳福城之上。纳福城结合了购物商场、住宅、民众俱乐部，以及冷气巴士转换站，总楼面预计达133万平方英尺。这些设施将由一个地下道连接到义顺地铁站。

目前已有的纳福坊（Northpoint）将来将与纳福城衔接在一起。纳福坊也是由星狮地产发与管理。

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（互联网资讯综合整理）

新加坡市区重建局上周五发布的第三季房地产数据显示，新加坡私宅市场表现持续疲弱，整体私宅价格环比下跌1.3％。

根据橙易产业的研究报告，高档私宅在今年上半年销量较去年同期增加了五成以上

不过在各类非有地私宅项目中，代表高档私宅市场的核心中央区仅下跌1.2％，表现比代表中档私宅的其他中央区（RCR，跌1.6％）及代表大众私宅的中央区以外（OCR，跌1.6％）来得好。

事实上，从今年初至第三季，高档私宅价格下滑2.2％，跌幅较中档私宅（3.9％）和大众私宅（3.8％）低，是当前疲弱市场中表现相对较好的私宅类别 。

根据橙易产业（OrangeTee）的研究报告，位于核心中央区、价格超过400万新元的高档私宅，价格和交易量有逐步上扬的趋势，显示高档私宅市场渐有起色。

今年上半年交易量同比增五成以上

该研究报告显示，这类豪华公寓去年上半年陷入低谷，交易量只达108个单位。但在去年下半年，它的交易量开始回弹，上扬16％至125个单位。今年上半年，豪宅交易量增加至165个单位，较去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓价格也出现回弹，从去年下半年的2195新元中位数尺价，在今年上半年增加4％至2284新元。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋表示，在降温措施持续生效和市场疲弱的情况下，豪宅交易量的稳定增长意味着不少买家认为，当前的豪宅价格已跌至吸引人的水平而选择进场。

他说：“市场已发现近期有关高档私宅的询问有所增加。上述数据更说明了许多投资者一直都很关注价格逐渐走低的豪宅，特别是跟金融风暴前高峰期2773新元的中位数尺价相比，目前的豪宅价格明显下跌了18％。”

与伦敦纽约中国香港高档私宅价格差距扩大

仲量联行（JLL）的一份研究报告也显示，自降温措施和总偿债率政策出台后，本地高档私宅与伦敦、纽约和中国香港等投资者所关注的高档私宅的价格差距越来越大。特别是跟中国香港高档私宅项目相比，2007年，中国香港高档私宅价格比新加坡高41％，在2015年此差距拉开至165％。

如果跟伦敦市区的高档私宅相比，它和新加坡高档私宅价格的差距，从2007年的70％扩大至今年的92％。纽约高档私宅价格也领先新加坡，目前价格比本地高出八成以上。只有东京高档私宅价格因日元疲弱的关系，跟新加坡的差距从2008年的比我国高出30％，缩小到去年的14％。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，新加坡作为全球化都市，具有良好的经济基本面、稳定的政治环境、可靠的法律框架和透明度高的市场，所以它的高档私宅项目仍然吸引许多投资者。

他说：“如前所示，本地高档私宅价格跟中国香港、伦敦和纽约的差距已逐渐扩大，这也使本地高档私宅价格变得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行（BNP Paribas）分析师张刚禾则从供需角度，指出高档私宅市场潜能更大。

他表示，根据市区重建局的数据，高档私宅是各类别私宅项目中供应量最低的。今年预计有1万1818个私宅单位推出市场，其中高档私宅有1170个单位，占总供应量的10％。反观大众私宅则有7319个单位，占总供应量的63％。

张刚禾说：“从这些数据来看，高档私宅的积累库存似乎比较少，部分原因是高档私宅需求疲弱，所推出的新项目因而减少 。展望未来，相比大众市场和中档私宅，高档私宅供应增长预计是最平稳的。”

在今年上半年中，新加坡和中国买家是豪宅市场的主要买家，前者购买了57个单位，后者买了31个单位，分别占了豪宅市场交易量的35％和19％。

黄显洋表示，中国买家对豪宅需求的上扬，主要是这时期人民币兑新元相对坚挺，而且投资新加坡房地产也可达到投资多元化。

但他也指出，由于同时期印尼盾汇率走低，削弱印尼买家的购买力，使得向来是豪宅市场中坚力量的印尼买家比率有所减少，只占豪宅市场交易量的8%。

中国买家需求继续支撑豪宅市场

他说：“在印尼盾汇率稳定或政府调整额外买家印花税（ABSD）前，印尼买家需求预计不会在短期内回弹。至于中国买家需求，除非中国经济出现硬着陆，否则中国买家需求在短期至中期将继续支撑本地豪宅市场。”

王德辉也认为，ABSD是私宅市场回升的一大阻力，特别是外国买家为主的高档私宅市场。但他表示，当前政府调控措施人为地抑制私宅市场发展，所以当政府放宽降温措施、市场逐渐正常化后，私宅价格也应恢复到较合理水平。

他说：“从现在高档私宅下调程度来看，如果政府在房地产政策上做出有利于市场的调整， 高档私宅市场很可能会强力回弹，为投资者带来可观的投资回报。”

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（互联网资讯综合整理）

新加坡大选和俗称“鬼节”的农历七月，影响了买家的购屋情绪，导致新加坡新私宅销量在9月份下跌了三成左右，创下今年以来的新低。

新加坡大选和俗称“鬼节”的农历七月，影响了买家的购屋情绪

根据市区重建局昨天发布的数据，若不包括执行共管公寓（EC），发展商在9月份共卖出341个新私宅单位，较8月份卖出的513个单位，减少172个或33.5％。如果跟去年同期卖出的648个相比，销量跌了将近一半。

分析师对9月份新私宅销量创新低并不感到意外，还指出过去两个月并没有新项目推出，新私宅供应量又减少许多，造成销售情况不理想。

9月份共有391个新私宅单位推出市场，比8月份减少35％，而且它们都是8月前推出，却还未售出的现有项目单位。

这些项目包括峰景苑（High Park Residences）、绿盛邨（Botanique@Bartley）和Highline Residences等，其中最畅销的私宅项目为峰景苑，以941元的中位数尺价卖出46个单位。

大众私宅销量仍最高

就地区而言，大众私宅销量仍然最高，为253个单位；中档私宅有68个单位；高档私宅则为20个单位。

橙易（OrangeTee）产业研究与咨询部高级经理黄显洋和分析师曾琪彬说：“新私宅销量创下今年以来的新低，可归因于几个因素：缺乏新项目推出、买家对政府是否会调整降温措施的不确定性，以及当前市场情绪低迷。”

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳则表示，9月份有大选、俗称“鬼节”的农历七月，以及哈芝节和学校假期等节假日，一些潜在买家在这期间都忙着关注大选或带孩子出国游玩，多少影响了市场买气。

但李乃佳也指出，就EC市场而言，它的表现还算是相当不错，在9月份一共卖出288个单位，比去年同期的59个单位，增加了三倍以上。

“这个较强劲的销售数据，符合政府放宽购买EC的收入顶限，以及EC定价更具吸引力的趋势。”

若包括EC在内，发展商9月份共卖出629个单位，比8月份的979个单位，减少350个单位或36％。

如果将6月份至9月份的新私宅销量加起来，发展商在第三季估计卖出了3759单位，包括1250个EC单位，预计比第二季的2555个高出47％，特别是EC销量比第二季高出一倍多。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，第三季应是今年私宅市场最活跃、销量最好的一季。

他说：“虽然10月份预计有两个新项目登场，即Thomson Impressions和Principal Gardens，但新私宅销量一般在第四季都会低一些，这是因为这个时期的学校假期和年底节假日，往往造成私宅销售活动放缓。”

今年新私宅销量料比去年好

纵观全年新加坡私宅销售情况，麦俊荣也预计今年新私宅销量会比去年好，估计可卖出7300个至8000个单位，外加2800个至3200个EC单位，全年新私宅销量高达11200个，比去年共卖出的8894个，增幅高达35％。

他提醒，在2012年新加坡市场旺盛时期，发展商一年可卖出超过2万个单位，如今私宅销售情况已大不如前了。

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今年首九个月进行抵押出售（mortgagee sale）的新加坡私宅数量，已超过去年全年抵押出售的私宅总数，达到54个。去年全年抵押出售的私宅总数是47个，而从2011年至2013年的三年期间只有28个。

这两年来，抵押逼售有显著上扬的趋势

戴德梁行指出，由于金融市场和大宗商品界整合和重组，造成一些屋主失业，而无法偿还房贷。一些屋主则因为股市和大宗商品市场波动而损失了财富。此外，外劳限制也造成须依赖租金收入来偿还房贷的屋主，陷入更艰难的财务困境。

戴德梁行预料，随着中国经济放缓和环球经济增长预测减低，将会有需求高但交易较少的房地产在拍卖市场亮相。

事实上，戴德梁行将在本月21日在安国酒店举行的拍卖会上，拍卖一些在转售市场较为少见的房地产。这包括“滨海舫”（The Sail @ Marina Bay）的一个单位和中峇鲁茂源台（Moh Guan Terrace）的一个战前公寓。

“滨海舫”位于滨海林荫道，靠近莱佛士坊、滨海湾金融中心，以及莱佛士坊和滨海市区线（Downtown Line）地铁站。戴德梁行表示，由于这一带有许多的跨国企业，因此私宅出租潜力大。

将在拍卖会上亮相的“滨海舫”单位，预示价是390万新元，面积1755平方英尺，在63楼，滨海湾和中央商业区的景色尽收眼底。在2014年8月，66楼的一个相似单位，曾以588万新元成交。

至于茂源台的私有化保留公寓的面积是790平方英尺，并且已全面装修。该公寓单位剩下51年的地契期限，预示价为87万新元。这一带面积介于750至860平方英尺的公寓月租介于2900至4350新元。

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳说：“这个保留公寓的地契期限较短，意味着跟周围公寓相比，其租金回报率会更高，而这对投资者会有吸引力。”

戴德梁行拍卖服务主管陈紫萍表示，至今该行已经接到许多跟这两个房地产有关的询问和看房要求。由于这些位于黄金地带的房地产的定价有吸引力，因此跟一年前相比市场的潜在买家增加了。

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新加坡法制健全和房地产透明度高，吸引了许多以自住或投资为目的的外国买家。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素，使新加坡成为许多人首选安居落户之地。

新加坡今年维持了Mercer亚洲最佳生活水平城市的称号，为许多人首选安居落户之地

尽管政府自2009年底开始推出一系列降温措施，外国买家对新加坡私宅市场仍有一定需求。新加坡法制健全、房地产透明度高，吸引许多以自住或投资为目的的外国买家。根据国际咨询公司美世（Mercer）的生活水平调查，新加坡今年维持了亚洲最佳生活水平城市的称号。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素，使新加坡成为许多人首选安居落户之地。

过去五年来，外国人（包括永久居民及非永久居民）在新加坡购置房地产的比率，平均占新加坡房地产总成交量的25.6％。虽然房地产降温措施导致新加坡及海外买家的总交易量减少，来自外国的买家仍占了两成。

在所有外国买家当中，马来西亚买家长期占据了成交量榜首的位置。来自中国的买家则自2009年起迎头赶上，并且最终在2011年超越马来西亚，成为在新加坡置业最多的投资者。自此以后，马来西亚买家与中国买家就开始了难分上下的追逐战，占据外国买家排行榜的前两名位置（以成交量为计）。

今年上半年，根据买卖禁令数据，国外买家在新加坡购买近1500个私宅单位，其中马来西亚及中国买家合计占了超过一半；马来西亚买家占了29.3％，略微高于占比28.2％的中国买家。在中国经济前景的不确定性增加、马来西亚政治局势动荡不安的情况下，预料将有更多来自这两个国家的买家把新加坡视为投资的避风港。

新加坡的公共住屋条例限制外国买家购买这类住房，但其中也有例外，例如家庭的核心成员当中有至少一名是新加坡公民。执行共管公寓（EC）可说是私人与公共住宅的混合体，永久居民可以在EC项目竣工后的第6年购买EC单位，外国买家可在屋龄满10年、项目私有化后从公开转售市场购买这类单位。

至于私宅市场，外国买家若想要购买有地住宅，必须先获得新加坡土地管理局土地交易（批准）组（SLA Land Dealings（Approval）Unit）的批准，而当局通常只准许为新加坡带来一定经济贡献的人士这么做。因此，包括公寓和共管公寓在内的非有地私宅是一般外国买家最容易涉足的市场。

外国买家应该如何根据既有的预算，在新加坡选择合适的购房地点呢？此外，降温措施也提高外国买家的购房成本。以下让我们建议一些可以考虑的地点，以及各项政策和降温措施如何影响外国买家的置业成本。

在新加坡拥有房地产的成本

为了减少房地产需求及投机活动，新加坡政府推出了一系列房地产降温措施来稳定住宅市场。自2013年1月12日起，永久居民与非永久居民在购置首个房地产时，除了原有的3％印花税外，还须以房产成交价及市场价格中的较高者为计价基础，支付买家额外印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）；永久居民和非永久居民的ABSD分别为5％和15％。新加坡公民在首次置业时，则不必缴付ABSD。

这意味着，永久居民及非永久居民他日在决定卖掉房产时，须把印花税计算进去，才不致亏本。

虽然新加坡没有资产利得税，但自2011年1月14日起，任何卖家在售卖住宅时，须缴交卖方印花税（Sellers’ Stamp Duty）。在购房后的首年、次年、第三年或第四年出售房地产，将分别须缴付16％、12％、8％及4％的卖方印花税。

预算与地点的平衡

外国买家一向对第9区（乌节、经禧、里峇峇利）与第10区（武吉知马、雅茂园、荷兰路、东林路）的房地产情有独钟。由于价格高昂，许多当地和外国买家都买不起这两区的房地产。买家须准备至少200万新币的预算才能在这两区买到房子，而且选择只限于供应量不多、面积不超过50平方尺的鞋盒公寓。

第15区（加东、如切、安柏路）在2009年至2011年经常登上热门榜前三名。该地区靠近市中心和樟宜机场，加上2000年代末出现许多新私宅项目，而且那一带环境古色古香，有怀旧风格，都是吸引外国买家的主要原因。第19区（实龙岗、后港、榜鹅）则在2012年后迅速崛起，超越第15区成为较受欢迎的地区，部分原因在于该地区在过去三四年有多个新房地产项目推出。与市区附近的地点相比，这两个地区的尺价较低，因此以同样的预算，可以买到面积更大的单位。

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尽管当地政府现阶段不打算放宽降温措施，新加坡私宅价格仍可能进一步下调，但分析师认为最坏的时期已过，看好房地产板块。

尽管新加坡私宅价格可能进一步下调，但分析师依然看好房地产板块

新加坡财政部最近向媒体表示，现阶段没有必要延长私宅必须在五年内完工的期限，令房地产发展商对大选后降温措施松绑的期待落空。证券分析师认为，随着更多单位推出市场，发展商将会让步削价；但整体而言，房地产板块仍受看好，特别是凯德集团（Capitaland）和城市发展（City Development）。

根据发展商合格证书条例，凡有外国股东的发展商（包括所有上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目；并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内，卖出所有单位，否则得缴付罚金。

房价可能进一步下调

一旦逾期没有“清货”，所有未售出单位将按比率来缴付罚金，第一年的延长费相等于土地价格的8％、第二年提高至16％、第三年则高达24％。

马来亚银行金英证券分析师王致浩表示，2013年额外买方印花税（Additional Buyer Stamp Duty）实施以来，在政府售地计划（GLS）推出的项目，在2016年第四季逾期未售的私宅单位预料会有32个，到了2017年会激增至3022个。因此，房价有进一步下调的可能，尤其是大众私宅市场。

王致浩表示：“我们预测2016年政府还是会放宽降温措施，虽然销量不会马上回弹，但对发展商来说是去掉肩上的一个重担。”

他认为发展商已挨过降温措施的最坏时期，因此给予“加磅”评级；但仅给予华联企业“持守”评级，目标价为1.92元，昨天闭市价是1.795元。被多名分析师建议“加磅”的房地产股包括凯德集团、城市发展和永泰控股。

大华继显分析师预测，在最坏的情况下，私宅单位因滞销而必须缴付罚金，大型发展商的账面价值将减少2％至7％，如凯德集团和城市发展的账面价值会减少5％。中型和小型发展商则承受较大风险，账面价值可损失13％至21％，如喜敦控股（Heeton Holding）和星控股（Sing Holdings）分别会损失20.7％和20.5％的账面价值。

分析师认为，大型发展商有足够“银弹”来承担可能面对的罚金。目前的房地产股价，其实也已经将这些负面因素考虑在内，因此维持“加磅”评级。

星展唯高达分析师陈伟祥认为，发展商营收相当稳定，因为发展商都要“清货”，而且商业项目做得不错；只是办公楼和零售方面业务表现疲弱，可能会拉低盈利。

陈伟祥认为房地产股还是相当有吸引力，因为这个板块的股价资产净值比（P/NAV）的0.72倍，接近股价重估净资产净比 （P/RNAV）的0.6倍。

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生活成本高涨及马币走疲等利空持续作祟，上半年马来西亚地产成交量及成交值双双下滑，由于利空犹在，消费者置产意愿易跌难起，恐怕房市暂时无法走出低潮。

生活成本高涨及马币走疲等利空持续作祟，上半年马来西亚地产成交量及成交值双双下滑

次季成交量跌9.6%

根据马来西亚全国产业资讯中心（NAPIC）2015上半年产业报告，产业成交量按年下滑6%至770亿8千万令吉。第二季跌势恶化，从第一季的2.3%扩大至9.6%。

上半年成交值走低3.5%至1千866亿1千800万令吉，第二季成交值从第一季的0.9%增幅下滑7.6%。

另外，数据也显示，今年8个月地产贷款额按年跌7%至2千零31亿3千万令吉，2015年8月数额按年下滑12%至256亿8千万令吉，表现比7月的按年4%跌幅糟，按月比下滑3%。

MIDF研究指出，NAPIC上半年产业报告证实了2015年发展商销售料下滑的预测，尽管如此，对产业贷款额持“中和”看法，因按年走势显示，这些数据将维持在负成长领域。

“受消费税引发的生活费高涨及马币走疲因素影响，消费者短期内对购买大件商品，如产业的意愿料持续低迷，导致地产发展商销售可能持续放缓至今年第四季及明年第一季。”

 马来西亚经济研究院（MIER）最新消费者情绪指数（CSI）企于71.7，为6年半低点，并预见未来消费情绪将低迷不振。

与此同时，产业发展商第三季业绩表现也起落参半，该行点评的7家发展商当中，仅1家表现超越预期，29%或2家业绩低于预期。

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新加坡上月的整体组屋转售价格微跌0.4％，转售交易量则增加了3.9％。市场分析员普遍预计，随着下月有大批新组屋推出市场销售，第四季转手的组屋预料将减少。

新加坡上月的整体组屋转售价格微跌0.4％，转售交易量则增加了3.9％

新加坡房地产交易网站SRX昨天公布的预估数据显示，组屋转售价格在8月稍微回升0.3％后，9月再次回落0.4％。其中，三房、四房和五房式组屋转售价全面下滑，月比分别跌了0.1％、0.6％和1.1％，只有公寓式组屋价格逆流而上，上升了1％。

与去年同期相比，9月的组屋转售价下滑了2.8％，与2013年4月高峰期相比则滑落了11.6％。位于成熟组屋区的单位转售价格月比下跌0.6％，较去年同期则跌2.7％；非成熟组屋区转售单位的价格也微跌了0.2％，比去年同期下降2.8％。

博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈预计，接下来三个月，组屋转售价每月将持续微跌，估计跌幅低于1％，全年的跌幅则预计不超过4％，低于去年的6.2％。

ERA产业主要执行员林东荣说，上月组屋转售价再次下滑普遍在市场预料之内。

他指出，今年上半年，新加坡建屋发展局总共推出了1万3400多个新组屋，下月它还会推出7000个预购组屋及5000个剩余组屋，预料会吸引不少原本有意购买转售组屋的买家改变初衷。

与此同时，买家也继续受到每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）的限制，影响他们的贷款能力。

林东荣说：“组屋转售价格的跌幅是很平缓和稳定的，这让许多屋主松了一口气。根据SRX的数据，过去六个月里，转售价只是微跌了0.5％。预料今年最后一季，价格还会继续适度放缓。”

今年首9个月里，组屋转售价格已下降了2.3％，他预计，今年全年价格将下跌约3％。

转售交易量方面，上月共有1504个组屋转手，比8月的1447个增加了3.9％，较去年同期相比则增加了2.4％。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣说：“上月转售交易量稍微增加，可能是因为一些买家在农历七月结束后进场。”

他也认为，最近公布了多项房屋政策，特别是为有意住靠近父母或已婚子女的转售组屋买家提供近居购屋津贴（Proximity Housing Grant），以及转售组屋买家可享有公积金购屋津贴的家庭月入顶限提高，这相信吸引了更多买家在上月转向转售市场。

林东荣指出，随着转售价持续平稳，有迫切住屋需求的买家预料会转向转售市场，但随着建屋局下月将推出大批新组屋，预料这将影响转售交易量，估计全年总共会有1万9000至2万1000个单位转手，高于去年的1万7000多个。

另一方面，反映新加坡组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数为负1000元，显示多数买家所付的价格低于同类组屋近期的售价。

在交易量超过10宗的组屋市镇中，加冷／黄埔的TOX中位数最高，达1万5000元，其次是女皇镇的5000元。

TOX中位数最低的市镇是榜鹅和后港，分别为负1万2000元和负8000元。

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